商业物业工程维修维保服务方案

商业物业工程维修维保服务方案第一项目概况该工程建筑面积

3.9万平方米楼盘以铺面、银行、宾馆酒店、超市、麦当劳、肯德基等商铺为主辖区共用设施设备资料及现实状况（抽查）现场初步查看状况（现场抽查-地下室部分）配电房5000KVA、水泵房、空调机房（安装使用部分未确定）、（客、货）电梯、自动扶梯、消防及监控位置均按设计规定已经确定，不过，设施设备均未到位；地下室有积水井不过排水沟未做、地下室基础外墙有两处地面水渗漏状况（设备房位置处），需要整改重做防水处理此外提议采用中央空调制冷、采暖、提供冷气或暖气和宾馆的卫生热水，对冷气、暖气和热水实行统一管理鉴于工程现实状况状况，从物业工程维修维保服务方面，提议考虑物业工程维修维保技术人员跟踪监督、熟悉现场、初期进行有关管理，为后来物业工程维修维保工作顺利展开打下良好基础物业前期介入重要是检查发现问题并提出合理化提议及整改方案，督促建设、施工单位整改，保持和设计单位的联络沟通对租户加强装修审核，严格按装修管理措施或条列执行加强水、电管理，尤其是物业前期和装修施工临时用水、用电区J严格管理等等第二工程维修维保部分（1-2人）的前期介入和商户装修及物业费（工程维修维保部分）测算参照4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由物业管理企业负责；5）消防与其他租户共用；E、建材、家居1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户向各管理企业缴纳;2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由物业管理企业负责；3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊有关运行及维护保养费用；F、电器卖场1）水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系统由各管理企业管理，租户一般按独立计量方式向各地管理企业缴纳费用；2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各管理企业管理，租户一般按照约定原则的方式向物业管理企业缴纳空调（供暖）费用；3）供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地管理企业管理；4）电（扶）梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑日勺建筑面积比例分摊运行及维护保养费用;5）消防与其他租户共用，消防部门对消防规定较高，为物业管理日勺重点；6）租赁区域内的I保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由物业管理企业负责G、商户装修管理1）、成立装修管理小组开业前3・4个月，成立由招商、工程、物管等有关业务部门人员构成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实行统一管理2）、编制装修管理工作流程和管理制度

①编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指导，该手册在与商户签订租赁协议步予以派发参见附录1《**购物广场装修手册》

②制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程3）、装修管理控制环节

①商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来也许引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认

②规定商户在开业前90天〜60天提交装修图纸，以保证留有充足口勺时间进行装修在物业管理企业招商部（营运部）收到商户提交的装修设计方案欧J5个有效工作日之内，物业管理企业应对这些初步方案、设计图纸（工程维修维保主管审核）进行审阅和签订意见假如初步方案设计图退回租户时签上意见，并且租户无条件承认，则商户应当立即按照物业管理企业H勺意见修改初步方案设计图，并重新提交给物业管理企业进行审核商户装修方案中波及拆改构造欧I,如不影响整体外观布局和统一管理的I,应上报项目开发商审核其可行性,否则，物业管理企业可直接否决商户装修方案

③商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门日勺同意租户须承担各项费用

④现场材料进场通道、工具运送、退场所有运进及运出施工场所的施工设备必须通过物业管理企业的同意装卸货品和运送物品必须按物业管理企业指定的路线与时间进行进入地下室装卸货品区口勺运送车辆不能超过物业地下停车场日勺入口限高在装修过程中，应做到严格防止损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其他商业物业内外设施在施工中导致上述设施口勺损坏应由商户承担一切有关修复费用物业管理企业有权规定商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用

⑤内装交叉施工内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护

⑥、工期管理根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完毕装修工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度,协调商业物业日勺有关方面，为商户完毕装修工作,准时开业提供服务工期管理重点关注如下也许延误工期日勺有关问题a）装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材;b）天地墙与否有特殊造型和构造;c）拆改建筑构造或楼板与否开洞或加建楼梯；d）订购有特殊家俱和厨房用品；e）空调和消防的重新布局

⑦施工检查商户在前期装修过程中（隐蔽工程封盖前），必须向物业管理企业通报工程进度和施工状况，由物业管理企业组织专业人员对商户装修区域口勺隐蔽工程进行查验，并提出整改意见

⑧验收a）装修完毕之后，商户需提供一式二份竣工图物业管理企业根据装修图纸进行检查,或聘任监理企业对装修过程及装修成果检查、验收监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于如下项目-与设计图纸与否吻合；-消防设施的完好状况；-装修材料与消防规定口勺一致性；-电器线路施工状况；■设备设施完好状况b）如商户装修与施工图纸不符，物业管理企业有权规定商户立即更改装修，以符合承认后的施工图物业管理企业不负责因此导致的商户开业日期的延期租户在完毕修改工作后，仍须向物业管理企业提供两份修改后的竣工图c）商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过日勺意见书（消防、卫生等）

⑨为保证所有商户在开业时同步开放，为了防止出现不利状况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商处理虽然不也许同步开业，未完毕部分也需要进行美化遮挡，并标明预定时开业吉日第三方案设想

一、人员大体配置（参照）电梯工1人（8・10台）（一般维护检查记录和故障处理记录和管理，保持和维保单位沟通等）配电房值班电工3人（24小时值班制）弱电工1人（包括网络设施设备维护、消防、监控设施设备、排烟风机等）水泵房1人（包括给排水及消防水泵设施设备和控制强电柜）中央空调操作维修维护工2・3人（一般商铺供冷气、暖气开机时间7:30-21:30另可根据需求24小时开机，如酒店等；包括末端、新风机组、空调水系统维护保养和维修）综合维修工2-3人（包括给商户维修，含以上人员有效使用）目前状况提议暂派工程维修技术人员1-2人根据设备到位状况或正式开业时间确实定，工程维修维保人员逐渐进入估计人员5-9人，前期1人，当设备到位调试时增长1人，然后根据需要逐渐加入（根据商铺经营服务需要、商铺设备的I多少和技术难易程度进行合理配置）商铺物业管理组织架构及人员配置（工程维保服务部分供参照）董事长总经理物业管理处经理工程维保服务部（主管）保安部（主管）保洁绿化部（主管）文员领班设备运行组综合维修组设主管1名一专多能，技术全面、能组织和处理某些较为复杂的技术问题或难点，与安管部、保洁部、绿化部、客户部、经营品质部等部门保持良好沟通与协调，负责工程维保维修方面的平常事务管理与维护，定期将本部门工作状况向企业物业经理汇报并对物业经理负责；全面负责房屋、设备、设施的运行、保养利维修工作其重要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和增值工程维修维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置另首先，人员储备应着眼于企业的不停发展和需求工程维修维保部各岗位职责（略）主管职责文员职责（维修材料申购、公用工具、工程维修维保技术资料、设备技术档案资料、维修接单发单、水、电、气抄报表等保管管理，做好物业升级或创优基础准备工作）领班职责（根据每日主管日勺工作安排，合理组织调配维修人员完毕每天日勺工作任务,完毕抢修、维护保养或突发事件处理工作等）设备运行组职责（每班至少保证1人全面负责设备正常运行欧I操作、巡检、运行记录等）综合维修组职责（每班保证2人，即730〜15:30〜2330时分，至少3至4人负责每班维修抢修、维护保养，并做好记录等）主管岗位职责:

1、贯彻执行经理指令，全面负责物业工程维修维保方面的平常事务管理与维护等所有工作；负责协助其他部门处理业户工程维修投诉H勺解释和处理工作；定期将本部门工作状况向企业经理汇报并对经理负责

2、参与企业新项目前期与工程、机电有关日勺规划设计及筹办期工程管理和后期维护技术管理；负责企业新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和数据核算工作；与工程项目部配合，对各项目的工程维保技术改造提供合理提议和方案，处理及处理工程遗留问题、工程维保技术、质量、进度等方面的问题并监督实行项目的整改全过程

3、负责组织制定管辖内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定、操作规程；负责指导编制设备、设施维修保养计划；制定物业工程维修维保管理方案；协助建立完整的设施设备技术档案和维修维保档案；负责完毕平常使用的专业技术数据的搜集、管理工作；负责制定工程维修、设施设备大、中修计划、保养计划、月采购计划的预算和控制维修保养费用支出以及人员配置计划；提交管辖范围内工程改造、设施设备更新、改造提议的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审保证所管辖系统设备日勺安全运行掌握好能耗及维修费用，保证最大程度节能、节支；推行节能运行计划的实行和运行维修费用预算H勺控制；协助分析工程项目报价单，检查施工与工程进度现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度

4、负责针对下属员工的技术状况，编制专业培训计划，组织对突发事件应急处理预案的演习；实行考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采用纠正措施，并对下属进行考核工程维保维修服务有助于建筑空间日勺维护维修和保养养护建筑（房屋本体）、维护设备（网络、消防、监控、门禁、给排水、电梯、发电机组、供配电、中央空调及系统等等）、保证水、电、气、及制冷、采暖或卫生热水的正常供应、意外事故应急处理等，由于商铺日勺各项设施设备的使用频率较高，统一物业服务管理有助于对物业设施设备有计划口勺保养与维修，增长使用的安全性和耐久性，延长其使用寿命

二、维修工作流程图业户（商户）维修工作流程图业户报修（、书面）客户部

一、工程维修前期介入

11、根据《商业管理房产技术条件》，结合该项目实际状况，进行图纸搜集、整顿或标注，重点放在高下压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面日勺方式等如1）、高下压配电重要关注配电容量与否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运行等；2）、主力店的租用设备、公共区域照明供电与否接入主力店自用回路；3）公共区域照明日勺开闭与否能自动控制，与否采用了节能措施；4）计量方式关注各主力店与否可以独立计量，尽量减少代收、代垫状况；5）水系统为低层市政直供；6）空调系统要根据业户时分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热水日勺选择；

2、从商场平常经营需要出发提出合理化提议1）各设备房的房间规划、预留位置与否合理，设备房预留H勺设备位置与否符合后期管理使用需要；2）地下室汽车坡道的|宽度、坡度、转弯半径与否符合使用规定，地下室车位划线及流向设置与否合理，停车收费系统设置的提议；3）外墙广告位预埋件的设置与否满足使用规定，照明、供电、计量方式与否合理;客户前台下单，填写《业户（商户）来电、来访登记表》或《派工单》合格维修部文员发单实行维修完毕，请业业主（商户）在派工单上签字验收并交费将派工单交客户前台回访维修部文员收单将派工单及收款交财务签收回访成果反馈回工程维修维保部理合格结束公共设施维修养护工作流程图（省略）阐明

1.、报修接单服务和参与维修回访制度

①商铺铺位时照明或其他设施出现问题或故障，对业户营业将导致很大影响业户报修，应及时迅速做好记录，填写《维修告知单》，即时派维修工赶到现场进行抢修，并保证维修工作质量；

②对维修后的维修成果进行回访，对不能维修或处理的问题或故障，由工程维修主管组织处理或处理，保证业户满意；

2、平常工作与对内、对外联络内部联络每月水电能耗抄表及记录报表上报；铺位报修抢修及维修维护材料申报等等，商铺维保工作的好坏直接影响到物业向商铺方收取物、业费用的收缴率；外部联络维保服务业务上还要与自来水企业、电力企业、电信和网络企业、特种设备技术监督部门或设备供应商及安装单位、维保单位等保持有效沟通等，假如处理不好这些关系，会使商铺日勺经营活动很被动，处理得好，往往事半功倍

三、、商铺装修服务管理

1、商铺口勺装修管理包括在业户管理中，因管理难度较大，应单独列出论述装修管理重要职能审核装修申请、签订“装修管理协议”，进行现场监督管理和装修竣工工程验收等

2、商铺楼宇出租后，由承租商根据经营规定，提出装修申请；对于装修后出租铺面区I承租商户对铺面只能通过申请同意后做某些小的变动装修，装修管理应做好如下几点注意事项a建立周全、详细、便于操作的管理制度；b专人负责对工程实行严格日勺监督；c选定资质高、信誉好的I工程承包商进行装修；d对装修现场进行监督管理

3、商铺铺面装修管理规定H勺制定重要确定如下几点

①二次装修过程应遵守物业管理指定的I《二次装修施工管理措施或者规定》；2业户装修需要动用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备时，应遵守《商铺动火申请制度》的各项规定，严禁私自更改水电管线及负荷用电；3装修完毕后，物业管理根据装修前业户递交时经承认的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发既有违反装修设计图及装修协议某些条款日勺，影视情节轻重做出不同样日勺处理；（D为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇构造等重要部位，装修工程施工方应由物业管理选定还是由业户选定应视工程波及时方面来确定，状况如下a、凡波及电力设备包括铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等进行增减、改装的；为该层的消防设备包括消防喷淋装置、烟感器、管道、警铃等进行增减、改造的；电视监控系统、公共天线及网络分布系统等进行增减或改装日勺，都由物业管理选定工程实行施工方业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理作为工程监督管理费b、凡波及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水、排水道、电力装置、通风设备、等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理选定施工方c、业户递交时装修设计方案所附的I图纸，应当包括清晰显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的I正视图、截面图（附铺面、商号招牌欧I细节）；排水系统的分布图（附有关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；设备位置照明图；假天花的平面、截面图；及其他物业管理或商铺规定提供的建筑细节等d、其他如装修工期、动工期、防火措施、环境保护、换位规定、违约责任、施工期I木FT FTO

4、装修现场监督管理

①由于一般建筑施工队的人员状况复杂，大多是临时工，施工方对他们也许也缺乏有效管理，因此在施工过程中，物业应对施工人员日勺管理，对工程与否按图施工、按“装修协议”规定和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行现场监督管理

②装修施工与整个楼宇的建筑不同样，他一般局限于一种单元或一种楼层内日勺施工，而其他单元或层面则会照常营业，假如对施工人员没有有效管理，势必会影响其他业户口勺营业活动而对于装修的工程监控重要应着眼于施工人员有否严格按图纸进行施工，有否违反已签订的r装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理的I其他管理规定等

③如有违反规定要及时联络，发出“整改告知单”等，如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施设备，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止当然，也可由物业管理修理，不过，有关费用则由业户支付并应做好详细记录，作为竣工验收时日勺证据或参照

四、商铺建筑物的养护及维修管理

1、商铺修缮计划、资金管理为了保证商铺建筑物日勺完好，应制定完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经物业管理审核后报商铺业委会方审批（大中修要贯彻资金），检查修缮成果

2、确定工程性质根据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大体分为大修、中修、小修大修是建筑物主体构造的大部分严重损坏，或有局部到他的危险；部分附属设施设备必须拆换、改装或新装，如上、下水管道等由于大修工程施工场地和安全的规定，一般是经营业户必须停止营业因此，工期安排和动工前的筹办工作非常重要中修是建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少许主体构件，保持原楼宇规模和构造的工程如楼顶的局部修缮和部分重做面层，加固部分钢筋混泥土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等中修工程影响面为局部，管理得好，可使建筑物内的I部分业户继续营业小修也称零修工程或养护工程，是及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的平常养护工程此类工程在新旧楼宇中普遍存在，如修补面层、门、窗、地面H勺修整以及更换灯管、水龙头等等小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽量不影响业户及顾客

3、建筑物维修档案管理建筑物维修日勺技术档案管理是对原有建筑物技术资料日勺补充，是为后来建筑物的维修、整改改造、扩建等工作提供不可缺乏的根据

4、维修或施工工程管理工程、设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有对应资质的修缮施工单位承接外发包协议应规定该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明工程维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和与否按外发包协议规定和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环境保护措施进行监督管理

5、检查监督工程维保部主管对属下各维修组的I维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗头）记录在案，追查分管维修工时责任；发生责任事故追究工程维保主管责任

五、商铺设施设备维保服务管理

1、商业物业平常管理规定较高，维修规定严，其内容同写字楼相似，但其方式不同样商业物业H勺重点在于多种设施设备上，由于商业物业设施设备使用率较其他物业相比是最高的一类，设备设施养护及维修管理日勺好坏直接影响经营环境和经营活动的正常进行

2、商铺设备管理重要是防止商铺停水停电和保证中央空调时正常使用商铺供电需要绝对保障，由于一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的原因，对商铺声誉带来不利影响因此，应选派优秀员工，日夜检测电气运行状况和空调系统的运行状况，一有异常及时安排维修，保证水电和中央空调正常运行

3、商铺设备设施维保管理日勺详细实行过程与写字楼等项目类似，（省略）商铺工程维修维保部与保安部、保洁部、绿化部、客户部、经营品质部等关系与处理4）建筑材料的I选用、设备设施日勺性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换日勺成本费用与否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等日勺容量预留、分派、管线布局、配置走向等与否满足业户使用需求；6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施与否满足餐饮业态需要；7）外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等8）维修及设备管理用房面积与否满足需求；

二、项目施工监督与验收的介入

1、竣工时物业验收疏忽会为后期物业管理导致管理难题质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一种又一种欧I难题，例如房屋建筑内在附质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试日勺欠缺等这些问题往往在竣工时物业企业不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然导致后期工程维修及管理时力不从心

2、运用管理企业日勺专业能力实现长期有效管理在项目的施工阶段，物业管理的初期介入能保证项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症如1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发企业重点处理2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面消防预埋管线、防雷引下线日勺施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位与否对其导致破坏等；防水施工时提议物业工程维修技术人员耍旁站监工

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面:1）外墙防漏措施；2）多种经营供电、通信点位日勺合理设置；3）设备设施安装位置与否合适，安装次序、质量与否合格；

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装状况与否满足使用需求

三、物业管理准备阶段

1.搜集和掌握第一手资料通过初期介入可以大量搜集和掌握物业的第一手资料，如搜集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、设施设备的技术档案等

2.提前筹划工程维修服务管理方案根据第一手材料提前筹划工程维修管理方案，进行机构设置、人员配置、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与物业经营管理有条不紊日勺衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰

3.建立完善实用的服务系统和服务联络网络商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生亲密关系，需要在初期介入时进行如下方面日勺工作1）工程维修维保队伍的设置或选聘，洽谈和签订协议;2）同建设、建筑施工、物价、市政、电力、水利、消防等公用事业以及设施设备厂家或供应商、安装施工单位等部门进行联络和沟通

4.物业管理市场调研工作1）、重要调研内容有可比项目的工程维修、维护、维保有偿服务和免费服务预算或维修、维护收费原则，为物业管理费制定收费原则提供参照根据，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地措施规及行业通例，物业服务特色，市场分包方水平及能力、信誉度评估等2）、法规及政策调研理解当地工商、物价政策；波及消防、安全及车辆管理的I公安及消防政策；理解商业物业水、电、气及供暖消费政策和原则；理解行业原则、物料价格、工程维修市场状况等3）、调查小组对物业服务市场的信息调查成果进行记录、分析，编制物业服务市场调查汇报汇报的I内容包括，但不限于

①当地物业行业概况、法规和政策；

②当地物业管理市场日勺消费习惯和消费水平分析；

③物业管理支持资源区I调查分析（如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平）；

④重要竞争对手（相似楼盘）的物业管理状况分析（物业服务费用原则、服务模式、服务状况）

5.物业管理成本测算（工程维修维保部分）对于商业物业管理者而言，物业管理费是主营收入，该费用原则时确定将直接影响到商业物业日勺经营管理水平和商业项目的定位因此，物业管理成本测算及收费标精确定是前期工作中最为重要H勺工作内容之一

1、商业物业管理成本日勺重要由如下方面构成

①人工费用包括工资总额及福利费

②公共设施设备维保费工程工具费用、设施设备维保费等

③公共能花费用包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能花费及水费

④治安防备成本包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等

⑤环境卫生费包括平常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等

⑥绿化养护成本室外广场绿化养护费、绿植租摆费等

⑦管理费用包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用品维修费等

⑧保险费

⑨不可预见费⑩管理酬金11税金2）、由于商业物业管理中波及众多业态，各业态日勺物业管理界面不尽相似，因而它们的物业管理成本是不同样样的因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂商业物业费测算前必须确定下列条件企业管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费原则和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定；服务内容及服务标精确定等

6.主力店物业服务

（1）前期管理阶段主力店物业服务日勺重要内容

①协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁协议中波及商业物业管理的有关条款，如主力店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；

②进行物业管理协议谈判，重点确定双方物业服务界面和管理费原则；

③协助招商、项目开发企业与主力店日勺进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工;

④对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定

（2）正常经营阶段主力店物业服务的重要内容

①按照协议约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；

②对主力店物业管理状况进行监督，尤其是消防管理及设施设备欧I维护保养，以消除各类安全隐患；

③协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好日勺经营秩序和经营环境；

④与主力店定期沟通，处理主力店提出的I各类投诉;

⑤当主力店中断租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照有关约定接受主力店经营场地

（3）不同样业态主力店物业服务界面要点主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，波及业态广，是大型商业物业内重要U勺客户各商业物业对主力店的管理方式多样，所波及的管理界面也不同样一般状况如下（供参照）A、超市1）、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的I设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；2）、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑日勺建筑面积比例，分摊有关运行及维护保养费用；B、百货1）中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部日勺设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；3）消防与其他租户共用；C、餐饮1）除个别广场日勺KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定原则方式向物业管理企业缴纳；2）水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各管理企业缴纳；各系统由各管理企业管理，租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用；3）设置为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管理并承担维护保养责任及费用；4）政府卫生、环境保护部门对其卫生防疫、排油烟环境保护达标状况规定较高，为物业管理的重点；5）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由物业管理企业负责；6）消防与其他租户共用；D、KTV、电子娱乐、影院1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向管理企业缴纳；各系统由各管理企业管理，租户按照面积比例分摊或约定原则方式向物业管理企业缴纳运行、维护保养费用；2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由物业管理企业管理,租户一般按照约定原则的方式向物业管理企业缴纳空调（供暖）费用；3）消防部门对消防规定较高，为物业管理日勺重点;。