综合体项目可研报告

3.

2.4是****发展外向型经济的需要本项目建设****海关大厦，是****外向型经济发展的重要举措，其正式设置有助于完善****区域服务功能，优化区域投资创业环境；同步，对于以便进出口企业办理海关事务、减少外贸物流成本、提高竞争优势也将发挥重要作用第四章项目建设方案

4.1建设的内容及规模本项目为充足发挥****区位优势，建成集总部经济办公大楼、人才公寓、大数据中心、****海关大厦、金融服务中心、高新文化广场、工人文化宫、地下停车场（含人防工程）等多功能于一体的I****综合体，总建筑面积15万平方米其中总部经济办公大楼3万平方米,人才公寓8000平方米，大数据中心、****海关大厦、金融服务中心5万平方米，高新文化广场、商业配套、工人文化宫5万平方米，道路、绿化、地下停车场（含人防工程）等基础设施12023平方米

4.2项目设计方案

4.

2.1功能定位

4.

2.2总体目的以创新为动力，突出体制机制创新、科技平台搭建、对外经济合作、重大项目建设、企业生产经营、投资环境优化等重点工作，按照“展示、服务、指挥、推广”四大功能定位，集总部经济办公办公、人才引领、大数据分析、创新服务、文化引领、休闲宜居、等功能于一体的J****创新发展标杆区，提高更优质的营商环境

4.

2.3运行理念及运行模式政府主导、企业化运行，一切从顾客角度出发，坚持开展专业化服务、数据化营销，不停提高产业发展、科技创新、金融服务各个环节转化率，获得规模更大、比例更佳的投入产出比

5.

2.4服务内容

1、总部经济办公服务把高科技企业和品牌企业的生产基地、销售与服务基地、物流与配送基地等产业链上动作的I低端环节，配置在本企业日勺生产基地，把聚合企业高端智能活动的办公的J指挥中心、运行中心、研发中心、管理中心、信息中心、人才中心聚焦在总部经济办公大楼内

2、人才公寓为高层次人才引进、长期化人才引进等多项人才引进行动提供环境保障，完善人才公寓保障功能，丰富人才业余生活，营造人才公寓温馨、暖心、舒心日勺居住气氛

4、****海关大厦加紧****海关建设，服务优质、运行有序，充足发挥职能作用,加大对进出口企业的业务指导，减少企业外贸成本，不停增强进出口企业发展后劲；发挥****海关职能作用全力服务“一带一路”建设

5、金融中心整合地方金融资源，支持地方证券、期货、信托企业以及金融配套企业在****设置分支机构，更好的I支持****企业发展

6、文化休闲服务集文化娱乐、休闲、职工文化培训为一体的重要活动场所，满足企业文化生活需求，成为丰富****企业职工现代生活的公共空间

7、地下停车场（含人防工程）处理机动车、非机动车停放，战时为人防地下室，平时作为车库、储备室使用

4.3项目建设地点本项目建设地点在********入园口,占地面积约

205.5亩

4.4建设工期和建设管理

4.

4.1建设工期及进度安排根据国家有关建设项目的工期和本项目的实际状况，建设工期确为4年，即即2023年1月至2023年12月详细各工作内容日勺进度安排如下项目建设分三个阶段完毕:第一阶段2023年1月一2023年6月

1、组织成立****综合体项目工作专班；

2、项目初步设计、规划等内容确定，工程预算和招标，签订工程承包协议；

2、商业布局优化，建筑工程正式施工，争取各项工程有条不紊地同步进行；

3、贯彻自有资金和银行贷款资金；第二阶段2023年7月一2023年6月

4、项目各项工程主体建设和室内装修；

5、招商引资，各类平台建设；

6、设备选购、运送、设备安装工作；

7、网站建设，大力宣传；第三阶段2023年7月一2023年12月

8、****综合体项目建设并通过验收

4.

4.2建设期管理本项目时实行坚持精心组织、精心设计、精心实行、精心管理的原则本项目的建设应一直坚持精心组织、精心设计、精心实行、动态管理的原则

1、项目实行管理本项目在建设过程中，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、协议管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以保证项目的顺利实行和工程质量本项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用止匕外，在项目实行欧I过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定搜集、整顿和归档

2、项目施工方式在本项目资金申请汇报论证通过后，根据我国项目建设管理的I实际经验，应立即建立精干、高效的I项目实行管理机构管理机构人员中应有工艺、土建、设备、电气、财务等专业人员，分工负责抓好项目建设的组织和施工等工作，并应同步做好协调工作

3、项目招标本项目在建设过程中，应严格执行《中华人民共和国招标投标法》和《陕西省实行〈中华人民共和国招标投标法〉措施》，但凡施工单项协议估算价在200万元以上日勺工程；重要设备、材料等货品日勺单项协议估算价在100万元以上的I采购；勘察、设计、监理单项协议价在50万元以上的服务；项目投资在3000万元以上日勺建设项目，都必须进行公开招标据此，本项目拟采用公开招标招标形式可采用委托代理或自行招标，自行招标时，必须到达国家有关自行招标对于招标单位的有关规定在招标过程中，一定要严格遵守国家和甘肃省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，自觉接受政府职能部门的检查、监督，杜绝多种违纪、违法行为日勺发生工程建设招标基本状况如下表工程建设招标基本状况一览表招标范围招标组织形式招标方式分项公开备注所有招标部分招标自行招标委托招标邀请招标招标勘察设计V V V工程监理V V V土建施工V VV设备采购VVV其他VVV第五章项目建设条件贯彻状况项目已完毕可研、立项、规划选址、用地预审等前期手续的办理,初步设计正在进行已完毕投资20万元第六章项目投资状况和资金来源

6.1投资估算编制根据及阐明

6.

1.1投资估算根据

1、国家有关部门有关可行性研究阶段投资估算日勺编制规定；

2、陕西省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额陕西省价目表；《陕西省建筑工程、装饰工程、安装工程消耗量定额》;《陕西省建筑工程、装饰工程、安装工程价目表》及配套日勺参照费率;

3、陕西省《有关调整陕西省建设工程计价根据的告知》陕建发［2023）100号;

4、建设工程监理与有关服务收费原则［发改价格

（2023）670号］;

5、原国家计委、建设部公布的《工程勘察设计收费管理规定》原则；

6、陕西省工程建设其他费用定额；

7、有关规范都市基础设施配套费日勺告知（陕价行发［2023］17号）

6.

1.2编制范围及措施

1、估算范围为本项目所有工程建设内容

2、建安工程费用采用综合指标法并参照近期完毕的I同类工程项目预算造价和本项目的实际状况进行估算；

3、设备购置费按市场询价计算（价格中包括运杂费、调试费、安装费）

4、场地租赁费用按建设单位提供计算

6.2投资估算

7.

2.1总投资估算经估算，总投资10亿元，其中建设投资

82731.50万元，流动资金15000万元,建设期利息

2268.51万元

8.

2.2建设投资估算本项目建设投资为

82731.50万元,其中工程费用

58636.29万元、工程建设其他费用

24095.21万元，预备费用

3939.60万元

286.

2.3流动资金估算

6.

2.4建设期利息本项目申请银行贷款3亿元，经计算，建设期利息为

2268.51万JL o

6.3资金筹措

6.

3.1资金来源本项目总投资10亿元，资金来源及筹措方案如下本项目申请政府投资7亿元，申请银行贷款3亿元其中申请2023年陕南专题资金扶持3000万元

6.

3.2资金使用与管理

1、陕南发展专题资金及财政配套资金使用和管理陕南发展专题资金及地方配套资金重要用于建设项目中的基础设施和购置设备认真按照国家财政资金使用管理的规定，做到专款专用

2、自有资金使用管理建立严格规范的内部财务管理运行机制，工程建设实行招投标协议制管理，重大开支经企业高层领导研究决定厉行节省，杜绝跑冒滴漏现象发生

3、银行贷款偿还计划本项目申请银行贷款3亿元，项目计算期23年（建设期4年为宽限期），还款期23年，拟以每年年末未分派利润等额还本付息，每年还本付息

284.38万元项目在正常经营期内各年的利息备付率、偿债备付率、均高于《措施与参数》中参照的鉴别值，阐明本项目具有一定的偿债能力，本还款计划可行第七章经济效益和社会效益分析

7.1财务评价根据和范E本项目财务分析根据国家发展改革委、建设部2023年颁布实行的《建设项目经济评价措施与参数》（第三版）以及国家最新的财税制度和行业有关规定本项目采用的所有价格均为目前日勺市场价格在项目整个计算期内成本、费用及效益计算使用的价格均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目经济评价成果的可比性根据本项目实际状况，重要进行了财务评价，在此基础上进行了不确定性分析

7.2财务评价基础数据

1、本项目基准折现率设定为税前8%,税后9%

2、本项目建设期4年，计算期23年

3、本项目投资计划为建设期第一年投入10%,次年投入30%,第三年投入40%,第四年投入20%

4、本项目运行负荷为第一年到达运行能力的60%,次年12月起即开始到达设计生产能力的100%

5、本项目销售税金、增值税、所得税税率如下增值税率为13%,城镇维护建设税为7%,教育费附加为3%,所得税率为25%销售税金、增值税、0所得税数据详见经济评价附表

7.3财务测算

8.

3.1收入估算

1、销售收入项目建成后，年收入重要来自政府购置服务费、广告位收入、场地租金收入、有偿征询服务收入、场地营业收入、自营项目收入等实现产值

1.2亿元表7-1正常年销售收入估算表序产品名称销售量单位单位销售收入（万元）号1政府购置服务费1年万元/年12002广告位收入1年万元/年801年万元/年3有偿征询服务收入3201年万元/年4场地营业收入78401年万元/年5综合项目收入2560合计

120232、营业税金及附加的估算本项目税金及附加包括都市建设维护税和教育费附加增值税税率为17%,都市建设维护税按增值税日勺7%、教育费附加按增值税的3%分别计算，年营业税金及附加为648万元，年增值税为

481.13万7Lo

7.

3.2产品成本及费用估算

1、原材料费本项目所需原辅材料重要为多种办公材料、办公设备、网络维护、服务购置等项目建成后年需原辅材料费用

352.24万元

2、工资福利费项目建成后，年平均工资原则分别按基层人员35000元/人、技术人员38000元/人、管理人员60000元/人计算，年工资及福利费用估算为684万元

3、修理费修理费用按固定资产原值（扣除利息）日勺

1.5%计算年维修费为

1240.97万元

4、折旧费本项目折旧费用按平均年限法计算，其中房屋折旧年限按30年残值率5%计算；设备折旧年限按23年、残值率5%计算年折旧费为

2536.12万元

5、水电费项目建成后消耗的燃料动力重要为水、电，正常生产年份用水量约

28.35万吨，用电量约216万度，正常年份所需动力及能源费

436.73万元

6、流动资金估算本项目流动资金估算采用详估法计算，详见经济评价附表流动资金估算表

7、其他管理费用本项目建成后其他费用包括制造费用、管理费用以及销售费用，制造费用按固定资产的4%,管理费用按人员工资的I150%计算，销售费用按销售收入的10%计算（含销售人员奖励工资），年其他管理费用为

0.14万元，其他营业费用

7.04万元，其他制造费用为300万元

7.

3.3盈利能力分析年平均营业收入12023万元,年平均总成本费用为

7169.87万元,年平均营业税金及附加为648万元，年平均利润总额

4830.13万元，年平均上缴所得税为

1045.53万元，年平均增值税

481.13万元，年平均净利润为

4182.13万元

7.4经济效益分析

8.

4.1财务盈利能力分析

1、总投资收益率ROD按照第三版《建设项目经济评价措施与参数》日勺规定，总投资收益率R0I表达总投资的盈利水平，系指项目到达设计能力后正常年份的年息税前利润或运行期内年平均息税前利润EBIT与项目总投资TI欧J比率

2、财务内部收益率FIRR本项目所得税前及所得税后所有投资财务内部收益率F/RR计算成果税前、税后分别为

19.73%和

16.07%,高于税前7%、税后9%的基准收益率

3、财务净现值FNPV本项目所得税前及所得税后所有投资财务净现值FNPV计算成果分别为16758万元和

8157.64万元

4、项目资本金净利润率ROENP项目资本金净利润率ROE=——xlOO%=

5.97%

5、资本金内部收益率IRR本项目资本金内部收益率计算成果为

21.78%,高于项目资本金税后基准收益率

6、投资回收期p t本项目所得税前所有投资投资回收期pt经计算为

7.57年，所得税后所有投资投资回收期pt经计算为23年

7.

4.2清偿能力分析

1、利息备付率ICR一般利息备付率一般应当不小于2,本项目在预设日勺2年还款期内，利息备付率介于

4.

245.06间，因此利息备付率较高，表明利息偿付的〜保障程度较高

2、偿债备付率ICR一般偿债备付率应当不小于

1.3,本项目在预设的6年还款期内,偿债备付率介于

2.

624.02之间，因此偿债备付率较高，表明可用于还本付〜息的I资金保障程度较高

3、资产负债率LOAR本项目正常年份的资产负债率介于

3.216%之间，不不小于资产负〜债率合理区间3046%之间〜

7.

4.3财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均不小于现金流出从经营活动和筹资活动的所有净现金流量看，所有净现金流量所有为正值因此，项目具有财务生存能力

7.

4.4财务不确定性分析

1、盈亏平衡分析该项目生产能力到达设计生产能力日勺

60.55%即可保本表明项目盈亏平衡点不高，详见经济评价附盈亏平衡分析图

2、敏感性分析对该项目进行敏感性分析可见销售价格及原材料价格的变化对项目效益的影响最大，最为敏感，建设投资及负荷的变化相对影响较小但在销售价格及原材料价格分别减少或提高5%日勺不利原因影响下，项目财务内部收益率仍为

17.62%和

15.48%,均高于税前7%和税后9%的|行业基准财务内部收益率表明项目具有一定的抗风险能力第一章总论

1.1项目名称****综合体项目

1.2项目实行单位本项目由有限责任企业申报，由********负责实行

1.3项目建设的重要内容本项目为充足发挥****区位优势，建成集总部经济办公大楼、人才公寓、大数据中心、****海关、金融服务、文化广场、商业配套、工人文化宫、地下停车场等多功能于一体的****综合体，总建筑面积15万平方米其中总部经济办公大楼3万平方米，人才公寓8000平方米，大数据中心、****海关、金融服务中心5万平方米，高新文化广场、商业配套、工人文化宫5万平方米，道路、绿化、地下停车场等基础设施12023平方米

7.

4.5经济评价结论经计算，本项目各项财务评价指标很好年平均营业收入12023万元,年平均总成本费用为

7169.87万元,年平均营业税金及附加为648万元，年平均利润总额

48301.3万元，年平均上缴所得税为

1045.53万元，年平均增值税

481.13万元，年平均净利润为

4182.13万元总投资收益率为

4.18%,所有投资财务内部收益率分别为

19.73%（所得税前）和

16.07%（所得税后），均高于本项目设定的税前7%和税后9%的基准值，所有投资财务净现值分别为

16758.59万元（所得税前）和

8157.64万元（所得税后）所有投资回收期为税前

7.57年，税后

8.23年（含建设期4年）从计算成果看出，财务内部收益率不小于行业基准收益率，阐明盈利满足了行业最低规定；财务净现值不小于零，该项目在财务上是可以考虑接受时生存能力分析显示本项目不会过度依赖短期融资来维持运行，财务生存能力尚可偿债能力分析显示本项目具有一定的偿还债务资金能力敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定日勺抗风险能力，经济分析可行综上所述，本项目经济可行

7.5社会效益分析本项目的建设，引进大批企业总部迁入，对总部经济区营造高端商业环境有重要的意义，在一点空间载体内将各类资源要素和科技服务有效集成，形成适应科技企业发展的完整生态系统，提高企业的自主创新能力，助推企业发展壮大，增进区域经济转型发展将产学研合作、人才培育、项目研发、科技金融、专利申报、成果转化服务等资源优势叠加，增强了产业集聚度，放大了企业日勺品牌优势，用商业综合体的思维和手段改造提高****产业，推进双方实现互利合作共赢，具有良好日勺经济效益和社会效益

7.

5.1增进区域经济社会可持续发展由于综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，可以大大地节省每一种人日勺生活成本和时间成本，产生极高日勺社会价值和附加值，不仅能使自身的地块价值提高，并且可以带动整个周围土地价值大幅提高本项目的建设，将多种单体不一样功能间互相依存、价值互补，从而形成一种多功能、高效率的综合体，实现产业构造调整不停升级,实行工业和现代服务业“双拉动”，增进****区域经济社会可持续发展

7.

5.2带动区域有关产业发展****综合体自身日勺开发建设过程就是一种地区产业带动日勺过程，****综合体的设计与建造会与建材、轻工、材料、家俱、设计业、市政行业等几十个甚至上百个有关产业部门发生联络，带动都市多种关联行业的发展止匕外，建成****合体在运行过程中，还将与商业、娱乐、餐饮、金融等有关产业正向关联，提高****时品质，将以便、快捷、经济等多种功能集于同一综合空间里，享有高效率的生活和工作,为****欧入园企业带来更多日勺附加价值

7.

5.2扩大税收与增长就业****综合体内部丰富日勺业态，波及的I税种繁多，如消费税、房产税、营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税、契税等，许多单一经济实体就会发生多种纳税行为，往往波及不止一种征税项目因此****综合体日勺成功建成可以稳定的提高地方的税收增长，培育出巨额的税源此外，还可认为****提供数百甚至上千个直接的就业岗位，其引起的有关产业发展还会带来间接的I就业机会

7.

5.3文化效益****综合体设计了文化广场和工人文化宫，产生日勺文化效益与经济效益不一样，是无法用数字衡量的I每一种文化广场和工人文化宫日勺建成，都极大地丰富了市民的精神文化生活****市的居民物质生活已经在一定程度上得到了满足，不过精神文化生活相对于其他同类都市比较匮乏，尤其****各企业职工平时都处在正常工作中，很少参与文化娱乐活动，****综合体时建成，其附带的文化广场和工人文化宫都为企业职工的文化消费提供了选择综上所述，本项目建设将产生良好的社会效益

1.4建设地址及期限本项目建设地点********入园口本项目建设期4年，即2023年1月至2023年12月

1.5投资状况和资金来源本项目总投资10亿元，其中建设投资

82731.50万元，流动资金15000万元,建设期利息

2268.51万元资金来源本项目申请政府投资7亿元，申请银行贷款3亿元其中申请2023年陕南专题资金扶持3000万元

1.6申请专题资金的数额经估算，本项目总投资10亿元，申请2023年陕南专题资金扶持3000万元

1.7项目建设条件贯彻状况项目已完毕可研、立项、规划选址、用地预审等前期手续的办理,银行贷款及自筹资金已贯彻到位，并动工建设已完毕投资20万元

1.8项目的经济效益和社会效益年平均营业收入12023万元,年平均总成本费用为

7169.87万元,年平均营业税金及附加为648万元，年平均利润总额

48301.3万元，年平均上缴所得税为

1045.53万元，年平均增值税

481.13万元，年平均净利润为

4182.13万元总投资收益率为

4.18%,所有投资财务内部收益率分别为

19.73%（所得税前）和

16.07%（所得税后），均高于本项目设定的税前7%和税后9%的基准值，所有投资财务净现值分别为

16758.59万元（所得税前）和

8157.64万元（所得税后）所有投资回收期为税前

7.57年，税后23年（含建设期4年）本项目建设符合国家和地方有关产业政策和行业发展规划的规定，对营造****高端商业环境有重要的意义，将产学研合作、人才培育、项目研发、科技金融、专利申报、成果转化服务等资源优势叠加,增强了产业集聚度，放大了企业的品牌优势，用商业综合体的思维和手段改造提高****产业，推进双方实现互利合作共赢第二章项目单位基本状况本项目由****企业申报，由************负责实行第三章项目的必要性与可行性

3.1项目背景都市综合体的出现是都市形态发展到一定程度时必然产物由于都市自身就是一种汇集体当人口汇集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的关键部分就会出现这样一种综合物业一种都市自身就是一种综合体，没有在一种很自然的状态下，将办公、商业、居住、餐饮等都市功能复合在一种都市中的区域,这样就更符合现代都市人快节奏的生活，人们可以在一种以便、快捷、经济、集多种功能于一体时综合空间里，享有高效率的生活和工作，这也就是都市综合体产生的背景从规划上讲，将住宅、办公、酒店和购物中心融为一体，高效化、节省化地运用了日益稀缺的土地资源同步，由于各功能建筑融为一体，互相依托，可以有效化解都市交通的拥堵****建设综合体是出于土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在都市的关键区域和未来的关键区域近几年，****发展速度迅猛,重点工程迅速推进，片区开发也在加紧进行，土地空间已基本饱和，都市功能配套日勺承载能力也面临着新欧J挑战在这样日勺条件下，怎样才能打破硬件瓶颈，为创业创新、企业发展提供更充足的空间成为目前急需处理的问题伴随我国经济发展进入新常态，产业发展农民增收都面临一定日勺下行压力，老式工业园区发展模式固化，在土地、科技、服务、管理等方面面临瓶颈，新业态新模式发展受到制约，转型升级碰到较大压力，迫切需要寻求推进高科技产业发展的新抓手，打造三产融合的新平台，启动新旧动能转换的新引擎，充足释放生产力和生产关系的创新活力建设****综合体顺应了现代高新技术产业发展趋势和历史性变化，反应了****内部和外部的客观规定

3.2项目的必要性与可行性

3.

2.1是****发展的需要****综合体在都市化进程中起着承上启下的I作用，对加紧****产业升级换代、扩大居民消费需求、增长就业岗位，带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张发挥着重要作用，对区域经济再造、产业构造优化升级、都市资源的合理配置也有着深远影响从本市经济社会发展的现实需要看，集约运用土地、提高都市规划管理水平、发展现代服务业、改善居民生活品质等，都对****加紧进入都市综合体时代提出了迫切规定通过十几年的积累蓄势，****已展现出磅礴气势和迷人魅力，一座现代化的产业开发区和新城正在迅速崛起无论是从经济总量、产业规模还是入驻企业数量来看，****都已具有建设都市综合体的基础和条件

3.

2.2是提高****营商环境，形成品牌效应时需要建设高新技术产业开发区，是中国经济和科技体制改革的重要成果，是符合中国国情的发展高新技术产普的有效途径现阶段要深入依托体制创新和科技创新，强化功能建设，营造吸引优秀科技人员和经营管理者创新创业的良好环境，成为科技创新和产业化发展重要基地，本项目重视发展良好的创业和产业环境，建设创新体系和整体功能齐备的综合体，重视自主创新和发展能力，在招商引资、对外销售时，重视筛选，多引进叫得响、实力强、潜力大日勺研发企业和企业总部，力争形成品牌效应和带动效应，在区域经济发展中发挥辐射和带动作用本项目的建设，按照建设现代化新城区的规定，高起点规划、高水平建设，可以最大程度的提高****营商环境

3.

2.3是加紧产业转型升级，完善创新体系的需要高新技术是国民经济日勺先导性、战略性产业，是衡量一种区域发展潜力与关键竞争力的决定性原因目前国家对信息产业、新能源、节能环境保护、新材料、新医药、生物育种以及电动汽车的发展予以。