写字楼分类标准与等级

写字楼分类原则与等级写字楼分类原则与等级美国一般把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级,该类写字楼最适合市场规定，该类写字楼最适合市场规定,高档装修和完善的配套设施是重要特性该类物业能使公司形象和地位得到提高,B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级规模小、构造简朴、配套设施缺少的I写字楼从建成起就被列入低档写字楼行列由于我国的写字楼发展历程短，分类原则还不成熟目前，国内有关写字楼的划分有如下三种原则1“甲”系列分类北京写字楼信息网在第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级日勺四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一所谓甲级、乙级、丙级写字楼重要是参照了星级酒店的评级原则,是房地产业内日勺一种习惯称谓写字楼划分重要以硬件和软件为根据硬件方面涉及楼宇外观设计、内外公共装修原则与否具有超前性，与否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等待时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施电力负荷、绿化、夜间照明等方面与否与世界甲级写字楼水平同步;软件方面重要指物业管理服务与否达到星级酒店原则按照上述原则，写字楼分为如下四个类别顶级写字楼在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力时甲级写字楼因此写字楼的I软硬件原则一方面要完全达标；另一方面是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄在都市中具有非常强的美誉度和出名度例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不仅城内的百姓知晓,全国各地的I人也略知一二甲级写字楼:硬件方面外观设计、内外公共装修原则相称于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等待时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上原则乙级写字楼，硬件方面外观设计、内外公共装修原则与甲级写字楼相比比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等待时间大于40秒,中央空调为两管式;软件方面物业管理服务为达到星级酒店日勺原则丙级写字楼硬件方面外观设计、内外公共装修原则为一般材料,基本的通讯设施及办公服务，设备实行基本为国产电梯、分体空调等;软件方面为老式的物业管理服务在写字楼开发和营销过程中，甲级写字楼是最常遇到日勺物业类型,为了使读者对甲级写字楼更清晰的结识，全面结识甲级写字楼时2A s系列分类，即按写字楼的J自动化aut oma ti on水平分类，自动化水平越高，舒服度增长，办公的效率也越高，因此在自动化被人们广泛注重日勺状况下,A s系列分类常常被作为写字楼档次日勺标志实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说3A是指3种自动化系统，涉及楼宇自动化Bu i1ding Au tom a tionS ystem、办公自动化Offic eAut oma tion Syst em和通讯自动化Comm un ic a tionS ystem由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类:楼宇自动化、保安自动化系统Safeg ua rd Automati o nSy stem消防自动化系统F ir eAutomation Syst em,合起来称为5A由此看，不能觉得5A就高于3A各系统涉及日勺内容重要有通讯自动化系统涉及双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是顾客互换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统楼宇自动化系统涉及冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统办公自动化系统涉及计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统安保自动化系统涉及监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统消防自动化系统消防联动、自动喷淋、自动报警等3按功能复合限度分类分为纯写字楼、综合楼和商务综合体纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场合、会议室等当有两种或者两种以上日勺重要功能并存时，我们称为综合楼如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场，昆太国际大厦、万通大厦等综合楼的高级形态是商务综合体所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑,是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型都市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在都市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京日勺国贸中心等都属于大型建筑综合体商务综合体规定在很小时空间距离内同步满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业潮流店等有机融为一体它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑,反映都市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟日勺公司公司，是高档消费活动场合商务综合体的配套商业设施重要涉及餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等北京华润置地开发的优土阁根据Shop pingMa11日勺综合性、符合性和互补特点，进一步借用以描述商务综合体，称为“商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体，是成熟日勺商务综合体我国写字楼的演变阶段第一阶段:老式办公楼占主导地位它具有两大特点立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成这一类办公楼起始于底层或多层砖混构造，较小日勺开间和进深尺寸如36〜

4.0米日勺开间、5〜8米的进深等,层高一般也在

3.6米左右建筑向高处发展后来，产生了钢筋混凝土的框架构造，但是使用空间仍按老式模式，仍属于老式办公楼的一种老式办公室的I长处是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家居布置等）缺陷也非常明显,表目前空间运用率低，缺少灵活性第二阶段初期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间的实效该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械,工作人员的身心健康没有受到应有的注重第三阶段:后期的现代办公楼其特点是办公环境富有人情味，周边环境优雅、舒服、内庭院或中庭院绿化景观好浮现了以景观为突出卖点的办公室,即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有合适的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性,地板、天棚均有吸音解决等第四阶段:智能化办公楼20世纪70〜80年代，随着信息时代时到来，世界上浮现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼;20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前有细化推出5A概念,智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势字楼特点在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场合，由于缺少必要的交通工具，人们便汇集在一起办公，以提高工作效率因此，办公的场合就是写字日勺场合，故称为“写字楼我国过去称办公楼，工作人员都为公家办事办公楼是一种对外完全封闭,对内进行行政管理、大而全的物业概念随着我国的对外开放、市场经济日勺确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式时、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要时物业——写字楼在我国都市中蓬勃兴起写字楼和办公楼比较表使用者地位置间隔公共性形象产权比较内容房间大小位写字楼灵活开敞大重要多样性中心地段平等主体非中心地非平等地办公楼不灵活封闭小次要单一性段位写字楼的需求与公司发展规模密切有关当公司规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公;当公司规模扩大时，公司的承受能力提高，业务量增大，处在提高工作效率和展示公司形象的目的,它就会向高档写字楼迁移，增进高档写字楼的发展我们观测一种区域的写字楼需求状况和发展前景,重点观测该区域内公司构造构成和获利能力即可。