经营性物业抵押贷款三篇

经营性物业抵押贷款三篇篇一经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房期限最长原则上不超过8年条件

1、在银行开立基本账户或者普通账户，具有贷款证（卡），且无不良信用记录;

2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70%；

3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；

4、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；

5、董事会或者有权决策机构允许将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管特点

1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款

2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负押物

3、租约情况调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在伤害我行利益的条款特殊注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置

4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况对于承租人经营状况或者资信不佳、按期足额支付租金有艰难或者多次拖欠租金的，不宜介入

5、物业投保情况贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额

6、贷款用途的真实性和合理性确保贷款用途合法、合规

7、账户监管借款人应与银行签订租金账户监管合同或者协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划

8、置换要求置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保

9、贷款额度与期限贷款金额最高不超过建造或者购置价格（扣除折旧）的70%（含），或者本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准贷款金额的确定应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行【产品简介】个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人（仅限于个人）发放的，以其所有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入进行还本付息的贷款【贷款对象】具有中华人民共和国国籍的自然人，年龄在18周岁（含）-60周岁（含），具有彻底的民事权利能力和民事行为能力，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人【贷款条件】

1、个人资信良好，在我行无不良信用记录，个人及家庭负债与其经营收入相符

2、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证

3、借款人及共有人允许将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物

4、允许与我行签订租金监管协议,接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理

5、我行要求的其他条件【贷款额度、期限、利率】

1、贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定同时，贷款额度最高不得超过物业市场评估价值的60%（其中标准厂房最高不得超过市场评估价值的70%）o

2、贷款期限根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，并由借款人出具书面还款计划经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限

3、贷款利率按照本行规定利率执行【申请资料】

1、经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；

2、物业用于出租的，须提供真正的租赁合同、协议原件租赁合同涉及多页的,页面与页面之间必须同时加盖双方公章（必须采用骑缝章形式）；

3、物业用于出租的，需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章；

4、物业承租人知晓物业抵押给我行的声明；

5、本行要求提供的其他证明文件和资料【还款方式】借款人可选择按季、按半年或者按年还本，按季结息方式不得采用一次性还款的方式经营性物业抵押贷款房地产贷款拓展新渠道作者周小建经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资XX银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性

一、经营性物业抵押贷款的定义与由来

（一）经营性物业抵押贷款的定义经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或者购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房

（二）XX银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照XX银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行在XX银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部份该行自19XX年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴

（三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款借鉴XX银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在20XX年10月下发了试行办法进行试点农行经营性物业抵押贷款一经推出，即将引起了社会广泛关注和同业效仿工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部份修改

（四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门坎较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件相比普通商品开辟房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门坎都比较宽松

二、经营性物业贷款的推出适应了市场合理性的资金需求作为商业地产经营环节的贷款，该产品的推出适应了当前房地产市场形势的发展需要在成熟的市场经济条件下，有实力的大型商业企业和房地产开辟企业持有长期收益的物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日益成熟，商业地产投资价值的日益显现，越来越多有实力的企业选择持有自营在此之前，由于没有与之相适应的金融产品，往往造成企业资金的沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金的效率是低下的，“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”在这种情况下，经营性物业贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，匡助开辟商、大型商业企业更有效地经营物业我行经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵便、用途广泛、贷款偿还与物业现金流高度匹配的优点，提供了置换自有物业占用长期资金的手段，有利于化解企业面临的“短融长投”的困境

三、经营性物业贷款具有低风险特点

（一）与普通性项目贷款的风险比较与普通意义上的项目贷款比较，经营性物业抵押贷款规避了从“项目立项”到“项目投产”前可行性论证的市场风险由于经营性物业抵押贷款要求借款人必须是正常经营一年以上，已经有稳定的租金收入，且未来现金流足以偿还银行贷款本息才干发放，也就是说经营性物业贷款选择的对象（物业）是已经被市场证明，可行后才开始发放的贷款，它规避了“项目立项”到“项目建成投产”阶段的市场风险通俗地说，经营性物业贷款项目必须是“正在生蛋的鸡”，而生产性项目贷款，在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处于不确定状态

（二）与普通商品房项目贷款的风险比较与普通商品房项目贷款相比较，经营性物业贷款规避了销售价格一定幅度回落的风险以等额本息法为例，由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息，以10年期贷款计算，借款人每隔一年，其贷款本金就减少10%,也就是说贷款发放后，即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑，对银行来说，其贷款仍然是安全的从理论上讲，经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降，每年下降10%”风险能力于是在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时，普通不做敏感性分析

（三）与流资贷款的风控手段比较与流动资金贷款比较，经营性物业贷款除期限长、利率高，对银行贡献率高外，还强调和注重了现金流，以租金收取的多少确定贷款额度，通过实行租金收入账户的封闭运行，可以更好地控制其信用风险

四、拓展经营性物业贷款具有十分重要的现实意义

（一）有利于抓住商业地产市场快速发展的机遇当前，随着我国经济的持续快速发展，社会财富不断积累，政府经营城市理念逐步深入，由于商业地产本身所具有的高利润特点，一段时间以来，大量的市场游资及外资基金、民间资本选择购买商业地产，使商业地产市场发展势头日益强劲，其投资增幅高于房地产开辟整体增幅，已经成为我国房地产市场最活跃、最重要的组成部份

（二）有利于开辟新的房地产按揭领域当前，受宏观经济影响，普通商品房市场仍然没有从根本上走出低谷，同时个人住房按揭竞争却早已白热化开展经营性物业抵押贷款，就能在白热化的房地产按揭业务中开辟一块新的业务领域，向优质的商业地产持有者提供法人按揭业务

（三）有利于调整客户结构和信贷资产结构对企业资质优良、物业经营成熟、有多年经营经验、租金收入稳定的经营物业提供融资，有利于拓展和哺育长期稳定的优质客户经营性物业贷款提高了我行对优质客户的服务水平，具有较强的市场竞争力经营性物业抵押贷款业务是一次产品创新，适应了市场新形势，满足了客户新需要，具有较大的发展空间

（四）有利于拓展长期稳定的收益来源经营性物业贷款期限长、利息收入稳定，有利于与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，并能够深度挖掘优质客户的综合价值开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或者大客户服务中心（楼中银行）来拓展楼宇内的优质客户，进而带动存款、结算、银行卡等业务的发展

（五）有利于解决当前投放不足的问题今年以来，受国际金融风暴的影响，以及一些行业的过度炒作及周期性的原因，整体经济增幅减缓目前国内创造业萎缩，普通商品房市场成交低迷，基础设施建设领域大局初定，同业竞争激烈在抢抓基础领域历史性机遇的同时，通过积极营销相对低风险的经营性物业贷款，能在一定程度上缓解当前投放不足的问题

五、经营性物业贷款业务大有可为

（一）经营性物业贷款的市场（客户）资源十分丰富XX汉自古商业发达，素有“九省通衢”之称，近年随着国家经济重心的转移，XX汇集了越来越多的大型商业企业、写字楼和高级酒店以商业百货为例，XX不仅有深市第一家商业百货上市企业，而且目前仅XX本土的百货上市企业，就分别有XX中商、XX中百、鄂X商、XX集团等四家之多止匕外，XX还汇集了新世界、庄胜百货、群光百货等多家外来大型商业企业和商场在酒店业方面，XX有上千家上规模星级酒店，如香格里拉、新华诺富特大饭店、瑞雅国际酒店等

（二）各家银行对经营性物业贷款同样处于起步和加速阶段前期由于内资银行在金融产品方面的缺失，各家商业银行办理经营性物业贷款业务尚处于起步阶段现阶段，虽然多家银行纷纷觉醒，加快了办理经营性物业贷款的进程，在办理项目贷款时，均遇到与他行竞争情况，但综合各方情况来看，目前各家银行对经营行物业贷款的拓展，也同样正处于起步和加速阶段

六、当前推进我行经营性物业贷款有三大迫切要求

（一）抓紧行动已不容担搁第一批收割的，往往是最好、最肥的愈是到后面就愈是骨头，因此赶在他行入驻前，收割最好的就显得非常迫切和必要，这既是资产营销的需要，也是风险防范的需要有市场迹象显示，经过几年时间的酝酿和发酵，各内资银行目前已逐渐觉醒，在当前金融业竞争激烈的情形下，已将经营性物业贷款作为核心和重点业务在发展，加快了对XX市场资源的抢占步伐，因此我行抓紧行动已不容担搁

（二）客户选择应分梯次推进首先是大型商业企业的大商场、购物中心，如XX中商、XX中百、汉商等本土企业，以及银泰百货、庄胜百货、群光百货、新世界百货等外来大型商业企业其次是有一定实力的企业持有的普通商铺，该类客户为数众多，如洪发物业等为数众多的中型、非知名企业持有的商场、商铺，以及XX市房地产开辟商普遍持有的、自身开辟的楼宇底商，如果面积较大、地理位置较好、符合条件也应拓展这种客户以前因持有的物业，非城市标志性建造准入较难，现在政策放宽后也应积极拓展再次就是地理位置较好，出租率较高的高档写字楼，如新世界公司写字楼等然后就是XX市四星级以上宾馆酒店，财务状况理想的，也应积极拓展，但酒店目前总行仍实行目录制的准入管理

（三）信贷管理仍不可松懈虽然经营性物业贷款具有风险逐年递减的先天优势，但风险管理仍不能松懈，主要是贷前调查时对租金收入的真实性要进行核实，此外，贷款发放后的8-10年内，经营行不能因贷款本金逐年减少而开始释放抵押物，或者释放对租金收入的归集，否则抗风险能力便被弱化篇二经营性物业抵押贷款

一、合用类型

1、商业营业用房物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或者城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态

2、酒店酒店为四星级（含）以上，由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60%

3、办公用房写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80%

二、定义经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款

三、审查要点01租金收入监管是否可落实？借款人须在银行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，如借款人浮现逃避资金监管的行为，银行应及时采取贷后风险防控措施债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金

3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级含以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷优势1贷款用途灵便经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低2贷款期限长普通的抵押贷款，贷款期限普通1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金3还款方式灵便、减轻企业财务管理费用可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低4操作简单，解决企业融资难问题经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件即贷款第一还款来源和第二还款来源的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款案例20XX年8月XX某公司因资金紧张以XX广场790平米商务楼向XX借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾经以公司全部股权向典当行质02资金用途是否合规？贷款资金用途可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，比如股东借款03物业出租率情况审查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物04掌握借款人真实股权结构从借款人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司管理等方面分析借款人的经营规范性和持续经营能力05经营性净现金流是否可以覆盖贷款本息？经营性物业在银行贷款期间内的经营现金收入扣除改造、大修、日常修理维护、招租代理费、管理费用、财务费用、税金等各项支出以后的经营性净现金流须能覆盖银行贷款本息06关注租期《物权法》第190条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权因此在审查时应注意区分，加强贷后管理，核实真正租户，保障债权安全07关注权属情况关注抵押物是否存在其他抵押权人，银行应是第一抵押权人；抵押人是否对抵押物业有独立的处置权；抵押物土地使用权出让合同及房产转让合同中有无限制转让的条款；抵押物有无被查封的情况；通过请税务机关提供抵押人是否欠税的书面说明，了解其欠税情况，以防范因抵押人欠税给抵押权带来的风险；抵押物业是否有拖欠工程款；抵押物是否不完整或者结构特殊无法独立处置08关注评估价值是否真实有效？评估方法必须包括成本法，要体现抵押物业原始的购置成本；市场法要与周边可比实际成交案例对照；估价条件不能随意假设，须有文件依据，对于用地性质及规划用途要有准确的依据，不能将划拨用地按照出让用地进行评估，也不能将工业用地按照商业住宅用地评估；评估重要条件容积率，要提供合理合法依据抵押物业估值要充分考虑房地产市场周期变动，评估价值客观合理在目前房地产市场整体下行阶段，要严格按照银行相关管理办法，结合建造成本、同类物业的周边市场成交价、租售等情况审慎确定抵押物价值防范抵押物价值高估以及房地产市场周期变动导致抵押物贬值带来的风险；防范抵押物不完整或者结构特殊无法独立处置或者处置难的风险；防止实际控制人大额套现变相将物业高溢价卖给银行09关注抵押物变现能力分析判断抵押物的价值稳定性如何（良好、普通或者存在明显问题），变现能力如何（较强、普通或者存在明显问题）针对建造年限较久，评估的物业价值超过建造成本的，要充分考虑在抵押物变现时应缴税费（特别是土地增值税）对抵押物最终价值的影响10加强借款人现金流情况分析贷款用途为归还股东借款的，比较拟归还股东借款金额与其他对付款项、长期应付款等对付款项金额大小贷款用途为置换他行贷款的，查询人民银行征信系统中申请人贷款余额、期限和条件，与拟置换的贷款情况进行印证，并且核实申请人长短期借款的金额大小与拟置换他行借款的金额是否一致，查阅连续年度的财务报表中长短期借款的形成时间，是否与申请人经营情况相适应分析对付账款科目中是否有对付未付的工程款项；应交税金若连续年度增加，要分析有无欠税情况；发现存在欠缴工程款及税金情况，在计算抵押物价值时要扣除欠缴款项11其他事项如若授信方案中包含保证人，应对保证人进行全面分析，关键点参照部份对借款人自身经营情况分析，重点把握保证人的代偿意愿以及代偿能力在经济下行阶段，更需要把握代偿意愿，可通过侧面调查了解，查询保证人是否有其他负面消息等综合进行判断止匕外，应重点分析保证人与借款人自身的关系，谨防关联担保，关联担保某种程度上类似于信用篇三经营性物业抵押贷款XX银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或者80%以上已签订稳定租约、经营管理规范、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或者工业用房等出租型物业第三条XX银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或者企事业法人或者自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或者自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款第四条经营性物业抵押贷款普通仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、工业用房三类，由特殊承租人主要租用或者整体租用，并签有长期租赁合同零散租赁物业普通要求经营年限三年以上第五条第七条第二章第六条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业定义与释义赁业包租租人租物次转租指用人一和承是商的括赁赁租指况有资营承是情的力经殊营定强实续力特人经稳较金持能，，，，，强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝结力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户主力承租人以外的为普通承租人第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或者两家承租人的租赁面积普通达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%o租户构成达不到上述标准的称为零散租赁第十条经营性物业租金收入，是指经我行测算的、可用来偿还贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业后二次出租所收取的租金第十一条出租率，是指商用物业已出租面积与可出租面积的比值第三章贷款条件第十二条经营性物业抵押贷款的借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行有关借款人的要求外，还应具备下列条件

（一）借款人经营期限或者存续期限不短于贷款期限；

（二）借款人或者其母公司拥有专业的招商团队，该团队具有丰富的经营性物业经营、管理经验，或者与国际知名的物业管理团队签订有关委托招商和管理协议；

（三）物业持有人拥有该经营性物业合法、有效的房屋所有权证，产权期限长于我行贷款期限，拥有该物业的完整产权和独立的租金收入处置权，抵押行为符合《担保法》、《物权法》和公司章程约定；

（四）允许向我行出具已与承租人签署的全部《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；

（五）允许与我行签订项目资金监管协议，明确物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；

（六）普通要求物业持有人股东允许以其持有的物业持有人股权为我行贷款设定质押，大型国有企业集团或者其密切型子公司、我行优先支持类企业作为借款人可不受此限

（七）经营零散出租物业的借款人对该物业的租赁活动普通要求三年以上（含）连续经营的良好记录，出租率、租户及租金收入稳定，最近一年出租率不低于80%o第十三条我行可接受的经营性物业的条件

（一）已取得经营性物业房地产权证，产权明晰，符合当地政策规定的出租条件；

（二）贷款到期日在产权期间之内；

（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业价值稳定或者具有一定升值空间；

（四）经营业态与当地政府商业网点规划要求一致；

（五）周边环境商业氛围较好，位于城市中央商务区和传统中心商业区、开辟区等城市经济中心地段，有较强的独立性和竞争性，周边交通便利；

（六）经营定位准确，实行专业化物业管理，租户结构稳定，具有可持续经营能力；

（七）承租人经营性质合乎物业经营定位；

（八）商业类项目建造面积普通不低于20000平方米；写字楼为甲级（含）写字楼；工业厂房位于省级（含）以上开辟园区，且主要租户为特殊承租人；

（九）抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额不低于我行贷款本息合计的110%,保险受益人为我行保险期内，借款人不得以任何理由中断或者撤销保险，且保险单正本由我行保管贷款期间内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物，并办理保险手续；或者重新提供我行认可的担保第四章贷款本金、抵押率、期限、用途、利率条件第十四条贷款本金依据物业每年可还贷租金现金流确定，同时综合考虑借款人授信额度和物业评估价值，以孰低原则确定

（一）我行贷款期限内该物业正常出租情况下累计租金净流入的80%；

（二）该物业评估净值的70%申请人须提供采用两种以上（含）评估方法的评估结论，我行应选择评估结果较低者作为经营性物业评估价值的确定依据第十五条贷款期限

（一）整体出租情况下，贷款期限普通不超过十年，同时不长于租赁合同期限；涉及多个租赁合同的，普通以主力承租人中租赁期短者为限

（二）若为零散出租，贷款期限原则上不超过八年，同时充分考虑经营性物业的出租情况、行业波动情况以及借款人的经营状况第十六条贷款用途置换他行或者关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合贷款通则规定的合规用途第十七条贷款利率按照人民银行有关利率政策执行，原则上不得低于基准利率第五章租赁合同、承租人及租金收入的确定第十八条物业出租必须签定书面租赁合同，借款人应将租赁合同向当地房产管理部门登记备案第十九条物业承租人为依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入，其存续经营期限不短于租约期限第二十条租金收入的计算

（一）对于递增式租金合同，可在核实租约条款后采用借款人申请贷款当年收取的租金及递增率予以计算；

（二）借款人的关联企业作为承租人，租金水平明显不合理的，按其实缴租金水平与市场租金水平按孰低原则计算经营性物业租金收入；

（三）经营稳定性较差、承租期不稳定、因经营艰难而拖欠租金两期以上或者难以持续经营的普通承租人缴纳的租金在经营性物业租金收入中予以扣减；

（四）经办行根据物业和承租人实际经营情况以及租金缴纳情况，并遵循谨慎性原则，对预期的可还贷租金收入进行适时调整第六章贷款调查第二十•条经办行严格按照《XX银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实性、还款能力、还款方式等进行调查，另根据经营性物业抵押贷款的特性，在调查环节还需重点了解的内容包括但不限于

1、核实经营性物业租赁行为的真实、合法性若承租人由于并不负有向民生银行提供其经营状况资料的义务，而拒绝提供相应资料的情况下，经办行应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道尽可能多地搜集承租人的资料和押860万元经尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，因此设计和实施了如下解决方案先以860万元匡助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物匡助其从银行贷款1300万元担保方式

1、经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式，抵押率应控制在70%（含）以内如有需要，可追加其他担保

2、借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险，保险期限不得短于贷款期限，保险中不得有任何伤害我行利益的限制性条款提供资料

1、申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》、《经营许可证》（如有）、《组织机构代码证》、企业（公司）章程、《贷款卡》；

2、法定代表人的身份证明或者其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件；

3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表；

4、抵（质）押物清单、产权证明（原件）和有处分权人允许抵（质）押或者保证人愿意提供保证的有关证明文件；

5、产权证书、租赁协议及承租方资料；

6、董事会允许以经营性物业抵押的决议日，中国农业银行制定出台了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》,决定在XX、XX、天津、XX、XX、杭州、南京等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务新浪乐居论坛!K#N）F3P7g/@据介绍，经营性物业抵押贷款作为商业地产经营环节的贷款，适应了当前房地产信息o

2、若物业出租方式为整体出租，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主要承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价；若物业出租方式为零散出租，则应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空置率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价

3、判断经营性物业长期价值、租赁前景及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的未来经营稳定性作出综合性判断

4、对于承租人系借款申请人的关联企业的，经办行应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，并提出应对措施

5、租赁合同审查经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，应特殊关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等租赁合同应提交分行法律部门审查，法律部门的审查意见和经办行风险管理部门制订的风险防范措施应作为审批报送材料一并上报

6、审查借款人融资前支用该物业租金收入的实际用途；审查作为物业日常维持费用的物业管理费金额是否充分；审查借款人除租金收入外的其他经营收入来源，判断借款人在租金不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力

7、若设置保证人的，应调查担保人的财务经营情况，判断其担保能力

8、经营性物业由该物业持有人直接经营管理的，应调查物业持有人是否具备从事物业经营管理的历史，以及其股东的经营情况、物业经营管理经验等第七章附则第二十二条本办法由XX银行总行负责解释与修订第二十三条本办法发布之日起执行市场形势的发展需要，即适应了房地产集团企业多元化经营的需要;适应了城市发展的需要;适应了农行城市业务发展的需要据了解，推出经营性物业抵押贷款业务，对增强农行房地产市场营销能力、改善房地产信贷业务结构、促进农行房地产信贷业务持续健康发展具有十分重要的现实意义一是有利于拓展和哺育长期稳定的优质客户经营性物业抵押贷款作为营销手段，能够改善对优质客户的服务质量，并与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，深度挖掘优质客户的价值二是有利于提高房地产开辟贷款的综合收益通过开展经营性物业抵押贷款业务，在获取长期稳定的利息收入之外，还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款、贷款、结算和财产保险、ATM、POS机设置等金融服务，提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益三是有利于降低商业用房贷款风险，改善农行房地产信贷结构针对经营性物业抵押贷款的风险问题，总行要求七个城市行在开展经营性物业抵押贷款业务时，要从以下几个方面把握风险一是把握市场风险经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或者将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为二是把握客户和项目风险贷款对象须是信用等级和开辟资质较高，财务状况良好，商业地产开辟业绩优良或者物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场哺育、运作能力较强的优质客户经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目三是把握利率风险关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响四是把握贷后管理风险经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险什么是经营性物业抵押贷款是我行向自然人、个体工商户和企业法人发放的、以其所拥有的经营性物业作为抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款什么是经营性物业是指已竣工验收并通过出租等商业运营模式用于办公、零售、商铺、工业生产等用途的物业包括办公楼、商场、商品交易市场、四星级及以上宾馆酒店、综合性商业设施、标准厂房等经营性物业应具备什么条件1持有合法、有效的产权证明，已经投入商业运营，享有绝对的处置权1物业如为商业用房，应位于城市中央商务区和中心商业区等繁华地段；1有较稳定的经营收入，出租率原则须在70%以上；1已使用期限原则上不超过10年；1市场价值和租金价格稳定或者有上涨趋势；1未在第三方办理抵押贷款合用哪些对象1企业法人1个体工商户1具有彻底民事行为能力的自然人贷款用途有何规定1购置、装修和大修理经营性物业；1置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；1置换物业购置款；1物业经营期间的配套周转性资金需求对贷款额度是如何规定的1用于购置经营性物业的，贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或者物业经营期内配套周转性资金的，贷款额度普通不得超过资金需求的60临最高不超过70%;1贷款用于置换第三方负债的，贷款额度不得超过原有负债总额贷款期限是如何规定的贷款期限最长不得超过10年，且不得超过借款人法定经营期贷款期限届满，抵押物业剩余使用年限普通不得少于10年贷款偿还有何规定可采用按月等额本息法或者按月等额本金二种还款方式物业保险有何规定1必须对经营性物业办理综合财产险，并明确我行为第一受益人1保险费可分一次或者二次投保1投保金额不低于贷款金额，保险期限不得短于我行贷款期限产品介绍经营性物业贷款是指我行向借款人（物业所有权人）发放的，用于偿还或者支付与物业相关的合理、合法负债或者费用，以其所拥有的物业作为抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款经营性物业指已取得房地产权证并投入商业运营、地段合理、物业管理规范、有一定升值空间的商业或者工业用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、酒店式公寓、商铺、工业厂房、仓库等产品特色经营性物业贷款操作简单，只需确定抵押物的价值和贷款期内的现金流即可办理与普通商用房抵押贷款相比，经营性物业贷款更具有借款人范围广、贷款成数高、年限长、利率低等诸多优点申请条件经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照、实行独立核算的法人或者其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处置权

1、申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业；

2、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房地产权证

3、出租行为真实，必须具备明确稳定的物业经营现金流，并要求提供相应的租赁协议或者经营协议资料

4、学校、幼儿园、医院等公益事业单位为借款人的，不得办理此业务融资额度、期限及利率总授信金额跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定麒年限3至10年还款方式贷款本息按月或者按季度等额还款，减少还款压力贷款利率按同期人民银行基准利率或者上下浮5%-15%（根据企业运行情况确定）即年6%-8%0资料清单

1、申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》、《经营许可证》（如有）、《组织机构代码证》、企业（公司）章程、《贷款卡》；

2、法定代表人的身份证明或者其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件；

3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表；

4、抵（质）押物清单、产权证明（原件）和有处分权人允许抵（质）押或者保证人愿意提供保证的有关证明文件；

5、产权证书、租赁协议及承租方资料；

6、董事会允许以经营性物业抵押的决议

7、土地性质为出让的经营性物业贷款，须提供产权证书；性质为租赁的，需提供相关部门允许建造物业证明资料办理流程

1、向我司提交贷款业务申请及相关申请材料

2、我司审核后，办理融资相关手续，签署相关法律文本

3、办理抵押登记手续后放款经营性物业贷款作为一种新型融资品种，以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点，为借款人盘活资产获取更大收益提供了良好的平台，正在为越来越多的客户所关注，也已成为各金融机构争夺客户的重要手段我行自推出这一业务品种以来，客户经理积极营销，已取得较好效果但是，在审查的过程中发现，一些比较好的项目，由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成多次反复，影响了营销效率为匡助客户经理准确把握经营性物业贷款的特点，有效防范风险，根据笔者的理解，将经营性物业风险控制要点与大家进行交流

一、什么是经营性物业贷款经营性物业抵押贷款是指银行向法人单位发放的，以其或者第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款经营性物业抵押贷款借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人，拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其具有独立的处置权贷款可用于物业在经营期的资金需求对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或者违规贷款

二、经营性物业贷款风险控制的重点内容

1、物业的权属要核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或者其实际控制人提供连带责任保证担保

2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵。