商业策划书范文

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（一）因此，我们必须采取有效手段，炒热X一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动二期的店铺出售鉴于X XX营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人XX气进行策划

一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥XX这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难热”？在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原XX因

（一）、商街设计“先天不足”、大广场难搞大活动步行街北广场扼1街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型XX XX活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能广场热不起来，商街自然冷落、“假山”成了“绊脚石”步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实2上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等、内外街连接通道商用功能缺失街通往内街的三个通道，从商业功能3XX设计上看实属败笔按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子遗憾的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺XX的“幽巷顾客在街口看蒋嘀业哪，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此、街一侧临街绿化带的设计过长，阻4XX挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡

（二）、商街策划“后天失调”、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，1XX即战略定位和商业主题广场商业街最早定位是街”（很好），后来又定位于XX“XX（很好，只是推广很费力），如今准备冠以广场步行街”（老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰）“XXX”“XX由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了、广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场2XX文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休XXX XXX XXX闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁XX场效应”不佳，所以商街难“热”、打造商街，服务“缺位”开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管3理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”事实上，经营广场商业街，“物业管理”代替不了“商XX业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”XX广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的号（圆形）、号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构6668成较大影响

二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城XX市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位、街名广场时尚丽人街、概念广场1XX2XX------------------------------------------------------------------------------------------------------------------XX街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的、广告语广场XXX3XX/时尚丽人街-----------------与XX相约，与XX同行

4、商业门类购物、休闲、餐饮、美容、娱乐、商品主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等、顾客定56位都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者、经营理念站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的7商业街

三、招商策划广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手XX

（一）、发布招商公告我们计划于月中旬在《晚报》、电视台发布招商公告，突出介绍广场时尚丽4XX XX XX人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺

（二）、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于月日在毗邻的饭店举行，出席的商户为及周边城市的时尚品牌经销商，以及420XX XX国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化妆品商户参会商户的人数拟控制在人左右会上将XXXX100发布的主要信息是、广场时1XX尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；、街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包2XXXXX括售价、租金、物管的优惠政策

（三）、整合店铺资源又一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由义房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题一旦确定了哪些店X铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金为了使义一期商街尽快形成良好的X商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围

（四）、有关租金政策义一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”向业主说XX清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策当前，一期店铺比较合适的租金XX是如该类店铺以600〜700元/m2/年租金计算，年收益为

6.6〜

7.7万元，剔除利息后的收益

2.2〜

3.3万元这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受）

（五）、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣传；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免XX

四、商业氛围营造

（1）、商街指示识别系统布置（详见XX广告公司设计效果图）

（2）、设计制作广场、内街雕塑作品（参见步行街XXX雕塑照片），以增添XX广场的文化底韵，吸引游人前来休闲

（3）、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能

（4）、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传XX广场

（5）、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《XX风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升XX广场的时尚品位

（6）、5月份起，争取举办几次《之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的XXXX“聚流”效应

五、商街硬件改造建议、北广场实施改造，以适合举办大型活动、一期南入口的假1XX2XX山拆除，地面实施人性化、商业化改造、临街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店、内街3XX4的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺、一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可5XX街口开店吸引顾客步入内街，又可创收上述方案，经董事长批准后组织实施商业策划书范文

（二）

一、前言本公司代理广告洗发水产品的全盘广告作业，至今已将近两年，两年来，本公司无时不以兢兢业业的敬业x态度，为该系列产品的市场行销及广告策略等做积极的策划，在广告上除了力求表现外，更时时配合蒸蒸日上的业务，促进产品销售本公司代理洗发水广告，第一年的广告重点是放在香皂上，对于商品知名度的扩大及印象的加深有不可轻估的贡献，该篇广告并因而荣获经济日报主办的广告金桥奖；第二年为配合贵公司的经营方针，前半年度以洗发水为广告之主力的商品，强调头皮屑不可忽视，即采取行动，我们选用的标题是“对付头皮屑x要选择好的洗发水”，教育消费者正确选择洗发水观念及方法，也收到良好的效果，同时亦荣获生活日报主办的广告最佳创意“优胜奖”然而，根据分析，洗发水的市场虽然较大，但因竞争品牌众多，广告投资量大，欲争取较高的市场占有率，殊非易事本公司建议明年度销售及广告诉求重点，应放在指名购买及衔接及年广告投资重点上，并以洗发水为主，以下即本公司根据市场及消费者心理各项因素所研拟的年洗发水广告企划案

二、x x广告商品广东洗发水公司一一洗发水

三、广告目的、促进指名购买、强化商品特性、衔接、年广告、x x1234传播影响程度不知名一知名一了解一信服一行动

四、广告期间

五、广告区域全国各地区（以城市为主）

六、广告对象

七、策划构思

（一）市场大小的变化情况的两种量的变化——随着人口的自然增减而变化a b质的变化一一随着社会形态（如农业进入工业区）、价值观念、文化水准等而变化在这两种变化中同类型商品都会蒙受同样的影响，即厉害均沾，而且变化多是渐进的，也非单独某一品牌的力量所可左右的

（二）旧市场占有率的提升（即袭夺其它品牌的市场）

（三）使用及购买频度的增加就洗发水而言，因系属化妆生活用品，x为个性之商品，与一些会导致冲动购买的商品不同，故“新市场之开发”甚为不易，只得利用旧有市场的互相告知，以增加新市场，而市场本身质与量的变化所扩增的市场也不可能独占在“使用及购买频度的增加方面”亦因洗发水日常生活用品，购买率很高，但是各种品牌太多，而无法对整个业绩的增加有所裨益，故真正能让我们加以发挥努力的只有“旧市场占有率的提升”一途，以及如何袭夺其他品牌的市场，使其消费者转换品牌，指名购买我品牌，此为我们今后在广告推广方面致力的目标此一目标又可区分为、促使消费者指名购买、1x2促使洗发店老板主动推荐

八、广告策略针对消费者方面、针对各阶层消费者，运用不同媒体做有效的诉求x

1、制作张贴计程车上，公共椅背上及公共电话或公司行号的电话机上，以随时随地地提醒消费者注意，2sticker弥补大众传播媒体之不足，并具有公益及作用、制作小型月历卡片，于元旦前散发赠送各界人士利用，譬pr3如置于洗发店、商业区（服务台）供人随意索取，也可夹于杂志页内，赠送读者、除正式大篇幅的广告外，4在报纸杂志上另可采用游击式的策略，运用经济日报的插排（广告）和联合、中时的分类广告版，不定期刊登小广告，一则省钱，二则可弥补大广告出现频次不够多的缺失只要设计得简明、醒目，依旧有很大的效果，美商海陆公司即会运用此一策略

（一）卡片及广告牌的广告内容好的头发，选择在广告牌上画一个美女，重X点体现在他的头发上，还有品牌在卡片上同样如此，不过可以附送试用品让用户感受以下效果，让他们买x的更放心

（二）电视广告策划在电视台的黄金时间播出画面一个美丽的女孩，一头飘逸的长发，边走边抖动者，街上的都回头看她，然后他说了一句，想要好的头发吗？学我啊!爱生活，爱

（三）广播台广播内容X就是介绍例如请嘉宾，做一个专访x,x曾经，我们眼中有拥抱春天的狂欢，有舞台下观众热烈的掌声，有扩写着唯美浪漫的文字如今，半生已过，我们平凡的如同一杯开水，不再急着添加色料，不再忙着战胜别人，而是默默沉淀，如一波波暗流涌动的潮水，低调地奔腾着来日方长，其实并不长，该拼搏就拼搏，该开心就开心，生命哪有时间留给悲伤啊！你该有的是非成败，别人也曾有过，你该有的辛酸苦辣，谁也不会缺席不管怎样，我们总要演好人生这场大戏，直至生命落幕不谈亏欠，不负遇见回首一片风雨飘摇，时光的胶卷里，有我们沉默的黑与白，也有我们舒展的大森林，在那里，回放着我们骄傲的荒唐事，也切磋着每一天的下酒菜半生已过，见过了天地辽阔，我依旧会翻山越岭，看自己想看的风景，见自己想见的人或许，一个转身，又是遗憾偶尔，我也会像个少年一样，不需领会成人的复杂与焦虑，一意孤行踏上远方的旅途谁规定，中年人只能把眼泪藏在漆黑的夜里？谁规定，中年人就不能有点梦想，就不能在生存夹缝中保留那点坚持？世上本无枷，心锁困住人如果一个人活得过于谨慎，事事都为别人考虑，最后，不但得不到应有的珍惜，反而连自我都会失去真正的快乐，是源于一颗自由自在的心倦了，累了，烦了，难过了，身边无伴的时候，也要学会善待自己，不妨为自己做一顿可口的饭菜，人生虽苦，升腾的米香味，依旧能带来一种妥帖的温馨再冷的天，一颗心灼热着，人间就值得半生已过，看尽了人生百态，我依旧会为了瞬间的感动，泪流满面、手舞足蹈无论何时何地，我都会被美好的力量所牵引，期待生活中的每一次小惊喜时常也会贴上一张“叛逆”的标签，把生活过成了信仰，去突破，去享受人生，也就因为有了这样一块一块的小甜品，才会觉得幸福、开心、畅快、美好当一个人活出了真意，就会有趣，生动，有青山绿水，有天地光阴那里有你走过的风景，踏过的泥泞，邂逅的故事，在一段文字中突然悟出的道理，还有经历沧桑后仍能保持的天真姿态半生已过，经历了聚散离合，我依旧期待友情，更相信那种愿得一人心，白首不分离的爱情随着岁月的流逝，增长的不只是年纪，还有宽阔的胸怀很多时候，活得不快乐，是因为我们用火焰燃烧火焰，用破碎打击破碎昨日匆匆，无法挽回，别让坏情绪耽误了你的人生生活的真经，就是好好吃饭，好好睡觉，好好走向我们的天荒地老命运洪流，世事无常，你只有豁达接受那些不完美，遇到雷鸣闪电，从容自若，微笑着为自己撑起一把伞，才能在风雨中开出一朵花，繁茂生长相信一句话你若盛开，蝴蝶自来，你若精彩，天自安排张小娴说“当你明白人生只有一次你就知道，每一个年纪也都是重新出发的年纪，请不要停下来，请你远离无知和束缚，请你去学习、去进步、请你去爱、去追寻，去活出一个最好的你”身上衣、碗中餐、一家人围坐，两三好友常聚，一天天过下去，全是人间暖态半生已过，每天醒来，空气依旧清新，花儿依旧芬芳，尽管生了白发，长了皱纹，但内心依旧活力四射，灵魂深处依旧延续着一个个少年梦活着，就是一个不断学习的过程，人这一生，每个季节都不可省略，没有最好的年龄，只有最好的心态因为，这个世界，正奖励那些活出自己的人人生不要惧怕不要惧怕说错话；不要惧怕走错路；不要惧怕忆过去；不要惧怕望未来人生应该理智在情绪不良时，心态要平稳；在伤悲流泪时，不要作任何决定；在急躁冲动时，不要让情感的闸门决堤人生应该从从容容，坦坦然然；生活应该有滋有味，欢欢畅畅生命存在一日，就要尽享人生！享受人生的过程，要比注重其结果更实惠，更有意义，更有价值！细细想来，蚂蚁的哲学很值得人们借鉴团结协作，不谋私利，深谋远虑，从不放弃小小的昆虫尚能如此，何况堂堂之人乎？人，就是要活得潇洒不要和别人过不去，与其常常栽刺，不如处处种花；种花会令人赞赏，栽刺会使人受伤不要和自己过不去，别为一个小小的职位而恼怒，别为一点微薄的报酬而计较；别为一些闲言碎语而生气，别为一丝不如人意而叹气不为名所累，不为利所动，不为官所恼，不为情所困，是人们最宽广的胸襟不争不斗是原则，察言观色仍要得千人千面要认清，心明眼亮辨是非马善，人人皆爱骑；人善，不该有人欺人说人话皆正常，人说鬼话须提防，鬼说人话人遭殃为人处世要真诚，真心掏给真心朋；面对两面三刀者，理当口应心不应人活一世，应尽力发热发光，应活得精彩，活得辉煌人生如树如花，有其干壮枝茂，叶绿花红的历史；人生又如落叶，终有其零落的那一天但是，有谁能忘记它曾经有过的叶的嫩绿，花的绚烂？！人的一生，犹如负重远行行程之中，或路过绚烂的鲜花，或遭遇刺人的荆棘；或行走于宽阔的大道，或跋涉于重重的山水；或穿越于柳暗花明的林荫曲径，或挣扎于坎坷泥泞之中这所有的所有，或喜或悲，或成或败，只取决于人生的态度和行为有几句祖孙俩的对话引人深思爷爷对孙子说“每个人的身体里都有两只狼，它们时常残酷的相互搏杀一只狼代表愤怒、嫉妒、骄傲、恐惧和耻辱；另一只代表温柔、善良、感恩、希望、微笑和关爱”孙子着急的问“爷爷，哪只狼更厉害？”老人回答“你经常喂食的那一只”.人生冷暖，要坦然面对，从容视之；世态炎凉，要随遇而安，泰然处之。