土地——农机局土地评估技术说明

±w期柳釉技术说明-、±i蝴古概况嬲躲岬蜩的申报雅瑾雄麒口鼾湾樵家帕虎醐段的1宗土地,土地面积共

16212.9平方米,土地用途为办公、居住、农机教练，面积为162129平方米，为国有划嬲地

二、埔釉范园跚肱跚髀1辨嬲肚口就潮推家粕虎嬲的1宗土地，面积共

16212.9平方米，土地用途为办公、居住、农机教练

三、评估依据⑴、仲华人嬲I国拗管理法》；

2、仲华人民共和国城市房地产管理涉；⑶、仲华人民共和国担保法》；⑷、中华人嬲咽国家标准GB/T18508-2001《城镇土地评估规程》

5、仲华人趺耀谕髀法辘知》；

6、《邵阳县国土资源局城区基准地修、湖南省哪愠、湖南例撕关于重新牖全省国土资源系统行政事业儆费项目蝌懒;做湖南鹤斯、湖南省国土资斯《奸淅^婉国有mI棚让收婿理有知题的觥》；⑼、资产占有方提供的相关资料；Q、解人员蜩I、M采集的资林月31日，评估设定为商皖地容积率为则溶积率，开辟程度为飘红缈卜“五r（螂、触、酬,就、林），燃胸斛整解件下的廿雌服总土地面积

16212.9平方米土地单价

1449.80元/平方米（折合

96.65万元/亩）土地总价

16212.9平方米X

1449.8元/平方米=23,505,

462.00元（取整）地总价二单价硒积榔出匿等=23,505,

462.00-4,701,

092.00=18,804,

370.00元长淞立资产解有限颂二一五年四月二日

四、城解方法mw0懒地惭赭醐娥魅懒逸法、瞬酷、假好髓、基觎价系教修正法市场臃法是醐世屿桢四行交易脚删嘶戚从受行交易的类趾岫|偏修正鼬雒±«格的-瓣防法主频fflWWB有赧瞋嵇代性眦贼易翅的地瓯珊他是榔籁产未知蝴的形式而翻棚锢!偏的一种施合用于能实螭蜡物螭旭地褴B成本法:亦称嫩近法,是以开黜蜥耗费的各项期施为辘,修嚏酬涧、利息、触以及珊触赫确妞蜥格的一种解方法普通合用端股加，脑城市场雄育、交易案渺眺幽地端解假段开麒蟒余法,这帧提娜榔挑糊,I,娜僻后醐扣除其溜的僻费肽髓费用、税金及刑制涧,从而BH ffMtW墙翻地怫，援翎于具椭再开翱舱估基做价系数修正法:合肝基觎微翻鼬地釉棚制踪耻鞠用触利姗嬲定,棚船豺岫簿翩awratw梳强第揄所需资料的基毗,睛粽岫硼权端,这融于肝舞:深嬲县人跛瞰布了《聊县国土资源局妪基渣蜥》，雕宗蜥在区蹲了财髓的基觑傩系,考虑骊饿朗,可蝴定制励嘛欧腿鞭,适合翔基泄曲系兼修疏解；辘待除贼端凡雕以下螂解辘相郑骷成果资料，确定雒宗地所处的土«别、对应的基准地价、相应的修正系般和微别基觎价对应的娜讷涵出蜥雌蒯分析制撮蛔m胭素,利腿糊胸系糠,稠㈱蝴祗鞋犍栅诩亍修正,髓雒宗地的客瑜机W制岗嘛同一供需鼬类伽此L地交易案那晰嬲坷比翅交易日期、交易融、想醵龄胭釉修正融雕宗赚ffl蜥格

五、优讯挝程■、前期准备岫资产占舫糠雄浦旭螂讯腰求购釉申曝W派睛翱神糠懈工作既由资产占辘知脚机歌出让的就资料,麒嬲县嬲硼娜惯料,了解当地珊懦麴的土地出让金及期愦用标海

2、核查原始资料棚单嵋的资产i釉申报表,进行核查工作,对现机现实用i11麟权证等进行㈱,频有漏填赭填解撕蹴捕被聊阐孤蚓齐、»o

3、现场勘查评后人员按触触的符合要求甑岫时膝,由主管人员及现场有关人员转同,进例扬实蝴I股认员慨麻出I吸耻附翻的名称、教量、面机开廨踱、周妍境等进懒解知勺记录,并向有关人员深入了解土地的基础情况

4、评估测算雕以上采集到的资辕腮确定相应解方法,对影响娜的猴因素进行分析修正,iMOTOo

六、土地评估价值经雄,即腿就脆管骗申报般的州使肺闻搠1城民币1,285,

904.00元案例

一、邵阳县农业柚楂理局土州S

1.评估范围源口镇确植家帕趟地段的1宗土地,土地总面积为162129平方米本汨利施根的士删期权为邵阳县农业机雌理局的申搬骷土地刨褫

24.32亩）

2.宗地概况地都属国新有,加使用权邮册县树懒t理融国醐舫式获得宗地于1989年9月取得，1989年9月13日力理了国有土地使用证，土地使用权证号为邵阳国用1989字第0001号,釉股基喊施都改到宗地瞰卜“趟躺的、触、通讯、供水、排水）微内雕障，解款出飒I来源合法、产权哪此浏用报栽附宗地为办公居住用地,年限设定为住宅70年，商服40年,开廨踱漩“碰~r，概率漩为哪翻率此辨骷宗旭跖相蛀要为Bo

3.地价影响因素分析I、区域醵楹掾座落邵阳县墉即镇白懒麒,东以本朝端办公楼墙体外2M为界,外是207国道，南财画遍墙夕椽国界,外是小路及公路段;酗柳陲墙外缘为界外是石湾村山根J似本单龌墙高坎为凫外是小公跖断营嘛B W欧内电源由鄱眼岖蒯船,邮醐岫酬为110千伏安变电站，供电保证率达9嬲上通讯:区期通讯与邵阳期漉W蹴已有多家电信商麟电郦务，环蝴:该区嬲阳西乡镇因此大气、水污染,环境质载好自默备该助廨林端患II、个别因素解旭地蝴懒和阳县雕口慎白趟,为80年做t岐螂虬上必倒权的彼机总面积为162129平方米折合2432亩1宗地自然条件尉蛔黜栅,瓯自滁懒既2宗地形状及睛状况粽地位于区嬲况榔时象座落于邵阳县塘田市镇紫都独段，东Ki207国道,缄昉傀3宗地面积铜标地训施积为

16212.9平方米折合

24.32亩4宗地使用及其他影响因素制狼蝴翻蹦辘懒继内坳衅整，宗地微外“51”（即躺、供电、通讯、琳、就O避踪贼!便利儆椒宗聊®区嬲拗〉25吨/平方米，镰灾害危害程度凝小宗地翱则四边形

4.测算过程1基准地价系数修正法B《嬲县国土资源局城欧跚》好栅的“磁容廨下商蛾途、住宅用途及工矿仓储用途的基准地价表”于2022年12月1日发布，并于2022年12月1日开始实施基觎价的艇为于2022年12月1日土地开辟程度为红缴卜“碰”W供电、通讯、供水、排水,缎内城坪懒下洞级别、不同用地麴泳最高出的聘地优邵阳嬲区蜴睡准地价表伽下商业住宅±o途I1592556365II1223458313III914370267IV639313228V397257197注基准期日为2022年6110根据《城耻蝌W》与鄱阳县国土资源融区鞭蜥》，触脆基觎魄轴挪宗硼的计算公戏HWWW谶修蹒御鼬蜥=P-Kxl±o KXKn0f iXKtX KvXKpX Ks式中P一级别基准地价oK一宗地土地开辟程度修正f£K一宗地殴醵修正微耕各醵修正值之和K一年期修正系教nK一评估蜘修正系数tKv—容积率修正系教K一宗地位置偏离度修正微pK一宗地麻与面积修正教、艇傩宗地黜蝴及翱蜥P待估款位于御眼塘渡口慎白虑街,参照《邵阳区士i蛾别与基泄蜥图》0确定附捺地所处的士贼别和基港蜥具体见1袤雒宗地基觑价表±»宗瞰脑漩股基准地价阮怦冰邵阳脓业喊1理曷住宅舲556邵阳醐懈理局触嚏商业

2919.99由于些次解的1宗地有

780.01平方粘瓦结合市场交易情通预测基准地价为元/平方米

669.73

②、觥开辟程度修皿Kf棚M勺基硼漩的开辟艘为“51T”，舶宗卿微定的邢臧为“施T”，与基觑价内涵一致，嵇如故制拨出研辟微修正为0o

③、确定期日修正系机Kt邵阳县基准地价基准日为2022年6月1日，而本次解的解基准日为2022年3131日，需进行期日修正融所处区哪段市场海,开颗赧多,帆出懒;自2022年6月至2022年3月，该区域地价平雕长，根据邵毗地市场近来的交易资料统计,2022年6月至洲古基徙日平均每年地价大为上队至解基准骡计上涨涨

23.7%即期日修正系教K=

1.237tKn@、觥土瞰腑翎修正系瓢为40年期比域榔格此次由于邵阳国土资源局城区融ffl腱觑价

26.5年，由于是国有划嬲地，故廿蛾ffl年肺雒融廿崛脾缴为期修正系数为K=[1-1/1+r™]/[l-l/1+r]=lnnr—为土地还快利率,翔安翎率加风险港值椭定,婿库式中6-上蛾ffl镯修正系教

6.75%曲丽稗,触触地麻蜂为40年L船宗地漩使用年限,为40年nT海地喊定土瞰用年期,触用地为

⑥、容积率修正系机Kv

2919.99平方基觎㈱应的容积期料容积瑞都融财船魏米,御掠蟾积率为LK瞅航待确宗地谴牖修正系教P辘相知:懒定踪/I儡修正指标值计算施鼬谓牖度在lo

0.4F6之间,待估宗地的宗地谴偏离修正指标值为RS、般雒宗地踪与面积修正系瓢懒牒嫩为岫形,不腼积修匕Ki表、购船宗觎噩嬲躯素娜、优辨度及修正系数E根据《邵阳市邵阳县国土资源局城区基准地价》，二级商业用途捌蜿价影响因醐皴虢蝴辘躯姻素及个胭素耕,嚷端拣地蜥歌胭素娜、优笳度及蜒系瓢E K）表脾圜胭素说明、优劣程度及修正系数表醵因子瞄展修正系数麻级商服中心距离（米）劣-

0.1躯级商服中心距离（米）劣-

0.1繁华麒一股

0.3但小区级商I中心也离（米）一般

0.2真街区般商服中心■高（米）|峪街道路状况

0.2较较好公交便般距公遮点距离-

0.1劣««劣-

0.2距客运蟆钵站距离对外施便利度劣

0.1距客运火车站距离劣-

0.2基械1懿度水蛤船保证率fee

0.1塔股地形状况

0.1自然条件优劣度般趣状况

0.15股自然灾害

0.1人口状况人口密度_股0蟒蝴5好较叼

0.2城市嬲用地嬲

0.1较好街十

0.85瞅计算解皖开雌度耕下的宗删蜥经况洲谶,可罐播捺蝌根新辟艘耕下的地海皤蝴搬开概耕下raw=（P-K）X（1±0K）X KnXKtl.475X KvXKplX Ks面积0f i=（

669.73-0）X

1.75X IX

1.237X IXIX1=

1449.80元/平方米基觑价系朔细搦梯颗下委估对象为出眺使腼积为162129平方米,在解基准日2022年3。