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文本内容:
森林资源资产评估报告范本（拆迁评估）评估说明3X农庄经济林及其他苗木资产拆迁补偿价值资产评估说明
一、关于本次资产评估说明使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或者部份内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体中林资产评估有限公司二零零X年三月十八日
二、关于进行资产评估有关事项的说明
（一）委托方与资产占有方概况（详见评估报告正文第二项）
（二）关于评估目的的说明（详见评估报告正文第三项）
（三）关于评估范围的说明（详见评估报告正文第四项）
（四）关于评估基准日的说明（详见评估报告正文第六项）
（五）资产调查事项的说明（略）
（六）可能影响评估工作的重大事项说明纳入本次资产评估范围的评估对象权属清晰、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项委托方资产占有方法定代表人法定代表人口期二零零X年三月十八日日期二零零X年三月十八日
三、资源资产调查、核实情况说明
（一）资源资产调查组织与准备
1、技术方案设计针对经济林木的分布特点、本次评估目的及委托方、资产占有方意见，由我公司注册资产评估师及礼聘林业调查专家、农艺专家组成的评估项目组，依据委托方提供的资产清单及其他资料，经过认真研究分析后，确定本次资源调查技术方案
2、调查技术标准
（1）、《森林资源规划设计调查主要技术规定》（林资发
[2003]61号）；
（2）、《xx省森林资源规划设计调查操作细则》（x林政
[2004]254号）
3、技术精度本次资源调查采用全面调查法，调查级别为三类调查，各调查因子调查精度不低于95%
4、调查工具Q3手持式GIS采集器（中海达测绘，亚米级精度）、测绳、皮尺、卡尺、布鲁莱斯测高器等；
5、使用图件委托方提供委估地块《地形图》（1:10000）与《xx市xx镇林相图》
（二）资源资产调查过程我公司评估项目组在委托方（xx集团公司）、资产占有方（x农庄）、xx市林业局人员的协助下，于200X年3月10日18日〜期间，对委估资产进行了全面调查每一分项林木调查结果，在调查完成当天，经过我公司评估人员整理后，由委托方和资产占有方代表进行了签字确认
（三）主要调查方法
1、面积调查方法用委托方提供的《地形图》（1:10000）为工作手图，进行实地调查，根据不同的地类、权属、行政界线、优势树种等进行现地勾绘（测量）小班界线，并采用Q3手持式GIS采集器绕测、定位落图根据外业调查数据，用AutoCAD、Mapinfo等系统软件求算各小班面积面积以hm2为单位，取小数点后4位
2、经济林苗木株数、地径、苗高调查方法调整系数本报告中K1以实际占地计算容积率调整系数；K2参照工业用途选取系数值；K3按非重点工程系数取值；
5、根据委托方提供的［京房权证兴国字第107号］房屋所有权证，本次评估的房屋为房产证上的1号房和2号房其中1号房为混合结构平房，产权面积
320.9平方米；2号房为混合结构楼房，产权面积
1120.5平方米，合计面积
1441.4平方米本次评估，估价对象房屋面积以证载面积为准
6、根据委托方提供的估价对象房地权属证明资料，估价人员未发现估价对象设定抵押、担保等他项权利
7、本次评估是在假设委托双方提供的资料真实、有效的前提下进行的，如因资料有误而导致评估结果的不许确，本评估机构不承担任何责任
8、本报告仅为委托双方提供估价对象的拆迁补偿价格参考，具体补偿金额应山拆迁双方商议确定，经拆迁补偿后，当事人双方应及时办理被拆迁房屋所有权及所占土地使用权的权属转移变更登记手续
9、本报告未考虑特殊交易可能引起的价值变化、国家宏观政策可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价价值的影响
10、本报告估价结果受上述假设和限制条件的限制房地产估价结果报告
一、项目名称京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程一非住宅房屋拆迁补偿价格评估
二、委托估价方华北高速公路股分有限公司
三、受托估价方北京兴远房地产土地评估有限公司房地产价格评估机构资质证书2001京国土房管资准字第0062号
四、估价对象概况
一、座落、位置估价对象位于京津塘高速公路北京段大羊坊收费站，属大兴区亦庄镇行政区域内二卜估价对象基本情况估价对象分别为京津塘高速公路北京市公司位于京津塘大羊坊收费站的非住宅房屋及地上附属物，具体包括
1、收费广场东侧拆迁房屋及附属物
1、办公宿舍楼房产证面积
1120.5平方米，为砖混结构楼房，局部三层，建成于1991年，层高
3.3米楼房外墙贴砖，内装修为轻钢龙骨石膏板吊顶，水磨石地面，铝合金门窗，洗手间磁砖护墙、普通设施；房屋通水电暖，配有消防设备和监控设备，经评估确定成新率为
7.5成新
（2）、配套维修中心房产证面积
320.9平方米，为砖混结构单层楼板房，建成于1991年，层高
3.3米.外墙贴砖，室内装修为水摩石地面，铝合金门窗，洗手间、浴室磁砖护墙、普通设施；房屋通水电吸，经评估确定成新率为
1.5成新
（3）、室外附属物包括东侧收费站区内的绿化树木（含苗木）3921棵、路面约1620平米及绿化草坪1550平米
2、收费广场西侧附属物包括绿化树木656棵、露天游泳池一座、仿古凉亭两座、泵房一座（9平米）、机井一眼、渔池水面5353平米
3、估价对象权属状况根据产权方提供的京房权证兴国字第107号、京房权证兴国字第108号房屋所有权证，东侧站区证载房屋共八座，证载总面积
2446.5平方米其中估价的办公楼为混合结构，1-3层楼房，建造面积
1120.5平方米，设计用途为工业交通；估价的维修中心为混合结构平房，建造面积
320.9平方米，设计用途为工业交通；房产证号为“京房权证兴国字第107号”产权方提供的［大兴国用（籍）字第722号］国有土地使用证，证载土地总面积为
25.751公顷，土地性质属国有划拨交通用地通过以上房屋、土地权属证件，可以认为京津塘高速公路北京市公司（首发公司）拥有上述房屋的所有权和国有土地使用权
五、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
六、估价时点本报告设定估价对象拆迁估价时点为2022年3月28日
七、价格定义估价对象非住宅房屋于估价时点的拆迁补偿价格，具体包括区位补偿价和地上物补偿价，计算公式为非住宅房屋折迁价格二区位价格xKlxK2xK3x建造面积+地上物补偿价其中K1为容积率调整系数；K2为房屋原用途调整系数；K3为规划用途调整系数.地上物补偿价指被拆迁房屋及附属物的重置成新价
八、估价依据•《中华人民共和国土地管理法》；•《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）;•《北京市找市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；•《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字［1999］656号）；•《北京市非住宅楼房估价技术规范》（京国土房管养［2002］646号）；•《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆［2003］808号）；•《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发
[2002]32号）•《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房
[2003]234号）•委托估价方及当事方提供的有关资料
九、估价原则我们在本次评估中遵循了合法原则、替代原则、最高最佳使用原则和估价时点原则对估价对象进行了公正、客观、科学的估价
十、估价技术路线估价对象包括非住宅房屋及地上附属物，估价人员根据估价对象的特点，结合估价目的，决定依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》相关配套文件规定进行拆迁补偿价格测算.
十一、估价结果评估人员根据估价目的和所取得的有关资料，在综合分析估价对象特点和房地产市场状况的基础上，按照房地产估价的原则和程序进行评估，并选用科学的估价方法，经过子细测算，最终确定本次估价对象在估价时点的拆迁货币补偿总价为8107033元，人民币大写捌佰壹拾万柒仟零叁拾参元整详见下表拆迁补偿明细表房屋座落建造面积区位补偿价地上物补偿价合计广场东侧
1441.4乎方米5064503元1875536元6940039元广场西侧1166994元1166994元总计8107033元备注具体补信项目详见附件＜估价结果道知书）
十二、估价作业日期估价作业日期为2022年9月28日・2022年10月20日
十三、估价报告有效期本报告估价结果有效期为自估价作业截止日起壹年内有效
十四、估价师签章注册房地产估价师（徐兵号注册号1120050032）注册房地产估价师（姚红兵注册号1120020220）北京兴远房地产土地评估有限公司二零零八年十月二十五日房地产估价技术报告本次拆迁补偿的估价对象包括两部份，一部份是位于原京津塘高速公路大羊坊收费站收费广场东侧的办公宿含楼、配套维修中心（建造证截面积
1441.4平方米）及地上附属物，一部份是位于收费广场西侧的地上附属物设施
1、估价房屋基本状况如下表:房屋用途建成年面积使用代（m3）结构装修、设备状况状况外墙贴砖，铝合金窗，内墙刷白，轻钢龙骨石膏板吊顶，水磨石地面，木
1120.5办公富舍楼1991砖混（楼）门；洗手间磁砖•护墙、晋通设施；基本完好（证）透水电醒，配有消防设备和监视设备，外墙贴砖，室内水磨石地百，铝合金配套维修中
320.91991砖混（板）门窗；洗手间浴室磁砖护墙、普通设基本完好心（证）施；通水电暖.估价人员根据北京市砖混结构平房和楼房成新评定说明，根据房屋用途、年限等因素，结合评估经验，采用年限折余率和观察成新率相结合的方法最终确定估价对象的综合成新率为
7.5成新
2、本次估价范围内的附属物为室外绿化工程和基础设施，如树木、道路、机井、游泳池及绿化等，分别位于收费广场两侧，其中位于收费广场东侧的附属物包括绿化树木（含苗木）3921棵、路面约1620平米、绿化草坪1550平米；位于收费广场西侧附属物包括绿化树木656棵、露天游泳池一座、仿古凉亭两座、泵房一座（9平米）、机井一眼、渔池水面5353平米
3、估价对象权属状况根据产权方提供的京房权证兴国字第107号房屋所有权证，估价的办公楼为混合结构1-3层楼房，建造面积
1120.5平方米，设计用途为工业交通；估价的维修中心为混合结构平房，建造面积
320.9平方米，设计用途为工业交通；根据产权方提供的［大兴国用（籍）字第722号］国有土地使用证，估价对象所占土地性质属国有划拨交通用地，证载土地总面积为
25.751公顷估价对象位于通县、大兴和朝阳交壤处，其所在区域属于北京经济技术开辟区东区规划范围，现属于大兴区亦庄镇政府行政管辖区估价对象所在的京津塘高速公路收费站是天津地区通往北京市区的最后一道收费口，北距南五环路约600米，驱车五分钟可达东三环路，通过收费站北侧的立交桥有多条道路可通往市区、通州、大兴、丰台等地，路网交通发达估价对象位于收费广场两侧，环境优美，但由于临路较近，有一定的噪音污染由于离居民生活区较远，估价对象现有市政条件并不优越，但也具备基本的通水、通电、通路、通讯宗地条件估价对象西临北京经济技术开辟区，东临规划的北京经济技术开辟区东区（亦庄三羊居住区）.北京经济技术开辟区是北京市惟一的国家级经济技术开辟区，是同时享有国家级经济技术开辟区和国家高新技术产业园区双重玫策的经济区域开辟区总体规划面积为
46.8平方公里，包括产业区、商务区和生活配套区其中京津塘公路以西至博大路以东为高新技术产业工业集中区，工业集聚度程度高，估价对象东侧的亦庄三羊居住区目前已基本完成旧村改造和民宅拆迁，居住区建设项目己开始施工建设亦庄工业区就坐落在离估价对象不远的小羊坊村南，工业区内已有多家一定规模的物流、仓储和生产加工型企业，产业会萃度较高从区域经济发展看，亦庄地区的经济发展得益于国家“环勃海经济一体化的大战略”,1993年京津塘高速公路的建成通车为开辟区的发展提供了良好契机.以开辟区为例，1992年北京经济技术开辟区开始建设并对外招商，1994年被国务院批准为国家级经济技术开辟区，经过十几年的发展，截止目前，开辟区共有入区企业近2000家，其中三资企业近500家，内资企业1400多家入区企业投资总额超过
130.00亿美元，其中三资企业投资总额近
110.00亿美元，三资企业平均投资额2273万美元“十五”期间，开辟区生产总值由2000年的
29.14亿元提高到2005年的235亿元，五年翻了3番多，年均增长52%;同期工业总产值增长到1102亿元，销售收入增长到1267亿元，两者都以年均增长67%的速度迅猛增长，双双达到各自2000年水平的13倍经济的快速发展得益于开辟区良好的投资环境开辟区为入区企业提供了完备的“九通一平”基础设施和海关、商检、外汇管理、保税仓库、污水处理厂、商务中心、邮局、银行等系列配套功能，不断优化区域的工作、生活和人材环境，同时努力为企业和居民提供了良好的生产和生活环境可以说京津塘高速公路见证了亦庄开辟区的发展史按照北京市十一五期间构建”两轴一两带一多中心”的新城市空间格局、实施多中心与新城发展的战略，估价对象所属的亦庄新城将是北京重点发展的三个新城之一，被定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进创造业基地，承担着“疏解中心城人口的功能、会萃新的产业、带动区域发展”的双重重任本次估价对象做为亦庄新城内的道路交通配套型物业，势必受该区域各项利好因素的影响
三、市场背景分析北京，是全国的政治、经济、文化中心，其经济发展在全国向来处于率先地位VTO和申奥成功，加快了北京城市建设和危旧房改造的步伐，城市化以及人口流动增加了北京房地产市场的需求，北京房地产进入了一个快速发展的时期，在全国向来处于率先地位在全国房地产投资过快增长的大形势下，国务院先后两次出台指导性意见，加强房地产市场调控07年末由于宏观调控的效果逐渐显现，北京房市增幅有所回落，受房地产市场、拆迁政策等多方面影响，土地及房屋的拆迁成本近年有较大幅度的提高
四、最高最住分析本次估价以估价房屋按设计“工交用途继续使用为最高最佳利用方式，以估价的国有土地按规划“道路”用途继续使用为最高最佳利用方式，并以此做为估价的假设前提
五、估价测算过程北京市现行的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》［京房地评字1999656号］,确定的非住宅房屋货币拆迁补偿价格包括房屋区位补偿价和地上物补偿价两部份计算公式为非住宅房屋拆迁价格一区位价格xKlxK2xK3x建造面积+地上物补偿价其中K1为容积率调整系数；K2为房屋原用途调整系数；K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取
0.7,其他情况取
1.以估价对象为例，补偿价格测算过程如下
1、计算房屋区位补偿价
①、确定被拆迁房屋所属的区位类别估价对象地处大兴区亦庄镇，属五环路以外地区，按照《北京市城近郊区非住宅类划分说明》，估价对象属于非住宅七类地区
②、确定被拆迁房屋的区位价格《非住宅拆迁作价区位价格表》中规定城近郊区七类地区的区位价格为3000元以下，估价人员依据北京市基准地价表【京政发
（2002）32号1并结合估价对象所处区域与同类其他地区的地价差别，经认真分析确定拆迁房屋区位价格基数为2400元/平方米
③、确定容积率调整系数KI本次评估，现状容积率按被拆迁房屋建造面积和工程实际占地计算拆迁现状容积率根据委托方提供的数据，广场东侧工程占地面积为3640平方米，被拆迁房屋证载面积为
1441.4平方米，经计算拆迁现状容积率为
0.4,查表对应的容积率调整系数为
1.
83.
④、确定房屋用途调整系数K2被拆迁房屋原用途按“工业、仓储类别”考虑，依据《非住宅拆迁作价房屋原用途调整系数表》K2取
0.8
⑤、规划用途调整系数K3按1计算
⑥、计算区位补偿价区位补偿单价-2400x
1.83x
0.8x1-
3513.6元/平方米
（2）、计算地上物补偿价地上物补偿价依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆
[2003]808号）、《北京市非住宅楼房估价技术规范》（京国土房管拆
[2002]646号）按重置成新价计算补偿价格，具体包括房屋重置成新价和附属物设施重置成新价计算公式如下
①、砖混结构房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶概分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）X柱高差率]X标准间数x（成新折余率+使用年限折余率尸2+装修分数X成新折余率+设备分数X成新折余率+附属物分数x成新折余率}x分值+附属物据实估价；
②、砖混结构楼房重置成新价=（基本价格x楼房成新率+Z增项价格x增项成新率）x建造面积x区域系数十装修及附属物重置成新价
③、单独的附属物设施重置成新价=规定的分数X成新折余率X分值X附属物数量；特殊设施参照工程预算造价和市场价格结合折旧程度计算重置成新价
④、绿化苗木价格参照像关规定结合市场行情据实补偿
六、估价结果拆迁补偻明细表房屋座落建造面积区位补偿价地上物补偿价合计广场东侧
1441.4平方米5064503元1875536元6940039元广场西侧1166994元[166994元总计8107033元各注具体补信项目详见附件（估价结果道知书）取林木生长状况有代表性的地块，在该地段设置面积为26nl义26m的标准样地（对坡度超过5的样地，进行了罗盘改平修正），进行每木检尺，实测样地面积不少于该林种林木小班面积的60%由于林种经营特点，部份经济林种无胸径，故检尺时分林种测量地径、株高
3、其他调查方法（略）
（四）资产调查结论经现场实地调查，本次评估范围占地总面积2,100亩，该地上种植的经济林及苗木共计398,767株，具体分布如下占地面积数量（株）占地面积数量（株）名称名称（亩）（亩）梨31449,575桃22218,243杏7010,486酒葡萄28152,513树莓、蓝莓、李33672,4135醋栗苹果23130,265草莓18樱桃312,041苗木592163,231合计982164,780合计1,118233,987以上调查结论，均得到了委托方和资产占有的认可
四、评估依据的说明（详见评估说明第八项）
五、评估技术说明
（一）评估过程本次评估的目的是工程项目征占用地对资产占有方进行价值补偿，故我们的评估方案是根据工程占地拆迁补偿及有关规定制定的
（1）查验委估资产权属文件
（2）请资产占有方提供资产清单，本公司评估人员和农艺专家对委估资产进行全面调查
（3）采集评估所需资料,，由于委估资产品种多数量大，且有些品种为国外优良品种，在审核报关资料的同时，还外聘了果树、植物专家，对委估资产进行鉴定；与此同时采集果品及苗木各项经济指标，进行市场询价此外，评估人员通过相关渠道，对当地工程拆迁征占地执行的地方性法规、规定进行了采集与整理，对各项法规的执行范围、有效性等与发文部门进行了核实与确认
（4）确定计算方法，根据委估资产特点确定采用不同方法进行评估计算
（二）评估方法本次评估方法是根据XX市人民政府XX号令关于《XX市森林资源保护管理条例》对工程占地补偿办法，结合2,100亩地块上各经济林种类、生长发育现状，近年来产果情况，通过市场调查，选择适当的价格标准和评估方法进行的
1、对处于盛果期经济林按如下方法计算评估结果，计算公式为P=aCixLP—评估值Ci—各类果树实际占地面积X平均产量Kg/亩x调整系数X价格L-补偿倍数，政府令规定鲜果按5~6倍赔偿调整系数主要包括等级调整系数和株数调整系数，调整标准如下
（1）、等级调整系数针对本次评估基准日经济林林分特点，按不同树种制定的例如XX品种果树分为四级1级长度15cHi以上（含15cm）的枝条30根以上（含30根），地面以上10cm处的主干直径6cm以上（含6cm）;2级:长度15cm以上枝条10-29根;3级长度15cm以上的枝条5-9根；4级长度15cm以上的枝条4根以下（含4根）
（2）、株数调整系数为针对本次评估基准日该经济林每亩现有存活株树、疏密程度与同种经济林标准株数进行比较调整
2、处于产前期的苗木苗木计算公式如下P二a各苗木、树木按品种、规格x单价x株数
（三）取价方法
1、果品取价源自国内果品批发市场现场收购价（XX市果品批发市场价格扣除运费）、委估资产周边经济林路边收购价，并参考资产占有方近三年果品销售价格，最后确定评估单价
2、苗木取价方法，同规格苗木有市价的原则按市价评估，没有市价的按苗木购置价值加标准成本投入确定
（四）产量确认方法评估使用的每亩平均产量是参照委估资产周边相同或者相类似经济林平均产量，由我公司评估专家及外聘农艺专家现场勘查，再结合我公司掌握的该地区标准经济林产量数据，对各种果品每亩平均产量进行估算得出的
六、评估结论及其分析
（一）评估结果（见评估明细表）
（二）评估基准日后的调整事项
1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时、委托方应及时礼聘评估机构重新确定评估值
（三）评估结论的效力、评估报告使用与限制说明、有效期（略）注册资产评估师森林资源资产评估程序按《森林资源资产评估技术规范（试行）规定》，国有林森林资源资产评估的法定程序由评估立项、评估委托、资产核查、资料搜集、评定估算、提交评估报告书、验证确认、建立项目档案八个阶段组成
（一）评估立项森林资源资产评估立项的申报是指依法需要进行森林资源资产评估的单位，向林业行政主管部门和国有资产管理部门提出森林资产评估申请书，经审核（提交林权证、身份证原件进行审核），做出是否进行评估的决定，通知申报单位是否准予立项的过程
（二）评估委托森林资源资产评估单位接到立项通知后，可自选委托具有承担森林资源资产资格的评估机构对立项通知书规定范围内的森林资源资产进行评估资产评估机构接受委托后，应与委托方签订《森林资源资产评估协议书》协议书的主要内容有委托方和受托方的名称，委托评估的森林资源资产范围、对象和种类，评估时间、地点、双方责任和义务，评估收费标准，违约责任等《森林资源资产评估委托书》经双方负责任人签字，加盖公章后生效森林资源资产占有单位在评估委托时，还要同时提交有效的森林资源资产清单以及其它有关材料
（三）资产核查资产核查是指森林资源资产评估的范围对待评估的森林资源资产的实物量、林分质量、立地条件和地利等级情况进行实地核对和调查，并做出核查报告的全过程森林资源资产核查普通由委托单位提供森林资源资产清单，资产评估机构对委托单位提交的森林资源资产清单上所列资产的权属、数量和质量进行核对和必须的调查森林资源资产核查的项目主要包括权属、林地或者森林类型的数量、质量和空间位置等内容，核查的方法有抽样控制法、小班抽查和全面核查法三种要求被核查的森林资源资产账面、图面和实地三者一致
（四）资料搜集在进行森林资源资产评定估算前，森林资源资产评估机构必须搜集握当地有关的林业生产技术经济指标、成本核算资料、有关产品价格和税费，林业生产投资收益率、林分生长过程表、生长模型、以及各种测树经营数表等资料
（五）评定估算评定估算是指森林资源资产评估人员根据评估的特定目的和掌握的有关资料、选择适当的标准，依据法定的森林资源资产评估方法，对委托评估的森林资源资产价格进行具体的评定和估算，并在评估工作结束后向委托评估的单位提出森林资源资产评估报告书的过程这是资产评估工作最关键的阶段，在具体工作中往往按制定工作方案、实际评定估算第二个步骤进行
1、制订评估工作方案评估工作方案是森林资源资产评估实际操作的计划和安排内容包括确定评估时间、工作进度计划和步骤；确定被评估森林资源资产的详细范围；确定参加资产评估工作人员的职责分工、组织和各自应承担的责任以及相应的组织工作；确定森林资源资产评估的方式和方法；编制森林资源资产评估经费预算；以及其他的问题
2、实际评定估算⑴划分森林资源资产类型根据森林资源资产的特点首先划分出林地资产，林木资产和森林景观资产；在林木资产中又可按林木的用途划分为用材林、经济林、竹林和薪炭林按林种划分后，再按森林类型、树种以及品种、森林功能等确定具体的评估项目，根据各类森林资源资产的不同特点选择适当的评估方法⑵估算森林资源资产价格根据被评估森林资源资产的实际状况，应用所搜集的信息资料以及有关的经济技术指标，按照评估的特定目的资料状况，选择适合的计算方法估算出森林资源资产的价格在评定估算过程中，对森林资源资产状况的判断和评定要准确，计算方法、计算公式以及计算过程都要准确无误，以确保森林资源资产评估结果的客观、公正
（六）提交评估报告书森林资源资产提交的材料有
1、评估说明
2、评估资询报告书
3、核查报告
（七）验证确认森林资源资产评估验证确认书是指资产评估行政主管部门或者授权的林业行政主管部门接到有关单位森林资源资产评估确认报告后，对森林资源资产进行合规性审核，并向有关单位下达确认通知书的过程
（八）建立项目档案评估工作结束后，评估机构及时将有关文件及资料分类汇总，登记造册，建立项目档案按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理XX资产拆迁补偿价值评估报告书中林评字[200X]XX号
一、绪言中林资产评估有限公司接受XX集团公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对资产占有方XX农庄因XX项目扩建需拆迁的2,100亩经济林及其他苗木资产进行了评估工作，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在二零零X年三月十八日所表现的拆迁补偿价值作出了公允反映，并以此价值作为X X集团公司对X X农庄进行补偿的参考依据现I各资产评估情况及评估结果报告如下
二、委托方及资产占有方
1、委托方XX集团公司
2、资产占有方XX农庄
3、资产占有方概况XX农庄于1999年3月1日租用了XX镇XX村2,200亩实测占地面积2,100亩）林地建设生态农庄，主要种植苹果、梨、桃、葡萄等鲜果类经济林，租用期限为35年，自1999年3月1口起至2034年2月28口止农庄内主要种植经济林品种有果树舜I富b6号）、梨树认果水品）、李子树（秋姬、京红）、杏树（意大利1号）、桃树（春雪）、筒萄（巨峰、早紫）等，均已达盛果期，另有2004年刚栽植经济林幼苗，主要为苹果（红将军）、桃（巨蟠、红甘露）、樱桃（特早红、早红宝石）等，处于产前期，长势基本良好，但栽植极密
三、评估目的本次评估目的是对X X农庄需拆迁范围内的经济林及苗木进行评估，为义X集团公司依法进行拆迁补偿提供价值参考依据
四、评估对象及范围纳入本次资产评估范围的评估对象是X X集团公司X X项目扩建需拆迁X义农庄
2.100亩林地内种植的经济林及其他苗木资产
五、评估价值类型及定义参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他普通的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必耍的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为拆迁本M尝价值拆迁补偿价值的内涵是指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额
六、评估基准日本项目资产评估基准日为二零零x年三月十八日
七、评估原则我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则
（一）遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则
（二）遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值；
（三）遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值；
（四）评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益
八、评估依据
（一）行为依据
1、资产评估业务约定书；
2、X政复[200X]58号《XX人民政府关于对XX项目拆迁占地的批复》
（二）法律依据
1、1991年11月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》（91号令）；
2、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号《国有资产评估管理办法实施细则》；
3、国资办发
[1996]23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行）的通知》；
4、2004年2月25日财政部印发，财企
[2004]20号《资产评估准则一基本准则》；
5、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部《森林资源资产评估技术规范（试行）》的通知;
6、中国资产评估协会2022年11月28日中评协
[2022]189号关于印发《资产评估准则一评估报告》等7项资产评估准则的通知
7、《中华人民共和国森林法》；
8、X X省人民政府2004年1月1日颁布的《X X省关于工程拆迁征占林地地上林木补偿标准》；
9、国家林业局编《全国森林哺育技术标准汇编》经济林卷；
10、XX市人民政府17号政府令关于《XX市森林资源保护管理条例》实施办法
11、其他有关规定
（三）经济林及苗木数量、质量核查及取价依据
1、资产占有方出具的评估资产清单；
2、X农庄林木资产调查报告；
3、公司外聘农艺专家出具的经济林及苗木木调查、分类、评估的意见；
4、评估人员采集的有关询价、参数资料记录
九、评估方法对委估资产拆迁补偿价值的评估，我们是依据《森林资源资产评估技术规范（试行）》、《XX市森林资源保护管理条例》、《XX省关于工程拆迁征占林地地上林木补偿标准》的规定，结合委估林木生长发育状况、近年来产果情况后，按如下规定公式进行
（一）处于盛果期经济林计算公式如下P=ZC;XLP—评估值C一各类树种实际占地面积X平均产量（公斤/庙）X调整系数X价格L一补偿倍数，攻府令规定鲜果按5〜6倍赔偿调整系数主要包括等级调整系数和株数调整系数，调整标准如下
1、等级调整系数为针对本次评估基准日经济林林分特点，按不同树种制定的，
2、株数调整系数为针对本次评估基准日该经济林每亩现有存活株树、疏密程度与同种经济林标准株数进行比较调整
（二）处于产前期的苗木苗木计算公式如下P二E各苗木按品种，规格X单价义株数
十、评估过程
（一）接受委托及准备阶段
（二）资产核查阶段
（三）评定估算及报告提交阶段
十一、评估假设和限定条件在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件，
1、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化
2、对本次纳入评估范围内的森林资源资产不存在权属争议
十二、评估结论在实旌了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在二零零X年三月十八日所表现的未M尝价值反映如下资产评估结果5,
335.40万元（详见评估明细表）
十三、特殊事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的补偿估值意见，而不对其他用途负责
2、道守相关法律、法规、评估准则，对委托方提供的资料进行核查，执行相关法律、法规、评估准则要求的其他必要评估程序，并最终山具委估资产在特定评估目的下在评估基准H的专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的可靠性,真实性、准确性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任
3、在展行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但评估师不对评估对象的法律权属提供保证
4、对纳入本次评估范围内的592亩的苗木资产，经我公司全面调查，苹果苗密度为351株/亩，桃树苗密度为253株/亩，樱桃苗密度为283株/亩，而XX省人民政府2004年1月1日颁布的《XX省关于工程拆迁征占林地地上林木补偿标准》中规定的以上三种苗木最高栽植密度分别为148株/亩、96株/亩、113株/亩，超出了规定的137%,163%,150%经我公司礼聘农艺专家现场对委估苗木品种、种植密度等情况的分析认定，依据XX市人民政府17号政府令关于《XX市森林资源保护管理条例》实施办法中第四条〃关于工程拆迁占地补偿中抢栽抢种行为的界定〃规定，以上苗木不能按实际株数计算补偿故我公司在对以上苗木补偿价值估算中，依据XX市人民政府17号政府令关于《XX市森林资源保护管理条例实施办法中第八条“拆迁补偿计算办法”规定，对以上苗木补偿株数的计算，以文件中规定的的最高栽植密度为标准计算，
十四、评估报告使用限制说明
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下的补偿价值，我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付山的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策，待别是拆迁补偿政策的变化以及遇白然力或者其他不可抗力对资产价格的影响
2、本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力
3、本评估结果是对二零冬X年三月十八日这一基准日被评估资产补偿价值的客观反映，中林资产评估有限公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任
4、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，即从资产评估基准日二等零X年三月十八日起计算，至二零零X年三月十七日前有效超过一年，需重新进行资产评估
5、本报告专为委托方及报告所列明的报告使用方所使用，并为本报告所列明的评估目的而作，未经本公司允许，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，任何机构不得转载或者引用本报告部份或者全部内容，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或者部份内容不得发表于任何公开的媒体上
6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力
十五、评估报告的提出日期本评估报告提出日期为二零零X年四月八日，谨此报告！法定代表人注册资产评估师:中林资产评估有限公司注册资产评估师:中国•北京森林资源资产评估专家:二零零X年四月八日森林资源资产评估专家:资产评估结果汇总表评估基准日二零零X年三月十八日资产占有方X农庄金额单位人民币万元名称数量林评借价值备注占地面积亩平均由产量Kg梨31449,5751250-1500L
0877010.486800-
1500251.5李33672,413860-15001,1314苹果23130,2651000-2000868楼机3120115001208桃22218,
2432000753.2酒苗带
28152.51310006068网每、益寿，5150陪架草莓
1837.8角木及树木592163,
231320.9合计
2.
100398.7675,3354附件咯房屋拆迁补偿价格评估报告项目名称京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程一非住宅房屋拆迁补偿价格评估委托方华北高速公路股分有限公司受托方北京兴远房地产土地评估有限公司估价人员徐兵号姚红兵估价日期2022年9月28日-2022年10月20日报告编号京房兴远拆估字2022第1OFO1号北京兴远房地产土地评估有限公司二零零八年十月二十五日目录
3.
5.
6.
8.
12.
六、附件
1、估价结果通知书
2、房屋及地上物腾退拆迁确认说明
3、房屋、土地权属证明材料
4、估价对象照片资料
5、估价对象位置示意图
6、委托方营业执照
（7）、受托方营业执照
（8）、受托方评估资质证书及估价人员资格证明致委托方函华北高速公路股分有限公司受贵方委托，我公司对京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程中腾进拆除的属于京津塘商速公路北京市公司所有的非住宅房屋及地上附属物（总建造面积
1441.4平方米），依据北京市现行的拆迁补偿政策和标准进行了折迁补偿价格评估，为当事人双方商议确定未唯价格提供参考依据
（一）、估价对象概况
（一）、估价对象概况
1、收费广场东侧房屋及附属物（I）、办公宿舍楼房产证面积11205平方米，为砖混结构楼房，局部三层，建成于1991年；
（2）、配套维修中心房产证面积
320.9平方米，砖混结构单层平房，建成于1991年;
（3）、室外附属物树木321棵、绿篱200米、路面1620平米及绿化草坪1550平米
（4）、工程占地面积3640平方米
2、收费广场西侧附属物包括树木656棵、露天游泳池一座、仿古凉亭两座，泵房一座（9平米）、机井一眼、渔池水面5353平米，总占地面积19173平方米
（二）、估价时点本报告设定拆迁估价时点为2022年3月28日
（三）、价值定义被折迁房屋的货币补偿金额，包括房屋区位补偿价和地上物补偿价
（四）、估价结果评估人员根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料并进行市场调查分析的基础上，按照房地产估价的原则和程序进行评估，最后确定上述估价对象在估价时点的拆迁补偿总价为8107033元，人民币大写捌佰查拾万柒仟零参拾参元整其中
1、广场东侧非住宅房屋和附属物评估价6940039元
2、西侧附属物评估价1166994元；详细的估价过程及有关说明见估价结果报告和估价技术报告顺致商安北京兴远房地产土地评估有限公司二零零八年十月二十五日估价师声明我们郑重声明
1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的
2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说勇的假设和限制条件的限制
3、我们与估价报各中的估价对象没有厉害关系，也与有关当事人没有个人厉害关系或者偏见
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-1999]进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
5、因估价对象已经拆除，估价人员无法进行现场勘察，本次评估依据的数据和资料由委托方和产权方提供，并经拆迁当事人双方共同确认
6、本报告估价时点为二零零八年三月二十八日，估价结果自估价作业截止H起壹年内有效随着时间的推移，该房地产价格应作相应调整，甚至重估
7、本报告仅为委托方提供估价对象在估价时点的拆迁补偿价格参考本报告的全部或者部份内容除获得我们允许外，不得发表于任何公开媒体
8、本公司不承担由于委托方对本报告使用不当所造成的一切后果
9、本报告孟章有效，复印件无效注册房地产估价师（徐兵号注册号1120050032）注册房地产估价师（姚红兵注册号1120020220）估价的假设和限制条件
1、本报告以委托方腾退折除京津塘高速公路北京市公司所有的非住宅房屋及地上附属物的行为类似拆迁行为为假设前提，故而参照北京市相关拆迁补偿政策和标准进行了被拆迁房屋的拆迁补偿价格评估，为委托方进行补偿提供价格参考
2、本次估价的房屋和附属物已经腾退拆除，估价人员无法进行现场勘察，故本次评估所依据的估价对象权属资料和实物状况资料（含影像资料）均是由委托方和产权方共同提供的，如与实际情况不符，本报告需做相应调整
3、根据委托方要求，本次评估范围不含工程占用的广场西侧的国有土地补偿，故本报告中的估价对象包括广场东侧的办公用房及配套附属物，及广场西侧的地上附属物两部份
4、本报告评估的价格为被拆迁房屋的拆迁货币补偿金额，其价格内涵为房地产市场价格，包括被拆迁房屋的区位补偿价和地上物补偿价，计算公式为非住宅房屋拆迁价格二区位价格xKlxK2xK3x建造面积+地上物补偿价其中《1为容积率调整系数；K2为房屋原用途调整系数；K3为规划用途。
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