物业案例分析

物业案例分析【篇一物业案例分析】目录日常篇装修篇违规篇突发事件篇保安、公共秩序篇物业产权纠纷公共关系——原理篇组织形象一塑造篇公关活动——策划篇人际交往一沟通篇且《合同法》第10条第2款也明文规定法律,行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式因此a公司的行为属无合同管理，或自行提供服务认为由a.b两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据案情分析:本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的无因管理的法律关系由于a公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主可以不支付物业管理费也是有法律依据的因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足但如果同时参照《民法通则》中的无因管理，本案就较容易解决了《民法通则》第92条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用这里强调参照而不是适用，是由于本案与无因管理还是有一定的区别构成无因管理，在法律上应具备三个要件:一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托；二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有；三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为a公司的行为仅符合了一.三要件，且无因管理的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬二审判决:二审法院正是考虑到a公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的可以不支付而不是应当不支付，又使二审法院能在可以二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对a公司加收滞纳金的请求不予支持这样的判决，应当说是合理的

7、预收物业管理费是否合理案情介绍汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续汪先生对此提出了几点疑问一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力To案情分析汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题:一,应该先接收房屋，还是先交物业管理费？购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费

二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司不得一次性预收多年的物业管理费点评

1、《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议

2、开发商既然选聘了物业管理公司，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，在订立商品房买卖合同时告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断

3.由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施.设备还无法确定，因此有关物业管理的协议的签订，还是要放在交房时，至少是在订立商品房买卖合同后对于购房人来说，如果开发quot;在订立商品房买卖合同时，就提供了有关物业管理的协议文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了

4.如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后.甚至在入住时，才提供有关物业管理的协议，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的标准,收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议

8.因新买房屋漏水业主拒交物业管理费案例介绍胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水泅湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失由于三方对于债权,债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费律师分析:胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消合同法第九十九条所讲的抵消是指当事人互负到期债务，该债务的标的物种类.品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.开发商、胡女士.物业公司三者存在债权,债务关系开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务;关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务;开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合当事人互负到期债务的条件判决结果最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费点评:经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的、款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白

9.无法实现即时维修怎么办案情介绍:初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，a座g户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀？说完啪的一声就挂上了电话这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身约过了

五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报班长说:这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下采取措施:值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问你能修理吗？先生，我是负责接待报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可以现在告诉我是怎样的情况吗？值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲告知维修人员,让其做完后直接到该住户家维修周到的服务令业主转怒为喜，业主说好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了值班人员走后一个多小时，维修人员上门处理好了该问题下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说已经热了，谢谢你们点评:米卢调教中国球队有句名言，叫一切看态度客户对物业公司工作的要求，大多也是这样有些事情他们希望物业公司马上办，而物业公司由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，他们也就满意了

10、业主房款未还清物业公司有权停水停电吗？案情介绍某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款该物业管理公司遂照此办理,使得该住户无法正常生活案例分析在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利在任何一个法律关系中，责、权、利应一致上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害开发商要求物业管理公司用停水.停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务,更是不对的

11.租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办案例介绍去年9月18日，海富花b栋5楼f座的一租住户想要搬出一部分家私他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确实发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情1急于搬出家私的住户万般无奈,找到管理处领导，恳请给以特殊照顾处理结果:海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜1于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额出一办法押金（这可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争X这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加点评执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来

12、早期免收部分费用后期正常收取产生纠纷案情介绍东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦\入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了交了物业管理费，管理处就应包办一切的误解，对户内维修有偿服务表示认同针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时公共关系一礼仪篇矛盾冲突一危机篇一.日常篇

1.在小区内摔伤物业公司是否承担责任？案例介绍:2000年1月7日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰徐某走上台阶滑倒摔伤医院诊断为左肩肱骨骨折伴肩关节脱位徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院法院判决法院经审理认为原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受1与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利这样,就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去点评俗话说强按牛头牛不喝水，物业管理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，即使依法照章办事，也难为之从这个意义上讲，一个好的物业管理者，首先应当是一个好的思想工作者

13、业主相互投诉怎么办案情介绍一天晚11:30分，现代城某楼2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理采取措施服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管，用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10:00以前一周后的晚9:20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作，后果自负物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴,以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2604业主的要求不合理不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法1通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主最后，2604业主不单当即停止弹琴,而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10:00改为9:00,双方取得了谅解点评遇到业主互相投诉，不要觉得与己无关搞物业管理的不仅需要一张巧嘴，而且要主动两边跑、两边说跑的次数多了，说的话总能听进去

14.受到业主怠慢误解怎么办案情介绍去年年底的一天清晨，枫丹丽舍护卫班马立宏巡查到某楼2单元时，忽然发现101室的防盗门上插着一串钥匙这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走……想到这里，小马走过去按响了101室的门铃轻轻按了几遍，都没有动静小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点这一次铃响还没有响完，就听到里面有一个人大声问到谁啊，大清早，干什么业主有些发脾气了，但还是打开了门小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主或许业主还没有摆脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了想一想，小马心里挺不是滋味的第二天巡楼的时候，小马又与这位正在家门口锻炼身体的业主期而遇您早，先生！小马想打个招呼就离开这位业主却快速走了过来塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点小马把钱硬塞去，说声关注和保障您的安全，是我们应该做的，就转身跑开了点评:人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的这时，我们要多想这是自己应当做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了二.装修篇

1、私装水床造成他人财产损失案情介绍王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203,他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足管理处对此事很不满，再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉法院经审理认为王某擅自改变房屋结构,破坏房屋公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为法院判决

1、王某在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状

2、物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担

3.王某对物业公司写出书面检直点评:这个案例涉及装修中能否改变上.下水管道的问题1王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反了物业管理的条例理应拆除水床2王某只顾自己，不兼顾高层住户用水问题，破坏了邻里关系的相互作用，违反《民法通则》中关于相邻各方要在生产生活,合理公平的原则下，才能处理给水系统3物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的工作难度增加，只得为五.六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某承担合情合理

2、如何处理住户家里跑水的问题案情介绍:某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通,一切均正常就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥,油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求点评李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护.养护实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理所以，物管公司完全尽到了设备,设施日常维护的职责同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏因此物管公司不应承担任何赔偿义务根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任物业管理费只是一种服务费.公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责,权、利就难以协调业主受到损失时，应当合法.合理的去解决，不能一味要求物业公司负责否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益

3.业主不统一装坡璃怎么办案情介绍刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种坡璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度于是她几经周折买了此种坡璃，未经物业公司同意，拆除原有坡,将新买坡璃安装上去，结果因坡璃颜色与整个小区坡璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的坡璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换之后管理处多次协调.访，本着着重调解的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》,《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃点评:

1.业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触

2.《民法通则》规定个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益,刘元的有色坡璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏

3.人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持

4、装修违规造成业主受伤产生纠纷案情介绍狭窄的能道，陡陌的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着大热天修什么房子，越热越是扎闹猛正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板,悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷有人说房管所修房拆除未设防护措施，造成叶老太伤害，应承担全部责任房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负究竟谁应承担责任呢某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房,二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三告诫居民留意事发时，维修人员都外出吃饭，看护女工因难忍炎热，在楼板处搁置一块板后即下楼恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下机关，一脚踏空造成伤害经向诊治医院查核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等费用820元审理与评析这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题根据《上海城镇公有房屋管理条例实施细则》第52条规定，房管所在房屋修理中的施工现场应设置安全标志本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设置安全标志,防范措施不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应承担相应责任据此，仲裁委员会根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第144条、第145条规定，确认房管所未尽防范职责，侵害公民身体造成饬害，应当赔偿医疗及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任，做出了以上裁决，是恰当的

5.相邻业主因通风问题产生纠纷怎么办案情介绍原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上王某的住房侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，且一旦开户通风，油烟味更大查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近,只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元审理某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正当确处理通风、通行等方面的相邻关系给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍,赔偿损失，法院要求被告刘某，停止使用粤菜饭馆的空调器.排油烟机，直到进行相应处理,不影响原告通风为止判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决分析:本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题相邻关系，从权利的角度可称为相邻权所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产所有人或占有人.使用人.收益人，因一方对自己所有或占有.使用,收益的不动产行使所有权或占有,使用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权利正确的处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的有利生产,方便生活、省事、团结互助、公平合理的原则这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则本案中主要涉及相邻关系的下列几个方面

1.相邻通风相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利在实践中，相邻一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯:1）因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离,相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的2）因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的案例分析:一.被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任第一物业管理单位的行为具有违法性《上海市居住物业管理条例》第十二条规定物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定迸行维修可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施第二产生了损害原告生命健康权的后果第三被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系第四被告物业管理单位有过错本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便.安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务二.原告有过错，应对自身伤害承担主要责任本案中，原告对自己摔伤有明显的过错,表现在以下三个方面:第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失3）因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等；或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气.热气.有害气体，致使他方只好紧闭窗户此类情况如相邻一方的行为超过国家规定标准，则可按环保问题引起的相邻关系纠纷处理，如不够国家规标准的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻他方通风权来处理

3.相邻关系的相邻环保关系相邻环保关系中的相邻双方因环境问题发生的权利、义务关系，即相邻一方在自己疆界内经营工业或行使其他权利时，对另一方负有的，可请求其采取必要的防止污染周围环境、危害人身,财产安全的义务和另一方对其疆界外的人享有的，可请求采取必要的防止污染环境措施的权利的关系通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪声、油烟.有毒物.放射物修建厕所、畜栏等散发的臭气引起的，我国对于相邻环保关系没有具体规定，但在《民法通则》中有对于环境保护问题民事责任的规定点评:物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调.调解的义务和责任，物业管理协调,调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁

6.业主违规装防盗网物业公司如何应对案情介绍城市花园65#lb业主正在做装修，其它部位装修后提出安装防盗网包括阳台部分管理员接到通知后立即到达现场，将防盗网挡在小区之外，并向业主说小区不许安装防盗网的情况但业主态度非常强硬，质问管理员为什么不允许安装阳台防盗网，如果失盗怎么办管理员从三方面向业主作了解释:

1.安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情压抑的感觉

2.按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影响

3.本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不间断巡逻,没有必要安装防盗网如真想安装防盗网，只能根据小区的规定要求安装在室内，业主同意点评:安装防盗网的事情围绕着城市花园管理处的《业主手册》,《业主公约》和《前期物业管理服务协议》的要求，大部业主是会遵守小区的规定业主如果按照自己的意愿非要做特殊装修，管理处人员应该动之于情晓之以理，讲明厉害关系并给业主提出合适的建议，业主是会接受的，且不会造成业主与管理处之间的矛盾，达到两全其美的效果

7.厕所装修引发纠纷案情介绍:杨女士与李民都是顺义区的居民，而且是楼上楼下的邻居，杨女士住在楼下，20多年来,一直相安无事1999年12月，李民对自己的住房进行装修，厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修此时，楼下的杨女士家正好无人居住2000年12月，杨女士的公婆搬到杨女士家居住2001年4月，杨女土家的厕所顶部g上而下开始出现漏水现象，她找到了李民，并通知其使用厕所要注意，要求其查明原因，进行修缮然而，李民没有理睬为此，双方产生矛盾后来，杨女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失为此，杨女士到法院起诉，要求李民停止侵害,立即维修，并赔偿损失500元被告不承认自己有过错被告李民不承认自己有过错，他认为杨女士所说的漏水不确切，因为从他的厕所看不出漏水修缮队也来看过，也只是从表面上判断因此，他不同意杨女士的诉讼请求点评:权利人在对房屋行使使用权时要充分保护相邻方的合法权益对他人的权益构成侵害的，应当停止侵害原告与被告相邻达20年之久，相安无事而被告对房屋及厕所装修后，原告厕所内出现严重漏水，直接侵害了原告的权益被告现以自己装修完毕，不得破坏装修地面为由，拒绝技术人员的检查维修，违反法律规定根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，于近日做出判决:技术人员进入李民室内对其厕所进行检直维修，李民必须提供方便；需要破坏厕所的装修地面时，李民不得阻拦；如需更换添置部件及材料，又需用户自费时由李民按票据面额负担;李民拒付时，由杨女士垫付，然后，杨女士向李民直接追偿，李民以外的其他人不得干涉装修时要注意防水层如今，人们的生活条件好了，也希望住得更舒适，因此，把房子装修得好一点成为人们的追求，但是装修房子千万注意别影响邻里，特别是楼下的邻居尤其是厨房、厕所的装修，厨房、厕所在建筑时已经过了特殊的防水设施处理，如果破坏了它的结构，很可能就会漏水，所以，在装修房时千万要小心，以免破坏了邻里的安宁污水管道返水怎么办案情介绍去年秋天的一个上午，3#楼某室业主给物业管理分公司打来电话，说发现厨房和洗手间的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理几分种后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识（三项措施，一气呵成，这样积极主动地解决问题，业主心中自然就少了怨气工业主对物业公司的处理表示满意案情分析:问题解决了，但污水管返水因何而起呢物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入伙，污水管的管道内残留建筑垃圾，平时排水量少时污水尚无大恙，用水高峰期时则排水不畅为了防止类似问题的再次发生，他们马上协调和督促有关方面对全楼的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中清除了不少水泥块,编织袋等异物，进而彻底消除了管道返水的隐患点评:聪明的人不是不犯错误，而是不重复犯同类错误其之所以聪明，就在于出了问题善于举一反三，能够从中汲取经验教训，避免再蹈覆辙

9.业主执意乱装空调怎么办案情介绍一天中午，护卫班班长匆忙来到枫丹舍物业管理分公司办公室，告诉主管人员1-2-301的业主不想按指定位置安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由他认为物业公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示我今天就要在这里打孔，看你们会把我怎么样？此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪说服方法尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释说明物业公司要求在指定位置安装空调.管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观，强调如果我们也像有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目，提醒这里毕竟是您的家看到这样您肯定也不希望举的景象听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的人叫到一边，告诫说你们应当知道中海物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑今后如何在我们的辖区内做生意这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主最终，业主同意按规定位置打空调孔点评:物业管理奉涉到方方面面，使许多微不足道的小事复杂化了，但正因为如此，又使我们能够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决这就给物业管理人员出了一个题何巧妙地，即如借人之力，成我之事

10.相邻两家因采光权而产生纠纷案情介绍:甲在某市区向中胡同9号院有私房9间乙系甲的同院邻居，在该院也有私房2间从1996年起，乙租住甲北房最西2间，并从西起第一间门前向南1・10米处自建一个8平方米厨房当时双方均无异议1991年5月，乙退还甲的两间私房，搬至一居民小区居住乙在该院内的两间私房由已的女儿丙一家三口居住，原自建小厨房也由丙继续使用乙搬出后，甲即要求乙,丙拆自建厨房，以免影响房屋的通风采光，双方争执不一1991年6月，甲以乙.丙为告诉到区法院，要求乙.丙拆除自建房，排除妨碍乙、丙以自建房仍需继续使用为由，拒绝拆除区法院经过审理，判决被告乙.丙在判决生效一个月内将其在向中胡同9号院内的自建房拆除点评:本案涉及的是相邻关系中通风,采光问题，解决问题的关键是能否任定乙的自建房对甲房屋的通风,采光构成妨碍，同时又要兼顾历史形成原因和方便生活的原则

1.从乙自建房的位置看，距甲北房西侧的2间房由已租住，甲在当时并无异议甲现收原出租房屋后，乙的自建房对甲来说已经构成了通风,采光方面的妨碍，根据《民法通则》第83条规定的处理相邻关系的纠纷原则即有利于发展生产.方便人民群众的生活,公开合理.有利于团结互助甲要求排除妨碍的要求是正当的

2.根据河南省《住宅室内装饰装修的管理办法》规定不能搭建影响他人通风、采光、有碍观瞻的建筑物因些，人民法院根据双方的实际情况，判乙、丙将自建房拆除一部分，即保证了甲房屋的通风.采光，又兼顾了乙的女儿丙的生活，是完全正确的

3.从本案的实际情况来看，乙的自建房从1996年开始，已使用20余年，归丙继续使用后，丙在向中胡同9号院内又无其他厨房，一旦拆除，势必又给丙家正常生活造成影响法院根据双方的实际困难和需要，酌情判令乙,丙将自建厨房拆除一部分是正确的，合情.合理.合法三,违规篇

1.有人逗留损毁绿地怎么办案情介绍海富’理处拓宽思路，采取了教.管.疏相结合的新招数:采取措施:教一加大宣传力度，提高宣传艺术首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越.逗留的绿地中，同时将警示语由刺眼的请勿践踏草地.违者罚款更改为动心的足下留情,春意更浓，让人举可及怦然心动;管■配足护卫力量，强调全员管理针对午后至零时人们出入较多的特点，此间的中班护卫指定•一人重点负责绿地的巡逻，同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地，都要主动上前劝阻（办事有分工，管事不分家，这为高水准物业管理所必须），把绿地管理摆上重要版面，不留真空；疏一营造客观情境，疏导游人流向在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段，增铺平顺的人行通道，洞时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚，保持人流密度大的时段内绿地清新温润（说明白点,就是洒上水洒了水，请你坐，你会去坐吗），使人们尽享自然,而又无法作出石笋系马等煞风景之举三招并用，效果显现之后,海富花的绿地中依然游人如织，但践踏绿地的现象已经较为鲜见草滴翠，花溢彩,树婆娑，勾勒着一片永远的春天点评:克服人们的劣习，不做宣传教青工作是不行的,光靠宣传教育也是不能的既要讲道理，使之不想，又要有相关的强有力措施，使之不能.不敢久而久之,习惯成自然

2.物业公司擅自停电法院判业主获赔1元案情介绍:2002年3月25日下午4时左右，某业主家里突然被停电于是就找到该小区物业公司，要求查找停电原因，但物业公司告知他因其拖欠物业管理费而停电为此，业主向物业公司提出强烈交涉，但无任何效果直到3月27日，业主致电供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，因其无工作证件而拒绝打开配电房的门业主认为被告利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，请求法院判决被告排除供电妨害，并向原告赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失1元和精神损失费749元案情分析物业公司公司没有采取停电措施，公司的职责是为业主提供优质服务,公司绝对不会采取对原告停电之类损害业主利益的事情，而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责3月27日，供电局的人要求该公司打开配电房的门，但因其不是该公司认识的负责本小区用电管理的工作人员，也未能提供相应的工作证件，因此，拒绝打开配电房物业公司侵权成立法院经审理后认为:被告只是物业管理企业，并非供电部门，其无权以任何理由对原告采取停电措施，否则即构成侵权原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利；原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据，法院不予支持；原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持

3.如何治理乱贴乱画案情介绍乱派招贴,被人戏称为城市的牛皮癌这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园，也未能幸免海富花园管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴但在楼内乱塞乱贴搬家,装修,送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝案情分析实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况

一、是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；

二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；

三、是本人承做特定生意的个别住户刻意所为（全面探明原因，才好逐个对症下药）采取措施:第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶可以减轻侵害人的民事责任据此，原告应当对己的过错行为承担主要责任被告物业管理《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定受害人对于损害的发生也有过错的，单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任

2、客户欠租物管应该怎么做案情介绍某高级商务办公楼内有一本地公司--a公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后，欠租的情形出现了物业管理部门发出在指定的期限内，如果a公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，a公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反应期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除随后a公司通讯中断这时a公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷点评

1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险

2、一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998年建设部《关于物业转让、租赁的管理准据此管理处采取了一系列新办法:管为本在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏（先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了），进而实现对其的有序管理教为先发现楼内派发广告，当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事（抓住其想促成生意的心理，骗其上门来接受教育,办法巧妙）治为辅某些单位不听招呼继续乱派广告，就把其列入黑名单，严格限制这些单位在海富花园内的经营活动，直至真做出保证，并确实改正自己的违规行为采取这些办法以后，虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象，但其频度和数量已经大为减少点评解决难题一招灵的时候也有，但为数不多因为许多难题的成因，都是相当复杂的多数情况下，还是需要采取综合措施,才能全面加以解决

四、突发事件篇

1.小区内突然停电物业公司采取措施案情介绍:某日中午约一时，正值午膳时间，笔者接获传呼，留言为小区内四幢住宅大楼（共约1000户）突然停电由于事态严重，笔者与其他共餐的同事马上放下碗筷，赶回小区处理到达现场，发现原因出自供应该四幢大楼电力的低压配电柜烧毁，在征询工程主管意见后,估计最少须要8个小时才能更换修复案情分析管理处立即想到其会产生的影响

1、水泵不能运转，约1~2小时后水箱用尽后会出现停水；

2、后备发电机须长时间运行；

3.除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度服务外，其它电梯不能运作；

4.除紧急照明外，其它公共照明全部停止；

5、黄昏下班高峰期电梯会出现拥挤和混乱

6、大楼整体安全会受影响，隐患因停电而存在；采取措施管理处针对以上问题，逐一做出相应措施:

1、生活用水寻找供水点唯一能提供食用水供应的为每幢大楼地下的垃圾房，但由于该处卫生条件较差，须立即用软管将水源接出到公众地方；联想到白天一般都是老弱妇儒留在家中，到供水点取水在运送上会出现困难，于是安排管理处员工准备手推车，在每个供水点候命，帮助有需要人士

2.后备发电机安排专人监控后备发电机运行，以免出现故障；准备充足燃料以备发电机长时间的运行需要

3.消防电梯安排保安员在电梯厅维持秩序，并控制消防电梯使用人数，以免出现过载

4.照明为各岗位保安员配备应急灯和手电筒；安排保安员持应急灯和手电筒于消防楼梯处护送低楼层住户上下

5.电梯使用高峰期张贴通告于大门醒目位置及不断发布最新消息；管理处职员全部加班工作，于每幢大楼入口向住户解释及做出安慰

6.安全增派保安员到现场维持秩序和协助工作；安排保安员不断于楼层间穿插巡逻，提醒住户注意治安和消防安全修理工作在紧张地进行，不幸地由于零配件的供应及技术性问题，故障不能在预计时间内完成管理处全体职员都主动推却私人事务，自愿留下协助工作但在考虑到若真的需要通宵达旦工作，第二天会影响管理处正常工作的原因，部分员工被安排于晚上十一时回家休息在岗所有员工都完全投入于各自的工作中，整个修复工作最后于第二天上午六时完成在整个修复工作过程中，有这样几件事料及食品，慰劳管理处员工在i情难却的环境下，员工只能道谢后接受;晚上十一时许，当工程人员尚在紧张地进行维修时，有住户从邻近商场超市购了很多的饮整个事故处理过程中不断接到住户的查询，但在管理处员工耐心地向每一查询者解释后,住户皆接受而无一投诉；柴油发电机整晚发出隆隆的响声，无一住户因噪音投诉结果:第二天早晨，事件获完满解决后，管理处须马上以书面形式向上级作出全面报告就在当天中午，总公司收到住户的信件，打开一看，竟然不是投诉信而是表扬信内容大致是作为住户，当然不希望有类似严重影响生活的故障发生，但亦明白事故是由意外所致事件发生后发现管理处全体员工都全力以赴，辛劳地工作，井井有条的处理步骤、团结协作精神表露无遗，令住户感觉到所居住的物业有此专业的管理队伍是光荣的，因此特别写信予以表扬第二天早晨，事件获完满解决后，管理处须马上以书面形式向上级作出全面报告就在当天中午，总公司收到住户的信件，打开一看，竟然不是投诉信而是表扬信内容大致是作为住户，当然不希望有类似严重影响生活的故障发生，但亦明白事故是由意外所致事件发生后发现管理处全体员工都全力以赴，辛劳地工作，井井有条的处理步骤、团结协作精神表露无遗，令住户感觉到所居住的物业有此专业的管理队伍是光荣的，因此特别写信予以表扬管理处全体员工在收到此消息后得到强烈的鼓舞，通宵辛劳带来的疲倦亦马上消失，继续投入于事件调直及善后工作点评物业管理在旁人看来是一件轻松的工作，看看门口扫扫地便可完成如何能扭转这样的观念，看来都要靠大家的一份力量，更须在处理紧急事故的时候表现出专业性和规范性

2、如此撬门物业公司应否承担赔偿责任案情介绍张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板,家具.衣被受到损害因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将我的房门撬开，入内维修张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业管理公司赔偿损失案例评析管理处的行为符合紧急避险的情况所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任本案中，家中漏水时，张先生出差在外，而水流不止，并且已经和正在进一步对楼下王小姐家中财产造成损害，所以当时的情况是非常危险的，如果不及时采取措施，肯定会对楼下住户造成更大的财产损害管理处为了他人（王小姐及其他住户）的利益免受正在发生的损害，在无法及时与您联系的情况下将房门撬开进行维修，完全符合紧急避险的条件管理处采取的紧急避险措施可能会对张先生家的门窗或其它相关的设施造成一定的损害，财产损害赔偿问题可以根据最高人民法院《关于贯彻执行V中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第156条解释为因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿quot;本案中，张先生长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因素引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的如果是这种情况，王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予张先生适当的补偿本案管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，则不应承担赔偿责任五.保安.公共秩序篇

1.停车厂丢车赔偿的法律问题案情介绍2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场丢失，李某向物业公司提出索赔物业公司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，室内停放包月最嗖00元，一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失，对停车场、对物业公司太不公平，由此不予赔偿于是业主将物业公司推上法庭法院认为

1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任

2.如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系物业公司必须承担民事赔偿责任点评:

1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任

2、停车场收费是服务费

3、停车场服务收费的性质是保管收费

4、停车场保管收费应承担保管责任

5、停车场收费发票单方声明车位租金无效

2、不允许装防盗网失窃后产生纠纷案情介绍小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅经法院审理认为物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任陈某属于己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿点评:

1.陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定,陈某已认可，根据《民法通则》规定企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任

2.陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失

3.物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任

3、醉酒违规婉言纠正案情介绍一个晚上，月朗星稀接连几声异响，惊醒了静寂的海滨广场，也吸引了当值的中海物业海滨管理处护卫员的注意循声看去，原来是一群外出游玩的夜归人，正以比赛踢翻消防通道的路标取乐护卫员有礼貌的上前制止，但最活跃的三个人脚步踉跄，以挑衅的口气拒绝合作这三个人满嘴酒气，已呈醉态，恐怕一时难以理喻做出判断后，护卫员一边善言相劝，稳定他们的情绪，一边避开锋芒，劝说另两位同行者麻烦您们扶他们对谁都去早点休息，别碰着哪儿伤了,不好说完即俯身将一个个被踢倒的路标扶起来，放置好（没有硬性要求捣乱者自己去恢复原状，此时此地，是种恰当的选择，它避免了可能发生的冲突1善意的劝慰和无声的行动，打动了两位清醒的同行者俩人转而劝阻三位醉酒滋事的同伴,一起悄然离开点评人们常说打酒找提瓶子的要钱，很多时候大家都是按照这个常理处理问题但未必时时灵验，像本案例中，你能找醉酒的人来要钱吗？亦不妨换个思路，先避开锋芒，做外围或周边的工作，再请他们出面协助，效果可能会更好

4、装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办案情介绍一天午夜，中海雅士阁某户业主运来不少装修材料业主叫了该户装修工好几次，他们才下来搬运材料业主一走，装修工头就给护卫员商量，要等第二天再搬由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开当班护卫员灵机一动，称要检查他们的装修出入证，拿到装修出入证后，护卫员提出先把垃圾打扫干净，才能把则》规定对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低

3.个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些质地较为优良的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地

4.对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同因而合同文本的有效性非常重要这些文本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见

5.如何处理商户的违规行为案情介绍:某日，中海商城管理处的工作人员巡视时，发现三楼公用洗手盆周边墙面,地面溅有不少污水，丢有不少塑料袋，并发出阵阵异味经过观察询问，杳明这些污水和塑料袋来自三楼一间从事足底按摩的店铺这家足底按摩店的员工认为洗手盆是公用设施（不是自己的孩子不心疼，这是许多人不爰护公共设施的心理动因），就随意泼洒，有时甚至远离几米，就将装有按摩用过污水的塑料袋向洗手盆泼去就此问题，管理处主管上门找该店老板沟通，没用多说，老板就表明态度，马上整改，保证件还给他们装修工头恼羞成怒，抓住了护卫员的衣服就要动手打人，护卫员冷静的对他们说:你们要打我，想到后果了吗？我看你们还是先给业主打电话，问他我这样处理对不对装修工头想了想，有道理，把手松开后，就走到一边打电话或许了解中海物业管理规则的业主说了好话，打完电话，装修工头老实了许多，不仅同意打扫地面，还向护卫员道了歉护卫员看他们忙活一阵，干得差不多了，就把出入证给了他们，并说天也不早了，你们明天还得干活，剩下的我就帮你们打扫吧！装修工头一听，立即拿出50元钱说那谢谢您，说实在了，工人们今天也太累了，50元钱虽然不多，就当作给您的劳务费吧！当然，护卫员没有收他们的钱点评纠正违反物业管理规定的行为，不能一味来软的，也不能一味动硬的在对方迫不得已绢正时，尤其应当注意适可而止，见好就收，这样不至于结怨，便于以后的工作六.物业产权纠纷篇

1.房屋代管人无权出卖其代管的房屋案情介绍李某在某市有四间房当其外迁时，便将产权证书和房屋一起交其堂叔张某代管，并告知他说几年后还回来，不要卖房几年后，张某见房屋价格日趋上涨，便自作主张，将房屋卖给了王某，双方签订了协议，并办理了产权变更手续随后，王某将房屋租与赵某经营餐厅李某听说后，赶回某市诉至法院，要求王恢复原状，返还房屋法院审理如下:

1.张与王之间的买卖协议无效;

2.王与赵之间的租赁协议无效；

3、赵于判决生效后10日内将房屋交给李某；

4、张某赔偿赵某财产损失【篇二物业案例分析】物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元【案情回放】何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩下午7时许何女士的父亲家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅父马上意识到家中很可能被盗了，于是立即报警，湘阴公安局的干警的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉何到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破【法院说法】盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失但是由于双方对于过错程度的认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口（案发后已修复），物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30%的赔偿责任遂依法判决作出前述判决一审宣判后，精密物业公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉日前，岳阳中院作出了驳上诉，维持原判的终审判决至此，该案尘埃落定【案情分析】第一，双方之间存在着合法有效的物业服务合同这一点是双方认同的，这一点也正是法院据以判定物业公司承担责任的法理基础假设，双方之间并不存在物业服务合同关系，那么何女士就不能以此要求物业公司承担赔偿责任因为，既然双方之间不存在合同关系，物业公司不是合同的相对方，就没有合同约定的所谓保管义务，既然没有义务，当然谈不上责任那么，对于何女士的损失，就只能直接由小偷来赔偿了至于小偷能否被抓到，那是后话第二，在物业服务合同合法有效的前提下，被告物业公司是否存在过错成为案件审理的关键在此类案件中，物业公司一般通过构筑两道防线来达到免除,减轻赔偿责任的的第一道防线就是辩解自己已经按照合同的约定履行了管理义务，不存在过错，所以不承担赔偿责任，真正应当承担责任的是小偷，业主应该在案件侦破时向犯罪嫌疑人主张赔偿假如业主有证据证明物业公司存在过错，物业公司无法继续坚持自己没有过错，从而失守第一道防线时，它马上退到第二道防线，继续抵抗在赔偿数额上做文章也就是说一步来讲，就算物业公司存在一定的过错，那也不是你业主说赔偿多少就多少的首先你业主必须证明自己受到了多大的损失，然后再根据物业公司在此案中的过错程度来确定承担多大份额的赔偿而界定物业公司的过错程度，不是业主说了算的，是法院根据案子的实际情况断定的这就是物业公司的第二道防线在这一道防线中，业主面临两个巨大的障碍一,举证证明自己的损失到底有多大，这一举证有相当大的难度，一般人很难证明案发时自己家里藏有多少财物并且在案发时丢了多少二,影响法官内心的天平，让这把天平尽量往自己一方倾斜要做到这一点同样很难，因为法官为了减少案子上诉率，通常会小心翼翼地平衡原被告双方的利益轻微的倾向一方，意味着必然以牺牲另一方的利益为前提，同时更意味着案子被上诉到上级法院的几率在提高正是基于原告方（业主）面临举证的巨大压力，为了平衡诉讼双方当事人的权利义务，显示公平，法院往往只要求原告方初步证明自己的损失即认为原告完成了举证义务如果被告对原告的损失数额有异议的，被告要提供证据证明该异议举个例子，业主拿出案发前几天从银行提出现金5万元的提款记载有损失现金5万元单以及的派出所报案笔录，以证明自己损失了现金5万元那么，如果被告认为原告损失的没有这么多，只有损失了现金2万元，那么被告应该提供证据证明这一主张否则，法院一般会按物业公司的过错承担分担这5万元的部分损失第三，在本案中，被告物业公司的过错比较明显从法院调杳的结果来看，被告疏于防范，在小区围墙出现缺口后不闻不问，对进出小区的人员和车辆也没有适当的管理，值勤门岗更是形同虚设，由此推定被告存在过错根据该过错的程度，法院认定被告应分担原告的损失的30%在界定过错程度及厘定赔偿比例上，法官拥有一定的自由裁量权，但也不意味着法官就可以天马行空随意为之对此类案件的判决中，我们观察到在物业公司存在过错的前提下，法院一般判决其承担的赔偿额度在10%—30%之间但是，就算物业公司没有过错，法院也会出于平息事件、息事宁人、共建和谐社会考虑，要求物业公司给予弱势的原告一定金额的经济支援，双方调解完事【案例启示】尽管因盗窃引起的物业服务合同纠纷最终进入诉讼程序的数量远比盗窃案件少，尽管业主作为原告就此类纠纷进行诉讼可能面临较大的境，尽管物业公司最终承担的赔偿数额比业主的实际损失要小，但这些都不能成为我们工作麻痹大意或者心存侥幸的理由为了防止盗窃案件的发生，物业公司在日常的工作中仍然必须时时提高警惕，做足安全防范措施，坚持完整、详细地记录每天的巡查、值岗情况同时，也应该未雨绸缪，在日常工作中注意保存巡逻登记.来访登记等与安防制度相关的资料，以便在发生纠纷时能及时提供证据，减轻自己面临的法律风险业主没理由不让物业入室检修某物业公司2010年3月与开发商签署《前期物业管理服务合同》，管理河东某小区该小区8号楼5门101业主刘先生，自购房后始终未入住由于该楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，给物业检修带来不便而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到拒绝后来，物业和燃气公司发现该楼门燃气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修2010年9月，物业公司将刘先生告上法庭，要求其协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门及燃气管路进行检修、养护与管理物业公司认为，刘先生购房时已签署《确认书》，阅读《前期物业管理服务合同》，同意严格遵守《业主公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常行使管理服务职权，侵犯了其他业主合法权益庭审中，刘先生辩称，物业以《前期物业管理服务合同》内容起诉，但该合同签约双方为物业和开发商，自己不是合同当事人，原告起诉主体不适格河东区法院审理有明，刘先生购房时签署《确认书》，载明刘某作为某小区业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》条款，并理解.认同条款内容，同意严格遵守法院认为，被告签署确认书后，对于《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容之效力，依法应当及于被告原告依据《物业管理服务合同》主张权利，主体适格被告之抗辩于法无据，其应当按照约定配合原告对位于被告房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检修、养护与管理综上，法院一审判决，支持原告全部诉讼请求采取统一管理，即划定定的车位并收取一定的管理费用某日，a先生下班家将车停放在固定车位楼上坠物砸车谁负责案情介绍a先生居住的某小区对机动车辆的停放当晚，物业公司的人上门告知，a先生的车被3层b住户阳台上跌落的花盆砸了那么，a先生所遭受的损失是由b住户还是由物业公司来负责呢？法理分析a先生的这一遭遇，是我国《民法通则》所规定的一种典型的特殊侵权行为，即建筑物致人损害的侵权行为根据《民法通则》126条的规定建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物,悬挂物发生倒塌,脱落,坠当承担民事责任但能够证明己没有过错的除外落致人损害的，它的所有人或管理人应这种侵权行为，必须具备几项要件

1.必须有建筑物或搁置物.悬挂物致人损害的行为；

2、必须存在损害事实，也就是说给他人造成了实际的人身或财产损失；

3、致害行为与损害事实之间必须有因果关系；

4、建筑物或搁置物、悬挂物的所有人或管理人有过错，包括故意和过失在a先生的遭遇中，b住户的花盆是与房屋相连的位于高处的附属物，属于典型的搁置物，除此之外还有空调等因为花盆的跌落而造成a先生的车被砸坏，加害行为和损害后果之间存在直接的因果关系根据我国法律规定，对这种侵权行为归责原则的规定，只要发生了事实的损害就推定所有人或管理人存在过错，应当承担民事责任除非所有人或管理人能举出证据证明自己没有过错，但是，事实上b住户作为居住在房屋高层的住户，应当注意到在没有任何保护措施或保护措施不够完善的情况下在阳台上放置花盆，一旦遇到较大级的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况因此，b住户在此事件中是有过错的，应当对a先生的损失承担全部责任证污水直接倒在洗手盆内，将塑料袋弃置于垃圾桶内但以后一段时间，情况依旧未变管理处主管于是又再次登门，找到该店老板这次老板态度大变，质问你们不让我把污水倒在那里，那你说倒在哪里才对？主管解释说并不是不让你们往那倒，而是提醒你们望那倒的时候注意点儿，因为环境卫生状况不好，大家都要受到影响老板不等主管说完就头一摇那我不管！结果，碰了一个不软不硬的钉子此路不通，就另辟蹊径（一个好的物业管理工作者需要有不折不饶的韧劲，因为物业管理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不成1管理处考虑到这家店铺内缺少排水系统，确有不便，随后买来一个带盖的大塑料桶，送到店铺里向老板提出，请他们在店内将污水与塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由该店员工提出来倒掉老板开始还很不耐烦，可看到管理处态度诚恳，服务周到，真正为业主、租户办事，便转阴为晴，欣然接受了管理处的建议当天就布置店铺员工进行整改从此以后，该店乱倒赃物的事再也没有发生过点评现在相当一部分人对物业管理公司只认可服务，不认可管理仿佛物业公司一说管理，就是想凌驾于客户之上似的其实管理也是服务，像处理类似事情能说不是管理吗？像类似的事情不去大胆管理行吗？当然管理可以高于服务之中

4.业主在小区道路上摔倒状告物业公司案情介绍:虽然，a先生按规定交纳管理费并停放车，与物业公司形成一种保管关系，物业公司对a先生的车负有妥善保管的义务和危险告知的义务但是，在此事件中，并非是因为物业公司的过错才导致a先生的车受损花盆的跌落，是物业公司所无法预见和避免的，因此，物业公司不应承担责任处理方式在此事的处理上，如果a先生的车没有办理保险，那么a先生可以通过与b住户协商的方式来解决自己的损失，如协商不成，也可以通过向法院提起诉讼，以司法程序解决如果a先生的车已经办理了保险，则可以通过保险理赔弥补损失，在理赔之后，由保险公司向b住户行使追偿权如果理赔款仍不足以弥补损失，a先生仍可以对b住户向法院提起诉讼，以获取适当的赔偿案件点评这件事情并不是a先生、b住户和物业公司所希望发生的要解决它，就必须住户、物业公司一起尽到注意义务作为住户，在阳台等地方放置物品时一定要做好保护措施，如焊接防护栏等；而作为物业公司，则应当在划定停车位或其他固定区域时，尽可能离建筑物远一些或加盖护棚等只有多方一起努力，才能防止此类的损害发生幼童高坠致死谁之过【案例】王女士居住于广州市金泉大厦1502室，2010年8月13日上午7时12分，她上完早班后打电话叫其7岁的儿子下楼吃早餐，半小时后儿子仍没有下楼王女士觉得有些不妥，遂赶回家，却发现一部电梯已被卡在三楼无奈，她只好要求广州市菲德物业管理有限公司似下简称菲德物业公司）的管理人员打开另一部电梯上楼到家后，王女士发现儿子已不在家遂四处寻找并报案8时30分左右，王女士的儿子被他人发现倒在金泉大厦西侧地面上的血in泊中事发后，经广州市公安局天河分局鉴定，王女士的儿子属高坠致死，排除刑事案件的可能王女士认为，菲德物业公司不顾住户方便，两部电梯（没有准用证）平时只开一部，且经常发生故障事发当天，正是因为电梯发生故障，她儿子才步行楼梯，而楼梯窗口又过矮，且没有任何防护设施，以致造成她儿子坠落死亡王女士找到金泉大厦的开发商广州市金房产发展有限公司，要求赔偿未果，遂将菲德物业公司和开发商告上法庭，要求两被告承担丧葬费.死亡补偿费及精神损失费合计326401元，两被告对此承担连带赔偿责任法院至案发地现场勘察发现，原告所居住的大厦楼梯通风面最近点仅70厘米口距楼梯地该通风窗口高151厘米，宽147厘米，没有加设任何防护网及设置醒目警示标志被告一菲德物业公司辩称我公司不可能预见到王女士的儿子会从楼梯的通风口坠落死亡，其死亡完全是意外事件，并非是由于我公司有某种违法行为造成的，与我公司电梯发生故障之间没有任何因果关系，我公司的行为不符合一般侵权行为所必须具备的四个构成要件，不应对王女士的儿子的死亡承担民事责任请求法院判决驳原告的诉讼请求原告作为其儿子的监护人，未履行法律规定的监护义务，应对其儿子的死亡承担全部责任被告二广州市金房产发展有限公司辩称原告现所居住的金泉大厦已经竣工验收合格并被评为优良工程我公司对原告儿子的死亡没有过错，不应承担任何法律责任原告将我公司列为被告显然是错误的，请求法院驳原告对我公司的起况且，原告儿子的死已经被公安机关鉴定为意外死亡诉【争议焦点】I、原告的父母是否应承担监护不力的责任？

2、两被告是否应承担侵权赔偿责任？承担责任的比例如何分摊？两被告是否应承担连带赔偿责任？【律师解析】

一、原告的父母应承担监护不力的过错责任《中华人民共和国民法通则》第十六条规定未成年人的父母是未成年人的监护人第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失本案中，原告作为孩子的父母对未成年人负有法定的监护职责，监护人应认真审慎地履行监护义务该小孩在下电梯时没有成年人陪同，原告作为其父母未尽到应有的注意义务因原告儿子年幼，无法正确判断和识别风险，导致从高楼坠亡，原告作为其法定监护人，应承担相应的法律责任二,两被告应根据其过错按照比例承担侵权责任两被告不应承担连带责任在《侵权责任法》颁布之前，本案应根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件运用法律若干问题的解释》第三条第二款处理该款规定，两人以上没有共同故意或共同过失，但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的，应当根据过失大小或者原因力比例各自承担相应的赔偿责任2010年7月1日颁布的《侵权责任法》实施之后，本案应根据该法第十二条规定进行处理《侵权责任法》第十二条规定二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任该条是规范无意思联络的数人侵权行为所谓无意思联络的数人侵权，是指数个人行为事先并无共同的过错，而数个行为偶然结合导致了同一受害者遭受了同一损害无意思联络的数人侵权的各行为人的行为相互间接结合而致使损害后果的发生，其损害后果发生的原因不具有同时性，通常是相互继起，各自独立，但互为中介，数行为分别构成损害后果的直接原因或间接原因无意思联络的数人侵权行为的民事责任不是连带责任，而是根据行为人过错大小或数行为人损害结果发生的原因力比例承担相应的民事责任，即按份责任以让数人侵权行为中的一人他人的主观过错和侵权行为而对他人所造成而无意思联络的数人侵权的各行为人之间在主观方面不存在共恶性，并型侵权行为的行为人就不应适用连带责任，而是各自只对自己的行为承担的损害后果承担赔偿责任，显然违背公平原则及过错责任原则，因此对此类责任具体地说，能够确定责任大小的，各行为人各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任责任大小的确定，可以综合考虑过错程度,原因力大小等因素本案中，被告一与被告二分别实施的侵权行为之间没有意思联络，事先无共同的故意或共同的过失，只是两被告的行为偶然结合而导致原告儿子的死亡，两被告不构成共同侵权，应按照过错的大小和原因力比例各自承担责任被告一菲德物业公司作为为金泉大厦提供物业服务的企业，应按照物业服务合同的约定，认真履行物业服务的责任，包括对大厦的共用设备电梯履行日常的维修养护义务被告菲德物业公司在对电梯进行日常维护过程中，两部电梯平日只有一部能够正常运行，且经常发生故障事发当天，正是由于其中一部电梯发生故障，被告没有及时组织人员抢修，也没有及时开通另一部电梯，以致造成原告儿子在步行楼梯下楼时不慎坠楼死亡被告菲德物业公司未能认真履行物业服务职责，该过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系，应承担主要赔偿责任，即50%的责任被告二广州市金房产发展有限公司作为金泉大厦的开发商，应保证其开发建设的房屋适合人体居住，保障居住人的人身安全大厦虽然通过了竣工验收，但竣工验收标准并不能作为房屋不存在设计、施工瑕疵的惟一依据被告二没有按照《住宅设计规范》进行设计施工根据建设部发布的《住宅设计规范》gb500961999391规定，外窗台距楼面.地面的高度低于0・90米时，应有防护设施，可不受此限制外有阳台或平台时被告兴建的金泉大厦楼梯通风口距楼梯地面最近点仅

0.70米，没有设台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0・90米被告应当预见楼梯通风口过低，可能会发生损害后果，但却从未采取置任何防护设施，违反了住宅设计标准的规定任何防范措施，致使原告儿子坠楼死亡，被告的这种过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系，被告二应负次要赔偿责任，即30%的责任【法院判决】法院经审理认为，本案属于无意思联络的数人侵权，应适用《侵权责任法》第十二条规定，根据侵权人的责任大小各自承担责任被告菲德物业公司未能认真履行电梯的日常维修养护义务，明显存在过错，该过错行为与原告儿子的死亡有直接因果关系，应承担50%的主要责任被告广州市金房产发展有限公司作为大厦的开发商，违反《住宅设计规范》设计施工，导致建筑物楼梯通风口过低，被告没有采取相应的防范措施，致使原告儿子坠楼SI存在严重安全隐患死亡，这种过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系，被告二应负30%的次要赔偿责任原告对其儿子监护不力，对事故的发生也有过错，也应承担20%的责任原告儿子死亡产生的死亡赔偿金、丧葬费.交通费总计人民币27430071c判令被告一赔偿原告274300元的50%即137150元，被告二赔偿原告274300元的30%即82290元，原告本人承担274300元的20%,即54860元案评业委会提价被撤销【案例扫描】2009年1月25日，广州市惠锦花业委会与广州市惠锦物业服务公司（以下简称惠锦物业公司）签订《惠锦花物业服务合同》，约定惠锦物业公司为惠锦花小区提供物业服务的管理范围.业主应向惠锦物业公司支付物业服务费，物业服务费住宅为每月1・5元/平方米,合同期限为2009年1月25日到2012年1月25日三年2010年5月8日，基于物价上涨.员工工资上调等因素，物业服务成本也大幅度攀升，惠锦物业公司因成本增大导致经营亏损而要求上调物业服务费，惠锦花业委会以公告的形式张贴《关于上调物业服务费征求业主意见的公告》，其主要内容是惠锦物业公司要求将物业管理费从1・5元/平方米上调至1・8元/平方米见的形式召开业主大会，向惠锦花内业主发出书面征询表，并收征询意就是否提高物业服务费收取标准问题，业主委员会决定采用书面征求意见表进行统计8月15日，惠锦花园业委会与惠锦物业公司签订《惠锦花园物业服务合同变更协议》，约定自2010年9月1日起物业服务费住宅为每月1・8元/平方8月16日，惠锦花业委会发出2010年第23号公告经征询广大业主米、合同到期日为2012年1月25日等内容的意见，物业服务费从1・5元/平方米上调至

1.8元/平方米，自2010年9月1日实施该小区的邓先生等五位业主不同意业主委员会擅自与惠锦物业公司签订的《惠锦花园物业服务合同变更协议》，他们认为《惠锦花一经签订，不得随意变物业服务合同》更业主委员会不能通过发出征询意见表的形式，提高物业服务费的收费标准五位业主作为原告向法院提起诉讼，要求法院判令撤销被告惠锦花园业委会作出的2010年第23号公告被告惠锦花业委会辩称，《物权法》和国务院《物业管理条例》规定，经过人数和面积双重过半数的业主同意，业主大会可以决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项《惠锦花物业服务合同》虽然规定物业服务费为1・5元/平方米，但是由于物业服务成本的大幅度攀升，物业服务公司入不敷出，可以依法按照《合同法》本次提价全面征询了业主的意见，收的征询意见表经过专有部分占建变更合同规定筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法律规定，因此，业委会作出的2010年第23号公告合法有效，请求驳原告的诉讼请求【案件争议焦点】

1.物业服务合同签订后，能否变更收费标准？

2.被告业委会作出的2010年第23号公告是否合法有效？【律师解析】物业服务合同可以经法定程序进行变更物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，是物业服务企业收取物业服务费的基础性法律文件调整物业服务收费标准属于对合同价款内容的变更，应遵循《合同法》小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头,安全员发现后立即将李老太送进医院经诊断为右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭审理:物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费点评案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题

1.《中华人民共和国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围《民法通则》，民法细则中明文规定凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负

3.李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，雪后路滑，请当心！的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系中关于合同变更的相关规定合同变更指当事人约定的合同内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为合同内容的变更，是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，合同当事人就合同的内容达成修改和补充的仲裁机构变更合同内容根据《合同法》的规定，合同变更须具备以下条件

（一）原已存在有效的合同关系，合同变更是在原合同的基础上，通过当事人双方的协商或者法律的规定改变原合同关系的内容

（二）合同变更应经过双方当事人协商一致《合同法》第七十七条第一款规定当事人协商一致，可以变更合同在协商变更合同的情况下，变更合同的协议必须符合民事法律行为的有效要件，任何一方不得采取欺诈、胁迫的方式来欺骗或强制他方当事人变更合同如果变更合同的协议不能成立或不能生效，则当事人仍然应按原合同的内容履行

（三）合同变更必须遵守法定的方式《合同法》第七十七条第二款规定法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定依此规定，如果当事人在法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的情况下，未遵循这些法定方式的，即便达成了变更合同的协议，也是无效的物业服务合同关于对物业服务收费标准的调整属于合同内容的变更，依法应经过合同当事人协商一致业主委员会成立之后，由业主委员会代表全体业主利益与物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会只是业主大会的执行机构，实际承担交纳物业服务费义务的是单个业主因此，业主委员会在变更物业服务合同时也应召开业主大会，根据业主大会的决议来进行合同内容的变更关于调整物业服务收费问题，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价

[2010]99号），该通知第六条规定住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务协议的有关前期物业服务约定执行物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意住宅物业小区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定根据通知规定，业主委员会可以根据业主大会的决定，调整物业服务的收费标准决议未经人数和面积双重过半数的业主同意，应属无效按照《物权法》第七十六条规定，调整物业服务收费标准属于可由业主共同决定的第七项，即有关共有和共同管理权利的其他重大事项，并且按规定应经过人数和面积双重过半数的业主进行表决通过本案中，业主大会的召开采取的是书面征求意见的形式，由业主委员会向业主发放《关于提高物业服务收费的征询意见表》征求业主意见根据意见表的收统计结果，惠锦花共有业主为2356人，半数即U78O被告经统计同意提价的业主人数为1185人，已经超过半数五位业主原告认为，被告的统计结果不真实，要求法院进行复核经法院抽取的10张同意票进行审查，其中1票无业主签名、7票签名与实际业主不符法院要求被告提交业主的授权委托书或实际签名人与业主的关系的证明，被告未能提交经法院调取业主的资料进行询问，发现10张同意票中，只有2张同意提价，其他8张业主明确表示不同意提价基于被告提交的征询意见表中业主意见真伪不明，致使法院对被告提交的征询意见的真实性产生合理怀疑，被告提交的征询意见表不能作为定案的依据n85张同意票扣除8张不同意票为n77张，未达到总人数的半数因此，可以认定同意提价的业主人数未达到总人数的过半数《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销因被告统计的结果未能达到法律规定的人数和面积双重过半数的比例，被告作出的决议应予以撤销【法院判决】法院经审理后认为，被告业委会提交的业主征询意见表中1185张表示同意提价，但经法院抽取其中的10张表示同意的意见表进行审核，发现10张意见表中8张业主明确不同意升价，因此，同意升价的业主人数未能达到总人数的半数且被告出示的征询意见表的真实性值得怀疑，法院不能将此作为定案依据被告作出的公告，不符合有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，应予撤销遂判令撤销被告作出的2010年第23号公告探析小区车位所有权纠纷案案情简介龙腾房地产公司于2007年开发建设了龙腾花小区，并与龙腾物业签订了《前期物业服务合同》，在与业主签订的《房地产买卖（预售）合同》中约定小区车位归开发商所有2008年业主办理了人住手续，龙腾花园小区业主委员会于2009年3月份成立业委会成立后，发现龙腾物业不仅将地下车位出租收益按照4:6的比例与开发商龙腾房地产进行分成，还将小区地面空地改造了20个车位，用于出租收益，收益用途未知业委会多次与龙腾物业及龙腾房地产公司交涉，要求将全部车位收入返还给全体业主，均被拒绝，原告业委会诉称龙腾花园小区的停车位属于龙腾花全体业主共有最终业委会将龙腾物业和龙腾房地产公司一并起诉至法院其收益自然应当属于全体业主，被告龙腾物业和龙腾房地产公司却私自瓜分，此外，龙腾物业在未征得全体业主同意的情况下，擅自改变小区空地为车位，并获取收益，其收益也应当属于全体业主所有请求法院认定龙腾房地产公司与龙腾物业签订的《车位管理协议》无效被告开发商辩称龙腾花社区内规划的停车位按照法律规定属于开发并请求龙腾房地产公司和龙腾物业返还全部车费管理费商所有，旦开发商在与全体业主签订《房地产买卖（预售）合同》时，已经明确约定了规划停车位属于开发商所有，自己与龙腾物业公司之间关于停车位讼主体资格，请求法院驳原告的诉讼请求管理及收益分配的约定亦符合法律规定，此外，龙腾花园小区业委会没有诉被告物业服务公司辩称龙腾花社区内规划的车位属于开发商所有m己与开发商之间签订的《车位管理协议》合法有效，按照该协议，自己有此外，由于龙腾花社区车位紧张，在不影响消防.通行等情况下，江权获得规划车位30%的收益己积极主动将小区内的空闲地方规划成停车位，方便了全体业主，且该部分车位的收益也全部用在了小区内公共部位维修养护等用途上，因此也不存在返还该部分收益的问题法院判决法院经过开庭审理，查明事实如下龙腾房地产公司与业主之间签订的《房地产买卖（预售）合同》中明确约定了规划车位属于开发商所有；龙腾房地产公司与龙腾物业签订了《车位管理协议》，约定了车位的管理、收益分配等问题；龙腾物业取得的规划外车位收益用于了小区内公共设施设备的维护等用途最终法院主持三方当事人进行了调解，业委会在了解了相关法律法规及事实真相后，决定撤起诉案例分析本案主要涉及小区内车位所有权归属，开发商、物业服务公司关于车位收益分配合同的效力，业委会是否有权就车位问题提起诉讼等问题下面逐一进行分析

一、小区内规划车位的归属问题《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物…【篇三物业案例分析】案例1:物业要求刷卡进出小区不买车位车就难案例介绍不买停车位，就不让业主的车进小区一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外高女士就遭遇了这样的规定高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作,物业不让业主开车进小区就是行为越位自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利物业公司辩称此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放案例分析:让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的这侵犯了业主的自由出入权业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办.派出所等有关部门备案如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的案例2:在小区内摔伤物业公司是否承担责任案例介绍徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上,由于天气寒冷出现结冰徐某走上台阶滑倒摔伤医院诊断为左肩肱骨骨折伴肩关节脱位徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院案例分析:原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任案例3:物业合同争执案例介绍某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明同意开发商委托的管理公司管理，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院

1.试析本案所涉及的法律问题

2.对此类纠纷应如何解决案例分析:

1.本案涉及的是物业管理法律关系问题;

2.物业管理法律关系的产生.变更的基础是协议委托在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权

4.物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费

5.尊重业主，从记住姓名开始案例介绍某开发区内十几个通用厂房长区的物业管理费收缴率参差不齐年终总结时，公司领导请收费率达96%的某通用厂房厂区的管理员介绍经验，该管理员说了这样一个事小区内有十几家业户，一天，其中一家只租赁了一个层面通用厂房的某企业部门总管来找管理员，管理员张冠李戴，把对方的名字叫错了来人顿时拉下了脸，看不起我们小公司啊！此后一连几个月都拖缴物业管理费管理员从此吸取教训，把厂区内十几家业户,近百位要员（上自总经理，下至与物业公司有关的一些部门总管.经办人）的姓名都背得滚瓜烂熟后来，有个新公司进场没几天，管理员通过各种渠道得到了业quot;要员的姓名，碰面时主动打招呼，对方连连称赞物业管理到位点评:物业管理服务有很多口号，诸如以人为本.客户就是上帝等，其精髓是对业主要尊重尊重是一个人杂社会活动,家庭生活中的基本需求如何运用礼貌.热情、真诚,高超的服务,使业主得到受尊重的满足，是物业管理的一门学问该案例中的管理员吸取了搞错业户姓名的教训，事后不仅记住公司名称,总经理的姓名，也记住了与物业管理有来往的人员的姓名，从而拉近了双方的距离这一件小事说明了物业管理处处都有文章可做

6.没有签订物管服务合同业主该不该支付物业管理费案情介绍:小区部分业主以a物业管理公司（以下简称a公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费a公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的b公司同意，接替b公司继续物业管理服务的虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用a公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在b公司撤走至c公司进小区前，a公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金业主却认为开发商和业主委员会均未聘请a公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此a公司的诉讼主体资格不符；根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉一审判决结果一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金业主不服上述判决，提起上诉业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订物业管理服务合同就是说，进行物业管理服务必须签订合同。