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自考资产评估主讲老师关森第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定第一节市场法
一、市场法的定义
二、市场法运用的前提条件
三、运用市场法评估资产的步骤和计算途径
四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
一、市场法及其适用的前提条件（-）市场法又称市场价格比较法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法市场法目前是最简单、最有效的方法
（二）市场法应用的前提条件
1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场
2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的
二、市场法具体计算途径
（一）直接法直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法例要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值
（二）市价类比法市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法其基本计算公式为评估价格=参照物价格+Z评估对象比参照物优异的价格差额-z参照物比评估对象优异的价格差额或者为评估价格=参照物价格X（1土调整系数）不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的市场法比较案例调整因素的选择
1、时间因素（比较案例、评估基准日）比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点以消除价格波动影响
2、区域因素（区位因素）比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较案例
3、功能因素例题某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年目前该专利权的贬值率为（）（
2009.4）A.
66.7%B.
50.0%C.
33.3%D.
25.0%【答案】A例题设备的实体性贬值率等于（）（
2009.7）A.1-成新率B.成新率-1C.1+成新率D.1+成新率【答案】A例题某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作15小时•（一年按360天计算），由此可确定该资产实际已使用年限约为（）o（
2011.4）A.
8.8年B.
9.4年C.
9.6年D.
10.0年【答案】B【解析】实际已使用年限二（10*15*360/10*16*360）*10=
9.4年
2、功能性贬值及估算由于技术相对落后，造成资产贬值；如技术进步，使资产功能落后；
（1）净超额运营成本现值法计算功能性贬值；思路因技术落后，使资产运营成本增加，在资产剩余使用年限内，所有运营成本（税后）现值（折现）总和，即为功能性贬值；1）选择与估价对象功能相同、但技术先进的资产；比较估价对象与所选择资产的运营成本；2）计算估价对象与比较资产运营成本差异；
①超额运营成本=估价对象运营成本-比较案例运营成本；
②净超额运营成本=超额运营成本-所得税（节约效应）超额运营成本-超额运营成本X所得税率=超额营运成本X（1-所得税率）3）确定估价对象剩余使用年限；4）选择适当的折现率，计算其剩余使用年限内净超额运营成本现值，即为功能性贬值；被评估资产功能性贬值额=工（被评估资产年净超额运营成本X折现系数）
（2）此外，资产功能性贬值也可以“超额投资成本”估算，即功能性贬值二复原重置成本-更新重置成本二超额投资成本超额运营成本=4000*12=48000元；（税前超额运营成本）净超额运营成本=超额运营成本-所得税=32160元；【例题】某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用,有关资料及计算结果如表项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单价工资
0.80元
1.20%月工资成本8000元12000元月差异额12000-8000=4000元年工资成本超支额4000x12=48000元减所得税（税率33%）15840扣除所得税后年净超额工资32160资产剩余使用年限5年假定折现率10%,5年年金折现系数
3.7908功能性贬值额
12212.128元田JUIOHTa・M32160xP/K10X5*
321003.7908例题某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电
0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的折现率为10%,企业所得税率为25%o该设备的功能性贬值约为（）o（
2009.4）A.18435元B.13825元C.13586元D.2250元【答案】B【解析】被评估资产功能性贬值额=工（被评估资产年净超额运营成本X折现系数）每年净超225022502250+额运营成本=5000*
0.6*（1-25%）=2250元/年例题被评估设备与同类采用新技术生产的没备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25%,若折现率为10%,则该设备的功能性贬值最接近于（）（
2010.4）oA.19万元B.23万元C.25万元D.30万元【答案】A【解析】每年净超额运营成本=10*1-25%=
7.5万元;功能性贬值=
7.5*P/A,10%,3例题某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电
0.5元，所得税率25%,折现率10%,则该生产线的功能性贬值约为o
2009.7A.17万元B.48万元C.64万元D.98万元【答案】B【解析】功能性贬值=12000*10+100000*
0.5*1-25%*P/A,10%,5=170000*1-25%*
3.7908=483327元
3、经济性贬值及其估算1经济性贬值含义因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；如，市场竞争剧烈或萧条产品销量下降，造成机器开工不足；如因原材料价格上升产品生产成本上升，使产品销量下降，造成机器闲置等；2区别经济性贬值和功能性贬值1经济性贬值因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；一一外部市场原因、法律政策等原因；2功能性贬值因为技术进步、更新等，使本资产与先进资产在技术上相对落后，由此产生的贬值一一技术原因；例题由于外部因素而不是设备内部因素所引起的达不到原有设计生产能力而导致的贬值,称为o
2009.7A.功能性贬值B.技术性贬值C.实体性贬值D.经济性贬值【答案】D例题为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成生产能力在1万吨以下的造纸设备产生贬值这种贬值属于o
2011.7A.功能性贬值B.实体性贬值C.破产清算贬值D.经济性贬值【答案】D
4、成新率及其估算反映评估资产新旧程度的指标，一般用百分数表示；如80%表示八成新，贬值（损耗）20%；这里对“成新率”理解
（1）这里成新率是“评估资产价值二重置成本（全新）X成新率”中“成新率”；
（2）这里“成新率”是综合考虑三种贬值因素的成新率，是个综合性指标（综合成新率）;
（3）这里的“成新率”与前所讲“实体性成新率”不同（前者含后者）；“成新率”计算公式
（1）观察法（专家评价，考虑三种贬值后的综合成新率）
（2）使用年限法成新率二｛预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）｝X100%注意上述“实际使用年限”,需用“名义使用年限X资产利用率”公式计算；“预计尚可使用年限”一般已知
（3）修复费用法成新率二1一（修复费用/重置成本）义100%=1一贬值率1）修复费用将评估资产修复到全新状态，所发生的修复费用；2）修复费用+重置成本=贬值率；3）因此，成新率=1-贬值率例题某发明专利权现已使用了5年，尚可使用3年，目前该无形资产的成新率为（）o（
2011.4）A.25%B.
37.5%C.
40.5%D.50%【答案】B例题造成资产产生实体性贬值的原因有（）（
2009.7）A.资产正常使用的磨损B.资产非正常使用中产生碰撞C.受空气氧化出现锈蚀D.技术落后E.利用率下降【答案】ABC例题被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60%,已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（）oA.58万元B.90万元C.120万元D.150万元【答案】B【解析】评估价值=重置成本*成新率=120*（100/80）*60%=90万元；
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点
（一）运用成本法评估资产的程序
1、确定被评估资产，并估算重置成本；
2、确定被评估资产的使用年限；
3、估算被评估资产的损耗或贬值；
4、计算确定被评估资产的价值
（二）成本法的优缺点采用成本法的优点
1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；
2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；
3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用；
4、有利于企业资产保值采用成本法的缺点
1、工作量较大；
2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；
3、经济性贬值不易全面准确计算第三节收益法
一、收益法及其适用的前提条件
二、收益法应用的形式
三、收益法中各项指标的确定
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点
一、收益法的含义及其适用的前提条件（-）收益法的含义收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法这种方法里面不难看出，资产的价值取决于它的效用，也就是它未来的预期收益，未来的预期收益越高，它的效用越大，资产评估的价值也就越高，所以说资产的价值由它的使用价值来决定，体现在它未来的效用上
（二）收益法的适用条件（掌握）
1、评估资产未来使用期间内会产生净收益
2、评估资产未来使用期间净收益必须能量化
3、能准确确定收益的折现率
二、收益法应用的形式一般来讲，有以下几种情况L资产未来收益期有限的情况
2.资产未来收益无限期的情况
（一）资产未来收益期有限的情况（一般形式）〃R评估值二0一Ri—未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R-中还包括期末资产剩余净额n--收益年期r——折现率如累上述各年才收荏瓢借，则上述公式可表示为资产讦估价年」一』,,二♦♦♦（）+»+炉1-H.・I--AF.H）r r“大其中,（）为普通年金现值系敕；为每年等疑冷收益；P/A j.n R
（二）资产未来收益无限期的情况未来收益年金化.（未零各朗（年）冷收益你纬形
1.I——永绩年金）资产评估值（收益现僮）:年收益盘/资本化率..卜»JCririDvnW*-------------------♦」♦.141Hr/UrT f、末采各期（年）净收益不相等情形（假少考）2资产评估价值=一上-工♦（本情形实为每则®口断现合计）Q.r）Q*r Q」tfO♦r）1♦以后各年的年金化收差/资本化率，前若干年最后一年♦例题某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10%,则该资产的评估值最接近于（）o（有期限，等值的情形）A.100万元B.123万元C.175万元D.200万元【答案】B【解析】觥阳府（•匕以件以（）汽1=g1=21%10=21446=122892r例题某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定折现率和资本化率为10%确定该企业在持0续经营下的评估值为（）o（无期限，不等值的情形）A.
49.27万元B.
49.77万元C.
86.93万元D.
136.20万元【答案】霓1段评估价——♦一y=♦—Dp+—11—♦一巴p
1.
10.Q+10%1l.lOHf对1+10（万元）=492777第通评估价值=三，一二（第年及后收益做折现）6LX10%（HI0%）1=
86.926企业总评估价值量第段评估价值第城评估价值1♦（万元）=
49.2777^
86.926=
136.20
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额收益额是未来预期收益对于收益额的确定应把握两点
1、收益额是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的
2、收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益分离出来的关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点第一税后利润；第二现金流量；第三利润总额至于选哪种作为受益额，要是具体情况确定，同时与折现率和资本化率口径保持一致
（二）折现率和资本化率（资本化率与折现率本质上无区别）一般来讲，折现率包括
1、无风险报酬率
2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）包括财务风险，主要是资金的问题；市场风险，生产出来的产品在市场上是否有竞争力；管理风险是资产能不能达到它的最佳使用效果，如果达不到它的收益也不好确定带来收益的能力很容易受到影响，导致资产不能正常使用，也可能带来风险无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定
3、通货膨胀率
（三）收益期限是指资产发生效用的年限，可以根据国家规定的一些年限来确定，还可以根据资产本身的情况来确定；还可以根据经济寿命来确定经济寿命并不是法定寿命比如我国规定车辆的报废年限为15年，在确定它的收益期限时对于运营车辆就可以按照15年的标准还剩多少年确定收益期限，但有一些车使用保管较好，几年后还可以重新使用，注意它的收益期限是受什么样的规定来限制的总之，三个指标的收益额是和本身资产的效用是相对应的，不能把别的资产的收益带入，这样就会出现高的评估结果；折现率要考虑无风险报酬率和风险报酬率；收益期限主要考虑国家法定的年限和经济寿命
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点一收益法评估资产的程序
1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；
2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；
3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；
4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值二收益法的优缺点
1、收益法的优点1能真实和较准确地反映企业资本化的价值；2与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受
2、收益法的缺点1预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；2在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估第四节资产评估方法的比较和选择
一、资产评估方法之间的关系联系和区别一资产评估方法之间的联系评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和资木化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已二市场法与成本法的区别1市场法是按市场上该项资产的交易价格确定该资产的价值，成本法是按现行市场价格确定的前者从卖者角度确定，即市场上销售价格来确定后者买者的角度确定，即以构建某项资产的耗费来确定2市场法中的现行市价是指资产独立的价格，是交易过程中采用的而成本法的重置成本不仅包括该项资产的自身价格构建价格，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等3市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的原始成本是有直接关系的4成本法是按照它的重置成本全新的重置成本，全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的，而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整，而得到评估值的一种方法
二、资产评估方法的选择
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应价值类型由它的资产特定的评估目的来决定
2、资产评估方法必须与评估对象相适应评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可比性；如商铺价值评估例题在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素下列不包括在参照物调整主要因素中的是（）o（
2010.7）A.时间因素B.资产的型号、规格因素C.地域因素D.功能因素【答案】B
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
（一）运用市场法评估资产的程序
1、明确评估对象
2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物
3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物
4、把被评估资产与参照物比较
5、分析调整差异，得出结论
（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法其优点表现在
1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格
2、评估结果易于被各方面理解和接受市场法的缺点表现在
1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用
2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估例题资产评估和市场的关系是（）o（
2011.7）A.以市场为基础但高于市场B.模拟市场条件有时接受市场检验C模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关【答案】c例题最大最佳效用是基于资产评估的（）o（
2010.4）A.继续使用假设B.持续经营假设C公开市场假设D.清算（清偿）假设【答案】C例题在资产评估中，市场法较适用于（）o（
2011.4）A.专用设备B.大部分无形资产C通用性较强的资产D.受地域、环境等严格限制的资产【答案】c例题下列资产中，最适宜采用市场法评估的是（）o（
2011.7）A.专有技术B.商业用房C.专用设备D.公益性用地【答案】B第二节成本法
一、成本法及其适用的前提条件
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法从资产评估成本法的概念来讲，它是先确定它的重置成本，再扣减其各项损耗，这个方法的理论依据有两个
（1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高；在确定资产价值成本时，重置成本与原始成本在价值内涵上是一样的
（2）资产的价值是一个变量它是随着资产本身的使用过程而产生变化的影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外一般有以下情况
①资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值
②新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化这些情况都是无形的，称为功能性损耗
③是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值也称经济性贬值功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会闲置，这就是它的经济性贬值再例如生产苏丹红，生产出来的苏丹红用在食品行业国家是不允许的机器设备的闲置不是设备本身不能使用，而是国家规定不允许使用这种产品导致这种设备闲置而产生的贬值是经济性贬值从资产成本法来确定其价值时，明确两点
（1）资产的价值取决于它的成本；
（2）它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的对概念的理解（掌握）
1、评估资产价值=评估时点重置成本一各种损耗（即贬值）
2、成本法评估价值，时点也是评估基准日
3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产）
4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（本书称“贬值”）
5、重置成本、贬值的含义
（1）重置成本一一是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产所耗费的价值；它是资产全新状态下的价值
（2）贬值一一指资产从取得时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等资产评估中分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值例题成本法应用的前提条件有（）（
2011.4）A.应当具备可利用的历史资料B.需要一个充分发育、活跃的资本市场C被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产D.形成资产价值的耗费是必需的E.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的【答案】AD
（二）采用成本法评估资产的前提条件
1、应当具备可利用的历史资料；因需以此确定重置价值
2、形成资产价值耗费是必须的即能确定折旧额
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
1、基本公式可表述为具体方法有两种被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本X成新率可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数重置成本、三种贬值额或者成新率
2、运用成本法评估资产的步骤
①确定被评估资产，并估算重置成本
②确定被评估资产的使用年限
③估算被评估资产的损耗或贬值
④计算确定被评估资产的价值
（一）重置成本及其估算
1、重置核算法
2、物价指数法
3、功能价值法
4、规模经济效益指数法重置成本的含义及分类:
1、含义在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建购置或建造全新评估资产，所耗费的全部成本
2、重置成本分类复原重置成本、更新重置成本1复原重置成本在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产这种重置成本强调原样复制全新资产如古建筑2更新重置成本在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；材料不同、工艺不同、功能同地重置这种重置成本强调功能相同下的重置
3、复原重置成本、更新重置成本区别；1两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值2复原重置成本强调用“复制”包括材料、设计、工艺等完全相同更新重置成本强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本3一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本因为前者没有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置4一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本例题复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为
2009.7A.前者大于后者B.前者小于后者C.前者等于后者D.前者与后者在金额大小上关系不确定【答案】A1重置核算法较少考是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法重置成本=直接成本+间接成本
①直接成本---------般包括资产的购建实体的各种支出；
②间接成本一一主要指与购建资产相关的管理费、设计费等；说明间接费计算如下重置核算法中“间接成本”的计算3种方法
①人工成本比例法间接成本=人工成本X成本分配率其中成本分配率=间接成本+人工成本
②单位价格法间接成本=工作量X单位价格元/小时或天说明工作量与单位价格，单位应统一
③直接成本百分率法一一即用“间接成本占直接成本百分率”间接成本=直接成本X（间接成本+直接成本）说明上述“间接成本+直接成本”称为“间接成本占直接成本百分率”【例题】重置构建设备一台，现行市场价格每台5000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本
0.8元，该机器设备重置成本为重置成本=直接成本+间接成本直接成本=50000+1000+800（300+500）=51800间接成本=500X
0.8=400重置成本=51800+400=52200（）物价制粉去2物价制R法是在资产历史成本・8LL.通过现时价脸需定其■■成本.指在浑估资产历史成本（附则睢本）球劭上,考虑价格两敢变化因素.将历史成本潮为评皓估价基冠日成H本的・＞成本计■方法、计算公式为（）资产■■成本之资产历史成本*（窗产评估”准1定基物价指数/更产购日定螂用指数）B0（）重■成本=历史成本口,产环比物价指鼓2X表示估价对象年份.】，表示的下一年；tl wt lJW表示怦估年份t2或者为资产重置成本二资产历史成本X（1+物价变动指数）注意上述“物价指数”
（1）定基物价指数
（2）环比物价指数
（3）物价变动指数；（注意区分上述三种物价指数）1）定基物价指数指以固定时期（时点）（固定基准日）为基期的指数，通常用百分数表示；也可用绝对数，如100等；如基期物价指数为100%,目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价指数；年份物价指数（％）19991002000103200110620021082003110200411220051152）环比物价指数是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其上一期而言的物价指数；年份物价指数（％）1999一
2000320012.
920021.
920031.
920041.
820052.73）物价变动指数指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；说明上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数【例题】某项被评估资产1996年购建，账面原值为100000元，2005年进行评估，已知1996年和2005年该类资产定基物价指数分别为100%和150%则被评估资产重置成本为被评估资产重置成本=100000义（150%/100%）=150000（元）例题某资产购置于2005年底，历史成本为100万元2007年底进行评估，该类资产在
2005、2007年底定基指数110%、
171.6%,则评估时该资产的重置成本为（）（根据
09.4真题改编）A.
118.2万元B.
132.0万元C.
156.0万元D.
171.6万元【答案】C【解析】资产重置成本=资产历史成本X资产评估基准日定基物价指数/资产购建日定基物价指数因此，重置成本=100*（
171.6%/110%）=156万;例题某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2003年20%,2004年25%,2005年27%,该资产的重置成本为（）o（
2011.7）A.254000元B.300000元C317500元D.381000元【答案】D【解析】评估对象购置时间2002年，t+1年为2003年环比物价指数120%,2004年环比物价指数125%,2005年环比物价指数127%,则评估基准日2005年重置成本2000000*120%*125%*127%=3810000元；例题某资产购置于2005年底，历史成本为100万元2007年底进行评估，该类资产在2005年、2006年、2007年的环比物价指数分别为10%、20%、30%,则评估时该资产的重置成本为（）（
09.4真题）A.
118.2万元B.
132.0万元C.
156.0万元万元【答案】C【解析】评估对象购置时间2005年，t+1年为2006年，环比物价指数120%,即（1+20%）,评估基准日2007年，环比物价指数130%；重置成本=100*120%*130%=156万元例题某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102%,2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120%,则该设备的重置成本最接近于（）oA.235万元B.240万元C.295万元D.350万元【答案】A【解析】因此，重置成本=2此*重置％/102%）=
235.29万;
（3）功能价值法也称生产能力比例法这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本计算公式为被评估资产重置成本=参照物重置成本X被评估资产年产量/参照物年产量上述公式，年产量即为生产能力说明上述公式适用条件资产的重置成本与与其生产能力存在线性关系生产能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解为线性函数关系）反之，为非线性（如不存在线性关系，该方法则不能用）【例题】某重置全新一台机器设备的价格为50000元，年产量为5000件现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本被评估资产重置成本=50000义（4000/5000）=40000（元）（）规梗经济效益指朝去4当资产的■■成本与与其生产能力（资产的产量等）存在非线性关系，即存出睡关系，引您用本法依泮估资产的本・浮估公产的产■X・«喻8产明■匈一（.SWU房产的产.）推导可用板用S货产=—贵产/为Ee在尸丁尸.\x的■置成4~的■慧3（・索物出产台产事例题当规模经济效益指数为1时，规模经济效益指数法实际上就是（）（
2009.7）A.重置核算法B.物价指数法C功能价值法D.统计分析法【答案】C【解析】当规模效益指数（X）为1时，表示线性关系，就是功能价值法形式例题被评估资产为一台年产某产品8万件的生产线，经市场调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元如果该类生产线的规模经济效益指数为
0.7,被评估资产的重置成本约为（）（
2011.4）A.
16.10万元B.
17.35万元C.
19.20万元D.
24.00万元【答案】A【解析】依/巴（-25x1r
（二）三种贬值形式计算（掌握）
1、实体性贬值的估算（两种方法）含义实体性贬值即是指资产在使用中的有形损耗（使用磨损和自然损耗），如磨损、锈蚀等
（1）观察法（实体性成新率法）一一专家打分法实体性成新率资产新旧程度，一般表示新的程度；如成新率80%,表示八成新；发生实体性贬值（损耗）20%o注意这里成新率为实体性成新率，可以通过专家估计得到实体性贬值额=重置成本X（1-实体性成新率）=重置成本-余值（垂■成本侬实体性贬值=息法用年限一（）公式法2对上述公式的说明）残值为!废时收回的净残值162）分母为奥产总使用组限总使用年限;实际已使用年限尚可使用年限♦）,实际硬用年是瘠资产从购建以来恒际使用3ITT年限（是老者资产实际使用■况的使用斯氟）实际已使用年限;名义己使用年限资产利用率x■名义使用年限.指宽产的建起至估刎点的自然年阳））（的询用勺否、利用效率无关）4）资产利用率=截止评估日资产累计实际使用时间/截止评估日累计名义使用时间；注意正确理解资产利用率的经济含义；即资产利用效率（＞1,超负荷、；=1,正常＜1开工不足；）。
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