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一、关键考点之一一一机器设备评估欧I成本法资产评估的成本法在机器设备的评估中体现时最完整，也最有代表性因此每年考试的第一种计算题目几乎都是考核机器设备评估日勺成本法对机器设备评估运用成本法日勺考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算重置成本的估算一般都是考核物价指数法，假如机器设备不一样构成部分的物价变动不一致，应该辨别不一样构成部分运用不一样的物价指数假如重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备附属费用的估算结合起来成新率的考核一般都是年限法，年限法比较轻易错误H勺是有关实际已使用年限H勺计算，可能还会考核加权平均已使用年限H勺计算实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值欧I估算几乎就没有离开过净超额运行成本折现法的框架考例
1、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，评估基准日为1999年6月30日1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节省1000元；被估设备所在企业的正常投资酬劳率为10%,规模效益指数为
0.7,该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前有效期间因技术改造等原因，其实际运用率仅为正常运用率时60%,经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准后来，其运用率可以到达设计规定的80%•根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值解答与分析首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100X120%/105%+10X120%/115%=100X
1.14+10X
1.04=114+
10.4=
124.4（万元）第五年430-400X20=600万元2确定每年提成额第
一、次年X10%=200万元第
三、第四年1000X10%=100万元第五年600义10%=60万元3确定评估值=200+1+10%+2004-1+10%2+100+1+10%3+1004-1+10%4+60+1+10%5=200X
0.9091+200X
0.8264+100X
0.7513+100X
0.6830+60X
0.6209=
527.784万元=528万元容许有一定误差当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用例如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时波及考例
4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米二层临时空置附近类似商场
一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的120%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日发售时日勺总价格带租约解答与分析首先计算每层可出租面积=X60%=1200平方米该房地产发售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年日勺出租收益=180+120X1200X12X1-20%=3456000元=
345.6万元因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，因此，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益二200+120X1200X12X1-20%=3686400元=
368.64万元最终，计算带租约的发售价格=
345.6万元X3年10%的J年金现值系数+
368.64万元X33年10%的J年金现值系数=
3509.8万元考例
5、评估机构于1月对某企业进行评估，该企业拥有甲企量发行的非上市一般股票100万股，每股面值1元经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日此前的几年内，该股票H勺收益率每年都在前一年H勺基础上下降2%,H勺收益率为10%,假如甲企业没有新产品投放市场，估计该股票的I收益率仍将保持每年在前一年日勺基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一种新产品，估计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其他的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%日勺水平若折现率为15%,求企业所持甲企业股票1月1日口勺评估值解答与分析新产品投资此前两年的收益率分别为10%X1—2%=
9.8%以及
9.8%X1—2%=
9.6%新产品投产此前两年内股票收益现值=100X1X
9.8%/1+15%+100X1X
9.6%/1+15%2=
8.52+
7.26=
15.78万元新产品投产后第一和次年该股票收益现值之和=100X1X15%/1+15%3+100X1X15%/1+15%4=
9.86+
8.58=
18.44万元从新产品投产后第三年起股利增长率=20%义25%=5%从新产品投产后第三年起到后来该股票收益现值=100X1X15%/（15%-5%）X1/（1+15%）4=150X
0.5718=
85.77（万元）该股票评估值=
15.78+
18.44+
85.77=
119.99（万元）
四、关键考点之四一一企业整体资产评估的I收益法企业整体资产评估的收益法的I基本计算思绪与无形资产评估的收益法保持一致，不过考核企业整体资产评估的收益法时，命题者愈加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现日勺思绪，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过H勺延期年金，按照二次折现的思绪计算所谓二次折现H勺思绪就是第一次按照一般年金折现，第二次按照复利现值系数折现考例
1、某企业为了整体资产转让，需进行评估经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处在稳定状态，即每年均为160万该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一种尚有5年剩余经济寿命口勺非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值（以万元为单位，小数点后保留二位）解答与分析该企业商誉价值评估应采用割差法进行首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值单项有形资产评估值为600万非专利技术的I预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%口勺状况下，各年aJ复利现值系数分别为
0.
9434、
0.
8900、
0.
8396、
0.
7921、
0.
7473.采用收益法估算出非专利技术评估值=100X（
0.9434+
0.8900+
0.8396+
0.7921+
0.7473）=
421.24（万元）当然采用收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且采用年金现值系数是考生首先会想到的，这里之因此没有采用年金现值系数，是想培养考生的应变能力评出商誉价值=整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）-
2524.18-（600+
421.24）=
1502.94（万元）这里还需要指出的是，考核企业整体资产评估日勺收益法,不可防止日勺会波及商誉的计算,商誉的计算又多半围绕着割差法因此本例波及时商誉的计算思绪但愿考生能举一反三企业整体资产评估的收益法，往往还会联络折现率的J计算，采用8系数法计算折现率的公式一定要记忆清晰，这应该不是什么困难问题假如题目中规定计算折现率，不过又没有给出B系数，则可以运用无风险收益率加风险收益率的I思绪考例2甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为1月1日经评估人员调查分析，估计甲企业至的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从起，甲企业净利润将保持在按至各年净利润计算H勺年金水平上该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术该项专利技术可改善企业既有产品日勺性能，从而能以更高日勺价格在市场上发售，并且可维持三年的超额收益期，估计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，次年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品H勺单位成本与同类产品大体相似假设折现率和资本化率均为10%,该企业合用日勺所得税税率为33%（假如不考虑流转税原因）请评估甲企业的商誉价值以万元为单位解答与分析采用收益法计算该项专利技术的评估值二300-200X4500X1-33%+1+10%+250-200X5000X1-33%4-1+10%2+210-200X6000X1-33%+1+10%3=450000X
0.67+
1.1+250000X
0.67+
1.21+60000X
0.67+
1.331=
274090.9+
138429.75+
30202.854=
442723.5元=44・27万元有形资产评估价值=916万元采用收益法前五年的收益现值之和=100+1+10%收10+1+10%2+1204-1+10%3+1204-1+10%4+1304-1+10%5=1004-
1.1+1104-
1.21+1204-
1.331+1204-
1.4641+
1301.6105=
99.91+
99.91+
90.16+
81.96+
80.72=
452.66万元根据年金现值系数的数学体现式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是
3.7908,将前五年H勺收益换算成为年等额收益年金=
452.66+
3.7908=
119.41万元，此数据同步也是从起的各年净利润水平企业评估值二
452.66+
119.41+10%+
1.6105=
452.66+
741.45=
1194.11万元或者企业评估值=
119.41+10%=
1194.1万元采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=
1194.11-
44.27-916万元=
233.84万元假如采用割差法思绪计算的商誉价值为负数，那么此时不能以计算成果作为商誉价值,而应该指出该企业日勺整体资产评估价值低于单项资产评估价值汇总之和，因而该企业没有商誉被估设备加权投资年限=114X4+
10.4X14-
124.4=456+
10.44-
124.4=
466.44-
124.4=
3.74年采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算时被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产运用率转化为实际已使用年限
3.74X60%:
3.74*60%+6=
2.24+
8.24=
0.27或27%本题H勺独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节省1000元”，因此被估设备发生日勺不是功能性贬值，而是功能性升值求取评估值是要加而不是减功能性升值=
0.1义12X1—33%X P/A,10%,6=
0.8X
4.36=
3.49万元采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-
0.
80.7=1-
0.86=
0.14评估值=[
124.4X1-27%+
3.49]X1-
0.14=
90.81+
3.49X
0.86=
81.09万元请注意，[
124.4X1-27%+
3.49]不能写为[
124.4+
3.49X1-27%],因为采用年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变化在进行成本法的有关计算时，考生一定要辨别复原重置成本和更新重置成本这一对概念复原重置成本是指运用原来相似的材料、建筑或制造原则、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生时支出更新重置成本是指运用新型材料，并根据现代原则、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本复原重置成本与更新重置成本均是重置成本，采用日勺都是现实价格，所不一样的耗用材料、原则和设计构造的差异假如建筑该项资产的技术条件、耗用原则等没有变化和进步时，更新重置成本和复原重置成本是一样的在同步可得复原重置成本和更新重置成本的状况下，应选用更新重置成本考例
2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件，账面原值为150万元，评估人员以5月20日为评估基准日对该机组进行评估，并获得如下有关经济技术数据
（1）设备类价格指数状况是1997年5月比1996年5月上升了2%,1998年5月比1997年5月上升了1%,1999年5月比1998年5月下降了1%,5月与1999年5月价格水平持平，5月比5月上升了2%；
（2）经评估人员在该机组生产厂家询价，该机组H勺现行出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大概占购置价的25%,据厂家简介，更为新型的改善机组已经面世，售价较该机组有较大提高；
（3）被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争H勺原因，运用率仅为设计能力的60%,估计评估基准后来的产权变动会使其运用率到达设计规定；
（4）被评估机组经检测尚可使用7年；被评估机组与相似生产能力的改善机组相比，年运行成本超支额大概在4万元左右；假定折现率为10%.根据上述背景材料运用两种详细措施评估该机组于5月20日的续用价值解答与分析可按市场重置方式和价格指数法两种详细措施进行评估假如运用市场重置方式的数学体现式为评估值=重置成本一实体有形损耗，在运用市场重置方式时，因该机组市价已经考虑了功能落后原因，故不需再计算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值原因假如运用价格指数法日勺数学体现式为评估值=重置成本一实体损耗一功能性贬值，这里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本，必须考虑其功能落后原因并计算其功能性贬值运用市场重置方式评估
1.重置成本=100X1+25%=125万元
2.实体损耗率=5*60%/[5X60%+7]X100%=3/10X100%=30%
3.评估值=125义1-30%=
87.5万元运用价格指数法评估
1.重置成本=150X1+2%1+1%1-1%1+2%=
156.04万元2•实体损耗率=3/3+7XI00%=30%
4.功能性贬值=4义1-33%P/A,10%,7=268X
4.8684=
13.05万元
5.评估值=
156.04义1-30%-
13.05=
96.18万元最终评估成果应以运用市场重置方式日勺评估成果为准或为主此成果的权重超过51%即算为主因为，此措施是运用了市场的判断，更靠近于客观事实，而价格指数法中的I价格指数自身比较宽泛，评估精度可能会受到影响，故不能以该评估措施和评估成果为主，或平分秋色考例
3、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口协议中时FOB价是40万克1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克按照一般状况，设备的实际成交价应为报价的70%—90%,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约占FOB价格的
0.5%,不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的I
0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运行成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资酬劳率为10%,评估时马克与美元日勺汇率为
1.51,人民币与美元日勺汇率为
81.根据上述数据估算进口设备续用价值解答与分析1被评估设备的ICIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备H勺CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元H勺汇率
1.51折合为40万美元40X8=320万元人民币2被评估设备的重置成本二设备的CIF价格+银行手续费X1+国内运杂费率其中银行手续费=40X8X
0.8%=
2.56万元人民币国内运杂费=320+
2.56X3%=
9.68万元人民币进口设备重置成本=320+
2.56+
9.68=
332.24万元人民币成新率=5+5+5=50%有形损耗=
332.24X50%=166・12万元人民币无形损耗=年净超额运行成本X1-所得税率X P/A,10%,5=2义1-33%X
3.7908=
5.079672=
5.08万元人民币续用价值二
322.24-
166.12-
5.08=
161.04万元人民币
二、关键考点之二一一房地产评估的市场法市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式对于市场上可以找到与被估资产完全相似的参照物，可直接将其市价作为评估值不过，更多状况是只能找到类似参照物的I价格,需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值调整原因重要包括时间原因、地区原因和功能原因和个别原因运用市场法进行资产评估的关键考点在于修正系数（调整系数）日勺计算，不管题目条件怎样给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算修正系数=评估对象对应的指标值♦参照物对应口勺指标值分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为
100.假如一种题目中波及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是持续相乘H勺关系考例
1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似日勺4宗地A、B、C、D,详细状况如表1—1;表中的交易状况、区域原因及个别原因值，都是参照物与甲比较，正号表达参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反数值大小代表对宗地地价的修正幅度该都市此类用地容积率与地价关系为当容积率在1-L5之间时，容积率每增加
0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%.此外，该都市地价指数状况1995年至1999年每年分别为
100、
105、
108、
110、
111.试求待估宗地1999年1月份的价格（单位元/平方米）表1—1宗地成交价交易时间交易状况容积率区域原因个别原因甲
1999.
101.200A
8001998.1+2%
1.3+1%0B
8501999.1+1%
1.40+1%C
7601988.
101.10-2%D
7801998.
101.0-1%-1%解答与分析首先需要建立容积率地价指数表，见下表容积率
1.
01.
11.
21.
31.4地价指数100103106109112然后对参照物地价进行修正A.800X111/110X100/102X106/109X100/101X100/100=
762762.04B.850X111/H1X100/101X106/112X100/100X100/101=
789788.6C.760X111/110X100/100X106/103X100/100X100/98=
805805.35D.780X111/110X100/100X106/100X100/99X100/99=
851851.26最终确定评估成果762+789+805+851+4=3207+4=
801.75元/平方米
三、关键考点之三一一无形资产评估的收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估措施收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程在考核无形资产评估欧I收益法时，一定要注意折现日勺对象是无形资产在评估基准日后来的预期收益，而不是评估基准日此前的历史收益考例
1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产合计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，估计在后来6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元请评估该项专利许可使用的I最低收费额以万元为单位，小数点后保留两位解答与分析重置成本净值=100X（1+15%）X6/（4+6）=69（万元）重置成本净值分摊率=50/（150+50）XI00%=25%机会成本=50+10=60（万元）该专利许可使用的最低收费额=69*25%+60=
77.25（万元）考例
2、某企业决定将使用了的注册商标转让据调查，该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场状况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以到达1000万台假定折现率为10%,该商标权转让价值是多少？假设不是转让所有权,而是通过许可使用协议将该商标使用权许可给另一企业使用协议约定有效期限为5年，经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元第一年至第五年的销售量分为
20、
25、
30、40和55万台，利润提成率为30%,折现率确定为10%,该商标使用权的价格是多少？解答与分析使用商标每年可获取的预期超额利润为1000X5=5000万元将预期超额利润折现得出该商标评估价格=5000X（P/A,10%,5）=5000X
3.7908=18954（万元）年份新增利润（万元）折现系数折现值（万元）
11000.
909190.
9121250.
8264103.
3031500.
7513112.
7042000.
6830136.
6052750.
6209170.75合计
614.26该商标使用权的价格=
614.56X30%=
184.368万元考例
3、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用对利润提成的I措施，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价合计上升25%,该专利法律保护期十年,已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%,乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为
12.5%,通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，此外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第
一、次年每台售价可达500元,在竞争日勺作用下，为维护市场拥有率，第
三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.规定根据上述资料确定该专利评估值不考虑流转税原因解答与分析首先应该注意日勺是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税原因对收益的影响此判断措施可以推而广之首先确定利润提成率1专利重置成本=80义1+25%=100万元2专利约当投资量=100义1+400%=500万元3乙企业资产约当投资量=4000X1+
12.5%=4500万元4利润提成率=500+4500+500=10%确定评估值1确定每年利润额第
一、次年500-400*20二万元第
三、第四年450-400X20=1000万元。
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