物业管理公司筹建方案与物业管理公司经营管理计划

物业管理公司筹建方案与物业管理公司经营管理计划汇编物业管理公司筹建方案筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑.

一、物业管理公司的资质要求为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级

1.一级物业管理企业资质必备条件1管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上；2管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋下同；3管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50%以上；4企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上；5具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；6企业经营年限必须在3年以上；7企业注册资本50万元以上含50万元

2.三级物业管理企业资质必备条件争取市场美誉度等以求品牌效应）的策略，将公寓的营销做活、做实、做顺

2、服务质量是酒店经营成功的基础抓好服务质量的关键是确实标准和程序，加强人员培训，严格质量控制管理，只要认真做好这几项工作，服务质量就可以有保证

3、完善硬件设施和配套功能，充分利用、完善现有康乐设施，如网球场、乒乓球室、棋牌室等，引进其他必要的项目如美容美发、健身娱乐等，另在餐饮、会议设施的配套上加强，补充配置好vip及其它客房应有的设施，使公寓在硬件水平和服务功能上形成综合性、完整性、便捷性，提升品位及同业竞争力

4、公寓楼在地理位置上较偏僻，具备闹中取静的优势，但因无临街门市，也没有广告宣传方向的直接视觉标识等，造成“养在深闺人不知”的局面，不易被消费对象发现选中而只需打南大门，利用南大门临主干道江津路的优势，在南大门及相连通道投入一些标识、宣传物，比如与凤凰阁餐厅租户合作制作广告牌、路灯标识以及一些烘托气氛的装饰物，即可变不利为有利另外在成本控制、安保防卫等方面常抓不懈，根据本地市场分析，公寓楼的硬件条件有优势，辅以积极求进、务实创新的管理，半年内使之成为本地一流商务酒店，创造良好的效应并非难事

七、在提高管理水平的基础上，向创品牌、求发展的目标前进物业管理目前在z只是初具雏形，正规、规范和专业化的物业管理公司尚处空白，发展空间巨大而且物业管理是一项社会效益很明显的工作，可以为集团树立良好的社会形象，同时在集团立足z开发地产业方面更可有所作为所以，物业公司务实求进、积极向上的发展是有很必要的现实意义的在上述一些方面的简要计划与设想的基础上，加强管理、努力奋进、逐步提高，以一年扎根，两年完善，三年创品牌”为整体目标，立足Z乃至湖北，在物业管理方面有所作为是一个可行和切实的目标1管理物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万5万平米；〜2有中级专业技术职称管理人员3人以上；3企业注册资本10万元以上含10万元；

3.处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模1万平米以下的暂不定级物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料

1、内资企业全民、集体、股份制、股份合作制1物业管理公司资质申请报告；2设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件；3管理章程；4公司法定代表人任命或聘任书；5验资证明；6经营场所证明；7拥有或委托管理物业证明委托管理协议书；8具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；9其他有关资料

2.外商投资企业含中外合资、中外合作、外商独资除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件

3.私营企业1业主身份证明复印证；2业主的工作简历；3申请资质审批的报告；4管理章程；5验资证明；6经营场所证明；7拥有或委托管理物业的证明；8雇员的名册；9专业技术人员的资格证书；10其他有关资料

二、物业管理公司资质审批程序国家房产行政管理体系一一各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后，在一定时间内通常规定为两个星期内审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才能对外营业

三、物业管理公司设立和工商登记一组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种二工商登记根据《公司法》有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关由于物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清楚

1.物业管理公司的经营宗旨物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面:⑴物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程因此物业管理公司应积极参与社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革的深化2对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其使用寿命，最大限度地实现社会财富的节约3物业管理的对象是物业，服务对象是人所以应以业主使用人为对象，开展各类经营业务，寓经营与管理十服务之中，提供全方位的方便服务4发挥物业的最大使用功能，为业主使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一5履行社会管理义务，积极开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步

2.经营范围根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求，物业管理公司的经营范围有1管理方面楼宇多层、高层管理；房屋的修缮管理；设备的维修、保养管理；车辆运行及看护管理；治安管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等2服务方面物业修缮；物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等物业管理经营的范围非常广泛，但其目的是为所管物业范围内的居民或单位提供优质、方便的各种服务物业管理公司经营管理计划目前，物业管理公司负责集团在Z投资主要项目之一的投资广场的物业管理及配套Z公寓的经营，广场在硬件环境上确实是Z一流的，已成为Z的标志工程及形象代表，而物业管理作为主要的软件环境，也需要高标准、高水平，两相结合使投资广场成为真正的一流物业在目前的基础上，兹有相关计划如下

一、明确管理结构，清晰管理层次，使各项管理权责分明，合理有序首先是物业公司的地位，按实际情况的需要以及地产与物业管理之间的关系，物业管理行业的普遍惯例，物业公司隶属房地产公司，作为房地产公司下属专门从事物业管理的独立机构，这样的结构专业对口，两用其利，上下呼应，在现阶段无论对地产开发还是物业管理都十分有利其次应以委托合同或其它法律形式明确投资广场业主方（Z公司）与物业公司的聘用委托关系，以及规范第二业主（租户、使用人）与物业公司的间接委托关系物业公司内部的架构，目前严重失调，应在精简、实用原则下，建立现代企业所必须具备的机构按目前的情况，急需建立的职能机构如综合管理部（行政、人事、质量管理），营销企划部（企业ci与企业文化策划、宣传、营销），再完善和规范财务计划部（负责会计核算、出纳、仓管、成本控制管理），另外将投资广场物业管理与Z公寓的经营管理按职能各自成立一个管理处，Z公寓是作为物业公司向业主方承租经营的物业，由z公寓管理处按商务酒店模式进行管理，而广场管理处”则为包括公寓在内的所有投资广场的物业提供全面的物业管理方面的服务”投资广场管理处与z公寓管理处作为物业公司两个独立部门，公司三部（财务、综合、营销）作为公共服务部门，负责全公司（包括两处）的相关职能管理公司对两处按各自特点进行考核管理广场管理处以客户满意度和整体发展作业绩考核依据，公寓管理处以营业状况做业绩考核依据这样，即形式物业公司与房地产公司的建属关系，与业主方（Z公司）的聘任委托关系，与租户的间接聘任委托关系（通过业主方进行）的明确层次；物业公司内部再形成三部两处的事务管理与事业管理、服务与经营（物业管理与公寓酒店经营）各职能明确的格局，权责、利分明，便于控制和规范

二、建立系统的动作管理模式无论是物业公司的整体运作，还是各部门的管理，都需要有一套统

一、系统的模式来规范、协调和实施控制，这是现代企业管理得以成功运作的基本系统要求物业管理和公寓酒店管理在当今都是较为成熟的行业，有整套的理论支持，有很多历经成功检验的成熟经验，有无数成功条例可供借鉴在结合实际的基础上，参照这些成熟的经验来制定各项运作管理规范建立一套系统的模式，这样形式高起点、高标准来创造高水准，可以得到事半功倍的效果这也是物业公司急待解决的问题

三、加强日常管理工作在日常的基础管理中，充分彩各种现代管理方法和技术，如普通应用于服务行业的计划目标管理、全面质量管理、ci体系管理和协调、激励管理等根据iso9001质量保证与管理国际标准中有关服务行业的要求，将各项管理工作的每一项细节形式标准化文件，在物业管理标准化之路，这也是行业发展的趋势借鉴和利用成熟经验，将各种先进的管理方法运用到实处，落实到细节作为服务性行业，日常基础管理的主要重点是服务水准，即服务产品的质量引入质量控制、质量保证的概念，建立质量控制体系，把各项工作以标准程序文件来规范，这是基础管理的趋势，也是有效的方法，也容易做到

四、吸纳人才，加强培训，充实各关键部位的人力资源企业以人为本，物业管理更是一个人力密集型的服务性行业，目前物业公司在物业管理、公寓客房服务、行政人事、质量控管、营销企划这些关键岗位严重缺乏干实事、真正专业的合适人才，在保洁、工程等基础岗位也无相关专业的骨干技术人员，不仅难以搞好目前的运作，也将严重制约公司的发展与成长招聘吸纳和加强培训是解决人力资源问题的有限手段业内通行的做法是与专业技术学校联合建立人才储备基地，采取请进来、送出去的方式进行培训、学习建立并实施激励机制，创造良好的氛围环境，如工效结构、评优奖励、末位淘汰以及良好的企业文化吸引，适当的福利等等都是成熟的人力资源管理策略与方法充分吸纳有用之才，创造培养和留住人才的环境，使公司保持活力，有充足的人力资源做后盾，就可以大大促进成长和发展

五、投资广场的物业管理工作重点在明确管理层次，做好上述工作的基础上，各部门与广场管理处协调调配合，贯彻落实公司各项方案，以客户（业主、租户）满意为重心，完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量，另在以下几点上实实在在地坚持“客户至上、服务第一”的原则

1、改善和创造优质物业管理环境，在对租户提供服务方面采取一系列有效措施，尽快提高客户满意度如加强员工礼仪礼貌，规范各项程序，提高办事效率，为客户提供一些便利的免费增值服务（打扫房间、维修设施、收发邮件、代办电信业务等等），不乱收费或明确除物业管理费外不收取客户特约服务成本以外的任何费用

2、在保安、保洁等基础环节采用星级酒店的管理方法，高标准地实施程序化、制度化、远东化管理，尤其是在涉及对客服务程序方面一律以iso9001标准要求建立质量控制与保证的程序文件，实施标准化管理

3、在物业设施的运行和维保管理、能耗控制方面利用各种成熟经验，确保大厦物业设施常用常新，达到物业管理的保值增值目的，并使这一方面成为物业公司的一项长处

4、充分利用投资广场这一物业基础来创建和实施物业公司的企业文化、ci系统建设、营销策划等活动，将物业公司的形象与广场的物业形象紧密结合，不仅可减少这方面的投入，更可以双赢双惠，物业公司创造社会效益的同时，广场物业形象得以提升，使用价值得以升华

5、在物业管理方面，根据目前的情况还需着重以下几点以保持持续发展并始终走在本地区同业前列

①需要大力提高从业人员的素质，尤其是管理人员要尽快专业化，通过各种途径学习培训专业知识，一年以内必须取得国家物业管理上岗资质证，管理处主任必须取得物业管理职业资质证书，全面提升公司人才层次，配合和促进公司发展

②按照国家物业管理企业资质审查标准，要求着手完善公司各项建设，力争一年以内通过相关资质审查，取得物业管理业专业资质证书

③确定明确的奋斗目标即以投资广场的物业管理为基础，充分锻炼人才，完善管理模式，积累经验和实力，在一年以内形成一支稳定、专业的物管队伍，把投资广场建设成为一个整体秩序井然有序、内外环境整洁、优雅、安全，物业服务细致、周到、热情，配套设施齐全、便捷的高尚商务中心，成为z一流写字楼和物业管理的优质样板

六、Z公寓的经营管理将Z公寓按标准商务酒店模式进行管理，同样实行高标准的星级化管理，狠抓服务质量，这方面在本地有充足的人才与管理经验可以引进，做好公寓的经营，获取较好的效益较为容易，以下为几个方面的重点

1、营销工作是经营的重中之重，销售才能创造利润和效益，也只有保持一定的客房入住率，才能最终检验和锻炼管理能力争取准确定位（消费层次、价格策略、服务水平）、积极营销（充分运用各种成熟可行的营销手段）、创造品牌（ci策划、宣传、结合提升品质，。