中华人民共和国商品房屋验收标准

中华人民共和国商品房屋验收标准1）铝合金门窗表面应洁净，不得有划痕、碰伤，漆面应平整光滑2）铝合金门窗应严密平整，无变形，无松动，无渗漏3）玻璃应完整无损，无瑕疵，无裂痕，无气泡，无异物4）门窗的允许偏差门窗框翘曲允许偏差为3mm,门窗扇翘曲允许偏差为2mm，门窗扇的表面平整度允许偏差为2mm，门窗框门扇对角线长度允许偏差为3mmo5）安装的留缝限值、允许偏差门窗扇对口缝、门窗扇与门窗框立缝宽度为

1.

52.5mm〜6）毛坯房铝合金门窗与墙体间的留缝宽度不应小于

3.5cm

2.业主如何查验铝合金门窗是否符合房屋质量验收标准？业主应当对铝合金门窗的以下方面进行检查1）门窗框检查门窗框安装是否牢固平整，门窗框与墙体连接是否密闭严实，门窗框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况

3.对于这些文件，一方面要检查它们是否存在，另一方面也要检查它们的合法性

4.如果开发商拒绝出示这些证明文件，或文件不全，购房者可以要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”，根据购房合同第十一条的规定

5.提醒购房者，可以带走《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图作为证据资料保存

6.如果开发商无法提供上述相关文件，购房者有权拒绝收房，开发商应承担由此产生的延期交房的责任在收房过程中，必须遵循“先验后收”的原则即购房者必须先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件这不仅符合商业惯例，也有法律依据购房者有权先验收房屋

1.检查房屋面积，要求开发商出具《实测面积测绘报告》，核对实测面积与销售面积是否存在误差，误差率超过3%可以中止收房

2.检查房屋质量，包括房屋本身的质量、景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定，以及装修质量购房者应该掌握“先验后收”的原则，并了解公摊面积及相关知识，以防止开发商侵占如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可以要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”，然后中止办理手续

4.如果发现房屋存在质量问题，开发商应在限期内进行维修，购房者应要求开发商签署书面函件，如果这导致业主延迟入住，开发商应承担违约责任

5.只要购房者按合同约定付清房款，就应该无条件交房，否则开发商应被视为违约开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由拒绝交房

6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商在合同中明确规定有关装修标准按照样板间标准新房验收的最终结果

1.如果房屋检验没有问题，应按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件在这个记录表上，应逐一记录检验情况,对于无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定等字样如果发现问题，则要如实记录下来，并要求开发商限期处理

2.如果有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据如果开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商

3.如果发现问题，买卖双方可以协商解决如果可以整修,应协商并签署有关整改维修文件，并约定下次验收时间（一般不超过30天）

4.对发现的问题要详细在验楼表上注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因，并要求开发商签字、特别提示

1.验房后要坚持的原则是只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，------记录

2.物业公司的行为不能代表开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量问题与物业公司签署文件

3.验收房屋发现问题时，一定要让开发商盖章确认，并约定处理方案

4.如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付的房屋不符合合同约定或法定条件注意事项以下问题是购房者在买房、收房过程中经常遇到的，列出了关键的注意事项，提醒消费者重视，以维护自己的权益买房相关税费

1.商品房买卖应缴以下税费契税、房屋买卖交易手续费、买卖合同印花税、公共维修基金、房屋所有权登记费、房屋所有权印花贴税、权证工本费

2.税费问题:

1.契税是在业主取得产权证时向国家交的税，只能在过户时交纳，除税务机关，任何单位无权代收业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理

2.公共维修基金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，税率为房屋成交价的2%任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金，该基金应该交给小区办购房人应该注意，如果将大修基金交给开发商，可能无法要回

3.面积测绘费应由开发商交纳，因为购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务

4.物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布普通小区交一年以下物业费并不违规

5.产权代办费是业主自行办理产权证时可能需要支付的费用，开发商无权强行向业主收取该笔费用面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范购房人应该在购房合同中对可能出现的面积问题详细进行约定，以维护自己的权益开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现正确测算房屋面积是专业人员的工作，一般购房者无法完成购房人应该注意，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中根据相关规定，如果因设计变更导致实测房屋套内面积或建筑面积（包括公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符，应按照合同约定处理如果合同没有约定或约定不明确，应按以下原则处理

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格结算房款；

（二）面积误差比绝对值超出3%,购房人可以要求退房如果购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由开发商承担，所有权归购房人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）的部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%的部分的房价款由开发商双倍返还购房人特别提示

1.要测量购买的商品房的真实面积，首先需要购房者索要建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算

2.在签订合同时，应该细化条款，约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式如果合同中未约定处理方式，当面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房关于分摊面积公用建筑面积分摊原则

1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内

2.为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数各套商品房应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面积之和

3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能分摊的公用建筑面积由以下两部分组成

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积不应计入公用建筑空间的包括

1.人防工程的地下室、机动车库、非机动车库、车道和供暖锅炉等都是具备独立使用功能的空间

2.售房单位自营、自用的房屋也被视为公摊面积之外的部分

3.警卫室和管理用房是为多幢房屋服务的，也不计入公摊面积

4.半地下室不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积特别提示

1.在签订合同时，应明确约定公摊的具体项目

2.售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交面积测量报告如果预售商品房的设计方案发生变更，涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告

3.在销售商品房时，销售合同（包括补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位2）门窗扇检查门窗扇有无变形、开裂问题，玻璃外观是否完好、表面是否平整，有无明显划痕，磕撞，距离地面是否考虑预留地面装修做法3）门窗锁检查门窗锁安装是否牢固，钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如，各方向锁舌伸缩，锁孔位置是否正常4）开启检查门窗开闭是否平稳，有无异常阻力，及磨损，门窗锁紧后是否有晃动5）门窗把手检查安装是否牢固，旋转时有无异常阻力,表面有无缺损、变形6）密封检查门窗扇掩缝是否在

2.5mm以内业主在查验铝合金门窗时，应注意检查门窗表面是否平整光滑，有无划痕、碰伤等问题，门窗是否严密平整，是否有变形、松动、渗漏等问题，玻璃是否完好无损，有无瑕疵、裂痕、气泡、异物等问题，是否符合允许偏差和留缝限值等标准如果出现问题，可以要求开发商进行维修或更换铝合金门窗的质量应该是表面洁净、平整、光滑，色泽一致，没有锈蚀大面应该没有划痕、碰伤安装允许的偏差包括门窗框的正、侧面垂直度允许偏差

2.5mm,门窗横框的水平允许偏差2mm，门窗横框标高允许偏差5mm，门窗竖向偏离中心允许偏差5mm铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应该填嵌饱满，并用密封胶密封密封胶表面应该光滑、顺直、无裂纹铝合金门窗扇的橡胶密封条应该安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应该通畅铝合金门窗推拉窗扇开关应力不大于lOONo铝合金门窗玻璃安装质量玻璃表面应该洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍，中空玻璃内外表面应该洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气业主应该检查窗框是否安装牢固端正，有无划痕、磕碰、变形等；型材表面图层要求颜色和光泽均匀，手感光滑以及是否有划痕、磕碰、变形等；五金件及开启要求开关自如平稳，推拉自如，轨道件安装牢固，关窗后不漏气；密封要检查窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密，有无破损、断续等问题，窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象；玻璃要检查安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕对于铝合金窗框型材的损坏需现场确定，有小的划痕、磕碰变形（不影响使用功能）可以进行现场修复补漆，有严重变形而影响使用功能的可以要求更换业主比较关注的问题是铝窗的渗水问题，发现渗水的窗需要整改阳台栏杆、窗护栏应该表面光滑，不得有锈迹，色泽一致,不得有裂缝，翘曲及损坏，接缝应该严密安装的允许偏差包括护栏垂直度允许偏差3mm,栏杆间距允许偏差3mm,护栏安装必须牢固端正低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于

1.05m,中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于

1.10m,栏杆的垂直杆间距净距不应大于

0.11mo业主对护栏比较关注的是表面质量和安装问题，反映的问题大多是护栏生锈，安装不正等，此类问题可以要求整改为提高工作效率，建议施工单位提供部分油漆供物业备有，物业维修人员进行简单的补漆工作，遇到难度大的整改及时通知地产工程部安排处理地面应该平整，无裂缝、起伏、松动等问题地面检验标准包括以下几点

（1）地面与下一层结合牢固，不得有空鼓对于空鼓面积大于400平方厘米，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷；

（2）地面表面应密实，不得有起砂、蜂窝和裂缝等质量缺陷；

（3）地面表面的允许偏差表面平整度允许偏差为5mm,标高允许偏差为正负8mm,厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10;

（4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确，无积水业主应当针对地面的以下方面进行检查

（1）地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷；

（2）地面是否存在倒返水和积水现象；

（3）地面水暖预埋管线是否有标识；

（4）地面是否预留装修地面做法墙面检验标准包括以下几点

（1）墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整；

（2）墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象；

（3）有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线应整齐顺直，内高外低；

（4）墙面抹灰的允许偏差立面垂直度允许偏差为4mm,表面平整度允许偏差为4mm,阴阳角应方正，允许偏差为4mm在实际检验中，业主比较关注抹灰空鼓和墙面裂健问题墙面空鼓允许的范围为单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最砂等弊端，防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏给排水检验主要检查现有阀门、龙头的位置是否合理，开启、关闭是否正常，水路是否通畅，无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象检查管道是否固定牢固，安装是否平直整齐，管道有无破损，接头是否完好预留的上水堵头、管线是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否打开水表安装是否符合规范，水表接头是否紧密完好，有无空转现象排水管道有无直角、死角，接头是否紧密完好，接口处有无渗漏，管道是否畅通，管线是否固定、安装整齐、无破损楼上下延管道是否过长过低影响装修排水口、地漏口是否有地漏，位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口严密排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞对于毛坯房的电气和设备，业主重点检查分户配电箱、电表、开关插座、照明等分户配电箱安装垂直度符合国家规范要求，箱体、饰面板内外清洁，无刮碰痕迹及色差，箱门开启灵活箱内各开关、漏电保护器动作正确，控制范围正确；箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；倒想与开关连接牢固紧密电表安装符合规范，在关闭总闸后无电表空转现象开关、插座面板表面清洁、无损坏；开关控制范围正确；开关切断相线,单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确；暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面，四周无缝隙；导线接线符合国家规范要求灯具安装牢固、位置正确对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家规范标准

一、收房注意事项在收房前，购房者应该注意及时接收入住通知书，并在通知书规定的期限内前往收房如果开发商未如期交房，购房者应该提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房收楼日期可提早，但不可推迟如果实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，购房者可以考虑向开发商按合同索赔如果购房者无法如期到场，可以书面委托亲友、律师代为办理，或者与开发商商议另行约定时间，并以书面形式确认如果购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费、房屋交付条件在收房时，购房者需要确定房屋是否达到交付条件《竣工验收备案表》是收房环节中最重要的文件，建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定该表由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，发展商必须对楼盘终生负责如果表上的任何一项缺少，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房购房者还需要仔细审查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，特别注意保修期限和技术指标此外，购房者还需要查看《建设工程质量认定证书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，以及实测面积登记表

1.在收房之前，必须检查相关文件以确认房屋已经交付条件这是进行验房、结算费用和交接钥匙等交接工作的前提条件因此，这些文件应受到重视，尤其需要查看原件而不是复印件

2.建筑工程竣工备案表是最重要的文件之一在收房时，不仅要检查开发商是否拥有该备案表，还要仔细检查各个分项是否都备案没有备案表意味着开发商不符合交房标准，购房者有权拒绝收房。