土地增值税培训主持词

土地增值税培训主持词人充分了解:Bti赠值税的有关规定和缴纳方式，增强依法纳税的观念，请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传以及培训I

一、什么是土地增值税？土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建造物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土i也曾值税暂行条例》似下简称《条例》）,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国±±由曾值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）土地增值税从1994年1月1日起在全国开征

二、为什么要开征土地增值税？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场交易秩序，合理调节±tti赠值收益分配，缙户国家权益，促进房地产开发的健康发展具体为

（一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开辟和房地产交易市场调控的需要改革开放前，我国土地管理制度向来采取行政划拨方式，±1蜓行^偿^限期使用，但不允许买卖土U实践证明，这种土t也使用管理制度不利于提高±±也资源的使用效益自1987年我国对上也使用制度进行改革，实行国有土i也使用权的有偿出让和转1垢，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土t也使用效益，增加国家财政预征土地增值税纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税

（三）土地管理和房产管理等部门应当协助税务机关依法征收土地增值税，向税务机关提供有关房屋及建造物产权±1也使用权、土地出让金数额、±i也基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料积极支持税务部门搞好土地增值税的征收管理工作收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用但是，由于有关土i也管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产业发展中也浮现了一些问题特殊是1992年及1993年上半年,我国部份地区浮现的房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使得不少资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资漏口财力，国家土地资金收益大量流失，严重中击和危害了国民经济的协调健康发展为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经迸发展的客观需要

（二）对±1也曾值税课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为,以保护正当房地产开辟的发展二匕也曾值主要是两方面原因，T自然增值，由于土t也资源是有限的，随着社会经济的发展，生拜口生活建设用地扩大，出也资源相对发生紧缺或者改善了投资环境,导致土i也价格上升二曷殳资增值，把生地‘变为‘熟地’，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地tafo属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素对这部份土地增值收益，国家理应参预±1也曾值收益分配，并取得较大份额征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失，同时，对投资房地产开辟的年里愎益赋予像户，使其能够徼f的回报，以促进房地产业的正常发展但对买炒卖房地嗦取暴^者,则要用高兑率进行调节这样就可以起到保护正当®房地产开辟的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用

（三）规范国家参预土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、个人所得行为，这样一方面制约和抑制了房地产的投机和炒卖，另一方面又保护了正常的房地开辟，引导房地产业健康稳定地发展

三、土地增值税的征收范围是如何规定的？根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建造物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税这样界定有三层含意一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有未经国家征用的集体土地不得转让如要自行转让B一种违法行为对这种违法行为应由有关部门依照像关法律来处理，而不须内入土地i曾值税的征税范围二是只对$专让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税如通过继承、赠与方姝让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税

四、土地增值税的征税对象是什么？二匕也曾值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建造物及其附着物所取得的增值额增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额计算增值额需要把握两个关键一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额转让B地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入扣除项月按《条例》及《细则》规定有下列几项

（一）取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用具体为以出让方式取得土地使用权的，为支付的土±也出让金;以行政划拨方式取得±i也使用权的，为转让±i也使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的为支付的地价款

（二）开辟土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开辟成本）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开辟间接费用这些成本允许按实际发生额扣除

（三）开辟土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开辟费用）是指销售费用、徵里费甩财务费用根据新会H制题定，与房地产开辟有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或者分摊为了便于计算操作，《细贝！J》规定，财务费用中的利息支出，凡能嶙结出房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超或安商业银行同类同期贷款利率计算的金额房地产开辟费用按取得士地使用权所支付的金额及房地产开辟成本之和的5%以内予以扣除凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开辟成本的10%以内计算扣除㈣旧房及建造物的评估价格曷旨在转让已使用的房屋及建造物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格

（五）与转让房地产有关的税金这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市缙户建设税、印硼因转让地产交纳的教育费附加，也可视同税金予3口除

（六）加计扣除对从事房地产开辟的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开辟成本之和加计20%的扣除

五、具体计算增值额时应注意什么？在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理.㈠对取得现或者房地产使用权后，未进行开辟即转让的，计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节锻内的税金这椅脏,其目的主要是抑J炒买炒卖地皮蒯亍为®

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟土蝇让的，计算其增值额时，允许扣除取得土i也使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开辟土i也所需成本再加计开辟成本的20%以及在转让环节缴纳的税金这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开辟

（三）对取得土地使用权后进行房地产开辟建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开辟土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除、这可以使从事房地产开辟的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开辟的积极性

（四）转让旧房及建造物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建造物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理

六、土地增值税的纳税义务人都包括哪些？土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建造物及其附着物的单位和个人包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业^咽其他单位和个人根据《国务院关于处商投资企业和外国企业合用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样合用于涉处企业、单位和个人因此，处商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入,就是±±113增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税

七、土地增值税的税率是如何规定的？成增值税采用四级超率累进税率，最（瞰率为30%,最箴兑率为60%超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率在确定合用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次即增值额未超过扣除项目金额50%的部份;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部份;墙藏超过扣除项目金额100%,未超过200%的部份；增值额超过扣除项目金额200%的^分，并分别合用30%、40%、50%、60%的税率土地增值税4媾率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数如增值额未超过项目金额50%的部份，包括50%在内，均合用30%的税率

八、土地增值税的减免税政策规定有哪些？按照《条例》和《细则》的规定，土地增值税减免税共有四条:）

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%,免征土地廊1税但墙直额超过除项目金额20%的，应对其全部增窿页计税（包括未超过扣除项目金额20%的部份）这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低0勺予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或者征用一些房产，国家要赋予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的

（三）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产得的收入，免征土地增值税根据瞒砌划，污染、扰民企业（主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陆续搬迁顺矽卜，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁这些企业要搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多艰难，如人员安置、搬迁资金不足等；而且大都是一些老企业，这个问题就更突出为了使这些企业能够易地重建或者重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，赋予免征士地增值税是必要的

（四）为促进我国住房制度的改革，鼓励个人买房，对个人因工作调动或者改善居住条件而转让^自住房，凡居住满5年或者5年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收±1时曾值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税

九、怎样计算土i也曾值税应纳税额？应纳土地增值税税额等于增值额乘以合用税率如果增值额超过扣除项目金额50%以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以合用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额在实际征收中，为了方便计算，可按增值额乘以合用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下

（一）增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额等于增值额乘以30%;

（二）增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额等于增值额乘以40%减去扣除项目金额乘以5%;

（三）增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额等于增值额乘以50%减去扣除项目金额乘以15%;㈣增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%

十、房地产评估的计税事项是什么？在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估

（一）出售旧房及建造物的；

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（三）提供扣除项目金额不实的;

（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进彳北宗合评定的价格，税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税对评估价与市场交易价差S巨较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除采用评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管

十一、土地增值税的征收管理都有哪些规定？

（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续

1.纳税人在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建造物产权，土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料对因时常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人,经税务机关审核允许后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须^税务机关备案，并提供有关资料

2.税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税、’

（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以。