项目销售经理工作计划

项目销售经理工作计划项目销售经理工作计划「篇一」项目的销售计划项目的销售计划

一、销售部门工作策略要事为先，步步为营；优势合作，机制推动

1、要事为先分清问题轻重缓急，首先解决目前销售工作中最重要、最紧急的事情

2、步步为营在解决重要问题的同时，充分考虑到公司的战略规划，在解决目前迫在眉睫的问题同时，做好长远规划和安排，做到有计划的层层推进

3、优势合作充分发挥代理公司的能力，利用代理公司能力优势为公司多做贝献

4、机制推动逐步建立解决问题和日常工作的常态机制，通过机制推动能力养成、管理改善和绩效提高

二、项目定位以公寓或写字楼形式销售

（一）公寓和写字楼的优劣对比分析公寓优势

1、

2、导语沧海桑田50载，中国发生了巨变，中国农业发生了巨变，中国农村发生了巨变，中国的农民也发生了巨变但随着新世纪的到来，我国的“三农”以及农资流通领域出现了许多新的问题和矛盾，这些问题和矛盾，直接影响着我国农业现代化和产业结构调整的发展进程在目前条件下，能否有效地开拓农资市场，扩大商品销售，提高农产品的内在质量和农民的科技意识，已成为关系到国民经济全面发展的大问题，也成为工商企业以至整个流通部门生存和发展的关键中国是世界上最具发展潜力的市场，而我国农村市场是国内发展潜力最大的市场，它势将成为我国商品市场和整个国民经济发展的新的增长点因此，大力开拓农村市场，建立适应农村经济发展的新型农资流通体系，对促进整个国民经济持续、快速、健康地发展，具有举足轻重的作用农产品网上销售市场的开发，是一项综合性很强的复杂的系统工程，在实际运作过程中涉及到方方面面的问题，它既有市场主体的问题，又有市场客体的问题；既有生产、流通方面的问题，又有分配和消费方面的问题；既有生产力发展和科技进步的问题，又有运行机制和流通体制的问题；既有微观方面的问题，又有客观方面的问题在这里，我们对于农产品销售市场进行了深入细致的调查工作和有益的探索，提出了农产品网上销售的方案，进而解决农产品销售渠道单一的问题

一、公司基本情况xx网络有限责任公司拟建于20xx年，注册资金20万元人民币，是集网上调查、产品展示、信息发布、网上联盟、网上销售、顾客服务、顾客关系于一体的民营企业，公司所有制性质为有限责任公司，职工人数15人主要以互联网为载体，为农民提供一个农产品交易平台，促进农民、农产品上游企业、下游企业达成交易，同时为农民提供一些必备的耕作的科技知识和金融方面的指导和建议公司视人才运作为企业运作的根本，十分重视各级各类人才的引进和提高，由于公司处于创建初期，资金有限，尚不能从社会各界引进了大批高才能、高素质的人才跻身公司，但是公司做有长期的人才储备和人才发展计划公司始终把“以双赢的理念，提供最快捷的通道，最低的成本撮合买卖双方达成交易，造福中国农民”作为发展的宗旨和信念，本着“团结、进取、开拓、创新”的企业精神，发扬艰苦创业、服务于农民的工作作风，致力于我国农产品网上营销的建设为实现公司的可持续发展，扩大公司经营规模，提高服务质量，公司本着立足当前、着眼未来的原则，确立了适应我国国情和公司自身特色的先进营销战略公司在确保服务质量的同时，还不断开发、拓展新领域，并制定了科研、开发、营销一体化互动式管理机制一一确立了滚动式良性发展格局，树立真正的“XX”公司品牌公司创始人为XX,均为金融专业毕业的高材生，同时辅修会计、法律、管理、电子商务的复合型人才，具备从事该行业的基本知识和专业知识，同时有创业热情、坚持不懈、艰苦奋斗的精神和良好的沟通和团队合作本公司一定有很好的发展前途

二、产业背景基于中国的基本国情来看，从宏观上来讲，中国是一个农业大国，农产品物流在国民经济发展中举足轻重，农产品物流涉及到整个国民经济的运行效率与运行质量，涉及到农业的现代化，涉及到农民的根本利益然而中国并没有建立起一个农产品生产、供应、销售一完整高效的网络，农产品流通不畅己成为阻碍我国农业和农村经济健康发展、影响农民增收乃至农村稳定的重要因素农产品卖难已经成为一大社会问题随着网络技术的高速发展，计算机和因特网就如同拖拉机和气象报告一样重要，给农产品的销售带了新的契机目前在发达国家如美国约2/3的农民人均拥有一台计算机，因农业需要上网的时间每周平均两小时农民上网可以获得农产品价格、气象、农业机构和化肥市场等方面的信息如何让网络成为农产品销售渠道中的重要组成部分已经成为人们关注的焦点我国在20世纪80年代中期已经着手建设农业信息网项目销售经理工作计划「篇四」

一、硬件准备（按照低成本进行考虑）

1、售楼部（客户接待地）重点布置户型图、项目形象宣传等宣传画面，以作为对到访客户的介绍道具

2、售楼部周围景观建议可以做一些喷绘类的低成本广告画面，作为项目指引，让过往人群知道这里是该项目销售点

3、价格表、户型单页（以施工图纸为准）、平面图纸（含具体尺寸）、沙盘、模型（含整体规划模型及单体户型）、计价单、销控表（设计方案）、楼书（具体到售楼部时间）、定单、合同（内容的确定、印刷）到位注第三点作为区县小型项目，可根据公司情况考虑是否投入（对该项目属于非必要项）

4、一次性付款和按揭付款两种付款方式与优惠额度；

5、确定按揭银行、利率表、相关按揭费用等银行方面相关资料到位（跟贷款合作银行落实相关细节）

6、购房相关费用确认（6通费用、办产权相关费用、维修基金）

7、合同样本、涉及交房标准、景观情况、建筑情况、社区配套的解释和合同体现情况，做好销售说辞及销售员的合同培训（需要根据项目情况整理销售说辞，并对销售员进行培训，要让销售员清楚该项目的各方面特点及能解释清楚合同细节）

二、确认项目推广方式

1、根据项目推广预算确认推广方式（本项目为区县项目，建议暂时考虑以下方式）

（1）到人流量大的区域派发宣传DM单

（2）根据云阳市场情况，分析本项目目标用户群是哪些，然后利用假日（如周末）在目标用户群集聚地设置宣传点，向他们传递项目信息

（3）可考虑招募市场推广人员，给予返点政策，让其帮助进行销售

三、销控为保证整个项目的销售节奏，特别是后期的住宅销售顺利建议正式销售前先控制20套相对户型和位置较好的住房在销售前3天内根据实际销售情况，逐渐增加销控房源，最终销控10%—15%,此种方法主要目的是解决关系户购房和特殊情况下的问题客户并根据销售进度及时作出户型销售比例分析，按需要调整价格由于无相关资料，无法提供销控房源具体编号

四、开盘政策可考虑在开盘销售初期设置优惠政策，如一次性95折购房、按揭99折购房等，优惠期过后恢复原价销售项目销售经理工作计划「篇五」

一、市场方面

1、市场动向信息搜集不够，对其他楼盘信息掌握不够全面，影响与客户的沟通

2、客户开发一直以来置业顾问发单子，没能针对性，不能扩大宣传面，基本吴堡大街上的人都认识几个发单子的置业顾问了，发了单子也无人问津；

3、客户维护由于置业顾问欠缺销售技巧，与客户沟通说辞太单调，不能激发客户购买欲；

二、管理方面

1、来客来电登记不够明确，多数自到客户都不能留下联系方式以至于流失客户；

2、平时只注重了专业知识的培训，忽略的实战技巧，以至于置业顾问在销售时不能随机应变、自圆其说，不能达到专业化给予客户所需；

3、对于休假、请假的管理松散，使得员工心态散漫，不能全身心的投入工作中；

三、销售回款方面本月回款懈怠，置业顾问催收付款方式有问题，客户不予配合，总以和开发商说好了为借口拒绝交款；项目销售经理工作计划「篇六」一.主管工作职责

1.本销售组的销售管理工作

2.本销售组的销售业绩

3.参与项目推广的讨论工作二.文员工作内容销售控制、人员排班、考勤管理、卫生监督、合同管理、文件文稿的撰写、填写各种统计表格、协助总监日常工作三.销售体人员构成

1.项目管理小组包括总监2名、销售主管2名

2.销售人员销售代表8名

3.服务人员包括文员1名、保洁员1名四.销售体工资标准

1.销售主管试用期1500元/月、转正1800元/月

2.销售代表试用期600元/月、转正800元/月

3.文员:试用期800元/月、转正1200元/月

4.保洁员300元/月

5.司机1500元/月以上人员每天饭费标准为8元/人天五.销售体佣金标准

1.总监

0.8%/人

2.主管:l%o/人

3.销售代表:2%/人文员:20元/套六.销售体的奖励与惩罚制度

1.销售主管惩罚制度连续2个月未完成本小组销售任务者，降职为销售代表

2.销售代表惩罚制度当月未完成销售任务者与以解聘奖励制度每季度销售冠军除享受公司规定奖励外，授予金牌销售代表称号,并作为销售主管候选人七.销售试算

1.试算条件可售房屋700余套，可售面积约60500平方米，房屋每套面积约90平方米全程销售平均底价2200元/平方米，每套房屋总价约20万元，销售周期18个月,每月任务约为40套时项目可达到完销程度

2.计算月保本销售量1）月成本预算:工资1800X2+800X8+1200+300+1500=13000元饭补13X8X26=2700元办公费电话1000+耗才300+水电800=2100元供暖费200元合计18000元/月2）公式固定成本+变动成本=代理收入（销售套数X房屋总价X

0.02%）3）计算设保本销售套数为X18000+20xx00X（

0.08%o+

0.08%o+l%o+2%o+

0.02X6%）X+20X=20xx00XXO.02X=7套4）结论每月销售量为7套时，即可达到保本点

2.销售收入试算1）销售额60500X2200=133,100,000元2）代理总收入133100000X

0.02=2,662,000元3）佣金支出总监133100000XO.8%0*2=212,960元销售主管133100000X1%=133,100元销售代表133100000X2%o=266,200元文员700X20=14,000元接案奖金:26620xxX6%=159,720元合计785,980元4）招待133100000义1%=133,100元5）成本18000X18=324,000元6）税前利润26620xx-785980-133100-324000=l,418,920元7）营业税金:26620xxX

0.055=146,410元8）税后利润:1418920-146410=1,272,510元项目销售经理工作计划「篇七」根据公司精神，对新的一年的营销工作提出了新的更高的要求公司给售楼部门下达了销售目标，为认真落实公司关于年度的营销工作会议精神，售楼部门在新的一年里决定从以下几方面开展工作，争取超额完成全年销售收入某某亿元，实现利润某某亿元

一、销售目标初步根据公司中层会议上老总下达的销售目标台，我个人拟定的目标是台（是根据建店年限厂家一般签订的任务量）可能明年广本理念和本田共存销售，会扩大市场份额的提升，那么就大胆的设定目标为台，精品目标万，保险目标也提升为万当然这一具体目标的制定也希望结合厂家年会商务政策领导能结合实际，综合各方面条件和意见制定在销售人员中我会明确目标并大张旗鼓的提出因为明确的销售目标即是公司的阶段性奋斗方向，而且给销售人员增加压力产生动力

二、销售策略思路决定出路，思想决定行动，正确的销售策略指导才能产生正确的销售手段，完成既定目标，销售策略不是一成不变的，在执行一段时间后，检查是否达到了预期目的，方向是否正确，可以做阶段性的调整

1、结合销售目标，销售目标，精品目标，保险目标，规划营销思路，筹划多种营销方案，与销售人员及时沟通，根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务，并在完成销售任务的基础上提高销售业绩

2、销售部电话客户资源不被重视，准备开展销售电话专人接待，专人回访，专人营销，电话营销，此人不参与店内销售，负责把来电话的顾客邀约到店，然后提成初步建构是与店内接待销售顾客55分成此人兼职，绩效考核和三表一卡意向顾客级别追踪和录入

3、销售部职责明确化，组织机构图的建立如下销售助理——销售顾问（其中有保险做的好的，可以肩带保险专员，主推保险，对贷款做的好的，可以肩带贷款专员）------------------------销售车管------------销售落户员，二手车专员，-----------------销售内勤——销售经理助理（信息员）--------------------销售组长（展厅主管）——销售经理（主管）其中销售经理是否可以根据内咳嗽备鎏耸屎鲜导是榭童行岗位调动的权利是否有人事任免的权利呢？

三、销售部建设和管理

1、建立一支熟悉业务而相对稳定的销售团队

3、

4、项目全部销售租户，后期只需少量的管理人员小户型公寓的相对其他产品市场需求量大，销售回款会相对快且回款金额高租户入住集中对于后期商业招租和租金的提升有很大好处小户型公寓的相对其他产品市场需求量大，公寓销售快？公寓劣势

1、政府不提倡

2、园区入住后办公居住混杂，物业品质很难提升

3、目前市场差投资客少，销售前景不乐观

4、前期多次销售交房标准不统一，前期负面会影响再次销售写字楼优势

4、政府鼓励项目主要是以办公租户为主统一招租，业态可控，物业品质可以提升办公企业选择广泛，可招商大型知名企业提升项目知名度，物业本身价值也会有所提升自持物业写字楼出自利润长期获得，利润最大？写字楼劣势一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本呢，在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓

2、完善销售制度，建立一套明确的业务管理办法完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识

3、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题，总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次以上只是对20xx年销售部的初步设想，不够完善，也不够成熟，最终方案还请老总考虑，定夺我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设时分不开的，提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境也是工作的关键项目销售经理工作计划「篇八」房地产项目销售计划书模板销售节奏

（一）销售节奏的制定原则推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的.时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进故本销售计划相关节点只是初稿待工程节点确定后，再最终定稿

1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯

2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期

3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果

（二）-销售节奏安排

1.XX年10月底一XX年12月，借大的推广活动推出-项目

2.XX年12月底一XX年1月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底

3.XX年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底

4.XX年1月下旬，春节之前，开盘销售强销二.销售准备（XX年1月15日前准备完毕）

1.户型统计由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于XX年12月31日前完成鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置

2.销讲资料编写-项目销将资料包括以下几个部分购买-的理由产品稀缺性销讲基本数据-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料XX年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞建筑工艺及材料需要在XX年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料XX年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞客户问题集以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法样板区销讲不利因素公示

3.置业顾问培训由营销部-负责，培训时间从XX年11月底一XX年1月培训内容包括销讲资料培训，时间XX年11月底一XX年12月初建筑、景观规划设计培训，时间XX年12月初工程工艺培训，时间XX年12月初样板区、样板房培训，时间XX年1月9日销售培训，时间XX年12月一XX年1月出

4.预售证由销售内页负责，于XX年1月10号前完成

5.面积测算由销售内页负责，于XX年1月10号前完成

6.户型公示由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错由策划师负责，于XX年1月10号前完成

7.交房配置由工程设计线蒋总负责，于XX年1月10号前完成

8.一公里外不利因素项目销售经理工作计划「篇九」项目销售经理工作计划范文销售经理的主要职责

1、负责销售部日常管理工作；

2、完成公司下达的销售部的各项销售指标和任务;

3、根据实际工作需要，落实各销售部人员安排及调动

4、负责销售部管理制度的审查及实施情况的监督；

5、制定项目营销体系和销售价格策略

6、业务工作的培训与考核案前准备期

一、接手制定项目所有销售相关的资料

1、客户置业计划项目在推向市场时，不同的‘面积单位、不同的楼层、不同的朝向，总价都会不同应事先制定出完善的客户置业计划，这样可以明确地告诉置业者不同付款方式和金额

2、认购合同在房地产销售过程中，当置业者选中了自己喜欢的单位，需交纳一定的定金来确定其对该房号的认购权，但此时还没有签订正是房地产买卖合同，这样就需要签定认购合同来保障置业者和开发商的双方的合法权利

3、购楼须知房地产属于大宗消费品，购买过程复杂，为明晰置业者的购买程序，方便销售，事前应制定书面的购楼须知购楼须知内容包括物业介绍、可购买对象、认购程序等

4、价目表价格策略制定完成后要制作价目表，价目表可以按每套的单价，也可以按每套房的总价或单价和总价同时编制

5、付款方式房地产销售有不同的付款方式如一次性付款、按揭付款、分期付款等按揭付款有不同按揭年限、按揭成数的付款在项目准备阶段，应制定出开发商可以接受的不同的付款方式

6、银行住房按揭贷款所需材料（以选定银行为主）

7、收入证明

二、与营销总监讨论制定案场人员编制销售经理一名，销售主管一名，置业顾问若干名

三、参与案场置业顾问的招聘

四、制定售前培训计划

（一）确定销售人员房地产销售一般根据项目销售量、销售目标、广告投放等因素决定人数，然后根据销售情况进行动态调整

（二）确定培训内容为了达到一个预期的销售目标，在正式上岗前对销售人员的培训是非常重要的同时在销售过程中也要不断结合销售中出现的新问题进行后续培训对销售人员的培训一般有以下内容

1、公司背景和目标1公司背景、公众形象、公司目标项目推广目标及公司发展目标2销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标

2、物业详情1项目规模、定位、设施、买卖条件；2物业周边环境、公共设施、交通条件；3该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况；4项目特点a、项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等b、平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积及户型优缺点、进深、面宽、层高等c、竞争对手优劣分析及对策

3、销售技巧1售楼过程中的洽谈技巧如何以发问探寻客户需求及购买心里；如访问客户的需求、经济状况、期望等来掌握买家的心里，恰当使用电话；2推销技巧、语言技巧、身体语言技巧

4、签订买卖合同的程序1售楼处签约程序;2办理按揭及计算3入住程序及费用4合同说明或其它法律文件；5所需填写的各类表格

5、物业管理课1物业管理服务内容、收费标准；2管理规则；3公共契约；

6、其他内容其他培训还应该包括销售人员的礼仪，建筑学基本常识、财务相关制度等等项目销售经理工作计划「篇十」

一、销售部获得利润的途径和措施销售部利润主要来源有计算机销售；电脑耗材;打印机耗材;打字复印;计算机网校等和计算机产业相关的业务今年主要目标家庭用户市场的开发、办公耗材市场的抢占针对家庭用户加大宣传力度，办公耗材市场用价格去竞争、薄利多销建立完善的销售档案，定期进行售后跟踪，抢占办公耗材市场，争取获得更大的利润这里也需要我们做大量的工作，送货一定及时、售后服务一定要好，让客户信任我们、让客户真真切切的享受到上帝般的待遇能够完成的利润指标，万元，纯利润万元其中打字复印万元，网校万元，计算机万元，电脑耗材及配件万元，其他万元，人员工资万元

二、客户服务部获得的利润途径和措施

三、工程部获得的利润途径和措施在追求利润完成的同时必须保证工程质量，建立完善的工程验收制度，由客户服务部监督、验收，这样可以激励工程部提高工程质量，从而更好的树立企业形象

四、在管理上下大力度、严格执行企业的各项规章制度、在工作效率、服务意识上上一个层次，树立企业在社会上的形象对那些不遵守企业规章制度、懒散的员工决不手软，损坏企业形象的一定严肃处理

五、要建立一个比较完善、健全的管理运行体系

1、从方案的设计、施工、验收、到工程的培训这一流程必须严格、坚决地贯彻执行，客户服务部要坚持不验收合格不进行维修的原则

2、尽量创造出一些固定收入群体，如计算机维修会员制、和比较完备的设备维修收费制度，把一些比较有实力、有经济基础的企事业单位、委办*变成我们长期客户

3、对大型客户要进行定期回访，进行免费技术支持，建立一个比较友好的客户关系要利用各种手段、媒体，如利用我们自己的主页把企业的收费标准公布出去、从领导到每位员工要贯彻执行

4、服务、维修也能创造利润近几年工程越来越少、电脑利润越做越薄、竞争越来越激烈，我们可以从服务、维修创造利润，比较看好的有保修期以外的计算机维修市场、打印机维修市场等

六、创造学习的机会不断为员工提供或创造学习和培训的机会，内部互相学习，互相提高，努力把企业建成平谷地*计算机的权威机构项目销售经理工作计划「篇十一」

1、项目产品定位1产品定位策略在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地本项目的产品定位策略可以归纳为以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区2产品定位阐述1闹市静区环境的概念

4、

（二）建议还以公寓形式租售，快速回笼资金

三、销售模式选择招商是长期工作且招商管理成本高近期亦庄写字楼的入市面积多，且大多为高品质，本案项目相对低招商工作漫长按租金回款，成本回款慢短期回款金额少还存在少部分遗留居住租户，商住交集品质提高难

9.自建销售队伍一一客户资源少，但是培养了销售团队10代理公司销售一一客户资源为人所用，销售进度快11引入中介公司一一单一项目合作，投入力度小，人员培训形象难以控制，佣金结算周期快12联合代理销售一一联合销售的模式有三种，一是开发商的自由销售团队+代理商，一种是两家以上代理商联合代理，第三种是加入了二手中介进行联动销售但是租售项目体量小，代理公司不愿合作

（一）代理和自销的优劣对比分析自销优势

1、节约营销费用，减掉溢价分成部分，利润最大化；

2、减少中间环节，直接面对客户群，有利于销售调整；

3、便于管理，利于沟通，提高工作效率；

4、为以后项目开发储备人才和团队，积累销售经验；自销劣势:一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往;另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面2水岸栖居文化概念水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利;而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础3中国房产品牌概念“中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应

2、项目的目标客户定位由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员

3、项目的价格定位详见附价格表由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200-4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右新宁巷门面在900-20xx元/平方米之间

4、项目的功能定位1）设电子可视防盗门2）电话及idsl入户3）有线电视入户4）水、电一户一表5）老年健身器材、儿童娱乐设施6）庭院灯7）石凳、石桌

5、项目身份定位1）典承文明、健康的传世之家；2）体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园；

6、公司形象1）政府中形象敬业善战，创房屋精品，为政府分忧解虑，为百姓谋富造利，为地方出彩贴金；2）百姓中形象中国房产，永远品质保证；

7、销售准备工作1）法律文件和获奖材料a.营业执照b.资质证书c.建筑规划许可证d.施工许可证e.土地证f.销售许可证g.荣誉证书2）楼书a.开发商实力背景b.建筑设计及总体规划设计c.楼盘地理位置及地段总体规划资料d.社区内环境小品介绍e.物业管理及服务介绍f.楼盘品质及交楼标准介绍g.各种户型介绍等3）售楼文书a.客户置业计划b.销售合同c.购房须知d.价目表e.付款方式f.税费一览表4）模型（整体模型175;分户模型125）

8、销售阶段（取得销售预售许可证）a.初期开盘前12个月销售总额力争达5%—10%（制作户外固定广告、电视广〜告让客户了解项目，接受项目主题），预计广告费用

3.5万/年b.强销期开盘后「2个月销售总额力争达40%—50%（进一步强化项目主题，让消费者实在感受到主题的存在），通过在节日悬挂红灯笼，烘托热闹喜庆场面，预计活动费用5000元左右c.持续销售期开盘后36个月销售总额力争达70%—80%（在当地《声屏报》〜发布广告、请腰鼓游街［休息日］进一步扩大项目影响），预计广告和活动费用

1.5万元左右d.末期开盘后710个月销售总额力争达90%—95%（以形象工程做〜广告，加上一些价格促销手段来吸引客户），预计1万元

9、付款方式1）一次性付款优惠2猊2）按揭优惠1%;3）特殊关系和购买量大的客户优惠3%;

10、广告用语a、“走华夏路，看大中房”b、“中房视质量为生命，以规模求效益”c、“要买房，找中房;买好房，到中房”d、“进中房住区，增值又安居”e、“中房伟业，国之精品”f、“中房品牌，百姓青睐”

1、自组团队目前不够成熟，营销构架不够完备；

2、策划设计制作方面缺乏人才，有时候可能凭个人主观意识制定销售策略，反而可能错过销售时机；

3、后期销售团队管理和费用巨大造成公司机构和人员臃肿；代理优势

1、代理公司拥有庞大的客户信息和资源；

2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队；

3、代理商有广泛的合作单位和社会关系；

4、代理商拥有庞大的客户资源一一代理商的核心优势；代理劣势

1、独家包揽反客为主；

2、产品研发方面不能提供合理化建议；

3、战线拉得过长，管理上渐弱；

4、造成高昂的营销成本；项目销售经理工作计划「篇二」一.销售节奏

（一）销售节奏的制定原则推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售,较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定；另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进故本销售计划相关节点只是初稿待工程节点确定后，再最终定稿

1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯

2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期

3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果

（二）-销售节奏安排

1.20一年10月底一20一年12月，借大的推广活动推出-项目

2.20一年12月底一20一年1月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底

3.20一年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底

4.20—年1月下旬，春节之前，开盘销售强销二.销售准备（20一年1月15日前准备完毕）

1.户型统计由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于20—年12月31日前完成鉴于一项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置

2.销讲资料编写由营销部-、策划师负责，于20—年12月31日前完成-项目销将资料包括以下几个部分购买-的理由产品稀缺性销讲基本数据-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费；涉及到设计单位的，由其出具销讲材料20—年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞建筑工艺及材料需要在20—年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料20—年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞客户问题集以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法样板区销讲不利因素公示

3.置业顾问培训由营销部-负责，培训时间从20—年11月底一20一年1月培训内容包括销讲资料培训，时间20—年11月底一20一年12月初建筑、景观规划设计培训，时间20—年12月初工程工艺培训，时间20—年12月初样板区、样板房培训，时间20—年1月9日销售培训，时间:20—年12月一20--年1月出

2.预售证由销售内页负责，于20—年1月10号前完成

3.面积测算由销售内页负责，于20--年1月10号前完成

4.户型公示由于一项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错由策划师负责，于20—年1月10号前完成

5.交房配置由工程设计线蒋总负责，于20—年1月10号前完成

6.一公里外不利因素由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于20一年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训三.样板区及样板房

（一）样板区

1.样板区范围考虑至卜项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域（注从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为丫区）

2.样板区作用最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格

3.样板区展示安排确定对丫区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求；确定丫区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底；明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解；具体见附后（参观园线说明）

（二）样板房

1.样板房选择样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况选定1#楼平层、底跃各一套

2.样板房作用考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释

3.样板房展示安排前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调样板房应于20—年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观样板房的日常管理工作由营销部-负责四.展示道具包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作

1.沙盘模型-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作

2.户型模型-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作

3.户型图-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作五.价格策略均价确定包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行价格按建筑面积计算，不包括赠送面积价格策略包括销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售时间安排营销策划部于20—年1月10日提出销售价格表和销售政策六.推广20—年10月底前确定广告推广公司，20—年11月低前出具具体的推广方案项目销售经理工作计划「篇三」。