《租赁会计处理》课件

租赁会计处理课程概述租赁的定义和分类新旧租赁准则对比承租人会计处理出租人会计处理租赁的定义在一定期间内出租人将资产使用权让与承租人承租人支付对价的合同租赁的分类融资租赁经营租赁实质上转移了与资产所有权相关的风险和报酬不符合融资租赁条件的其他租赁融资租赁的特征所有权最终转移1优惠购买选择权2租赁期占经济寿命的大部分3最低租赁付款额现值接近资产公允价值4经营租赁的特征临时性权责分离租期较短所有权不转移12灵活性维护责任43期满可续租或退租出租人负责维护资产新旧租赁准则对比总体变化单一模型取消承租人经营和融资租赁区分资产负债表确认所有租赁在资产负债表上反映增强透明度加强披露要求新准则主要变化承租人会计模型旧准则1区分融资和经营租赁新准则2使用权模型，确认使用权资产和租赁负债影响3资产负债表规模扩大新准则主要变化租赁定义和识别合同实质识别标准关注控制权而非风险报酬已识别资产+获得几乎所有经济利益+主导使用权评估流程合同识别资产评估控制确认租赁→→→新准则主要变化披露要求透明度提升量化信息定性分析更全面的信息披露关键判断和假设租赁活动性质和风险承租人会计处理总体框架租赁识别初始确认1评估合同是否包含租赁确认使用权资产和租赁负债2列报披露后续计量4资产负债表、利润表和附注3折旧、摊销和重新计量承租人会计处理初始确认使用权资产1确认为一项资产租赁负债2确认为一项负债初始入账3租赁期开始日确认使用权资产的初始计量租赁负债初始金额开始日前支付的租赁付款额初始直接费用预计拆卸复原费用/减去租赁激励租赁负债的初始计量租赁付款额固定+变动+担保+选择权+罚款1折现因素2租赁内含利率或增量借款利率现值计算3未来租赁付款额的现值总和案例承租人初始确认设备租赁期3年年租金50万元增量借款利率5%使用权资产

136.9万元租赁负债

136.9万元承租人会计处理后续计量使用权资产租赁负债成本模式或重估模式摊余成本，利息计入财务费用使用权资产的后续计量成本模式成本减累计折旧和减值折旧方法直线法或其他系统合理方法折旧期间租赁期或使用寿命孰短减值评估按资产减值准则评估租赁负债的后续计量确认利息费用租赁负债余额乘以利率减少租赁付款额支付的租金减少负债重新计量当估计或租约变更时案例承租人后续计量使用权资产账面价值租赁负债账面价值承租人会计处理列报资产负债表1使用权资产和租赁负债单独列示利润表2折旧费用和利息费用分开列示现金流量表3本金部分计入筹资活动利息部分4按企业会计政策列示承租人会计处理披露租赁活动性质相关金额风险信息业务目的和资产类型使用权资产、租赁负债、可变租金、续租、终止费用详情选择权出租人会计处理分类判断购买选择权2所有权转移承租人很可能行权1租赁期结束转移所有权租期占比3占资产经济寿命大部分资产特殊性现值比较5仅承租人能使用的特殊资产现值几乎等于公允价值4出租人会计处理融资租赁初始确认1终止确认租赁资产，确认租赁收款权和未担保余值后续计量2确认租赁收入和利息收入减值处理3按金融工具准则处理融资租赁初始确认和计量终止确认确认应收款租赁资产终止确认租赁收款权+未担保余值确认销售损益初始直接费用租赁净投资与资产账面价值差额计入租赁净投资融资租赁后续计量利息收入确认应用实际利率法租赁收款减少本金收到租金减少应收款定期复核余值估计变动计入当期损益案例融资租赁出租人会计处理租赁净投资利息收入出租人会计处理经营租赁资产确认继续确认租赁资产折旧处理按一贯政策计提折旧收入确认直线法/其他系统合理方法成本确认折旧等成本计入当期损益经营租赁初始确认和计量资产确认初始直接费用继续确认租赁资产资本化计入租赁资产租赁激励确认为递延收益经营租赁后续计量租赁收入折旧费用可变租赁付款额直线法或其他合理方法分期确认按照资产类别一贯的政策计提实际发生时确认为收入案例经营租赁出租人会计处理房屋年租金100万元，每年年末收取租赁期5年，不可撤销初始直接费用10万元年折旧额50万元年确认收入100万元直线法出租人会计处理列报融资租赁资产1应收融资租赁款经营租赁资产2按资产性质列示融资租赁收益3销售损益与利息收入经营租赁收入4租赁收入与折旧费用出租人会计处理披露风险管理未折现租赁收款额租赁收入构成管理租赁资产风险策略未来各期租金明细固定和可变租金明细特殊情况售后回租销售资产1卖方出售资产租回资产2同时从买方租回资产实质判断3交易是否构成销售售后回租会计处理构成销售卖方承租人买方出租人//仅确认与转让买方权利相关的利得或损失按照购买资产和提供租赁处理按比例确认销售损益适用租赁准则出租人相关规定售后回租会计处理不构成销售卖方承租人买方出租人//继续确认资产，确认金融负债不确认资产，确认金融资产收到价款作为金融负债处理支付价款作为金融资产处理案例售后回租会计处理设备账面价值800万元售价1000万元公允价值1000万元租回期限8年，年租金120万元租赁类型构成销售（经营租赁）特殊情况转租赁原出租人原承租人新出租人新承租人/与原承租人维持原租赁关系既是承租人又是出租人与原承租人建立新租赁关系转租赁的会计处理分类判断基础基于原租赁产生的使用权资产1融资转租赁2终止确认使用权资产，确认应收款经营转租赁3保留使用权资产，确认租赁收入原租赁处理4继续按承租人处理原租赁案例转租赁会计处理原租赁10年，使用权资产800万元转租赁期8年，占原租赁剩余期限95%分类判断融资租赁账务处理终止确认使用权资产，确认应收融资租赁款特殊情况租赁变更范围变更1增加或减少租赁资产使用权对价变更2租赁对价增加或减少租期变更3延长或缩短租赁期变更生效日4双方就变更达成一致的日期承租人租赁变更会计处理单独租赁增加资产使用权+单独定价非单独租赁重新分摊对价，重新计量租赁调整使用权资产租赁负债变动相应调整减少租赁范围减少账面价值，确认损益出租人租赁变更会计处理经营租赁变更融资租赁变更作为一项新租赁若构成单独租赁则按新租赁处理从变更生效日开始确认若不构成则重新分类评估案例租赁变更会计处理原租赁5年，年租金100万元变更时间第3年末变更内容延长2年，年租金110万元增量借款利率

4.5%租赁负债重新计量增加

209.4万元特殊情况新冠疫情相关租金减让适用条件时间要求简化方法直接因疫情影响产生针对2022年6月30日前可不评估是否构成租赁应付租赁付款额变更租金减让会计处理承租人简化方法作为可变租赁付款额处理租金减免冲减相关资产成本或费用租金递延按照修改后的付款时间表确认披露要求披露减让金额和影响租金减让会计处理出租人经营租赁融资租赁直接减少租赁收入按照租赁变更处理12坏账预期递延处理43评估应收款信用风险按修改后付款期限确认案例租金减让会计处理租金减免情况免收2个月租金共20万元承租人处理减少当期费用20万元出租人处理减少当期租赁收入20万元使用权资产/租赁负债不进行调整特殊情况租赁激励1免租期2装修补贴3搬迁补偿4签约奖励租赁激励的会计处理承租人处理出租人处理减少使用权资产经营租赁分期确认收入分摊计算租赁付款额融资租赁减少租赁净投资案例租赁激励会计处理特殊情况可变租赁付款额基于指数比率1/如消费价格指数、市场租金率基于销售额2如商场铺位按销售额抽成基于使用量3如设备按实际使用小时计费基于业绩4如利润达标给予租金减免可变租赁付款额的会计处理基于指数比率其他可变付款额/初始计量包括租赁开始日指数/比率不计入租赁负债变动时重新计量租赁负债实际发生时计入当期损益案例可变租赁付款额会计处理固定年租金100万元可变租金年销售额超500万部分的3%当年销售额2000万元可变租金计算2000-500×3%=45万元当年确认租金100+45=145万元租赁会计处理的税务影响会计与税法差异1会计上租赁分类与税法可能不一致暂时性差异2导致递延所得税资产或负债纳税申报调整3按税法要求进行纳税调整增值税处理4租赁交易涉及增值税问题租赁所得税会计处理承租人出租人折旧和利息税前扣除时间不同融资租赁收入确认时点可能不同产生暂时性差异，确认递延所得税经营租赁通常差异较小租赁增值税会计处理租赁业务增值税率为13%，不动产租赁9%，小规模纳税人3%增值税专用发票可抵扣进项税额新租赁准则实施的影响资产负债表利润表1资产负债规模增加前高后低的费用模式2财务指标现金流量表4资产周转率、杠杆率等变化3经营/筹资活动现金流变化新租赁准则对财务报表的影响新租赁准则对财务指标的影响指标影响变化方向资产负债率资产负债同时增加通常上升流动比率流动负债增加下降息税前利润EBIT折旧替代租金上升EBITDA租金费用减少大幅上升资产周转率资产增加下降总结与展望租赁会计处理的重要性准则变化体现会计发展12反映企业真实财务状况更透明的财务信息实施影响深远未来趋势34企业业务决策和财务安排国际趋同和持续完善。