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保利地产的偿债能力及财务风险分析、背景1公司简介保利房地产（集团）股分有限公司广州成立于年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开辟资质企业年月，公司股票在上海证券交易所上市，年获评房地产上市公司综合价值第一位，年月中旬，保利地产董事长宋广菊发布消息称，保利地产销售额已突破千亿保利地产成为中国第二家年销售额过千亿的房企保利地产年登陆股以后，从最初的市值亿元和销售额亿，发展至今成为市值与销售额均近千亿的公司，年复合增长率超过年月日，保利地产宣布，保利地产年签约额突破千亿元从年总资产亿元，净资产亿元，到去年月公司总资产亿元，净资产亿元，保利地产成就了年倍的发展奇迹公司的主营业务是房地产开辟、销售、租赁及其物业管理研究背景房地产行业是资金密集型行业，快速发展必须有强大的资金支持资金面的供给往往与宏观经济密切相关，经济的高速发展往往给房地产企业带来发展契机在过去房地产行业高速发展的几年，保利地产准确地把握了发展机遇，采取了高财务杠杆下快速销售的战略，是公司实现快速发展、跨入行业龙头行列的重要战略保利的资产负债率在招保万金四大地产公司中向来最高，年达到,财务策略较为激进在年以前地产大牛市的背景下，公司准确地判断了房地产行业的高速发展，高资产负债率不仅没有成为公司的负担，反而成为享受行业高景气带来的高收益的重要策略，使得公司在短短几年里从一个区域开辟商一举成为行业龙头但是保利地产采取的这种高负债快速增长的发展战略在近几年经济背景下是否向来有效呢？这种战略对它的偿债能力和财务风险有没有影响呢？为了适应新的形势，近几年它的资产负债率是否有些调整呢？为此，我对保利地产近五年的数据进行了整理，具体分析了它的偿债能力和财务风险、偿债能力分析2保利地产2022——2022年基本财务数据如下表所示（数据来源财务报表）表一20H2010200920082007流动资产187,991,387,
510.53146,671,656,
739.
1088.504,161,
242.0353,211,238,
847.5140,622,134,
543.14存责152,107,443,
875.54109,898,142,220,5860,098,919,
702.2940,195,618,
482.3228,084,365,
256.05速哥费产35,883,943,
634.99羽773,51%
518.5228,
405.
241539.7413,015,620,
365.1912,537,769,
287.099资产米195,014,565,
272.62152,327,972,
577.5389,830,723,
861.3453,632,162,
746.6740,894,66*
218.5笳动负债58,585,942,
340.9568,896,674,806・2338,233,616,
965.7619,514,717,965,3418,910,201,04152员贻计152,950,155,
487.36120,307,641,
793.6062,869,175,06L3937,959,020,
487.1528,060,194,
964.49年经营现金净深入-L
921.90,
455.97-2Z369,895,
862.26-1,
144791232.46-7,590,472,530,90t t7,375,802,
034.91资产总H195,014,565,
272.62152,327,972,
577.5389,830,
723.
861.34S3,6氾162,
746.6740,894,664,
218.50负债总fl152,950,155,
487.36120,307,641,
793.6062,869,
175.
061.3937,959,020,
487.
1528.060,194,
964.49息就忖袖10,074,092,
101.
617.404,574,649,
865.379,047,
462.
354.023,284,829•州
2.403,090,
085.71河意支出
480.927,
297.
4124.895,
149.5517,779,
229.068,900,
158.G
8.424,
870.98所有者权益42,064,409,
785.2632»020,330,
783.9326,961,
54799.9515,673,142,259,5212»83%469,
254.01长姐负裱54,364,213,
146.4151,410,966,$
87.3724,635,558,
095.6318,444,302,
521.819,149,993,
920.97亩定货R939,801,
630.69322,944,
471.40206,214,
776.96188,660,
848.54141,181#
359.48长期投资986,
581.
400.
71936.959,
326.
88246.
459.
399.
8545.
751.
229.
5310.75L
229.53保利地产与行业领军者一一万科2022——2022年的偿债能力指标综合如下（数据来源凤凰财经；和讯网；自己根据财务报表数据计算得来）表二保利万科保利万科保利万科保利万科保利万科流动比率20112010200920082007速动比率
1.
911.
412.
131.
592.
311.
912.
731.
762.
151.96J现金比率
0.
360.
370.
530.
560.
740.
590.
670.
430.
660.59权益负债比率
0.
180.
170.
280.
290.
40.
340.
280.
310.
240.35长期资产适合率
0.
230.23O.2S
0.
2740.
410.
370.
40.
420.44流动资产对负债总额比率
0.
080.
170.
070.
130.
030.
120.
010.
120.
010.1有息负债率一一一
1.
231.
241.
221.
281.
411.
411.
41.
411.4S
1.44不良债权比率
1.
930.
951.
971.
071.
140.
851.
611.03存货流动负债率
0.
50.
760.
590.78O.S
20.
460.S
40.
240.
660.41债务偿付比率・
1.
541.
041.
61.
031.
571.
322.
061.
331.
491.36负债结构比率
0.
990.
991.
041.
121.
161.
031.
031151.
131.09坏账备抵率□一■
1.
817.
261.
344.
131.
552.
821.
064.
072.
072.8i已获利息倍数
0.
110.
170.
110.
120.
110.
230.
150.
150.12固定财务巷用保付率,■
26.
813271.
324.
6880.
2916.
02120.
1210.
6274.2522■.■26清算价值比率
0.
450.
220.
490.
30.
460.
350.
60.41营运资产与总资产的比率
1.
271.
291.27_
1.
341.
431.
491.
411.
481.
461.51现金与总资产的比率
0.
460.
280.
510.
350.S
60.
450.
630.
410.S
30.47短期偿债能力
0.
090.
120.
130.
180.
170.
170.
10.
170.
110.17总体情况保利地产年一一年衡量短期偿债能力的财务指标如下表所示数据来源自己根据财务报表数据计算得来表三20222022202220222022流动比率
2.
152.
732.
312.
131.91速动比率
0.
660.
670.
740.
530.36现金流动负债比率-
0.5-
0.39-
0.03-
0.32-
0.08从上表可以看出，总体上，保利地产的流动比率比较高，向来保持在左右，这说明保利地产的资产流动性还是比较好的因此，从债权人的角度看，保利地产的短期偿债能力较好，而且这一指标远远高于房地产行业的平均水平;此外，保利地产的速动比率在摆布波动，低于标准比率，说明保利地产的流动资产可以即将变现用于偿还流动负债的能力有待提高；最后，保利地产的现金流动负债比率近五年都是负值，究其原因是因为经营现金净流量为负，说明保利地产的现金流出量向来大于现金流入量，进而说明保利地产当期偿付短期负债的能力比较差综上，虽然保利地产的流动比率比较大，速动比率也不算低，但是现金流动负责比率却很低，且向来是负值，而从债务人的角度看，这一指标更真实、更准确地反应出了保利地产的短期偿债能力，即保利地产的短期偿债能力并非很好变动趋势保利地产近几年反应其短期偿债能力的财务指标的变动趋势如下图所示图一因为流动负债增长幅度大于流动资产的增长幅度，而从年的报表中看出，流动负债的增加主要是因为当年保利地产的短期借款大幅增加；此外，保利地产的速动比率波动不大，特殊是前三年变化很小，近两年开始成下降趋势，年下降到以下，速动比率波动很小，这与行业性质有关，对于房地产企业而言，存货往往占流动资产的绝大比例，流动资产的逐年波动也主要是因为存货的波动，其他流动资产变化幅度较小，由于行业经济环境的影响，房地产企业普遍存货增多，使得速动比率偏低，而年速动比率的降低主要也是由于短期借款大量增加使得流动负债增加；最后，保利地产的现金流动负债比率逐年波动，年负值逐年减小，主要是因为房款回笼，而且大于土地支出增长速度，而到年负值有大幅增加，主要是由于当期房地产项目投入的增长，年，保利地产在全国房地产开辟投资万亿元，同比增长，创下历史新高，年负值又有所减少，原因还是因为房款回笼、地价支出减少（）与主要竞争对手（万科）比较保利地产和万科的财务指标比较如下（数据来源自己根据财务报表数据计算得来）表四20222022202220222022保利万科保利万科保利万科保利万科保利万科流动比率
2.
151.
962.
731.
762.
311.
912.
131.
591.
911.41速动比率
0.
660.
590.
670.
430.
740.
590.
530.
560.
360.37现金流动负债比率-
0.
50.21-
0.
390.0005-
0.
030.14-
0.
320.02-
0.
080.02从上表可以看出，保利地产资产的流动比率向来都大于万科，速动比率从0709年向来高于万科，近两年略低于万科，这说明总体上保利地产的资产流动性要比万科的大，而两个企业的资产变现能力则差距不大，保利地产略占优势，但是二者的速动比率水平都偏低，这跟行业经济的大环境有关，存货增多使得速动比率较低；但就当期偿付短期负债能力而言，虽然万科企业指标也偏低，但万科的当期偿付能力要强于保利地产，而这一指标从债权人的角度看能够更好的说明企业的短期偿债能力，实际上从保利和万科的资产权益权益比、负债权益比以及有息负债比率也可以看出，保利地产利用了更高的财务杠杆，而且前面也提到，高财务杠杆下快速销售是保利地产的扩张战略，但这样会使保利的股东承担更大的财务风险所以，保利地产在保持快速增长的时候也应该提高风险意识，降低财务风险长期偿债能力总体情况1保利地产年一一年衡量长期偿债能力的财务指标如下表所示数据来源凤凰财经，和讯网，以及自己根据报表计算得来的表五20222022202220222022资产负债率
68.62%
70.78%
69.99%
78.98%
78.43%已获利息倍数
74.
25120.
1280.
2971.
3026.81长期资产适合率
0.01%
0.01%
0.03%
0.07%
0.08%从上表可以看出，首先，保利地产的资产负债率偏高，而且总体上呈上升趋势，这说明保利地产的总资产中有相当大一部份是通过负债筹得的，企业的独立性并不强，债务压力较大，进而债务人的风险比较高；其次，保利地产的已获利息倍数前几年偏高，特殊是2022年高达
120.12%,部份原因是08年利润总额较上年增长了
67.42%,虽然2022年房地产行业也不可避免的受到了全球金融危机的影响，但公司积极面对市场变化，采取灵便有效的措施，突破困局，取得优异的经营业绩，已获利息倍数持续比较高，说明公司的盈利能力比较强，利息支出比较低，这种强盈利能力给偿还债务利息提供了有力保障，但这一指标只说明保利地产支付债务利息的能力比较好，并不能说明它长期偿债能力强；最后，保利地产的长期资产适合率很低，远远小于合理水平（），说明企业的财务结构稳定性不够，而且财务风险比较大综上，保利地产的债务比率较高，债务压力大，企业偿还债务利息的能力比较好，但是财务结构不稳定，财务风险比较高
（2）变动趋势图二资产负债率资产负债率从上图可以看出，总体上保利地产的资产负债率成上升趋势，09年略有下降，基本上都保持在70%以上，负债比例偏高，远高于普通经验判断的水平（50%,国际公认60%）,止匕外，从表一中可以看出，保利地产的有息负债率也比较高，远远高出行业领军者万科，而且到2022年保利地产的有息负债仍没有降低，反而增加，2022年前三季度的有息负债高达779亿，同比增长20%,这会使保利地产陷入高负债的困境负债增多自然负债成本也会增加，这对企业利润也会有较大的影响从上图可知，保利地产的已获利息倍数先增加，然后从2022年起向来呈下降趋势，但是连续五年数值偏高，最低值都远远高于国际公认水平
（3）,说明保利地产的息税前利润远远高于利息支出，偿息能力很强，但是并不能说明偿还本金的能力强，此外，保利地产这一指标比较高的原因是利息支出偏低图四长期资产适合率从上图可以看出，保利地产的长期资产适合率总体上呈上升趋势，但是数值很低，这一方面说明保利地产在逐年完善自己的财务结构，提高其稳定性，降低财务风险，但是改善幅度比一长期资产适合率较小，融资成本仍然比较高（）与主要竞争对手（万科）比较保利地产和万科的财务指标比较如下（数据来源凤凰财经，和讯网，以及自己根据报表数据计算得来的）表六20222022202220222022保利万科保利万科保利万科保利万科保利万科资产负债率
68.62%
66.11%
70.78%
67.44%
69.99%
67.00%
78.98%
74.68%
78.43%
77.1%已获利息倍数
74.
2522.
26120.
1210.
6280.
2916.
0271.
324.
6826.
8132.00长期资产适合率
0.01%
0.1%
0.01%
0.12%
0.03%
0.12%
0.07%
0.13%
0.08%
0.17%从上表可以看出，首先，资产负债率方面，保利地产和万科的水平差不多，保利略高于万科，这可能与行业性质有关，房地产行业前期投资非常大，资产负债率的正常的范围在0%—0%之间，根据中国指数研究院等机构发布“2022中国房地产上市公司TOP10研究报告显示，截至2022年年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为，内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为，所以保利和万科的资产负债率都在正常范围内，但是都高于行业平均水平，特殊是保利地产更高，这说明保利地产的负债比例还是偏高，财务风险较万科大其次，从已获利息倍数方面看，除了2022年之外，保利地产一直都是远高于万科，这说明保利地产的偿息能力远远高于万科，查看二者的报表可知其原因，虽然万科的利润高于保利地产的利润，但是万科的利息支出远远高于保利地产的利息支出，2022年保利的已获利息倍数之所以大幅下降，原因是当年的利息支出较上年增长了十几倍，但是利润较上年增幅不大最后，长期资产适合率方面，虽然保利地产的数值和万科一样逐年增长，但是每年都远低于万科的水平，这说明，保利地产的财务结构不如万科的稳定，财务风险比万科大，无非万科的长期资产适合率也低于1,说明它的财务结构也有待进一步完善总结从前面的分析可知，保利地产总体偿债能力偏低，实际上，据和讯网统计，保利地产在最新报告期内偿债能力得分才，而行业均值达到，行业排名位，无非保利地产的偿债能力略高于万科（万科偿债能力得分）o具体来看，保利地产的短期偿债能力比长期偿债能力稍微好一些，保利地产的流动利率比较高，资金的流动性比较好，但是现金流动负债比率很低，所以总体短期偿债能力还是不高，而长期来看，保利地产的资产负债率很高，负债比例较大，会加大企业的债务压力，但由于利息支出比较低，所以保利地产的已获利息倍数很高，偿息能力很强，无非另一方面，保利地产的长期资产和长期资本比例不协调，造成财务结构不合理，会引起比较大的财务风险综上，保利地产在快速发展扩张的同时也应该提高其偿债能力，保障债权人的利益，降低财务风险，这样更有利于企业的长远发展。
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