《上海商业市场洞察》课件

上海商业市场洞察欢迎阅读《上海商业市场洞察》报告，本报告将深入分析上海商业地产市场的最新趋势、机遇与挑战作为中国经济的重要引擎，上海的商业发展一直处于全国前沿我们将从多个维度对上海商业市场进行全面解析，包括甲级办公楼、零售物业、物流地产及长租公寓等细分市场，为您提供专业、深入的市场洞察目录市场概况1上海商业地产市场基本情况、关键数据及主要特征细分市场分析2甲级办公楼、零售物业、物流地产、长租公寓的详细分析投资趋势3投资活跃度、投资者结构变化及热门投资领域未来展望4报告背景经济规模突破市场新局面发展潜力年上海经济总量成功突破万亿后疫情时代，上海商业地产市场呈现20245元大关，标志着上海经济发展迈入新出新的发展格局消费复苏、投资活阶段这一里程碑为商业地产市场提跃以及新兴业态崛起，为市场带来了供了坚实的宏观经济基础新的活力与机遇研究方法数据来源分析维度本报告数据主要来源于仲量联行、世邦魏理仕等国际知名房本报告从四个主要维度展开分析甲级办公楼市场、零售物地产服务机构的市场报告，同时参考了上海市统计局、商务业市场、物流地产市场以及长租公寓市场，全面覆盖上海商委员会等政府部门发布的官方数据业地产的主要细分领域我们还通过实地考察、专家访谈等方式获取了第一手市场信息，确保数据的真实性与时效性报告结构市场概况介绍上海商业地产市场的宏观情况、主要特征及关键指标细分市场分析深入分析各细分市场的供需状况、租金走势及未来发展趋势投资趋势梳理投资市场活跃度、投资者结构变化及热门投资领域未来展望上海商业地产市场概况市场地位全国领先核心优势国际化程度高、商业生态完善发展阶段稳中有升、结构优化、质量提升上海商业地产市场作为中国最成熟的商业地产市场之一，拥有完善的基础设施和丰富的商业生态年，尽管面临一定的宏2024观经济压力，市场仍展现出较强的韧性，各细分市场呈现出不同程度的复苏态势年市场关键数据2024亿家700+1269大宗交易成交额首店新增数量较2023年同期增长15%，市场活力明显提升创历史新高，彰显上海消费市场吸引力亿16,370社会消费品零售总额同比下降

3.1%，但降幅较往年收窄2024年上海商业地产市场呈现出投资回暖、消费结构优化的特点大宗交易市场活跃度明显提升，年内成交额超过700亿元，较去年同期增长约15%，表明投资者对上海商业地产市场的信心正在恢复市场主要特征投资市场活跃度提升零售市场逐步复苏年，上海商业地产投资随着消费信心的恢复，上海零2024市场明显回暖，大宗交易数量售物业市场呈现出稳步复苏的和金额均有所增长投资者更态势优质购物中心客流量持加关注资产质量和长期价值，续回升，首店经济持续活跃，以价换量现象明显为市场注入新活力新兴需求带动多元化发展政策环境促消费政策内需补贴免签政策年，上海市政府出台了一系列促进消费针对特定行业和领域，政府放宽了内需补贴境外游客免签政策的实施，吸引了更多国际2024的政策措施，包括发放消费券、举办消费节政策，如新能源汽车购置补贴、绿色家电补游客来沪消费，尤其带动了奢侈品、特色餐等，有效刺激了市场消费活力贴等，提振了相关领域的消费信心饮等领域的消费增长年，上海市政府持续优化营商环境，出台了一系列支持商业发展的政策措施这些政策不仅为商业地产市场提供了良好的发展环境，也直接促2024进了消费活力的提升和市场信心的恢复消费趋势变化情绪体验消费理性消费消费者更注重购物过程中的情感体验价格敏感度提高，更注重产品性价比和社交价值品质消费健康消费愿为高品质产品和服务支付溢价健康、环保相关产品和服务需求增加年，上海消费者的消费行为和偏好呈现出明显变化一方面，消费者对于购物体验、情绪价值的追求不断提高，品质消费、2024体验消费成为主流；另一方面，在经济下行压力下，消费者也更加注重产品的性价比，消费决策更趋理性健康、环保、可持续等概念在消费领域的重要性不断提升，与之相关的产品和服务需求明显增加同时，消费者对于国潮品牌的认可度不断提高，本土品牌迎来新的发展机遇新兴业态崛起2024年，上海商业地产市场涌现出多种新兴业态运动服饰品牌持续扩张，本土潮牌如李宁、安踏高端系列等在一线商圈开设旗舰店潮玩杂货店和二次元周边店成为年轻消费者的新宠，主题IP店铺数量大幅增加宠物经济蓬勃发展，宠物咖啡、宠物医院、高端宠物用品店等在各大商圈崭露头角平价餐饮品牌凭借高性价比和快速服务赢得消费者青睐，在写字楼密集区和社区商业中心快速扩张商业模式创新场景营造突破传统空间设计更具特色社群运营受重视商业空间不再仅是销售场所，而是转商业空间设计日益个性化、艺术化，商业项目越来越注重社群建设和运变为生活方式的展示平台越来越多成为吸引客流的重要手段许多品牌营，通过会员活动、社交媒体互动等的品牌通过打造沉浸式场景，将产品邀请知名设计师参与店铺设计，打造方式增强消费者黏性许多购物中心融入特定情境中，增强消费者的体验具有标志性的空间形象开发专属，提供个性化服务和福APP感和参与感利如喜茶在上海新天地的旗舰店，采如青年文化品牌元气森林在上海打用现代艺术与传统元素相结合的设计如兴业太古汇通过精细化的会员管造的概念店，将饮料产品与艺术装语言，成为年轻消费者的打卡地理和定期举办的艺术文化活动，成功置、互动体验相结合，创造出独特的建立了高端、时尚的社群氛围品牌氛围供需格局变化新增供应持续入市年，上海商业地产市场新增供应面积超过万平方米，2024100主要集中在嘉定、松江、青浦等郊区新项目多以复合型商业为主，融合零售、餐饮、娱乐等多种功能租赁需求结构调整受宏观经济影响，传统行业租赁需求有所减弱，而科技、医疗健康、文化创意等新兴行业的租赁需求明显增强企业更加注重办公环境的品质和灵活性项目表现分化加剧优质项目与普通项目的表现差距进一步拉大位置优越、管理专业、品牌组合强的项目表现亮眼，而缺乏特色的项目面临较大的租赁压力和客流挑战不同业态市场份额办公楼零售物业酒店物流地产长租公寓其他区域市场表现差异区域类型代表商圈空置率租金走势发展特点核心商圈南京西路、淮

5.2%稳中有升高端品牌集中、海中路客流稳定次核心商圈徐家汇、五角

8.7%小幅波动业态多元、消场费群体广泛新兴商圈前滩、北外滩

15.3%增速较快定位高端、增长潜力大郊区商圈七宝、金桥、

12.5%稳中有降社区属性强、嘉定新城服务本地居民上海不同区域的商业地产市场表现出明显差异核心商圈如南京西路、淮海中路等凭借良好的商业氛围和稳定的客流，保持较低的空置率和稳中有升的租金水平次核心商圈业态更加多元化，以服务周边社区为主，表现相对稳定新兴商圈如前滩、北外滩等依托城市更新和功能区开发，正吸引越来越多的品牌和消费者关注，发展潜力巨大郊区商圈则更注重满足本地居民的日常消费需求，社区属性较强甲级办公楼市场分析供应情况需求结构新增供应万平方米，增速放缓金融、、消费品制造业为主力

15.9TMT租金水平空置率平均租金稳中有降，区域分化明显整体空置率，呈下降趋势

21.5%上海甲级办公楼市场在年呈现出供应增速放缓、需求结构优化、空置率高位下降的特点尽管整体空置率仍处于较高水平，2024但市场已显示出企稳回升的迹象，特别是核心商务区的优质项目表现良好需求方面，金融业、行业和消费品制造业是主要的需求来源租金水平整体保持稳定，但区域间分化明显，核心区域的租金TMT较为坚挺，而非核心区域的租金压力较大办公楼市场供应情况办公楼需求结构金融业TMT消费品制造专业服务医疗健康其他办公楼市场吸纳量2024年，上海甲级办公楼市场全年净吸纳量约为

45.1万平方米，同比增长约8%从季度表现来看，市场吸纳量呈现波动态势，第二季度和第四季度表现相对较好，分别达到

12.5万平方米和

12.2万平方米办公楼空置率变化整体空置率年末，上海甲级办公楼市场整体空置率为，同比下降个百

202421.5%

2.3分点，环比下降个百分点，表明市场吸纳情况有所改善

0.8区域差异核心商务区空置率相对较低，如小陆家嘴地区为，南京西路地区为

12.3%非核心区域空置率普遍较高，如虹桥商务区为，北外滩地

15.8%

28.7%区为

32.1%未来趋势随着市场逐步消化存量，预计年空置率将继续下降，但降幅可能放2025缓核心区域的优质项目将率先受益，而非核心区域的调整期可能延长空置率的区域分化反映了上海办公楼市场的结构性特征核心区域依靠良好的交通便利性、完善的商业配套和集聚效应，持续吸引高质量租户，空置率相对较低；而非核心区域受制于区位劣势和过度供应，空置率居高不下办公楼租金走势整体租金水平区域租金差异年，上海甲级办公楼平均租金为每天每平方米核心商务区租金相对坚挺，如小陆家嘴地区平均租金为每天

20245.8元，同比下降约，降幅较年明显收窄，表明租金每平方米元，南京西路地区为元，租金降幅控制在3%

20238.

57.9已接近底部以内2%从季度表现看，前三季度租金仍有小幅下调，第四季度基本非核心区域租金承压较大，如虹桥商务区平均租金为每天每趋于稳定，个别热门区域甚至出现小幅上涨，市场呈现企稳平方米元，同比下降；闵行区为元，同比下降

4.25%

3.8迹象，业主方在租金方面更具灵活性6%租金水平的区域分化进一步加剧，反映了市场对优质项目的偏好位置优越、品质卓越的项目即使在市场低迷时期也能保持较高的租金水平，而普通项目则不得不通过租金优惠来吸引和留住租户办公楼市场热点区域陆家嘴金融区徐汇滨江•空置率

12.3%•空置率

18.5%•平均租金

8.5元/平方米/天•平均租金

6.2元/平方米/天•主力租户金融机构、跨国企业•主力租户科技企业、文创产业•特点国际化程度高，品牌效应强•特点环境优美，文化氛围浓厚虹桥商务区•空置率

28.7%•平均租金

4.2元/平方米/天•主力租户贸易公司、制造业总部•特点交通便利，连接长三角陆家嘴金融区作为上海乃至全国的金融中心，凭借其卓越的国际形象和强大的产业集聚效应，持续吸引高端金融机构入驻，市场表现最为稳健徐汇滨江区域依托良好的滨水环境和文化创意氛围，吸引了众多科技企业和文创产业，成为近年来上海办公楼市场的新兴热点虹桥商务区凭借其优越的交通区位优势，特别是在长三角一体化背景下，对连接长三角地区的企业具有较强吸引力，但过度供应导致空置率较高，租金水平相对偏低企业选址趋势成本控制品质追求交通便利性考量vs年，企业在办公室选址轨道交通覆盖成为企业选址的2024上呈现双重趋势一方面，出关键因素地铁站点米范500于成本控制考虑，部分企业选围内的项目明显更受欢迎，这择迁至租金较低的非核心区域一趋势在年轻员工占比较高的或降级办公；另一方面，头部企业中尤为明显，如互联网企企业仍注重办公环境品质，愿业和创意产业意为优质空间支付溢价产业集群效应企业越来越注重所在区域的产业生态金融机构倾向于集中在陆家嘴，科技企业青睐张江和徐汇滨江，文创企业更多选择静安和徐汇这种产业集聚有利于资源共享和业务协同灵活办公空间发展市场规模运营商布局年，上海灵活办公空间总面积达到约万平方米，同国际品牌如、雷格斯等保持稳定发展，专注于高202485WeWork比增长共享办公品牌数量超过家，市场集中度进端市场；本土品牌如优客工场、梦想加等加速扩张，覆盖中12%30一步提高，头部运营商市场份额超过高端市场；小型特色空间则瞄准细分领域，如科技创业、文60%创设计等从区域分布看，灵活办公空间主要集中在静安、徐汇和浦东，三区合计占总面积的以上这些区域商业氛围浓值得注意的是，传统房地产开发商和物业管理公司也开始进70%厚，交通便利，更符合灵活办公的需求特点入灵活办公市场，如万科的泊寓办公、绿地的办公G等，利用自身物业资源优势发展灵活办公业务灵活办公空间正从简单的空间租赁服务向综合性企业服务平台转型，除提供办公空间外，还延伸至企业注册、财税服务、品牌推广、投融资对接等增值服务这种全方位服务模式更能满足企业，特别是中小企业和创业团队的多元化需求办公楼市场未来展望市场复苏企稳回升，优质项目领先恢复供需平衡新增供应减少，存量逐步消化转型升级智能化、绿色化、人性化成为标配展望年，上海甲级办公楼市场有望延续复苏态势供应方面，新增供应量预计将进一步减少，约为万平方米，主要集中在浦东和202512徐汇区需求方面，随着经济企稳回升，企业扩张意愿有望增强，预计全年净吸纳量将达到万平方米左右50在此背景下，市场空置率有望进一步下降，预计年底将降至左右；租金水平有望企稳回升，预计同比增长值得注意的是，市19%1-2%场的结构性特征将更加明显，优质项目与普通项目的表现差距将进一步拉大，投资者和开发商需更加注重项目品质和差异化竞争零售物业市场分析市场规模需求特点空置率2024年上海零售物业总存餐饮业态占比最高，达到整体空置率为

8.2%，同比量超过1200万平方米，新32%；时尚、娱乐业态占下降

1.5个百分点；核心商增供应71万平方米，主要比分别为25%和18%；生圈空置率仅为

5.3%，非核分布在非核心区域活方式类租户占比下降至心商圈为

11.7%15%租金水平一线商圈平均租金为每天每平方米33元，二线商圈为18元，三线商圈为9元2024年，上海零售物业市场呈现出稳步复苏的态势消费市场活力持续释放，新兴消费场景不断涌现，首店经济持续发力，为零售物业市场注入了新的活力核心商圈的优质项目表现尤为突出，空置率处于历史低位，租金水平保持稳定，部分热门位置甚至出现租金上涨零售物业供应情况零售物业需求特征餐饮时尚娱乐生活方式其他零售物业市场吸纳量2024年，上海零售物业市场全年净吸纳量约为

45.1万平方米，同比增长12%从季度表现来看，第二季度和第四季度的吸纳表现较为突出，分别达到

12.7万平方米和

13.7万平方米，这主要与季节性消费高峰和年末促销活动有关零售物业空置率

8.2%

5.3%整体空置率核心商圈空置率同比下降

1.5个百分点处于历史低位

11.7%非核心商圈空置率区域分化明显2024年，上海零售物业市场整体空置率为

8.2%，同比下降

1.5个百分点，环比下降

0.6个百分点，表明市场吸纳情况良好，特别是优质项目的租赁需求持续旺盛核心商圈如南京西路、淮海中路等空置率仅为

5.3%，处于历史低位，优质铺位供不应求非核心商圈空置率为

11.7%，虽然较核心商圈高，但同比也有所下降，表明消费回流效应正在扩散到更广泛的区域社区型购物中心的表现普遍较好，空置率普遍低于市场平均水平，反映了消费者对便利性和日常需求的重视零售物业租金表现整体租金水平各业态租金差异年，上海零售物业平均首层租金为每天每平方米不同业态之间的租金差异明显黄金铺位的珠宝、化妆品等202420元，同比基本持平，结束了连续两年的下降趋势核心商圈高毛利业态租金最高，可达每天每平方米元；餐饮业50-80的优质项目租金甚至小幅上涨，而非核心商圈的租金态次之，约为元；服装、生活方式等业态再次，约为1-2%20-40仍有小幅下调元；娱乐、教育等业态最低，约为元15-308-15从季度表现看，上半年租金仍有小幅下调，下半年逐步企稳，第四季度开始出现结构性上涨，特别是在客流量大、品值得注意的是，随着数字化转型和全渠道销售的普及，实体牌聚集度高的热门商圈店的角色正在从单纯的销售点向品牌展示、体验和服务中心转变，这也影响了品牌对铺位的估值和租金支付能力首店经济持续发力国际品牌扎堆本土品牌崛起新消费概念兴起年，上海新增国际品牌首店本土品牌首店数量达到家，占总数新消费概念店首店达家，占2024368592309家，占总数的这些品牌主要集的，增长最为迅猛这些品牌以这类店铺多为跨界融合型，如29%47%24%中在奢侈品、高端餐饮和生活方式领国潮、设计师品牌为主，如茶颜悦色、美食艺术、咖啡零售等创新业态，++域，选址多在恒隆广场、兴业太古汇等元气森林等，主要分布在淮海中路、新为消费者带来全新体验，在各类商圈均高端商场天地等时尚区域有分布新零售模式创新场景化体验店数字化智能门店打造沉浸式主题购物环境线上线下无缝融合社区参与型商业慢闪店概念消费者共创与互动短期与常规经营相结合2024年，上海零售物业市场涌现出多种创新模式场景化体验店成为品牌宣传的重要手段，如耐克在徐家汇的未来工厂体验店，通过交互技术和个性化定制服务，为消费者打造全新运动体验数字化智能门店则融合了线上线下优势，如阿里巴巴的淘咖啡，利用人脸识别、智能货柜等技术实现无人化运营，大幅提升购物便捷性慢闪店概念将传统快闪店的短期性与常规经营相结合，延长运营周期至3-6个月，如LV在金陵东路的期间限定店，既保持了新鲜感，又有足够时间积累客户资源社区参与型商业则注重与周边居民互动，如大隐楼市集定期邀请居民参与手工创作和交流分享，打造有温度的商业空间购物中心转型升级多元化业态组合年，上海购物中心普遍强化业态创新，零售比重降至以下，202440%餐饮占比提升至，娱乐、文化、教育等体验型业态占比提升至30-35%，形成更为均衡的业态组合25-30%体验式消费空间购物中心不断增加体验空间比例，如潮流艺术展、沉浸式剧场、主题IP互动等西岸凯德晶萃引入无界美术馆，兴业太古汇定期teamLab举办艺术装置展，全方位提升顾客停留时间和重访率社交属性强化购物中心设计越来越注重社交空间营造，增设公共休息区、互动装置、景观平台等社交节点大悦城推出友聚空间概念，提供多功能社交场所；定期举办社群活动，增强顾客黏性和归属感K11零售物业未来趋势个性化消费升级定制服务与独特体验成为主流科技赋能实体零售、等技术广泛应用AR/VR AI社区商业重要性提升便捷性与生活服务功能强化展望年，上海零售物业市场将呈现三大发展趋势首先，个性化、体验式消费将持续升级，消费者不再满足于标准化产品和服务，2025而是追求富有情感共鸣和记忆点的消费体验零售空间将进一步转型为生活方式展示平台，通过主题化、故事化的场景设计吸引顾客其次，科技将进一步赋能实体零售虚拟试穿、个性化推荐、无人结算等技术将广泛应用，大数据分析将帮助商家精准把握消费AR/VR AI者需求最后，社区商业的重要性将显著提升，分钟生活圈概念将引导更多优质商业资源下沉到社区，满足居民的日常消费和服务需求15物流地产市场分析供应情况需求结构新增供应超万平方米三方物流占比，电商扩张10066%租金水平空置率平均租金元平方米天平均空置率，同比下降

1.38//

12.3%年，上海物流地产市场保持稳健发展势头在电商快递、冷链物流等新兴需求带动下，市场活跃度持续提升，整体表现好于2024办公楼和零售物业市场新增供应主要集中在外环周边和郊区，高标准现代物流设施占比不断提升需求方面，第三方物流企业仍是主要需求来源，占比达；电商和快递企业的需求稳步增长，占比约；其他包括制造业、66%20%零售商等占比约市场整体呈现供需平衡的状态，部分高品质项目甚至出现供不应求的情况14%物流地产供应情况物流地产需求结构第三方物流电商平台快递企业制造业零售商其他物流地产市场吸纳量物流地产空置率整体空置率区域差异年末，上海物流地产市场整体空置率为，同比不同区域的空置率存在明显差异交通便利、配套完善的区

202412.3%下降个百分点，环比下降个百分点，表明市场吸纳情域空置率较低，如青浦区为，嘉定区为；而较

2.

10.

99.5%

10.2%况良好，需求持续旺盛为偏远或新开发区域的空置率相对较高，如奉贤区为，宝山区为

15.6%

14.2%从季度变化看，空置率呈现持续下降趋势，第一季度为，第二季度为，第三季度为，第四季度从项目品质看，高标准现代物流设施的空置率明显低于普通

14.2%

13.5%

13.1%为，反映了市场的季节性特点和年末消费旺季的影仓库，前者平均为，后者平均为，反映了市场

12.3%

10.8%

18.5%响对高品质物流设施的偏好和普通仓库升级改造的迫切性总体来看，空置率的下降趋势表明上海物流地产市场正逐步恢复平衡，预计年空置率将进一步下降至左右随着电202510%商、冷链等新兴需求的持续增长，以及旧仓库的淘汰更新，市场结构将继续优化，高标准物流设施的市场份额将进一步提升物流地产租金走势元元

1.

381.65平均日租金高标仓日租金每平方米每天，同比增长

2.2%每平方米每天，同比增长

3.1%元

0.95普通仓日租金每平方米每天，同比下降

1.5%2024年，上海物流地产市场平均租金水平为每天每平方米

1.38元，同比增长

2.2%，扭转了前两年的下降趋势租金增长主要来自于市场需求的回暖以及优质物流设施比例的提升高标准现代物流设施的租金水平明显高于市场平均水平，达到每天每平方米

1.65元，同比增长

3.1%；而普通仓库的租金水平则为每天每平方米

0.95元，同比下降

1.5%，二者之间的差距进一步拉大从区域分布看，靠近市区、交通枢纽附近的物流设施租金水平较高，如青浦区为每天每平方米

1.55元，嘉定区为

1.48元；而较远郊区的租金水平相对较低，如奉贤区为

1.20元，金山区为

1.15元这种区域差异主要反映了交通便利性和配送效率对物流地产价值的影响冷链物流发展市场规模需求特点主要参与者•上海冷链物流设施总面积达65万平方米•食品冷链占比65%，以生鲜农产品和冷•传统冷链物流企业中外运冷链、上海冻食品为主冷链物流•2024年新增冷库面积

8.5万平方米•冷链物流设施占物流地产总量的

6.5%•医药冷链占比25%，增速最快，同比增•食品企业自建冷链光明乳业、海底长捞、盒马鲜生30%•市场规模约120亿元，同比增长18%•其他冷链需求占比10%，包括化工、电•第三方物流企业普洛斯、嘉里物流、子等特殊商品丰益物流•温控要求更加精细化，多温区需求增加•互联网平台京东物流、菜鸟网络、美团优选物流地产绿色转型清洁能源应用节能技术普及绿色认证推广太阳能光伏系统成为新建物LED照明、智能空调、雨水LEED、中国绿色仓储等认流设施的标配，屋顶光伏装收集等节能技术广泛应用，证在高端物流设施中普及率机率超过65%，年发电量可新建高标准物流设施能耗较达到35%，较2023年提高满足设施20-30%的用电需传统仓库降低30%以上嘉8个百分点普洛斯、ESR求普洛斯青浦物流园实现里物流松江中心通过各种节等国际物流地产开发商将绿了年发电量超过200万千瓦能措施，实现年节约用电80色认证作为项目标准配置时的成绩万千瓦时可持续运营实践废弃物分类处理、包装材料回收、低碳配送等可持续运营实践在物流企业中推广率超过50%京东物流通过绿色包装、新能源车队等措施，实现碳排放强度同比下降15%物流地产未来展望供需平衡走向新增供应总量将保持稳定，预计年新增万平方米202585-95技术发展前景自动化、数字化、智能化水平将大幅提升行业融合趋势物流与制造、零售、服务业加速融合展望年，上海物流地产市场将继续保持稳定发展供应方面，新增供应预计在万平方米之间，主要集中在青浦、嘉定、松江等外202585-95围区域需求方面，随着电商、冷链、城市配送等业务的持续增长，预计全年净吸纳量将达到万平方米，供需关系将进一步改善100-110在此背景下，市场空置率有望进一步下降至左右，租金水平预计同比增长技术创新将成为行业发展的重要驱动力，自动化仓储、10%3-5%机器人分拣、大数据分析等技术将得到更广泛应用，提升物流效率和服务质量同时，物流与制造、零售、服务业的融合将加速，推动物流地产功能多元化，如前置仓、城市配送中心等新型物流设施将迎来发展机遇长租公寓市场分析供应情况需求特征年内新增万间年轻白领为主，家庭租户增加

1.82租金表现入住率平均月租元间平均入住率4,200/

86.5%年，上海长租公寓市场延续了稳健发展态势在租赁市场规范化发展政策支持下，长租公寓作为重要的住房租赁方式，正获得越来2024越多租户和投资者的认可年内新增供应主要来自品牌长租公寓运营商的扩张以及开发商自持项目的增加从需求侧看，年轻白领仍是长租公寓的主力客群，占比超过；同时，家庭租户的比例有所提升，达到左右，反映了长租公寓产60%25%品的多元化发展市场整体表现稳定，优质品牌公寓的入住率和租金水平均保持相对稳定，但区域和品质差异明显长租公寓供应情况长租公寓需求特征年轻白领群体小型家庭租户应届毕业生岁年轻白领仍是长租公寓的主力小型家庭租户占比达到，较应届毕业生占比约，为长租公寓的25-3525%202313%客群，占比约这一群体通常为年提升个百分点这类租户通常为新重要增量客源这一群体预算相对有62%3互联网、金融、专业服务等行业的从业婚夫妇或带一个孩子的家庭，更注重居限，但对品质生活的追求不减，共享居者，月收入在元之住空间和社区环境，偏好两居室及以上住和小户型公寓成为他们的主要选择12,000-30,000间，对居住品质和便利性有较高要求，户型，对教育资源和社区安全性要求较长租公寓运营商也针对这一群体推出了倾向于选择交通便利、配套完善的中高高更多经济型产品和灵活的租期政策端公寓长租公寓入住率整体入住率%高端公寓入住率%中端公寓入住率%长租公寓租金表现租金水平变化价格竞争策略年，上海长租公寓市场平均月租为元间，同比面对市场竞争，长租公寓运营商采取了多样化的价格策略20244,200/增长约，增幅较年略有扩大从区域看，市中高端品牌如魔方、等注重差异化竞争，通

3.5%2023Wework Living心区域如静安、黄浦、徐汇等月租最高，平均达到过提供更完善的服务和更好的社区体验来支撑相对较高的租5,500-元间；中环内区域如长宁、杨浦等次之，平均为金水平；中端品牌如自如、相寓等则采取性价比策略，在6,500/元间；外围区域如闵行、宝山等相对较低，保证基本品质的同时控制价格在合理区间4,000-5,000/平均为元间3,000-4,000/许多运营商还推出了灵活的租期优惠，如长租折扣（年付9从户型看，一居室公寓平均月租约元，两居室约折、半年付折）、季节性促销、会员专享价格等此3,80095元，三居室约元单身公寓和合租房间的价格外，增值服务捆绑也成为提升租金水平的重要手段，如提供6,5009,000差异也较大，前者平均月租约元，后者约元家政服务、健身设施、共享办公空间等，通过服务差异化来5,0002,800品牌公寓与普通公寓之间的租金差距在左右，反映增加产品溢价空间20-30%了品牌溢价的存在长租公寓运营模式集中式公寓分散式公寓•整栋物业运营，规模通常为100-•散房整合运营，单项目规模小但300间总量大•投资回报率相对稳定，约4-5%•投资回报率相对较高，约5-7%•服务标准化程度高，管理效率较•管理难度较大，但选址灵活性高高•代表品牌自如、相寓、蛋壳公•代表品牌魔方公寓、旭辉领寓、寓冠寓品牌化经营趋势•品牌集中度提升，头部10家占市场份额超50%•专业化运营能力成为核心竞争力•规模化效应明显，小型运营商生存压力增加•与物业服务、社区零售等业务协同发展上海长租公寓市场呈现出集中式与分散式并存，但品牌化经营趋势明显的特点集中式公寓占市场份额的约40%，主要由开发商自持项目和专业机构投资运营；分散式公寓占约60%，主要由专业长租公寓运营商通过长期租赁散房方式运营科技赋能长租公寓智能家居应用在线服务平台年，上海高端长租公寓的智能移动互联网和大数据技术在长租公2024家居覆盖率达到，同比提升寓运营中的应用日益深入大多数65%10个百分点智能门锁、智能照明、品牌公寓已建立完善的线上服务体智能空调等基础设施已成标配，而系，包括房源查询、在线签约、虚语音控制系统、智能安防、能源管拟看房、在线支付、维修申请、社理系统等高级功能正在快速普及区活动等功能自如的月活用APP如魔方公寓的魔方智家系统，实户超过万，处理的日常服务请200现了手机对房间内所有智能设求超过件，大幅提升了管理APP5,000备的集中控制效率和租户体验数据分析优化数据分析技术在公寓运营决策中的作用日益突出领先的运营商利用大数据分析优化房源布局、定价策略和服务内容，提高资源利用效率如旭辉领寓通过分析历史租赁数据、地铁站点分布、商业配套情况等因素，建立了精准的房源评估模型，为投资拓展和租金定价提供科学依据长租公寓市场展望市场规模预测预计2025年上海长租公寓市场规模将达到约50万间，年增长率维持在12-15%市场集中度将进一步提高，头部品牌市场份额有望突破60%同时，细分市场差异化发展趋势明显，针对不同人群的专业化产品将不断涌现政策支持方向政府将继续支持长租公寓市场规范发展，预计在土地供应、金融支持、税收优惠等方面出台更多利好政策住房租赁市场监管体系将进一步完善，租赁合同、租金水平、服务质量等方面的标准化程度将提高，有利于行业健康发展创新趋势产品创新和服务创新将成为行业发展的重要驱动力共享空间设计、模块化家具、可变户型等创新理念将得到更广泛应用同时，公寓+模式将进一步拓展，如公寓+办公、公寓+健身、公寓+社交等复合功能模式将为租户创造更多价值商业地产投资趋势投资活跃度提升大宗交易金额超亿元1700投资者结构变化内资企业占比提升至51%投资策略转变3以价换量与价值投资并存年，上海商业地产投资市场呈现明显复苏态势，投资者信心逐步恢复，交易活跃度明显提升全年大宗交易金额超过亿2024700元，同比增长约，交易笔数达笔，平均单笔交易金额约亿元15%

3619.4从投资者结构看，内资企业成为市场主力，占比达，较年提升个百分点；外资企业占比为，主要来自新加坡、美51%2023738%国、香港等地区；其他投资者如保险、基金等占比投资策略方面，一方面以价换量现象仍然存在，另一方面价值投资理念日11%益加强，投资者更加注重资产质量和长期回报投资市场活跃度交易金额（亿元）交易笔数2024年，上海商业地产大宗交易市场共完成36笔交易，总金额超过700亿元，分别同比增长20%和15%，市场活跃度明显提升从季度表现看，第四季度的交易金额达到212亿元，为全年最高，反映了年末投资者的积极心态；第二季度和第三季度表现相对平稳；第一季度受节假日因素影响，交易金额相对较低投资者结构变化内资企业外资企业保险公司投资基金个人投资者2024年，上海商业地产投资市场的投资者结构发生明显变化内资企业的市场占比首次超过半数，达到51%，较2023年提升7个百分点这些内资企业主要包括国内大型房地产开发商、国有企业和民营企业，如万科、龙湖、绿地等他们凭借对本土市场的深入了解和充足的资金实力，在投资决策中展现出更强的灵活性和决断力热门投资领域44%18%写字楼投资占比零售物业占比核心区域高品质项目最受青睐优质购物中心价值凸显15%物流设施占比新兴资产类型快速增长2024年，上海商业地产投资市场的热点主要集中在三个领域写字楼仍是最主要的投资标的，占总交易金额的44%投资者主要关注核心商务区的高品质项目，如陆家嘴、徐汇滨江的甲级写字楼，这类资产虽然初始收益率较低（约4-

4.5%），但资产质量高，长期升值潜力大零售物业占总交易金额的18%，主要集中在业绩稳定、品牌组合强的购物中心和社区商业中心物流设施的投资热度明显上升，占比达15%，较2023年提升3个百分点，主要受电商、冷链等新兴需求推动此外，数据中心、长租公寓等新兴资产类型也受到越来越多投资者关注，反映了投资多元化趋势投资策略转变以价换量现象价值投资理念加强年，上海商业地产投资市场的以价换量现象仍然存与此同时，价值投资理念在市场中日益加强越来越多的投2024在，但相比前两年有所缓和部分业主面临资金压力或债务资者不再一味追求短期收益，而是更加注重资产的长期价值到期，不得不以低于预期的价格出售资产，为投资者提供了和稳定现金流他们更关注项目的区位优势、建筑质量、租较好的入市机会户结构和管理水平等因素这类交易通常比市场公允价值有的折扣，主要集中例如，某新加坡投资集团以亿元收购了位于徐汇滨江的10-15%28在非核心区域的写字楼和表现一般的零售物业例如，某国一栋甲级写字楼，尽管初始收益率仅为，但考虑到该

4.2%内开发商以亿元的价格出售了位于闵行区的一栋写字楼，区域的长期发展潜力和优质租户结构，投资者认为这是一次18较其年的收购价下降了约具有战略意义的布局这种注重长期价值的投资理念反映了201912%市场的成熟度提升未来市场展望短期展望（年内）1市场活跃度持续提升，投资信心进一步恢复中期展望（年）1-3结构性机会涌现，资产价格逐步回升长期展望（年）3-5市场回归理性增长，优质资产价值凸显展望未来，上海商业地产市场有望迎来新一轮发展机遇短期内，随着经济企稳回升和投资信心恢复，市场交易活跃度将持续提升，预计年大宗交易金额将突破亿元投资者结构将进一步多元化，内资企业仍将是主力，但外资企业的参与度也将逐步提高2025800中长期来看，市场将呈现出更加理性、成熟的发展态势一方面，资产价格有望逐步回升，但增长将更具可持续性；另一方面，投资者将更加注重资产质量和运营管理，单纯依靠资本增值的投资模式将让位于注重稳定现金流和长期价值的投资理念与此同时，（环境、ESG社会和公司治理）因素在投资决策中的重要性将显著提升，绿色建筑、可持续发展理念将成为市场新趋势年市场预测2025新增供应投资市场新兴业态预计2025年上海商业地产市2025年投资市场有望继续回新兴业态将持续引领市场变场新增供应总量约117万平方暖，预计大宗交易金额将达革数字化体验店、沉浸式米，较2024年增长约15%到800-850亿元，同比增长娱乐、文化创意空间等创新其中，甲级办公楼新增约1215-20%核心资产的竞争将业态将加速发展；科技赋能万平方米，零售物业新增约更加激烈，价格有望企稳回商业运营将成为主流，30万平方米，物流设施新增升；而非核心资产的投资机AR/VR、大数据、人工智能约65万平方米，长租公寓新会主要来自资产重新定位和等技术将广泛应用于商业空增约2万间运营提升间可持续发展可持续发展理念将深入商业地产各个环节绿色建筑认证将成为高端项目的标配，能源管理、废弃物处理、低碳运营等方面的投入将增加ESG因素在投资决策中的权重将显著提高结论与建议把握消费升级机遇虽然短期内消费增长面临压力，但消费升级趋势不变零售物业投资者和运营商应密切关注消费者偏好变化，加强体验式消费、情绪价值和社交属性的营造，提升项目的差异化竞争力关注科技创新应用科技创新将重塑商业地产的发展模式建议各市场参与者积极拥抱数字化转型，利用大数据、人工智能、物联网等技术提升运营效率和用户体验，同时关注元宇宙、区块链等前沿技术在商业空间中的应用可能优化资产管理策略在市场分化背景下，资产管理能力将成为核心竞争力建议投资者和业主方加强专业化运营，通过精细化管理、多渠道营销、个性化服务等手段提升资产价值，同时探索资产证券化、REITs等创新金融工具，优化资本结构总结来看，上海商业地产市场正处于结构调整和质量提升的关键阶段尽管面临一定的宏观经济压力和行业变革挑战，但市场长期发展趋势依然向好随着消费升级、科技创新和政策支持等积极因素的推动，上海商业地产市场有望迎来新一轮高质量发展对于市场参与者而言，把握消费升级机遇、关注科技创新应用、优化资产管理策略，将是未来取得竞争优势的关键所在同时，加强风险管理、提升运营效率、注重可持续发展，也是应对市场不确定性的重要保障。