《建筑项目投资估算与控制》课件

建筑项目投资估算与控制课程大纲投资估算投资控制投资分析与风险信息系统与技术应用•基本原则与内容•概念、目标与原则•投资效果分析与偏差分析•投资控制信息系统•编制依据与程序•主要环节设计、招标、•工程造价软件应用施工•成本超支分析与效益评价•工程量计算与单价确定•设计阶段方案优化、限•常用方法类比、分项、额设计•项目后评价方法综合指标、参数•招标阶段文件编制、报•投资风险识别、评估与应•准确度分析价分析对•施工阶段变更、索赔、支付、结算什么是建筑项目投资建筑项目投资是指为了建造或改造建筑物、构筑物，以及相关的设备、设施等而进行的资金投入这种投资具有长期性、固定性和不可逆性等特点建筑项目投资贯穿于项目的全生命周期，从项目策划、设计、施工到竣工验收，每个阶段都离不开资金的投入和管理有效的投资管理能够确保项目按计划顺利进行，控制成本，实现预期效益投资估算的重要性项目决策的基础成本控制的依据12投资估算是项目可行性研究的投资估算为项目成本控制设定重要组成部分，为项目决策提了目标，是项目实施过程中控供重要的经济依据准确的投制成本的重要参考通过与实资估算能够帮助决策者判断项际成本进行比较，可以及时发目是否具有投资价值，避免盲现偏差，采取纠正措施，确保目投资带来的损失项目成本控制在合理范围内资金筹措的依据投资估算的基本原则准确性原则完整性原则一致性原则投资估算必须力求准确投资估算必须包括项目投资估算必须采用一致，反映项目的真实投资的所有投资内容，不能的标准和方法，确保不水平，为项目决策提供遗漏任何费用项目要同阶段的估算结果具有可靠的依据要充分考全面考虑项目的各项费可比性要保持估算口虑各种影响因素，采用用，确保估算结果的完径的一致性，避免因标科学的估算方法，减少整性准不统一而导致的偏差估算误差投资估算的主要内容建设投资包括工程费用、设备及工器具购置费、待摊投资等这是项目投资的主要组成部分，直接关系到项目的建设成本建设期利息指项目在建设期间发生的借款利息这部分费用需要纳入投资估算，以便全面反映项目的资金成本流动资金指项目投产后为维持正常运营所需的流动资金这部分资金是项目正常运转的保障，需要合理估算建设项目投资构成2建设期利息指项目在建设期间发生的借款利息建设投资1包括工程费用、设备及工器具购置费、待摊投资等流动资金指项目投产后为维持正常运营所需的流动资金3建设投资的构成要素工程费用设备及工器具购置费待摊投资包括建筑工程费、安装工程费等，是指购置项目所需设备、工器具的费用包括土地使用权出让金、勘察设计费建设投资的主要组成部分、建设单位管理费等工程费用的组成直接工程费1指直接用于工程建设的费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费等间接费用2指施工单位为组织和管理工程施工所发生的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅费等利润3指施工单位通过工程施工所获得的利润税金4指施工单位应缴纳的各项税金设备及工器具购置费设备购置费工器具购置费指购置项目所需设备的费用，包括设备原价、运杂费、安装费等指购置项目所需工器具的费用待摊投资费用的构成土地使用权出让金勘察设计费建设单位管理费123指为取得土地使用权而支付的费用指为进行项目勘察、设计而支付的指建设单位为组织和管理项目建设费用所发生的费用其他费用的组成工程保险费法律咨询费审计费指为保障工程项目在建指为获得法律咨询服务指为进行项目审计而支设期间的安全而支付的而支付的费用付的费用保险费用预备费的计算方法基本预备费指为应对项目建设过程中可能发生的不可预见费用而预留的费用，通常按建设投资的一定比例计算涨价预备费指为应对项目建设过程中可能发生的材料、人工等价格上涨而预留的费用，通常根据价格指数进行估算建设期利息的估算确定借款利率2根据市场利率和银行贷款政策确定借款利率确定借款金额1根据项目资金需求计划确定借款金额确定借款期限3根据项目建设周期确定借款期限建设期利息的估算需要综合考虑借款金额、借款利率和借款期限等因素，采用合理的计算方法进行估算流动资金的估算方法详细估算法简化估算法根据项目投产后的生产经营计划，详细估算各项流动资产和流动根据同行业类似项目的经验数据，按销售收入或总投资的一定比负债，然后计算所需的流动资金例估算所需的流动资金投资估算的编制依据可行性研究报告1初步设计文件2相关规范标准3市场调查资料4历史数据资料5投资估算的编制需要充分利用各种资料，确保估算结果的准确性和可靠性投资估算的基础资料工程地质资料建设场地资料12包括地质勘察报告、水文地质包括地形图、规划图、环境评资料等，为工程设计提供基础价报告等，为项目选址和规划依据提供依据设备技术资料3包括设备说明书、设备报价单、设备安装图等，为设备购置和安装提供依据投资估算的参考标准定额预算定额、施工定额、安装定额等指标建筑工程概算指标、设备安装工程概算指标等价格信息材料价格信息、设备价格信息、人工价格信息等投资估算的参考标准是进行投资估算的重要依据，可以帮助估算人员快速、准确地确定各项费用的标准投资估算的编制程序收集资料1计算工程量2确定单价3汇总费用4投资估算的编制是一个系统工程，需要按照一定的程序进行，才能保证估算结果的准确性和可靠性工程量的计算方法按图计算法经验估算法根据施工图纸，逐项计算各项工程的工程量根据类似工程的经验数据，估算各项工程的工程量单价的确定原则市场价格原则质量等级原则地域差异原则单价应以市场价格为基单价应与材料、设备的单价应考虑地域差异，础，反映市场供求关系质量等级相对应反映不同地区的物价水平设备价格的确定方法询价法招标法市场调查法向设备供应商询价，获取设备价格信息通过招标方式，确定设备价格通过市场调查，了解设备价格信息人工费用的计算确定人工工日2根据工程量和人工定额确定人工工日确定人工单价1根据当地人工工资水平确定人工单价计算人工费用3人工费用=人工单价×人工工日材料费用的估算按图计算法消耗定额法根据施工图纸，逐项计算各项材料的用量，然后乘以材料单价，根据消耗定额，确定各项材料的用量，然后乘以材料单价，计算计算材料费用材料费用管理费用的估算建设单位管理费1监理单位管理费2设计单位管理费3施工单位管理费4管理费用的估算需要综合考虑各单位的管理费用标准和项目的实际情况投资估算的常用方法类比估算法分项估算法12根据类似项目的投资数据，估将项目投资分解为各个分项费算本项目的投资用，逐项进行估算，然后汇总得出项目总投资综合指标法3根据单位工程或单位产品的综合指标，估算项目投资类比估算法收集类似项目数据1分析数据差异2调整估算结果3类比估算法是一种简单易行的方法，但需要注意选择合适的类似项目，并充分考虑项目之间的差异分项估算法优点缺点•估算结果准确•工作量大•便于成本控制•耗时较长综合指标法快速简单粗略估算速度快，适用于项估算方法简单，易于操估算结果较为粗略，精目初步阶段作度较低参数估算法确定参数建立模型估算投资选择与项目投资相关的参数，如建筑面建立参数与投资之间的数学模型根据参数值和数学模型，估算项目投资积、设备数量等投资估算的准确度详细可行性研究阶段2±10%初步可行性研究阶段1±20%初步设计阶段3±5%投资估算的准确度随着项目进展而提高，需要不断更新和完善投资控制的概念投资控制是指在项目全生命周期内，通过采取一系列措施，对项投资控制不仅仅是控制成本，更重要的是提高投资效益，实现资目投资进行有效的管理和控制，确保项目投资不超出预算，并实源的最优化配置现预期效益投资控制的目标不超出预算实现预期效益12确保项目投资不超出预算，实确保项目实现预期效益，提高现成本控制目标投资回报率资源优化配置3实现资源的最优化配置，提高资源利用效率投资控制的原则预防为主全员参与动态控制在项目初期采取预防措鼓励项目所有参与者积根据项目进展，不断调施，避免投资失控极参与投资控制整投资控制策略投资控制的主要环节设计阶段方案优化、限额设计、施工图预算控制招标阶段招标文件编制、投标报价分析、合同价格确定施工阶段工程变更控制、工程索赔管理、进度支付控制、工程结算管理设计阶段的投资控制限额设计21方案优化施工图预算控制3设计阶段是投资控制的关键阶段，需要充分重视，采取有效措施方案优化与经济分析技术可行性经济合理性方案是否技术可行，能否满足项目功能需求方案是否经济合理，能否实现投资效益最大化限额设计要求控制投资总额控制单方造价12设计方案的投资总额不得超过设计方案的单方造价不得超过批准的投资估算规定的限额控制材料用量3设计方案的材料用量应尽量节约，避免浪费施工图预算控制审核预算比较预算调整预算审核施工图预算的准确将施工图预算与投资估根据实际情况，调整施性和合理性算进行比较，发现偏差工图预算招标阶段的投资控制招标文件编制招标文件应明确投资控制要求投标报价分析分析投标报价的合理性和竞争力合同价格确定确定合理的合同价格，避免高价中标招标文件的编制要求明确技术标准21明确工程范围明确合同条款3招标文件是招标的基础，必须编制完善，明确各项要求投标报价的分析合理性分析竞争力分析分析投标报价是否合理，是否存在低价竞争分析投标报价的竞争力，选择性价比最高的投标单位合同价格的确定总价合同1单价合同2成本加酬金合同3合同价格的确定需要根据项目的具体情况，选择合适的合同类型施工阶段的投资控制工程变更控制工程索赔管理进度支付控制123严格控制工程变更，避免不必要的有效管理工程索赔，避免不合理的根据工程进度，合理支付工程款，费用增加费用支出避免超付工程变更的控制严格审批1明确责任2合理计价3工程变更是导致投资失控的重要因素，需要严格控制工程索赔的管理有效预防合理处理通过合同管理，有效预防工程索赔对发生的工程索赔，进行合理处理，避免不必要的损失进度支付的控制审核支付申请核对工程进度及时支付严格审核支付申请，确保支付核对工程进度，确保支付金额按合同约定，及时支付工程款金额的准确性与工程进度相符工程结算的管理审核结算资料审核结算资料的完整性和准确性核对工程量核对工程量的真实性和准确性确定结算价格按照合同约定，确定结算价格投资效果分析成本超支分析21投资偏差分析投资效益评价3投资效果分析是对项目投资的全面评估，可以帮助发现问题，总结经验，为后续项目提供参考投资偏差分析原因分析影响评估分析投资偏差的原因，是人为因素还是市场因素评估投资偏差对项目的影响，是正面影响还是负面影响成本超支分析直接原因间接原因12分析成本超支的直接原因，如分析成本超支的间接原因，如材料价格上涨、工程变更等管理不善、设计缺陷等责任归属3明确成本超支的责任归属，以便追究责任投资效益评价经济效益社会效益环境效益评价项目的经济效益，如投资回报率、净评价项目的社会效益，如就业增加、环境评价项目的环境效益，如节能减排、资源现值等改善等利用等项目后评价方法财务评价经济评价社会评价环境评价投资风险分析风险评估21风险识别风险应对3投资风险分析是投资管理的重要组成部分，可以帮助识别、评估和应对各种风险，确保投资安全风险识别方法专家调查法历史资料法邀请专家进行调查，识别项目可能存在的风险查阅历史资料，了解类似项目曾经发生的风险风险评估技术概率分析影响分析12评估风险发生的概率评估风险发生的影响敏感性分析3分析项目对各种风险因素的敏感程度风险应对策略风险规避风险转移风险减轻避免可能导致风险发生的活动将风险转移给其他方，如购买保险采取措施，降低风险发生的概率或影响投资控制信息系统数据采集数据分析信息发布收集项目投资的各项数据分析项目投资数据，发现问题发布项目投资信息，便于各方了解情况工程造价软件应用广联达鲁班软件国内领先的工程造价软件，功能强大，操作便捷专业的BIM造价软件，可以实现精细化造价管理技术在投资控制中的应用BIM协同化21可视化精细化3BIM技术可以提高投资控制的效率和准确性，是未来投资控制的发展方向。