东莞市“商改住”问题初探

东莞市“商改住”问题初探摘要随着房地产市场持续火爆，开发商利用商业用地按照居住用途进行设计布局并销售的现象愈演愈烈，而这种现象背后存在的问题也日渐凸显本文以东莞市为例，探寻“商改住”现象的成因，分析其对社会带来的不良影响，探索提出相应的改善措施关键词商改住、房地产、去库存Abstract:As thereal estate market continuesto gettinghot,thephenomenon ofdevelopers usingcommercial landfor residentialdevelopmenthas becomeincreasingly fierce,and theproblems behindthis phenomenonhavebecome increasinglyapparent.Taking DongguanCity forexample,this articleexploresthe causesof the〃Commercial landfor residentialdevelopment,analyzes itsnegative impacton society,and thenproposes correspondingimprovementmeasures.Key words:commercial landfor residentialdevelopment;estatemarket;destocking1引言“商改住”指的是商业办公项目改公寓，即将批准为商业办公用途的房屋按居住用途进行设计布局、推广销售和改造使用近年来，随着房地产市场的持续火爆，房地产物业价值不断攀升，不少城市通过采取限购限贷等政策，以整治房地产市场过热现象市场部分闲置资金千方百计钻进房地产市场，而在纯住宅房屋供不应求，商业项目去库存压力巨大的情况下，开发商加大力度向市场推出“商改住”产品，这种供需关系达到一定程度上的平衡，导致了“商改住”现象愈演愈烈⑴东莞市近年来房地产价值快速攀升，虽然东莞市政府从规划设计等层面出台了严控商业用房违规改公寓的规定，但由于监管不到位，“商改住”现象屡禁不止，亟待实施相应改善措施

2、“商改住”的成因东莞市是以制造业为主的城市，商业办公需求不多，可通过多元化渠道满足,造成商业办公市场不旺盛，因此东莞的商业办公用房一直维持在较高库存、去化周期偏长的状况由于“商改住”利润较高、去化较快，且赶上房地产市场火热,购买需求大增，东莞市涌现了大批量的“商改住”项目根据统计数据，东莞市2010年以来规划建设646个涉及商业办公用房的项目，其中有178个项目涉嫌有“商改住”行为，占比为27机从空间分布来看，“商改住”项目集中在区位条件较好的区域，与东莞市现状人口分布高密度区相一致图1东莞市人口现状分布轴图2“商改住”项目数量分布

1.1商业办公用房存量大且去化难，开发商有利可图自2016年以来，东莞市商业办公用房的新增量虽总体呈减少趋势，但库存量及去化周期却逐年持续上升截止2020年11月，东莞市库存量为129万平方米，占全市商业办公用房总建筑面积的9%,去化周期高达21个月在现状商业办公用房需求已饱和的情况下，传统的商业办公投资热度难以支撑和消化新增或存量的市场供应近些年东莞市的住房需求只增不减，住宅用房一直供不应求，其价格也持续处于高位相较之下，2020年东莞市商业办公用房的空置率高达

34.5%,受新冠疫情及国际形势影响，其空置率和价值还有进一步下降的趋势出于逐利心理，“商改住”成为开发商消化商业办公用房的主要方式另外，自2016年开始，东莞市陆续出台商品住房限购政策，而由于“商改住”项目具备不限购不限贷、总价低且地段优等特点，吸引了众多投资性置业者的抢购

1.2填补了部分中间阶层的住房需求目前东莞的住房供应体系尚不完善，以商品房和自建房、工厂宿舍两端的居多，缺少中间阶层的人才住房，难以满足新市民、青年人等居住需求，公寓“比上不足比下有余”的住房定位，能有效填补这一群体住房的缺口

1.3相关行政部门管理协同性不够“商改住”项目从开始立项到最后验收涉多个行政审批部门单位东莞市一直禁止“商改住”行为，但目前各个相关行政审批部门之间存在监管权责不够明晰，协调沟通不够到位，信息互享不够通畅，截至2021年仅出台了《关于加强商业办公建筑项目管理的通知（试行）》，尚未构建起完善的全流程协同监督管理机制，而开发商一般选取监管力度较为薄弱的环节进行突破，因此一直未能抑制“商改住”行为

3、“商改住”的风险隐患

3.1不利于房地产市场健康运行由于价格优势，“商改住”项目必然会吸引部分住房购买者的需求，同时引起住房市场需求降低近期随着恒大等房地产企业暴雷，全国房地产市场情绪低迷，东莞市房地产市场也明显降温，土地竞拍市场出现低溢价、高流拍的现象“商改住”项目由于不限购，总价低，吸引了部分开发商和部分投资客或有居住需求的购房群体，吸收了部分原本应进入住宅

一、二级市场的资金，对住宅类产品的销售造成冲击，削弱了住房政策对市场的调控力度，从而在一定程度上影响房地产市场和土地供应市场的健康运行

3.2存在社会稳定风险“商改住”项目在销售过程中，开发商一方面通过展示“类住宅”式精装样板房、承诺精装交付、口头表示“商住两用”等宣传手段诱导消费者购买，但同时又通过与消费者签署不可能仔细阅读的大量文书等形式规避消费者的投诉或诉讼，导致部分消费者将最终矛头指向政府另外，随着购买者入住，后续逐步有入户、学位、配套设施等生活需求，在“公寓”无法满足的情况下，容易逐步引发一些群访群诉，甚至闹访闹诉，引发社会稳定问题⑵

3.3用途与设计不匹配，存在安全隐患“商改住”项目由于要规避限制改居住的建筑设计审批要求，设计上难免会有硬伤，如果后期加建夹层、加装管道燃气和洗手间等违建行为不当，容易产生建筑安全和消防安全隐患另外，商业项目难以营造宜居的环境，一方面项目普遍容积率高、绿化和公共设施配比低，如商业用地绿化率下限为20%,远低于居住用地的绿化率标准；另一方面“商改住”项目普遍一层多户且公共通道窄，大部分会增加隔断，进一步使得通风和采光远远低于住宅标准除此之外，“商改住”项目往往是商、住混杂，人员复杂且流动性高，相互干扰，管理难度大，存在治安风险

3.4导致公共设施配置错位随着“商改住”项目的增加I,城市规划与实际的用地功能结构、用房供给、居住人口、人员流动等方面会有越来越大的差异，一定程度影响到城市规划用地布局的合理性和科学性同时一，商业用地规划无需安排教育、医疗卫生、文娱体育等公共配套设施，且对交通、市政设施的配置要求与居住项目有差异“商改住”项目势必会在一定程度上导致片区的公共服务设施、交通设施、市政基础设施的错配，影响相关部门的科学决策和实际管理⑶

3.5增加行政管理风险根据《土地管理法》的相关规定，用地单位擅自改变原批准的土地用途是一种违法行为为了遏制“商改住”的行为，东莞市已出台严格限制“商改住”的有关规定，通过限制卫生间布局形式、最小分隔单元面积、不得设置厨房等具体要求来堵住漏洞，甚至出台限售、限贷等调控政策但在实际操作中，开发商会通过虚假宣传或签订装修合同等方式钻漏洞，而因为这个过程相关行政主管部门责权不明晰，缺乏监管，导致“商改住”现象屡禁不止近年来，全国“商改住”项目纠纷频现，容易引发群访群诉风险，甚至潜在房屋安全和消防安全隐患,各级政府和相关部门都面临较大的行政管理风险

4、“商改住”管控建议

4.1政府组织开展安全纳管工作以消除安全隐患为工作底线，对全市“商改住”项目开展调研摸查工作，由相关行政主管部门制定具体工作方案，对全市开展“商改住”项目房屋结构、消防等安全隐患进行排查，后续责令存在问题项目的开发商和业主限期整改，并视情况出台相关措施以强化并规范物业管理，保障公共安全

4.2引导改建为保障性租赁住房为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，增加保障性租赁住房供应，2021年国家出台了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发

（2021）22号），2022年深圳市出台了《解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题》文件建议由相关主管部门研究探索路径，将“商改住”项目中的存量房屋和新建房屋作为保障性租赁住房供给的重要途径，跟踪并评估政策实施情况，及时理顺实施痛点和难点问题将符合条件的用房纳入全市保障性租赁住房信息化系统管理，对其房屋改建、落户、居民用水用电、租金、贷款等方面给予优惠政策

4.3优化用地功能布局，加强规划实施时序管理科学规划商业办公用地的布局和总量，引导将不适宜规划为商业办公用地的调整为公共住房用地政府结合区位条件，引导将中心区外围、商业办公用房去化周期长等区域规划为商业办公用途且尚未出让的用地调整为建设人才住房、保障性租赁住房等公共住房用地建议继续贯彻落实去库存管理的有关规定，推行将商业办公用房去化周期与规划调整、项目审批相挂钩的管控方式同时，加强对规划布局合理的商业办公用地实施时序的管理，土地供应时序应与片区发展、市场需求、周边基础设施配套等相衔接

4.4落实责任，强化各行政部门协同监管机制政府相关部门建立商业办公项目台账，结合项目区位、建设工程设计方案等因素，筛选出潜在“商改住”的项目清单作为重点监测和巡查对象，研究制定规范性文件进一步明确政府和开发商在项目审批及后续监管各环节的职责，优化全流程协同监管的机制明确开发商在立项、规划报建、建筑施工、竣工验收、项目销售、后续管理等环节的具体职责和工作要求，如发现有新增“商改住”项目，责令限期整改明确相关部门在设计方案审批、施工建设、竣工验收、销售管理、装修、后续监管等各主要环节的管理要求,建立协同监督机制，细化各部门在预防和处置“商改住”问题中的职责分工，加大监管力度，加强日常巡查和执法力度，加大处罚力度，坚决杜绝新增“商改住”房屋

5、结论“商改住”现象扰乱我国商业办公用房市场秩序，影响房地产市场公平，给商业发展、行政管理、安全、社会和谐稳定带来了负面冲击，应予以整治各级政府应依照国家相关法律法规，建立健全管理机制，加强执法监督检查，整顿市场秩序，做好已售存量用房的安全管理，强化未售存量用房和未出让商业用地的全流程管理和监督，严厉打击各种违法违规行为，对“商改住”现象实施全面整治与严格监管参考文献

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