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山阳县小河口镇供销社移民（脱贫）搬迁安置点项目可行性研究报告二一七年十月山阳县建筑设计室起到了重要的支撑作用随着房地产业的快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了普通居民的购买能力和支付能力，且呈现出愈演愈烈之势，给整个社会的和谐稳定带来了隐患“衣、食、住、行”是人类的基本生存需要，而“住”是其中最基本和重要的一个，只要住的问题解决了，人们才会有安全感、稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础
三、区域背景山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目位于陕西省商洛市山阳县小河口镇供销社小河口镇位于山阳县城东南43公里处，在山阳县东南部，小河口镇属长江流域汉江水系，全镇辖11个行政村，4535万户18176人东与漫川相接；南与漫川镇相邻；西与莲花接壤；北与长沟高坝毗邻镇域面积136平方公里，耕地984公顷山地约占总面积的80%,河谷、平地占20%海拔300—2000米，常年平均气温12—18℃主要河流分为两岔河、靳家河两大河流，全镇80%的村民居住在两河流域两岸镇域年平均气温
15.3度，降雨量为775毫米，属亚热带季风气候，四季分明，农作物一年两熟山地约占总面积的80%,河谷、平地占20%海拔300—2000米，常年平均气温12—18℃o第二节项目建设的必要性
一、项目建设是社会和谐发展的需要实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往目前，我国改革发展正处在一个关键时期改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势据调查，现在20%的富裕家庭占有社会总金融资产的55%,而20%的最低收入家庭只占有
1.5%,两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾
二、项目建设是人民安居乐业的需要安居乐业，是古老的成语，不灭的真理作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措以人为本科学发展是是中国共产党十六届三种全会决定提出的新的要求以人为本，首先保证的人的生存和发展的基本需求,住房作为人“衣食住行”中的重要内容，自古至今一直是人民群众要解决的首要问题“安居乐业”是中国人的梦想，“安居乐业”这一古代传统思想表达具有稳定的住房才能取得人的全面发展，进而才能为国家贡献更多的力量的精神项目建设将推动区域环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使居民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使居民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高，更重要的是此区域的改造将会整体提升项目区土地价值
三、项目建设是城镇化发展的需要从一个城镇的宏观上讲，首先表现在土地作为宝贵的资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，农村的发展应该充分体现“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展随着城镇化进程的不断发展，城镇居民对生产、生活行为空间的数量需求与日俱增，同时对其活动空间的质量需求也日益提高有人说房地产市场空间很大，还要涨20年因为中国有不断扩张的真实需求一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过
1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长值得关注的是随着城镇化进程加快，项目建设将为当地居民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此项目建设是城镇化发展的必然结果项目建设能够带动项目区及周边地区地产、商业等相关产业发展，在为小河口镇人民提供舒适、优美的住宅条件的同时，更有利于发展山阳县经济，加快城镇化速度第三章市场环境分析第一节市场宏观形势分析
一、经济环境
1、经济周期进入调整期从我国历年GDP增长率的结果（图3-1）及其比较来看，我国经济发展的周期是存在的，大体上在10年左右自1978年以来我国大致经历了1978-1990和1991-2002两个周期但自2008年以来，由于经济危机的影响，我国经济增长呈逐渐回落态势，惯性下滑趋势非常明显2009年政府加大对于经济的宏观调控，我国经济在政府宏观调控下开始反弹由于目前国际经济受金融危机、欧洲主权债务危机、美国债券信用评级下降等影响仍很不明朗，并且日益复杂，因此，受国际经济影响，中国经济将处于波动状态，估计这种态势将至少持续35年时间〜图3-11978-2010年我国GDP增长率（％）同时，由于国家宏观政策的调整，政府投资将更加注重民生工程,因此今后几年中国经济增长率大概在8%左右，部分企业重拾信心,GDP增速较快，大体呈W型波动状态
2、国房景气指数趋于平缓通过观察，我们可以看到全国的房地产景气指数（图3-2）在1998年之后开始趋于平缓，且整个曲线的走向与我国宏观经济的走向基本符合受2008年全球性经济危机的影响但由于进行了有效地宏观调控，2009年上半年我国一些城市的房地产市场已在逐渐繁荣，开始走向泡沫当前，政府针对房价上涨过快进行了价格干预，2012年两会期间，温总理明确表示，房地产价格调控政策不变，根据2011年房地产市场情况可以看出，2012年房地产企业受资金链紧张的影响，一线城市房价仍将保持下跌，而且幅度会更大；
二、三线城市房地产价格受政策影响相对较小，价格基本上处于比较稳定的状态，短期内不会大起大落房景气指教演孜势图3-2国房景气指数
3、2012年房地产市场走势预测由于受到国家房地产政策的调整，房屋成交量下降，同时，银行贷款利率上升，股市下跌，一部分房地产企业出现了融资难的问题,但是由于中央政府制定了长期的保障性住房开发政策和建设计划，政府对保障性住房开发提出了一系列的鼓励政策，支持民营资本向保障性住房开发渗透因此，房地产开发投资仍将保持一个稳定的增长速度，但将低于历史高位
20.9%的增长幅度由于目前房价调控政策的日渐明朗，而且当前大量购房者处于持币观望状态，因此市场需求旺盛，购房者对住房保值增值的预期看好,2012年一线房地产市场价格会有所下降，二三线城市房地产市场价格趋于稳定，个别新增供应不足的城市房价可能会出现小幅度增长
二、政策环境2008年年底国务院出台了扩大内需、促进经济平稳较快增长的“新三政策”，2011年的房价调控政策，对房地产市场产生积极的影响，政策要求坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展具体如下
1、加大保障性住房建设力度保障性住房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求2005年5月17日，建设部、发改委等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，文件明确要求切实调整住房供应结构重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；规范发展经济适用住房进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要严格执行经济适用住房管理的各项政策
2、进一步鼓励普通商品住房消费对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税
3、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，并按照法定程序取消城市房地产税
三、社会环境研究表明，城镇化的发展与经济水平间存在正相关关系经济的快速发展必然带来城镇化进程的加快，越来越多的人口向城镇与城市集中，需要住房以及相应的市政配套设施，这为房地产行业的快速发展带来机遇，并直接导致房地产投资的增加国外实践和研究表明，一般城市化水平达到50%后，其发展速度将变缓，预计我国城市化水平达到50%时将在2020年左右，由此看来，近年我国房地产业仍有巨大的发展空间随着社会、经济、文化的不断发展，人们的消费理念也在不断的变化，人们对生活的质量、品位都有很高的要求，尤其对居住的要求更为突出，因此需要开发出高质量的住宅满足消费者不断增长的住房需求第二节住房需求分析住房需求主要来自下面三类情况从没有住房到拥有住房、从拥有住房到拥有更好的住房、从拥有更好的住房到把住房作为投资对象随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快农村的年轻人不愿意住在高山上，这使年轻人成为购房的主力军；但同时，由于他们刚参加工作收入有限，面对城市的商品房价只能是望楼兴叹，进而产生了对限价房及廉租房的巨大需求面对城市商品房的高价，许多人宁愿选择住在农村城镇里，享受城市不能做到的生活，这里没有雾霾，没有污染，空气清新，适宜养生居住，更多的城市人都有在乡下购房的欲望，据预测，未来十年，中国最大的危机是健康危机，所以农村廉价限价房成为很多人的选择他们在城市生活多年后，对于提升自己的生活质量和健康指数有迫切心情，在农村集镇买房也就成为组建新家庭的必要选择特别是近年来，随着住房的市场化程度提高，住房价格的攀升和社会各阶层收入差距的加大，国家加大了对房地产市场的宏观调控,提出了加强住房保障，建立以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租房、公租房为保障、高档房为补充的住房供应体系，并明确了普通商品房用地和90平方米以下户型的比例应当说，经过多次调整后的住房供应体系目标更加贴近实际，更加符合我国当前两头小、中间大的橄榄型经济状况但是，由于缺少有效的规划、控制和监督，住房供应市场的现状并不如人意特别是中小户型普通商品房的供应量偏少，户型偏大致使单套住房平均价格居高不小，加之地方政策住房保障工作存在不平衡、不到位的情况，影响了低收入群体的住房条件的改善，社会反响比较强烈当前，虽然在房地产市场上的调控力度不断加强，但全国总体房价仍然居高不下，致使群众对高不可攀的房价无法接受，全国总体的限价房、廉租房开工建设仍然滞后，“住有所居”的目标难以实现为了促进小河口镇的更好更快发展，此时建设限价房、安置房是势在必行，供不应求，十分必要的第四章项目建设的条件第一节项目建设地址山阳县小河口镇供销社移民安置工程位于小河口镇区，小河西侧,东临小河、北靠胡家街南，规划区现状为原供销社，地势平坦，南北向视野开阔，小河从东侧流过，区域内森林覆盖率高，拥有得天独厚地自然景观和绿化资源本次规划设计范围南北长约141-201米，东西宽约49-124米，总用地面积
3.75亩第二节项目建设条件
一、区位交通项目区地理位置优越，交通便捷，便于施工基地中部有色小路穿过，交通相对便利，是唯一通向县城的道路基地内部道路尚未成型，移民项目未来将根据规划形成完整的道路系统
二、气候条件山阳属北亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候气候温和，四季分明，“东无严寒，夏无酷暑，春季温暖多风，秋季潮湿多雨”平均气温
13.1℃,年均日照时数2134小时，年均降雨量709毫米无霜期207天夏季较炎热，冬季部分地区气温较低受秦岭的影响气候既有南方的温暖，又兼北方的寒冷
三、电力通讯条件移民项目10kv供电电源来自小河口镇35kv变电站移民项目内第一章总论0第一节项目概况0第二节编制依据及研究内容1第三节可行性研究结论3第二章项目建设的背景及必要性4第一节项目建设背景4第二节项目建设的必要性5第三章市场环境分析8第一节市场宏观形势分析8第二节住房需求分析12第四章项目建设的条件14第一节项目建设地址14第二节项目建设条件14第五章项目建设思路18第一节工程概况18第二节建设内容18第三节项目建设理念18第四节项目设计原则及依据19第五节建设目标及功能定位20第六节总平面布置21第七节建设指标参数23第六章项目设计方案24第一节主体建筑设计22设置两处10kv/
0.4变压器，其余可根据具体情况附设于楼幢户内或采用装配式变电箱的形式结合绿化独立设置单台变压器容量为1600kva及以下10kv电力线路沿区内主要道路布置，原则上采用地埋电缆沟的敷设方式，并形成环路，供电低压电缆全部地埋，采用穿硬质塑料管的方式第五章项目建设思路第一节工程概况根据小河口镇本地状况及其周边地区市场的调查现状分析及需求量预测，本项目总占地
3.75亩，总建筑面积31155平方米该项目地块共建设六层建筑7栋，属陕南移民搬迁安置用房，共建设安置房552套，建筑占地面积
5192.5平方米项目规划用地地形平整，基地所处位置地势由内向外呈坡地地势,高差2米左右所处地理位置交通便利项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势项目规划布局遵循以人为本、追求自然，最大限度地提升环境品质第二节建设内容主要建设移民安置房81套户31155平方米，硬化道路4条4080平方米，架设安置房专用变压器1台，新建集休闲、健身、文化娱乐为一体的广场1处1200平方米，配套建成供水、排污管道、绿化、亮化等其他功能设施楼体与道路之间设计有内部生态绿化带整个小区的绿化率为30%,可以形成园林式的小区环境第三节项目建设理念项目开发针对本项目地块现状及周边环境的分析，特别是以促进小河口镇集镇的提档升级，美化小河口镇整体形象
一、合理性根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求
二、统一性项目规划设计与小河口镇整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统
三、人性化规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境第四节项目设计原则及依据
一、项目设计原则本项目设计主旨在切合实际、适度超前、创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型居住小区，将社会效益、经济效益、环境效益充分结合起来设计中以生态环境优先为原则，充分体现对人的关怀，坚持以人为本，大处着眼，整体设计在设计的同时，辅以景观设计，最大限度的体现居住小区本身的底蕴，设计中尽量保留居住小区原有的积极元素，加上合谐亲切的人工造景，使居民乐居其中本项目设计遵循小河口镇集镇建设规划对建设土地利用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则
1、协调性原则建筑风貌不得破坏小河口镇的整体形象，要符合城市综合功能特征，做到协调一致，体现生态绿色、宜居休闲的文化特色
2、生态性原则通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境
3、经济性原则充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大
二、项目设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》；
3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；
4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
5、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
6、《城市道路交通规划设计规范》GB50220-95；
7、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
8、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
9、《城市居住区规则设计规范》GB50180-93（2002年版）；
10、《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》GB50067-97；
11、《住宅设计规范》GB50096-2011；
12、国家及地方有关的设计规范和规定第五节建设目标及功能定位
一、项目建设目标
1、公共服务设施创造一个布局合理，层次丰富、内容多样，体现集镇特点的门户空间具体表现为满足规划地段多方面的功能需求，合理布局对外交通、文娱项目；丰富的项目设置与丰富的空间处理相结合
2、居住部分创造一个方便、舒适，具有良好生态环境的高品质的居住空间具体表现为功能结构合理；交通联系便捷；公建配套齐全；空间景观组织良好，具有“认同感”和“归属感”的现代家园，使居民在新的高品质环境里生活更加舒适
二、项目功能定位通过各类公共服务设施及绿化、广场的开发建设，力求创造一个环境优美，文化生活丰富，公共设施健全的新型居住小区项目区以居住为主根据规划地段在小河口镇的位置和用地现状，考虑集镇建设的未来规划，将规划地段作如下功能定位
1、居住功能
2、文化功能
3、生态功能第六节总平面布置
一、本方案通过分析地块与集镇的关系，保持用地的开放性及其原有的特性，充分利用地形，建筑布局既保障日照时间，又争取住宅的良好朝向与景观设计整体而富有变化，保证开发的灵活性；同时结合周围环境，融入城市发展所形成的人文景观
二、小区主入口位于基地7#楼西与黄漫路相接同时在小区的主入口北部1#楼西处设置了小区的次入口规划布局以地块形状为参考，整个小区由东向西成梯形
三、根据不同的建筑需求，利用道路和景观区分内外不同的层次关系，强调居住小区内部互不干扰，保证了幽静舒适的居住氛围
四、整个小区的设计体现了以21世纪的社会、经济、文化、环境和技术为基点的“人为本”、“人性化”的人居环境
五、根据本项目的特点和要求，各栋楼之间相互联系，紧凑整齐感浑然天成，创造出了极具特色的现代化自然景观小区，将建设人与自然的和谐小区理念进一步升华第七节建设指标参数表51项目建设指标参数表・项目单位数值
1、规划用地面积
218666.6m
2、建筑占地面积
25192.5ID
3、总建筑面积31155m
24、容积率
1.
675、建筑密度
0.278%
6、绿地率30%%
9、居住户数户
55210、居住人数人
171211、平均层数层
612、投资估算万元
4920.17第六章项目设计方案第一节主体建筑设计
一、设计依据规范本工程结构设计采用的主要标准及法规
1、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；
2、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50007-2002；
3、《建筑结构荷载规范》GB50009-20012006年版；
4、《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
5、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
6、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
7、《湿陷性黄土地区建筑规范》GB50025-2004；
8、《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002；
9、《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010；
10、《砌体结构设计规范》GB50003-20012002局部修订版；
11、《地下工程防水技术规范》GB50108-2001；
12、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008o
二、建筑造型本项目安置房采用六层设计，由于生活水平的提高，人们对于生活品质的要求也越来越高，反应到住宅平面户型设计中，我们主要作了如下的改善强调住宅平面的紧凑性，实用性，尽最大努力做到物有所值；更加强调住宅平面的功能分区，将动静分开；更加强调住宅平面的多元性，尽量满足各种住户的需求；每户都有生活阳台以保证生活功能上的需要；设计中更强调住宅内空间的趣味性，以满足人们不断提升的精神上的需求；更加强调住宅平面的日照、采光、通风，以及室内外空间和景观的相互融合
三、设计参数本工程建筑抗震设防分类:住宅为丙类;结构安全等级为D级;地基基础设计等级为乙级，结构设计使用年限为50年本工程抗震设计的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为
0.10g,该建筑设计地震分组为第三组
四、结构型式结构形式住宅楼为黄混结构
五、设计荷载
1、活荷载
2.0KN/m2客厅
2.0KN/m2卧室
3.5KN/m2消防楼梯厨房、卫生间
2.0KN/m2屋顶
3.0KN/m2阳台
2.5KN/m
22、风荷载1基本风压
0.35KN/II12;风压高度变化系数取B类基本雪压So=
0.35kN/m2
六、使用材料
1、碎侧墙壁采用C35抗渗硅，抗渗等级S6,其余碎采用C25C35〜
2、钢材采用HPB235,HPB335,HPB400级钢筋
3、墙体填充墙采用非承重空心律o
七、消防本工程主体结构均为现浇，砌体采用非承重空心砖，均符合消防要求第二节公用辅助工程设计
一、道路工程为适应汽车交通的发展，静态交通也是规划的重点，小区内共设置了两个出入口，小区主入口位于基地7#楼与黄漫路相接同时在小区的主入口北部1#楼处设置了小区的次入口
1、道路系统地块内部道路由小区级道路、入户道路组成，小区主干道宽12米，入户道路宽
2.5米整个道路系统流畅合理，是小区的交通灵魂第二节公用辅助工程设计24第七章项目节能31第一节用能标准和节能规范31第二节建筑节能措施32第三节资源节约措施33第八章环境影响与保护35第一节环境保护目标35第二节环境影响预测36第三节环境保护措施37第四节项目环境评价38第九章劳动安全与消防40第一节消防设计40第二节劳动安全43第十章项目组织管理与实施计划44第一节项目管理44第二节项目实施进度安排48第十一章工程招投标50第一节招标原则50第二节招标范围50第三节招投标程序51第十二章投资估算与融资方案54第十三章财务分析56第十四章社会效益分析60第一节社会效益60第二节项目与所在地互适性分析60第三节项目的延展性分析62所在
二、给排水工程
1、设计依据1《建筑给排水设计规范》GB50015-2003建009版;2《室外给水设计规范》GB50013-2006；3《室外排水设计规范》GB50014-2006；4《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952005版；5《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；6《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-20012005版；7建筑专业提供房型及总平面图；8建设单位提供有关市政资料
2、设计范围本工程设计范围包括给排水及消防工程设计
3、生活给水
10.
3.1生活用水量计算
1.居民生活用水量总居住户552户，居住人1172人,户均人口
3.2人/户按照250L/人E计算，最高日用水量为
88.7m3/d；取小时变化系数Kh=
2.5,最大小时用水量为
9.2m3/ho
2.未预见水量按总水量的20%考虑
17.5濯/丸
4.共计上述水量，小区生活给水总量为
115.4m3/do
10.
3.2给水系统概述
1.水源拟采用从自备井，在楼顶设置高位水箱含净化设施，给移民项目居民供水移民项目围绕主次干道形成水环网，以保证供水安全和经济要求，然后由枝状管道至每个住宅单元
2.生活排水1本项目室内采用污、废水分流，底层单独排出，室外污、废合流污水经化粪池处理后，排到集镇污水管小区总排水量按生活给水的85%考虑，约为981n3/d化粪池位置满足规范要求
3.雨水1室外雨污分流雨水量按以下暴雨强度公式计算q=
1008.81+
1.475log10p/t+
14.
720.704升/秒公顷・P暴雨重现期T降雨历时雨水流量Q二巾,F•q其中设计参数P为设计重现期，一般取1年2规划区内根据地块分片，雨水按就近原则，经雨水管收集后最终排入集镇排污管道雨水管管径按汇水面积、汇水量确定
4.消防给水1消防水量室外消火栓系统30L/S室内消火栓系统20L/S自动喷水灭火系统30L/S2消防系统
①室外安装消火栓室内消防系统采用临时高压制，消防出水管道在小区内成环
②小区高层内设消火栓系统，每层设消火栓箱在屋顶设置10m3消防专用水箱，供小区初期lOmin火灾消防水量
③各建筑物按规范要求配备灭火器
四、电力电信工程
1、设计依据1电气专业有关规范及规定；2《城市电力规划规范》GB50293-1999；3《民用建筑电气设计规范》JGJ T16-2008o
2、供电方式安装1台500kw变压器
3、弱电系统1电信、数据系统规模预测本工程住宅共有552户，按1线/户计；公建按50n2一门外线计，其他未预见量按10%计，则小区内总电话线为279对电信规划通信电光缆从小区主入口引入进小区户外分接箱，分配至各单体一层，本工程每栋楼均设一电信交接间约6平方米，通信电光缆的接入方式由电信部门专项设计确定2有线电视系统有线电视电缆从黄漫路引入进小区广电机房约15平方米，系统采用分配分支分配系统，用户电平为64±4dB3综合安全防范系统综合安全防范系统由闭路电视监控系统、防盗报警系统、门禁控制和电子巡更系统组成，控制室设在2号楼首层消防控制室约
54.5平方米，对整个小区实施24小时监控4火灾自动报警及消防联动控制系统小区消防控制室设接原有消防控制室在设备机房等场所设感烟探测器；对整个小区的消防设备实施联动控制
4、亮化绿化设计亮化工程分为街景亮化与小区园林亮化两部分小区的亮化在道路的两侧布置太阳能灯照明，园区内栽植绿化树，形成恬静、祥和的田园风采第七章项目节能能源是制约我国经济社会发展的重要因素解决能源问题的根本路径是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗,提高能源利用率，缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实行可持续发展，严格按照科学发展观的要求，采取合理措施，节约能源我国建筑用能的范围，即建筑使用能耗，其中包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器等方面的能耗执行国家现行的节约能源的政策、规定，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益第一节用能标准和节能规范
一、节能标准节能设计依据以下标准
1、《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议于1997年11月1日通过）;
2、《民用建筑节能设计标准》；
3、《民用建筑节能管理规定》（建设部令第76号）；
4、《中华人民共和国建筑法》（中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议于1997年11月1日通过）；
5、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
6、《陕西省建筑节能条例》（2006年9月28日经陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过，2007年1月1日起施行；
7、其他有关法律、行政法规
二、节能规范
1、《民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分》JG926-95；
2、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；
3、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
4、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002；
5、《建筑节能工程施工质量验收规范》第二节建筑节能措施
一、建筑施工节能措施
1、做好节能材料及设备的准备1建筑节能使用的材料设备，必须符合设计要求及国家有关标准的规范2材料和设备进场，应对材料和设备的品种、规格、包装、外观和尺寸等进行检查和验收，并经监理确认，形成验收记录3对材料和设备的质量证明文件进行核查进入施工现场的节能材料和设备均应具有出厂合格证，中文说明书及相关的检测报告请监理确认后，纳入工程技术资料档案4本工程采用外墙外保温材料，屋面保温材料及门窗节能工程材料应按规范要求，施工之前抽样复验，复验应为见证取样送检，合格后方可采用
2、承担建筑节能施工的分包单位，应具备相应的资质施工现场应建立相应的质量管理体系，施工质量控制和检验制度，明确节能施工的技术标准
3、编制节能工程施工方案，经审查批准后方可符诸施工
4、采用样板间、样板墙领路的方针
5、节能工程的施工外墙外保温.板采用模板内置的方法是主体结构施工的一部分，与主体结构同步施工外墙、外门窗的节能施工是外部装修的一部，随外部装修同步进行，其架子工程，成品保护,安全技术措施
二、建筑节能措施
1、建筑专业对外维护结构做保温设计，窗户采用塑钢窗，单框中空玻璃，门窗气密性按规定的n级水平控制，将外门窗面积控制在规定的限值内，以确保合理的窗墙比，尽量减少耗能，屋顶及外墙等外维护结构传热系数均按节能标准限值控制o通过建筑专业对外维护结构做保温设计，从而大大降低采暖及空调耗热（冷）量
2、采用符合国家要求的环保设备及材料所有运转设备均做减振和消声
4、采用符合国家要求的节能设备及材料，以利于节能第三节资源节约措施
一、电资源节约措施小区电气部分采用如下节能措施
1、亮化工程采用太阳能灯
2、照明采用节能型荧光灯，照度、功率密度严格执行《建筑照明设计标准》GB50034-
20043、住宅公共照明采用电子节能开关
二、水资源节约措施
1、住宅部分各户用水均单独计量水表设置在户外水表井内，公共建筑部分单独设水表计量水量
2、卫生间洁具均采用节水型
三、年耗能量参考折标系数年耗能量年需要实物能源种类计量单位3600kj/Kw•h量（吨标准煤）
0.123kg/Kw•h电能kW•h24872030593kg
30.6年能源消耗总量（吨标准煤）
30.6耗能耗能工质年需要实物参考折标系数年耗能量计量单位量种类量
0.2429kg/t（吨标准煤）水t
3237040.
242978.6耗能总量（吨标准煤）
78.6项目年耗能总量（吨标准煤）
109.2第八章环境影响与保护第一节环境保护目标山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的开发建设以保护环境为首要条件，其内容和目标包括
一、环境空气保护项目所在区域内空气环境质量，使其达到GB3095-1996修改版二级标准
二、地表水使其达到GB12941-91《景观娱乐用水水质标准》中B类水质标准
三、地下水使其达到GB/T14848-93HI类标准
四、污水排放达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》GB18918-2002二级B类
五、噪声使其达到GB3096-93的2类标准；保护规划区域边界外200米内的区域，使其环境噪声达到GB3096-93的二级标准
六、生态环境保证区域内水、土地和生态资源不出现理化性恶化，生物多样性和生物量不减少，水土流失不加重，人工景观与自然景观相协调
七、社会环境使当地居民人居环境得到改善第二节环境影响预测根据山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目开发的客观实际,可以预测该项目开发对环境产生的影响，具体如下
一、水环境施工期间，施工人员排放的生活污水会污染周围水环境施工中机械车辆的冲洗废水、机修废水、混凝土拌、废水及开挖中的土壤渗水在排放过程中会影响施工区周围的水环境
二、声环境施工区临近居住区，施工过程中机械车辆运行、混凝土拌和、土石方开挖等都会产生较大噪声，影响施工人员及周围的居民
三、环境空气施工车辆在行驶过程中会产生大量粉尘，同时因该工程有大量的土石方开挖，开挖过程及运输过程也会产生大量粉尘，项目区冬春多风，因此开挖面和堆放的土石方也会产生大量粉尘，污染空气该工程为机械化施工，大量机械设备、车辆排放的尾气会造成施工区空气质量下降
四、固体废弃物施工人员产生的生活垃圾和施工中产生的生产垃圾若随意堆放,会污染周围环境因施工区紧临政府，其垃圾处理可列入集镇垃圾处理中，影响将不会很大大量的生产弃殖随意堆放会造成水土流失
五、人群健康第四节小结62第十五章风险分析63第一节风险因素分析63第二节风险的控制64第十六章结论与建议66第一节结论66第二节建议67施工区都在配套设施较全的集镇区域，因此饮用水采用集镇自来水，饮用水水质可以保证施工期施工人员居住密集，生活卫生条件相对较差，很容易因饮食不卫生而造成疾病流行工程所处地区水面较多，蚊蝇滋生较快，同时老鼠也会增多，若不采取灭杀措施，容易造成虫媒传染病流行施工人员居住集中，容易造成传染病流行，因此要做好施工人员的体检
六、生态环境施工期间对林地、草地、土壤等产生破坏，工程弃土产生水土流失，将对区域生态环境产生影响
七、占地影响施工过程中将有大量土地被永久或临时占压，工程占地将对占压区内居民的生产生活产生一定的不利影响第三节环境保护措施
一、水污染控制措施生产废水主要有混凝土拌合废水，该废水的污染因素是悬浮物,建议采用沉淀池沉淀处理的方法进行处理；机修、洗车废水，污染因素是石油类和悬浮物，建议采用沉淀池沉淀后再用油水分离器除油
二、大气污染控制道路及开挖面的粉尘通过洒水车洒水来控制，运输途中，可在车辆上覆盖遮盖物或洒水以防止粉尘飘散对机械车辆要提倡使用洁净燃料，加强维修保养，减少尾气污染
三、噪声污染控制设备选型尽量选用低噪音设备，加强机械设备的维修保养；施工布置时合理安排混凝土拌合机等噪声较大的设备，使之尽量避开居民点和生活区，必要时设置隔音墙，同时尽量避免晚上施工合理安排运输时间，减少鸣笛，做好道路保养及车辆维护工作,减少交通噪声对在高噪声环境中工作的人员做好劳动保护工作
四、固体废弃物处理对生活、生产垃圾，对能回收利用的，分检后送往回收站回收利用，其余的垃圾，运往垃圾场掩埋处理
五、人群健康保护做好施工人员进场体检工作注意施工人员的饮食卫生，特别在夏秋季节，要做好肠道传染病的防治工作，加强对食堂的消毒及食品保鲜工作施工区要做到定期灭蚊蝇、灭鼠，施工人员夏秋季应挂蚊帐、不露宿，减少蚊虫叮咬，服用抗疟药物，一旦发现疫情立即通知防疫部门进行处理第四节项目环境评价山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的建成使该地区绿地大幅增加，生态环境、地表水与地下水水质得到改善，同时带动周边其他相关产业迅速发展，投资环境将大为改观因此，它的建成对于地区经济具有积极的推动作用项目建成后对该地区的自然环境、经济环境、社会环境都会产生明显的有利影响，对生态环境呈现正效应,工程的实施制约因素较小第九章劳动安全与消防第一节消防设计
一、消防设计依据
1、《民用建筑设计防火规范》；
2、《高层民用建筑设计防火规范》；
3、《建筑设计防火规定》GB50016-2006；
4、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
二、工程概述山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目位于陕西省商洛市山阳县小河口镇供销社基地所处位置地势由外向内呈坡地地势，高差2米左右所处地理位置交通便利基地占地面积约为28亩规划总建筑面积约为31155平方米其中住宅建筑面积约为
5192.5平方米，居住户数约552户，居住人数达1712人建筑分类该项目地块共建设8栋6层住宅楼耐火等级耐火等级均为二级
三、总平面总图布置的道路系统符合消防要求，各建筑单体平面布置均满足疏散要求小区设置环形消防车道，消防车可进入庭院且留出足够的登高场地同时在小区内建筑单体底部会相应设置水泵接合器，消火栓
四、建筑防火
1、楼体间防火表9-1建筑之间的防火间距m耐火等级
一、二级三级四级
一、二级
6.
07.
09.0三级
7.
08.
010.0四级
9.
010.
012.01两座建筑物相邻较高一面外墙为防火墙或高出相邻较低一座
一、二级耐火等级建筑物的屋面15m范围内的外墙为防火墙且不开设门窗洞口时，其防火间距可不限；2相邻的两座建筑物，当较低一座的耐火等级不低于二级、屋顶不设置天窗、屋顶承重构件及屋面板的耐火极限不低于l.OOh,且相邻的较低一面外墙为防火墙时，其防火间距不应小于
3.5m；3相邻的两座建筑物，当较低一座的耐火等级不低于二级，相邻较高一面外墙的开口部位设置甲级防火门窗，或设置符合现行国家标准《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084规定的防火分隔水幕防火卷帘时，其防火间距不应小于
3.5m；4相邻两座建筑物，当相邻外墙为不燃烧体且无外露的燃烧体屋檐，每面外墙上未设置防火保护措施的门窗洞口不正对开设，且面积之和小于等于该外墙面积的5%时，其防火间距可按本表规定减少25%；5防火间距应按相邻建筑物外墙的最近距离计算，当外墙有凸出的燃烧构件时，应从其凸出部分外缘算起
2、建筑内防火表9-2建筑的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积防火分区的最大允最多允许层数备注耐火等级许建筑面积m2三级层2-62880四级1_2层14401建筑内设置自动灭火系统时，该防火分区的最大允许建筑面积可按本表的规定增加
1.0倍局部设置时，增加面积可按该局部面积的
1.0倍计算2当住宅建筑构件的耐火极限和燃烧性能符合现行国家标准《住宅建筑规范》GB50368的规定时，其最多允许层数执行该标准的规定3地下、半地下建筑室的耐火等级应为一级4防火分区之间应采用防火墙分隔当采用防火墙确有困难时，可采用防火卷帘等防火分隔设施分隔
3、楼梯疏散1安全出口、房间疏散门的净宽度不应小于
0.9m,疏散走道和疏散楼梯的净宽度不应小于
1.Imo2楼梯间的首层应设置直通室外的安全出口或在首层采用扩大封闭楼梯间
4、建筑结构1本项目工程建筑防火等级为二级2本项目工程建筑主要承重构件的材料、最小截面尺寸级混凝土保护层厚度的耐火极限均满足现行规范要求
五、消防给水
1、消防水量室外消火栓系统30L/S室内消火栓系统40L/S自动喷水灭火系统30L/S
2、消防系统1室外消火栓采用顺化东路市政消火栓及相邻小区内室外消火栓室内消防系统采用临时高压制，消防出水管道在小区内成环2小区楼层内设消火栓系统，每层设消火栓箱在屋顶设置18相消防专用水箱，供小区初期lOmin火灾消防水量3公共建筑设喷淋、消火栓给水系统喷淋泵由湿式报警阀的压力开关启动4各建筑物按规范要求配备灭火器第二节劳动安全
一、劳动安全主要依据
1、《中华人民共和国劳动法》，中华人民共和国主席令第28号,
1994.7；
2、《中华人民共和国安全生产法》，中华人民共和国主席令第70号，
2002.6；
3、《中华人民共和国建筑法》，中华人民共和国主席令第91号,
1997.11；
4、《建设工程安全生产管理条例》，中华人民共和国国务院令第393号，
2003.11；
5、《国务院办公厅关于加强安全工作的紧急通知》，国办发明电
[2004]7号;
6、《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80-91）；
7、《建筑机械使用安全技术规程》（JGJ33-2001）；
8、《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-88）
二、劳动安全的原则在本项目建设中要坚持“安全第
一、预防为主”的方针，凡危险性大、职业危害严重及重点建设项目，都必须进行安全可行性论证和劳动安全评价，确保安全工程与其主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用；安全设施必须符合有关规程、规范和标准的要求
三、安全隐患分析本项目施工主要有建筑安装工程、道路工程、绿化工程等本项目实施过程中需采用大型建筑机械，机械的使用过程也易存在安全隐患，尤其是吊装设备操作时易产生安全问题另外，建设过程中临时用电安全也要高度重视
四、劳动保障和安全措施
1、各个建筑工地的施工人员必须戴安全帽，穿安全鞋，高空作业必须有安全带和安全网定期检杳垂直运输设备搭设的稳定性和安全性装置
2、电气设备的安装人员和机械设备的操作人员必须有相应的资格证书和从业经验，严格按照电气设备和机械的操作流程进行操作
3、考虑不同季节施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风工作；在冬季施工应作好防风、防火、防滑、防煤气中毒工作
4、严格按照国家有关规定，不得随意延长工人劳动时间
5、定期对全体员工进行安全知识培训，提高全体员工的安全防范意识，把安全责任与员工的工资、奖金、福利挂钩，确保员工的安全第十章项目组织管理与实施计划第一节项目管理该项目的建设实施，涉及面广、问题繁多，在项目建设过程中,必须要结合建设条件，发挥建设单位和协作单位各自的优势，加强工程管理，科学合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度，争取早开工，早完成，早见效益
一、质量管理项目批准后，承建单位应严格按照国家对工程项目建设管理的有关规定和程序，开展施工建设对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度同时，根据工程特点，项目应从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化要实行工程监理制项目建设过程中，招投标选定有资格的监理单位，对项目建设进行监理,抓好工程进度，提高工程质量，降低成本把住材料、设备选用关和开箱检验关，要将主要材料、设备的产地、品牌、性能列成表格，纳入合同，对有疑问的材料还要做理化、力学试验,用科学的方法处理，严把工程质量关项目在建设过程中，工程建设领导小组要结合建设条件及项目资金情况,充分发挥施工单位和监理单位的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益第一章总论第一节项目概况一项目名称山阳县小河口镇供销社移民（脱贫）搬迁安置点建设项目
二、项目建设单位项目建设单位为山阳县小河口镇人民政府
三、项目建设地点山阳县小河口镇供销社移民（脱贫）搬迁安置工程位于小河口镇区，小河西侧，东临小河、北靠胡家街南，规划区现状为原供销社,地势平坦，南北向视野开阔，小河从东侧流过，区域内森林覆盖率高，拥有得天独厚地自然景观和绿化资源本次规划设计范围南北长约141-201米,东西宽约49T24米，总用地面积
3.75亩
四、项目建设内容和规模根据山阳县小河口镇供销社实地状况及其周边地区市场的调查现状分析及需求量预测，本项目总占地
3.75亩，总建筑面积31155平方米，建筑占地面积
5192.5平方米该项目地块共建设六层建筑7栋，共552套31155平方米；
五、项目建设期限根据山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目主体工程建设及一是实行工程质量终身负责制对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位和领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度二是项目建设由要求专业的施工队和技术人员严格按照国家标准进行施工，施工人员需获得必要的国家职业资格证书三是应将项目的情况建立档案，做到统一组织、统一规划设计、统一技术标准等四是严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受发改、建设（房管）、财政、审计等部门和社会舆论的监督，项目建成后，按照有关规定进行严格的竣工验收
二、进度管理针对工程特点要求承包商合理安排建设进度，根据工程前后逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，可采取流水施工，多工种要交叉作业，立体交叉施工，以确保工程有序进行
三、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成
四、资金管理该项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占
五、现场管理工程建设期间，将会有多支队伍共同施工，形成联合作战的格局要确保施工现场有条不紊、文明施工要以系统、合理、可行原则,加强现场管理，组织科学文明施工根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况结合施工现场周边为城市繁华地区，人员拥挤、复杂的情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制第二节项目实施进度安排
一、建设工期按照国家和省、市的有关政策和规划要求，结合项目的建设条件和资金筹措情况，本项目建设总工期为12个月，即2017年11月至2018年11月
二、项目实施进度安排在统一规划、统一要求的基础上，经周密安排，各项准备、施工工作可交替进行
1、前期审批阶段2017年10月20日-2017年1月1日1项目建议书编制及报批；2规划及方案设计、选址；3可研报告编制及报批、完成立项审批
2、前期准备阶段2017年10月2日一2018年4月20日1本项目根据初步设计方案，采取高标准、优配套模式设计，严格组织招投标程序，选择技术力量雄厚、综合实力较强、工作业绩卓著的施工企业进行，确保工程高质量尽早完工；2对土建及材料设备进行招投标；3施工准备仪器、设备采购，落实协作关系，土建施工、设备安装与调试等
3、施工阶段2018年4月21日—2018年10月31日施工前认真组织进行地质勘察、地质灾害评估、光照分析、投震测试等工作，尽量采取流水施工以节约成本施工过程中可按有关规定预收部分资金,减少资金压力，保证施工高效进行,完成主体工程，室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设
四、竣工验收2018年12月16日—2019年6月10日根据计划在建设期内，在各分期工程的装饰阶段内逐步完成水、电、气安装且要在各期工程完工时，及时邀请主管部门进行竣工验收第十一章工程招投标第一节招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了该项目的招投标方案在招标过程中应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督第二节招标范［项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关主要材料等的采购
一、勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作对项目的设计进行招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为甲级
二、施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用在进行施工监理招标时,公开选择施工监理企业进行项目的监理投标人的资质要求为甲级
三、施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业本工程要求资质为二级以上，公开选择投标人
四、主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的技术水平应符合该项目设计要求，质优价公且有可靠的售后服务第三节招投标程序
一、招标程序项目的招标活动由法人单位委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下
1、项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标
2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项
3、项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款
二、投标程序
1、项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等
2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标
3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明
4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益
5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标
三、开标、评标和中标
1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加
2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二专家应当从事相关领域工作满八年并有高级职称或具有同等专业水平
3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任
4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同表101项目招标情况表・估算金额（万不采用招标方项目名称招标范围招标方式招标组织形式元）式全部招部分招委托招公开招邀请招标标自行招标标标标勘察V V设计V V V建筑工程V V V安装工程V V监理V VV设备VVV重要材料VVV其他第十二章投资估算与融资方案
一、投资估算投资估算是项目决策的重要依据之一，其准确与否不仅影响到项目建设前期的投资决策，而且也直接关系到设计概算、施工图预算的编制及项目建设期的造价管理和控制因此，应该尽可能精确的对拟建项目进行总投资的估算总投资是保证项目建设和投产后生产经营活动正常进行所必要的全部资金总投资是在项目的建设规模、技术方案、工程方案和设备方案及项目实施进度等确定的基础上，估算建设投资以及生产经营所需的流动资金
1、建设估算范围本项目总投资估算范围包括房屋建筑安装及其配套设施的建设工程以及工程建设其他费用、建设期贷款利息、流动资金和预备费等
2、建设投资编制说明1中华人民共和国建设部《全国建筑工程投资估算指标》；2国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版；3《全国建筑工程预算定额陕西省价目表》2008；4《陕西省工程建设其他费用定额》2008；5《投资项目可行性研究报告研究指南》国家计委办公厅；6《陕西省园林绿化工程预算定额》；
（7）工程基本预备费率为10%涨价预备费，涨价价格指数暂不计取；o
（8）建设期贷款利息年贷款利率
6.90%考虑
2、建设工程费投资估算各分项工程的投资估算如下估算内容投资估算包括山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目工程建设及其配套设施工程建设估算方法建筑工程费采用单位建筑工程量投资估算法估算，即单位工程量投资额乘以实物工程总量具体分项建筑工程费估算结果如表12-2所示估算结果通过汇总计算可知，工程总投资
4920.17万元表12-2建设项目建设工程费估算汇总表单位万元序号工程及费用名称单位数量合计单价（元）建筑工程费（万元）工程费用
14920.
174920.17陕南移民安置房
1.1m
23115512803987.84院墙、门楼
1.
220030.00绿化工程
1.3m
29595.
72160153.53征地
1.4w
286.
03168.8碾压
1.5m35602830168排污管网
1.640000040安装变压器
1.7kw150040道路硬化
1.8m3750210157建设单位管理费建安造价
1.940000040招投标费用（含标底编制建安造价
2.040000040监理费建安造价
2.150000050勘察费建安造价
2.220000020规划设计费建安造价
2.325000025
二、资金来源建设项目总投资
4920.17万元，本项目主要建设内容包括陕南移民搬迁安置用房其中政府投资3036万元，其余资金由群众自筹陕南移民搬迁安置用房建设均由陕西隆元建设工程有限公司组织实施第十三章财务分析财务效益评价是建设项目可行性研究的重要组成部分未来效益评价包括经济效益评价和社会效益评价两个部分经济效益又包括微观的财务评价和宏观的国民经济评价财务效益评价与国民经济效益评价是建设项目经济评价的两个重要组成部分财务效益评价是从投资者角度，根据我国现行财税制度和现行价格，分析项目的效益和费用，考察项目获利能力，清偿能力，判断投资项目在财务上的可行性，为投资决策提供可靠的依据
一、编制依据
1、国家发改委、建设部2006年度发布《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、国家发展计划委员会办公厅出版发行的《投资项目可行性研究指南》；
3、设计各专业提供的技术参数及资料；
4、建设单位提供的有关资料
二、财务评价基础数据与参数选取配套公用工程设施建设内容和建设单位的实际情况，按照国家和省、市的有关政策和规划要求，结合项目的建设条件和资金筹措情况，合理制定项目建设期限本项目建设总工期为12个月，即2014年11月至2015年11月
六、投资估算与资金筹措
1、投资估算山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目总投资
4920.17万元其中安置房
3987.84万元，征地碾压
336.8万元，配套设施建设及其他费用为
595.53万元
2、资金筹措建设项目总投资
4920.17万元，其中第二节编制依据及研究内容
一、编制依据
1、与委托方签订的协议；
2、项目建设单位提供的其他相关资料；
3、国家发展和改革委员会颁布试行的《投资项目可行性研究指南（2002年试用版）》；
4、国家发展改革委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
5、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发200724号;
1、项目的收益构成及估算建设项目财务效益评价是通过对建设项目未来现金流量的预测与计算以及技术经济效益分析，评价建设项目的经济效益和投资获利能力，从经济角度来确定本项目的财务可行性根据分析，本项目的收入主要是陕南移民搬迁安置用房的销售收入，陕南移民搬迁安置用房的销售价格参照山阳县当前其他类似楼盘的销售价格上涨的趋势，本项目所开发的安置房销售价格定位为1280元/甘
2、项目的成本估算1相关假设条件假设开发周期内国家土地征用、土地供应、地价管理及房地产宏观政策不变；假定国家银行金融政策不变；假定商洛市地产市场平稳；假定现有财税征收政策保持不变2财务评价主要参数财务基准内部收益率ic10%；基准投资回收期4年；计算期4年；基准点建设期开始第一年即2014年
三、项目总成本费用估算
1、项目建设费用成本计入该项目的建设费用成本中，包括建筑安装工程直接费、工程间接费、建设期银行利息、鉴证费用和经营管理费
2、固定资产折旧、无形资产摊销费用项目建设费用计入成本，不考虑折旧及无形资产摊销费用
3、项目经营管理费用项目建设和运营期间，公司相关机构的办公费、差旅费、低值易耗品摊销、招待费等计入管理费用，建设期总计40万元
4、财务费用财务费用银行贷款利息本项目无银行贷款，项目财务费用为0万元
五、敏感性分析不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，由于进行全面的不确定性分析工作量很大，特别是概率分析，所以，除非是对于重大关键骨干项目或不确定性较大的项目，一般只需对盈亏平衡分析和敏感性进行简要分析即可，结合本项目的特点，仅做敏感性分析
1、敏感性分析影响项目开发利润的主要因素有销售价格和开发成本，在不考虑销售率的情况下，以上两个因素幅度分别上升和下降5%、10%计算对经济效益的影响经过分析，上述所列两种影响敏感性因素中，价格与投资的敏感性相当因此，项目业主在项目建设过程中，要提出工程质量要求，在满足工程质量的前提下，选择标底低的施工单位，尽可能降低工程投资同时房屋在销售过程中，要随时掌握房地产行情,制定较合理的房价，以获得最大的经济效益
2、分析结论1本项目最敏感的因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中应根据市政府的优惠政策，进一步降低政府税费并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本2在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格控制造价3在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、新材料、新工艺，以降低工程建设成本4充分运用项目所具有的优势包括地段、户型、质量、配套等，认真做好广告和宣传，使项目目标客户群深入了解本项目的优势和潜在升值能力，制订详尽科学的营销方案，进一步提高销售价格，增加利润第十四章社会效益分析第一节社会效益i=il==l生产力的发展归根到底要体现到人的全面发展上，发展经济的最终目标就是全面提升人民的生活质量和生活水平，而提升人民的生活质量和生活品位，丰富人民闲暇时光的生活内容，也是小康社会的重要方面只有人民的安居乐业，才有社会的繁荣与稳定山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的开发建设，将会极大地改善居民的生活现状，使得周围居民的生命和财产安全得到质的提高
二、提供新的就业岗位随着中国由计划经济向市场经济的过渡，失业问题成为一个不容回避的事情，尤其是近年来国有企业改制以及部分国有企业破产，大量国有企业职工下岗，成为严重的社会问题这虽然是历史造就的包袱，但也是全社会不得不面对的问题就业和再就业工作需要全社会共同努力据有关专家估计，中国目前的失业率应在10%左右，因此，失业问题将会是长期困扰中国经济、社会发展的问题而山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目运营后，需要大量的经营服务和后勤保障人员，可以从某种程度上缓解社会的就业压力
三、促进当地房地产的良性发展随着本工程的开发经营，项目区周边的基础设施和产业的快速发展，周边环境的绿化美化，生态环境的改善，以其良好的生态环境条件和基础设施条件，便利的区域交通条件将使规划地域成为高品位住宅地区随着工程的建设，周边的房地产业将得到快速发展第二节项目与所在地互适性分析
一、不同利益群体对项目的态度以及参与程度山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的开发建设对山阳县小河口镇姚湾村的居民生命财产安全形成保护，扩大了当地居民的就业渠道，拉大了集镇框架，增加了集镇人口，同时也将提高当地人民的经济收入和生活水平，山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目开发建设以及运营将会优先考虑使用当地工人，因此必将会得到当地人民的大力支持项目建设不产生移民，不会引发社会问题
二、各级组织对项目的态度以及支持程度山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的开发符合山阳县小河口镇集镇建设发展总体规划通过山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的开发建设，实现了集镇和其他各行政村之间的合理发展,优化了集镇功能和产业发展格局，是一个与集镇发展规划相一致的项目，将会得到山阳县政府的大力支持
三、小河口镇综合建设条件与本项目互适性分析小河口镇交通便利，各项基础设施发达无论是交通、电力、通信、供水等基础设施条件，粮食、蔬菜、肉类等生活条件，医疗、教育等社会福利条件都较发达，为山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的开发建设提供了物质和技术支持第三节项目的延展性分析山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的建设对于山阳县小河口镇的发展具有很强的保障和促进作用，建成后将会对小河口镇的进一步发展打下一定的基础，对集镇化的建设起到积极的保障作用第四节小结山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的开发建设将给小河口镇人民带来良好的环境效益、社会效益，不但改善了姚湾村的基础设施、配套设施，而且改善了项目区安全环境状况，推动小河口镇集镇建设全面展开第十五章风险分析第一节风险因素分析为了确保风险分析的质量，有必要对本项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失
一、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的建设过程和经营过程造成的直接影响，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失自然风险因素主要包括火灾、洪水、地震、雷电等风险
二、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失政府的政策对房地产的影响是全局性的因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时防范由此而引发的风险政策风险因素分为以下几类政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险
三、经济风险经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素包括市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险
四、技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给建设单位和经营者可能带来的损失包括建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险
五、社会风险社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产开发和经营的投资者带来损失的可能性房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住户干预风险、治安风险
六、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等第二节风险的控制建设单位只有及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，才能化解或缓和、减轻、控制这些风险房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和防范该项目控制风险的方式包括三项措施
一、通过加快进度来回避风险首先，开发经营周期越长，项目建成以后的经济形势就越难预测其次，开发经营周期越长，则项目建成以后的政治形势也越难预测所以，回避房地产开发经营风险的办法尽快完成开发项目针对本项目，建设单位宜利用法律等有效手段、来保证工作的顺利进行、保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同这样有可能避免不必要因素的影响
二、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资方式的选择、租售策略的选择等等这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险
三、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少管理费用、提高收益水平，进而降低并控制风险第十六章结论与建议第一节结论本报告通过对山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目建设背景、项目建设的必要性、项目建设条件、项目定位及总体规划方案、项目建设方案及进度安排、环境影响与环境保护、节能、安全、消防与卫生防疫、投资估算与资金筹措、财务效益和社会影响、社会评价等方面进行综合分析，得出以下结论
一、山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目是在国家加强保障性住房建设和大力稳定房价的大背景下提出的，项目建设符合小河口镇集镇建设规划的要求，对于提升小河口镇集镇建设水平、改善城市生态环境具有积极的促进作用，项目建设是必要的
二、山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目所在区域具有较好的建设条件，未发现不良地质作用，地表水及其他资源丰富，基础设施较好，项目建设具有良好的客观条件
6、建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》建住房2007258号;
7、陕西省发展和改革委员会颁布的《陕西省建设项目资源节约管理规定》；
8、《陕西省城市房地产开发经营管理办法》；
9、陕西省物价局、省建设厅关于印发《陕西省经济适用住房价格管理办法》的通知；
10、国家房地产开发相关法规、规范和标准；
11、其他相关资料及文件
二、报告研究内容本可行性研究主要包括
1、项目背景及必要性分析；
2、项目市场环境分析研究；
3、对项目的选址、建设条件等进行研究；
4、对项目主体建筑工程及配套公用工程进行设计；
5、对项目环境保护、资源节能进行分析评价；
6、对项目的实施进度、建设管理进行确定；
7、对项目建设进行投资估算和经济效益分析，提出财务评价结论；
8、提出项目的可行性研究报告结论第三节可行性研究结论
三、山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目的开发建设将给小河口镇带来良好的生态效益、经济效益、社会效益，不但可以改善周围低收入家庭的居住条件，而且能够改善区域的生态环境状况，推动山阳县建设全面展开
四、山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目总投资
4920.17万元，村民安置房与陕南移民搬迁安置用房均由陕西隆元建设工程有限公司组织实施，其资金来源渠道为企业自筹资金结构完全符合国家投资要求通过上述分析论证，本报告得出以下结论山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目生态效益、经济和社会效益显著，项目规划和建设方案科学、合理，财务评价结论较好，法律、政策等风险较低因此，山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目综合评价结论是项目建设是必要的，也是可行的第二节建议
一、做好合同管理
1、山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目实施合同管理网络,确定国内采购招标、承包商与分包商、材料设备、构配件供应商的合同关系；
2、在项目批准立项后，合同管理工作主要是对建设单位的合同进行合同策划合同策划的目的通过合同管理运作项目，保证项目目标的实现；
3、参与业主与参与工程建设各个责任主体的合同谈判、协商；草拟合同文稿；
4、监督管理各个合同主体的履约行为；
5、处理合同履约过程中的纠纷，并将处理结果报告建设单位；
6、提出合同补充、修改的意见和建议，报请建设单位批准；
7、调解合同纠纷，并处理合同诉讼
二、项目实施的计划管理为了确保建设目标的实现，山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目必须实行严密的计划管理措施
1、根据业主项目建设的总体要求，采用网络技术，建立项目实施的包括设计、施工、材料、设备、构配件供应、资金保证、外部施工条件等在内的计划管理体制；
2、协同参与工程项目的各个责任主体，编制项目实施的总进度计划、分进度计划、阶段进度计划；
3、对进度计划地执行情况，利用网络技术进行动态管理，及时调整、处理计划实施的滞后的情况；
4、处理计划在执行过程中遇到各种问题，并报告建设单位；
5、协调、处理计划在执行过程中遇到各种问题；
6、其他项目实施过程中涉及计划管理的有关事宜
三、项目的建设成本管理与控制
1、根据工程项目经批准的总投资，以及设计概算，编制工程项目投资控制的总目标，以投资控制总目标，统领和控制项目的投资;
2、在控制总目标的基础上，编制和建立以建筑工程造价为主体的，包括建筑工程、设备、材料、构配件采购供应在内的各分控制目标
3、建立项目成本管理的机构、制定相应的管理制度；
4、设立项目成本管理、控制台帐；
5、以设计概算审查为重点，用概算控制施工图预算；用施工图预算控制工程量清单和标底的编制，和中标价的确定；
6、强化设计审查，把可能引起的设计变更，尽最大可能的消灭在工程施工招标和实施之前；
7、从技术、经济、可实施等角度出发，严格审查工程变更，从严控制工程变更；
8、建立严格的工程签证制度；
9、建立工程进度款拨付、设备、材料、构配件采购货款支付制度；
10、合理制定实施工期；
11、尽最大可能减少各种索赔情况的发生和出现
四、加强投资控制从敏感性分析结果可以看出，山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目投资的变化对财务指标有着较大的影响因此，在开发过程中要注意控制各分项目投资金额，降低风险山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目符合国家相关政策，项目建设符合小河口镇城镇建设规划的要求，本项目所在的的地理位置具有良好的建设条件，通过本项目的实施可以带来很大的社会效益，改善低收入家庭的居住条件，有利于提升该小河口镇经济和社会发展,有利于改善小河口镇群众的生活环境，有利于小河口镇土地的增值；同时本项目的建设对于提升小河口镇的城镇化建设水平及生态环境具有积极的促进作用山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目生态、经济和社会效益显著，项目规划和建设方案科学、合理，财务评价结论较好，法律、政策等风险较低因此，山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目综合评价结论是项目开发建设是可行的第二章项目建设的背景及必要性第一节项目建设背景
一、政策背景住房问题一直被作为我国一项重要的民生问题而被党中央、国务院高度重视，20多年来，我国的住房体制不断的改革深化，居民的居住条件已有了较大的改善，但安置用房、经济适用房的制度还不够完善，相关政策及措施还不配套，较大部分低收入家庭住房问题还难以解决为此，党中央加大了对房地产也的公关调控能力，为解决此类问题出台了一系列政策措施主要从两方面入手一是抑制房价过快增长，是房价的涨幅控制在合理的范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，是大部分普通居民都能买得起房；二是加大政策性住房的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求,主要通过增加商品房、限价房、廉租房及安置房的建设来实现
二、行业背景当前，房地产业发展迅速，房地产开发投资逐年增加，开发规模不断扩大，销售价格大幅上涨房地产业的发展对拉动投资增长，改善人民的居住条件、提高人民生活水平、推动社会消费等方面发挥了很大的作用由于房地产业的关联产业多，其自身发展的同时也带动了许多其他产业的发展，因此，其对整个国民经济的发展发挥了重要的作用近年来，中国GDP保持高速增长，房地产的迅速发展在其中。
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