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工程项目建设程序详解
一、工程建设前期阶段
（一）项目建议书
（二）可行性研究
（三）立项
二、工程建设准备阶段
（一）报建
（二）委托规划、设计
（三）获取土地使用权
（四）拆迁、安置
（五）工程发包与承包
三、工程建设实施阶段
（一）工程建设项目施工准备管理
（二）工程建设项目组织施工阶段的管理
四、工程竣工验收备案与保修阶段
（一）工程竣工验收及备案
（二）工程保修•投资许可证（发改委）•项目建议书（发改委）•办理选址意见书（规划局）•可行性研究报告（发改委）•工程报建备案（建委）•立项（发改委）•确定施工队伍（招标办）•施工许可证（建委）•建设实施（监理、施工队伍）•建设工程规划许可证（规划局）
（三）属政府投资项目的，需提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告（1份,项目建议书与项目可行性研究报告合并审批的，只提供项目可行性研究报告文本）；
（四）、区县（自治县、市）国土资源管理部门对建设项目用地的初审意见（1份,项目跨区的，应提供项目所涉及的各区县［自治县、市］国土资源管理部门的初审意见）;、环境影响评价文件报审（由环保局实施）
（五）、1500现状地形图（2份）报送材料:
（一）《XX市建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）；
（二）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书（原件2份，附电子文档）；
（三）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原件1份,建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）
五、建设场地地震安全性评价（由地震局实施）
（一）必须进行建设场地地震安全性评价的建设项目
1、抗震设防要求高于《中国地震烈度区划图》标定设防标准的重点工程、特殊工程和可能产生严重次生灾害的工程
2、位于地震烈度分界线两侧各8km区域内的新建、改建、扩建工程
3、局部地质条件较复杂或者地震研究程度和资料详细程度较低的地区
4、占地面积较大或者跨越不同地质条件区域的新建城镇、9大型厂矿、港湾、企业以及经济技术开发区
（二）建设单位对场地地震安全性评价的管理程序
1、建设单位持立项批准书和建设地址，征询地震主管部门意见，审定是否重做场地地震安全性评价工作和评价区域范围，并征询评价单位的资质;
2、选择评价单位和签订评价合同；
3、建设单位协助评价单位的工作；
4、上报审批建设单位按合同收到《建设项目场地地震安全性评价报告》，须立即上报当地地震安全性评价委员会评审，经过评审通过的地震安全性评价报告送市地震局审核批准，确定抗震设防标准建设单位最后收评价报告副本和审批副本转交设计单位，进行抗震设计
六、可行性研究报告（由发展改革委实施）根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发
[2004]20号），对于政府投资项目须审批项目建议书和可行性研究报告《国务院关于投资体制改革的决定》指出,对于企业不使用政府资金投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和登记备案制对于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，实行备案制可行性研究项目建议书一经批准，即可着手进行可行性研究可行性研究是指在项目决策前，通过对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法，由此考查项目技术上的先进性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性可行性研究是项目前期工作的最重要的内容，它从项目建设和生产经营的全过程考察分析项目的可行性，其目的是回答项目是否必要建设，是否可能建设和如何进行建设的问题，其结论为投资者的最终决策提供直接的依据因此，凡大中型项目以及国家有要求的项目，都要进行可行性研究，其他项目有条件的也要进行可行性研究可行性研究报告的编制可行性研究报告是确定建设项目、编制设计文件和项目最终决策的重要依据要求必须有相当的深度和准确性承担可行性研究工作的单位必须是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位，要有承担相应项目的资质特殊说明部分可行性研究报告的编写单位需要具备特殊资格，所以我们将可行性研究报告按用途主要分四种1）用于企业融资、对外招商、项目合作的可行性研究报告这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案，以说服投资者；2）用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行备案或批复，决定某个项目是否实施；3）用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理内资项目确认书的项目需要提供由具有相应资质的咨询机构编制的项目可行性研究报告，其中项目用汇额超过100万美元（含100万美元）或国产设备投资额超过1000万元人民币（含1000万元人民币）的项目，应提供由具有甲级资质的咨询机构编制的项目可行性研究报告；4）用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研在上述四种可研中，第2）、3）准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，甲级最高＞可行性研究报告的审批可行性研究报告经评估后按项目审批权限由各级审批部门进行审批其中大中型和限额以上项目的可行性研究报告要逐级报送国家发展和改革委员会审批；同时要委托有资格的工程咨询公司进行评估小型项目和限额以下项目，一般由省级发展计划部门、行业归口管理部门审批受省级发展计划部门、行业主管部门的授权或委托，地区发展计划部门可以对授权或委托权限内的项目进行审批可行性研究报告批准后即国家同意该项目进行建设，一般先列入预备项目计划列入预备项目计划并不等于列入年度计划，何时列入年度计划，要根据其前期工作进展情况、国家宏观经济政策和对财力、物力等因素进行综合平衡后决定
（一）可行性研究报告一般应包括以下基本内容
1、项目提出的背景、投资的必要性和研究工作依据；
2、需求预测及拟建规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析；
3、资源、原材料、燃料及公用设施情况；
4、项目设计方案及协作配套工程；
5、建厂条件与厂址方案；
6、环境保护、防震、防洪等要求及其相应措施；
7、企业组织、劳动定员和人员培训；
8、建设工期和实施进度；
9、投资估算和资金筹措方式；
10、经济效益和社会效益
（二）报送材料除提交由有资质的单位编制的可行性研究报告及审批请示外，还需提交以下附件材料作为审批前置要件
1、城市规划行政主管部门出具的规划选址意见书;
2、建设用地预审报审材料（或国土房管部门已出具的建设项目用地预审意见或国有土地使用权出让合同）；
3、环境影响评价文件报审材料；
4、涉及国有资产或土地使用权出资的，须由有关部门出具确认文件；
5、涉及特许经营的项目，需提供有权部门出具的批准意见；
6、涉及拆迁安置的，需附拆迁安置方案审查意见；
7、属联合建设的，需出具项目联合建设（或合资、合作）合同书；
8、除市级和中央财政性资金外的建设资金已落实来源的有效证明文件，企业最新财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表），对信贷资金需有商业银行分行以上机构出具的承贷意向书；
9、其他特殊规定必备的材料（但主办部门不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批、备案手续）
七、项目审请报告核准（由发展改革委实施）
（一）报送材料除提交由有资质的单位编制的项目申请报告外，还需提交以下附件材料作为核准前置要件
1、城市规划行政主管部门出具的规划选址意见书；
2、建设用地预审报审材料（或国土房管部门已出具的建设项目用地预审意见或国有土地使用权出让合同）；
3、环境影响评价文件报审材料；
4、涉及国有资产或土地使用权出资的，须由有关部门出具确认文件；
5、涉及特许经营的项目，需提供有权部门出具的批准意见；
6、其他特殊规定必备的材料（但主办部门不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批、备案手续）
（二）属外商投资项目的，还需增加提交以下附件
1、中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证、最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；
2、合资协议书、增资、购并项目的公司董事会决议；
3、涉及银行贷款的，由有关银行出具融资意向书建设单位向市发改委提交如下材料申请立项
八、立项（由发改委实施）
（一）政府投资项目可行性研究报告及其审批请示或企业投资项目核准申请报告（可行性研究报告和项目申请报告须由合格的咨询机构编制）一式五份，并附相应的附件资料；
（二）用地预审需提交的申请材料；
（三）环境影响评价文件审查需提交的申请材料项目申请单位提交申请应为书面形式，可采取当面送达或挂号邮寄送达的方式第二部分工程建设准备阶段该阶段的内容包括为勘察、设计、施工创造条件所做的建设现场、建设队伍、建设设备等方面的准备工作具体包括报建，委托规划、设计，获取土地使用权，拆迁、安置，工程发包与承包等
一、办理报建备案手续（由发改革委实施）建筑工程立项后，建设单位应向建筑行政主管部门申请办理报建备案手续建设单位可持已下达的立项批文，到市建委领取《工程项目报建申请表》、《工程项目管理资质申报表》和《基建手续鉴证表》，按要求填写后，连同工程技术管理人员职称证件（复印件）到市建委办理建设单位资质审查及报建登记手续报建申报材料
1、《报建表》；
2、立项文件；
3、建设用地批准文件；
4、资信证明；
5、投资许可证建设单位必须在报建后开工前向受理报建的建设行政主管部门申请办理工程项目建设管理单位资格审批手续，领取工程项目建设管理单位资格审查批准通知书建设单位在办理完毕工程报建备案后即可在招标办通过招投标确定监理队伍1）监理及工程建设监理的概念监理的执行者依据有关法律、法规、规范、标准对被监理方的行为进行从旁检查，使其不得逾越预定的、合理的界限，产生约束作用；通过对某些相互协作和相互交错的行为进行调理，避免抵触；对相互抵触的行为进行理顺，使其顺畅；对相互矛盾的权利进行调理，避免冲突；对冲突了的权利进行调解，使其协作，产生协调作用工程建设监理三针对工程项目建设，社会化、专业化的工程建设监理单位接受业主的委托和授权，根据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同以及其它工程建设合同所进行的旨在实现项目投资目的的微观监督管理活动2）工程建设监理的性质服务性、独立性、公正性、科学性3）工程建设监理的内容与任务监理工作的主要内容一监理单位可为业主提供决策、设计、施工招标、施工和保修阶段的多项服务《工程建设监理规定》中规定监理工作的内容为“三控制、两管理、一协调”工程建设监理的中心任务就是控制工程项目目标工程项目的投资、进度和质量目标，这三大目标是相互关联、互相制约的目标系统
二、办理《建设用地规划许可证》（由规划局实施）建设单位应按照规划局提出的规划设计条件委托规划设计院编制规划设计总图,然后报市规划局审核规划设计总图规划局可据此核定用地面积，确定用地红线范围，发给建设单位《建设用地规划许可证》建设单位在办理了《建设用地规划许可证》后，下步可向市国土房管局申请土地开发使用权，办理拆迁安置工作到招标办通过招投标确定勘察、设计单位
三、申请土地开发使用权（由国土资源局实施）建设单位申请用地环节行政审批，应到建设项目所在地的区国土房管部门递交申请依法属市国土房管局或其上级行政机关审批权限的，由区国土房管部门受理后在规定的时间内将初步审查意见连同全部申请材料逐级上报单独选址建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，应申请办理单独选址项目新增建设用地审批
（一）单独选址项目新增建设用地审批按以下程序及要求办理:
1、建设单位持建设项目有关材料，向区土地行政主管部门提出建设用地申请；
2、区土地行政主管部门按照国家和我市有关规定进行审查，符合条件的，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，经区人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；
3、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案批准后，由所在地区人民政府按照批准的征收（转用）土地方案依法组织实施征地征地补偿安置完成后，由市或区土地行政主管部门按照批准的供地方案向建设单位供地其中，有偿使用国有土地的，建设单位应与土地行政主管部门签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由土地行政主管部门向建设单位核发国有土地划拨决定书
（二）单独选址项目新增建设用地的审批由耕地保护二处主办，需提交材料
1、新增建设用地申请表（原件1份）
2、建设项目用地预审意见、地质灾害危险性评估审查意见（原件1份）
3、征地预办文件（原件1份）
4、项目审批、核准或备案文件，其中市以上重点工程和主城区用地5公顷、其他区县（市）用地7公顷以上项目附项目可研（申请）报告批复（原件1份）
5、涉及征（转）收林地的林业行政主管部门批准文件（原件1份）
6、建设用地规划许可证及附件附图（复印件1份）
7、土地勘测定界图和技术报告（原件1份）
8、预缴的征地补偿安置资金划入土地行政主管部门征地专用帐户的银行进帐单（复印件1份）
9、土地利用规划图（完整图）、土地利用现状分幅图（11万蓝图）、地形图（高速公路、铁路等线型工程及大中型工程12000蓝图；其它项目报1500蓝图）、拟征地红线图（原件1份）
（三）招标拍卖挂牌出让用地的审批由土地利用处、土地交易中心主办，需提交材料
1、《国有土地使用权竞买申请书》（原件3份）
2、身份证明或工商营业执照副本（复印件3份）
3、房地产开发资质（属房地产开发项目用地且事事前约定须具备房地产开发资质的）（复印件3份）
4、银行资信证明（开户行出具并盖章，证实有无违法、违规的存贷款行为）（复印件3份）
5、按公告要求提交的其他材料
（四）国有土地划拨或协议出让用地的审批由土地利用处主办申报材料包括
1、身份证明或工商营业执照（复印件3份）
2、建设单位用地申请（原件3份）
3、项目审批、核准或备案文件（原件/复印件3份）
4、建设用地规划许可证及其附件、附图（含规划红线图和经城市规划行政主管部门批复的总平面布置蓝图或数字化图1500-11000）（原件1份/复印件3份）
5、地籍图（原件1份）
6、实测地形蓝图或数字化图（1/500—1/1000）（原件3份）集资合作建房用地还应提供以下材料
1、申请土地行政主管部门收回原土地使用权的申请（原件1份）
2、国有土地使用权证（原件1份/复印件3份）•初步设计施工图设计（建委）•建设用地规划许可证（规划局）•竣工验收及保修（建委）•确定监理队伍（招标办）•确定勘察设计队伍（招标办）•交纳建设费用（财政）•消防、人防、园林气象、市政配套手续（各相关部门）•建设资金审计（审计局）•确定材料、设备供应商（招标办）•申请土地开发使用权（国土房管局）•拆迁、安置（国土房管局）•质量监督（质检站）•安全监督（安监站）•施工放验线（规划局）•报开工报告年度计划申请文件（发改委）•工程建设程序图承办内容（承办单位）•图示环境影响评价文件报审（环保局）•用地预审报审（规划局）•地震安全性评价（环保局）
3、房改部门关于集资合作建房的批准文件（原件1份/复印件3份）经济适用房项目用地还应提供以下材料
1、经济适用房项目批准文件（复印件1份）
2、房地产开发资质证明（复印件1份）
（五）建设项目压覆矿产资源的审批由矿产资源勘查储量处主办，需提交材料:
1、建设项目压覆矿产资源审查表（原件3份）
2、建设项目审批、核准或备案文件（复印件3份）
3、建设项目范围1:500地形图（宗地面积10公顷以上或线型工程可提供1:2000或1:10000地形图，2份）
4、建设项目压覆矿产储量申请登记表（原件3份）
5、建设项目压覆矿产资源储量评估报告或压覆矿床证明材料、拆迁、安置建设单位在取得用地使用权后，向当地拆迁主管部门提出书面申请拆迁主管部门对拆迁申请进行审查，批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》，建设单位可据此组织实施拆迁申请领取房屋拆迁许可证需提交下列资料
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明
五、报审《建设工程规划设计方案》即初步设计（由规划局实施）建设单位在取得土地使用权后，根据市规划局提出的设计要求，委托建筑设计院编制设计方案一般建设项目（包括工业、民用建筑、城市基础设施、水利工程、道路工程等），设计过程划分为初步设计和施工图设计两个阶段对技术复杂而又缺乏经验的项目，可根据不同行业的特点和需要，增加技术设计阶段对一些水利枢纽、农业综合开发、林区综合开发项目，为解决总体部署和开发问题，还需进行规划设计或编制总体规划，规划审批后编制具有符合规定深度要求的实施方案初步设计的内容依项目的类型不同而有所变化，一般来说，它是项目的宏观设计，即项目的总体设计、布局设计，主要的工艺流程、设备的选型和安装设计，士建工程量及费用的估算等初步设计文件应当满足编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要，是下一阶段施工图设计的基础初步设计（包括项目概算），根据审批权限，由发展计划部门委托投资项目评审中心组织专家审查通过后，按照项目实际情况，由发展计划部门或会同其它有关行业主管部门审批《建设工程规划设计方案》的审查按以下条件实施
（一）《建设工程规划设计方案》的审查，申请人需向规划部门提交下列申请材料
1、书面申请（原件1份）；
2、建设工程项目可行性研究报告审批文件或企业投资项目核准文件（原件1份,限需投资行政主管部门审批、核准的建设项目如申请人认为项目属投资行政主管部门备案类项目，而规划部门把握不准的，可要求申请人提供投资行政主管部门的备案文件）
3、建设工程规划设计方案（2份，含室外综合管网设计）；
4、彩色渲染图和建筑模型等（1套，限重要地段、重要节点及大型建设项目）
（二）《建设工程规划设计方案》的审查，申请人需向协办部门提交下列申请材料
1、涉及消防事项的审查
（1）《建筑工程消防设计申报表》（原件1份，须加盖申请单位印章）；
（2）建设工程规划设计方案（2份）；
（3）设计单位消防自审小组自审意见书（原件1份）
2、涉及园林绿地指标事项的审查
（1）建设工程规划设计方案（1份，附电子文档）；
（2）1500绿化现状图（1份）；
（3）建设工程项目配套绿地布置总平面图及说明（2份，附电子文档）
3、涉及防空地下室设置事项的审查（涉及民用建筑配套建设防空地下室的建设项目）
（1）《民用建筑配套建设防空地下室申请书》（1份）；
（2）建设工程规划设计方案（1份，附电子文档）
4、涉及市政公用设施安全事项的审查（涉及危及市政公用设施安全的建设项目）
（1）建设工程规划设计方案（2份，附电子文档）；
（2）建设项目对市政设施安全影响技术报告（1份，由申请人自行编制或由工程的设计单位编制，无固定格式）
5、涉及国家安全事项的审查（限两类建设项目
①选址阶段进行了国家安全审查的建设项目；
②机场、出入境口岸、码头、邮政枢纽、电信枢纽、海关）
（1）《涉及国家安全事项的建设项目申报表（规划设计方案审查）》（原件1份）；
（2）建设工程规划设计方案（1份，附电子文档）；
（3）建设工程弱电系统设计图说（1份，附电子文档）
6、涉及河道管理事项的审查（限河道管理范围内的建设项目）
（1）建设工程规划设计方案（2份）；
（2）建设工程涉及河道部分工程设计方案（2份）；
（3）具有水利水电勘察设计或研究资质的单位编制的防洪评价报告（原件1份，限长江、嘉陵江两岸50年一遇洪水位以下20区域内修建的建设项目、涉及封盖、改造次级河流及其它自然水域的建设项目，同时附专家评审意见）
7、涉及机场空域安全管理事项的审查（限机场规划用地范围内的建设项目及机场净空保护范围内危及飞行安全的建设项目）甲、机场规划用地范围的建设项目建设工程规划设计方案（2份，含建设项目最高点坐标及其海拔高度）；乙、机场净空保护范围内危及飞行安全的建设项目建设工程规划设计方案（1份,含建设项目室外地坪海拔高度、建构筑物净高度和无线电发射设备、有线传输设备、高压供电线路及工业高频炉等电磁辐射设备的情况）
8、涉及无线电管理事项的审查（限涉及总体规划确定的微波通廊的建设项目；大型地球站、大型无线电收发信台站、广播电视发射塔等建设项目）甲、涉及总体规划确定的微波通廊的建设项目建设工程规划设计方案（2份，含经纬度、最高点海拔高度）；乙、大型地球站、大型无线电收发信台站、广播电视发射塔等建设项目
（1）《设置无线电台站申请表》（2份）；
（2）建设工程规划设计方案（2份，含经纬度、最高点海拔高度）；
（3）无线电台（网）设计方案（2份）
9、涉及电力保护事项的审查（限在已建、在建电力设施保护范围和保护区内的建设项目；法律、法规规定与电力设施应保持足够距离范围内建设易燃易爆、通讯设施、军事设施、机场、领导（导）航台、污染源等建设项目）建设工程规划设计方案（1份）
10、环境影响评价文件审查（限投资行政主管部门审批、核准之外的建设项目）
（1）《xx市建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）；
（2）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书（原件2份，附电子文档）；
（3）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原件1份,建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）
11、建设行政主管部门的规划设计方案审查（限重大市政公用设施工程项目）建设工程规划设计方案（2份）
12、涉及文物保护事项的审查（限需原址保护的建设项目、在文物保护单位保护范围和建设控制地带内进行的建设项目）建设工程规划设计方案（2份）
13、使用港口岸线的审批（限需使用港口岸线的建设项目）
（1）设置港口设施（是船）的所有权证、船检证书（复印件各1份）；
（2）建设工程规划设计方案（2份，只需总平面图）
六、初步设计审批（由发改委实施）办理建设工程初步设计审批，申请人应先将初步设计图纸提交主办部门预审，主办部门收件后，应向申请人出具申请材料接收凭证，并自收件之日起10日内出具合格或需要修改的预审意见；出具需要修改的预审意见的，主办部门应一次告知当事人需要修改的全部内容申请人应按照主办部门的修改意见对初步设计图说进行完善，直至预审合格预审合格后，再向主办部门提交初步设计审批申请材料报送材料
（一）主办部门所需申请材料
1、初步设计审查申请表；
2、初步设计图纸（经主办部门预审合格，下同）；
3、规划设计条件通知书及红线图；
4、建设工程规划用地许可证及其附件；
5、工程勘察报告（初步勘察深度以上）及其质量审查合格意见；
6、依法应当招标的勘察设计项目，应提供招标情况备案书；
7、投资行政主管部门的审批、核准或备案文件；
8、勘察设计合同
（二）公安消防部门所需申请材料
1、建筑消防设计防火审核申报表；
2、初步设计图纸（结构专业图说除外）
（三）园林部门所需申请材料初步设计总平面图、绿化布置图，有建筑屋顶或平台绿化的还需提供建筑专业图纸
（四）气象部门所需申请材料初步设计总平面图、建筑及电气专业图纸防雷装置设计审核申请材料包括
1、建筑设计说明；
2、防雷平面图；
3、电气设计说明；
4、结构设计说明；
5、建筑物正立面图；
6、电路总平面图；
7、防雷产品的相关资料及备案手续
（五）人防部门所需申请材料防空地下室初步设计图纸具体为
1、防空地下室初步设计依据及说明；
2、建设项目总平面布置图及地面建筑平、立、剖面图；
3、防空地下室建筑平、立、剖面图；
4、防空地下室主体结构形式、构件尺寸和防护专业设备图；
5、防空地下室通风（空调）、给水排水、电气专业平时和战时布置图（含系统原理图）；
6、防空地下室建筑、结构、通风（空调）、给水排水、电气平战功能转换措施图；
7、防空地下室主要设备、材料表
（六）市政部门（xx市市政管理委员会）要求的申请材料初步设计图纸
（七）交通部门所需申请材料初步设计总平面图，涉及交通设施部分的工程的初步设计平面图、立面图、剖面图及说明申请人提交上述材料时，应按部门分类成套提供主办部门不得要求申请人自行到协办部门提交申请材料，协办部门不得在主办部门之外另行单独接收申请材料
七、项目初步设计概算审批（由建委实施）附报送由有资质的单位编制的项目总投资概算报告及审批请示外，还需提交以下附件
（一）具有相应资质的设计单位所完成的项目初步设计全套图纸及设计说明书;
（二）设计单位或具有相应概预算编制资质单位的项目投资概算表；
（三）其他特殊规定必备的材料（但不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批、备案手续）
八、施工图设计审批（由建委实施）初步设计审查通过后，建设单位委托设计院进行施工图设计，并将施工图报市建委审批，然后由市规划局发建筑核位红线施工图设计的主要内容是根据批准的初步设计，绘制出正确、完整和尽可能详细的建筑、安装图纸施工图设计完成后，必须委托由施工图设计审查单位审查并加盖审查专用章后使用审查单位必须是取得审查资格，且具有审查权限要求的设计咨询单位经审查的施工图设计还必须经有权审批的部门进行审批，施工图设计审批通过后，建设单位同时办理公安消防、园林、气象、人防、市政、交通等部门的手续，可到招标办组织办理材料、设备供应商的招投标手续，并向财政交纳相关建设赛用申请人提交下列申请材料后，由规划部门单独审批（-）书面申请（原件1份）；
（二）施工图（2份，附电子文档，建筑工程限于建施图）；
（三）土地权属证件（复印件1份）；
（四）建设工程初步设计批准文件（原件1份，限政府投资项目，以及非政府投资项目中的大、中型建设项目）；
（五）年度计划文件（原件1份，国家或市政府规定需要年度计划的建设项目）；
（六）
十、建高切坡、深开挖的论证意见（原件1份，涉及高切坡、深开挖的建设项目）设单位招投标（由工程招投标办实施）施工发包前，建设单位应当持立项批准文件等有关材料申请办理建设工程发包方式备案手续
（一）提交资料目录
1、建设工程发包方式备案表（原件1份）
2、建设工程立项批复或备案手续（复印件1份）；
3、建设工程规划许可证（复印件3份）；
4、满足施工要求的建设资金证明材料（复印件1份）；
5、施工图设计文件审查备案书（复印件2份）；注
1、邀请招标或直接发包还应提供邀请招标备案表或直接发包备案表；
2、提交复印件时还应提供原件采用公开招标方式的，招标公告应当在“中国工程建设信息网”的分网站“xx市建设工程信息网”（）上发布，也可以同时在依法指定的报刊、信息网络或者其他媒介上发布，在不同媒介上发布的招标公告的内容应当一致，发布时限应不少于3个工作日以xx市沙坪坝区为例，招投标按如下方式进行
1、报建（区政府行政审批服务大厅）需要的资料有
（1）建设项目立项批复；
（2）建设工程规划许可证
（3）资信证明；
（4）施工图设计文件审查备案书
2、确认招标方式
3、填表
（1）邀请招标《XX市建设工程报建表》、《XX市建设工程施工招标申请表》、《XX市建设工程邀请招标备案表》、《xx市建设工程施工招标机构资格备案表》或《自行招标备案表》、《xx市建设工程27招标文书及招标文件备案表》
（2）公开招标《xx市建设工程报建表》、《xx市建设工程施工招标申请表》、《XX市建设工程施工招标公告或投标邀请书》、《XX市建设工程施工招标机构资格备案表》或《自行招标备案表》、《XX市建设工程招标文书及招标文件备案表》
（3）直接发包《xx市建设工程报建表》、《xx市建设工程施工招标申请表》、《XX市沙坪坝区建设工程直接发包备案表》
4、由区建委将邀请招标或直接发包的项目报区政府审批
5、建设单位或招标代理机构编制招标文件（直接发包的除外），报区招标办备案
6、按招标文件要求进行资格预审、答疑等
7、开标发出招标文件20个工作日方后可进行开标（在市建设工程交易中心交易大厅）
8、中标结果公示（2个工作日）
9、发出《xx市建设工程施工招标投标情况备案意见书》（区政府报建大厅）
10、由建设单位向中标单位发中标通知书
11、签定施工合同（收到中标通知书后30日之内）
12、缴费
（1）建设工程综合服务费
（2）工程定额测定费
（3）建设工程质量监督费:
十一、办理质量监督及安全监督（由质监站和安监站实施）
（一）办理质量监督登记注册所需材料:
1、施工、监理单位中标通知书
2、施工图审查报告和批准书
3、施工合同程序流程工程建设基本程序
4、监理合同
5、建设工程质量监督登记表（质监1-2）
（二）办理建筑工程安全报监材料
1、建筑施工安全监督书
2、工程中标通知书
3、工程施工合同
4、建筑业企业安全资格证书
5、施工人员意外伤害保险手续
6、管理人员及特种作业人员安全上岗证
7、安全生产、文明施工计划书
十二、办理建筑工程施工许可证市重点建筑项目、国家和市批准立项的建设项目以及跨区、县（市）的大中型建设项目，由建设单位向市人民政府建设行政主管部门申请；其他建设项目由建设单位向项目所在地的区、县（市）人民政府建设行政主管部门申请
（一）申请办理建筑工程施工许可证和申请开工，应当具备下列条件
1、已经取得建设工程规划许可证；
2、已经办理建设用地批准手续；
3、已经取得固定资产投资许可证；
4、按照国家有关规定应当纳入投资计划的，已经列入年度计划，建设资金已经落实；
5、已经取得环境影响评价报告；
6、已经取得抗震审查合格通知书；
7、已经取得建筑工程消防审核意见书；
8、需要拆迁的，已经办理拆迁手续；
9、有满足施工需要的施工图纸及其他技术资料；
10、已经按规定办理招标手续，确定了施工企业并已签订合同；
11、已经办理工程质量和安全监督手续；
12、已经按规定缴纳前期工程有关税费；
13、法律、法规和规章规定的其他条件
（二）办理施工许可证需报送材料
1、填表施工许可申请表
2、办理质监、安监手续
3、签定文明施工合同（包括项目经理、施工员、质监员、安全员等关键岗位从业人员押证，施工现场从业人员名册）
4、签定流动人口计划生育合同（附流动人口登记册）
十三、报送开工报告暨年投资计划申请文件项目具备开工条件后，建设单位应按照项目建议书的申报程序向市发改委报送开工报告暨年度投资计划申请文件（-）开工报告的主要内容项目初步设计批准的总规模和主要建设内容；项目初步设计批准的总投资和资金来源；项目当年需建设的规模和建设内容；项目当年需要的工程投资及资金构成；工程监理及重大建设项目招投标工作组织情况、书面报告
（二）所需附件
1、项目初步设计批复文件；
2、项目资金来源中除市级以上财政性资金外的其它资金当年的到位情况证明;
3、监理公司资信证明；
4、招标范围、招标方式、招标组织形式及发包方案;
5、其他特殊规定必备的材料第三部分工程建设施工阶段建设单位为了保证项目施工顺利进行需从事相关的管理工作，可分为施工准备的管理和施工阶段的管理，其中在施工阶段的管理主要值的是做好工程建设项目的进度控制、投资控制和质量控制、工程建设项目施工准备阶段
（一）技术准备工作
1、熟悉、审查施工图纸和有关的设计文件；A.阅图自审，写出图纸自审记录，为图纸会审做准备；B.参加组织图纸会审（一般由建设单位组织）图纸会审，由建设单位主持，监理单位参加，设计单位向施工单位进行设计技术交底以达到明确要求，彻底弄清设计意图,发现问题，消灭差错的目的然后再由建设、监理单位、设计单位、施工单位共同对施工图进行会审，作出会审（审核）记录，最后共同签章生效需要抓住会审的要点设计是否符合国家现行政策和本地区的实际情况；♦工程的结构是否符合安全、消防的可靠性，经济合理的原则，有哪些合理的改进意♦见？根据本单位的特长和机械装备能力，现场施工条件是否满足安全施工的要求？♦工程的建筑、结构、设备安装、管线等专业施工图纸之间是否存在矛盾？钢筋细部♦节点与水电和其他预埋节点是否符合施工要求；图纸各部位尺寸、标高是否统一？图纸说明是否一致？设计的深度是否符合施工要♦求？各种管道的走向是否合理？是否与地上（下）建筑物、构筑物相交叉？♦大型构件和设备的吊装方案是否可行等？♦C.设计图纸的现场签证工作分建设单位、设计单位提出的设计修改变更；施工单位提出的设计修改变更需由施工单位先向监理单位上报技术核定单，监理单位审查完毕后经建设单位转设计单位核定
2、原始资料的调查分析（自然条件和技术经济条件的调查分析）；
3、编制施工图预算和施工预算施工图预算是施工单位编制的确定建筑安装工程造价的经济文件，是施工企业签订承包合同、工程结成本核算等方面主要依据；施工预算它直接受施工图预算的控制，是施工成本、考核用工、两算对比、签发施工任务单、进行经济核算的依据
4、编制施工组织设计施工组织设计是用来指导施工全过程中各项活动的技术、经济的指导性文件，其主要内容包括:a、工程概况及工程特点；b、施工顺序及施工方法；c、单位工程施工进度计划；d、主要材料、构件、半成品、设备、施工机具计划；e、施工平面布置图，内容包含如下
1、设计施工平面图；
2、编制施工设施计划（分生产性、生活性本类）；
3、临时用水布置图；
4、临时用电配置图；
5、临时道路配置；
6、排水系统配置；
7、CI规划施工平面布置图设计步骤
8、确定垂直运输设备的位置（井架、施工电梯、门架、塔吊等）；
9、确定搅拌站、材料加工位置、材料、构配件堆放位置；
10、布置运输道路（单向道路宽
3.5米、双行道不小于6米）；
11、布置临时设施（办公室、加工房、库房、工人宿舍等）；
12、布置水电管网（利用拟建工程和市政设施，管线总长度力求最短；消防栓离建筑物应在525米，距离道路边缘不应大于2米）〜f、各工种需求量计划；g^施工准备工作计划；h、冬雨季施工及安全施工措施施工组织设计通常由项目部技术负责人负责编制《施工组织设计及各专项方案》；
（二）物质准备工作
1、根据施工预算进行分析，编制材料需求量计划；
2、构（配）件、制品的加工准备；
3、建筑安装机具的准备；
4、生产工艺设备的准备
（三）劳动组织准备工作
1、建立拟建项目的领导机构；
2、建立精干的施工班组；
3、集结施工力量、组织劳动力进场；
4、向施工班组进行安全技术交底；
5、建立健全各项管理制度
（四）施工现场准备
1、施工现场的补充勘探及测量放线，做好施工现场的控制网测量，根据甲方给定的经纬坐标控制网及水准控制标高，设置场地测量控制网和水准基桩；
2、现场清障、平整，做好“三通一平”
3、施工道路及管线
4、施工临时设施的建设（生产、办公、生活、居住等设施）
5、落实施工安全与环保措施
6、安装调试施工机具；
7、做好构配件、制品和材料储存及堆放场地；
8、确定材料检测单位，并将实验室相关资料向监理单位报审；
9、向质监站、安全站等技术主管部门备案、申请监管；
10、做好冬雨季施工工作，制度方案或措施；
11、各项工作完成后，向相关单位提交开工报告，申请开工开工应具备的条件1）施工图齐备，并已经过图审和图纸会审；2）征地已办妥并已完成拆迁和场地平整工作；3）施工组织设计已编制并经过审批；4）施工力量、材料、设备已落实并进场；5）规划许可证、施工许可证已办妥；6）“三通一平”工作已完成（五通一平指通水、通电、道路通、通讯通、煤气通、场地平整）；7）施工合同已签署，管理资料已向监理单位报审批准；
二、工程建设项目组织施工的管理
（一）工程建设项目的进度控制主要包括以下内容
1、所动用的人力和施工设备是否能满足完成计划工程量的需要；
2、基本工作程序是否合理、实用；
3、施工设备是否配套，规模和技术状态是否良好；
4、如何规划大型机具、设备、材料运输通道；
5、工人的工作能力如何；
6、工作空间、风险分析；
7、预留的清理现场时间，材料、劳动力的供应计划是否符合进度计划的要求；
8、分包商选择与工程控制计划；
9、临时工程施工计划;
10、合同管理、技术资料管理、竣工、验收计划；
11、可能影响进度的施工环境和技术问题
（二）工程建设项目的投资控制投资控制指的是在工程建设的全过程中，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各种因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内作为建设单位，应着重把握以下几方面的内容:
1、项目投资失控的原因
2、工程建设投资控制的方法与步骤
3、工程价款的结算
4、工程变更的控制
5、索赔
（三）工程建设项目的质量控制
1、事前质量控制即施工前准备阶段进行的质量控制它是指在各工程对象正式施工开始前，对各项准备工作及影响质量的各因素和有关方面进行的质量控制也就是对投入工程项目的资源和条件的质量控制
2、事中质量控制就是在施工过程中进行的质量控制事中质量控制的策略是全面控制施工过程，重点控制工序质量
3、事后控制它是指对于通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品（单位工程或工程项目）及其有关方面的质量进行控制也就是对已完工程项目的质量检验、验收控制
三、工程建设项目组织施工的相关服务（-）项目施工管理咨询
1、项目施工管理咨询概念自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现“自项目开始至项目完成”指的是项目的实施期；“项目策划”指的是目标控制前的一系列筹划和准备工作；“费用目标”对业主而言是投资目标,对施工方而言是成本目标项目决策期管理工作的主要任务是确定项目的定义，而项目实施期管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现
2、项目施工管理咨询的内容A、施工管理策划，为用户编制施工管理策划书，包括以下内容a.施工调查工地踏勘，市场调查，施工图复核；b.工区划分及管理模式作业工区划分，工序划分，分包方式；c.施工部署机构设置，三通一平及临时设施规划，工期安排；d.施工方案施工方法，技术方案；e.主要材料、劳动力及设备等资源配置主要材料来源及供应方法，施工所需的劳动力，投入的主要机械设备；f.项目施工成本及利润测算；g.风险评估施工风险，环境变化、物价上涨等因素风险分析
8.投资估算施工各阶段的用款计划，预计投资回收期B、施工方案制定，为用户提供重、难点工程施工方案编制，质量事故处理，病害整治等服务a.重、难点工程的施工方案开工前从组织机构设置，劳动力安排，机械设备配置，材料供应，技术方案，施工方法，安全及质量保证措施，环境保护等方面制定的实施方案；b.质量事故处理针对施工过程中出现的可以处理的质量问题，拟定修补、加固处理方案；c.病害整治运营过程中出现的质量病害整治C、施工成本预测，为用户提供施工成本及利润预测服务D、竣工文件编制，为用户提供编制竣工文件服务
（二）项目施工管理代理项目施工管理代理主要包含以下工作内容A、代理组建项目经理部a项目部组织机构设置，包括相应岗位人员聘用；b建立健全项目部各项职责、管理制度B项目经营管理:a项目组织机构管理;b.沟通、协调上下内外关系，确保项目正常有序运转C施工过程管理代管:a施工准备驻地建设，临时设施修建，劳动力、设备、材料进场;b技术管理图纸复核，测量放线，实施性施组，开工报告，技术交底，工程试验，检验批资料，现场技术指导，变更设计，计量，验工计价，合同，竣工文件，竣工交验;c进度管理施工计划，组织实施（包括材料、劳动力及设备配置使用），沟通协调，确保阶段及总工期；d.成本管理目标成本，成本控制（合理配置劳动力及机械设备、严控材料使用、优化施工组织设计）、成本核算、成本分析，改进措施;e物资及设备管理物资采购（租赁），设备购置（含租赁比选），物资保管，设备维修保养（建立台账），限额发料，物资消耗核算及动态报表;f安全、质量管理建立安全、质量保证体系，制定安全及质量保证措施，安全教育，安全交底，监督检查,落实整改;g竣工交验预交验自查，问题整改，正式交验D会计账务、计量款收支，报销凭证，账务处理，财务监督，会计报表E、完工清算末次计量，清算协议，尾款（质保金除外）回收
（三）工程招标代理
1、招标是应用技术经济的评价方法和市场经济竞争机制的作用，通过有组织地开展择优成交的一种相对成熟、高级和规范化的交易方式它三招标人在依法进行某项适宜于竞争性活动过程中，实现公布招标条件，邀请特定或非特定的投标人参加投标，并按照规定的程序从总择优选定中标人，以实现投资综合效益最大化为目标的一种经济行为（交易行为）工程招标代理分为工程设计招标、工程勘察招标、监理招标、施工招标、政府采购
2、工程招标代理的主要内容A、项目报建所需资料企业营业执照、组织机构代码证、项目专用资建设单位申请办理选址意见书XX市发改委立项建设单位委托做总平面图规划局组织审总平面图规划局办理用地规划许可证国土房管局办理用地手续建设单位委托设计并提供设计方案审批设计方案，其中规划局审批方案建设单位委托作初步设计初步设计审批规划局审查项目管理意见建设单位委托做施工图施工图审查机构审施工图建设单位办理公安消防、园林、气象、人防、市政、交通手续市建委办理施工图审查批准书规划局发建筑核位红线规划局办理工程规划许可证建设单位招投标质量监督手续、白蚁防治合同、文明安全责任书缴纳建设工程规费办理施工许可证凭进场通知书放线验线竣工验收备案金证明、立项批复、报建表、报建委托书；B、工程设计招标的主要工作内容所需资料设计规划要求、设计任务书、地形图；a.组织招标工作小组，业主决定入围备选单位（公开招标需网上公示发布信息）；b.代理单位向市招标投标办办理招标登记；c.编制招标文件，报招标投标办核准;d.向业主圈定的投标单位发出招标邀请书；e.向投标单位分发招标文件;f.组织投标单位踏勘工程现场和招标文件答疑；g.接收投标单位按规定递交的投标书；h.开标；i.组织有关专家评标，确定中标候选单位；j.业主批准中标单位；k.发中标通知书C、工程勘察招标的主要工作内容:所需资料总平面图、拟建工程一览表、地形图a.组织招标工作小组，业主决定入围备选单位（公开招标需网上公示发布信息）；b.代理单位向市招标投标办办理招标登记;c.编制招标文件,报招标投标办核准；d.向业主圈定的投标单位发出招标邀请书；e.向投标单位分发招标文件；f.组织投标单位踏勘工程现场和招标文件答疑；g.接收投标单位按规定递交的投标书；h.开标；i.组织有关专家评标，确定中标候选单位；j.业主批准中标单位；k.发中标通知书D监理招标的主要工作内容:所需资料设计概算表、扩初批复、总平图a.组织招标工作小组，业主决定入围备选单位（公开招标需网上公示发布信息）；b.代理单位向市招标投标办办理招标登记；c.编制招标文件，报招标投标办核准；d.向业主圈定的投标单位发出招标邀请书；e.向投标单位分发招标文件；f.组织投标单位踏勘工程现场和招标文件答疑；g.接收投标单位按规定递交的投标书；h.开标；i.组织有关专家评标，确定中标候选单位；j.业主批准中标单位；k.发中标通知书E施工招标的主要工作内容所需资料施工图、扩初批文a.组织招标工作小组，业主决定入围备选单位（公开招标需网上公示发布信息）b.向市招标投标办提出招标申请，内容包括招标项目登记、招标单位的资质，招标工程和采用的招标方式和对投标单位的要求等c.编制招标文件和参考工程造价，制订评标和决标办法，并报送市招标投标办审核d.分发招标文件，办理投标手续，经审查合格并确认同意参加投标的单位在规定的时间、地点办理领取招标文件手续，交纳投标保证金e.组织投标单位踏看现场和招标文件答疑:根据招标文件规定的时间统一组织投标单位到现场进行实地踏勘踏勘后，按招标文件规定的时间组织召开招标文件答疑会，答疑会后，将会上对疑问所作的答复形成会议纪要，并整理成招标补充文件，经招标投标办核准，分发给投标单位，作为编制投标书的依据f.组织评标小组评标小组均从交易中心具体管理的评委专家库内分类随机抽定，并报招标投标办核准g.当众开标，组织评标，确定中标单位开标会由投标单位、评标小组、招标投标的管理人员到场监督、见证的评委签名后报送招标投标办审核h.发中标通知书向经审核符合要求的中标单位发中标通知书，向未中标单位发出未中标通知F、政府采购的主要内容《中华人民共和国政府采购法》中规定，政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为政府集中采购目录和采购限额标准依照本法规定的权限制定本法所称采购,是指以合同方式有偿取得货物、工程和服务的行为，包括购买、租赁、委托、雇用等本法所称货物，是指各种形态和种类的物品，包括原材料、燃料、设备、产品等本法所称工程，是指建设工程，包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等本法所称服务，是指除货物和工程以外的其他政府采购对象
（四）工程造价咨询
1、工程造价咨询的概念指咨询单位向委托人提供的专业咨询服务,具体一点是指运用科学、技术原理和方法，在统一目标、各负其责的原则下，为确保建设工程的经济效益和有关各方面的经济权益而对建设工程造价及建安工程价格所进行的全过程、全方位的符合政策和客观规律的全部业务行为和组织活动
2、工程造价咨询的主要内容根据“关于下发《工程造价咨询业务操作指导规程》的通知一中价协［2002］第016号”文件指导精神，工程造价咨询业务主要内容包括A、建设项目投资策划、编制项目建议书与可行性研究报告、建设项目投资估算及建设项目财务评价；B、编制或审核工程概算、预算、竣工结（决）算、项目后评估；编制或审核工程招标文件、招标标底、投标报价、施工合同；建设项目各阶段工程造价的确定、控制及合同管理（含工程索赔的管理）、工程造价的鉴证、工程造价的信息咨询及其它相关的咨询服务C、单项工程中招投标策划，工程招标代理以上三项，其中A、C分别需要取得工程咨询与招标代理资质方可执业，主要工作内容详见“1”、“2”、“7”中说明B需要取得工程造价咨询资质方可执业
（五）工程造价纠纷鉴定
1、工程造价纠纷鉴定基本概念工程造价司法鉴定是指依法取得有关工程造价司法鉴定资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，依据国家的法律、法规以及中央和省、自治区及直辖市等地方政府颁布的工程造价定额标准，针对某一特定建设项目的施工图纸及竣工资料来计算和确定某一工程价值并提供鉴定结论的活动
2、工程造价纠纷鉴定的相关内容与规定A、接受委托接受工程造价鉴定委托这个环节主要工作内容有委托方提交鉴定委托书、鉴定资料，并介绍工程背景情况和纠纷的焦点问题双方就委托的鉴定任务内容、完成时间、质量要求和收费等有关问题加以明确B、确定鉴定方案工程造价鉴定机构在接受工程造价鉴定任务后，应尽快组织鉴定小组，抽调合格的鉴定人员，并明确鉴定原则、方法、依据、步骤、鉴定时间计划，鉴定的内容和主要争议的问题C、鉴定资料的收集、整理及采用鉴定资料最直接源于委托方提供的资料，对这些资料应进行认真的分析，这是我们进行鉴定的重要依据，一般可将其分为诉讼类资料，包括委托书、起诉书、答辩状等；另一类为技术类资料，可按合同、协议、洽商、工程概预算、订货合同、工程签证、工程变更、竣工验收资料、决算等进行分类，并将各类资料按一定顺序进行排序，对经整理后的各类资料认真阅读、仔细分析通过资料分析并结合工程实际情况我们可看出工程项目大致可分为以下3种情况:1鉴定项目资料完整，当事人双方争议集中在部分项目、工程量及材料价格等方面，此类鉴定为可直接进行的鉴定项目，一般采用预算法2鉴定项目资料欠缺，但工程事实存在且没有改变或覆盖，我们可通过现场实测实量做补充认定，此类鉴定为可间接进行的鉴定项目3鉴定项目资料不完整，且工程事实已经改变或覆盖隐蔽工程，如土方工程、基础工程大多有此情况此类鉴定难度较大，需要经验丰富的鉴定人员，并需委托方协助及当事人双方配合，此类鉴定为需要创造条件方可进行的鉴定项目鉴定资料需要验证和补充的，进行资料收集时鉴定人必须和当事人双方进行接触，也必须到现场调查核实有关数据，所有这些过程都必须要求在委托人及法院督办人的组织下进行，这样可使委托人了解资料的取得过程，增强了取证过程的合法性、严肃性和权威性鉴定中采用有关资料时，鉴定人员除遵循实事求是的原则外，还应本着既要公平合理又要切实可行，尽最大可能再现和反映工程事实对当事人双方确认的资料若无重大原则性错误，可采用原有资料；当事人双方有争议的资料，应采用合法有效的书面资料，若无合法有效的书面资料，应组织当事人双方质证，采用较为可信的资料；对于无法落实的资料，可根据专业常识和专业惯例进行处理，一般采用分析法D、现场实地勘测、调查工程造价鉴定中踏勘现场、调查这个环节是必不可少的，在一个项目鉴定中鉴定人员也许不止一次踏勘现场、调查该环节是鉴定人员通过熟悉鉴定资料后来现场复核、证实相关内容，给自己一个立体直观感，给别人以客观真实感，同时也是资料收集整理采用的重要步骤E、鉴定意见征求对于复杂的工程造价鉴定，进行鉴定意见征求是十分必要的，通过这个步骤使双方当事人和委托人了解鉴定人员的鉴定原则、方法和思路，以及主要问题的处理意见，并能进一步明确鉴定的内容，哪些是双方能达成一致，哪些双方还存在争议，鉴定的依据和计算是否正确，还有哪些因素尚未考虑等鉴定意见征求是鉴定人通过书面征询委托人，并告知双方当事人在一定时间内，双方当事人和委托人也应书面答复或做出响应，以便鉴定人做出准确、公平、公正、客观合理的鉴定F、召开鉴定会开始鉴定后，鉴定工作的完成是通过每次鉴定会不断解决鉴定中双方争议而最终得出鉴定结论的会前鉴定人员需做好会议准备，将会议上要解决的问题列出提纲，认真阅读相关材料，且有关会议内容应事先通知当事人双方，并要求当事人双方进行会议准备鉴定会议内容一般包括1向当事人双方了解工程项目基本情况及纠纷产生原因2要求当事人双方在规定时间内提供全部或可能的证据资料3要求双方当事人对所提送资料进行资料质证4解决鉴定中有关政策、技术、定量、定价具体问题开好鉴定会的关键是鉴定人员要有组织协调与分析判断能力，这样才有助于了解当事人双方争议焦点及平衡点所在，各方最关心的问题和心理深层次想法，分析双方的有利点与不利点，通过与双方的交流，使各方当事人以实事求是的态度对待分歧，以争取双方最大的配合，得出真实、可靠的鉴定结论召开鉴定会中应注意以下几点1由鉴定人员提出会议要求2由鉴定人员提出要解决的问题，要求双方简明回答，不谈与问题无关的内容3对会议中确认的问题，要及时记录签字4不要受当事人双方诱导，使会议出现被动局面5会上当事人双方说不清的问题要记录下来，不宜就某一点纠缠，以免会上发生直接冲突G、拟定鉴定报告在接受鉴定征求意见后，结合鉴定资料和国家有关规定，鉴定人员应尽快撰写鉴定报告鉴定报告是记述鉴定成果的文件，也可以看成是鉴定机构交与委托方的“产品”，因此必须保证鉴定报告的质量鉴定报告的质量包括内在质量和外在质量，二者相辅相成、缺一不可外在质量包括鉴定报告的格式、文字表述水平、印刷装订质量等内在质量包括鉴定结论的准确性、鉴定方法选择的正确性、定量和计价依据的权威性、鉴定报告的逻辑性和理由的充分性等综上所述，建设工程造价司法鉴定涉及工程造价纠纷当事人的权益，是仲裁和裁决的重要证据，因此，我们在做建设工程造价司法鉴定时，应严格按照鉴定的依据、程序和步骤，采用合适的方法进行编制，所出具的鉴定报告才是一份合格的鉴定报告注该项应作为工程造价咨询业务范围之一，因其业务的特殊性，在此单独做以说明
（六）工程项目建设相关流程图接受委托，提交项目建议书编制大纲进行项目调研，收集、统计、分析资料和数据编制实施并及时与客户沟通和调整完成初稿，征询客户意见并予以合理修改定稿送审项目建议书、立项申请、核准报告业务流程图接受委托，提交客户可研编制提纲沟通项目进展完善资料市场调研、论证分析编制实施，随时与客户沟通，交换意见并予以调整和修正交初稿、征询客户意见并予以合理修改定稿送审可行性研究报告编制业务流程图工程投标或接受提供设计任务书、项目批文或上级批复、规划红线图设计委托委托人提出设计具体要求，成立项目组，设计策订立设计委托合同划，专业互提资料方案设计经规划审核、业主施工图设计./■设计人完成图纸设计、自校、校审、会签,同意并及时与委托人协调；图纸会审、技术交底与现场服务；及时解决委托人及施工单位提\出的问题\竣工验收工程设计业务流程图第一部分工程建设前期阶段立项目建议书审批可行性研有关部门审批意见（水利、地项核发《建设项目选址意见书》环保部门立项意见究报告审批项目申请报告震等）规牵头单位规划局单位发改局（经贸局）时单位环保局时间5个时间5个工作日出具初审意见，间6个工作日工作日20个工作日内完成（可并联）时间7个工作日划选址阶消防预审（甲、乙类生产用地预审环评报告审批仓储项目）段单位国土局单位环保局单位消防局时间5个工作H时间进入初步设计审批阶段之前时间5个工作日建设牵头单位规划局时单位国土局用地间5个工作日时间16个工作日内完成何并联）审批阶段项目出具规划、建筑设计条件规单位规划局时间6个工作划日设计审部漳枇8阳醐、设计方案招标与/或规划设计建设工程交易中，泌投标邓
6、榭、锻、批方案审批单位建设工程交易中心时间翻、城、X）牵头单位搬崛与/或发改经贸）单位（3个工作日局时间5个工作日檄怖愕求的部门时间4工作日招标）阶第满、琳、棚、人初步设计审批防、/蛾）-段牵头单位规划局时间单位有关单位.5个工作日时间4个工作日核发建设工程规划许可证施工图审查单位规划局~►单位审图中心与气象局、人防时间时间3工作日进入报建施工阶段之前监理、审核中介机糕蒯的预算单位财政局施工时间发招标文件前完成（可并联）招标阶段人防设备合同备案人防报建建设工程质■、安全监督房屋白峰舒雕案质■监督申请表单位质量（安全）监督站时单位建设（房管）局时间单位人防办施工牵头单位建设（房管）局时间0个工作日2个工作日间3个工作日时间2个工作日阶段组织项目监理机构进行监理准备工作协助建设单位组织招标、评标和优选中标单位________________/施工准备阶段的监理委托签订监理合同召开第一次工地会议施工监理交底会审批《工程动工报审表》签署审批意见施工过程监理组织竣工预验收X承包单位提交工程保修书___________/参加竣工验收X建设单位向政府监督部门申办竣工备案手续监理资料归档，_________________________________/编写监理工作总结..施工调查_____________I在单位工程验收记录上签字，签发《竣工移交证书》施工监理工作总程序工区划分及管理模式yZ X施工部署I施工管理策划n施工方案主要材料、劳动力及设备等资源配置z x项目施工成本及利润测算z\风险评估z\—投资估算V-A［重、难点工程的施工方案施工方案制定施工成本预测1/\_________________________________/n------------------------------------------—竣工文件编制施工成本预测竣工文件编制项目施工管理咨询流程项目部组织机构设置代建组建项目管理部建立健全项目部各项职责、管理制度项目组织机构管理项目经营管理沟通、协调上下内外关系，确保项目正常有序运转A施工准备驻地建设，临时设施修建，劳动力、设备、材料进场\_________________________施工过程管理代管技术管理图纸复核，测量放线，实施性施组，开工报告，技术交底，睑工计价，合同，竣工文件，竣工交验，\项目管理代理工作流程第四部分工程竣工验收备案与保修阶段
一、竣工验收及备案工程竣工验收备案是验收环节的主办事项，由市建设行政主管部门（以下简称主办部门）负责实施申请人申请办理主办事项，应向主办部门提出申请并同时提交下列申请材料
（一）主办部门所需申请材料
1、《建设工程竣工验收备案申请书》（必须注明联系人和电子邮件地址）；
2、《建设工程竣工验收意见书》；
3、《建设工程施工许可证》；
4、《施工图设计文件审查报告》；
5、《建设工程档案验收意见书》；
6、《xx市民用建筑节能工程竣工验收备案表》；
7、施工单位出具的《工程竣工报告书》；
8、监理单位出具的《工程质量评价报告》；
9、勘察单位出具的《勘察文件质量检查报告》；
10、设计单位出具的《设计文件质量检查报告》；
11、施工单位出具的《工程质量保修书》；
12、施工单位提供的建设单位已按合同支付工程款的证明；
13、经房地产开发行政主管部门核定的《xx市房地产开发建设项目手册》;
14、商品房工程应提供《新建商品房使用说明书和质量保证书》；
15、市政基础设施工程应提供有关质量检测和功能性试验资料；
16、必须提供的其他材料（但主办部门不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批、备案手续）
（二）城市规划部门所需申请材料
1、建设工程竣工图（其中建筑工程只提交建施图）；
2、具有相应资质的测绘单位测量绘制的1500建设工程竣工实测地形图；属市政管线工程的，提交经xx市测绘产品质量监督站验收合格的管线竣工图和测量资料；
3、具有相应资质的测绘单位编制的房屋竣工测量报告
（三）公安消防部门所需申请材料
1、各阶段审核意见书
（1）初步设计消防审核意见书；
（2）施工图设计消防审核意见书（限2006年1月1日前消防部门已颁发施工图设计消防审核意见书的建设项目）
2、市建设行政主管部门认定的施工图审查机构出具的施工图审查合格报告
3、建筑工程消防安全质量验收报告表（附建设单位出具的《建设工程竣工验收消防质量合格承诺书》、设计单位出具的《建设工程施工图消防设计质量合格承诺书》、施工单位出具的《建设工程消防施工质量合格承诺书》、监理单位出具的《建设工程消防质量监理合格承诺书》）
4、填写《建筑工程消防验收申请表》，表上须加盖建设单位公章
5、消防工程施工企业资质等级证书，应注明“此件与原件核对无误”，并加盖施工单位公章
6、填写《消防产品选用清单》表格，并提供产品合格证明
7、市建设行政主管部门认定的施工图审查机构审查合格的施工图
8、经消防部门审核同意的施工图（限2006年1月1日前消防部门已审核同意施工图的建设项目，包括总平面图、标准层平面图及非标准层平面图、立面图、剖面图、消火栓及喷淋系统图、火灾自动报警系统图、防排烟系统图）从2006年1月1日起，消防部门不再审查建设项目施工图，也不再颁发施工图设计消防审核意见书
（四）环保部门所需申请材料（根据建设项目的具体情况分为环保验收或环保预验收）
1、环保验收
（1）建设项目竣工环境保护验收申请表（根据建设项目的具体情况分为4种形式）
①建设项目竣工环境保护验收和污染物排放申请表（适用于以污染物排放为主的建设项）；
②建设项目竣工环境保护验收申请登记卡（适用于以生态影响为主、填写环境影响登记表的建设项目）；
③建设项目竣工环境保护验收申请表（适用于以生态影响为主、编制环境影响报告表的建设项目）；
④建设项目竣工环境保护验收申请报告（适用于以生态影响为主、编制环境影响报告书的建设项目）
（2）有资质的监测机构或环评机构编制的建设项目竣工环境保护验收监测报告或验收调查报告（填写竣工环境保护验收申请登记卡的建设项目，申请人不提供此项申请材料）
2、环保预验收（试生产）xx市建设项目环保预验收（试生产）申请表申请人提交上述材料时，应按部门分类成套提供申请人不再单独向协办部门申请规划、消防、环保验收主办部门不得要求申请人自行到协办部门办理审批手续，协办部门不得在主办部门之外另行单独接件
二、工程保修工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位应当向施工单位发出保修通知施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任保修费用由质量缺陷的责任方承担建设工程施工合同文本组成
一、协议书合同协议书是施工合同的总纲性法律文件，标准化的协议格式经双方当事人签字盖章后合同即成立协议书的主要内容包括工程概况、承包范围、合同工期、质量标准、合同价款、合同生效时间等，并明确对双方有约束力的合同文件组成
二、通用条款是规范承发包双方履行合同义务的标准化条款，内容包括词语定义及合同文件；双方一般权权利和义务；施工组织设计和工期；质量与检验；安全施工；合同价款与支付;材料设备供应；工程变更；竣工验收与结算；违约、索赔和争议；其他等计十一部分共47条款组成
三、专用条款结合项目特点，针对通用条款的内容进行补充或修改，达到相同序号的通用条款和专用条款共同组成对某一方面问题内容完备的约定专用条款的序号不必以此排列，通用条款已构成完善的部分不需重复抄录，只需对通用条款部分需补充修改、细化甚至弃用的条款做相应说明后，按通用条款对该问题的编号顺序排列即可
四、附加（三个标准化附件）
1、承包人承揽工程项目一览表；
2、发包人供应承揽、设备一览表；
3、房屋建筑工程质量保修书建设安装工程费用计算建筑安装工程造价由直接费、间接费、利润和税金构成
一、直接费
1、直接工程费人工费材料费施工机械使用费
2、措施费1）环境保护费2）文明施工费3）安全施工费4）临时设施费5）夜间施工费6）二次搬运费7）大型机械设备进出场及安装费8）胫、钢筋混凝土模板及脚手架费9）已完工程及设备保护费10）施工排水、降水费
二、间接费
1、规费1）工程排污费2）工程定额测定费3）社会保障费（养老、失业、医疗保险费）4）住房公积金5）危险作业意外伤害保险费
2、企业管理费管理人员工资、办公、财务等费用
三、利润
四、税金营业税、城市维护建设税、教育费附加建筑工程工程量清单计价规范规定的建筑安装工程费用项目构成
一、分部分项工程费
1、人工费
2、材料费
3、施工机械使用费（以上
1、
2、3项费用构成工程直接费）
4、企业管理费
5、利润
二、措施项目费
1、安全文明施工费（环保、文明施工、安全施工、临时设施）；
2、夜间施工费；
3、冬雨季施工费；
4、大型机械设备进出场及安装费；
5、施工排水费；
6、施工降水费；
7、地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费；
8、已完工程及设备保护费；
9、各专业工程的设施项目费；
10、建筑工程跄、钢筋混凝土模板及支架、脚手架费
三、其他项目费用
1、暂列金额招标人在清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项；
2、暂估价包括材料暂估价、专业工程暂估价；
3、记日工施工图以外的零星项目或工作，按合同中约定的单价计价；
4、总承包服务费；
5、其他索赔、现场签证
四、规费
1、工程排污费
2、工程定额测定费
3、社会保障费（养老、失业、医疗保险费）
4、住房公积金
5、危险作业意外伤害保险费
五、税金营业税、城市维护建设税、教育费附加分部分项工程费二X分部分项工程量X分部分项工程综合单价措施项目费二£措施项目工程量X措施项目综合单价+£单项措施费单位工程报价二分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金单项工程报价二X单位工程报价总造价二£单项工程报价建筑安装工程费用计算程序
一、工料单价法计价程序是计算出分部分项工程量后乘以工料单价，合计得到直接工程费，直接工程费汇总后，再加上措施费、间接费、利润和税金生成工程承发包价其计算程序分为以直接费、人工费+机械费、人工费为计算基础3种建筑工程一般以直接费为计算基础进行计价，安装和装饰一般以人工费计算基础进行计价
1、以直接费为计算基础的工料单价法计价程序1）直接工程费2）措施费3）直接费二直接工程费+措施费4）间接费=直接费X相应费率5）利润=（直接费+间接费）义相应费率6）合计直接费+间接费+利润（不含税造价）7）含税造价二（直接费+间接费+利润）X（1+相应税率）
2、以人工费计算基础的工料单价法计价程序1）直接工程费2）直接工程费中的人工费3）措施费4）措施费中的人工费5）直接费合计=1）+3）6）人工费小计二直接工程费中的人工费+措施费中的人工费7）间接费二人工费小计义相应费率8）利润工人工费小计X相应费率9）合计直接费合计+间接费+利润（不含税造价）10）含税造价二不含税造价X（1+相应税率）
二、综合单价法计价程序107号文中的综合单价法为部分费用综合单价，即综合单价中仅包括直接工程费、间接费、利润和税金因此，用综合单价乘以各分项工程量汇总后，还应加上措施费才是工程承发包价
1、以直接工程费为计算基础的综合单价法计价程序1）分项工程直接费二人工费+材料费+机械费2）间接费二分项工程直接费X相应费率3）利润工（分项工程直接费+间接费）X相应利润率4）不含税造价二分项工程直接费+间接费+利润5）含税造价二不含税造价X（1+相应税率）
2、以人工费为计算基础的综合单价法计价程序1）分项直接工程费工人工费+材料费+机械费2）直接工程费中的人工费3）间接费二直接工程费中的人工费X相应费率4）利润二直接工程费中的人工费X相应利润率5）不含税造价二分项直接工程费+间接费+利润6）含税造价二不含税造价X（1+相应税率）工程建设的前期阶段主要指的是在工程建设的初期，建设单位形成投资意向，通过对投资机会等的研究和决定，形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批，进而立项的过程主要包括编制项目建议书和可行性研究报告，并通过立项审批
一、项目建议书（由发改委实施）
（一）项目建议书的主要内容对于政府投资工程项目，编报项目建议书是项目建设最初阶段的工作其主要作用是为了推荐建设项目，以便在一个确定的地区或部门内，以自然资源和市场预测为基础,选择建设项目项目建议书经批准后，可进行可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书不是项目的最终决策项目建议书是要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供基本建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作项目建议书的审批程序项目建议书首先由项目建设单位通过其主管部门报行业归口主管部门和当地发展计划部门（其中工业技改项目报经贸部门），由行业归口主管部门提出项目审查意见（着重从资金来源、建设布局、资源合理利用、经济合理性、技术可行性等方面进行初审），发展计划部门参考行业归口主管部门的意见，并根据国家规定的分级审批权限负责审、报批凡行业归口主管部门初审未通过的项目，发展计划部门不予审、报批一般应包括以下几方面的内容
1、项目提出的必要性和依据；
2、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；潜规则指
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是，这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争目前我国法律也没有很好的规范这个问题土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证这绝对应该是必须的程序因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限但是在现实中呢，这个想法只能是理想状态因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了然后给人家办出商住用地土地使用权证这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的愤青们不要在这里给我指三道四我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢新城乡规划法第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西非常的社会主义特色不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易我再次强调一下母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易再次强调不属于交易因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么立项主要考察的是项目的投资额及可行性我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文立不了项根本做不了环评不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来编制费用稍微给多点都没关系总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司现在结构类的工程师难找啊，感慨一个嘿嘿下一篇开始讲正式的规划报建总平面审查阶段
3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”o这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高,有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%看起来这个计算应该是没有什么争议了但是且慢我这3000平方米的o建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积也是看起来很简单但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高这都是可以钻营的地方其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路这么搞行不行？反正我个人不知道行不行消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等（在这自夸一个本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事嘿嘿）
4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊搞得不好的话，实在是害死人啊而且，被这个东西害死的公司比比皆是各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死说了半天，管线综合是啥？包括三大项小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，噬的一下，断网了再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸家里的电器得轮着用，千万别一起开看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上这都是管线综合没搞好的标志啊你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生变化最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了这种事情太常见了大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里我反正是被这个东西搞怕了这种情况那是想赔钱都搞不定的然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引引到多少电算多少电至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道再说到这个排水许可证这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水现在都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分两条管排这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事我就不多说了
5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的关键就是落实各空间的大小尺寸这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异车位不够，基本上都别想通过单体审查当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数但是单体阶段就不一样了，就开始数了这个时候什么毛招都会用上比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等，不一而足但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的买的人也少我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米规划部门都这么掌握你这个车是不能垂直起降的这就是客观规律当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个不过这个不代表一般规律嘿嘿审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证这个过程比较没什么技术含量不值得多说我就一笔带过了不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚
6、消防和人防专项审查这两样东西搞死人我直接这么下两个结论没有哪个小区的消防和人防设计是达标的没有哪个小区的消防和人防设备是合格我就这么直接一点消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感先从消防说起消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了另外我们的消费者也没这种意识因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足在这个方面，审查那也是越来越严一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成但是，我在这里说句公道话涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办起码我不敢在我个人日后的职业生涯中，我也不敢人防工程是非常神经的一样中国特色的东西我不知道这个东西算啥真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉当然这只是我的个人观感，大家不必介意人防部门属于政府部门，不是军队编制用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来，不能发产权证这部分停车位只有使用权关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了也不知道能防什么
7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高这么说吧什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉不过老百姓都喜欢这种新鲜东西恩，在这里南北差异非常明显北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征北方人在考虑在冬天取暖的要求之后,的确不习惯居住大面积开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型这是与北方人的使用习惯及气候一致的空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务这个稍微在图上画一下就知道了房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有现实就是这么滴残酷客观规律就是如此现在有些公司为了规避这个9070,还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商味着良心做事我个人无言以对恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思现在开始说施工图审查施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查施工图审查单位还必须对审查结果负责但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审在这里讲一个本人曾经亲历的事情那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因首先当然是从源头设计查起结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题两边就吵了起来最后两边都说服不了对方要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西余泥和噪音但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶但在很多时候，根本不可能这么规范尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙余泥在运输过程中，很容易污染路面本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工这个是环境保护部门管着的现在很多城市已经禁止使用锤击桩了那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了当然用锤击桩，那肯定是最经济的只要没人管，开发商绝对用锤击桩因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳那是真管得不错无论怎么找关系都难批得下来如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样
9、质量监督、安全监督我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了但是没法子程序是这么一步步走过来的施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼这得写死我啊为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己特牢骚百余字谢谢各位质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚在我看来，质量问题都是安全问题我就不明白为什么要搞两个站，分着管譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚总之两个机构都得好好的哄着当然在若干细节上这两部门还是有所区别比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己收入钱手软，云云安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了我见过最好的城市是广州做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测检测合格了，才能做承台，继续往上建各位的，明白？不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着这个也是建设部门的生财主道啊我要是局长我也不肯放嘿嘿
10、施工招投标、监理报建还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方我个人对此一直持非常反感的态度在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑黑得让人毛骨悚然搞施工的就没几只好鸟我在此随便讲个故事哈施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求大家知道一下就行有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情结果，连交件都交不进去总之就是不受理后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件这个企业的老板气得吐血到最后当然这个标是投不进去了我这里讲的还只是个小手段暗地里啥招数都用得出来我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为0K了，发一个监理审查意见通过了就是下一步，施工许可证监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的
11、施工许可证我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总缺一不可在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的要这样的话，绝对没1年的时间出不来不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个而且得一步一步来这是什么概念？这是卡死你的概念随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVERo在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成最后撤资了，不干了上级政府震怒，云云现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则大家已经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解我就这么告诉你们大家都已经把潜规则当成了规则这些规则维系着房地产这个产业在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的这就是一种双方博弈之后达到的平衡哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分这么把一个项目分割成很多部分发证为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了之后的内容，大家就开始熟悉起来了我们终于进入销售环节的各项手续了
12、插曲，来讲讲目前的宏观房地产调控恩，不妨说一下，我出身是房地产管理部门当年参与了非常多的房地产政策制定后来穷得不行，被迫下海至今这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解对现在的调控，我的总体评价是混蛋基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面1）减少土地供给，紧缩地根这方面的政策非常的立杆见影如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业尤其是各类招商引资的工业园区目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积这是一个很疯狂的概念当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地,其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长这种心态其实倒真是一种讽刺唉2）打压购买需求提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑就是让老百姓没钱买房子但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了我个人不对这种神奇的逻辑予以打击免得我的这个贴沦为口水之争的场所我只对客观效果予以评价谢谢3）强制性限制房地产产品类型这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子我个人没明白过来这到底有什么效果户型选择完全是市场化的东西我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在开发商故意建大户型，以获取高额利润但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提大户型的单价比小户型高但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况我的个人经验是反过来小户型的单价一般都比大户型高一点点本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略我不知道北京是不是与我的个人经验相反我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去不会有别的什么新花样出来了这个效果，我就不多说了接下来，继续讲流程吧啦啦啦
13、放线、验线这个就简单的说一说吧图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标这个活就叫放线放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了嘿嘿，又来一个半市场化正式放线的前提是领取了施工许可证放线后，测绘院会发出一份放线册在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作让他们提前来做放线唉，又来一个“做通”工作放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合唉
14、预售许可证终于说到这个了预售现在的管理已经比较严格了我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了预售许可最重要的条件是高层建筑结构完成3分之2,低层建筑结构封顶这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样无论层数高低，全部封顶才能放贷因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个
2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧现在办预售许可，都要做价格公示交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米起”，这种骗人的玩意了但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会这个价格申报一下就完了我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米从来都是如此随便你怎么公示卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积这个叫预测绘在竣工之后，到实地测量，就是实测了我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾这个矛盾是怎么来的呢最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到嘿嘿现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告唉，又出来一个“做通”工作
15、关于预售中的土地解押昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适这个话题非常敏感这其中有无数的道道儿我个人对这一块的玄妙也不是很能理解尽我的理解讲那么一点吧
3、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；
4、投资估算和资金筹措设想；
5、项目的进度安排；
6、经济效益和社会效益的估计
（二）建议书报送材料符合编制要求的项目建议书、审批请示及有特殊规定必备的附件材料注若建设单位具有编制项目建议书及可行性研究报告等的能力，可自行编制如不具备自行编制能力，可先行实行监理招标及设计招标，委托具有编制能力及相关资格的监理单位或设计单位编制监理及设计招标要及时备案
二、办理《建设工程选址意见书》（由规划局实施）到规划局（牵头部门）窗口办理《建设项目选址意见书》的审批
1、提交办理《建设项目选址意见书》所需材料，并领取签收《审批跟踪监督卡》（以下简称《监督卡》）
2、凭《监督卡》分别到发改局、环保局、消防局、国土局等联办部门窗口提交相关审批材料，并在《监督卡》上签名确认
3、将全部联办部门窗口已签收确认的《监督卡》送回规划局窗口
4、到规划局窗口领取和签收《建设项目选址意见书》以及《监督卡》等有关材料，办理承诺时限为7个工作日
（一）通过招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，无并联审批项目的报送材料
1、书面申请（原件1份）；
2、《国有土地使用权出让合同》（复印件1份，需核对原件）；
3、1500现状地形图（原件2份，附电子文档）
（二）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向规划部门提交下列申请材料
1、书面申请（原件1份）；
2、土地权属证明（复印件1份，限在自有土地权属范围内申请建设的工程项目）；
3、1500现状地形图（原件2份，附电子文档）；
4、项目建议书批复文件或书面意见（原件1份，限政府投资项目书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目建议书与项目可行性研究报告的建设项目）；
5、相关协议（原件1份，限联建的建设项目）；
6、开发办批文及相关协议（原件1份，限转让的建设项目）；
7、开发资质证书（复印件1份）
（三）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向协办部门提交下列申请材料
1、消防安全审查（限经批准的规划中未明确的易燃易爆建设项目）
（1）《建筑工程消防设计申报表》（原件1份）；
（2）1:500现状地形图（原件1份，火工生产及储存项目，还需提交反映周边2000米范围现状的12000地形图1份）
2、地质灾害危险性评估审查（限经批准的规划中未作场地地质灾害评估的区域内的建设项目和已作区域性评估中属地质灾害易发区的建设项目）地质灾害危险性评估报告内容一般包括工程建设可能诱发、加剧地质灾害的可能性；工程建设本身可能遭受地质灾害危害的危险性；工程建设适宜性结论；采取防治措施的建议
（1）地质灾害危险性评估报告（原件1份）；
（2）地质灾害危险性评估登记申请表或报告备案登记表（原件1份）
3、建设用地预审（限需新征集体土地的建设项目）
（1）《建设项目用地预审表》（原件1份）；
（2）建设项目用地预审申请报告（原件1份，内容包括建设项目基本情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，还应包括补充耕地初步方案）；
（3）项目建议书批复文件或书面意见（1份，限政府投资项目书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目建议书与项目可行性研究报告的建设项目）；
（4）标注有项目拟用地范围的11万乡镇土地利用总体规划图（1份，建设项目跨乡镇的，申请人应分别在建设项目所涉及各乡镇11万土地利用总体规划图上标注拟用地范围都市区范围内各区国土资源部门应无偿向申请人提供11万乡镇土地利用总体规划图底图供申请人复印）
4、国家安全审查（限位于市委、市政府、部队副军级以上机关、重要军事设施和要害部门周边500米范围内的下列建设项目
①外国政府驻渝机构；
②外商投资的建设项目［包括外商独资、中外合资两种情况］）
（1）《涉及国家安全事项的建设项目申报表（规划选址）》（原件1份）；
（2）12000地形图（原件1份，能反映建设项目及其周边500米内现状）
三、建设用地预审报预（国土资源局实施）报送材料
（一）《建设项目用地预审申请表》（原件1份）；
（二）建设项目用地预审申请报告（原件1份，内容包括建设项目基本情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，还应包括补充耕地初步方案）；。
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