独角兽WeWork败退背后的七大问题

原本在共享经济斑斓泡沫中孕育而生并翩翩起舞的共享办公〃前独角兽〃,正在迎来史上最危险的至暗时刻WeWork这是个标志性案例，并没有在新冠疫情结束后迎来转机，反而是从年纳斯达克上市以来，把自己的股价跌去了,要知道它202199%在最巅峰时估值曾高达亿美元，但如今市值只剩下可怜的4703亿多美元截至年月日点，仍在盘中的202381624WeWork WE.US暴跌了以上，股价只有区区美元14%

0.170WeWork NYSE:WE wework,me.在APP中查看+添加自选I实时标准版极速版夕.・Cl

17314.20%U.I/*Aug1611:43AM EDT详细行情基本面摘要Ffi

0.19前收盘

0.19市盈至一市值

3.51亿成交量

4178.59万区间

0.16-

0.19每股收益-

1.90股本

21.30亿10日均量

1.66亿52周区间

0.13570贝塔系数一股息/收益率一/一分时5日钙YTD日K周K月K年K5分15分3份6阳口截至2022年底，WeWork负债总额达

213.18亿美元，2023/08/16开

0.23高

0.33收

0.17低

0.12量

17.14亿-

23.79%MA5:

0.25MA10:

0.89MA

203.15MA30:

3.94资产负债率年至今，凭借全球现商业

119.34%;2020WeWork发展的快速飞跃，这种创业团队能活过第一年的不到能活过10%,第二年的不到5%,第三年还能坚持下来的，少之又少它们的续租能力有限，这对于收入主要依靠租金的共享办公行业来说，风险极高如果空间的入驻率不能达到一定量级，收益就不能维持地租成本，一旦增值服务的盈利有限，赛跑的唯一助推器就只能来自于股权融资，这造成了一个恶性循环的困局我们认为、优客工场这种模式一个最主要的问题就在于WeWork概念花哨大而全却没有真实的产业提升与控制力，只是单纯建立在资产升值基础上的〃二房东〃模式，既没有逻辑自洽的商业模式，也缺乏实实在在的盈利能力，更没有对业主与客户的黏性，随着中央对于经济与资产思路的转变，优客工场前期急速扩张带来的副作用也同样明显和致命，其未来之路势必异常凶险叵测所以未来，无论是共享联合办公和众创空间，一定要摆脱既有的逻辑——跑马圈地，盲目扩张，只是把自己当成一个空间解决方案和产品，而要更加的注重这八个字〃产业为王、资本为翼〃，从产业实实在在的真实需求入手，辅之以资本的资源和渠道，与产业客户成为〃空间+时间〃的双料合伙人，也只有这样才会有未来问题六二房东模式难以为继，这一点与上面两条是一致的和优客工场本质上都是彻WeWork头彻尾的二房东，业主方只会将自己的劣质物业拿出来，并且如果做红火了，二房东一定出局，如果做不红火，二房东自身生存有碍，这是一个无解的悖论产业园区里面如今也是二房东、轻资产横行，而且最近三年更加卷到飞起这些年一直强调的一点就是，园区二房东这种不依托自有重资产、过于纯粹的轻资产，看起来做得很热闹，早期也很容易上规模，但是和重资产方的捆绑性与控制力太弱，很容易被踢出局，而且盈利模式过于单-,缺乏持续性和稳定性，不足以支撑它们的战略野心园区轻资产输出或许有成功者，不仅在管理费上就赚足了利润，还会通过品牌使用费、超额利润分成等方式进一步分享资本性收益，但这种非常少见，而且不具有可持续性,关系上，或者说双方合作基础的牢程度只能是万里挑一这其中最大的陷阱就存在于甲乙方契约曾经有一位很知名的老前辈做过这样的轻资产托管服务，即中国第一个孵化器武汉东创中心，曾经势如破竹地到处做轻资产输出，最高峰时期在全国托管了近万平方米的孵化器面积，200但最终都被各地政府驱赶出局；而后面的亿达和启迪，也步了老前辈的后尘，原因无外乎脆弱的契约关系和本身逻辑的矛盾二房东+轻资产有两种坏结果要做好准备，一种是肥肉轮不到你，能给你的都是硬骨头，甚至园区项目原本就无解,定位、选址、产品无可救药，再牛的团队也无法〃妙手回春〃,项目的失败将对品牌造成致命打击；一种是〃教会了学生，老师就该失业了〃，对方不过是想要你的管理经验和招商资源，如果很容易就能学会，轻资产的一方也就失去了存在的价值问题七必须提供稀缺运营服务、优客工场为入驻客户提供的所谓运营管理和增值服WeWork务是否具有稀缺性？恐怕答案是否定的，无论是所谓的重量级导师团、还是人力、法务、税务服务商的整合，以及企业托管、业主合作、等额外服务，只不过是锦上添花的噱头，实质性FA作用非常有限即使在这样的所谓龙头标杆，其积累多年的用户数WeWork据，也只能应用在一些简单的场景比如，多少平米的空间里，配备几个会议室，需要多长的电话线，盥洗室的男女比例如何合理配置稍微有点儿理财头脑的，也在探索把公共空间租出去做线下小型活动的分享和路演，让单位面积的盈利率提高一点儿，但都不是真正的稀缺运营服务，恐怕行之不远认为，园区运营服务，就是建立起产业和产品之间全生命周期的关系即让产业捆绑在园区产品上，建立一种极度稀缺的粘性，既是对产业的黏性，也是对客户的黏性唯有稀缺的，才叫运营你的园区能够给客户提供别人给不了的东西，就是稀缺，你的园区运营服务就可能具备成功的基础非市场化运作、有很大公益性质的政府性园区往往能提供稀缺的运营服务，比如医疗器械省级检测中心入驻，比如权威的生物医药研究所入驻，因为政府官员短期看政绩，长期看税收，有一套自有的激励机制让他们做正确而稀缺的产业运营服务但作为一个市场化的产业园区开发运营主体，我们的看法比较悲观，能做的太有限了总的来看，梳理既有的调研案例发现，目前产业园区运营服务主要分为三个方向，一是横向的规模化，靠园区规模扩大和网络的铺开来赢得更多的可能性，使哪怕比较简单的运营服务也能靠规模效应取胜；二是纵向的链条化，也就是深扎某几个产业的链条上，通过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（如产业公共服务平台和数字赋能等）获得价值；三是单点的垄断化，也就是类似于某个环节的特许经营（如屋顶光伏、储能等新能源业务），依靠政府的授权或市场化的拓展，获得某种极为稀缺且垄断式的业务，从中获取协同性的收益这三个方向也可以互相结合，形成更具竞争力的运营服务体系与可持续性的盈利模式我们从种种迹象观察和案例调研中预测，产业园区的全生命周期完全可以衍生出不封顶的长尾效应，在这个长尾当中能够发掘出远远比租售更加丰富的业务生态，尤其是产业园区运营者能够深度参与到产业升级、智慧智能化的大潮中，这是未来—个绝大的想象空间的布局和烧钱，以一己之力疯狂亏掉了亿美元！不得110不说，在经济和资本的双重寒冬，这个血淋淋的数字是一场幻灭，一场灾难，甚至是一种犯罪自从月份的第二季度财报问世以来就陷入了恐惧8,WeWork的深渊当中公司管理层自己在财报中就开始了惶惶不安的自我怀疑，〃严重怀疑公司能否持续经营，当前公司面临持续亏损和办公空间会员不断取消租约的处境..…能否继续运营，取决于其在未来个月内提高流动性和盈利能力的能力〃标普毫不客12〃〃气的将的评级从〃〃下调至，展WeWork CCC+CCC望从〃稳定〃调整为〃负面〃很可能，下一步等待WeWork的就是破产和清算在年之前就已经预言过，建立在虚妄之上的商业模式，再耀7眼夺目，也不过是破灭之前的最后一块遮羞布，活生生的镜鉴就在眼前黑格尔说过，灰烬亦有价值，败局提供问题，我们无意去纠结WeWork的创始人是否是个彻头彻尾的庞氏骗子，也不必细细去复盘演算它的商业经历、财务报表和凄风苦雨的上市历程，但就其败局覆辙而言，我们需要进行触类旁通的独立思考，其实对我们产业园区这个行业还是有几点有价值的启示性意义的问题一项目成功H模式成功在《园区中国4:孵化中国》中早已指出，WeWork早期取得了很漂亮的成功，源于一个特殊的背景美国次贷危机之后失业率大增，核心区域优质物业空置且低估，在供给端WeWork和需求端进行了有效的衔接,用非常低的成本租下写字楼，并重新装修和分租给突然大量涌现出来的中小微创业者，在美国经济从底部爬升的阶段获得了充分的成长空间这本身是一个很好的项目成功，但随后创始人却将这个项目的成功包装成了〃模式的成功〃，他天才激情的宣传和演说、花哨的PPT路演让所有人都好奇而惊喜地认为这是一个蓝海市场，就连老江湖孙正义都被忽悠的投入了超百亿美元，更遑论外行的投资人们，然后这就形成了一个典型的自我增益效应，泡沫便越吹越大，直至破灭——孙正义后来也公开道歉表示启己对的投资是〃愚蠢的〃WeWork我们在〃产业园区十大警世恒言〃中提到过,产业园区失败的原因也在于误把项目的成功等同于模式的成功，枉顾当时特殊的资源背景和发展环境，盲目复制和扩张，这无疑是刻舟求剑和自欺欺人的覆辙就再一次印证了这一问题，当你想WeWork用一种低成本欺骗性的确定性去面对一个充满高度不确定的市场时，你一定会受到狠狠的惩罚产业园区行业错误的将项目成功等同于模式成功而失败的案例同样不胜枚举，我们希望行业参与者能够再次看清这次WeWork事件中反映的问题本质，更加理性专注地重新梳理自己的商业模式，踏踏实实的锻造内功、打造项目，避免重蹈覆辙问题二盈利和现金流是王道资本圈里常见的公司类型有两种，或者但这两者T BT C,都脱离不了的本质很不幸,在的道To VCWeWork ToVC路上走得太远了，以至于忘记了自己的初心和命门何在早在疫情期间，摩根士丹利的一位首席投资策略师对WeWork的评价就非常到位，〃在我们看来，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了这是一场激烈的挤兑，但对任何东西给予极高的估值都不是好主意，特别是对那些可能永远无法产生正现金流的企业而言最具投机性、定价最不合理的市场领域已经开始崩溃〃有数据分析显示，共享办公出租率平均达到时才能保持盈亏平衡，但这个数字并不容易达到85%神话破灭一个最重要的原因，就是没有实现盈利却拥WeWork有高估值、没有现金流却大肆负债扩张，投资人的信心在这种模式面前是非常脆弱的，稍有风吹草动就会蜂拥撤离，即便是后来勉强上市，也无法改变这样的悲剧宿命必须承认，即便疫情结束了，全球经济包括中国经济仍然都处于非常艰难的时刻一一外媒称美国正处于年来最大的破产10潮当中，全球经济冬天肯定还要持续很久，我们也说过，戴维斯双杀〃下产业园区也难以独善其身在漫长而寒冷的冬季，棉袄必不可少，这个时候尤其要将稳定的盈利和持续的正向现金流作为王道，无论是企业经营还是项目操盘，不要光讲故事和情怀，先把日子过下去再说问题三商业模式要更加务实平心而论，WeWork在商业模式上还是有很多创新之处，近年（（）））也的确在做更多创新的尝试，但讲chui故niu事（bi要适度，过犹不及一个房地产租赁公司把自己的商业模式包装成花里胡哨的互联网科技生态平台公司未免扯淡，其鼓吹的〃空间即服务〃更是胡说八道的吃语，它最高峰的估值亿美470元比另一个全球性写字楼办公租赁品牌（前身即IWG Regus商务中心）的亿美元高出的也实在太过离谱37一直强调，联合办公作为一个既有商业模式的补充有存在的必要性，但作为一个独立的商业模式就有很多值得商榷的地方，商业模式可以定位长远，但一定要更加务实，尤其是资本市场和实体经济都在退潮的情况下，谁在裸泳更容易被一眼看穿相比于传统房地产，产业园区的商业模式更加复杂多样,可以说每一家企业都代表了一种商业模式，充满了虚实结合，声东击西，同样，每一家企业又都是充满着冲突与博弈的矛盾体急速扩容的园区规模，和不断升级的产业诉求，焦虑地寻找一个平衡点，身处其间的每一家产业园区运营实体，同样焦虑地承受着衍变的压力和不适在过去的三年时间里，很多产业园区发展商都在急切地寻求商业模式的创新和转型，但事件给我们一个深刻的问WeWork题，商业模式一定要务实，政府和市场越来越不好忽悠了，踏踏实实体现我们服务实体经济的本质才是最重要的问题四坚决〃去房地产化〃虽然很遗憾，但是的本质还是〃房地产经济〃，这也WeWork是为什么很多美股分析师认为它的上市，是年全球最荒2021谬的在共享办公这个行业，很难看到互联网技术突破性IPOo的革命和创新，其本质是通过对固定资产的经营以及增值服务来实现盈利骨子里，WeWork既不是互联网经济，更和科技没啥关系，其本质还是房地产经济再结合最近的恒大、融创、碧桂园事件，我们认为这都应该坚定中央和监管层决绝〃去房地产化〃的决心与信心，对于产业园区行业，这一点尤为重要过去年存在的一个严重问题就是很多行业都开始倾向于〃10房地产化〃一一在激进的货币政策和土地快速升值之下，将房地产作为一种〃快消品〃，投资化、投机化、过度杠杆化，快速拿地、快速开发、快速销售，迅速累积财富这样一来，导致大量资本进入房地产行业炒作，导致实体经济严重缺血，美国次贷危机、日本房地产泡沫破裂和香港事件的前车之鉴依然历历在目坚持认为，未来产业园区盈利模式当中，必须坚决地〃去房地产化〃，以围绕着制造业和科技创新的服务业模式去重新调整，形成一种真正与产业结合度更深的盈利模式和盈利结构当然，适当合理的房地产可以作为一种补充力量，但绝不能喧宾夺主，沦为炒作工具和盈利主角问题五产业为王，资本为翼WeWork在中国同样有一个命运相似的信徒一一优客工场年借着〃双创〃飓风成立、最高峰时估值号称亿美金201530的的优客工场，也在2020年以SPAC的方式在美国上市，但，问题在于上市前后的6年时间里也一直处于亏损当中特别是2021年直接暴亏20亿元，股价累计跌去了90%,如今，其在美股的市值仅剩不到200万美金，导致2022年其还曾收到来自纳斯达克的退市通知，因为其股价持续低于1美元——今年月，也因为同样的原因收到过退市通知，看来确实4WeWork是师出同门的难兄难弟年月，优客工场又因违反财产报告制度，被北京市第20237三中级人民法院列为失信被执行人，未履行金额为544万余元及违约金，毛大庆也喜提〃限高〃随着WeWork的摇摇欲坠，留给优客工场的时间也不多了明眼人都能看出来，共享联合办公、众创空间的热潮早已经迅速退去在北上广深，写字楼和产业园大面积退租的主力，除了金融P2P和房企之外，就是联合办公、众创空间品牌，资本对这一领域的热情也渐渐冷却对于这些公司，眼下最真实的问题是，由于平台孵化能力和资源协调能力较弱，对入驻初创企业的行政、法律和税务工作培训有限，对入驻企业商业模式和管理方法的指导也比较宽泛初创企业既被租金所困，又不能在短期内实。