万科股份有限公司财务分析

万科股分有限公司财务分析摘要本文以万科股分有限公司为研究对象，利用万科年年的财务数据，并考虑现2022-2022状，运用定量分析、定性分析、图表分析等方法，从水平和垂直的角度，对万科的财务报表以及偿债能力、盈利能力、营运能力、发展能力并结合其他市场价值指标进行分析，站在投资者角度，以期为投资者提供决策参考关键词偿债能力；盈利能力；营运能力；发展能力

一、引言现阶段，我国的股票市场经过二十多年的发展，已经成为具有两千多家企业的大型股票市场，我国股票市场的总市值已经能跻身世界前列虽然股票的发行量与交易量与日俱增，但是我国市场在相关制度建设和上市企业的价值评估方面并不成熟一旦投资者不具备理性的投资观念，缺乏对股票暗地里公司的了解，必然会造成难以估计的损失，甚至造成市场混乱止匕外，股票市场之所以发展，是由于各行各业得到了发展在国民经济中，房地产行业据有重要的地位，能极大程度地影响资本市场的发展，是关乎中国整体的民生问题,也是投资者需要重点关注的对象现阶段，人们大多选择房地产作为投资对象，因为随着时间的推移，房地产的价值会不断增长，从而获取相关利益本文从投资者角度，对万科股分有限公司进行财务分析，通过对万科的经营业绩、财务能力作出分析，务求尽量准确地对万科公司的价值进行衡量，估算出公司的具体投资价值，从定性和定量两方面为企业投资价值作出全面的研究，为投资者提供相关的投资建议

二、行业背景及公司简介-行业背景房地产市场就是一个不断起伏的过程由于它的投资收益相较于其他行业，利润较高，从而引得多数投资者偏爱，价格不断哄抬超出其实际价值宏观政策调控加之投资者心理变化，房地产市场便又进入萎缩阶段虽然房产市场存在委靡时期，并且现阶段房产已进入白银时代，但不可否认，房地产投资仍占领整体投资市场的大部份此外，虽然现阶段房产竞争激烈、利润缩减，但其实仍存在很大的发展机会二公司普通简介万科企业股分有限公司是国内率先的房地产公司，它于年成立，在年进入19841988房地产行业，历经三十多年的发展，它已成为国内房地产龙头企业它的主营业务为房地产开辟和物业服务截止至年底，万科已经进入中国大陆个城市，基本分部在北上广深区202266域，以及中西部中心城市组成的成都区域公司从年起就开始进行海外投资，现在已经扩2022展到新加坡、纽约、伦敦等海外城市，进行了数十个开辟项目公司的物业服务业务则通过万科物业发展有限公司来提供万科作为中国房地产龙头企业，不管是综合竞争力，还是市场占有率以及品牌价值,在行业内都排名靠前它旗下各品牌如城市花园、金域堤香等受到消费者的广泛爱慕，何大维.中国房地产投资性过强成因及对策探讨,价值工程，年.2022李唯.房地产上市公司财务报表分析以万科股分有限公司为例.中国市场，年.2022雷琼芳房地产公司的社会责任探析以万科回购天津爆炸楼盘为例.当代经济，年.2022MartinHaran.Europeanemergingrealestatemarkets.JournalofPropertylnvestmentamp;Finance,

2016.客户忠诚度较高公司财务状况良好，流动性充裕，负债状况健康，收入和净利润以稳定的复合增速增长万科非但在销售规模和运营能力上具有较强竞争力，也具有完善的公司管理结构、稳健的商业模式、快速应变的营销策略和强大的融资能力

（三）万科现状万科事件从商业事件转变为社会事件，具有较大的影响力和争议度年月2022710日宝能第一次举牌，年月日王石公开表示不欢迎宝能做万科的第一大股东，再到宝20221217能多次举牌，华润对万科的增持请求视若无睹，并且在年月日，当万科管理层将之前20226月日暂时股东大会宣布要推进的重组预案提交董事会时，却意外遭到华润否决，从一开始317的宝万之争演变为华万之争，再变为华宝联合围攻万科管理层之后，随着深证地铁的引进，万科股权之争愈加复杂万科年底股东状况如下2022年以来，万科股权之争不断发展，事件终于有所转折年月日，万科20222022112发布公告称，华润将其所持有的万科的股分转让给深证地铁，深证地铁相应成为仅次于

15.31%宝能系的第二大股东在华润退出后，宝能系持有万科的股分，深圳地铁持有

25.40%

15.31%的股分，恒大持有的股分，安邦持股万科管理层通过金鹏计划持有在

14.07%

6.18%,

4.14%o3月日盘后，中国恒大又发布公告称将持有的的万科股分表决权不可撤销地委托给

1614.07%深圳地铁使用，为期一年在这一事件后，深圳地铁的表决权超过了将大大超过宝能系的29%,表决权深圳集团适时表示暂无在未来个月内改变万科主营业务，或者对上市公司主营业务12进行重大调整的计划，这表示万科管理层也许能获得深圳地铁、安邦等方面的支持，万科股权之争逐渐明朗化而万科本届董事会将于月日届满，改选事宜尚未公告327股权之争对万科的签约项目、管理团队及员工队伍、投资项目、业主信心等方面造成为了一系列影响，但这么多年来已经被证明是成功的管理构架是不容易被轻易否决的，万科是社会公认的好企业，它的品牌影响力也是不容忽视的年月日，万科股票停牌半年202274后复牌，万科股价见底回弹，仅经历两个跌停年月日早盘，万科股价强势上A2022314A升，最高涨到元/股，涨幅万科股价在经历近个月低谷后后再度上涨，加之近期

22.

48.16%40一线城市房价持续上涨，房地产业上市公司近期颇受资金青睐

三、财务报表分析

（一）资产负债表分析.水平分析1从表格中可以看出，相对于年底，万科公司年底总资产规模增加了120222022元，增长率为说明经营规模扩大其中流动资产中，货币资金增加21,937,

864.

6235.89%,T增长率为说明销售回款增加;衍生金融资产增加了元，增长率为3,385,

173.72,

63.65%,33,

647.59乃说明公允价格变动较大；其他应收款增加了增长了说明合作方往

2.36%2,994,

936.19,

39.68%,来增加非流动资产中，长期股权投资增加了增长率为

2819856.49,

84.17%,说明对外投资增加；投资性房地产增加了增长率为说明收购投资性物业增

1110937.32,

103.20%,加;固定资产增加了

189331.39从筹资或者权益角度来看，企业整体权益总额增加了其中，负债总额增长了

35.89%,负债项目中，短期借款增加了元，增长了说明融资结构发生较

40.85%

1467650.

12772.41%,大转变；对付票据减少了元，减少率为说明支付结构变化；应付账款增加

1314089.

3878.48%,了元，增加了说明支付结构有改变；对付利息增加了元，增长

4660110.

4150.96%,

14679.90率为说明了债务增加；其他对付款增加了元，增长率为说明合作方

63.39%,

4423003.

2970.94%,往来增加；长期借款增加了元,增长率

2257747.71为说明融资结构发生变化；对付债券增加了元，增长率为

66.74%,

1009256.

3553.07%,说明新发行债券；其他非流动负债增长了元，增长率为说明长期对付款增

148392.

39107.68%,加而所有者权益中，少数股东权益增加了元，增长率为说明非全资控股

1210570.

5133.51%,项目增加.垂直分析2从表格资产垂直分析表中可以看出，在静态方面，万科年底流动资产占总资22022产的非流动资产占流动资产占比较大流动资产中货币资金、其他应收款、存

70.20%,

29.80%,货比重较大，分别为、非流动资产中长期股权投资和投资性房地产占比

12.07%,

14.62%

64.79%O较大，为可以认为，万科资产流动性较好，但是资产风险较大，经营性资产

20.15%

71.43%O结构较高在动态方面，年底万科流动资产下降

20222.65%o其中，货币资金上升了个百分点，存货下降了个百分点非流动资产中长期

2.

342.5股权投资和投资性房地产上升了和个百分点，非流动资产减少了其他相对照

4.

283.

253.44%,较平稳，说明资产结构比较稳定从表格负债垂直分析表中可以看出，万科年流动资产下降了各项目

320221.74%o变动幅度不大，说明资本结构比较稳定，财务实力雄厚但是，它的资产负债率高达负债80%,融资比例较高（后面财务指标中具体论述），权益融资比例较低，所以该公司财务风险比较大

（二）利润表分析.水平分析3从表格中可以看出，万科公司年实现营业收入元，增长率42022240,477,236,

923.34为营业利润为比年增长了而利润总额则为

22.98%,39,023,778,

797.867C,

202217.82%,增长了说明万科年收入大幅增长，经营效益良好,盈利能力非39,253,611,

726.28,

16.13%2022常有竞争性从利润表具体项目来看，管理费用较年增加了元，增长幅度为

2022205531.214331%,说明经营规模增长，人工费用增加；财务费用增加了元，增长率为说明利

111433.

22233.25%,息支出大幅增加；销售费用增加了元，增长率为说明销售规模有所增长；

102546.

6124.80%,资产减值损失增加了元，增长率为说明存货跌价准备增加；投资收益增加

69684.

41140.51%,了元，增长了说明权益法投资收益增加，企业管理者有较强的资金运用能

145192.

7840.76%,力；营业外收入减少了元，减少率为说明非正常营业性收入较少;所得说增

45711.

9853.44%,加了元,较上年增长了说明利润总额增加

305017.

6638.84%,其中，从表格收入项目中可以看出，主营业务收入较年增长了其它

6202222.99%,业务收入较年减少了说明企业着重发展正常经营性项目而主营业务收入中，房

202226.18%,地产服务增长率为物业服务增长率为说明企业大力发展物业服务，使经营活动

22.61%,

45.35%,多元化.垂直分析4（）毛利分析1毛利为营业收入减去营业成本从表格利润表垂直分析表可以看出，万科年和72022年毛利占营业收入的比重分别为和较平稳，说明公司销售与成本控制较为

202229.35%

29.41%,稳定（）核心利润分析2核心利润为毛利减去三大期间费用和营业税金及附加从表格可知，万科年和72022年的核心利润占营业收入的比重分别为和年下降了个百分点是

202215.37%

14.64%

20220.7o因为管理费用和财务费用有所上升（）净利润分析3万科年净利润比年下降了是因为利润总额下降了而所得税

202220221.48%,

0.96%,费用上升了

0.52%o从上表中可以看出，万科企业经营活动产生的现金流量净额比上年增加了一倍其中，关于销售商品、提供劳务收到的现金大大增长，而支付的现金则减少，说明销售收入增加，成本更效率化经营活动现金流量足以支撑企业偿还利息等方面的需要投资活动产生的现金流量金额也增加了一倍多，说明企业对外投资规模加大筹资活动扩大了倍，说明年企62022业资本需求较大，融资能力增强销售获现比率二销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入根据公式计算出的销售获现比率分别为年的和年的说明公司的盈利能力变好，盈利质量变高

20221.

1920220.98,现金流量充足率二经营活动现金流量净额/（构建固定资产现金支出+偿还借款现金支出+支付现金股利）年万科现金流量充足率为年为均小于说明企业财

20220.69,

20220.40,1,务弹性不足，企业经营现金流量质量不佳，无法利用经营活动现金流量满足企业更新固定资产、偿还本息、支付现金股利的需要

四、能力指标分析

（一）盈利能力净资产收益率L净资产收益率，是指企业所有者通过投入资本经营取得利润的能力，考查的是资本经营盈利能力公司年、年、年的净资产收益率都高于行业平均值，且年的2022202220222022增长率高于年，说明企业自有资本获取收益的能力有加强，运营效益提高，在行业中有2022较强的竞争力,总资产报酬率5总资产报酬率反映了企业全部资产的利用效率，分析的是资产经营盈利能力公司2022年总资产报酬率稍低于行业平均值，且比年下降了说明企业产品盈利能力稍有下

20220.78%,降，全部资产使用效率有所降低,销售净利润率6销售净利润率分析的是商品经营盈利能力公司近三年的销售净利润率普遍高于行业平均值，虽有所下降，但在全行业中还是处于率先地位

（二）营运能力.存货周转率1存货周转率，是指企业一定时期内销售成本存货资产的周转速度，反映的是企业供、产、销平衡效率公司年、年、年的存货周转率都高于行业平均数，且近年来相差202220222022不大，基本稳定，说明存货占用水平稳定、资产流动性平稳.应收账款周转率2应收账款周转速度，是指在一个年度内应收账款转变为现金的次数公司的应收账款周转率三年来成上升趋势，说明周转天数变短，应收账款收回速度越快，销售回款加快，资金周转较快.总资产周转率3总资产周转率，反映的是总资产的管理效率，分析总资产的周转速度公司年的2022总资产周转率相比较年有所上升，但基本平稳，均高于行业平均值，说明企业总资产周2022转较快，营运能力有所提升，公司全部资产的经营质量和利用效率有所上升

（二）偿债能力流动比率L流动比率说明的是企业短期偿债能力，指流动资产偿还流动负债的保障偿债能力从表中可以看出，企业三年的流动比率都超过说明企业有能力偿还流动负债，短期偿债能力风1,险较小虽然有波动，但较为稳定且高于行业平均值，说明公司在行业中的偿债能力较强，支付现金的能力较强.速动比率4速动比率指企业除存货以外的流动资产，即可以即将变现的流动资产对流动负债的偿还能力，分析的也是短期偿债能力公司三年的速动比率基本平稳，短期偿债能力无较大变动，且处于正常范围内.资产负债率5资产负债率指标反映了债权人提供的资产占企业的全部资产的比重的大小，反映了债权人向企业提供信贷资金的风险程度，同时反映了公司举债经营的能力公司年的资产2022负债率为较年增加了企业债务负担增加普通来说，公司的资产负债率为

80.54%,

20222.84%,说明公司负债比率较高，长期偿债能力有一定风险对投资人来说，可以带来财务杠杆和50%,避税的效应，以及以较少的资本投入获得企业控制权对债权人来说，企业偿债风险较高对管理者来说，需要结合其他情况着重考虑借入资金.产权比率6产权比率表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，衡量的是企业长期偿债能力，标志着企业财务结构稳健与否公司年的产权比率为较年增长

20224.14,2022了年的产权比率与年相差不大，说明企业偿还长期债务的能力提高，但总体

0.66,20222022还是偏低，债权人权益保障程度较低，承担的风险较大.利息保障倍数7利息保障倍数是从盈利能力角度来分析长期偿债能力的，又叫已获利息倍数，主要用来衡量企业用其经营收益偿付借款利息的能力企业年的利息保障倍数为说明企业

202248.51,的利息支付有保障，且高于行业平均数，说明公司获利能力对到期债务偿还的保证程度较好

（四）发展能力主营业务收入增长率L主营业务收入增长率反映企业当年的销售情况，是衡量企业经营状况和市场占有率的重要标志，判断公司的成长能力公司年的主营业务收入增长率明显高于行业平均，说2022明公司在行业中较好，处于成熟期，但是与年相比明显减少，而年又比年大幅202220222022增加，说明企业主营业务波动较大，需考虑经济趋势的影响.净利润增长率8净利润增长率是企业发展能力的基本体现公司年的净利润增长率有大幅度的2022上升，年比年稍有增加，相对平稳，且高于行业平均值，说明企业发展能力较强较20222022稳定，具有竞争力.股利增长率3留存收益是衡量企业发展能力的重要指标，企业留存收益规模的大小取决于企业的估计政策，现金股利的支付水平高低与留存收益的大小呈反向变动，所以，股利增长率也用来衡量企业的发展能力水平公司年股利增长率为较年的减少了说

20220.0972,

20220.

440.3428,明企业发展能力稍缓，可能是受到公司内外诸多因素的影响

五、市场价值指标分析

（一）每股收益由下图可知，万科年的每股收益始终高于行业平均水平，每股收益是指公司普2022通股股东每持有一股所享有的企业净利润或者是必须承担的企业净损失从下图中的数据可以得出，在年的获利水平较高，投资风险较低，值得投资者选择2022（-）市盈率市盈率是指在一段时期（通常为个月）内，每股价格和每股收益的比值，由上表12分析得知，万科公司在年的市盈率较为稳定，且高于上市公司平均市盈率在一定程

202213.87,度上反映了投资者对该公司的认同

（三）股利支付率股利支付率，也是股息发放率，它表明收益中股利所占的比重，反映了公司的股利分配政策和股利支付能力股利支付率越低，说明公司支付现金股利的能力越强从下表可知，万科公司近三年来的股利支付率基本维持在摆布公司过去三年的分红派息为年度，40%2022每股派送人民币元；年度，每股派送人民币元；年，每股派送人民

107.

92022107.2202210币元公司年分红金额为元，说明公司有较强的盈利能力

5.

020228720930080.79

六、结论及建议

（一）结论万科投资优势L（）公司财务能力优公司目前具有较强的盈利能力，公司的短期偿债能力较强，主1营业务收入增长高于行业平均，多项财务指标均高于行业平均指标该公司的经营能力处于率先地位，在盈利能力和发展能力上，该公司能够保持稳定增长，发展前景较好（）公司市场价值高该公司每股收益、市盈率、股利支付率均高于行业平均值，且2基本保持稳定，说明公司有足够的利润来支付股利，盈利能力优秀，具有投资价值，满足投资者预期（）公司竞争能力强万科公司拥有其优势第一，公司在市场上具有较高的知名3度和品牌认知度，客户忠诚度较高；第二，公司有专业的管理团队、成熟的管理体制以及专业的营销团队，经营成果可观；第三，公司积极转型，最大程度迎合客户需求，其专业的服务质量能够提供盈利增长点，提高核心竞争力.万科投资风险2从财务角度来看，公司的资产风险较高，导致经营风险较大；负债融资比例较高1导致财务风险较大核心利润稍有减缓，盈利能力较缓现金流量的充裕程度低，财务弹性小公司长期偿债能力有一定风险从行业风险来看，房地产行业需要投入很大的人力物力成本，这种成本短期内很2难收回，营业周期较长，具有一定风险此外，政策的出台以及经济趋势的难以预测，会对房地产行业产生巨大的影响就目前而言，我国房地产市场仍处于火热阶段，但接下来会浮现何种情况谁也无法确定-建议综合上文所述，建议投资者谨慎持有万科股分有限公司的股票万科有一定的投资优势，同时也存在着相关投资风险，在作为投资项目进行选择时，投资者需密切关注各方面的变化参考文献章页.万科财务状况分析.现代商业，年.

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