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前g随着中国加入世界贸易组织以来，国民经济取得了高速持续发展，对外开放步伐不断加快，中国各种生产要素市场化程度显著提高，贸易环境更加公平,经济市场化程度已超过市场经济临界水平，中国将依据市场经济原则全面参与国际经济合作与竞争流通是国民经济的重要产业，”是现代经济的血脉和神经”改革开放以来，特别是在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，我国流通产业发生了巨大变化作为国民经济支柱的现代物流产业已成为推动中国经济快速发展的一个重要因素山东省是中国首批对外开放的沿海省份之一，改革开放以来，山东省的经济一直持续、快速、健康地发展，产业结构日趋合理，经济效益不断提高，国民经济主要指标居全国前列，成为中国东部沿海经济大省尤其是近几年来，山东的进出口格局发生了很大变化，初步形成了省级外贸专业公司和市地外贸公司、外商投资企业、自营进出口生产企业多渠道、全方位进出口经营的新格局全省已与世界200多个国家和地区建立了贸易关系正在规划建设中的山东现代国际物流基地，是浙江商会组织，现代联合控股集团等多家大型企业在山东最大的投资项目山东现代国际物流基地以整合国际物流资源为基本，将精心打造规模最大、理念最新、功能最全、设施最先进的物流基地，全力搭建陆港、海港、空港三位于一体的国际贸易平台，立足中国，服务全球社会消费品零售总额
4483.4亿元，实现进出口总额
607.8亿美元，实际利用外资
98.2亿美元，城镇居民人均可支配收入9438元，农民人均可支配收入3507元，人均生产总值16925元山东公路在全国领先，2004年底通车里程达
6.8万公里，公路密度
43.4公里/百平方公里其中，高速公路3033公里列举全国第一，贯通全省所有地市，与中国公路网紧密相连铁路网络完备，京沪、京九铁路纵贯南北，胶济铁路横贯东西，通车里程2700多公里已有包括济南、青岛、烟台在内的九个机场，开通国际、国内航线200多条，其中国际航线H条现有青岛、烟台、日照、龙口等港口26处，密度居全国之手，拥有泊位243个（其中深水泊位65个、10万吨级以上泊位43个），通航世界100多个国家和地区的300多个港口，年吞吐能力达
1.4亿吨近年来，山东经济持续高速发展，经济发展速度在全国名列前茅成为全国经济发展最具活力、发展速度最快的省份之一同时，也是发展后劲十足、发展潜力巨大的省份特别是山东省委、政府及各部门对民营经济的支持力度越来越大，政策、条件越来越宽松，为民营经济的发展创造了良好的环境条件济南是山东省的省会，是全省的政治、经济、文化、金融和贸易中心，是半岛城市群和山东的中心城市，处于十分重要的地位，它南北承接京津唐与沪宁杭经济核心区，东西连接河海交通，是山东向内拓展腹地和组织经济的主要基地经过改革开放以来特别是20世纪90年代以来的快速发展，济南已成为“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优“城市之一，是重要的商品集散地，发展现代物流业具有得天独厚的优势山东现代投资集团有限公司作为负责山东所有项目投资和资产管理、运作的全资公司，根据现代联合控股集团把二次创业、跨省发展的工作重心放在山东的发展战略，加大、加快了对山东的投资，坚定立足济南、辐射全省的信念，砺志在山东干出一番事业经过全面调研、考察，决定适应现代物流业发展的形势，充分利用济南作为山东省会城市的地理区位优势，在济南市西部投资建设大型的现代化国际物流基地
2、项目建设的必要性1符合济南市城市总体规划的要求为贯彻省委常委扩大会议精神，适应济南经济和城市建设发展的需要，济南市政府召集有关部门和知名专家对济南的城市建设和发展进行了深入的调查研究和反复论证，高起点制定了济南市新的城市总体规划2003—2020,确定济南城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”新的城市总体规划确定，要把济南建设成现代化区域中心城市2003年济南市《政府工作报告》提出今后五年，济南市将按照“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的总体思路，构筑新世纪现代化中心城市的发展框架坚持高起点规划、高质量建设、高效能管理、高水平经营的方针，进一步拓展发展空间，完善城市功能，改善城市环境，突出泉城特色，全面提升城市的现代化水平山东现代国际物流基地建设场址位于济南市城市总体规划中的西部片区范围内，东临京福、京沪高速公路，该区域的功能定位是以京福、京沪高速公路和京沪高速铁路为依托，以商贸、金融和物流产业为支撑，形成济南市新的中心区和窗口因此，项目建设符合济南市新的城市总体规划的要求2符合加快市场体系建设的要求党的十六大报告明确提出，要“在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统
一、开放、竞争、有序的现代市场体系”建立现代市场体系必须要建立更好的市场环境，更灵活的经营机制，更全面的市场服务，同时要有更优质、更安全的商品作保障济南市培育与发展市场的总体目标是按照增强济南的辐射带动功能、完善综合服务体系的要求，以实施“一五六”工程为主体，构筑以中心商业区为核心，以五个区域性商业中心为骨干，以六大专业市场和绕城高速路市场带为重点的商品流通网络体系新建、改建、扩建一批规模大、效益高、活力强、产业支撑力大的专业市场和批发市场，实现市场的换代升级、规模膨胀、功能完善3符合济南市商贸流通业发展规划济南市商贸流通业“十五”发展规划提出要贯彻实施四个创新，大力发展新型业态和优势产业，推动商贸流通业换代升级，增强服务功能，到2005年，建立起以市场机制为基础，具有完善的基础设施，先进的管理水平和开放、高效、畅通、可调控的商贸流通体系，形成立足本地、面向全国、沟通国际的大市场、大流通的新格局，将济南建设成为国内一流的区域性商贸流通中心城市根据“十五”规划要求，要发挥济南的区位优势，积极发展现代物流业，通过合理规划和组织，重点引进新型业态，尽快把现代物流业培植成为济南市的支柱产业之一因此，山东现代国际物流基地的建设，符合济南市商贸流通业的发展规划4适应物流业发展的需要，高标准建设现代化的物流基地发达的物流产业将从整体上提高经济的竞争能力，对促进经济发展具有十分重要的意义近几年国内许多城市十分重视物流业的发展，且把物流基地列入“十五”规划济南市物流量、人流量、信息量的流动相当巨大，已具备大规模发展物流产业的必要条件山东现代投资集团有限公司适应形势发展的需要，决定建设现代化的国际物流基地，以物流系统化、标准化、专业化、现代化为目标，向社会提供管理先进、设施完善、信息反馈迅速的现代化服务
四、市场需求分析
1、济南市物流发展环境分析1济南市物流发展的地理环境济南市是中国东部沿海经济和人口大省一一山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心；是国务院公布的历史文化名城，中国首批旅游城市，国家批准的副省级城市和沿海开放城市；是一个充满生机与活力的正在向现代化迈进的省城济南位于北纬36°40，、东经117°00,，处于山东省中部，南部为泰山山地，与列入世界自然文化遗产的泰山相邻，北部为黄河平原，与中华民族母亲河一一黄河相依，地势南高北低，地形复杂多样周边与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻济南全市总面积8227平方公里，市区面积3257平方公里，现辖历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县及章丘市全市共设54个街道办事处，64个镇，28个乡，417个行政村全市总人口590万人，人口自然增长率
3.69%，非农业人口
285.8万人济南具有得天独厚的区位优势，以北京为中心的环渤海经济区与以上海为中心的长江三角洲经济区是当今中国最具备经济发展活力的两大经济区域，济南地处两地中间，具备十分便利的铁路、公路交通条件与其衔接；同时，济南还是东部沿海与内地联系的桥梁；济南市已基本形成了公路、铁路、航空立体交通优势，有全国首屈一指的高速公路网络系统，发达的通信信息网络平台，有良好的社会与政策环境，具备成为北方物流中心城市的基础条件以济南为中心，在500公里半径范围内，可以辐射到山东省的全部，河南、河北、安徽三省的大部分与山西、江苏两省的部分地区，辐射地区人口超过两亿，为济南建立与发展成为中国商贸流通的批发基地，提供了优势条件与庞大的消费支持2济南市社会经济发展状况“九五”以来，济南经济持续、快速健康发展，国内生产总值年平均增长15%,2003年全市国内生产总值达到
1367.8亿元，人均国内生产总值23632元，综合经济实力是全国城市50强之一，保持在全省前列，是全省主要的综合产业城市经济结构调整取得显著成效产业结构发生重大变化，第一产业化程度提高，特色农业呈现良好发展态势；第二产业升级速度加快，支柱产业竞争能力明显增强；第三产业全面快速发展，新的产业迅速成长，三次产业的比重由1990年的
17.29:
48.77:
33.94调整为2003年的
7.
743.
848.5所有制结构有所改善，形成了多种经济成份共同发展的新格局，非公有制经济增加值占国内生产总值的比重达到
35.3九技术结构得到提升，信息产业的加速和倍增作用增强，高新技术产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重上升到26%近年来济南市社会经济发展状况见下图图11996—2003年济南市国内生产总值预计到2020年，济南的GDP成长期稳定增长趋势，如下图:图280007200640056004800400032003济南市商贸流通业发展情况近年来，济南市商贸流通业体系逐步完善，服务水平逐步提高，辐射范围逐步扩大，逐步形成了以中心商业区、区域性商业区为支撑，大型专业市场为骨干，特色商业街为亮点，大卖场、专业店、便利点，连锁超市相结合的市场网络体系在市场建设中，鼓励大流通、大贸易，在增加市场数量的同时，把增加市场规模、增加市场效益作为市场建设的主攻方向，建设形成了多个大型商品交易市场据济南市统计资料，2002年全市商品交易市场达713个、商品交易市场成交额
533.6亿元，其中消费品市场成交额
391.6亿元，生产资料市场成交额142亿元，成交额过亿元的市场46处全市连锁店超市和便民店达770多家，各种货仓式、会员制商场、购物中心等现代商业发展迅速从市场发展状况看，市场建设随着生产力发展水平的提高而提高，市场规模不断扩大中心商业区和五个区域商业中心已初具规模，总面积达到350多万平方米科技市场、茶叶市场、中国家居之都是省内外有较大影响的大型专业市场，英雄山文化市场成为我国四大文化市场之一，济南茶叶市场成为全国最大的茶叶批发基地
2、济南市物流发展交通基础设施分析济南市具有优越的地理区位、交通区位和经济区位，城市基础设施建设步伐加快，交通运输状况不断发展和完善，已经形成了以铁路、公路、航空为主,以内河航运、管道为辅的综合交通运输网络体系，使山东省的交通运输枢纽优势逐步得以发挥济南是中国45大公路交通枢纽和7大铁路及编组站之一，也是全省铁路、公路、航空的中枢京沪铁路与胶济铁路，京沪、京福、青银、济青等十余条高速公路汇交济南，公路辐射全省各地并与邻省相连，便捷通达东、习、南、北中国各地遥墙国际机场现有国际、国内航线30多条，与国内外40多个大中城市相连，开通了济南至俄罗斯的国际货运包机建有国际集装箱分流中心和济南至香港的陆路货运通道2004年高、次高级公路通车里程近5千公里，全年客运量6891万人，货运量
1.5亿吨目前，公路货运价维持在
0.35—
0.40元/吨公里，铁路货运维持在
0.15元/吨公里济南市2004年各种运输周转量单位2004年比上年增长％客运周转量亿人公里
229.
223.6铁路亿人公里
182.
822.8公路亿人公里
46.
426.8货物周转量亿吨公里
794.
19.4铁路亿吨公里
747.
39.5公路亿吨公里
46.
87.3航空旅客发送量万人
12037.9航空货邮发送量万吨
2.
150.01物流交通网络基础设施济南已形成了联结全省、全国和海外的现代化交通网络，是山东省铁路、航空、公路重要的交通枢纽是我国华东与华北、东部沿海与西部内陆地区客、货流中转集散的重要交通运输枢纽之一，也是规划的全国45个公路主枢纽之一2公路基础设施济南市公路网规模大、等级高，各项指标均位于全国各大城市的前列截止到2002年底，全市公路通车里程达
4450.5公里，比2001年末增长
1.84%,其中高级次高级公路
4330.8公里，增长
1.2%,高速公路
189.9公里，增加
26.5公里济南绕城高速公路的全线贯通和济青、济德、济聊、济泰高速公路实现了与周边地区高速公路联网；城市道路建设快速发展，二环路维修改造完工，市区近百条主次干道的拓宽改造或延长，逐步形成了济南公路交通网络体系和城市快速交通体系有机结合的道路交通网络体系济南向东有济青高速公路，向南、向北有京福高速公路、京沪高速公路，向西有济聊高速公路，绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南，南北连接环渤海经济区和长江三角洲经济区，东西通向沿海和内陆地区济南已形成了以绕城高速公路为核心的高等级公路网络，公路通达深度和公路集疏能力显著提高，并在全国率先实现了省会城市与各地市政府驻地全部由高速公路连接济南作为全省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立3铁路交通基础设施济南市域内京沪铁路纵贯南北，与沪宁、京津连接，胶济铁路横穿东西，和烟青、郑兰相通，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达青岛、烟台，西到郑州、石家庄、西安等同时还有晏城至党家庄、济南至济南东、水屯至济南等联络线4航空交通基础设施济南市有济南国际机场和张庄军用机场，与国内外40多个大中城市通航济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等城市的30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机5水运交通基础设施济南市域内，黄河和小清河的通航里程共有
261.1公里黄河流经济南市北部，长
185.1公里，四级标准航道，为传统的主要水运航道；小清河在济南市境内76公里近年来由于黄河干枯、小清河污染严重，许多货源已转由公路运输
3、物流业市场需求分析济南周边500公里形成的发达经济圈，蕴藏着发展现代物流巨大的潜力2004年济南市GDP在全国地级以上城市排名第21位，其周边500公里经济圈主要城市的GDP总量约为
3.20万亿元，占全国GDP的
23.3%,较北京周边500公里经济圈主要城市的GDP总量
1.79万亿元多出
1.41万亿元若按目前物流平均成本占GDP的20—25%测算，这一圈内物流市场总值将达到8000亿元济南周边500公里经济圈涵盖中国经济百强城市33个，较北京周边500公里经济圈多出19个济南周边500公里经济圈2004年社会消费品零售总额约为
1.02万亿元，高出北京周边500公里经济圈
0.40万亿元1随着现代经济的快速发展，社会分工越来越细，加之世界经济一体化进程的加快，产品质量的提高、成本的降低，以及产品更新的加速，使得生产者无暇顾及到货物流通过程的组织和管理工作，只能全身心地专注于企业自身核心竞争力的培养，将繁琐复杂的物流工作推向社会，降低货物流通成本，从而为扩大物流范围奠定了坚实的基础2随着经济全球化趋势的加强，科学技术尤其是信息技术的飞速发展以及跨国公司的作用日益增大，物流作为一种实现经济高效运行、融高新技术为一体的先进管理技术与组织方式，通过计划、实施、控制与协调等手段对于运输、仓储、装卸、包装、配送、流通加工、信息各环节的系统整合，以最低的费用和最少的资金占用，安全、准时、高质量地为用户提供多功能、一体化的综合服务，在世界范围内受到了广泛的关注，发展十分迅速3由于商品流通速度的加快，小批量、多品种、高时效的货物不断增加，鲜活易腐货物、各类时令商品等需求日益增多，对运输时间和运输质量要求严格；生产的专业化、协作化水平提高，对企业间的供应链要求更高公路零担和快速货物运输能够以其机动、灵活、网络化、门到门等运输优势，以现代物流的组织管理方式，为客户提供快速、优质的运输服务，促进物流中的零担和快运目录第一编总体规划与实施计划、总论
1、项目概况
52、物流基地的定位、特点和服务优势6
二、建设单位概况
三、项目建设的背景和必要性
1、项目建设的背景
92、项目建设的必要性11
四、市场需求分析
1、济南市物流发展环境分析
142、济南市物流发展交通基础设施分析
173、物流业市场需求分析19
五、建设场址及条件
1、建设场址
222、建设条件23
六、山东现代国际物流基地总体规划方案
1、总体规划方案概述
232、总平面布置
243、功能分区
254、物流基地技术经济指标
265、工程分期27货物的发展4我国全社会物流费用支出约占GDP的20%,而美国目前全社会物流费用支出不足10%,如果我国能达到同一水平，按照2001年的GDP水平，将可以为全社会节约
9593.3亿元的物流成本，或者说可以多产生近
9593.3亿元的利润“十五”期间，如果我国的物流费用降低到占GDP的15%,每年将为全社会直接节约
4796.7亿元的物流成本，并为企业和社会带来极为可观的经济效益5物流基地的出现极大地促进了日德等国家物流业的快速发展，根据德国权威机构的研究，未来10年，即使在日本、德国这样运输业高度发达的国家，物流基地的建设仍将处于蓬勃发展时期在我国，物流业的发展正在起步，深圳、成都等物流业较为发达的城市对物流基地的建设已经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试，如深圳拟投资1500亿元建设物流中心，成都拟建八里庄大型仓储物流中心项目等随着这些物流基地的规划与建设，我国的物流产业必将迎来又一个崭新的发展机遇6从第三方物流发展前景分析据有关资料，德国第三方物流企业的年营业额为80多亿美元，占德国总的物流市场份额的
23.3%,在其它欧共体国家中，第三方物流在整个物流市场所占比重基本上在10%至35%之间，在美国则有57%的物流量是通过第三方物流业完成的，在社会化配送发展得最好的日本，第三方物流业占整个物流市场的份额高达80%中国第三方物流在整个物流市场中所占的比重大约为2%,远远低于欧、美、日等发达国家的水平我国目前工业企业中，36%和46%的原材料物流分别由需求企业与供求企业承担，而由供求双方以外的第三方物流企业承担的仅为
16.1九在商业企业中，由企业自理和供方承担的物流活动分别为
76.5%和
17.6%今后，我o国60%的工商企业将会把所有的综合物流业务外包给新兴的物流企业，第三方物流存在着巨大的潜在社会需求，具有广泛的增长空间预计未来10年我国第三方物流增长率将在16%25%之间，第三方物流市场发展将有一个大的飞跃〜济南市的第三方物流业还处在发展初期，很多是从传统的储运业和道路运输业升级转换而来，主要从事货运中介代理，部分企业有简单的基础设施，其主要功能仅限于货物的储运和中转，缺少流通加工等增值服务功能第三方物流的社会潜在需求巨大，有待于勇敢者前去挖掘
（7）从现代国际物流基地的区位优势分析
①地处三大经济圈的交接处济南市是环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、黄河三角洲经济圈三大经济圈的交接处和互通中枢
②地处沿海经济发达地区的中汇段济南地处沿海南北要冲，是南北必经之路，现代国际物流基地将维系从大连、天津至江苏苏锡常发达地区、上海现代都市区、浙江杭宁温发达地区、福建厦门开发区、珠江三角洲发达地区、深圳特区的综贯南北运输路线，并起到调节南北运输的枢纽作用
③是500800公里的配送半径的始发基地以济南为物流基地，在直接配送半〜径500800公里内，包括京、津、冀、豫、皖、苏、沪、浙（约1000公里）等经〜济强省和较强省市
④是山东全境500公里配送的中心点济南以东为胶东半岛发达地区，并成为北片、西片、南片等市县级经济区域的中心，从现代国际物流基地出发，全境内可在5小时内送达（配送5小时送达工程）
⑤是西部能源、矿源的出海路径从烟台、青岛港口经济南可送达山西、兰州等西北地区，承接西部进出口物流的运载和转运
五、建设场址及条件
1、建设场址山东现代国际物流基地建设场址位于济南市槐荫区段店镇所辖区域，地处济南经济开发区（北区）规划用地范围为东至京福高速公路，西至济南铁路编组站，南至经十西路，北至小清河，总用地约H549亩全部用地涉及段店镇担山屯村、大金庄村、小金庄村、宋庄、孟王庄村、油牌赵村、位里村等七个村的土地其中担山屯村和小金庄村村庄需要整体搬迁，大金庄村、宋庄村和位里村只占用其部分土地，不涉及村民搬迁问题担山屯村人口总数为1800人527户，小金庄村人口总数为3270人
一、二期工程规划用地约1500亩，需占用担山屯村的土地，村庄需要整体搬迁
2、建设条件1用地规划根据济南市新的城市总体规划，该地区规划为商业用地，拟作为济南市大型物流园区之一2交通济南是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，具有立体交通优势公路场址东临京福高速公路，南临220国道，与京沪、济青、济泰、济德、济聊高速公路、国道104线、308线、309线、220线及市区经十路等干道连接方便，可迅速通往省内外各地铁路京沪、胶济铁路在济南市交汇，场址西邻京沪铁路济南西编组站，距黄家庄站约2公里，东邻拟建的京沪高速铁路航空济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等城市的30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机场址距济南国际机场约40公里，驱车半小时即可到达，空港运输便利3水电等基础设施场址附近有济南供电局西郊变电站，场址西南部有济南市自来水公司玉清湖水厂
六、山东现代国际物流基地总体规划方案
1、总体规划方案概述山东现代国际物流基地的功能设置主要包括产品配送、技术研发、信息传输、包装加工、物流培训、餐饮住宿、休闲娱乐等基地内同时配套设置海关、工商、税收、银行分理处、海关监管、邮电通讯、医疗保健、导购翻译、中介咨询服务等机构，实现物流一条龙服务根据项目功能规划和场地地形，整个基地分成八大功能片区，分别为产品发送配送中心、现代物流港、广场大厦、社区公寓与配套服务区、海关保税区、国际培训中心、文化体育休闲中心、国际物流设备展示交流中心、物流产品包装加工区和海外留学生创业园物流基地规划总用地11549亩，总建筑面积667万平方米，拟分四期建设其中一期工程规划用地约1500亩，建筑面积约136万平方米二期工程规划用地约3000亩，建筑面积约
187.8万平方米三期工程规划用地约3000亩，建筑面积约
187.8万平方米四期工程规划用地约4049亩，建筑面积约
253.4万平方米根据场地地理位置和地形特征，结合功能分区的需要，山东现代国际物流基地的南端布置为产品发送配送中心和广场大厦广场大厦紧靠经十西路和220国道布置发送配送中心的东北部布置为现代物流港，现代物流港主体为上下车道、半径150米的三层圆形日货仓，以此为中心北接以自动传输带为流转体的标准箱装仓储区，南接各类产品发送配送中心发送配送中心的西北部布置社区公寓及配套文化体育休闲中心和国际培训中心布置在基地的中部，依托峨嵋山和场内湖洼水域修建山丘和仿西湖景观，布置雕塑、绿化小品，改造和美化小清河南岸，营造舒适的环境空间基地的中后部布置为物流产品包装加工区和海外留学生创业园，基地的中前部布置为中央商务区，有国际物流设备展示交流中心和海关保税仓区等基地设六个出入口，分别布置在南面、北面和东面三个方向基地南面设三个出入口，通向经十西路和220国道，其中在广场大厦前设主出入口，主出入口的东面布置为物流出入口，西面布置为社区、培训中心出入口基地东面两个出入口布置在北部东西干道和中部东西干道东端，分别与济南市西部新城规划道路连接基地北面出入口与南面主出入口南北贯通，向北通往规划道路基地内设置三纵三横六条主干道，形成南北、东西的道路交通网络主框架各功能区和建筑物周围布置次干道基地内道路互相贯通，方便车流、人流、物流进出
3、功能分区山东现代物流基地各功能区块面积及投资额一览表序号用地名称用地面积建筑面积（万irf）投资额（亿）道路广场2580亩17运载配送仓储1993亩160万nf
23.12商业、文化娱乐与公共设施2285亩258万itf
40.63包装加工970亩78万rtf
10.264居住1433亩171万III，
25.955铁路256亩
1.26绿地1850亩73水域与其它182亩
0.658总计11549亩667万nf
111.
7694、物流基地技术经济指标（见表3）表3山东现代国际物流基地规划用地平衡表序号用地代号用地面积（公顷）用地百分比（%）居住用地
95.
5813.05二类住宅用地
78.91R其中公共服务设施用地
13.4小区绿地
3.27公共设施用地
149.
9520.48行政办公用地
23.59商业金融业用地
27.43文化娱乐用地
4.682C体育用地
4.06其中医疗卫生用地
1.37教育科研设计用地
93.5教育用地
15.96其中科研设计用地
77.54工业用地
64.
698.833M二类工业用地
64.69仓储用地
132.
8718.154W
132.
8717.
042.32普通仓储用地铁路用地5T道路广场用地
172.
0423.5道路用地1466S其中广场用地
2.31社会停车场用地
16.317市政公用设施用地
2.
370.32U绿地
85.
3211.65公园
32.938G其中街头绿地
46.37生产防护绿地
6.02水域和其他用地
12.
121.659E水域
12.
1210731.
981005、工程分期山东现代国际物流基地计划分四期实施:一期工程为现代航仓（
1、2期）在完成立项、规划、征地、拆迁等前期准备工作的基础上，建设产品发送配送中心、社区公寓及配套、现代物流港、广场大厦及水、电、道路等配套基础设施；二期工程建设海关保税区、国际物流设备展示交流中心、物流产品包装加工区，配套建设水、电、道路等基础设施；三期工程建设国际培训中心、海外留学生创业园和文化体育休闲中心，并进一步完善区域内的基础设施四期房地产开发与科创园，包括配套建设水、电、道路等基础设施全部工程完成后，最终将山东现代国际物流基地建设成为气势宏大、环境优美、立足山东、辐射全国、沟通国际的高科技现代国际物流港
七、一期工程（山东现代航仓
一、二期）建设
1、一期工程建设内容一期工程（现代航仓
一、二期）的建设内容包括产品发送配送、日流转货仓、标准箱式货仓、信息网络、技术研发、管理服务、社区住宅等物流港内货物仓储、保管、装卸、分拣、配货、包装等物流全过程服务全部采用现代化机械作业一期工程规划用地1500亩，主要建设产品发送配送中心、广场大厦、现代物流港和社区公寓及配套，建筑面积136万平方米主要建设内容如下
（1）产品发送配送中心占地375亩，建筑面积27万平方米其中小商品发送配送中心占地35亩，建筑面积2万平方米；建筑装饰材料发送中心占地50亩，建筑面积2万平方米；服装发送配送中心:占地25亩，建筑面积2万平方米;鞋帽类商品发送配送中心占地25亩，建筑面积2万平方米;塑料皮革类发送配送中心占地25亩，建筑面积2万平方米;文化体育用品发送配送中心占地25亩，建筑面积2万平方米;轻便车及配件配送中心:占地25亩，建筑面积2万平方米;五金机电配送中心占地25亩，建筑面积2万平方米;家具配送中心占地40亩，建筑面积3万平方米;食品土特产农副产品发送中心占地40亩，建筑面积2万平方米;品牌汽车展示中心占地40亩，建筑面积2万平方米；国际物流大酒店占地20亩，建筑面积2万平方米；2广场大厦占地112亩，建筑面积18万平方米其中国际物流信息中枢占地30亩，建筑面积8万平方米；国际物流科创研发中心占地30亩，建筑面积8万平方米；广场占地52亩3现代物流港占地590亩，建筑面积56万平方米其中标准箱装仓储占地450亩，建筑面积40万平方米；RI50M日货仓占地90亩，建筑面积12万平方米；国际航仓占地50亩，建筑面积4万平方米4社区公寓及配套占地385亩，建筑面积46万平方米其中:占地250亩，建筑面积30万平方米;公寓占地100亩，建筑面积15万平方米;旧村改造占地10亩，建筑面积5000平方米；占地10亩，建筑面积社区服务中心2000平方米；占地15亩，建筑面积3000平方米社区居委会楼5一期工程现代航仓
一、二期道路建设占地38亩社区幼儿园、小学:一期工程主要技术经济指标见下表见表4表4一期工程技术经济指标表功能分区项目名称用地面积（亩）建筑面积（万平方米）小商品发送配送中心352建筑装饰材料发送中心504服装发送配送中心252鞋帽类商品发送配送中心252塑料皮革类发送配送中心252产品发送配送文化体育用品发送配送中心252中心轻便车及配件配送中心252五金机电配送中心252家具配送中心403食品土特产农副产品发送中心403品牌汽车展示中心402国际物流大酒店203标准箱装仓储45035现代物流港R150M日货仓9010国际航仓504入口广场52—广场大厦国际物流信息中枢308国际物流科创研发中心308公寓25026旧村改造10015社区公寓与配社区服务中心
100.5套服务社区居委会楼
100.2社区幼儿园小学
150.3市政主干道10—西侧干道5—道路东侧物流道15—区内道路8—合计
15001362、一期工程（现代航仓
一、二期）主要建筑物建设方案一期工程建设从基地南面开始，沿经十西路和220国道出入口向北推进主出入口处的国际物流信息中枢和科创研发中心两幢大楼设计为高层建筑，层高为20层建筑物呈弧形对称排列，气势宏伟，展现物流基地的现代化气息RI50M日货仓采用圆形设计，半径150米，上下车道，三层，其中
一、二层为12米，三层为
3.9米标准箱装仓储楼也为三层产品发送配送中心采用多层建筑，考虑各类产品交易方式和交易量，分别设计为六层、四层、三层各类产品配送中心楼由南向北高度依次递减，形成错落有致的建筑群信息中枢和研发中心楼采用全现浇框架一剪力墙结构体系，剪力墙主要沿楼梯、电梯以及外墙布置楼面采用主次梁及全现浇碎楼面圆形日货仓楼及其它建筑采用全现浇框架结构
3、山东现代航仓六大特色工程1运力调度信息化工程采用全息影像技术，对进出货物运输实施全方位、全过程监控，控制好在各环节的合理状态时段，减少货物运输的相对滞留度和运载设备的空置率，运用卫星定位系统，有效调控进港货物的品种、数量和货物的目标到达地所需的运力资源量，确保协调有力、指挥有效，从而提高物流运营的流动性和通畅性实现物流产业的经济性与最大效益比2电子商务物流配送工程通过中国最大容量和最具影响力的商务网络技术平台，建立客户业户互动交易网络通道，建设拥有日获信息量50000条的国际互联网商务交易平台，使近400家物流企业借助于电子商务操控全国乃至国际商品市场，实现最短时间的最大货物交易电子商务物流配送工程的实施，是对传统物流业的技术创新和组织创新，从而有效的推动中国物流产业化、国际化和数字化的发展进程3物流包装、分检自动化控制工程按国际惯例和国际物流的标准业态，推进物流企业标准化、模型化、自动化，通过自动化和智能化控制手段，采用条形码信息技术，对配送货物预达地
七、一期工程（山东现代航仓
一、二期）建设
1、一期工程建设内容
（27）
2、一期工程（现代航仓
一、二期）主要建筑物建设方案
（30）
3、山东现代航仓六大特色工程
（30）
4、设施
（32）
八、项目实施进度计划
1、总项目实施进度计划
（33）
2、一期项目实施进度计划
（33）第二编项目设置与建设
一、基地内物流集散、运输中心设置与建设
1、优化设计
（34）
2、物流系统作业核心:运输系统与仓储系统
（35）
二、其他项目设置与建设
1、商业房产设置与经营方式
（43）
2、住宅房地产设置、建设与效益估算
（43）第三编市场调查与项目效益
一、市场调查
1、济南市市中心地段写字楼、商业房产价格调查
（44）
2、济南市住宅房产价格情况调查
（45）
3、济南市商业房产价格调查
（46）
4、济南市写字楼房产价格调查
（47）
5、远距离物流中心租赁价格调查
（48）识别并进行自动分检，以使货物及时准确到达配送仓，减少货物在传输过程的滞留时间，形成包装、传输、分检系统及时有效控制，提高货物配送效率4国际物流数码工程物流数码技术的开发与运用，开中国物流技术之先河将数码技术嫁接到物流产业运作与管理中，是对传统物流模式的改进与创新，是实现物流产业集约化、数字化、国际化的最佳技术支撑和有效途径通过互联网将美洲市场、欧洲市场、东南亚市场联网，成为中国品牌进入国际大市场的快速通道从而，构建国际化物流平台和打造物流产业国际品牌5现代物流管理信息化工程通过对物流运作流程再造，建立符合现代物流运营管理的信息化技术支持系统通过科学的区划、合理的分类，对物流资源实施信息化管理，以求高效率、快节奏、高效益的优化配置物流资源通过信息化管理，摒弃传统物流管理模式，推进物流管理的专业化、模式化、程序化，从而提高物流产业的系统化和高效化6仓储与搬运控制系统工程全息数码物流港f300nl规模的圆形放射状日货仓创新结构设计理念，将有效地改善物流运营环境，通过优化物流功能布局和系统设计以及升降机技术的引入，有效地实现人机对话和协调控制，极大地减少了物流污染和物流耗损，使仓储与配送达到了最佳的衔接，从而使物流产业的关键环节和关键程序达到了最有力的调控
4、设施1供电电源引自济南市槐荫区西郊变电站在区内新建三处变配电室，分别向发送配送中心、现代物流港、社区公寓及配套供电，广场大厦与发送配送中心共用一个变配电室供电电缆沿区内道路埋地敷设⑵供水水源由济南自来水公司供水管网引入在场区内设调压站和泵房，沿场区内道路敷设供水管道，以供生产、经营、生活、消防等用水需要⑶排水实行雨污分流制，场地内分别铺设雨水和污水管网雨水汇集后直接排入城市雨水管网，污水经处理达标后排入城市污水管网4通讯通讯可向济南电信局槐荫分局申请接入，通讯电缆沿区内道路敷设，根据需要接至各用户5网络基地内布设网络专线，物流港等区域单元根据需要向网络运营服务商申请接入物流港采取网络式仓储软件管理，通过网络平台，利用条码和互联网技术，实现业务过程标准化、网络化管理，实现全方位的网络信息轨道交易6空调采暖通风根据基地内不同功能建筑，分别采用不同的空调采暖通风方式，如中央空调系统、集中供暖、分体式空调器等，并安装强制通风设备7环境卫生场区内建设垃圾转运站和公厕，由环卫保洁人员负责区内环境卫生，及时清运废弃物、垃圾等
八、项目实施进度计划根据项目分期实施方案，一期工程计划于2005年9月份完成立项、规划定点、勘察设计、三通一平等前期准备工作，10月份开工建设，建设期3年，期间完成项目的建筑、安装、装饰工程和道路、绿化等基础设施的建设，预计2008年10月份一期工程全部竣工
1、总项目实施进度计划一期2005年9月一-2008年10月二期2007年9月--2009年10月三期2009年9月--2013年10月四期2008年9月--2012年10月
2、一期项目实施进度计划第二编项目设置与建设
一、基地内物流集散、运输中心设置与建设
1、优化设计其一可以将南来北往、东进西出之货物全部集中在此物流中心，然后分流到各目的地使济南乃至沿线地区每天群众生活之必需品按时按量分流其二销售之商品作为各大型销售商的所有商品都仓储在中心每天各自按销售量通知中心送货便可，这样能大大降低销售成本其三中转的货物可以通过中心中转至山东各地及出海口岸之后回程则由中心按条件合理调配各车辆回空时载货这样大大提高整个山东地区交通运输能力，从而得以综合的配置、合理利用资源其四根据市区交通的管制，货车不能直接进入市区，则中心配置相当数量的5-10吨货柜车，将货物分流至市区，这样各出入道路大货车迂回状况即可改善，从而可直接舒缓交通压力其五所有各出入口不规范的停车场可相映减少，切实改变市场、市容、市貌及道路脏、舌L、差现象，辅助“青山，碧水，蓝天”工程的实现其六对山东省整体经济发展战略的实施有积极的意义，增强整体竞争能力，适合国际发展的需要，有着深刻的历史意义其七综观发达国家的现状，公路网发达的同时，各地区均配备大型公用货仓例如香港货柜码头外亦有大量货仓作为配备，才能处于世界货柜运输量继荷兰的阿姆斯特丹之后的第二位，并担当着中国大陆相当部分货物的进出口任务；新加坡也是如此上述三地都很小，但能对世界商品流通做出如此巨大的贡献，实际上是从配备完善、服务一流上下工夫山东地区的经济发展够快、够好亦有充分条件参与国际经济大循环，建造大型货物储运中心，即有必要也非常有利同步再引入国际化互联网货物联运，在运输方面引入全球卫生定位装置，这样即可将辐射全国的运输能力提高25%而物流成本，在美国占货价的25%,在英国占货价的20%,在中国占货价的30%,其中鲜活类商品（如水果、水产）更占到50%,可见合理的物流能有效地降低商品的成本，从而造福人类从社会效益上看，以上所述足可证明，从我国经济发展的需求及实际出发，实施该项目非常有利而且十分必要
2、物流系统作业核心运输系统与包储系统由物流的作业方式，不难发现传统货运事业没落的原因是物流事业将制造生产、运送与销售一贯化的程序加以整合，即充分掌握整体的情报，而传统货运事业仅提供运输阶段的服务，所汇集的咨询有限，致使其竞争力相对减弱，进而影响整体产生的发展1系统特点在都市运输规划的过程中，多以“人旅次”为出发点进行规划与研究，忽略了“货物旅次”对都市运输所造成的影响，进而产生货物运输所衍生的都市运输问题产生的主要原因是货物运输自身的特性造成的多元性依各货物旅次的完成，必须有一个以上的参与者，如货运者、收货者、代理商、货车公司及司机等，造成货物旅次需求分析不易；不定性货物运输在都市内的起点非常复杂，基本资料汇集不易，导致模式建立困难多重性一种货物由起点至终点完成其旅次时，可能需要使用数个货车旅次加成性一吨的城际货物运输可能衍生数吨城内货运量，增加都市内道路系统的负荷多面性货物特性如原料、半成品、成品的差异将产生使用不同运输工具的情形目前中国的运输转运及物流概念正处于萌芽阶段，可汇集资料相当有限，故根据国外的研究资料，作为参考并希望能规划出一套适合中国国情及现实的计划方案依据国外先进国家研究的结果显示都市货物运输的成本与“人”的运输所造成的成本相同，且随着都市规模的扩大，货物运输成本所增加的幅度较“人”的运输成本更大由于货物运输对于都市交通影响很大，国外在1970年就对都市货物运输规划的相关课题进行研究，并分别在法国、美加等地区召开大型研讨会，就全球各主要城市在60-70年代间未收集充分的资料进行都市货物运输规划与分析提出呼吁；政府部门更是针对都市货物运输规划的相关课题进行一系列的研究与规划，其中对“货车”与货物流量特性分析、都市货运成本及问题的探讨以拟订指导手册及运输的管理策略2系统要点1都市内货物站之区位选择2都市内货物集散场站之设立3货物运输与土地使用，都市规划，场站设施与环境的关系〈4〉利用管制的手段发送货物运输〈5〉地方政府管制所造成的冲击〈6〉都市货物运输与管制策略之关系〈7〉透过营运管理的手段改善货物运输系统〈8〉方法论之规划与模式化评估〈9〉联合运输可行性；都市货物运输的经济课题〈10〉货物运输在都市运输规划中扮演的角色11都市货物运输资本化与组织化的改善时机12货物运输对于都会区化的影响13都市内货物之主要供需者区位与运送方式14政策、规划与设计所需之货运基本资料收集15交通工程与设计的配合16都市铁路货运的区位重选17都市铁路货运服务所造成的冲击以上其中〈1〉、
2、3〉均与货运转运中心直接相关，而其余则与转运中心有间接关系，显示转运中心在“都市货物”运输规划中的重要性与必要性依据前述国外先进研究规划经验与成果可以看出，同时使货物运输事业扮演更积极的经济活动角色，并建立其余制造端与消费端之间更紧密的关系对于都市货物运输规划具有正面的效果在国内设置货物转运中心已刻不容缓3转运“中心”使用者的界定依据目前货物运输业的经营特点，未来可能使用本计划所建议开发的货物转运中心的业者，应包括零担货运业中的线路货运业，分成大型、中、小三类，整车零担散货货运业，以及储配运输物流业等，而此三种货物运输业者，将是进行货物转运中心需求特征的基本客户4建筑空间规划构思与原则公共联合货物转运中心的建筑空间主要可分为转运设施与非转运设施两大类，其中转运设施部分应包括月台、停车场以及货物处理场；非转运设施则包括车辆维修场、会议室、停车场、加油站、餐厅、休息室、邮局、医务所及娱乐场所等5实现规划方案
①仅具有货物集散功能的公共联合货物转运中心
②兼具有货物集散与仓储功能的公共联合货物转运中心A、土地使用规模B、基地规划与配置C、建筑规模与配置依新加坡、荷兰、日本的经验，物流中心设置后可减少20%—30%车流量6交通路线规划
①大型货车进出场线路合理规划
②中、小型货车进出场线路合理规划7“转运中心”货运运送网络由于零担货业与储配运输业物流的场站为整货物运送网络的重要战略要点，故设置公共货物联合转运中心，需了解何种货物运送及网络如何适合国内货运的方法8项目系统及其功能设计电子自动化货物装卸、分拣、储存系统由建筑物内的两个独立的货物处理区组成货柜系统和小型货柜系统货柜系统以“升降与输送”概念为基础（分三层楼），连接装柜、拆柜区及货运站台，水平及垂直运输互不相干全部三层楼通过各楼层中的全自动化货柜升降机连在一起，每一层都可进出，全部升降机在第一层都有两台运输车配合货柜系统执行以下任务
①地面层供货柜进出空务区或陆务区、货柜的暂存（根据运单目的地及出车班次）、区及货车装卸/卸载及预装货柜的处理在那里，一条暂存通道可以从两旁操作例如由陆务区通过全自动运输车与货运站台的连接是通过托运穿梭运输车实现的暂存区的陆务区边界有航空货柜及拆柜工作站
②二楼供航空货柜装柜、拆柜及储存之用在二楼的每一个转柜工作站都连接到小型货物系统，使邮袋和包裹可根据运单选进航空货柜或海运货柜下层集装箱（LDC）的拆柜可在二楼进行，这一层有摩擦驱动滚轮平台，用来储存航空货柜或海运货柜
③三楼用作航空货柜的储存以及展翼式货柜的装柜/拆柜小型货物系统占三楼，设有起重、暂存及分选装置由航空货柜、坡道车及货车从空务区及陆务区运送至集散站的包裹邮货由水平输送机及垂直电梯送到位于建筑物二楼的高速自动分选机所有货物会根据其目的地被自动分选、调配及运送至离站航空货柜、海运货柜、坡道车及货车该系统基本上由四个处理区组成地成层空务区及陆务区的进出位置，包括连接各处理区的升降机及螺旋溜槽，地面层伸缩带式输送机，用来支援货车的装载及卸载；二楼流水式分选装置，包括“无法识别”区及总合并通道；二楼暂存区，包括带式储运机及合并通道；三楼人手分选区进出位置，包括连接各处理区的升降机及螺旋溜槽将执行以下任务进站货件
①来自海务区（货车）可用机械输送的进站货件被装上伸缩式输送机，然后送到三楼人手分选区作进一步人手处理（即根据航班号用人手分选取货件）人手处理完后，货件装上电梯运送到二楼总合并通道
②来自陆务区（装卸跳板区，即直接货件）可用机械输送的进站货件装上电梯运送到二楼总合并通道
③来自在空务区（航空货柜，坡道车）可用机械输送的进站货件装上电梯，送到三楼人手分选区作进一步人手处理（即将直接货件和标准货件分开，并根据本地目的地用人手分选标准货件）离站货件
①须送往空务区的货件会自动分选至4条螺旋溜槽并在地面装入航空货柜,或自动分选到19条溜槽并在二楼装入航空货柜此外还有一条螺旋溜槽，用来将散装货物装进在地面层的坡道车或是自动分选至海运区交由港口货车处理
②须送陆务区的货件会自动选取至3条螺旋溜槽，并通过在地面层的伸缩式输送机装上在货车站台的货车，或自动分选到3条螺旋溜槽直接装上地面层装卸区的货车
③在“无法识别”工作站，自动激光条码扫描器无法识别的货件也会被送到“无法识别”工作站
④在航班就绪或货车准备好作装卸前到达集散站的货件（早到货件）会暂存于称为“早到货件通道”的带式传运机当可以装柜或装载上货车时，相关储运机启动，将货件带回分选机，分选到有关溜槽
⑤如果货件在航空货柜装柜或货车装载前很早到达（极早到货件），有可能会通过连续电梯被送到搁板式储存区作长时间暂存处理货件须进一步处理时,会从搁板式货仓用人手提取并装入连续电梯运送回二楼总台合并通道SIEMENS公司供应范围和系统可处理货物类型/特征
①航空货柜系统1SIEMENS公司的该系统的设计、制造、交付及安装2可处理的航空货柜类型所有的航空货柜类型只要底长超过5尺，小于或等于10尺，都可由这个系统处理那些航空货柜送到后，移交自/至航空货柜升降机及移交自/至地面层穿梭运输车，5尺底板的航空货柜LD3运送时必须要阔边向前，即上述货柜斜面向左边或右边上述航空货柜的最大阔度是2450nini
②小型货柜系统或海运集装箱及散货零担系统SIEMEMS公司的供应范围包括下列子系统的机械设备及电气控制的设计、工程设计、制造、交付CIS中国广州、监督安装、现场安装、测试及调试令进站伸缩带式输送机、水平输送机、垂直连续电梯令分选机流水式斜口分选机、自动条码扫描器令“无法识别”通道令早到货件通道令极早到货件通道令离站溜槽、螺旋溜槽、水平输送机、伸缩带输送机
③待处理货件的特性待处理的货件包括纸箱、金属盒、手塑料或纸板制造的立方体箱子及满载邮货的袋子，要可用带式输送机运送，不用梯级式运送货件不可有容易卡在输送带间的松绳或口盖底面应合理地平坦，无凸出物见表6表6货物运载包装规格表最小平均最大长度mm250600900宽度mm120300600高度mm20300600重量kg
0.5630
二、投资估算和资金筹措
1、总体项目投资估算（见表15）和资金筹措
（48）
2、一期现代航仓（
一、二期）投资预测与效益
（49）
3、山东现代航仓一期（405亩）投资预测
（52）
4、现代航仓一期动工区（41亩）投资预测
（53）第四编组织机构与管理
一、组织机构和劳动定员
1、组织机构
（56）
2、劳动定员及来源
（57）
二、基地管理
三、基地政策
四、基地招商
1、招商原则
（58）
2、招商对象
（58）
3、合作方式
（58）
4、招商要求
（58）表7最小平均最大长度mm2507501250宽度mm120400700高度mm20300600重量kg
0.53050货物邮送包装规格表山东现代国际物流基地投资建设与市场运作模式上述不合大小规格较小/较大或重量规格的货件或不适宜在带式输送机上运送的货件会被视为不可用机械输送，要分开处理从输送方向看，邮货的结绳口会向后货件运送时，其最长边会与流向平行操作员会将货件一一放在伸缩输送机或电梯导入输送机上，搁开最少150mm,并贴可见标签上面、右面、左面、正面或背面•电子自动化货物装卸、分拣、储存系统的整体运作及控制将由一套综合计算机系统、多个编程逻辑控制器PLC及各型外部设备实现•电子自动化货物装卸、分拣、储存系统总处理量每天平均值为10万吨，包括5万吨进站，5万吨离站9设备及技术项目的设备采用招投标方式采购，该项目所述的电子自动化货物装卸、分拣、储存系统和建筑物多将采用国际最先进的技术来筹建、设计和建设，并使建筑物结构与分选设备的配合做到营运成本低，维修便宜10关于原、辅材料和水电、气、热、通讯、运输等公共设施的要求在经营项目开始建设时提供11交通货运调查为了全面了解山东及周边地区主要商品生产、生产资料状况并为远景发展预测提供资料，全面了解全国各地运入山东的货物及进出口货物，在作业过程中还需收集以下资料
①山东及周边省份有名品牌商品；
②山东及周边省份生产厂家数量及生产商品量预测；
③进出济南及周边地区货物预测；
④进出济南周边货车预测；
⑤项目所在地的交通运输资料包括济南及周边地区的货物周转量、港口货物吞吐量、机场货物周转量以及汽车运输成本；
⑥项目所在地区汽车保有量、周边各地汽车保有量
二、其他项目设置与建设
1、商业房产设置与经营方式航仓项目
一、二期规划商业及公建配套具体分项指标（见表8）表8现代航仓
一、二期商业与公建配套房产设置、建设与效益测算一览表项目名称占地位置建筑面积完成时间投资经营方式信息大厦25亩济西大道东9万nf2007年13244万元自营、租赁管理中心25亩济西大道西9万nf2008年15600万元自营、租赁市场配送375亩中央大道两侧27万什2008年21600万元租赁、买断社区配套385亩46万nf2008年
2、住宅房地产设置、建设与效益估算本项目规划安置房产与开发房产建设用地其中安置房产380亩，开发房产2000亩基地安置房产与开发房产设置、建设与效益估算一览表项目名称占地（亩）位置建筑面积完成时间投资经营方式安置房产380峨眉山旁32万nf2008年25600万元安置村民开发房产2000小清河173万球2010年173000万元出售第三编市场调查与项目效益
一、市场调查I、济南市市中心地段写字楼、商业房产价格调查（见表10）租金售价分租售率规模标准层入住（元/天（元/项目名称区位/类（%）（万叶）面积（itf）时间m2）m2）胜利大厦泉城广场
4952.
4119341999.9中信广场泉城广场
4.
5903.8516661999齐鲁国厦泉城广场
2.
8908.512001995纯金龙大厦主楼CBD及周边区域
3.8900070514302001金龙大厦东楼CBD及周边区域
49200902.59122000写银河大厦CBD及周边区域
3.
58.72003中银大厦泉城广场
5.195009041101998字泰山国际大厦CBD及周边区域
2.
2854.216591998发展大厦山大路及周边区域
502.
72003.10楼银座数码山大路及周边区域
85718112003.10银座写字楼主泉城广场
4.
5951.110501998楼综银座东部裙楼泉城广场
3.
5651.320002002玉泉森信大酒店泉城广场
4.
0651.
57261995.7合良友富临大酒店泉城广场
4.
0950.
810001996.12汇宝大厦CBD及周边区域
3.
060110002001.11楼华能大厦泉城广场
4.085114001997表10市中心地段写字楼、商业房产价格调查情况一览表
2、济南市住宅房产价格情况调查（见表11）表11住宅房产价格调查调查情况一览表项目名称区位与本项目距离规模售价入住时间西湖花园大杨庄半公里85万nf层4700兀/m2未入住IWJ实力荣翔段店1公里20万nf高层4700元/rtf2004后周段店
1.5公里
13.3万nV1400元/nf2003宋庄段店
0.7公里20万nf1600元/nf2003西子花园匡山小区5公里30万nf3300元/nf2003银座花园经十东路与本项目同处经十路200亩3800元/nf高层4500元/nf2003距离本项目不同地段住宅房产价格分析图:距离（公里）至按公里数推算物流住宅房产价格曲线图如下:H654321Q/ooOoooooOooooooOoooOOOOOO654321OOOOOOOOOOOOO距离（公里）高层——多层
3、济南市商业房产价格调查（见表12）距本项目公里项目名称区位面积租金（元/行/天）出租率入住时间数温州服装市场经十西路8万nV
1.270%2003年
2.5实力大厦段店立交桥1万面
1.5100%2004年3汇宝大厦大观园1万门
3.080%2001年10玉泉森信大酒店泉城广场
1.5万nf
4.080%1995年14距离本项目不同地段商业房产价格分析图按公里数推算物流基地商业房地产价格曲线图
4、济南市写字楼房产价格调查（见表13）表13写字楼类房产调查情况一览表项目名称区位与本项目距图售价租金（元/肝/天规模入住时间实力大厦段店3公里5000元/疔
2.08000m22004泰山国际CBD及周边区域5公里6800元/itf
2.
24.2万m1998金龙大厦同上8公里9200元/nf
4.
02.5万m，
20003.85万中信广场泉城广场10公里9000元/nf
4.51999itf中银大厦同上12公里9500元/nf
5.14万nf1998距离本项目不同地段写字楼销售价格分析图3581012距离（公里）
00876.04321距本项目不同地段写字楼租赁价格分析图3581012距离（公里）
5、远距离物流中心租赁价格调查（见表14）表14远距离物流调查情况一览表编项目名称地理位置与本项目距离规模租金出租率入住时间占地三十年买市场配送出1泉胜物流位于北外环路约8公里2004年1680亩断经营权租率约90%盖家沟物位于济青高速零一期
0.28元/天/2约12公里95%以上2002年流点公里处540亩m2济南市不同地段物流中心价格曲线图一价格距离（公里）・・
二、投资估算和资金筹措
1、总体项目投资估算（见表15）和资金筹措总体总投资110亿元，产值
417.5亿元/年，平均利润
48.35亿元/年其中一期投资38亿元，产值
41.5亿元/年，利润H.35亿元/年二期投资
21.94亿元，产值
87.76亿元/年，利润8亿元/年三期投资
18.51亿元，产值
93.35亿元/年，利润
10.26亿元/年OO3Oo•10-
0.oOO•5454•3525•2150•O四期投资
31.55亿元，产值
77.39亿元/年，利润
9.28亿元/年表15山东现代物流基地项目投资估算期数投资（亿元）产值（亿元/年）利润（亿元/年）资金筹措一期
3841.
511.35自筹、银行二期
21.
9487.
768.8自筹、银行三期
18.
5193.
3510.26自筹、银行四期
31.
5577.
399.28自筹、银行
2、一期现代航仓（
一、二期）投资预测与效益
（1）投资估算编制依据
①《山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表》（2001年）
②《全国统一市政工程预算定额山东省单位估价表》（2001年）
③《投资项目可行性研究指南》（试用版）
④《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
⑤类似工程建设经济指标
⑥建设单位提供的有关资料
（2）投资估算的编制说明
①项目总用地1500亩，按照《济南市统一征地暂行办法》的有关规定，初步测算，土地征用费平均每亩约为45万元
②投资估算中城市建设综合配套费、人防工程费，依据济南市现行收费标准测算
（3）投资估算初步测算，一期工程建设总投资为380000万元总投资估算详见表16表16建设投资估算表估算投资额序号项目名称备注（万元）1征地费用966822建筑造价2542113设备费用12000按第
1、2项之和的5%计算4其它费用4000合计366893工程费用投资估算详见表17表17工程费用估算表建筑面积投资估算额序号功能分区项目名称（万平方米）（万元）发送配中心26156001产品发送配送中心国际物流大酒店34800标准箱装仓储40280002现代物流港R150M日货仓128400国际航仓43200国际物流信息中枢9132443广场大厦国际物流科创研发中心915600公寓30195004社区公寓与配套服务旧村改造159000社区服务16005道路市政主干道及区内道路
2.51006给排水及消防工程10007变配电工程18008空调采暖通风工程19009通讯网络工程30010绿化等其他室外工程500合计123544
（4）财务分析评价第一编总体规划与实施计划
一、总论
1、项目概况1项目名称山东现代国际物流基地⑵项目地址济南市经十西路以北、京福高速公路以西、铁路编组站以东⑶建设单位现代联合控股集团有限公司山东现代投资集团有限公司山东现代物流中心发展有限公司⑷法人代表章鹏飞⑸项目概述山东现代国际物流基地规划总用地11549亩，总建筑面积667万平方米，整个基地分为现代航仓区、现代物流仓储、配送、运载作业区、现代物流包装、加工区、中央商务区、现代物流科创区、文化体育休闲景观区、居住区、铁路货运码头区等八大功能片区基地功能设置主要包括产品配送、技术研发、信息传输、包装加工、物流培训、餐饮住宿、休闲娱乐等基地内同时配套设置海关、工商、税收、银行、海关监管、邮电通讯、医疗保健、导购翻译、中介咨询服务等机构，实现物流一条龙服务整个基地建设采取总体一次规划、分期实施、滚动开发的战略
一、二期工程命名为山东现代航仓，规划用地1500亩，建筑面积136万平方米，建设产品发送配送中心、社区公寓及配套、现代物流港、信息中枢、管理中心及水、电、道路等配套服务设施其中一期占地405亩，建筑面积38万平方米，二期占地1100亩，建筑面积98万平方米初步测算，
一、二期工程建设总投资38亿元，建设资金拟由现代联合控股集团、山东现代物流中心发展有限公司等十余家集团公司投资一期工程全部由于本项目规模庞大，内容繁多，各功能分区的经营方式目前尚不能确定，故经济效益不能详细进行计算，在此仅按照预计的产值收入和利润来进行简单的财务分析和评价初步预计，一期工程各功能分区的产值收入、利润如下表（见表18）表18一期工程产值收入和利润估算表项目名称预计产值收入预计利润率预计利润
1、物流经营
361831.30万元/年30%
10.8亿元/年
2、商业房产454063万元10%
4.54亿元
3、安置房产100160万元10%1亿元根据以上投资、收入、利润数据，计算得出财务评价指标（见表19）表19财务评估指标表序号指标名称指标数据备注1投资利润率29%2投资利税率30%3税前投资回收期7,44年由上述财务分析结果可知，项目所得税前、所得税后财务内部收益率均大于10%的社会折现率，投资利润率、利税率达29%、30%o表明项目建设经营能够取得良好的经济效益
3、山东现代航仓一期（405亩）投资预测
（1）总成本土地405*45=18225万元物流、市场造价116*700=11200万元广场高层造价:3*2*1500=9000万元买断性房产造价:16*600=9600万元其他:1000万元成本合计:49025万元
（2）收入预测物流、市场地块、经十西路一次性买断商房（
2.1万平方米）4350万元其中一楼店面A40m2/间X3500元/n*150间=2100万元二楼仓库、住房100n/间X1500元/150间=2250万元B、南北规划路买断性商房250套（
3.5万平方米）6250万元其中一楼店面40m2/间X2500元/nX250间=2500万元二楼仓库、住房100n/间义1500元/nX250间=3750万元C、余下的地块（
10.4万平方米）采取物流经营方式
4528.8万元/年其中手续费20亿营业额X5%°=1000万元/年信息费5元/条X5000条X365天=
912.5万元/年三产服务200万/年市场配送1元/rrPX365天X5万m2=1825万/年物流仓储
0.3元/rrX365天X
5.4万m2=
591.3万/年小计
4528.8万元/年3商用地块收入51000万元买断性住房16*1500二24000万元广场高层2幢2*3*4500二27000万元收入预测总合计买断性出售收入61600万元物流经营收入
4528.8万元/年4毛利测算买断性出售住房61600*30%=18480万元物流经营收入
4528.8万元/年*60%=
2717.28万元/年5项目社会效益
①将提供20000个就业岗位；创建新型工业社区模型
②有利于区域GDP的增长；
③有利于规范物流市场和物流企业管理；
④有利于区域经济的健康发展和投资环境的改善；
⑤有利于推运周边产业的发展和提升直接受益者的经济效益;就山东全省而言，有利于推进物流网络、网点一体化
4、现代航仓一期动工区41亩投资预测1成本
①地价41*45=1845万元
②造价
19.25亩
2.57万平方米*700=1799万元
21.75亩高层:40000平方米*1500=6000万元沿街商铺5万平方米*700=3500万元
③其他100万元
④小计13244万元
（2）收入
①
21.75亩（9万平方米）广场高层（出租的收益要高于出售的收益）高层+裙楼40000*365*
1.5元/平方米/天=2190万元/年沿街商铺50000*365*
1.5元/天二
2737.5万元/年小计:
4927.5万元/年
②
19.25亩（
2.57平方米）运载收入350万元手续费、信息费、租赁费收入91万元包装加工195万元小计:636万/年
③小计高层收入
4927.5万元/年物流经营636万元/年
（3）税金（没有计算土地使用税及印花税）高层
1190.07万元/年物流
170.06万元/年
（4）有关财务指标（除注明以年计外,其余数据以10年计,注册资金
1.2亿元）运载中心（物流经营）
①高层+沿街商铺636万元/年收入:
4927.50万元/年
2712.2万元总造价
10531.80万元
340.78万元主营业务税金
837.67万元
542.44万元
4663.12万元
1359.82万元期间费用
2106.36万元毛利
35632.4万元所得税H
063.6万元净利
22462.45万元
2760.86万元销售净利率
45.58%
43.41%
②整体财务指标平均年净利润（
22462.45+
2760.86）/10=
2522.30万元/年平均销售净利率
2522.30/（
4927.5+636）=
45.33%（同行业优）主营业务收入占总收入的比率:100%所有者权益:
1.2*10000+
25223.31=
37223.31万元（
3.72亿）净资产收益率
67.76%资产负债率二65%
（5）回收期要根据各年现金流入的分布预测计算
①高层收入
4927.5万元/年总支出
10531.8+
837.67*10+
11063.6+
2106.36=
32078.46万元（10年）
②物流收入636万元/年组织机构与管理第四编
③总支出
2712.20+
340.78+
542.44+
1359.82=
4955.24万元（10年）
一、组织机构和劳动定员
1、组织机构项目前期由山东现代物流中心发展有限公司作为项目法人，全面负责项目调研、论证、立项、规划、设计、招商等工作以后按照建立现代企业制度的要求和《公司法》的规定，负责该项目的建设和建成后的经营管理工作山东现代物流中心发展有限公司见下图副总经理副总经理
2、劳动定员及来源根据工程的规模，参照同类物流基地的劳动定员情况，初步确定山东现代物流中心发展有限公司劳动定员为80人,其中管理人员20人，其他人员60人主要管理人员由建设单位委派，其他管理、生产、技术等人员面向社会公开招聘、择优录用为确保现代航仓高效成功的运作、经营，应对管理人员和一般员工分别进行相关知识、专业技能和职业道德培训，实行先培训，后上岗，以提高企业的服务水平和管理水平
二、基地管理山东现代物流基地建立一个符合先进生产力发展要求，适应市场经济需要，有利于物流产业和其他市场主体发展，有利于发挥基地优势的管理体制基地管理体制要求创新、精干、高效、减少层次，实现管理重心下移，权力下放，提高行政效率，方便企业发展，现代联合控股集团有限公司、山东现代物流中心发展有限公司具体负责基地区的建设和管理，聘请济南市工商、财税、计划、经济、城建、规划、土管、环保等政府有关部门参与管理
三、基地政策
1、本基地于2003年6月由山东省人民政府鲁政字
[2003]281号文件确定为济南市经济技术开发区北区基地政策可按照济南市经济开发区相关政策执行
2、本基地于2005年5月23日由济南市人民政府济政发
[2005]12号文件，被列入2005年市重点建设项目可享受市重点项目相关扶持政策
3、济南市政府还制定《关于加快现代物流业发展的意见》，本项目被确定为济南市3大物流园区，在重点项目扶持、土地使用、税费、资金扶持，信息扶持、对外协作扶持和人才基金扶持等方面给予优惠、优先扶持政策
4、其他相关政策扶持
四、基地招商
1、招商原则按照国家、济南市有关法律、法规，以有利于现代物流配送、运载、仓储、包装、加工、配套服务以及第三方、第四方物流产业发展，有利于区域经济和科技发展的原则
2、招商对象以物流产业与相关产业为重点，面向国内外物流企业、物流科创与高新技术产业、物流研发机构，为物流产业发展发展服务的金融和中介机构、综合性投资公司等招商
3、合作方式1直接物流企业进基地经营2整体项目或分项目的合资、独资、投资经营3整体项目或分项目的融资合作4租赁合作5物流业务合作
4、招商要求入基地创业者应遵守国家《土地法》和规划方面的法律、法规，在要求的时段内开工；在交通、环境、功能、建设规模和高效等方面符合控制性详细规规的要求建成投入经营后，预计年产值收入可达到
41.5亿元、实现利润
11.35亿元表1
一、二期工程主要技术经济指标明细表序号指标名称指标数据1总投资38亿元2年产值收入
41.5亿元/年3年利润
11.35亿元/年4投资利润率
29.8%5税后投资回收期
6.4年
2、物流基地的定位、特点和服务优势1水平定位国内一流，国际领先2功能定位在环节上实现第三方、第四方物流；在功能上实现研发、信息、加工、包装、集散、检索传输、运输、配送、发送、培训、管理、服务等一体化3功能特点
①多元化的渠道合作基地内将设置海关、工商、银行、税收、邮政、电信等相关机构，实行一条龙物流服务
②产销物结合基地内规划有生产、加工、包装区域，可供100家中小型企业开展生产、加工、包装业务，其产品由基地配送，发送中心代理配发，并由基地集散运输中心送达
③设立共同配送中心基地内规划有共同配送、发送中心，分为十大交易与配送分中心，计划进驻直销、代销公司1万家，形成市场式交易同时，这十大配送中心与山东各市县代理商合作，通过商品批发，由相关合作企业完成各渠道物流作业后，再集中配送到终端
④日常用品的零售商亭基地按区设置各社区便民服务商亭，计划在济南市设600个社区商亭，全省设5000个社区商亭，直接作为基地配送的终端
⑤LIMO-COP体系由BTOB的商物分离体系、BTOB的零部件输送体系和BTOC的无店铺销售支持系统LIMO-COP体系，是针对BTOB、BTOC而开展的从订发货、查询到出店作业、商品保管、配送、运输等全过程的物流服务体系它可以从业务构成、物流管理系统、信息管理系统和经营服务系统等四大要素构成基地物流的经营管理系统，连接十大配送中心和集散、运输中心的服务
（4）服务优势
①专用定温仓库
②特殊配送车基地将采用山东与德国合作制造的大型恒温式集装箱，保证食品类配送服务质量，并配有特殊类商品的装载运输车辆
③采用AGV（无人搬运机）和ID卡，对商品和场所实行有效管理
④采用B-CAT、E-CAT出货流程管理系统，帮助客户强化出货管理，简化自身的物流作业，迅速对应客户的配送要求，提高物流效率
⑤实施POS系统和PC加快条形码系统的全境导入
⑥采用地理信息系统（CIS）
⑦采用全球定位系统（GPS）
⑧采用国际最先进的装卸运载工具
二、建设单位概况现代联合控股集团有限公司成立于2001年4月，其前身是1991年月成立的浙江现代工贸集团有限公司经过十余年的艰苦创业、现代联合控股集团有限公司现已发展成为集团投资管理、房地产开发、大型专业市场、物流配送、国际贸易、会展、广告策划、文化传播等产业于一体，拥有22个公司的大型综合集团公司，拥有固定资产15亿元现代联合控股集团有限公司在山东设有山东现代投资有限公司，负责在山东省所有项目的投资和全部产的管理、运作，直接管理的控股公司主要有山东现代家电市场有限公司、山东现代物流中心发展有限公司、山东现代体育健身服务有限公司、山东现代食品市场有限公司、山东现代美家居建材商城有限公司、济南华夏现代广告有限公司、烟台果蔬水产品有限公司、烟台现代食品加工有限公司等九家公司；参股管理的公司主要是济南现代房地产开发有限公司、济南现代江南园林工程有限公司“把握现代，开创未来”是现代集团的座右铭二十世纪末，现代集团开始走出浙江、跨省发展，步入二次创业阶段确立了以市场开发建设为主导，以建设全国大型连锁专业市场为目标的主要战略方向山东现代投资集团有限公司是现代联合控股集团有限公司在山东成立的全资公司，负责在山东省所有项目的投资和全部资产的管理、运作公司成立于2003年1月，注册资金5000万元，法定代表人章鹏飞；注册地址在济南市槐荫区交校西路8号（山东现代商业广场A区三层）主要经营范围是投资办市场、投资办企业、企业管理策划咨询服务、机械设备租赁公司下设办公室、人力资源部、项目投资部、工程部、企划管理部、资金结算中心（财务部）等部门，管理着十余家公司，资产总额3亿元其中，直接管理的控股公司主要有山东现代商业广场有限公司、山东现代物流中心发展有限公司、济南市现代体育健身服务有限公司、山东现代食品市场有限公司、济南现代美家居建材商城有限公司、烟台果蔬水产品有限公司、烟台现代食品加工有限公司、烟台实业有限公司等9家公司；参股管理的公司主要是济南现代房地产开发有限公司、济南现代江南园林工程有限公司山东现代物流中心发展有限公司，成立于2003年5月，具体负责山东现代国际物流基地项目的建设和运作.2004年2月被济南市招商引资促进委员会评为“招商引资十佳企业”■
三、项目建设的背景和必要性
1、项目建设的背景现代物流业利用信息和网络技术，运用现代组织和管理技术，将运输、仓储、装卸、分类、包装、流通加工、配送等物流环节进行一体化经营，形成完整的供应链，组织产品从生产地到消费地高效流动现代物流业具有降低流通成本，提高经济效率和社会效益的明显作用，是涉及多个部门和领域的新兴服务业随着经济全球化和信息技术的发展，现代物流业已经成为发展最快的产业之一，其发展水平成为衡量综合经济实力的重要标志加快我国现代物流业发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力，提高经济运行质量和效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式根本性转变，具有非常重要的意义山东省，是中国沿海经济大省，位于黄河下游，东临渤海、黄海，海岸线长3000多公里，于朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，西北与河北省接壤，西南与河南省交界，南与安徽、江苏毗邻山东半岛与辽东半岛相对，环渤海湾全省面积
15.71万平方米，辖17个市139个县（市、区），人口9180万2004年实现GDP
1.549万亿元，比上年增长
15.3%,三次产业之比为
5.
466.728,实现。
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