某项目国民经济评价

项目国民经济评价11本项目开辟涉及大量的国有土地资源，对琶洲乃至广州市经济社会的发展具有长期、重大影响，因此，项目开辟有必要从国民经济的角度考核项目的经济效果由于土地开辟几乎涉及国民经济的各个领域以及社会经济的各个方面，要完整、客观、准确的估计项目开辟对相关行业、相关区域的影响（如对周围其他土地价值的影响、对相关产业的促进作用以及乘数效果等）确有相当的难度因此，我们主要在项目财务评价的基础上进行国民经济评价参数选取

11.1影子价格选取

11.

1.1本项目为城市土地开辟项目，这里只确定土地影子价格本项目所征用土地征用前的状态比较复杂，其中有部份城镇化的土地、大部份为农用土地（包括农田、水塘、林地以及部份闲置农地），国民经济评价中须考虑土地征用前的最佳用途（机会成本），从而就需要分别计算各类土地的最佳机会成本，然后再进行加权平均显然，这样分析的工作量非常巨大琶洲地处广州东进、南拓轴的重要节点，目前广州市周边城市化的进程非常迅猛，估计广州国际会展中心即使不选址琶洲，琶洲也会较快地实现城市化我国土地价格的基本现状是大城市地价高于一般城市，城市地价高于农村因此，按照城镇化的土地来计算琶洲土地的影子价格，更符合妥帖、审慎的原则近年来，我国土地管理的宏观调控力度不断加大，有关的法律法规相继出台，城镇土地市场不断规范化，已经基本实现市场化，土地价格基本取决于市场供求关系，因此，选取土地的市场价格为其影子价格全费用；健康预防费用结果研究表明城市经济发展过程中“抵

1.26%

72.6%O御性支付”超过了的说明数字高估了最终产出总价值GDP10%,GDP1琶洲土地开辟同样会造区域的各种经济损失费用增加，根据“抵御支付性”理论，应该在土地开辟国民经济收益中剔除相应的生态环境造成的费用支出，结合广州、琶洲的实际情况和以上的研究结果，生态环境损失费用应占项目开辟直接经济收益的这里生态损失费用暂时以项目直接经济收益的来计8%,8%算效益费用估算一览表

11.4表一单位万元序号项目年前年后合计20052005直接出让收入

141058.

00477010.

99518068.99城市化

2202.

32202.32乘数效果

31025595.

251025595.25效益间接土地价值提升

4153387.

83153387.83增加就业效应5合计

641058.

001656196.

391697254.39转移支付

74092.

4217402.

7421495.16开辟费用

8190746.

83219709.

59410456.42城市管理

9481997.

10481997.1010费用污水处理

22022.

1622022.16间接垃圾处理

115531.

105531.10生态损失

1288597.

4688597.46合计

13194839.

25835026.

821030084.39注上表数据详见附表11—1国民经济费用效益流量分析

11.5项目费用效益流量表摘要2002年3月8日，有关报导文机表11-6序号项目数据社会折现率110%经济内部收益率

234.17%3经济净现值

327041.28万元注上表数据详见附表11—2由上表可知，本项目在社会折现率为的时候，经济内部收益率为10%

34.经济净现值为万元，说明本项目开辟具有较大的社会经济效益17%,

327041.28国民经济评价结论

11.6项目开辟具有良好的社会经济效益项目开辟能极大的推进区域城市化进程，引导城市投资增加区域经济活力，提升周边土地的开辟利用价值创造更多社会财富，增加市民的就业机会等，项目开辟实现广泛的社会效益项目国民经济评价表明，在社会折现率为的情况下，项目经济内部10%收益率为远远高于折现率，说明项目的国民经济净贡献已经达到并超

34.17%过了要求项目经济净现值为万元，大于零，表明开辟本项目国家

327041.28可以得到符合社会折现率要求的社会赢余国民经济评价数据表明，本项目开辟可行社会折现率选取根据国家有关规定，选取社会折现率1=10%o直接效益和直接费用估算

11.2直接效益估算

11.

2.1本项目的直接效益是土地出让的收入，基于广州土地供应的市场化程度已经非常高，琶洲土地绝大多数将采用招标、拍卖的方式进行出让，招标、拍卖的价格已经比叫真实地反映了土地的实际价格，故评价中直接采用财务分析中的数字，不做调整直接费用估算

11.

2.2投资估算的调整本项目财务评价中的投资费用为万元，由于项目投资费用中所涉及的因素绝大多数都属于市场定价的范畴，故国民经济评价中直接采用，不做调整剔除转移支付在国民经济评价中，国内银行的借贷利息、项目上缴国家的税金、以及上级管理费和地方政府的有关规费等，既不增加国民经济的资源消耗，也没有为国民经济作出新的贡献，在计算国民经济费用效益时应予以剔除本项目中应予剔除的金额有，银行贷款利息万元，土地征迁税万元，合计万元项目直接投资费用利用项目财务投资总费用，扣除项目其他投资费用和转移支付费用，本项目直接投资费用为万元

410456.2间接效益和间接费用

11.3间接效益

11.

3.1土地是人类活动的直接载体，土地开辟与社会经济生活的方方面面都有不可分割的联系，因此，土地开辟的间接效益可以表现在许多方面，为了避免将间接效益计算扩大化，我们仅从以下几个方面估算项目的间接效益对琶洲地区城市化进程的影响本项目开辟使大量的农业用地转变为城市建设用地，使当地部份农业人口变为非农业人口，大大提高区域的城市比率据调查和有关资料显示，目前琶洲岛区域内大部份为农村人口，主要分布在琶洲村、黄埔村、石基村，区域内城市化率为详见

40.82%下表琶洲区域人口统计情况表表单位人11—1琶洲村臾埔村石基村合计农业人口2732336011007192非农业人口77537864004961常住人口35077146150012153区域现有城市化率

40.82%注上表数据来源于对琶洲当地户籍管理机构调查整理本项目土地开辟将琶洲村的农业土地全部征用，黄埔村和石基村的农业土地暂时未被征用，这里可以视为琶洲村农业人口全部城市化，本项目开辟导致区域城市率增长到详见下表

63.30%o项目开辟后琶洲区域人口情况统计表表单位人11—2琶洲村黄埔村石基村合计农业人口0336011004460非农业人口350737864007693常住人口35077146150012153区域现有城市化率

63.30%注上表数据根据项目土地征迁情况预测通过对照表和表数据，本项目开辟提高区域城市化率具10-110—

222.48%O有关专家测算，正常城市化率对经济增长的净贡献约为加速城市化对经济增长

1.9%,的净贡献为,这里视本项目的开辟使琶洲区域加速城市化据调查琶洲岛（三36%1个自然行政村）年国民生产总值为万元（不含广州珠江啤酒厂产值）2004250002利用以上数据计算，本项目开辟导致区域快速城市化后，区域经济增长量万元25000X

22.48%X通过以上分析，本项目开辟使当地快速城市化，产生经济效益增量为

202.32万元土地开辟的乘数效应土地开辟属于乘数效果非常显著的项目，伴有着土地的开辟，一般都会诱发大规模的投资活动投资乘数是指以投资作为自发性需求诱因，以一定的边际消费倾向为基本条件，以总的国民收入为结果的因果对照（）△Y=K*AI K=1/1-MPC式中△丫为国民收入增量为投资乘数K为投资增量边际消费倾向△I MPC当投资总量变化时，必然引起国民经济运行的变化，它的影响不仅带有方向性，而且具有倍增性世界发达国家的普通在之间，我国上海市曾经组织专家就“世博会对上MPC海的贡献”进行了分析和研究，测算出上海的为广州市是我国经济GDP MPC

0.68,发达的地区，其经济发展水平与上海■资料来源与2003年4月280,经济导报仲国进入新一轮上升娜:魏飘聒解岛基新政单僦眼柄目麟既胖就等企蝴I至其它腿眇,柄目不对其经济嘘端喙耐崛股主躲新酬岛的农蚓农村工崎总翳甥河差距甚微，取其应该比较符合广州的实际情况MPC=

0.6则（）K=1/1-

0.6=

2.5本项目年开辟完毕，假设本项目乘数效应在年开始发生各年投资20222022乘数效应见附表11-1o提升周边土地的价值本次项目开辟地域属于琶洲岛未开辟土地的一小部份，面积为万平方米，

315.66占琶洲全岛面积的随本项目的开辟，琶洲岛土地的开辟环境日益成熟，市政30%o公建配套等设施完善，将提高周边土地的实际价值，增加周边土地出让收入由此，琶洲国际会展中心的建设和本项目的开辟，对琶洲岛以至周边地区土地价值有较大的提升作用，会展中心已经建成年多，对周边土地价值提升作用已经释放出来，2因此这里只计算项目开辟只对琶洲岛土地价值的提升作用为准确量化本项目开辟对周边土地价值提升效果，研究与琶洲土地开辟相似地区土地价格增长趋势为了排除国际会展中心对琶洲土地升值的影响（主要的影响），我们选取与琶洲具有较强可比性的金沙洲为研究对象，金沙洲土地开辟年开始1992正式开辟，到年开始正式出让土地，到年区域开辟基本已经成熟金沙19952004洲开辟与琶洲土地开采取了同样的开辟管理模式和开辟策略据调查年前金沙洲居住用地出让价格为元/平方米（楼面地价），商1998321业用地出让金为年金沙洲居住用地出让价格为元/平方米，商业用442o2004520地出让价格为元/平方米土地价格会随时间延续而自然上涨，据有关资料显示650广州市土地价格平均每年自然增长此外，由于土地交易方式的转变（协议转

3.5%3,让转变为拍卖、招标、挂牌）对土地交易价格也有较大的提升作用，通过分析近几年广州土地出让价格变化趋势，交易方式转变对市场土地价格的提升在摆布15%这里扣除土地价格自然增长率和交易方式转变土地价格增长率后，土地价格增长可肺土地信息网，（2004年帼麻蜥麻分析》以视为由于项目开辟因素造成土地价格增长年金沙洲土地出让平均价格为元/平方米，年土地出让均价为19983812004元/平方米区域土地开辟后土地价格增长率计算如下585（）585-381X7价格增长率=-------------------------------------------15%381=11%本项目开辟后将影响整个琶洲，岛内规划总面积为万平方米，林地面积1047万平方米，水域面积万平方米，本次项目开辟土地为万平方米（含市

15665315.66政道路、公建配套等面积），城市规划化绿地万平方米，的市政20%

4102.0725%5公建配套用地万平方米扣除已开辟土地、林地、水域、绿化、市政公建面

102.07积，琶洲还有万平方米的存量土地琶洲岛在年没有出让土地，而

306.220042003年前出让的土地大多采用协议出让方式，其地价不具备参考性因此，琶洲土地出让价格选取本报告预测价格，按每平方米元/平方米（楼面地价）由于琶洲25306到定位为“生态性城市中心区”，假设琶洲未开辟土地平均容积率为项目开辟

1.8o对周边土地增值效益计算如下万元2530X X X通过分析和计算，本项目开辟后总计为周边土地带来万元的增值收

153387.83益本项目到年全部开辟完成，周边土地增值效益假设从项目开完成后才全部2022释放出来增加就业效益本项目研究范围内，大量地块属于商业、商务办公、酒店等建设用地项目开辟期间需要大量的建设用工，开辟完成后，更可以为当地提供大量长期稳定的工作岗位由于目前我国尚无该方面的计算体系，也很难比照类似项目量化结果，故本项目只作定性分析辘来源《酬岖控制性飒》7辘来源《酬岖控制性蝴》5懒国踏济醐期,按资源最伽遣这里脚财务脚仲2005年商务眦耻伏6格为基准间接费用城市管理费用项目开辟成功，促进了当地社会经济的快速发展，能在较短的时间内迅速改变琶洲岛的落后状态，使之成为广州市新的城市中心区同时，琶洲需要成立公安、医疗防疫、环保、工商、税务等相应的城市管理机构，建设共设施、交通设施、环卫设、绿化设施等相应的城市管理设施为此，政府每年将需要支出城市管理费用有关统计资料显示，北京东城区每平方公里每年城市管理费达万元，参照以上数据并考虑琶洲将建设成为具有国际水平会展中心的实际情况，琶洲区域内城市管理费用为每平方公里万元年本项目开辟总面积为平方公里，每年城市管理费用为万元，由于琶洲高档次的城市发展定位，区域流动人口将积聚增长，因此区域城市管理费用应每年相应递增环境保护费用本项目的开辟加速当地城市化进程，使区域内人口集聚增加，将导致区域内产生大量污水和生活垃圾为保护区域环境，需要建设相应的污水处理厂和垃圾处理站，政府将支出相应的环境保护费用污水处理费用:A.区域污水量按用水量的计算，按《城市供水工程规划规范》85%和规划用地性质采用不同的用水指标见下表表一单位人或者平米日序即时变化用水项目用水量排污量数量排污量昼系数城市居民用水

1350297.

5236561.

812619.05宾馆服务用地用水

21512.

751028361.

82360.097辘耦2005年,仲国经济周刊》北京雕化管理盖茨称赞的世界坡案肥商业,金融设施用地用水

3108.

51203441.

81841.26行政办公用地用水

4108.

54242981.

86491.76教育、医疗用地用水

51512.

75693961.

81592.646体育文化用地用水

108.

5121741.

8186.

26725091.06根据年月广东省环保局发布信息，污水处理厂日处理万吨（立方）污水200461的单位投资额为万元一一万元，鉴于广州的实际情况和琶洲为生态型城市14001600中心区，所有污水应达到三级处理标准，考虑我国目前污水处理大多为一二级处理，这里选取万吨单位投资额为万元另据调查，广州污水处理厂运营成本为

30000.8元/吨本项目开辟后产生的污水处理费用如下污水处理厂投资费用:本项目实际产生污水立方，为保证区域污水的充分处理能力，实际应

25091.06按日处理万立方的标准建设3万立方万元万元3X污水处理厂年运营费用万元

25091.06X XX垃圾处理费用B.据调查广州市区人均每天垃圾生产量为公斤，而且我国城市垃圾正以每年

1.3的速度递增另据调查，广州已经建成的垃圾处理站，日处理吨处理能力单位9%81投资为万元，处理吨垃圾运营成本为元/吨项目开辟产生的垃圾处理费5—61150用如下垃圾处理站投资费用假设垃圾处理站垃圾处理能力为年使用设计能力，本项目覆盖人口总量为20人，日处理吨处理能力单位投资选取万元，考虑琶洲地区为生态型城市中2365616心区，垃圾生产递增速度应低于全国平均教麻源2005年,经济豺报上雅监心的生活环埔磔清单》水平这里选取4%o严23656XX1000x万元=

420.48垃圾处理年运营费用23656X元1000XXX由于人均垃圾生产量每年增长所以垃圾处理运营费用同样每年也递增4%,4%o生态环境的损失估计琶洲目前为广州市内难得的生态岛，人口希少，空气清新，水质良好，岛内几乎无任何污染琶洲岛优质的生态环境不仅故意于岛内居民的生活，而且对改善广州市的环境也起到相当的调节作用尽管琶洲岛的控制性规划中充分考虑了如上因素，尽可能地降低容积率，并将琶洲岛定位为生态型城市中心区，但随着国际会展中心全部迁址琶洲以及岛上人口的增加，大量的建造物在岛上建成，琶洲自然生态环境的改I,变将不可避免生态环境损失定量估计，在过去多年里世界各国都进行了相应的研究，至今30没有一个国际统一的计算模式，因此，生态环境的损失估计目前仍难以进行定量的估计世纪年代初德国科学家利用“抵御性支付原理计算出社会进程为2090Leipert9”生活、工作和环境带来的伤害和败坏的支出，工业界和政府的环境保护占1GDP的；

1.33%环境损失费用；交通事故；高速公路带来的代价；

20.8%

31.10%

42.2%城市发展带来更高的住房费用；个人安

50.75%6球御性支付”这个概念的提出者Nordnaus和Tobin1972曾经称之为“工具性支付instrumentalexpendi-ture,明有些花费无论是国防支出还是防治污染支出说,实城A名为微产品,实为帼产品麴、赚、洲斓避虹业社会增长进黔生活、工作和陶帝舶伤害利蜥的支出。