《投资性房地产与固定资产》课件

投资性房地产与固定资产本课程将深入探讨投资性房地产和固定资产的会计处理，涵盖其定义、分类、计量、折旧、减值、处置等方面内容课程学习目标知识目标能力目标理解投资性房地产和固定资产的定义、分类、计量、折旧、减值掌握投资性房地产和固定资产的会计处理方法，并能独立完成相、处置等相关知识关业务的核算本章知识结构导图投资性房地产与固定资产概述1投资性房地产2固定资产3投资性房地产与固定资产的异同4案例分析与实务问题5什么是投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产它主要指企业为出租或出售而持有的房地产，以及企业为经营出租而持有的房地产投资性房地产不包括用于企业自身生产经营的房地产投资性房地产的特征主要为赚取租金或资本增值，用于出租或出售，或为经营出或两者兼有而持有租而持有不包括用于企业自身生产经营的房地产投资性房地产的范围投资性房地产包括土地使用权、房屋建筑物、建筑物附属设施等具体包括出租的房屋，待售的房屋，用于经营租赁的房屋等投资性房地产不包括用于企业自身生产经营的房地产，如企业用于办公、生产的房屋等投资性房地产的确认条件投资性房地产的确认条件主要包括企业拥有该房地产的权利，该房地产能够产生未来经济利益，该房地产的成本能够可靠地计量满足这三个条件，企业才能将该房地产确认并计入投资性房地产投资性房地产与自用房地产的区别投资性房地产自用房地产主要为赚取租金或资本增值而持有用于企业自身生产经营活动投资性房地产的初始计量原则投资性房地产的初始计量原则为成本计量，即按照取得时的实际成本计量成本包括购买价格、相关税费、直接归属于该资产的支出等具体计量方法需根据投资性房地产的取得方式进行区分外购投资性房地产的成本构成外购投资性房地产的成本构成包括购买价格、相关税费、直接归属于该资产的支出购买价格是指企业支付的购买价款，相关税费是指购买过程中发生的增值税、契税、印花税等，直接归属于该资产的支出是指为了将该资产达到预定可使用状态所发生的费用自建投资性房地产的成本构成自建投资性房地产的成本构成包括建造成本、直接归属于该资产的支出建造成本是指企业自行建造过程中发生的各项直接费用，包括材料费、人工费、机械费、管理费等直接归属于该资产的支出是指为了将该资产达到预定可使用状态所发生的费用投资性房地产后续计量模式介绍投资性房地产的后续计量模式主要有两种成本模式和公允价值模式企业可根据自身实际情况选择一种计量模式，并进行相应的会计处理成本模式下，企业将投资性房地产按照成本计量，并根据实际发生的变化进行调整公允价值模式下，企业将投资性房地产按照公允价值计量，并根据公允价值的变化进行调整成本模式下的计量方法成本模式下，投资性房地产的计量方法主要是成本法，即按照取得时的实际成本计量成本包括购买价格、相关税费、直接归属于该资产的支出等在后续期间，企业将根据实际发生的变化进行调整，例如对出租的投资性房地产，需要计提折旧和摊销；对出售的投资性房地产，需要进行减值测试等公允价值模式下的计量方法公允价值模式下，投资性房地产的计量方法主要是公允价值法，即按照公允价值计量公允价值是指在公平交易中，知情且自愿的交易双方，在公平交易条件下，能够达成交易的价格公允价值需要根据市场情况进行定期评估，并在资产负债表中进行体现两种计量模式的比较分析成本模式公允价值模式优点简单易行，稳定性好缺点不能及时反映投资性房地产优点能够及时反映投资性房地产的价值变动缺点评估成本的价值变动较高，评估结果可能存在偏差计量模式的选择与转换规定企业在初始确认投资性房地产时，可以选择成本模式或公允价值模式选择后，企业应在后续期间保持一致，除非变更能够更可靠地反映投资性房地产的价值企业可以变更计量模式，但变更后需持续应用，不可随意变更在变更计量模式时，需要进行追溯调整，并进行相应的披露投资性房地产的转换情况分析投资性房地产的转换情况包括自用房地产转换为投资性房地产、存货转换为投资性房地产、投资性房地产转换为自用房地产、投资性房地产转换为存货转换时，需要根据相关规定进行相应的会计处理自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产时，需要将该房地产的账面价值作为转换时的初始计量转换后的投资性房地产后续计量模式，由企业自行选择成本模式或公允价值模式，并进行相应的会计处理存货转换为投资性房地产存货转换为投资性房地产时，需要将该房地产的账面价值作为转换时的初始计量转换后的投资性房地产后续计量模式，由企业自行选择成本模式或公允价值模式，并进行相应的会计处理投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产时，需要将该房地产的账面价值作为转换时的初始计量转换后的自用房地产后续计量模式，按照固定资产的计量方法进行处理投资性房地产转换为存货投资性房地产转换为存货时，需要将该房地产的账面价值作为转换时的初始计量转换后的存货后续计量模式，按照存货的计量方法进行处理投资性房地产的处置方式投资性房地产的处置方式主要包括出售、出租、报废、转让等处置时，需要根据处置方式的不同，进行相应的会计处理例如出售投资性房地产，需要将出售价款与账面价值进行比较，确认收益或损失投资性房地产终止确认条件投资性房地产终止确认的条件主要包括投资性房地产的所有权已转移给其他企业，投资性房地产的未来经济利益不再能够流入企业，投资性房地产的成本能够可靠地计量满足这三个条件，企业才能将该房地产终止确认，并进行相应的会计处理投资性房地产信息披露要求企业在编制财务报表时，需要按照相关规定对投资性房地产进行信息披露，例如投资性房地产的计量模式、公允价值变动、处置收益或损失等信息披露应及时、完整、准确，以确保财务报表的真实性和可靠性固定资产的定义固定资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用期限超过一个会计年度的，价值较大的有形资产固定资产是指企业在生产经营活动中长期使用的有形资产，包括房屋、建筑物、机器设备、车辆、工具等固定资产的特征用于生产商品、提供劳务、出租或经营管理使用期限超过一个会计年度价值较大具有物质形态，即有形资产固定资产的分类方法固定资产的分类方法主要包括按用途分类、按使用性质分类、按折旧方法分类等按用途分类，可以将固定资产分为生产经营用固定资产、行政管理用固定资产、辅助生产用固定资产等按使用性质分类，可以将固定资产分为房屋建筑物、机器设备、车辆等按折旧方法分类，可以将固定资产分为使用年限法、工作量法、双倍余额递减法等固定资产的确认条件固定资产的确认条件主要包括企业拥有该资产的权利，该资产能够产生未来经济利益，该资产的成本能够可靠地计量满足这三个条件，企业才能将该资产确认并计入固定资产固定资产初始计量原则固定资产的初始计量原则为成本计量，即按照取得时的实际成本计量成本包括购买价格、相关税费、直接归属于该资产的支出等具体计量方法需根据固定资产的取得方式进行区分外购固定资产的成本构成外购固定资产的成本构成包括购买价格、相关税费、直接归属于该资产的支出购买价格是指企业支付的购买价款，相关税费是指购买过程中发生的增值税、契税、印花税等，直接归属于该资产的支出是指为了将该资产达到预定可使用状态所发生的费用自建固定资产的成本构成自建固定资产的成本构成包括建造成本、直接归属于该资产的支出建造成本是指企业自行建造过程中发生的各项直接费用，包括材料费、人工费、机械费、管理费等直接归属于该资产的支出是指为了将该资产达到预定可使用状态所发生的费用其他方式取得固定资产的计量除了外购和自建，企业还可以通过捐赠、债务重组、非货币性资产交换等其他方式取得固定资产其他方式取得固定资产的计量原则，需要根据具体情况进行确定，并进行相应的会计处理固定资产后续计量概述固定资产的后续计量主要包括折旧、减值、后续支出等折旧是指企业将固定资产的成本在使用期限内分期计入成本的会计处理方法减值是指当固定资产的账面价值超过其可收回金额时，需要进行减值处理后续支出是指在固定资产使用过程中发生的维修、保养、修理等支出固定资产折旧的概念固定资产折旧是指企业将固定资产的成本在使用期限内分期计入成本的会计处理方法折旧的目的是将固定资产的使用价值在使用期限内逐步计入成本，反映固定资产在使用过程中的价值消耗折旧只计提于使用期，即固定资产达到预定可使用状态后固定资产折旧方法介绍固定资产折旧方法主要包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法等企业应根据固定资产的性质、使用寿命等因素，选择合适的折旧方法年限平均法计算示例假设一台机器设备的成本为100万元，预计使用寿命为5年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计算折旧每年折旧金额为（100万元-10万元）/5年=18万元企业可以选择不同的折旧方法，但选择后需保持一致，不得随意变更工作量法计算示例假设一台机器设备的成本为100万元，预计使用总工作量为100万件，预计净残值为10万元，采用工作量法计算折旧假设该机器设备在第一年生产了20万件，则第一年的折旧金额为（100万元-10万元）/100万件*20万件=18万元工作量法适合于使用量可以可靠计量的固定资产双倍余额递减法计算示例假设一台机器设备的成本为100万元，预计使用寿命为5年，预计净残值为10万元，采用双倍余额递减法计算折旧第一年的折旧率为100%/5年*2=40%，折旧金额为100万元*40%=40万元第二年的折旧率为40%*（1-40%）=24%，折旧金额为（100万元-40万元）*24%=

14.4万元双倍余额递减法是一种加速折旧方法，适用于技术进步较快、价值贬值较快的固定资产折旧方法的选择与变更企业应根据固定资产的性质、使用寿命等因素，选择合适的折旧方法选择后，应保持一致，不得随意变更如果企业变更折旧方法，需要进行相应的会计处理，并进行必要的披露固定资产使用寿命的确定固定资产使用寿命是指固定资产在正常使用和维护条件下能够为企业提供经济利益的期间使用寿命的确定需要根据固定资产的性质、使用方式、维护保养状况等因素综合判断企业应根据自身实际情况，合理确定固定资产的使用寿命，并进行相应的会计处理固定资产预计净残值的确定固定资产预计净残值是指固定资产在预计使用寿命结束时，企业能够以出售或其他方式处置该资产所获得的预计净现金流量净残值的确定需要考虑固定资产的残值利用方式、处置成本等因素企业应根据自身实际情况，合理确定固定资产的预计净残值，并进行相应的会计处理固定资产减值的判断固定资产减值是指当固定资产的账面价值超过其可收回金额时，需要进行减值处理可收回金额是指固定资产的公允价值减去处置费用后的金额，或者固定资产预计未来现金流量的现值减值测试需要定期进行，并进行相应的会计处理固定资产减值测试方法固定资产减值测试方法主要包括可收回金额测试和未来现金流量现值测试可收回金额测试是指将固定资产的账面价值与可收回金额进行比较，如果账面价值超过可收回金额，则需要进行减值处理未来现金流量现值测试是指将固定资产预计未来现金流量的现值与账面价值进行比较，如果账面价值超过未来现金流量的现值，则需要进行减值处理固定资产后续支出的处理固定资产后续支出是指在固定资产使用过程中发生的维修、保养、修理等支出后续支出的处理需要根据具体情况进行分类，并进行相应的会计处理例如维修费用计入当期损益；改良支出计入固定资产成本；更换部件的支出，需要考虑更换部件后的固定资产的使用寿命是否延长，并进行相应的处理固定资产改良支出的核算固定资产改良支出是指对固定资产进行修理、改造，提高其使用价值或延长其使用寿命的支出改良支出需要计入固定资产成本，并进行相应的折旧处理企业应根据具体情况，判断是否属于改良支出，并进行相应的会计处理固定资产维护费用的核算固定资产维护费用是指为了保持固定资产的正常使用状态而发生的费用维护费用属于当期费用，应计入当期损益企业应根据具体情况，判断是否属于维护费用，并进行相应的会计处理固定资产的处置方式固定资产的处置方式主要包括出售、报废、转让、捐赠等处置时，需要根据处置方式的不同，进行相应的会计处理例如出售固定资产，需要将出售价款与账面价值进行比较，确认收益或损失固定资产清理的会计处理固定资产清理是指将固定资产从企业资产负债表中予以清理，并进行相应的会计处理清理过程中，需要将固定资产的账面价值与清理收入进行比较，确认收益或损失清理收入是指固定资产清理过程中获得的收入，包括出售收入、残值收入等固定资产报废的会计处理固定资产报废是指固定资产由于使用寿命届满、严重损坏或技术落后等原因无法继续使用，需要进行报废处理报废时，需要将固定资产的账面价值与报废收入进行比较，确认收益或损失报废收入是指固定资产报废过程中获得的收入，例如残值收入、回收的材料收入等固定资产出售的会计处理固定资产出售是指将固定资产以货币形式出售给其他企业出售时，需要将出售价款与账面价值进行比较，确认收益或损失出售价款是指企业出售固定资产取得的价款，账面价值是指固定资产在出售时的账面价值固定资产折旧会计估计变更固定资产折旧会计估计变更是指企业对固定资产的使用寿命、预计净残值等会计估计进行变更变更后，需要对固定资产的折旧进行调整，并进行相应的会计处理企业应根据自身实际情况，合理变更会计估计，并进行必要的披露固定资产使用寿命变更处理固定资产使用寿命变更处理是指企业对固定资产的使用寿命进行变更变更后，需要对固定资产的折旧进行调整，并进行相应的会计处理企业应根据自身实际情况，合理变更固定资产的使用寿命，并进行必要的披露固定资产净残值变更处理固定资产净残值变更处理是指企业对固定资产的预计净残值进行变更变更后，需要对固定资产的折旧进行调整，并进行相应的会计处理企业应根据自身实际情况，合理变更固定资产的预计净残值，并进行必要的披露固定资产信息披露要求企业在编制财务报表时，需要按照相关规定对固定资产进行信息披露，例如固定资产的分类、折旧方法、使用寿命、预计净残值、减值损失等信息披露应及时、完整、准确，以确保财务报表的真实性和可靠性投资性房地产与固定资产的异同相同点不同点都是企业持有的有形资产，都按照成本计量，都需进行折旧或摊投资性房地产主要是为赚取租金或资本增值而持有，而固定资产销主要是用于企业自身生产经营活动投资性房地产可以选择成本模式或公允价值模式进行计量，而固定资产一般按照成本模式计量投资性房地产的处置方式包括出售、出租、报废等，而固定资产的处置方式包括出售、报废、清理等投资性房地产典型案例分析案例某企业购买了一栋写字楼，用于出租企业可以选择成本模式或公允价值模式对该写字楼进行计量如果选择成本模式，则需要按照成本计量，并根据实际发生的变化进行调整如果选择公允价值模式，则需要按照公允价值计量，并根据公允价值的变化进行调整固定资产典型案例分析案例某企业购买了一台机器设备，用于生产产品企业需要根据机器设备的使用寿命、预计净残值等因素，选择合适的折旧方法在使用过程中，需要根据实际发生的变化进行调整，例如对机器设备进行维修，需要根据维修的性质进行相应的会计处理实务中常见问题解析案例某企业将一栋用于自身办公的房屋出售，并将出售所得款项用于购买了一栋新的办公楼企业需要根据具体情况，判断出售的房屋是否属于投资性房地产，并进行相应的会计处理如果出售的房屋属于投资性房地产，则需要按照投资性房地产的计量方法进行处理；如果出售的房屋属于自用房地产，则需要按照固定资产的计量方法进行处理本章习题精讲本章的习题主要围绕投资性房地产和固定资产的定义、分类、计量、折旧、减值、处置等方面进行设计，旨在帮助学生巩固本章知识，提升实际操作能力本章知识要点总结本章主要介绍了投资性房地产和固定资产的定义、分类、计量、折旧、减值、处置等方面内容，并通过案例分析和实务问题解析，加深了学生对相关知识的理解掌握本章知识，能够帮助学生更好地理解和应用投资性房地产和固定资产的相关会计处理方法。