商业地产策划方案汇编9篇

商业地产策划方案汇编9篇商业地产策划方案-、活动目的1（）维系现场热度提高项目知名度积累新客户；•（）邀约老客户到场，维护感情，同时借助其资源，增加客带量；1（）活动现场释放当天折优惠逼定成交2•

二、活动主题392欢聚信特景苑广场共度欢乐周末•

三、活动时间某某年月日上午

四、释放口径209229:30—11:30月日齐聚信特景苑广场■尽情欢度美好周末，除精美礼品外，更有购房惊喜优惠等你拿！922

五、活动执行计划、客户线（鹏翔智地）、现场线（活动公司）

1、、接待中心拱门、横幅、地毯布置；

2、、前台处放置客户登记表（登记表包含客户姓名、电话号码等）;、

21、接待中心内背景板、展架设置；222

六、活动内容3X、现场安排真人版愤怒的小鸟活动，客户可通过砸倒毛绒玩具的数量换取礼品；

1、现场安排彩陶活动，客户可自行制作彩陶制作完成后，客户可自行•带走；2DIY、本次活动为即来即参加形式每隔分钟，项目经理集中进行一次项目推•介，并根据推介内容提出问题，回答问题的客户可320以获得信特地产提供的纪念品；、每组客户每样游戏均只可参与一次；4

二、项目营销目标方针根据本项目五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实.树立一个新锐概念休闲式购物商业.倡导一个财富理念创投性商业、休闲式购物、稳定性回报1提炼一个鲜明主题产权式商铺、休闲式商业

23.后动一个前卫市场崇尚〃创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到

4.休闲模式的商业环境，购物主题明确酝酿一场热销风暴本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市

5.场里掀起一场热销风暴

三、销售目标及目标分解1销售（招商）目标.某某商业城的可销售面积如表所示表某某商业城的可销售面积说明表8-

32.销售目标分解8-3某某商业城的销售目标如表所示3某某商业城的销售目标计划8-4

四、营销阶段计划8-4根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表所示4营销各阶段工作任务一览表8-5

五、项目销售时机及价格8-5为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素结合项目定位，确定以下销售时机及价格•

（一）项目入市时机及姿态入市时机根据规划与工程进度以及营销准备在某某年月份房交会•期间开盘（或某某年月），可以抓住某某年春季房交会、五一国际劳动1•205节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、某某年秋季房交会、元旦等重要时20920期掀起新的销售高潮20入市姿态以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念2•

（二）价格定位及价格策略价格定位的原则采用比价法和综合平衡法•价格定位整个商业项目的销售均价为元/平方米，其中起价为1•元/平方米最高价为元/平方米2•35803328价格策略采取低开高走型平价策略-开盘后半年作为第一阶段的价格调・4000整（略升），均价为元尾盘销售变相略降3

六、宣传策略及媒介组合3380/m2•

（一）宣传策略主题个性特色某某商业城财富地产投资商业〃是我市首家也是唯一一家将商业开发从1•建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念区位交通本项目地处某某广场旁，地段绝佳高尚居住区地标建筑＞交•通便捷是北部区域首选的理想商业地产投资环境2••增值潜力处于政府规划重点发展区域的核心区域发展前景好，购置成本••低，升值潜力大，是投资置业的首选3

（二）宣传媒介组合开盘前期主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的1•深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅开盘后的强势推广期即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以报纸、电视、户外广告牌三位一体为主，配以相关杂志、直邮广告等形式2•开盘后的形象展示期为了展示形象，以软性深入挖掘为主媒介选择主要•是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招3•商业地产策划方案商业地产概念策划概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、5概念实施商业地产全程策划选址策划、概念策划、商业规划、招商策划、销售策划、经营策划商业地产商业规划商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人流导引、规划商业地产市场定位目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态D M业种定位商业地产招商策划:业态业种配置、个性招商策略、分步招商计划、招商文案技巧商业地产销售策划:销售时机把握、销售节奏控制、销售卖点设计、销售人员培训商业地产营销策划案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案策划、平面设计、流设计商业地产市场推广媒体组合、媒体选择、推广计划、费用预算商业地产经营策划商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市策划、项目运营维护商业地产招商六大注意事项商业地产招商代理时应该思考的商业地产招商六大注意事项商业地产招商代理时应该思考的商业地产招商■是一种招揽商户并维持商户关系的过程，一种价值积累使量变达到质变的过程，一种双向选择使双方利益达到最大化的过程在商业地产中■良好的招商势必达到双赢，代理公司赢得成功经验与口碑，商户经营顺利并赢取利润然而在现实的商业地产招商过程中经常会出现各种问题导致招商困难或••商场招商后迅速倒闭下面我来浅谈一下招商过程中的几种忌讳简单总结下来有六忌一忌前期市场调研不充分在任何形式的招商工作中市场调研都是第一步即对项目所在市场的交通状•况、辐射半径内人群的收入水平、消费水平以及项目周边商业业态的分布、经营状况、租金水平等情况进行了解和分析，从而掌握项目的市场环境，以此作为项目定位的基础尽管成功的商业地产中市场环境不宜被过分强调，但正确的市场环境分析却是必不可少并且极具导向作用的就好比做菜前起码要了解食客的口味一样，正所谓看人下菜碟■市场环境分析带来的全面性与针对性的有效兼容所起到的作用是不容忽视的因此策划代理公司，万万不能忽略市场调研的必要性，无论在制定调研方案还是人员配备上，都需秉承科学的方法并且遵循以往的经验积累，循序渐进，以例而行在此，还要特别强调，单纯只依靠着几百几千张调查问卷或封面数据做简单的书面工作是无法催生出一份颇具功效的市场调研报告的而是要通过各种渠道，深入了解项目市场环境■成功的将商业操作中潜在的机遇与挑战跃然纸上从而真正发挥出市场调研的作用•二忌代理公司经验不足聘请经验严重不足只会纸上谈兵的代理公司做商业策划招商工作就好比让实•际驾驶经验缺乏而空有一纸驾驶证的司机开车行驶顺利的话也许可以安全到达目的地，但过程漫长且揪心；不顺利的话中途会出现小事故不可避免再严重的话就有翻车的可能商业地产的运作过程中，各个系统的联系度是相当紧密的代理公司要负责对一个商业项目进行定位、确定招商对象与经营模式、规划商业业态等一系列流程仅靠一份华丽的理念是撑不住的委托者与商户更重视的是后期运作与管理•所以代理公司在招商过程中是需要一套系统的商业运作理念与成熟的商业运作模•式支撑的另外由于招商过程中每个环节都需要熟于商业操作的人员配合运作，•所以一家优秀的代理公司一定会拥有一只专业的商业运营管理团队人才的价值在•商业地产中是不可忽视的毕竟商业不产不同于住宅等物业，它的价值更多体现在后期的资本运作与经营管理等方面，这也就更突出了一只优秀招商团队和一个优良代理公司的作用三忌商业定位缺乏吸引力前面说到过商业地产的市场定位是要以项目准确详细的市场调查为基础的•有了该基础后，就要进行定位在已知的地段，为什么类型的商家提供一个怎样的经营场所针对的是何种范围的目标客户群商业定位即反映出商业企业与竞争•对手在商业中的位置，也反映了该商业企业的竞争力进行商业形象定位，是后期实施商业市场战略的第一步现在很多运作经验不足的代理公司，定位时通过扎堆儿以求稳妥这是犯了忌讳一个毫无吸引力的定位是无法达到价值最大的与•此同时，有些过于突出概念定位的代理公司完全将标新立异当作定位重点，欲通•过独特的定位吸引眼球，招揽生意，也是欠考虑的市场能否如此兼容并包？市场容量是否足够？后期如何维持良性运作？等等一系列问题都是特色定位时要注意的若一个几十万平米的项目企图通过这种另类的定位达到效果是要担一定风••险的综上一个成熟的团队在进行商业定位时，会充分考虑项目市场，有针对性•的进行商业定位四忌不结合实际照搬成功商业的运营模式•商业地产往往具有很强的地域性，本土作战一定要结合本地区的居民消费特点和本地区的商业运营习惯一些经营成功的优秀商业模式可以借鉴但切勿不•加修饰的模仿商业地产最终还是要因地制宜，具体地段具体分析，进行差异化经•营每一种商业运营模式，都有相应的操作系统与之配合，一个正规的商业地产项目不仅在招商的同时就会为后期运营管理进行准备更会在招商过程中将这一理念传达给商户；而一些经验不足的代•理公司则有可能照搬成功案例的运营模式，只知其一不知其二,了解不深人不到位，在开业后每一环节的运作都有可能出问题，这样的商场开业后倒闭可想而之作为德国最大企业之一的麦德龙超市在上海经营的非常成功，然而在北京却屡碰壁最终麦德龙调整了在京经营模式，其意识到在北京要找到一块符合麦德龙业务特点又价格合理的土地是何等的难于是麦德龙正式宣布将以租赁场地的方式在北••京开店同时内在经营模式也进行着悄然转变五忌业态规划与商铺位置规划混乱人流动线不明确•业态规划与人流动线的设计是商业地产招商的点睛之笔，也是后期能否成功运营的重要前提尤其业态规划，是商业地产成功运营的核心典型的例子，很多传统百货商场习惯将男装安排在商场的高层上，随着消费者消费心理的改变，后期开业的新型商场则将多将男装安排在低层至于人流动线的设计则要充分考虑业态与品牌的位置规划■避免经营场所内除扶梯周围经营火爆，四周出现死角的现象同时也要避免忽略扶梯周圈商户的情况，如现在很多商场都将扶梯设计成•环绕状，从而照顾了扶梯周围商户再比如，传统百货商场往往将餐饮放在地下，相当一部分商场甚至不设餐饮业态，而现如今新型百货中心，不仅将餐饮比例大大增加，还多将餐饮布局在高层，或分层设立，意在将人流动线向高层引或平均的引向各个楼层现在的一些策划代理公司在招商时仅仅为了提高招商成功率而•随意签约，为了签约而牺牲掉本已规划好的业态与位置，甚者更是为了达到最后签约的目的而随意对商户进行让步，允诺了很多条件为开业后的经营埋下隐患•六忌品牌定位不切实际一个商业项目它的地理位置、商业定位、消费群体及购买力水平都决定着它•将进什么类型和档次的品牌在招商过程中■要避免两个个误区招进的品牌越高档越好、越新颖越好越高档的品牌，要求的入驻条件越高并非你地理位置优•越或单纯能挣到钱就能请的动他们更强调一种文化定位，或者说这个品牌进来后能否与你的市场环境想适应能否体现它们的品牌文化等等比如西单作为一个•认知度很高的成熟商圈却招不来这样的牌子，因为西单的商业定位是大众流•行而非高端奢侈品至于新颖的品牌，在一个商业项目中是要占到一定比例的，LV如左右，但不宜过多新品牌进来后我们需要提供一些列的广告宣传，营销推广等等，这些都是招新品牌需要考虑的因素另外由于消费者对新品牌的认知20%•是需要一定时间的同时消费者一般会有自己习惯的消费品牌，所以招过多新品牌•是有风险的万一消费者不认可，招商就是失败的•总之商业地产在招商过程中是需要经验和技巧的■具体问题需要具体分析，以上罗列出六点只是浅谈一下比较明显的招商禁忌引用一句关于商业的流行语没有开不出的物业只有开不出的商场在市场•中，地产与商业物业只有相互匹配相互依存，才能使商业物业长期高效发展商业地产在近些年经历了高速发展后如今暴露了很多问题如何面对这些问题如何更好的进行招•••商这是未来商业地产真正需要考虑的事情•商业地产策划方案-、商业地产分类6

（一）、按存在形式分商业地产可分为大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等

（二）、按产权形式分、虚拟产权商铺1虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确在此条件下某某是第一位的■只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的（此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在）、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物2业升值-开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境-经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度从而提升项•目的商业价值和发展前景吸引投资者与经营者共同的.投资热情•

二、商业地产宏观情况

（一）、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业某某年月日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目成为众多国内外商家扩张规模、201211•占领市场的基础年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象20•23

（二）、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来■一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管理公司

（三）、商铺开发尚待继续探索上世纪年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称某某年是商铺年通过高价出售商铺开发商既可以迅速回收资金，90•同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上但一度深受青睐的产权20商铺也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中商业地产策划方案、转变思维法则71策划是一门复合性、交叉性、边缘性学科■其本质是思维的科学它的精妙之处在于不同思维方式的运用策划是将单线思维转变成复合思维，将封闭性思维转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辨证的、动态的思维，将传统的量入为出的思维转变为量出为人的思维在感到困惑的时候，换一种思维方式考虑问题，往往豁然开朗，感到海阔天空、创新法则克隆的价值是有限的策划贵在创新只有创新才能保持竞争优势这是一2个创新的时代永远不变的只有变化本身，但创新不能凭空想象，想当然地创新•太超前了要跳楼不超前要被淘汰怎么适度超前？需要有对企业特性和中国国情••非常深刻的把握以及对社会及行业趋势的把握在掌握规律的基础上创新理念•先行法则创新有不同种类和层次产品创新、服务创新、技术创新、营销创新、管理创新、制度创新、品牌创新、理念创新，由表及里由浅入深理念创新是其•它层面创新的灵魂和统帅理念创新是打破规定动作的框框■创造自选动作依据创新理念开发出的不是工业化、标准化的工业品而是量身定做的原创性的工艺品理念创新贵在•原创性可以毫不夸张地说，理念创新，乃是一切创新之源，是一切创新之本它决定•着其他种种创新活动的开展和成败它既是其他创新活动的基石也是其他创新活•动的罗盘和指针如果说其他创新都还只是战术层面的创新的话那么理念创新就•是战略层面的创新战略定位决定着战术动作的展开因此理念创新具有更大的•难度是一种更高级别的创新挑战如果说其他创新都只是制造常规武器的话那么理念创新就是制造核武器的活•动理念创新决定着未来竞争的成败、自选动作法则工作室应是自选动作的创造者自选动作的天地最宽因为可以由你任意发挥；3•自选动作的难度很大，因为你没有成规可以借鉴但自选动作依旧应是人们的追求目标，因为谁创造了自选动作，谁就创造了一个新的规矩就成了游戏规则的制•定者和解释者就拥有了话语权自选动作的本质是创新•、三性法则如何达到唯一性、权威性、排他性是项目和产品策划必须要考虑的具有这4三性的项目或产品■可以在一个时期内处于无竞争状态唯一性是差异化竞争策略的结果权威性与排他性与策略思路、资源整合对象以及科学创新密切相关三者的统一与完整可以保证竞争壁垒的固若金汤，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技术的魔力，可以赢得市场的追捧、适度超前法则策划要讲究审时度势，太超前不被市场接受，要跳楼；太滞后坐失良机，没5有效益；与市场同步，利润摊平且很易被人模仿，效益短暂如何适度超前地引导市尝创造市场大有学问适度超前产生的先发效应可保持相对时间的无竞争状•态从而获取超额利润•梳理分析法则做策划首先要考虑三个问题6第一■老板判断企业的掌门人怎样，是决定策划成败的关键因为企业家是企业的人格化，企业是企业家的物化任何一个好的思路、好的策划方案只有在老板领会、吃透、充分赞同和肯定并创造性实施和操作的基础上才能变为现实第二，企业诊断企业从那里来，今天处于什么状态，明天向那里去存在决定意识出身决定风格，对企来龙的掌控，是对去脉设计的前提•第三，资源盘存企业有那些资源，除了有形资产，更注意它有什么无形资产和隐形资源比如公共关系、优惠政策、上级扶持等特殊优势、辨证施治法则西医的哲学是把人当成机器，分解成各个零部件来考虑问题■难免头痛医头7脚痛医脚中医则是把人当作一个整体，考虑其阴阳是否平衡血脉经络是否通畅•根据丰富的临床经验，望、闻、问、切，把握根本，辨证施治我们的策划更接近中医从整体的角度把握和解决问题•、系统化运作法则策划不是一两个点子而是一个系统工程包括调查研究、企业或项目诊断、8•企业或项目战略定位、理念创新、策略设计、资源整合、操作实施、顾问监理、动态调整、总结提升等诸多环节、垫脚石法则任何策划目标的实现，要想一步到位是不现实的我们往往将这一过程分解9成若干可以控制的步骤每一步都有阶段性成果就像过河，要想不湿鞋每跨一步••都要有块垫脚石使企业或项目通过这些中间的支点，顺利达成最后的目标如此不仅可大大降低失败的风险■而且每一次小的收获都为最终的成功奠定基础，最后的成功则成为必然大处着眼，小处着手，是企业发展永恒的基础法则、现场释放优惠政策，本次活动三天内购房可享受折优惠;活动当天，现场安排名保安维持秩序592

七、奖品建议62纸抽、颈枕、毛绒玩具个20

八、活动流程

九、活动执行工作表

十、媒体配合

十一、现场布局

十二、费用预计商业地产策划方案—、市场调研分析

2、调查概况、调查分析结果1

二、分析

2、优势SWOT、劣势1strengths、机会2weaknesses

3、威胁opportunities4

三、项目定th位reats、建筑部分、功能部分

1、建筑内部空间组织

2、建筑环境定位

3、街区功能定位4目标客户定位5物业服务定位6

四、品牌形象塑造7

五、营销战略、核心优势法则策划不管是对区域、企业还是个人，最主要的是准确的自我定位，即找出自10己的核心优势，最大限度地开发和利用这种优势，并量身度造设计一套切实可行的发展策略才能以最小的投入，取得最大的收获•量身度造法则寸有所长，尺有所短如何扬长避短，是企业战略的精髓策划应该因时、11因地、因人制宜，把策划对象放在这个坐标里面，对他进行准确的定位，帮助他对拥有的资源要素进行梳理和整合以期达到最佳效果■也就是度身定造•因时即审时度势，把对象放在时代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天■从宏观上把握社会和行业发展的趋势和脉络因地挖掘对象所在地区的资源和文化底蕴充分利用人文地理各种环境优势，••从而聚人气、地气、财气因人针对企业自身和企业老板的特性，设计不同的战略和策略策划家相当于服装设计师而不是裁缝服装设计师要根据每一个人的体形和气质，扬长避短，再参考社会的时尚和潮流，进行独家创作、战略至上法则策划最讲究的是战略，在战略方向没有确定之前，任何战术都无所谓好坏12正如一句英格兰名言对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风〃、系统定位法则准确的市场定位是成功策划的关键对社会大趋势的精妙把握是能否定位准13确的前提我们策划时首先要用全新的思维方式，帮助企业确定自己的位置这种定位要将企业放入地区、行业、企业发展状况的三维坐标系中来考量，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置、预留管线法则策划不要仅局限于眼前而要有长远的考虑宽打窄用要为未来的发展预留充••14分的.空间，埋下可以发挥的伏笔，为未来的产业嫁接事先留下对接口，为未来的利润增长点培育胚胎形象的说法就是预留管线预留管线需要策划人具有超前长远的战略远见故非一般以眼前利益为中心者•可以为之预留管线法则要求既要保证当前项目的成功还要预见项目在未来的发展态••势并尽量使现在的成功策略与未来的成功接轨故此法则实际上使现在的成功策•略成为一个开放的而不是封闭的系统这个系统的开放性面向未来故预留管线法则要求策划人策划的不仅是项目的现在更是项目的未来•、换芯片法则企业家是企业的头脑他不仅是权利的源泉也是企业智慧的主要来源•15策划一个企业在很大程度上就是策划一个企业家，帮助他实现知识和智慧的•充实，以及升级换代策划活动在某种意义上主要表现为策划人与企业家之间头脑的磨合与相互影响策划人如果不能成功地影响企业家并使其思维方式朝正确方向转变，则成功的策划活动就无从说起所以我们坚持与老板们的直接交流，也坚持帮助企业家实现方法论以及知识智慧上的升级换代用时髦的数字化生存时代的语言来说，就是为老板换芯片消化老板法则欲策划老板，必先吃透老板16能成为老板，其阅历和智慧定有过人之处一般都非等闲之辈或者说他本身•就具备策划人的素质,就像一个好的导演同时也常常是一个好的编剧一样他之所以能不断地从一个成功走向另一个成功，肯定是把握住了现实中的某种规律但他们为什么需要我们呢？这是分工协作所使然，亦是信息爆炸、机会风险频生的知识经济所使然作为企业分外看重的外脑机构■我们之所以能为企业家所倚重，一个重要的因素是我们获得了站在巨人肩膀上的特权我们同企业家合作的第一课就是消化企业家由于我们这个特殊的职业，使我们常常能够在两三个小时里吸纳和消化企业家用血肉、灵魂数十年打拼出来的精华，再转化为我们的能量消化企业家，再造企业家，也许是我们的工作室在跟市场经济对接时一个鲜明的特点所以，策划实际是一个教学相长的过程大势把握法则条条大路通罗马，策划就是寻找最近的那条路最近〃是指顺应大势，17吻合规律■尽可能不走弯路趋势的潜流就在现实平静的海面之下，策划就是要找到它的流向，通过创新让企业之船适度超前地顺应它的流向，借势、借力被潮•流推着走才能像冲浪者那样立于潮头之上，成为规则的制定者面对时代的快速变革，一个企业能否持续发展能否打造百年老店不在于它一时的技术领先或市••场的占有率关键在于它能否审时度势在一个又一个时代的转折点上及时调整企••业的航向，好风凭借力，送我上青云，是企业战略运营的最佳境界、文化底蕴法则名牌的背后是文化策划最有神韵之处■往往体现在对每一个地方文化底蕴18的把握，发挥、利用和体现上工作室策划方法论的一大特征是更强调区域文化背景的分析在尊重传统市场调查方法和结论的基础上，更注重社会学式的感悟式调查通过交流取样注意捕捉特定的历史文化浸淫下形成的区域文化个性与社•会经济结构及消费心理偏好重在把握社会运行的脉搏，脉象既明即可将区域文•化底蕴注入项目的理念（概念）开发及市场推广策略之中常可获厚积薄发、石破•天惊之效、地域解码法则19中国有句古话一方水土养一方人这深刻地揭示了一个朴素的真理每一地域有这个地域特有的文化，每一个城市有这个城市特有的性格从事房地产开发，除必备的专业知识以外，如何做到近水知鱼性，隔山识鸟音，准确为地域文化解码是关乎地产商生死存亡的大事•、度直觉法则市场调查数据，直觉尤其是在知识经济时代，市场瞬息万变，—2020统计得来的数据很难准确反映处于动态中的市场变化，搞不好就会是刻舟求剑80%_20%_特别是中国这个市场是一个不成熟的市场不像西方市场那样有据可查•所以，我说市场调查就像烧水一样，可以烧到度，最后的度得一直觉、经验来把握8020商业地产策划方案—、招商项目研究8重点是与招商项目有关要素的调查分析（调查分析的内容、方法与前述可行性研究、市场专项调查相似）

二、招商项目定位包括项目经营内容（产业）定位、招商规模定位、服务对象（消费者）定位、市场地位定位、招商对象（投资人）定位、经营业态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位等

三、招商策略确定重点是针对不同招商对象、不同投资者、不同竞争者和不同的宏观环境所构成的招商环境，制定分阶段的、分地域的、分主体的、分依托资源的招商策略■并将招商策略细化成不同的战术组合

四、传播策略任何一次招商活动都离不开传播恰当的媒介传播（省钱、有效）是招商过程中关键环节传播策略包括大众媒介传播策略和活动传播策略两部分且二者组•合互动应用传播策略对到达率和影响效果要进行定量描述

五、招商预算、招商成本1由两部分组成一是可用货币价值尺度表现的成本招商的货币支出总额；二是运用社会资源成本即人脉关系、公关活动、政府公权力扶持、智力后援等，这些社会资源虽然在本次招商活动中没有表现为货币支出的成本形态，但却是过去或未来必须或必然转化为货币支出的成本形态或者是单纯的货币成本所不能动用•的资源，如人脉关系、智力后援、政府公权力，并非单纯支付货币就能动员利用、招商成果由两部分组成一是以货币价值尺度表现的引入资本金总额和无形资产积累2（需经评估才能确定其价值量）；二是引入的经营主体规模，即经营主体的个数和经营能力（年经营总额、总生产量、辐射市场辐度）

六、项目愿景是招商人讲述给招商对象的未来收益（包括经营收益和增值收益）、形象（可转化为招商对象的品牌要素）、发展潜力的描述这种描述既是经济的、物质的，也是文化的、精神的对于招商对象来说，它既是历史的积淀，未来的图画同时也••是现实的真面目

七、招商进程依据市场现实环境和招商目标确定表达为进程计划网络图或甘特图（横道表）•、危机处理预案招商过程中由于环境变化、方案偏差、执行偏差等原因出现的过程危机不可A避免，因此，策划方案中的危机处理预案是针对招商方案执行过程中最可能产生的危机事件所做的一种预测状态的方案预案重点是对危机产生的负面影响进行化解和转化商业地产策划方案第一部分商业市场调研9影响商场物业开发成功的因素很多如市民的收入水平、消费水平与消费结构•■商业圈半径新旧商业格局商业贸易的繁荣程度及其影响力商场物业所处区域••（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡-、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论

二、宏观背景分析周边主要城市商业物业发展水平的比较、国民经济主要技术经济指标、

1、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等23

三、区域商业市场研究（―）区域商圈研究城市发展状况指数、人口分布、产业结构等、项目区域商贸状况交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等1gdp、人流研究人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括人流类量、停2留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等

3、商圈辐射范围一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等04

（二）、终端消费者研究、消费习惯地域的差异性不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等•逛商场频度是影响商场人流的关键

12、偏爰商场包括寻找出消费者偏爰程度高的商场吸引点及其原因、对项目商圈评价包括区域商品价格、对商场满意度等3

（三）、投资客户研究

4、经营范围找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要、投资动向包括投资类型、租金范围及交纳方式等

1、商圈内商铺经营状况包括经营时间、营业时间、经营业绩等2

（四）、竞争对手研究3竞争者基本状况包括资金实力、性质、优、劣势等竞争项目包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等1

四、消费者消费习性探讨

2、基本结论1消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等、专题研究专题一不同消费群体消费意向（例:民营企业老板、公务员、个体工商业者、2白领阶层、工薪阶层等等）专题二消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

五、项目经营方式论证、项目与同类型物业的比较论证、项目业态探讨与可持续发展论证

1、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证

2、项目的商业价值及租金价值风险性论证

34、项目设计标准及经营管理水平的论证第二部分项目可行性研究5—前言项目总体情况进行说明、分析、总结

二、项目概况、项目所处的具体位置、规模、项目规划经济技术指标1

三、整体市场分析

2、区域商业市场状况

1、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的.商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政2策等因素对商业零售业的影响.通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势、主要竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比较、项目分析34swot通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析为项目定位提供依据•、项目市场定位5通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据、项目初步开发设计方案通过前述分析比较确定项目最佳的开发、设计方案6•、项目投资成本估算7估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费、项目投资效益预测8主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益、风险分析对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施9可行性研究10可行性研究结论第三部分项目规划发展建议

一、项目分析基本情况分析区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套综合评价:优势与劣势、机会与威胁1

二、项目定位建议2swot综合定位特征定位、名称定位、价格定位、品质定位档次定位、风格定位、形象定位12

六、营销推广策略

七、价格策略目录、销售系统规划A

九、后期运营管理调查时间调查方法-、市场调研分析年月日——某某年月日采用问卷调查和问2询02调3查结7合1820722调查目的分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据调查范围哈密市主要商业市场调查项目、哈密市商业宏观经济环境、哈密市商业形态

1、哈密市经营商户

2、竞争物业状况

34、大十字商业街意向客户购买行为调研分析结果-、哈密市商业宏观经济环境分析

5、人口少、收入低、消费能力有限1哈密地区面积万平方公里，辖区人口万其中市区面积万平方•公里人口万，由于城市人口少人均收入水平低■致使商业消费水平较低，•

16.5•

358.5消费能力有限

15.

6、缺乏产业支撑，经济发展缓慢哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第

一、

二、2三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展、旅游消费不足每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多由于消费水平较低，3•对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数所占比例相对较低，每年•仅万人，对商业的贡献相对有限3—

5、各商业市场缺乏亮点■差异性不强4哈密市商业格局缺乏亮点■雷同性极强未能针对细分市场建立起一些有特点•的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力

二、哈密市商业形态分析、商业集中度高，缺乏发展空间1哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的以上在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成70%的中低档商品集贸市场■这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势.形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家愀、美神家俐、神洲家俐及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俐、糖酒、日用百货及食品等商品从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态哈密市的消费主要集中于商场集贸市场其中商场和品牌店主要经营中高档2••商品，集贸市场主要经营中低档商品,超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈•特色专业市场发展潜力巨大•、商户忠诚度低，流动性强由于哈密市商业雷同性强缺乏差异性，未能形成自己市场的竞争优势因此当3••新的市场出现时立即出现大量商户的流动现象新的市场只需借助价格杠杆和一••些炒作商业地产策划方案-、航空路商业近况3根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选原因归结为两方面一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心；二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛因此要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好•的经营与销售业绩，我司建议、提前招商，引进品牌经营者入场（以金泰广场招商策略类似）；a、内铺实行返租，提供完善的代租代管代收服务免除投资者后顾之忧；•、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额；b、优惠付款方式降低投资门槛•c

二、商业经营定位阐述d、商业主题定位综合性购物休闲中心体现在商场的面积和业态的齐全1◊与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣商业经营档次以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌O从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析现时所经营的◊•商品种类已较为丰富建材、家具家居配套等等与居家相关的都已经形成区块，人流相对地较为集中在此情况下如果本项目仍然走大众化”经营路线，恐怕难••以突围而出；本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利◊条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应经营主题根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种高档次精品时尚购物店；综合性超市;1专业主题市场；2休闲中心;3中高档餐饮机构；4稍高档次的娱乐城56经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定

三、商业推广主题阐述提供稳定回报、巨大升值潜为的投资型商城突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心从以下几方面支撑本项目的投资价值、地段优越项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域该区规划起点高有利于投资客户产生认同感•

1、未来重心商圈项目周边有汽车站、怡和酒店等配套，将带动区域整体人流发展加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升，将形成航空路的重2•心商业圈、投资前景将目前销售、租金水平与建设成熟后的中心区价值预期比较，•给客户充分展现良好的升值前景

3、经营品牌由招商活动最后落实4根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原◊因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度如不少商城由•于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此◊可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度•、租金回报我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供年以上租金回报保证55租金回报有利于充分展示发展商的实力和对本项目的信心；◊增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格即可拥有◊•所购商铺，在本案商业成熟后本案的商业知名度亦已建立■而商业经营状况亦已•步正轨后，有更大的升值空间获利；对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租◊金回报和良好商场规划经营，对投资者而言有较大的吸引力•突出投资前景以航空路重心区发展前景为信心保证•让客户购买的不但是实际的商铺更购买了航空路重心区良好的投资前景•作为恩施经济最具发展的区域之一经济发展迅猛，在经济高速发展的前景•下必然带动商业及地产的发展；

1、说明航空路的未来规划细节，分析航空路中心商圈的前景；、通过对建设前后商铺租金比较的实例给商铺投资者展现一个看得见的回2•报前景3突出经营前景由招商活动最后落实•招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素、对于大型主力商家的确定■是整个运作的前提确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升

1、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案通过次主力商家的确立基本确定商场整体的业态组合和经营架构；通过销售策略的制定，2•项目进入销售的主要操作阶段、对于小型商家经营区域成立商业经营公司该经营公司在名称上同蓝天•新居区别开通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作给投资者以3••经营上的信心保证、根据运作阶段的招商情况和运作情况确定阶段招商计划和销售计划•

四、招商销售整体策略4招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调，使两方面互为补充■从而带动整体的良性发展根据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺利进行所以在运作中必须综合考虑租售两方面的问题出租策略本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、娱乐业及个体经营商户对于项目的出租，以先确定大型商家再确定中型商家、小型商家的策略进行•通过大型商家的行业影响力和社会影响力■带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现销售策略本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广方式°在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素回避不利因素根据••市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作注具体推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交商业地产策划方案4月LI S在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须•做到位某某商业城项目是某某房地产开发公司开发的精品物业，将成为某某市北区的新型休闲地产商业的经典作品某某商业城座落于某某市城区北部的某某广场旁，是某某地产开发公司的新建项目本项目占地平方米根据目前的.建筑设计建议方案，项目由三层•裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为余平7000方米，地下车库及设备用房建筑面积为多平方米，商业裙楼建筑面积约15000平方米，塔楼建筑面积约余平方米项目总投资约万元15008经过前期的市场调研分析本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城50065001800根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、•营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述-、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场通过全方位地运用•营销策略，最大限度提升项目的附加价值获取项目的最大利润并全面树立和提升••企业形象及项目形象概括本项目的营销总体策略■可以简述为五个一’，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。