《扬州城建运河湾暂定地块》项目设计任务书

《扬州城建•运河湾（暂定）地块》项目设计任务书项目概况及设计范围附图一该地块用地性质住宅；容积率

1.0WrW

1.5；建筑密度至25%；绿地率M35%；限高h^36m；物管用房建筑面积不得小于小区建筑面积的7%，社区用房建筑面积不得小于小区建筑面积的3%，小区配套商业服务设施面积不得大于小区地面总建筑面积的2%项目总占地约18亩（实际净地面积以土地出让公示为准），建o筑总体量约

1.8万以附图二该地块用地性质住宅；容积率LOWrWl.5；建筑密度至25%；绿地率芸35%；限高h皂36m；配套建筑项目总占地约20亩（实际净地面积以土地出让公示为准），建筑总体量约2万itf物管用房建筑面积不得小于小区建筑面积的7%，社区用房建筑面积不得小于小区建筑面积的3%的基础上再多考虑1000nV的社区用房，在进行方案设计时，考虑到两种排布方式（详见CAD用地红线图2）小区配套商业服务设施面积不得大于小区地面总建筑面积的2%o

2.设计范围该地块位于扬州市城北片区江都北路东侧，一水厂厂区南侧（具体四至范围如图）（详见附图

一、附图二）总平面图建筑布局时考虑两种规划红线排布方式节点）；•详细的建筑专业说明及相关专业设计要求；•色彩选样要求及材料样板•主要设备及材料表•工程概算书•各类技术经济指标•彩色总平面图•各种分析图纸，如人行、车行交通分析图等•景观节点方案设计（景观、植物布置说明）•重要景观剖面图4景观设计•重要景观区域彩色效果图、重要景观区或断面图•植物配置意向图、照明和标识及户外家具设计导则•其余展示设计理念的景观一项图片和文字•建筑首层平面加室外绿化、小品、雕塑等布置•桩位及基础平面图•地下室结构平面图5结构设计•各层结构平面图（选取有代表性的楼层、过渡层、结构转换层、并标注板厚及梁截面尺寸）•新型结构的构造要求或节点简图•总平面•各层平面6给水排水设计•给水系统图•排水系统图、主要设备及材料表•供电总平面图•变配电站•电力平面7电气设计•系统图•建筑防雷•各弱电项目系统图（方框图）•主要设备及材料表•各空调、通风平面图•主机房、热交换间主要冷热源机房平面图（设备位置及采暖、空调与通8规格）风设计•特殊自控系统原理图•主要设备及材料表•设备平、剖面布置图•原则性热力系统图•燃料及除渣系统布置图9热能动力设计•区域布置图•管道平面布置图•主要设备及材料表•建筑各层平面防火及防烟分区、疏散路线图10消防设计•消防给排水总平面图、各层消防平面图•消防给水系统示意图•电气消防系统图、各层消防平面图•消防排烟通风各层平面图、前室、楼梯间、内廊加压系统图•各工种主要设备及材料选型•建筑首层人防入口平面图•地下室人防平面图•各口部平面及剖面图•人防顶板结构布置图•人防底板结构布置图•临时封堵、战时加柱、防爆隔墙等大样•通风系统图与操作说明•通风平面图、滤毒室及机房、口部大样11人防设计•予埋件图•地下室人防给排水平面图•各口部给排水平面图及系统图•人防地下室战时排水系统图•地下室人防配电平面图•人防配电系统图•进排风、水泵控制电路图•移动电站、人防配电室、进排风机室配电平面图乙方应提供甲方此阶段设计图纸及文件蓝图和A3白图各8套，成果的电子文件一套包括CAD施工图设计配合阶段•在编制施工图前与设计院进行技术交底，以确保设计院清楚明白设计的要求；•协助设计院编制施工图纸；施工图设计配•审阅设计院编制完成的施工图纸；合阶段•审核由施工单位提供之建筑材料；•审核由施工单位提供之设备样板及施工详图以确保质量之水平

八、工作进度（日历天数）序号工作阶段工作周期（天）.1概念方案制作我方提资后3周2方案报批文本制作我方提资后3周3方案初步设计制作我方提资后4周4施工图配合阶段按照施工图进度展开

九、汇报方案要求

①在方案设计汇报和评审时，除应提交设计成果的书面文本外，还需提供多媒体汇报和演示规划成果光盘两份（规划说明书为word格式，图形文件为AUTOCAD现行版本的*.dwg格式并同时相应转化为*.JPG格式）要求效果图应反映出周边真实环境，方案应在现状地形图上绘制可根据需要提供反映设计构思的模型和三维动画等

②其他要求:设计单位需按照设计任务书要求两种用地红线（附图二用地红线只需要提供总平面布局图与经济技术指标表即可）、不同定位方向编制概念设计方案4套，其中一套必须按照设计文件中推荐的产品定位方向进行设计（详见附件4营销定位报告）；图纸要求提供设计任务书中方案阶段的规划说明书及图纸要求的1—24条，另3套设计方案参照其他设计定位进行设计即可（图面能够表达设计意图）但每套方案必须提供经济技术指标及开发成本估算表详见附件

1、附件2

③任务书中如有不清楚，请与城建置业技术部马工联系，TEL:,邮箱

④本次设计任务书仅作为方案设计阶段使用，在进入下一阶段设计时，以甲方重新出具的设计任务书为准扬州运河湾项目二级开发静态成本估算・地下总销地价假设单位开发成本=（建筑工程+销售额地上建筑单楼板额静态利润=（总销售建筑面分块容综合容300万/亩，总开发成配套市政管网+供电+规费+财序号建筑类型（车位位售价（元价阮/积（m2）积率积率总约本额-总开发成本（万12万/gma）务成本+税金+营销+售元）18亩楼面价）（元/m）个）高层80005150+对应楼板价方案一多层（6-8层）92005124+对应楼板价5150/5124+对应楼高层或多层8000/9200板价方案二别墅1300054006675+对应楼板价高层80005150+对应楼板价方案三多层（4层花园洋94005953+对应楼板价房）方案四高层80005150+对应楼板价注价格均为假设条件备注假定土地单价300万/亩，占地面积为18亩，建筑面积以各产品的实际计容面积之和为准，容积率以实际方案排部后的容积率进行计算（投资估算每个方案需有一个）附件2项目数量（皿）备注用地面积总建筑面积地上建筑面积计容m2住宅建筑面积计容m2配套用房建筑面积计容m2其中物管社区建筑面积m2；配套商业m2；地下总建筑面积地下自行车库建筑面积地下机动车库建筑面积地下物管建筑面积地下设备用房建筑面积容积率绿化率建筑密度总户数居住人口

3.2人/户机动车停车地上地下附件3基地红线图

1、2；扬州运河湾项目主要经济技术指标表•附件4区域控规指标图附件5策划定位报告（该用地红线范围需要提供4套方案，其中主推方案须详细表述）占地面积地块编号用地性质建筑面积/亩约11947m2/居住约L8万itf（约18亩）（该用地红线范围只需要提供一套方案的总平面布局图与经济技术指标表）占地面积地块编号用地性质建筑面积nf/亩约13268m2/居住约2万itf（约20亩）

二、设计依据

1、《城市规划编制办法》；

2、《民用建筑设计通则》

3、《建筑设计防火规范》

4、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）；《扬州市市区规划管理技术规定》；

5、《江苏省住宅设计标准》（2006版）；

6、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013；、根据扬府发

（2003）175号、扬府规

（2010）1号；

78、《扬州市城市总体规划》、《扬州市曲江片区详细性控制规划》、《扬州生态环境专项规划》等；

9、《扬州市建筑设计导则》;

10、国家及地方有关规范、规定和法规;三.地块现状条件分析

1.优势分析地块总体位于大运河南部区域，紧邻古运河风光带，景观优势明显；并且该地块离主城区较近，交通便利，地段价值普遍认可其毗邻城市主干道江都北路，市内交通便利，临近的城市干道公交站点较多，随着区域内部道路及公交系统的完善，将更利于外部客户交通导入，可达性强；1公里内生活类基本配套较全，2公里内能享受双大润发商圈辐射；地块形状规整，有利于建筑方案的排布规划

2.劣势分析地块所在区域成熟楼盘项目较多，竞争压力大，容易形成业态定位重复有居住氛围但环境一般，与人文自然环境显得格格不入周边环境有待提高，小体量规模开发的项目缺乏完善的社区型生活配套

四、规划定位及建设思路本地块容积率

1.5,限高36米，建筑密度工25%,从规划布局考虑，适合布置从联排别堂、花园洋房与小高层公寓相组合的产品；从项目定位角度，本地块位置周边配套成熟，但大区位在扬州仍不属于传统高端居住区，加上本项目用地偏小，占地只有L2万平方米，项目规模不足以支撑高端定位；因此产品定位建议针对刚需类客户和首次改善型客户；本项目产品布局可以有四种选择

1、推荐小高层+（6-9层）多层的物业类型小高层供应以100-144nf为主,需求以81-90nf和100-144nf为主多层供应和需求以121-144nf为主本项目户型配比建议面积（rtf）房型占总比例小高层80-902房2厅1卫10%100-1203房2厅1卫25%120-1303房2厅2卫15%多层洋房90^1002房2厅1卫5%120-1303房2厅2卫30%130-1403房2厅2卫15%合计100%80-90nV2房2厅户型——优点户型紧凑，空间利用率高缺点舒适度低100-HOitf3房2厅1卫户型一一优点空间利用率高缺点舒适度低110012-120近3房2厅2卫（或1卫）户型

2、附加值布局（设计重点以花园洋房为主）小高层+4层花园洋房组合；小高层面积段在90~125之间，其中90为3房1卫，105为3房2卫，125为3+1房2卫或者舒适性3房2卫；花园洋房面积段在135142之间，其中135为3+1房2卫，142〜为4房2卫；小高层公寓建议采用板式1T2户布局，大面宽小进深；花园洋房建议一层赠送地下室，

二、

三、四层送露台、顶层送阁楼增加产品的附加值；也可以采用复式产品，一二层送花园及地下室，

三、四层送阁楼，内部送客厅挑空来增加产品的溢价；

3、高层公寓或多层+联排别堂的组合（设计重点以联排别堂为主）联排产品面积段考虑在200m2—350m左右，考虑附加值

4、去化布局规划采用全小高层公寓组合（设计以小高层为主）产品面积段集中在90~135的公寓；户型产品建议采用如下区间90户型——3房1卫105户型——3房2卫125户型——3+1房2卫或舒适型3房2卫135户型——4房2卫针对周边的竞品楼盘，建议本项目户型采用全板式，1T2户的单元组合，户型尽量采用大面宽小进深产品，以形成本项目的产品优势，抵消规模较小带来的不利影响；

五、设计目标通过扬州城建•运河湾（暂定）地块规划建筑概念方案设计，明确其定位，提出合理创新的设计理念，完善其土地利用功能与交通组织，延续扬州宜居城市的文化，塑造以人为本的特色住宅产品充分保护和尊重环境，以城市设计角度整合基地与周边的关系，注意远近各视点的空间效果和建筑构成关系，特别是古运河的环境，以江都北路一侧景观影响和视线走廊本项目应顺应城市居住规划格局，顺应现代居住模式，明确地块片总的指导思想与设计原则，错位提升，以居住文化为切入点，打造舒适的居住模式，引领扬州运河生活文化

六、方案设计范围及要求

（一）设计范围此方案设计要求涵盖整体项目之建筑设计，设计工作按下列四个阶段进行

1.概念方案设计

2.报批方案设计3•方案初步设计

4.施工图设计配合

（二）设计要求

1.概念方案设计要求此阶段必须具有清晰构思，对当地市场及现场设计资料进行分析，对现有用地如何利用，如何满足规划局要求，同时依据相关上位规划，在区位与现状充分调研、分析研究的基础上，把握扬州居住区的设计方法，满足《江苏省住宅设计标准》（扬州地区）、《江苏省城市规划管理技术规定》，《扬州市建筑设计导则》的基础上具体应解决以下主要问题

（1）总平面要求根据基地的现状高程，进行土地利用分析，确定主要控制点标高，确定地块的建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求，交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离明确建筑体量及排布方式（满足扬州日照要求建筑单体体块和建筑间距用真实尺寸）同时，应反映小区内部组团单元、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口关系在公共安全方面，须按照人防部门的具体要求建设防控地下室，表明地下室边界和出入口位置，编制经济技术指标与设计说明2户型面宽与进深比例合理，遵循动静分区、干湿分区、公私分区、通透良好、动线合理、尺寸合理的原则3建筑风貌界定建筑风貌分区段界定以及建筑色彩、建筑高度、空间尺度、天际轮廓线等控制内容及处理方式要与周边沿街建筑协调，处理好空间关系及天际线要求风格不限4道路系统规划表明小区道路的性质、位置与城市道路接口的位置合理组织小区内外交通、静态交通的关系，机动车道路与步行道路的关系，注重步行系统的合理组织5公共空间规划区域内应形成连续的公共绿带并要求合理安排景观节点，为住户提供休闲的良好场所；注意小区内部私密空间与城市道路的的密切衔接；突出小区内部文化创意景观的概念性设计6夜景照明规划明确夜景照明的规划原则与主要内容7环境设施规划对栏杆、告示牌、灯饰、地面铺装等环境设施的形式、材质、色彩等提出设计原则及设计意象

2.报批方案设计要求根据初步概念阶段得出原则性结论与决定，提供满足规划审批要求的总体规划方案平面剖面图；各单体方案之平、立、剖面设计；根据建筑设计方案研究基本结构可行性；根据需要参加规委会，在通过规委会审批会后确定的一套方案中,结合各部门之意见，进行有关设计修改此阶段之图纸深度、数量和资料内容必须可供政府总体规划设计和方案设计审批用

3.方案初步设计根据当地政府部门审批通过的报批方案设计进行方案初步设计，初步设计文件由设计说明书包括设计总说明和各专业的设计说明书、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书等四部分内容组成设计成果的深度、图纸数量和数据内容必须可满足供建筑施工图设计用初步设计文件深度应满足审批要求1应符合已审定的设计方案；2能据以确定土地征用范围；3能据以准备主要设备及材料；4应提供工程设计概算，作为审批确定项目投资的依据；5能据以进行施工图设计；6能据以进行施工准备初步设计文件编制深度可执行中华人民共和国建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》

4.施工图设计配合向施工图设计单位作方案设计交底解决施工图设计单位提出的设计问题，并根据需要提供补充或变更设计协助解决与建筑方案相关的施工及技术方面的困难，协助甲方选择外立面主要建筑材料提供参考建议和完成对建筑施工图的设计质量的控制，直至完成规划许可证的办理

七、拟提交设计成果要求建筑规划及单体方案阶段概念方案设计阶段

（一）规划说明书（含设计构思、建筑风格、经济技术指标，并说明套型建筑面积比重和建议的产品类型等）

（二）图纸（A3规格规划设计文本合订本2份汇报用，正式文本需提供6套正式文本及电子版文件）

1、基地现状分析图（用地现状图及用地现状资料照片）

2、地块周边楼盘建筑风格、类型分析图（swot分析）

3、类似地块成功案例研究（不少于两个）

4、概念设计分析图

5、设计总平面图（含附件2经济技术指标表）

6、投资成本估算表（见附件1）

7、产品及分期开发图

8、功能结构分析图

9、建筑高度分布及天际线控制、日照空间分析图（满足扬州日照管理规定）

10、交通组织及市政管网综合图（含停车场指标）

11、建筑平、立面、剖解析图

12、各类户型平面构成解析尺寸图

13、地下空间利用平面图

14、建筑沿周边主要道路立面效果图（应反映周边真实环境）

15、重要节点放大效果图，如中心绿地，出入口等

16、地块鸟瞰效果图及主要建筑透视效果图

17、建筑材质意向图

18、外部空间分析图

19、景观平面分析图

20、重要景观节点平面和效果图

21、重要景观区域剖面图

22、景观灯光图（夜间效果，含建筑、景观环境）

23、配套设施设计造型图（含公共空间、小品、雕塑等）

24、其他必要的能体现设计意图的图纸报批方案设计阶段:序号设计内容提交成果设计依据、设计要求及主要技术经济指标、总平面设计说明、建筑设计说明、结构设计说明、建筑电气设计说明、给水排水1设计说明书设计说明、采暖通风与空气调节设计说明、热能动力设计说明、投资估算编制说明及投资估算表2总平面设计图、建筑平面图、立面图、剖面图、表现图（透视建筑设计图及鸟瞰图）等满足方案报批的所有设计资料景观建筑平面草图、剖面草图、重要景观区域风格示意图、重3景观设计要景观区域断面图、重要景观区域平面图、其余展示设计理念的景观意向图片和文字4建筑模型1:500一个演示文稿汇报包括A3规格方案文本8套及成果的电子文件一套方案初步设计阶段:序号设计内容提交成果1设计总说明区域位置图（根据需要绘制）、总平面图、竖向布置图、管线2总平面设计综合图、交通分析图、绿地布置图、消防分析图•各专业图纸深度满足相关国家设计规范要求并参考《建筑工程设计文件编制深度的规定》对初步设计文件编制深度的有关规定•各单体详细的平、立、剖面图（地上、地下）；•地下车库平面布置图3建筑设计•地下车库防火分区、防烟分区图•局部立面大样图；•立面材质分格图•立面材质分色图•门窗划分图；•必要的外墙控制尺寸剖面图；•必要的节点图（如墙身、檐口、门头等细部构造尺寸。