如何管理物业项目

物业部门主管可根据本小区具体情况，邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收的工作，加强物业管理责任

三、冬季设施、设备安全检查:部门主管负责组织本部各部门经理、主管，针对管辖项目设施、设备及环境情况，编制冬季安全检查计划冬季安全检查计划需涵盖供暖系统（入户抄燃气表底数）、供水系统、户外水管、户外配电箱（柜）、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容冬季安全检查计划要求1检查范围、内容、目标明确2检查标准附和相关规定3有明确完成时限4明确检查人员5有不合格问题处置及整改预案方法6有检查工作记录，并有部门主管签字7检查、整改工作记录应存档保存，保存期限应在一年以上检查工作实施:检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成检查工作需“按检查标准”逐项认真完成，并有专人记录检查工作最好应有动员、总结工作程序,并有完整记录O检查工作汇报检查工作完成后，部门主管应在规定时间之内，将“检查整改工作记录”，上报至公司指定主管部门

四、冬季除雪工作预案进入冬季前部门主管应针对管辖小区道路情况，通行安全保障等要求，编制冬季除雪工作预案预案应包涵“雪天预警，“除雪设施、设备、工具、用品L除雪区域提前到岗规定L清早除雪人员，底商门前三包协议除雪复检规定已违规处罚规定》等

五、冬前安全工作公司复检:物业公司应指定组织专人负责对所在管理项目入冬安全工作进行检查、复检，然后形成评价报告，签字后存入物业管理档案其复检结论还可纳入公司管理人员绩效考核之内成都XX物业管理有限公司又一次向业主发了催告函，其服务的XX小区内一套别墅的业主5年多欠缴物业费5万多元，产生的滞纳金’’则高达55万余元业主拖欠物业费如果没有可原谅的情节，确实是错误的，应该补交并且进行适当处罚，甚至列入诚信档案但现在的问题是，5万多元却在5年后变成为了55万？按照物管方解释是因为增收了滞纳金滞纳金是按购房时签订的前期物业服务合同产生的，逾期之日起，按每日1%收取滞纳金”在这里有两点需要说明一是把拖欠物业费增加的罚款叫作滞纳金是不妥当的，滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括依法应交的税款，或者者国家行政机关依法收取的罚款业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，所以不应称为“滞纳金”，只应该按照合同法称为违约金二是，物业费违约金的合同是否经过合法的程序签订？如果只是物业部门预先印制的格式条款，新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款伤害消费者权益，尽管双方有约定，这种按每日2%收取的‘滞纳金显然属于无效霸王条款那末，业主拖欠物业费到底该如何加收违约金呢？《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失“这就是说，违约金是因为违约给对方造成的损失而已业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金按最高人民法院规定，可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%同时，根据最高人民法院对民间信贷最高利息的规定，消费者违约金的所有赔偿不得超过年息24%的上限上述物业费由5万变成55万,显然不符合规定《合同法》第一百一十四条规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少市民迟交某些费用，对企业的损失应该按照像当于银行利息赔偿，或者考虑惩罚性，法院可以允许适当提高利率标准如果市民觉得自己要付的违约金过高，可以向法院申请调整违约金的数额这里还有两个问题一是对于物业部门明显违法的合同，应该提早说不例如对于物业合同产生的程序,必须经过规范的程序，而不是由物业单方面说了算，拿格式条款来让业主签字；二是对于物业合同还应该进行合法性审查，像这种按天加收滞纳金的规定就应该及时取缔更重要的是，地方政府要通过立法，填补社会管理方面的漏洞，例如规定经营服务部门收取违约金的标准,让法律明确起来江苏省在这方面的立法就走在了前面《江苏省消费者权益保护条例》规定，因消费者逾期未支付费用，公用服务经营者加收违约金最高不得超过消费者逾期未支付费用的数额这样一来，服务部门加收的违约金就和《行政强制法》中“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定一致起来了社会公共服务部门，除了实现经营指标，还应该坚持社会服务的公益性，不能随意增加消费者的不合理负担江苏省的上述举措值得在全国推广记者常青村来源北京青年报法院对物业费纠纷中滞纳金如何裁判近年来，业主拖欠物业费现象虽然已经有所改善，但是物业费问题仍然是业主与物业公司之间一大矛盾，无独有偶，业主拖欠物业费也并非故意为之，耍赖皮，多数是因为物业公司提供的服务不符合要求，或者物业费收取不合理那末物业费都包括哪些内容呢？业主拖欠物业费，物业公司收取滞纳金违约金合理吗？法院对物业费纠纷中滞纳金的裁判又考虑哪些因素呢？不同城市不同档次的小区对物业费的收取范围，收费标准并不相同，但是物业费的内容可以大致分为以下几种1公共物业及配套设施的维护保养费用包括外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等2公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草坪地淋水等3聘用管理人员的薪金:包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等4购买或者租赁必需的机械及器材的支出5物业财产保险火险、灾害险等及各种责任保险的支出6垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用7清洁公共地方及幕墙、墙面的费用8公共区域植花、种草及其养护费用«更新储备金，即物业配套设施的更新费用工礼聘律师、会计师等专业人士的费用工工节日装饰的费用对于拖欠物业费的业主是否应支付违约金这个问题，我们通过对裁判文书的统计、分析，将法院对于违约金支付的普遍意见总结如下按照“谁主张，谁举证”的原则，物业公司请求法院支持违约金，应当举证证明约定了违约金条款、违约金数、）计算方式等（参见案例l o而物业服务合同中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件如果没有事先约定，法院会驳回物业公司的违约金请求如果有事先约定，那末应区分以下情况进行处理（

①业主没有提出物业公司违约的抗辩，或者提出的抗辩理由明显不成立的，法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，如果双方有违约金的约定，那末法院会判令业主支付违约金；（）2如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵，即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费，法院也倾向于认定物业公司违约在先，业主拒交物业费的行为是在行使“先履行抗辩权,，或者“同时履行抗辩权”，会对违约金请求予以全部或者部份驳回）（参见案例2（）3如果物业公司存在较轻微的瑕疵履行，但整体服务质量良好，业主以轻微过错为由拒交物业费明显不合理，不能构成履行抗辩，法院也应支持物业公司的违约金请求在物业服务合同纠纷案件中，物业公司依据合同提出违约金的诉讼请求，业主可能会主张违约金过高请求法院予以适当调整，如果按照谁主张，谁举证”的原则，业主应对违约金高于物业公司的实际损失承担举证责任但实践中，业主很难证明物业公司的实际损失，法院普遍以银行同期贷款利率为标准认定物业公司的损失物业公司若认为自己的实际损失更大，则需加以证明法条链接《合同法》解释

（二）规定当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，普通可以认定为合同法第一白一十四条第二款规定的过分高于造成的损失根据不告不理原则，当事人未主张违约金过高时，法院通常并不）主动进行调整（参见案例3从合同性质分析，违约金的约定o是双方当事人意思自治的表现，只要不存在无效情形，双方当事人应当受其约束，包括法院在内的任何第三方无权以自己的意志施加影响根据《合同法》114条第2款规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少L那末，在当事人未申请调整情况下，法院主动）调整（参见案例4不仅没有法律依据，也有违私法自治原则对于调整后的标准，实践中存在多种做法，其中比较常见的有以下3种

①合用中国人民银行同期同类贷款利率或者利率基础上（（再上浮39%（这里上浮39%,相当于违约金为实际）损失的130%;）

②调整为“日万分之五或者日万分之三（参见案例5;

③酌情调整为38元、500元、28元等具体金额的违约金根据我们的大数据分析，吉林省法院普遍采取第

①种标准，但对于是否上浮3％不太统一我们认为，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于过高的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整为宜对于是否上浮和上浮的比例，根据《合同法》解释二,‘适当减少意在说明无需将违约金调整到与损失相平，可以兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决，如果业主恶意拖欠”，可以上浮一定比例，但应以上浮30%为限C:以寻常心对待不寻常的人和事人家有的，我们不必也有；人家没有的，我们也可以有，也可以没有D:要处理好各方面的关系与业主和租户的关系，与员工和领导之间的关系，与相邻单位和政府行政部门，等等，都要处理好关系三，物业经理要有精湛的管理技能物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现，而且要做得尽可能地有效普通来说，通过努力，管理目标是不难实现的但要管理得非常有效，我们是必须要有精湛的管理技能的，而且这一点决不能一蹴而就精湛的管理技能除了多实践外，还要不断提高自身的文化修养和专业业务水平物业管理是一件很复杂的工作，涉及的面很广，从建造结构到机械设备，从田园绿化到人的行为举止如果没有良好的管理技能，很难胜任优秀的管理项目管理技能涉及的方面有小区、楼宇的建造结构，供电、供热系统，水处理系统，通讯系统，保安、绿化、清洁、财务的管理,人的管理，等等其中最为艰难的是人的管理人是具有思想的，而人的行为方式又是随时间、地点的不同而变化的如何对人的行为进行规范和管理是一大课题管理处的员工，特别是管理处的负责人，要不断更新自己的知识结构，学习一些管理学、社会学、心理学、法律和法规、甚至美学，将会受益无穷IU!、物业经理要具有十足的经营头脑无论时小区、写字楼、高档公寓等，作为项目的首要人员必须要掌握好一个原则，时刻考虑到如何让员工过的好点，考虑好项目的整体经营运作状况，没有好的收缴率就没有好的收入给员工，那末这位项目经理就是一位不合格的领头羊其他做好了则也是不及于是，哪个企业都不会要一个不给自己带来利润项目负责人，同样也无法做好一位领头羊的团队首领

五、物业经理要有超前的服务意识纵观过去的廿世纪，工业革命和四十年代以后的科技革命给人们的生活和意识均产生了巨大的冲击我们知道，工业国家用了将近几个世纪所经历的变革，我们国家则在几十年内便就实现了社会在发展，作为物业管理主要对象的人的要求越来越高，超前的服务意识显得极其重要例如，楼宇小区的智能化这不仅仅是个监、控管理的问题，还能使人的生活和信息的获取更为便利和及时健康和人的生命越来越成为人们关切的主题因此，安全防范、环境绿化、消除污染，成为摆在物业管理公司和全体从业人员面前新的课题服务的时效性时间就是生命，时间就是金钱，已再也不是文学作品里的用语，而是人们切切实实感受到的事实信息革命已将这一概念大大强化了诸如此类，不一而足因此，我们的服务方式和方法必须跟上科技发展的步伐，跟上信息革命这一时代的节拍，要有所创新，要不断研究新问题，解决新问题……、园林苗木过冬工作入冬前，物业管中心根据今年的气候特点和绿化苗木生长习性，特殊是针对今年新种植物、草坪，采取多种措施，全力做好冬季苗木管护工作目前，物业管中心根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作，树木石灰水涂白工作为保障已栽、新植、补植花卉苗木的成活和安全过冬，物业管中心早动手、早准备，在入冬前做好了冬季绿化防寒工作，同时，抽调精干力量，加紧对花卉苗木的防冻水浇灌，增强树木的防冻性，满足植物休眠需要止匕外，还对物业管中心的树木进行石灰水涂白，提高树木抗寒性和抗虫性，加强对树木的科学保护今年，我物业管中心在力争创建园林小区为目标,大力开展绿化美化活动，取得了丰硕的成果，必须做到保持和延续:、消防安全工作检查针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾灾患的问面消防安全检查，消除火灾隐患同时,如果部门主题，物业部门主管应在入冬前组织一次对本项目的全管可以结合检查，进行一次消防安全”专项的在岗职工培训用以达到提高职工消防安全”防范意识,增加火灾安检、处置能力的目地消防安全检查范围:安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统，并且不留死角安全检查标准:安全检查标准应附和本小区消防设施、设备，消防报警监控，消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求并且附和消防法规规范安全检查过程:在进行安全检查过程中，应有“安全检查记录》和“整改处置方案；并有整改复检记录L安全检查记录:“安全检查记录和整改复检记录”，并有部门主管签字完成检查工作:检查工作完成后，应在规定时间之内，将“安全检查记录和整改复检记录”上报公司办公室邀请公司领导:。