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第一章概要第一节项目提出的背景楼观道温泉旅游项目的提出，是以“九五”规划中对于西安城市发展定位和目前旅游消费市场的结构变化为背景，结合陕西及西安市的旅游消费市场需求提出的项目提出的背景具体有以下几个层面:
一、我国旅游消费结构的变化随着科学技术和社会生产力的进步，人们的生活质量也有了极大的提高旅游不再被认为是一种奢华的生活享受，而成为现代社会生活的一种方式，是社会物质文明和精神文明的一种表现世界各国政府都将旅游业视为国民经济的重要产业之一改革开放20多年来，我国国民经济发展迅速，综合国力显著增长，国民收入水平提高，生活状况明显改善，国民的消费观念和生活方式发生了深刻的变化，使社会大众的旅游活动具有了良好的基础条件进入21世纪以来，“勤奋地工作，健康地生活J便意地享受”正在成为一种时尚的生活理念在旅游产业的初期，人们主要侧重于自然山水、名胜古迹和人文圣地的观光游览经历过初期阶段以后，旅游的重点在于满足游客的休闲娱乐、游憩观光需求当前，我国旅游业的发展正在进入一个新的阶段，休闲度假旅游已成为我国旅游发展的一个趋势，旅游的目的就是追求身心的惬意享受，在“亲悦自然”的过程中满足“身心放松”的心理需求楼观道温泉项目就是以满足“游客身心放松”的心理诉求为目标开发的休闲度假旅游项目，项目的开发定位符合当今旅游产业发展的特点
二、西安市旅游业发展条件
1、西安旅游发展历史文脉西安是一个闻名世界的历史文化名城，有着3100多年的建城史，先后有12个王朝在此建都，留下了丰富的文化遗产西安地跨秦岭山地和渭河平原两大地理单元，是我国南北自然地理条件的天然分界线，又是我国生物多样性最为丰富的地区之一秦岭还是一座典型的褶皱断块式山地，北坡陡峭险峻，与北部陷落式的渭河平原形成鲜明对比，河流切割明显，地貌特征独特，地下热储丰富，具有发展温泉度假旅游、生态旅游、科学考察等西安建筑科技大学城市规划院1
五、大众化温泉特色活动区为满足普通消费群体的需求，在道温泉主体活动区北侧，建造温泉大厅活动区，主要有室内游泳池、洗浴净身、室内泡汤、儿童戏水等；另外，利用浴后的温泉水养殖特色热带鱼类，供游客浴后休息、垂钓、烧烤第二节项目建设分期设想基于四块规划用地相对完整独立，用地之间道路相隔，难于在用地上统一与封闭因而，可以形成内容功能差异的不同园区，既联系又独立，可面向不同的功能定位，在此基础上形成二期开发思路一期建设以中段地块作为一期，建道温泉项目的“道浴园”——中高档的道文化庭院宾馆式特色汤泡休闲度假项目（含停车场）O二期建设以南段地块作为二期，建道温泉项目的“德浴园”——高档的道文化自然园林别墅式特色汤泡休闲度假项目;以北段地块作为三期，建道温泉项目的“仙浴园”——大众化文化园林式的戏水与特色汤泡度假项目第三节项目建筑风格
一、项目文化特色背景楼观台是我国道文化的发祥地，发韧于周，累代相传，群贤荟萃，文化灿烂，声名遐迩，影响深远至隋唐，楼观台发展进入鼎盛时期，延及宋元，兴旺盛况不衰，香火绵延不绝项目用地之南遥相正对楼观台炼丹峰，东南为说经台，西面
1.5公里为大秦寺和老子墓，均为楼观台的著名景点当地的民情风俗资源主要有源于周朝的“集贤古乐”、兴起于汉代的民间娱乐活动“牛斗虎”、周至锣鼓、社火与戏剧（包括秦腔、眉户、弦板腔、道情等）历史上“不食周粟”死于首阳山的商臣伯夷、叔齐的故事流传在这一地区财神赵公明的故里一赵代村白居易任周至县尉时创作诗歌数十首，其中以《长恨歌》为代表
二、项目的文化特色定位道通泉项目所处基地有着深厚的文化背景和人文积淀，系统、深入、准确挖掘地域的文化内涵是项目的重要支撑点之一因此，建筑风格要完善基地文脉结构，寻找道温泉与说经台、炼丹峰的文化、景观结合点，使之——
1、具有道文化的建筑及环境风格特色；
2、具有竹文化的植物文化特色；
3、符合楼观台山体空间特征的空间景象特色；
4、体现水特征的园林风格特色；
5、融道家养生、汉唐古乐、歌舞艺道、琴棋书画与温泉汤泡游憩活动为一体
三、项目建设空间形态结构体现“道文化圣地”的人文景象，体现“道文化发祥地”和“道教祖庭地”的空间氛围，突出“藏而不露、露而不现、幽山静水、道法自然”的景观魅力,完善道温泉项目的景象结构和空间形态结构在总体平面上，以“东西南北中”和“金木水火土”五方五行景观结构为基础，形成“净心——学道——悟性——修炼——考验”的人文景观结构；形成“宗圣宫——道温泉——说经台——闻仙沟——炼丹峰——化女泉——老子广场”的游赏路线在视觉感受方面，按关中民居体量风格和院落形式，融入固有的环境建筑物体量风格,凸现竹文化特色的植物种植，使基地外部视觉感受为竹林中的温泉；露天汤泡区和室内汤泡区的装修材料均为天然材料和显示自然肌理的方式加工出于实用经济和使用合理的基本要求，项目的主要构筑物采用砖混框架相结合，个别设施突出传统模结构手法装修手法和选材力求古朴典雅、表现出“天人合一”“道法自然”的意境第四节项目建设基本条件
一、气候特点楼观台地区地处秦岭北麓的浅山区地带，气候状况属暖温带大陆性季风气候的湿润地区，四时分明，夏季短而炎热，冬季长而寒冷，夏秋低温多雨年平均气温为
13.2℃,最热月为7月，平均气温为
26.5℃,极端气温
42.4；最冷月为1月，平均气温为-
1.2C,极端最低气温-
20.2℃,年年平均日照
1993.7小时,年降水量
674.3毫米，平均降水日数
100.2天，旅游适宜天气为210天对项目的要求是，晚春至中秋以户外温泉汤泡为主西安建筑科技大学城市规划院11开展经营活动，深秋至早春时段，以室内温泉汤泡活动为主
二、给排水系统条件供水管线已铺至项目用地东边缘，管径为3寸水厂的机井出水量约为50立方米/小时，水厂蓄水池在娘娘庙处，水池容量约为500立方米，水位高差与项目用地约为30-50米雨水排水管沟现有沿项目用地东边至仿古街污水排水管用地内是从仙都饭店穿百花园经林场家属楼至仿古街仿古街城市污水渠位于道路两侧，渠的断面高1米，宽
0.85米在虎豹沟口西湖南侧道路截山体洪水通过道路排走，用地内形成径流通过沿基地西侧规划排洪沟至老干楼处然后按地形自然排放
三、供电情况建设用地附近有2条10KV高压线穿越
1、周至县电力公司（农电）线路，为楼观专线，供电范围为团标、三清、西楼观、林场、道观等现用电量约为3200KVA,导线规格70平方毫米，楼观变电站有一台5000KVA的变压器，距建设用地约5公里周至电力公司提出,可单独提供一条4600KVA的专用线，由楼观变电所距用地约1公里，导线规格95平方毫米
2、另一条线路距基地约500米，为周至县供电局线路总供电量为13200KVA,现有余量为12000KVA,导线规格为120平方毫米
四、电话、电视网络情况电话光缆已接至林场办公楼，并有足够的容量，可按项目要求配置，提供电话和宽带服务广电的电视网络已接至林场，可单独提供10-20兆宽带电信和联通在景区均有信号塔第五章项目一期工程建设方案第一节项目建设内容及性质在仙都饭店（林场招待所）的基础上，建设特色温泉汤泡区主要是将接待宾馆、别墅、餐饮等服务设、洗浴汤泡设施（温泉汤泡设施以室外和室内汤泡特色为主体）建设完善，形成比较完善的规模和功能其定位为控制建设规模，面向中高档度假消费市场，树立楼观道温泉的品牌，打开市场第二节容量分析
一、容量控制依据水体清新度控制温泉沐浴水体必须通过不断的补充新鲜水、置换掉旧水来保持沐浴水体的清新度，以便达到卫生标准所以，地热水井或温泉以小时流量作为水体清新度的控制依据温泉沐浴水体每天被新鲜水置换2轮较为适宜日周转率温泉沐浴的游览行为动态与自然风景区的游览行为动态有所不同，前者的动态高峰出现在下午、傍晚甚至是夜晚时段，动态低谷多为上午时段因此，将上午设定为道温泉项目“道浴园”区的清洁维护时段,下午至夜晚为营业时段，日周转率设定为2
二、环境容量计算
1、热水量容量地热井日供水量为720吨,设定每人次用水量指标为
0.5m3,则算得日环境容量为日瞬时接待容量720-
0.5-2=720（人次）日接待容量720-
0.5=1440（人次）
2、环境容量汤泡区面积2公顷，以每个游人所占平均游览面积50m2,则算得汤泡区容量为日瞬时接待容量20000-50=400（人次）日接待容量20000-50X2=800（人次）
3、心理容量汤泡区面积2公顷，除去10米宽的竹林防护带及设施用地，还剩余
1.7公顷，景观园林及交通占面积约为1/3,则汤泡池实际建设用地为5700米2,根据视觉隔离、声音隔离、景观适宜度及心理因素综合考虑，汤泡区的池岸比关系取14（水池占用地面积的1/5），每人在池中所占面积最小值为
2.5m2,由此可计算汤泡区最大瞬时容量为456人次
4、水体清新度地热井全天出水720吨，若以每轮接待400人计，周转率取2,每人用水
0.5吨，共需温泉水400吨，置换两次需用水800吨
5、总体环境容量汤泡区
2.0公顷，计算瞬时最大容量456人次，周转率取2,日容量为912人次温泉别墅区面积
3.07公顷，中心服务区
2.33公顷，珍稀植物区
2.8公顷，共计
8.2公顷可游面积按20%计，单位面积取50m2/人，周转率取2，由此瞬时最大容量82000x20%-50=328（人次）日最大容量8200020%-502=656（人次）X X根据以上计算，可以得出瞬时最大容量328+456=784（人次）日最大容量656+912=1568（人次）根据道温泉项目的实际情况,既满足经营者最大经营效益要求，又满足游人追求最满意的效果，设定瞬时最大容量为700人次，日最大容量为1400人次作为管理指标
三、项目经营时段设定分析旅游旺季为4-10月，共7个月，包含2个黄金周、春夏秋3个季节，适宜室外泡汤以室外活动为主的旅游项目，冬季基本停业，使旅游市场冬季基本以城市室内活动为主冬季为11—3月，共5个月，包含1个黄金周，仅适宜室内泡汤，但有雨雪雾霁等特色天侯，以冬季的自然特色，可进行反季节营销冬季营业，室内泡汤的规模是整个项目的基本规模
四、市场机遇和客源构成客源构成分为两大块旅游客源占50-60%,会议及商务客源占40-50%旅游客源由汤泡游客和景区游客组成汤泡游客为主体游客，有团队和散客组成，是项目主体客源，周时间分布在周5-6景区游客年量18万，年时间集中分布,在几个节日,非项目主体客源0会议客源团体及商务会议是项目的主体客源年时间分布,旺季10-5月，共8个月周时间分布在周1-3会议规模控制在中小型会议，为100人、60人、20人、10人第三节一期项目主要布局及功能
一、总体构思根据地形特点以及周边环境关系，运用中国传统建筑“五行五方”的布局手法，道温泉区的四大功能区依南北山势，自然院落式布局和关中民居风格，庭院均向南遥指炼丹峰，西安建筑科技大学城市规划院14形成“道法于天、形成于地”的自然格局同时，由北部的院落群到中部的主体汤泡建筑和林中汤泡至南部的保留竹林，形成由低到高的自然过渡利用地形高差，形成跨台建筑和依台跌落的五彩瑶池水景汤泡等山地园林景色突出自然和道家文化特色入口庭院区、汤泡休闲区、汤泡别墅区、宾馆服务区，高低相错、分层布置，其间以绿树、翠竹、笆篱、花草香隔别游客或徜徉花间曲径、或置身温泉清水、或仰观星辰云霞、或小憩青绿浓荫、充分体验和享受大自然的魅力
二、分区与功能
1、入口庭院区由森林公园主干道进入道温泉园区的入口空间，联系宾馆服务区和汤泡休闲区，广场和道路铺装自然青石，与土相接处不设镶边紫藤烟雾:位于庭院入口台阶北侧与车行坡道之间，由古井、紫藤、柿树组合而成在森林公园主干道由外入园时，能够醒目的看见丹峰遥瞻:位于庭院入口台阶正西相对的特色宾馆屋角处，由通天亭、紫藤和古松组合而成通天亭可南向瞭望，因借炼丹峰和说经台的景象，迎面八卦金汤主体建筑通天亭为一木构结草为亭，亭位于苍劲古松之下，叠石之上通过通天亭来框景，凸现炼丹峰、说经台、八卦金汤三者的空间关系原地保留有近20年的紫藤，形态盘根错节、遒劲有力，具有观赏价值天泉映翠:位于八卦金汤门厅的西侧，坡地竹林石径中一条溪水，层层跌落，水形收放有序，在八卦金汤门厅前形成一潭清水翠竹的倩影落在了水面春天，竹子的抽节声和潺潺的水声交相辉映清荷鱼影:位于八卦金汤门厅前，一潭清水，石槽吐水作为夏季景观，水中种植荷花、睡莲、等水生植物；作为冬季景观，温泉水中养观赏鱼，白雪温泉鱼影
2、宾馆服务区由客舍宾馆和特色客房区、会议中心、大堂区、客舍汤泡区、紫云苑组成特色客房由原仙都饭店招待所改造而成，改建后宾馆将原招待所平屋顶改为坡屋顶,并引入关中民居中的隔扇、墙垛等元素，形成强烈的关中民居建筑风格招待所拆除面积460m2,特色宾馆在招待所拆除后增建面积318m2万象观是道温泉宾馆的接待部分,共360n,由大堂和游廊鲍，大堂内设服务总台、商务厅和休息座椅，并在南北两侧设通廊分别与会议中心和特色宾馆相连会议中心由两层组成，分别为一层的娱乐区和二层的会议区，总面积1160m2娱乐区面积为500om2,设有娱乐室6间，及男女卫生间各1间，交通面积148m2会议区面积为660m2,设有大会议室1间，中会议室2间，小会议室2间，准备室2间，以及男女卫生间各1间客舍宾馆（标准客房）是道温泉宾馆的住宿及设备用房部分，共4层，总面积为3367m2按四星级旅游宾馆设计下一层面积为977n,包括标准间9间，设备用房2间，消防控制室1间，锅炉房1间，空调机房1间一层面积为924m2,包括标准间19间二层面积为924m2,包括标准间19间三层面积为542m2,包括标准间11间客舍汤泡是宾馆中的汤泡休闲区，自助方式使用共一层，总面积849m2包括门厅，男女更0衣室，男女室内汤泡，男室外汤泡，女室外汤泡紫云苑（特色餐饮管理服务区）为餐厅、员工住宿及办公部分，共三层，总面积为2582m20下一层面积为842m2,包括厨房，餐厅；一层面积为924m2,包括备餐，餐厅，员工宿舍8间、员工餐厅1间、员工用厕1间；二层面积为816m2,包括员工宿舍6间，办公大厅1间、经理室2间、办公室3间、卫生间1间
3、汤泡休闲区由室内汤泡建筑八卦金汤和室外汤泡区组成室内汤泡区是反季节的体验项目，在冬季可形成特色，扩大汤泡时间露天汤泡是道浴园区的主要内容之一，游客在这里可以进行男女着泳装混合露天汤泡,与大自然零距离接触，充分体验到与大自然温馨亲和的魅力，提供一流的沐浴品质八卦金汤（室内汤泡）:为院落式洗浴大厅建筑物共3层，总建筑面积1700m2,内容包括门厅、总服务台、休息厅、卫生间等；男女更衣、淋浴、按摩室、桑拿室、庭院露天汤泡、二次更衣、休息厅、茶座、室内汤泡大厅等室内汤泡大厅内部设计了完备的洗浴功能，形成独具特色的景观五彩瑶池依山坡而建，层层跌落，水形收放有序，犹如黄龙的钙化池景观，蓝天碧水，云影飘荡周边竹林映衬，亦如瑶池仙境高差7m,由5层水池组成，总面积为550m2左右，由9组汤池组成，共可容400人可满足黄金周大游客规模时使用，平时可为景观水供观景用底层池可为游泳池，由浅至深呈缓坡状，池岸仿造人工沙滩，摆放躺椅和遮阳伞，供游客在这里进行游泳和戏水活动，并与歌舞表演相结合北斗星池共分6个组团每个组团均由大中小池搭配组合露天汤泡区以五彩瑶池为中心，以木栈道为纽带，环绕布置，掩藏于竹林之中西组团共有4个池，可容20人，10人池1个，5人池1个，3人池2个；北组团共有5个池，可容15人，8人池2个，3人池3个；南组团共有8个池，可容60人，15人池2个，10人池1个，5人池3个，3人池2个；东组团共有2个池，可容7人，5人池1个，2人池1个；中组团共有5个池，可容25人，10人池1个，5人池2个，3人池2个；九宫太液池体现道家养生文化的露天汤泡组团，以道家养生沐浴汤泡流程和中药汤泡为特色共有9座汤泡池汤泡流程净身汤一芳草汤一寒暖汤一灌顶汤一五行汤一清竹汤一足脉汤一驻颜汤一浴德汤竹林木屋为架空的小木屋，可供休息和理疗按摩服务在汤泡池旁的竹林中设置，共有20座，按服务半径分布
4、汤泡别墅区由反映道文化、竹文化特色园林风格、将汤泡沐浴和居寝休憩结合起来的3幢别墅组成，主要接待商务团队和家庭团队及至尊客人，有豪华客房、标准客房、会客厅、娱乐厅、书房、餐厅、阳光间和屋顶花园，每套面积为200〜300平方米，室内空间敞阔、功能配置齐全、装修尊贵典雅、家具豪华气派
三、用地平衡表分类名称用地（m2）占地率备注紫云苑（餐厅、员工住宿、办公）1190特色宾馆（宾馆、住宿）510会议中心（会议、娱乐）790建筑用地
13.6%万象观（宾馆接待）400客舍宾馆（宾馆、住宿及设备用房）1190万象观客舍汤泡320八卦金汤（室内汤泡）1180保留竹林7370保留松林800种植用地36%汤泡区种植2600庭院区种植4100入口广场3380餐饮广场1940道路广场用地15%后勤广场240会议广场260别墅广场460露天汤泡用地道浴园露天汤泡区535013%分区入口广场区36008%万象观-宾馆服务区785019%道浴园休闲汤泡区928023%别墅汤泡区28807%具它用地1739043%总计41000100%
四、服务设施设置构想露天汤泡区服务设施按组分布，提供喝水、吸烟休息处，挡风设计；池边干浴巾服务，简餐服务，电子呼叫系统，小木屋休息，池边理疗按摩服务，服务及安全监控系统室内汤泡区服务设施按组分布，提供喝水、吸烟休息处；池边干浴巾服务，简餐自助服务，电子呼叫系统，理疗池，休息屋，池边理疗按摩服务，spa和香熏服务，服务及安全监控系统别墅汤泡简餐服务，电子呼叫系统，服务及安全监控系统客舍汤泡自助服务，服务及安全监控系统第四节其他工程内容
一、土方工程项目一期用地范围的地势南高北低，南面最高自然地形标高
604.72米，北面最低处自然地面标高
582.2米，总高差
22.45米用地总长度295米，用地宽度80-120m平均坡度为
7.6%根据自然o地形及建构筑物的布置要求，采用台阶式布置，将入口庭院区、汤泡休闲区、汤泡别墅区、宾馆服务区四大功能分区布置在5个较大的台阶上第一台阶标高583m,布置“紫云苑”餐饮、“万象观”宾馆、后勤服务入口等功能建筑物，挖方为主第二台阶标高587m,布置宾馆服务区和紫云苑，挖方为主，填方为辅第三台阶标高590m,布置八卦金汤，挖方为主，填方为辅第四台阶标高598m,布置露天汤泡区，挖方填方相平第五台阶标高600m,布置别墅汤泡区和水泵房区，挖方为主总计土方总量为67565立方米，其中填方量为10066立方米，挖方量为57499立方米,挖方量和填方量相差47433立方米
二、道路工程
1、^^理经外部两条交通干线进入楼观台风景区，绕行风景区车行环线北侧进入基地车行道由楼观台景区北侧车行道向西延伸衔接基地景区，基地一期用地西侧开辟车行道，向南延伸考虑衔接二期用地新设计路面宽5米到6米，其中6米宽道路40米，可供来往错车和停车用
2、步行道主要连接服务区和泡汤区内道路宽2米，由步行道和踏步构成泡汤区道路因地制宜，蜿蜒通幽，由步行道和踏步构成，宽L5米，观光道路总长450米
3、停车位区森林公园停车场，规划车位110个；道温泉园区停车场共有停车位34个；后勤停车场，规划车位4个；餐厅停车场，规划车位11个；会议办公区停车场，规划车位4个；别墅区停车场，规划车位10个；内部道路停车位，规划车位5个
三、绿化种植突出基地竹林的植物主调特色，保留成树，难于保留的尽可能就地移栽，植物选择以秦岭乡土植物为主（如白皮松、银杏、柿树、桃、玉兰、蜡梅、牡丹、月季等），植物造景“巧、宜、精、雅”，“春观花、夏乘凉、秋观果、冬赏枝”，植物配置坚持做到遵循因地制宜、因景制宜、因时制宜的原则，营造自然山野的园林风格，形成温泉汤泡的环境氛围确定新增加20余种花木基调树种采用浑厚朴实的广玉兰、法国梧桐、柳杉、桂花、丰富的自然资源
2、旅游业发展的有利条件改革开放以来,西安旅游产业规模不断扩大1996年至1999年，全市接待境外旅游者197万人次，创汇
7.96亿美元，在全国居于前列国内旅游迅猛发展，四年共接待国内游客4100万人次，国内旅游收入216亿元人民币，全市旅游总收入分别相当于全市国内生产总值的11%、
13.7%、12%和
13.45%,旅游业已成为西安经济的支柱产业之一无论是接待人数还是创汇收入，都占了全省70%左右的份额，不仅是陕西名副其实的旅游中心城市，也是西北地区各城市无法相比的现在，西安旅游业面临着千载难逢的历史机遇-政府对旅游业主导产业地位的确立，为旅游业获得政策资金方面的支持提供了可能-西部大开发战略的实施，将使西安旅游基础设施进一步改善，商务旅游、会展旅游的人数将大幅度提高--中国加入WTO,旅游市场的对外开放为西安旅游业的跳跃式发展提供了巨大的机遇--随着国民生活水平的提高，人们的旅游意识增强，旅游市场逐渐成熟，西安旅游业将拥有巨大的客源市场第二节项目建设的依据
一、政府引导2002年12月，陕西省主要领导提出充分开发地热资源、大力发展温泉旅游的建议，省政府主管领导主持召开省级、市县和省级厅局领导参加的专题会议,对利用我省地热资源开发旅游项目进行了全面的部署，并发出《关于利用地热资源开发旅游项目会议纪要》随后，省政府组织两个工作团，专程赴日本对温泉旅游进行访问考察，并出台有关政策，鼓励开发利用地热资源除在项目立项、规划审批方面给予支持外，还对温泉旅游项目提供贷款贴息等
二、报告编制依据
1、《陕西省旅游发展“十五”规划》（陕西省旅游局2000年）
2、《陕西省秦岭北麓地热资源开发前景评估报告》（陕西工程勘察研究院2003年）
3、《楼观台温泉旅游项目项目建议书》及立项批复文件（陕西省计委2003年）
4、《楼观道温泉规划设计说明书》（西安建筑科技大学规划设计院2003年）西安建筑科技大学城市规划院2塔柏等，做至励静分离，在有限空间营造静谧、幽深、活泼的气氛和意境同时基调树种从头到尾贯穿全园，对情趣各异的各个区起联系协调作用，达到多样统一的效果，总体基调严谨、规则，各分区在基调统一下各有特色充分利用植物的香味、色彩、形态、叶相、季相等变化特点，形成春天碧桃、紫荆、迎春、玉兰竞放，夏日美人蕉、紫薇斗艳，秋季桂香扑鼻，冬来梅花吐蕊的缤纷景观充分利用原有树木，在大树周围合理运用草花和地被物，增加绿化层次，丰富景观效果绿化工程量见下表规格数量单价编匕名称拉丁名备注株高m株元/株新至cm雪松元1Cedrus deodataRoxb.Loud180/M湿地松西安无货2Pinus elliottiiEngelm
1.531435落叶松元3Larix principis-rupprechtii Mayr
2.050/M油松4Pinus tabulaeformisCarr510Sabina hinensisL.Ant.塔柏冠
51.0224350cMpyramidlisMetasquoia glyptostroboidesHu et水杉665100Cheng柳杉7Cryptomeria fortuneiHooibrenk42法桐8Platatnus orientalisL10960带土球60泡桐9Paulownia fortuneiSeem.
4.581450杨树10Populus albaL81820垂柳11Salix babylonicaL668大叶女贞12Ligustrum lucidumAit811180梨树冠13Pyrus bretschneideriRehd38550锦带头以上14Weigela floridabungeA.DC.8104乌相15Sapium sebiferumL.Roxb榔榆16Ulmus parvifoliaJacq
2.564白蜡17Fraxinus chinensisRoxb
3.051625水冬瓜18Benincasae Semen5拉丁名不确定30Chaenomeles木瓜1968sinensisThouinKoehne山楂20Crataegus pinnatifidaBunge.
1.5366梅花冠21Prunus mumeSiebSieb.et Zucc
1.53101M樱花22Pruns serrulataLindl.341250紫荆23Cercis chinensisBge.
2.5626120合欢24Albiziajulibrissin Durazz
2.582780白玉兰25Magnolia denudataDesr
2.0613200广玉兰26Magnolia grandifloraL58180桃树冠27Prunus persicaL.Batsch3940-45核桃28Juglans regiaL827200栾树29Koelreuteria paniculataLaxm.
2.563130Ailanthus altissimaMilL椿树
303.03-5220Swingle.国槐31Sophorajaponica L151815032刺槐Robinia pseucdoacaciaL8182033大果榆Ulmaceae8820拉丁名不确定竹34Bambusoideae
2.51-
29175458.5m2m2注℃绿化中其中灌木面积共约:7779m2以上苗木:摩根入科周技至大口划应院商一价C1
四、给排水工程
1、供水方案对温泉水采用分区管理的办法，别墅区完全采用温泉水，汤泡区一部分采用温泉浴,一部分采用中药浴（加热自来水或利用回水），餐饮、宾馆、绿化、道路冲洗等用水由自来水供给用水量计算见附表楼观道温泉项目用水量估算表最局日用水量名称最大时用水量（M3）温泉（热）水最大时用水量（M3）备注序a（）M31客房
59.
06.
153.72淋浴
303.
75337.
70.
80.44泡汤池1098366（进水时）16（补水时）217（进施寸）1/卜水时5餐饮2036洗衣房100254锅炉热水7冲洗及
65.
68.2绿化8小计
1380.
362.
927.1按补水时计9未预见
2079.
44.115%水量
101587.
372.
331.2最高日用水量
1587.3m3,最大时用水量
72.3m3其中温泉水系统最高日用水量720m3,最大时用水量30m3o使用后的温泉水再生处理后回用于汤泡池，回用比例50%,每天温泉水取水量为280m3左右，以每小时自流18m3/h计算，完全依靠自流即可满足每天需求自来水用水量为1100m3（其中中药浴用水675m3）
2、给排水系统
2.1供水系统从公共自来水管网接入2根DN100给水管，在园内连接成环并引至地下生活蓄水池,西安建筑科技大学城市规划院22由园内环状管网直接供应温泉泡汤池等用水，客房等需高压供水的建筑采用变频恒压供水设备供水在温泉水井处蓄水池设加压泵，将温泉水加压引至标高610米的的热水蓄水池550m3，储存夜间及平常富余的温泉水，自流至温泉泡汤池等用水处在一期用地设增压泵房供客房等建筑用水温泉泡汤池按每天换水一次设计，换水时间3小时温泉水热水量不足时由锅炉加热补水
2.2温泉水循环系统温泉泡汤池回收用后的废水，收集至废水池，经沉淀、过滤、消毒处理后，供园内景观及绿化、洗车等用水
2.3热水系统采用电加热锅炉生产热交换供水，用于供给露天中药汤泡池以及客房、洗衣房、餐厅等，最大时供70℃热水10m
302.4排水系统污废水建筑内排废水系统采用污、废合流单立管排水系统排出，在院内汇集经化粪池处理后，排入市政污水管网雨水建筑屋面雨水采用外结合排水系统，设计重现期为3年院内雨水汇集后，排入市政雨水管网防洪泄洪在虎豹沟和地震台通道设拦水措施，使洪水沿道路分流沿西界设排洪沟,引洪水出基地场地雨水排水利用场地道路，明沟排水
2.5消防灭火系统消防用水量系统名称设计流量延续时间h用水量M3备注消火栓室外25L/S2180消火栓室内15L/S2108自动喷水30L/S1108合计70396室内消防水量全部储存在地下消防水池中，水池容积220M3在室外给水管道设室外消火栓供水消o火栓布置保证有两股水柱同时到达任何处，每股水柱流量不小于5升/秒，充实水柱不小于10米消火栓箱内设消防报警按钮，消防时可直接启动消火栓加压泵供水消防初期水由屋顶水箱提供,水箱有效容积18M
32.6管材室内给水管道采用无缝铝合金衬塑管，专用管件连接；排水管道采用排水用硬聚氯乙烯管，粘接；消火栓管道采用焊接钢管，焊接或法兰连接；自喷管道采用内外壁热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接室外给水、热水管道采用球墨给水铸铁管；排水管道采用排水用硬聚氯乙烯排水管所有水泵作隔振处理，水泵进出水管设可曲挠柔性接头，控制管道内水流速度，防止噪音水泵采用高效水泵，降低能耗楼观道温泉项目给排水系统主要设备、构筑物表序号名称单位备注160立月米生活水箱座1不锈钢拼装水箱220立方米屋族消防水箱座1不锈钢拼装水箱3550立力米热水池座1地下钢筋混凝土水池4220立方米消防水池座1地下钢筋混凝土水池5生活给水设备套16温泉水供水设备套17温泉水供水泵28室内消火栓加压泵台21用1备9自喷加压泵21用1备10消防增压稳压设备套111潜水排污泵61375立方米化粪池座1141500月米废水池座11550立月米水处理设备套1
五、暖通工程采暖除别墅外，所有建筑冬季均采用散热器采暖，热媒为95/70C热水（别墅用双制式空调采暖）空调A.万象观，紫云苑，八卦金汤和养生茶道等均采用独立的分体空调系统B.别墅空调采用户式中央空调或分体空调通风A.所有室内泡汤均设局部排风系统B.所有室内卫生间设局部排风系统C.餐厅厨房的排烟经过滤净化后再排向大气热源采用电锅炉供热楼观道温泉项目采暖负荷一览表序号建筑名称热指w/m2建筑面枳（m2）采暖热负荷（W）备注1“紫云苑”餐厅12023742848802万象观客舍8077696215203八卦金汤10016801680004商业服务80350280005合计121731102400洗浴水加热估算加热水温度70c加热水量10T/H,锅炉加热量按晚上水量计算Q=10000*70-10*
1.163*
1.15=803kw总热负荷Q=
1102.4+803=
1905.4kw楼观道温泉项目主要设备一览表（锅炉房）序号名称型号性能单位数量备注1电热水锅炉Q=
2.1MW,台12热水循环泉ISG100-50B/4型台2Q=83m3/h.H=
38.5m.N=l
8.5kw3自动软水器CM-W-
2.0型.Q=L8~
2.0m3/h台14软水箱2000X1200X1500H个15换热器台26洗澡热水循环泵ISG50-32/4台2Q=12m3/h.H=32m.N=
4.0kw
六、电气及弱电工程
1、用户性质及用电量楼观道温泉项目属于一级供电采用热水电锅炉台条件下，全部装机容量约为4600kVAo供电负荷等级为一级的设备有动力与照明系统，消防与报警系统，电话通讯、广播、西安建筑科技大学城市规划院25监控系统，闭路电视系统，电脑及给水自控系统，电脑管理系统
2、供电电源采用直埋电缆，由市农电网引来一路10kV电源至变配电室作为本工程的主供电源，为保证用电负荷中消防等重要负荷供电的可靠性，另从市公共电网引入一路10kV电源，作为备用电源在园内万象观地下室设10/
0.4/
0.23kV变配电室
3、电讯及（低压）弱电楼观道温泉项目内部采用600门程控电话交换机,每个房间内设有电话分机、彩电（含VOD系统）、电脑（别墅及客舍宾馆）、台灯、落地灯、床头灯、脚灯、钥匙牌开关、空调器等各种电器设备，客房与服务台装有呼人信号器大厅采用大面积组合式吸顶灯，餐厅大堂及会议室拟采用高档豪华型吊灯10门直拨电话，用于行政管理办公室等场所，供电传、火警、公安、长途等使用
4、自动消防报警系统在每个客房内、走道、变配电室、公共场所、商场、餐厅等装有烟感报警器，在使用煤气和液化器的场所，装有可燃性气体探测器，并设有消防控制中心，它可以将探测器收到的信号在控制台上显示出来，自动控制消防泵启动，关闭送风权，打开排烟机，关闭防火门等
5、电脑管理系统楼观道温泉项目设立电脑管理中心系统，设立局域网，总服务台可应用电脑管理系统,进行客房预订，客房分配，客人住入登记,查询客人离去结胀（各种费用清单）等，向管理部门随时提供出租情况及各种效益指标、数据，提供决策人作各种决策的依据
6、有线电视及兼容性公共广播系统由市政外线引来有线电视信号，经分前端接口进行电视信号处理，再用同轴电缆送至各层有线电视分支分配网中公共广播主控设备设在一层消防监控中心，平时播送背景音乐及广播，当有消防报警信号时，系统会自动关闭送背景音乐及广播，起动火灾层及其上、下层切换至消防广播其末端一般设在门厅、餐厅、走廊以及露天汤泡区等公共场所保安电视监控系统在园区的主要出入口、大厅、走廊和室外等场所设置不同类型（定焦、变焦、半球型、云台型）的监控摄像机，进行有效监视和记录系统控制主机设在一层消防监控中心
7、电气设备的选择本项目其他电气设备有空调设备、消防报警及控制设备、洗衣设备、供水和压及换热设备、变配电设备及柴油发电设备等，厨房电气设备以及电脑、电视机、冰柜、通讯设备、餐饮厨房设备、办公设备、康乐设备、视频管理系统等第六节、环保
1、楼观道温泉项目选址在楼观台国家森林公园游览区，周围的环境状况在国家控制标准之内，属于绿色生态旅游，不会对环境造成污染源本项目建成后，只是产生洗浴尾水、客房污水、废水和餐饮产生一些带油污水，经过处理，可以达到《污水综合排放标准》GB8978-88的要求
2、环境保护及防治措施提出热水资源的综合利用的途径和方式例如，热水养殖鱼类，热水培育热带植物，开发热水的医用价值对于温泉泡汤池回收用后的废水，收集至废水池，经沉淀、过滤、消毒处理后，供园内景观及绿化、洗车等用水对于客房污、废水经中水和污水处理站处理然后排入城市排水管网对于厨房带油污水，经隔油器将油污分离后排入市外污水管
3、其做府呆及劳保防护设施变压器高压开关柜选用带保护装置的产品，确保工人操作安全消防措施工程设计对消防、排烟、嗓声、空调的防治均采取了必要的措施，
4、地热水资源保护以热水产量为依据，以用水量适度小于产水量为要求，合理地制定温泉游览园的容量、规模、开采强度、用水强度等一系列指标大力进行温泉热水资源的梯级开发，加强尾水的综合利用，节约能源，保护环境，提高热水资源利用的综合效益第六章开发建设与经营管理第一节组织机构设置及适应性分析根据陕西旅游集团公司和楼观台森林公园签署的有关协议，以及省计划委员会关于项目的批复精神，拟由双方为基础或联合其他法人企业，组建一个有限责任公司负责项目的开发建设及经营管理有限责任公司按照《公司法》的规定设立，调动多方的积极性，实行资源和资金的以及管理的最优组合公司自主经营、自负盈亏，有利于项目的融资、建设和经营管理，有利于在该项目获得成功的基础上，寻求全面整合楼观台森林公园旅游资源，加大开发领域和范围，打造和建设一个依托西安大都市的新型文化旅游区，获得更多的效益有限公司的组织机构如下___________________董事会监事会总经理公销服房餐部务资务行室部务服饮部源发政会部务服部展保总议工部务部安经市娱程计部部理场浴乐设划人办营场客部备财力业第二节人力资源配置及员工培训
一、人力资源配置根据项目规划，公司所需员工为206人，具体组成如下表序号工作部门一线员工管理人员辅助管理人员小计1总经理办公室55102市场营销部28103浴场服务部6024664客房服务部4022445餐饮服务部3022346会议娱乐部5167计划财务部2468_1_程设备部51289业务发展部12310行政保卫部20222411合计160203121112所占比例
75.83%
9.48%
14.69%100%
二、人力资源管理公司总经理由公司董事会聘任，副总经理由总经理提名报董事会批准，部门经理由总经理考察选聘，管理人员由总经理办公室考察报总经理批准，公司聘任，营业员、服务员等由公司人力资源部面向社会择优录用，并与公司签订劳动合同
三、员工培训根据员工所在的事业部分别培训，采取理论和实践相结合的原则，选取有相关项目管理经验的人员对于主要管理人员，在开业前送到国内同类最优企业接受规范化专业培训I,并组织赴境外考察学习；对一般管理人员和员工，采用实地培训的原则，聘请专家就地培训，可以在企业内部培训I、也可以到国内同类最优企业考察学习，或参加国内培训等多种方式相结合第二节项目建设进度计划根据项目总体目标和阶段目标，各阶段计划如下表所示:项目建设进度计划序号工作内容实施时间（天）阶段目标1施工图设计90分批完成专业施工图设计2施工图审查60办理报批手续等3程招标及施隹备60完成招标及现场“三通一平”4土建施工及设备订货3005设备安装及装修1206室外工程及人员培训907营销组织及试营业60市场营销提高8正式开业
5、《楼观台森林公园总体规划》（）
6、陕西旅游集团公司和陕西楼观台实验林场协议（2005年4月）
7、国家现行的有关政策和法规
三、项目建设单位简介陕西旅游集团公司成立于1998年12月，是陕西省政府批准成立的国有独资企业（2005年改由省国资委管理），是以经营旅游业为主，面向国际、国内市场，进行多元化投资经营的大型旅游集团公司集团现有20家全资子公司，1家控股公司，1家参股公司涉及景区（点）、旅行社、饭店、汽车营运、旅游广告、旅游纪念品等多种业务的经营和开发，形成了融“食、住、行、游、购、娱”六要素为一体的旅游产业体系六年来，公司累计接待国内外旅游者3300万人次，实现经营收入45亿元,上缴税利
3.3亿元，用于文物保护和环境保护的资金投入7（XX）多万元，用于景区点建谢口旅游宾馆、汽车等项目的更新改造投入6亿多元公司的资产总量由1998年成立初的不到13亿元增加到2004年的32亿元，资产负债率由1998年的80%下降到目前的60%,所有者权益达12亿元，公司已进入持续高速成长期，成为初具规模实力、在全国具有一定影响的旅游集团陕西省楼观台实验林场最早成立于20世纪40年代，现为陕西省林业厅直属单位,与“楼观台国家森林公园”、“陕西省珍稀动物抢救研究饲养中心”合署办公楼观台国家森林公园是全国建立最早的12个森林公园之一，总经营面积41万亩，人文、自然、森林景观、景点200余处楼观台森林公园是西安郊区融自然景观、人文景观、珍稀动物资源于一体的最具特色的文化旅游区，具有发展城市郊区休闲度假旅游的潜力目前，年接待游客约30万人次第二章项目建设的基本条件第一节自然资源条件
一、区位及交通楼观台为中国道教发祥地之一，被称为“天下第一福地”，位于周至县以东约10公里的秦岭北麓，距离西安市70公里由西安经达的公路有绕城高速公路西（安）汉（中）西安建筑科技大学城市规划院3第三节建设施工与经营管理的衔接由于楼观道温泉项目涉及景点内容多、工期紧，因此须做好统筹安排，多个小项目同时开工建设，而且在建设的中后期，就需要成立市场拓展部，组建相应的运营管理机构，招聘新员工并进行培训I,确保项目竣工后即能对游客正式顺利开放，投入运营第七章经济效益分析第一节投资估算
一、设投资估算楼观台道温泉建设项目投资估算内容包括土建工程、给排水工程、消防工程、通风空调工程、水处理工程、变配电工程、照明工程、电视电话网络系统、火灾报警系统、园林绿化、小品、构筑物等
二、编制依据
1、规划设计图及有关说明；
2、采用现行的标准图集、规范、工艺标准、材料做法；
3、1999年陕西省建筑工程综合预算定额；
4、2001年全国统一安装工程预算定额陕西省价目表；
5、2002年陕西省室内装饰共预算定额；
6、相关文件及费用定额
三、其它说明
1、材料差价按照2005年第三期《陕西省建设工程材料信息价》及当地市场实际价格编制；
2、土方工程按照自然地坪相当于设计的室外标高，所挖土方可作为回填土计算；
3、家具工器具费用为
531.91万元，详细计算如下紫云苑
18.91万元其中灶具5万元，餐桌40*
0.18万元=
7.20万元，空调1341n*50元m2=
6.71万元万象观门庭
7.20万元其中服务台、写字台L2万元,沙发
1.8万元,电脑2*
0.5+2*
0.7=24万元,空调360m2*50元=
1.80万元会议中心
13.80万元其中家具娱乐设施8万元，空调1160m2*50元=
5.80万元客舍汤泡家具3万元客舍宾馆标准间
2.87万元*58间+服务3万元=
169.46万元其中单人床2*
0.15=
0.30万元,茶几
0.05万元,床头柜
0.10万元，沙发3*
0.03万元=
0.09万元,写字台
0.18万元,电视
1.50万元，空调
0.15万元，电脑
0.50万元特色宾馆
1.85万元*59间+服务3万元=
112.15万元其中单人床
0.15*2=
0.30万元，写字台
0.12万元，电视
1.20万元，床头柜
0.10万元,沙发
0.01万元,空调
0.12万元八卦金汤
33.36万元其中沙发
0.30*10=3万元,服务台1万元，其它3万元，衣柜124m*2*2=496m2*
0.03=
14.88万元,电脑
0.5*3=
1.5万元,单人床、床柜34*
0.05=
1.70万元,空调1656m2*
0.005元/m2=
8.28万元服务木屋2万元别墅:
41.58万元其中单人床、床头柜32*
0.25=8万元,沙发20*
0.15=3万元，沙发椅32*
0.04=
1.28万元,茶几3*
0.10=
0.30万元,写字台16*
0.20=
3.20万元，大电视3*
2.20=
6.60万元,衣柜16*
0.20=
3.20万元，小电视16*1=16万元,电脑3*
0.70=
2.10万元营业用车80万元合计
483.55万元*110%=
531.91万元
4、办公及生活家具购置费
62.98+3（其它）=
65.98万元其中宿舍床41*
0.012=
0.49万元，衣柜14*
0.30=
0.42万元,写字台、椅14*
0.03=
0.42万元,办公写字台2*
0.2+20*
0.05=
1.4万元，文件柜1万元，电脑10*
0.7=
7.00万元，汽车50万元附建设工程投资估算表、单位工程概算表第二节投资结构及经营计划
一、投资结构项目注册资本1000万元，自筹资金500万元，其余万元为银行贷款或企业融资
二、建设进度计划本项目建设期根据项目实施计划建议确定为
2.5年从施工图委托设计开始建设到竣工建成试营业，估计施工实际工期为30个月左右
三、经营计划根据项目市场预测分析和实际情况，合作方研究决定，本项目经营计划开始营业第二年起即达到正常经营水平，正常经营年的经济指标按市场调查到的实际水平和全国同行业或类似行业的平均水平确定第三节经营效益预测
一、客源市场分析基本客源市场主要来自于西安市的游客,娄攵量可占到80%另外也包括日本、韩国、东南亚等国家以及台港澳的部分游客扩大客源市场周边地、市、县例如咸阳、宝鸡、兴平、杨凌、户县以及当地的游客,数量约占15%机会客源市场来自于全国各地的途径游客（含公差）慕名而来，约占5%
二、营业收入预测
1、温泉汤泡收入温泉汤泡设计接待量为1400人次/日，按设计接待量的70%计，每天接待数为980人次设计客房总计床位为219床，入住率按70%计，每天入住客人为153人（此153人可免费享受汤泡月艮务）O温泉汤泡门市价为88元/人次汤泡收入应为（980-153）*88元=72776（元）汤泡附加收入（保健按摩、香熏、钟点休息房等项目）可按汤泡收入的20%计，即72776*20%=14555（元）汤泡每日收入为72776+14555=87331（元）
2、客房收入所有客房入住率均按70%计算，经济型单间房价按158元/天计，标间按218元/天计，豪华型客房按318元/天计，则日收入为经济性单间158*27*70%=2986（元）；经济性标准间218*30*70%=4578（元）；豪华标准间318*66*70%=14692（元）客房每日收入为2996+4578+14692=22446（元）
3、会议、娱乐、停车、购物等其它消费收入参照市场同类消费比例，按客房总收入的20%、汤泡收入的15%计，贝旧收入为22446*20%+87331*15%=13222（元）
4、餐饮收入餐饮人数按实际接待汤泡人数980人的50%计，每人消费20元，住宿客人70%计，每人消费50元，则餐饮日均营业额为980*50%*20+153*70%*50=15155（元），按毛利率50%计，餐饮日收入为
7577.5（元）
5、别墅收入别墅共三套别墅消费实行整体出租，以每套均价3800元/日计，则日收入为3800*3=11400（元）
6、总收入汤泡、客房、餐饮及其他以全年营业300日计算，别墅按全年营业100日计算，则年收入约为（87331+22446+13222+
7577.5）*300+11400*100=40312950（jt）
三、营业成本费用测算
1、税率按国家有关规定，营业税取营业额的5%，城市建设维护税取营业税的7%,教育费附加取营业税的3%,企业所得税取利润的33%
02、前期费用建设单位管理费取建安工程费用的3%,工程监理费取建安工程造价的
1.56%,建筑工程设计费取3%；勘察设计费取总投资的
2.2%
3、广告及其他费用（含管理费）正常年份按年营业收入的2%计取为加强楼观道温泉项目的前期宣传和营销推广，从试营业年起，连续两年广告费每年再计提200万元
4、折旧费折旧基金，建设工程折旧年限为20年，设备10-12年，办公及交通运输设备为5年，残值率为10%
5、维护修理费考虑温泉项目的特殊性，水电以及其他设施维护费用取年折旧费用的50%
6、人员工资费用晒叫题g设计需要员工数为202人，年人均工资支出（翁水、奖金、津贴等）
2.5万元,每年共计505万元
7、三项公积金按税后利润10%计提项目总成本费用估算见附表
38、工会经费,按工资总额的2%计取
9、保险费用，按年营销收入的
0.3%计经计算，项目在资金变化较为文电、营运正常年（第五年），营业收入为
4031.3万元,经营成本为
1024.87万元项目计算其年均经营成本为
1164.39万元
四、附表附表一固定资产折旧计算表附表二收入及税收估算表附表三经营成本费用估算表附表四损益及利润分配表附表五借款偿还预测表附表六建设资金分年度投入计划表附表七现金流量表附表八敏感性因素对项目收益影响分析用表附表九主要成本费用对估算基础表第四节敏感性分析敏感性分析是指研究影响整体方案的因素中，一个或几个估计值发生变化时，弓I起整体方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度的一种方法本项目敏感因素主要为总投资和营业收入额，另外还有经营成本和项目工期等因素为了更好的考察不确定因素对项目可能造成的影响程度，在此仅就项目项目总投资和年营业收入两大敏感因素、单因素及双重因素同时发生时，可能对项目内部收益率和财务净现值的影响程度进行预测和评价主要敏感因素对项目的影响详见附表八从附表八中可以看出，年营业收入对项目收益的影响程度明显高于建设投资增加的影响程度，为影响收益的最主要和最敏感因素第五节财务评价指标
一、财务评价指标的选取财务现金流量见附表七根据本项目的特点，采用盈利性项目的经济评价方法，使用净现值、内部收益率、投资回收期等评价指标
二、净现值净现值是把项目计算期内各年的净现金流量按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初的现值之和如果项目的净现值大于零，则认为项目可行，否则不可行根据附表七可知，当折现率Ic=15%时，本项目财务净现值FNPV=
8157.73万元,表明项目是可行的
三、内部收益率内部收益率是指项目净现值为零时的折现率如果项目内部收益率大于基准收益率，则认为项目可行基准收益率是指行业平均收益率本项目基准收益率根据旅游行业现状取15%根据附表七可知，本项目财务基准收益率FIRR=
39.5%,大于基准收益率，表明项目是可行的敏感性分析结果表明，当项目总投资赠家％且营业收入减少30%时，本项目财务净现值（Ic=15%）FNPV仍能达到
1672.12万元，财务内部收益率FIRR仍能保持
19.6%可见本项目抗风险能力是较强的
四、投资回收期投资回收期是指在考虑资金的时间价值情况下，从项目投建之日起，用项目各年的净收入将全部投资回收所需的期限如果项目投资回收期小于基准回收期，则认为项目可行本项目基准投资回收期根据旅游行业现状取10年根据附表七计算可知，本项目投资回收期Pt=
4.45年，小于基准回收期本项目在这项指标的评价上也是可行的第八章、综合评价及结论建议第一节社会效益
一、满足社会对休闲旅游活动的需求双休日、节假日、旅游黄金周以及酝酿中的带薪休假制，使得劳动者的闲暇时间增加同时，随着国民经济的增长、国民收入增多，消费渠道也相应增多，旅游市场日益兴旺旅游活动也逐渐成为人们生活中的重要内容，具有高文化品味和纯自然特色的旅游项目越来越受到人们的青睐，楼观道温泉项目的建设正是适应了这种社会需求
二、有利于解决劳动就业问题旅游是一门新兴产业，特别是在当地的社会经济结构中具有很大的发展潜力，因此，在创造劳动就业机会方面发挥着很大有作用楼观道温泉的建设所能创造的直接就业岗位就有旅游服务、客运服务、景点管理、景点建设等多方面，以及与此相关的旅游产品开发生产和商业销售等间接就业机会经粗算可以提供至少205个直接就业岗位和更多相关的就业机会，为消化当地的劳动力找到出路，有利于社会安定和经济繁荣第二节经济效益
一、加快货币回笼积极发展陕西省的生态旅游产业，不仅能够满足广大国民群众对旅游的需求，而且能够大量回笼货币，促进市场的稳定和繁荣特别是随着人们收入的增多，生活水平的提高,必然促使人们消费观念和消费结构的改变，有更多的可支配收入用于旅游活动因此，大力发展生态旅游经济，激发人们的旅游动机，促进各种旅游活动的进行，就能扩大旅游消费，加快货币回笼，促进市场的稳定和繁荣楼观道温泉项目的建设对推动楼观台地区以及附近地区的经济发展将起重要作用
二、扩大当地的就业机会文化旅游是一个综合性服务产业，能为社会提供大量的就业机会另外，旅游产业对经济的带动能力较强，一般旅游项目的乘数效应系数为7左右，即对旅游产业进行1元的投入，将产生7元的综合效益因此，旅游产业的发展必然伴随带动相关产业的发展，从而客观上扩大了当地的就业机会
三、带动当地相关产业的发展旅游产业是一个非物质生产部门，但旅游产业关联带动功能很强，不仅能带动物质生产部门的发展，而且能带动第三产业的迅速发展一方面，旅游产业的发展必须建立在物质资料生产的基础之上因此，要发展旅游产业，必然要促进各种物质产品生产的发展另一方面，旅游作为国民经济的一个相对独立的综合性产业，其生存和发展与其他行业密切相关，能够直接或间接地带动交通运输、商业服务、建筑业、邮电、金融、地产、外贸、轻纺等相关产业的发展，从而促进国民经济的发展
四、积累建设资金任何经济产业的发展都离不开资金的投入，但相对于传统的产业而言，旅游产业的发展主要是依靠自身的经济效益，并且还为其他产业发展积累资金我国“八五”期间旅游业总投资为250亿元，总收入为1,135亿元国民币,投入产出比为
14.6,旅游创汇比为
12.03这说明旅游业是一个高投入、高产出、高创汇的产业其经济效益的增长，不仅为自身发展创造了良好的条件，同时也为其他产业的发展提供了大量的建设资金
五、切实落实陕西省“十五”计划陕西省在“十五”计划中将陕西省定位为全国的旅游大省，楼观台道温泉的建设无疑对这一目标做出了贡献另外，陕西省在“十五”计划中强调了进一步加快城镇化建设，提高国民的生活水平本项目的实施将有力促进当地的城镇化建设进程，拓宽当地居民致富途径，加快居民的生活水平的提高第三节环境效益
一、优化当地的物理环境楼观道温泉项目既是一个自然生态景观的建设，同时也是一处历史人文景观的建设目前，楼观台的物理环境优良，各项检测指标均达到较高的标准其中，空气质量为一级标准，声环境质量为0类标准，景观娱乐水B类标准仅地表水的质量较差，为V类标准因此，该项目的建设有利于改善地表水的现状，加强防污、排污的处理措施，进一步优化当地的物理环境
二、促进休闲旅游的发展休闲度假旅游是人们在自然山水中放松自我，缓解压力，同时提高社会综合素质的旅游活动休闲旅游项目是符合新时代发展要求的旅游项目，同时也是我省“十五”规划的重要发展项目楼观道温泉项目的建设正好符合我省旅游发展规划的要求第四节评估结论及建议
1、项目市场前景广阔当前旅游业发展迅猛，旅游项目经营情况良好尤其是西安市各大休闲浴场经营状况良好，经济效益明显由于这些项目和楼观台“道”温泉旅游项目的潜在客户存在着很大的同质性，所以为拟建项目培育了良好的市场
2、项目建设条件具备楼观台“道”温泉旅游项目所在的区域交通便捷，水、电、材料供应充足，各方面施工条件好，建设条件完全具备
3、项目财务评价结论可行楼观台“道”温泉旅游项目正常营业后年营业收入在
4031.3万元，营业利润和税后净利润基本上呈逐年递增各项基本财务评价指标如下项目财务评价指标表财务评价指标项目财务内部收益率财务净现值投资回收期
39.5%
8153.67万元
4.45年从上表结论和前文的综合效益分析，本报告对楼观台“道”温泉旅游项目结论是项目经济评价指标较好，收益较高；
4、作为盈利性项目，项目的环境、社会、经济效果非常显著因此，楼观道温泉旅游项目综合评价的结论是项目的建设是可行的
二、对项目的建议
1、做好宣传广告工作，取得市场效应和领先优势本项目的市场营销的好坏是其能否取得良好的社会效益和经济效益的关键楼观道温泉旅游项目的开发在我省在建的项目中，目前不存在雷同的项目楼观道温泉旅游项目紧扣这个独特性买点，早日进行市场的开发和宣传工作，创造市场，发掘客户，达到预期的经营收益
2、不断提高管理水平，努力增加因业收入从项目敏感性分析可以看出，营业收入是影响项目收益的最主要因素，因此，项目前期营运期间，除做好广告宣传工作外，还需想方设法争取客源可考虑暂不收门票或免费接送集体预约人员的方式，积极争取客流量只要客流量增加，就有机会赚取餐饮、洗浴和娱乐等资费，增加营业收入
3、保证项目如期开发由前文所述，温泉旅游项目的收益主要在于项目的开发建设按期进行的基础上，如果项目建设滞后，将严重影响项目的前期收益，并带来的项目前期收入再投入的减少，以至影响项目后期建设因此，要采取措施保证项目的开发建设顺利进行
4、注意控制投资总额从前面所作的敏感性分析可以看出，总投资的变化对本项目的财务指标有着较大的影高速公路一一秦岭北麓环山旅游公路、以及西（安）宝（鸡）高速公路、G310国道、G108国道，从西安自驾车约40-50分钟楼观道温泉项目选址在公园入口西侧的竹林内，紧邻楼观台人文景观精华老子说经台，西侧为省珍稀野生动物抢救中心，东侧为百竹园，北侧为百花园（二期项目未来用地）基地现状植被较好，景观质量优良，生态环境极佳
二、自然环境楼观台地理坐标约为东经10819,36〃,北纬3412,45〃，地处秦岭北麓的浅山区地带，年平均气温为
13.2r最热为7月，极端气温
42.4C,平均气温为
26.5℃最冷为1月，极端最低气温-
20.2C平均气温为O0-
1.2℃年平均日照
1993.7小时，年降水量
674.3毫米,平均降水日数1002天，多集中在7月至9月，最大降雨量为
1083.3毫米，无霜期225天旅游适宜天气为210天第二节社会经济条件据西安市统计局2003年的城镇居民经济生活资料显示，西安市城镇居民人均年可支配收入为7748元，其中旅游产品的支出占
12.4%,为960元根据黄金周旅游资料的显示，城镇居民的出游率为
9.45%,城区居民的出游率估计可达12%根据调查资料,关中地区2002年温泉旅游接待游客量为295万人次，地热资源的用水量超过500x104米3,直接收入估计在
1.2亿人民币左右，综合收入约为5亿人民币第三节与西安旅游网络的关系目前，以西安为中心的省内旅游形成东线、西线、南线、北线四条基本线路，其中东线和西线的旅游产品质量高、客源旺、市场成熟楼观道温泉项目将依托西线旅游网络，成为西去太白山、法门寺、天台山的一个必经之点除此之外，西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带，斥巨资修通了环山旅游专线公路，把终南山一线的翠华山、南五台、青华山、野生动物园、丰峪口、高冠瀑布、草堂寺（古长安八景之一）、亚健高尔夫球场、太平森林公园、朱雀森林公园、楼观台森林公园、仙游寺（隋代）等自然人文景观串成一条金色项链响因此，项目在建设的过程中要注意控制投资总额
5、进行各项目的详细规划设计本报告仅对项目作了初步规划设计，还必须在项目立项后进行详细的项目开发研究方案
6、争取政府给予优惠政策楼观道温泉项目的建设符合陕西省旅游业的发展重点，能够充分利用楼观台的自然资源和历史文化资源，丰富旅游休闲的内涵，延长游客滞留时间，提高旅游承载能力；有利于促进陕西省旅游业及相关产业的发展，创造出理想的社会效益、区域经济效益和环境效益，外部效果明显因此，楼观台“道”温泉项目应努力争取政府各项优惠政策，特别是项目经营期的税收优惠政策第三章市场分析与论证第一节陕西旅游市场现状陕西作为我国的旅游大省，在现已开发的旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具魅力的品牌，是西安旅游的“魂”，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和市场份额这种“历史文物古迹”的观光旅游产品，对体验异质文化感受的国外客源市场有着强烈的吸引力，但是对于国内、省内的客源市场，尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不具备竞争力形成“远道客人多，近处客人少”的局面，这也是我省作为文物资源大省，但是旅游收入的排名一直徘徊不前的主要原因近几年，我省及西安市近郊积极的开发了一些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得了较好的经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的现象主要原因一是项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托「环境附加值”很低;二是对于“文化附加值”的发掘不够深入,所有产品的特点几乎雷同，没有形成自己的核心竞争力和独特性买点陕西旅游目前存在的主要问题是结构单一的“文物古迹游”仍占统治地位，休闲度假旅游发展缓慢，内含不够丰富、外延不充分实行结构调整，消除我省旅游产品开发的滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益的必由之路第二节西安温泉服务业现状自90年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛的发展势头温泉沐浴作为一项现代生活的消闲活动，正在被城市消费群体所接受西安市温泉服务活动，主要是利用温泉水或加热水，以室内为主，把洗浴、餐饮和休闲娱乐结合起来，形成各种浴场、浴都、洗浴中心，也有少量的郊区温泉度假村形式，为城市一部分高端消费群体和普通市民服务，基本形成规模据估计每家浴场的日接待能力西安建筑科技大学城市规划院5都在300—600人左右,日营业额可达50万元就资源和历史影响而言，还有一些地方具有良好的地热资源条件，但都处于长期的徘徊局面基本情况如下骊山温泉（临潼）:历史悠久，影响较大，知名度最高，服务设施比较完备，可依托华清池和兵马俑的影响力开展温泉旅游活动但由于温泉资源被多家疗养院等单位分占，加之缺乏创新和适应市场，已经失去市场特色和竞争力，目前仅用于疗养院等单位使用，同时接待一些小型会议，也满足当地市民洗浴之用西汤浴温泉（眉县）:历史悠久，影响较大,有一定知名度，主要依靠太白山的旅游吸引力，目前经营的单位较多，温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明的特色，旅游区周边自然环境较差东汤浴温泉（蓝田）:历史悠久，唐代称“石门温泉”，唐明皇曾赐名修建大兴汤院温泉经营单位主要项目有普通的洗浴、桑拿、游泳、水疗、康复、保健等，规模较小，布局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安的客人综上所述，西安的温泉服务业近几年的确有很大的改善和发展，满足了城市居民日益增长的物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容的特色化和多样化而言，仍然处于初期阶段,主要是把地热资源的开发利用没有同固有的自然生态环境、历史文化、旅游客源市场有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成一种特色温泉旅游品牌，去拓展市场,争取更大的效益第三节温泉旅游产品的特点
一、投资周期短、初期投资较少温泉旅游项目的开发主要以优良的自然资源和丰富的文化资源为依托，给常规传统旅游项目增加具有特色的环境和文化附加值与其他人工开发的旅游项目相比，温泉旅游项目具有投资周期短、初期投资较少的优势，在项目的建设初期不需要投入巨额的资金进行大规模的基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要的流动资金也较少
二、具有多次、重复性消费的特点自然风光、历史遗迹的观光旅游以视觉感受为媒介，一次性消费即可满足，即使象“锦绣中华，，、“世界之窗”这样大资金、大制作的旅游产品，其吸引的消费群体也多为初次观光的游客温泉旅游项目是以身体感受为媒介，充分调动起人体的生理需求，存在着多次性西安建筑科技大学城市规划院6消费的特点在这里，消费者追求的是“高雅、健康、特殊、新奇”的特点，只要在温泉这个自然资源的基础上，充分进行“文化”和“环境”附加值的开发，就会形成最为强劲的“独特性卖点”，从而吸引潜在消费者
三、替代产品少温泉旅游产品的开发主要依托是“天然温泉”，这是温泉旅游产品的核心和吸引力之所在温泉旅游可以同时满足消费者“高雅、健康”、“休闲、度假、’特殊、新奇’的多种生理需要和心理需求，而其它旅游产品很难同时满足消费者的上述心理需求和生理需要，所以,温泉旅游产品没有很大的替代产品空间，所面临的市场竞争和行业的威胁性较小，容易形成自己的核心竞争力
四、良好生态性温泉旅游产品是符合“自然、生态”要求的旅游产品，具有生态环保的优势，符合时代的要求和发展，同时也能迎合消费者的心理需求温泉沐浴可以通过洗浴达到养生保健的效果；洗浴后的温泉尾水还可以用来发展养殖业或用于农林灌溉第三节楼观道温泉旅游产品的内容搂观道通泉项目以自然为景观环境、以道教文化为基本文化氛围、以珍稀动植物和山林景观为游览对象的综合沐浴活动该产品以安全、高雅、健康、惬意的沐浴活动为主体,同时提供植物观赏、动物观赏、园林游憩、住宿餐饮、消闲娱乐等配套消费内容具体内容如下——露天温泉浴各种露天温泉、室内温泉、桑拿浴、蒸汽浴、健身房、休息厅，免费提供饮料、水果、点心、香烟等——康体娱乐健身房、棋牌室、沙狐球、乒乓球、桌球、保龄球、室内迷你高尔夫等康体健身一按摩理疗提供中式、泰式、港式、日式按摩，足底保健，同时提供美容美发、医疗健康咨询等——中药养生浴提供各种以传统的名贵中草药配置而成的中药沐浴、汤泡——度假休闲游提供相当于四星级酒店的住宿设施，以及大小别墅和木屋等度假休闲设施，大小别墅和木屋中提供室内小型温泉休闲池一座（入住的游客免费提供两张露天温泉浴门票）一餐饮中餐厅提供关中风味、道家风味、田园风味等特色健康美食菜肴，西餐厅提供标准西式套餐和各种西式小点第四节楼观道温泉的市场定位按照“商品定位理论”，营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位，确定产品针对消费者某方面需求的满足，并据此确定产品所针对的目标市场本报告采用以消费群消费水平为主、以消费群消费规模为辅的定位原则来确定市场，从而完成市场的进一步细分2003年1月9日《中国经济时报》刊载《市场急需新的消费热点》称“曾蚣认的20/80法则告诉我们，20%的富有群体占有储蓄及财产的80%,
9.2万亿元储蓄中20%的人群拥有
7.36万亿元，有效的消费主体应该是这20%的群体但是，对于20%的群体而言，既定市场的消费需求已近饱和，为他们提供的高端商品严重不足，以至于无法从他们的口袋里掏出钱来这个社会阶层所需要的是更高层次的，更具品位的、更体现身份与地位的产品这种产品尚未在市场上出现，致使市场的有效消费出现了瓶颈”随着家庭轿车的普及，黄金旅游周的兴起以及带薪休假制的产生，周末游、双休游、短假游必然是下一个消费热点基于以上分析，楼观道温泉项目开发的初期，恰好可以应合这个消费热点,成为西安市旅游市场新的消费热点因此，项目市场定位于针对都市一部分先富起来的高收入阶层为基本消费群体，以及豪华旅游团队和商务客户群体在产品的发展中期，由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代，道温泉项旦则应当适时降级消费者层次，扩展消费市场的角度，面对西安的城市洗浴市场吸引潜在的普通大众化消费群体第四章项目规划建设方案第一节项目总体规划布局
一、综合服务区主要包括客房、餐饮、会议服务、停车场、休闲娱乐和旅游纪念品销售等
1、客房分为经济区和高档区，经济实用型客房主要接待散客、经济旅游团和一般会议，床位数约为122张；高档客房按四星级标准建造装修，主要接待中档旅游团和豪华旅游团，同时接待中小型会议，床位数为116张接待大厅按照四星级标准建造
2、餐饮按照涉外旅游的标准建造布置，其接待能力为可同时解决300—0人同时用餐，能够提供中餐、西餐、药膳以及快餐服务
3、会议接待及休闲娱乐设接纳150-200人左右多功能厅一个，供50人使用的会议室一个，供30人使用的会议室两个休闲娱乐区设乒乓球、台球、射箭、保龄球、室内迷你高尔夫球、自助式卡拉OK、茶秀、咖啡、酒吧、音乐室等
4、停车场可以停放200辆小汽车、50辆面包车和大轿车，配备相应的小卖服务设施
二、室内温泉汤泡区
1、更衣、洗浴、消毒部设接待大厅，男、女更衣间、净身淋浴间、桑拿按摩房、室内汤泡区、消毒隔离区等，满足同时接待300名男土、100名女士的需要
2、休息保健娱乐部设休息室、棋牌室、中医保健按摩房、心理咨询按摩屋、中国茶馆、西式咖啡屋
三、室外特色温泉汤泡区主要设有各种特色的室外温泉汤池，供游客泡汤享受特色温泉泡汤池分为可容纳2人、6人、8人、10人、15人等规模，满足不同规模的群体使用室外汤池按特色分为纯温泉汤池和药温泉汤池，药汤池主要配置根据道家典籍和中药典籍研制的药方汤池采用露天或半露天形式，并配以古典背景音乐为保持游客群体相对的私密性和安静要求，汤池四周、各小区之间、相邻汤池之间植以楼观台特有的竹子作为自然隔断，其间广植四季常青树种及阔叶常绿植物，内部各小区之间用曲折的木栈道连接，选配历代著名诗人在此留下的诗文，刻在风格各异的山石上，烘托出浓浓的文化气息
四、别墅汤泡区考虑高档及商务消费群体的需要，拟建造别墅汤泡群总体为10-15套别墅，每套别墅设会客厅1个，大客房1个，标准间2个，盥洗间3个，休息间1个，室内汤池2个,室外汤池及小型泳池各1个。
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