中信红树湾价格方案价格报告核心均价确定

中信红树湾价格方案价格报告核心均价确定第二章核心均价确定对比楼盘选择对比楼盘权重确定

三、核心均价静态比准中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出的同类户型，总价相近的楼盘较少，可比性相对局限,经过同区域的同质楼盘以及相关区域三级市场成交分析,确定核心均价、对比楼盘选择:商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值，在选取对比楼盘时,要把握以下三个原则•区域相关性•产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）•竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）参考楼盘参见后页〈竞争楼盘分布图〉及〈竞争楼盘列表》由于在销售阶段,工程展示的不同,在参照时应确立一个比较标准，即各项指标均在当前在售项目中抽取其中户型面积，总价相近的部分,锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分a）天鹅堡二期n区天鹅堡二期n区7月3日选房，与项目入市时机最为接近，而且，从档次、区域及面积总价方面分析，具有较强可比性,应充分对比项目的优劣势确定均价b）世纪村王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳世纪村与项目仅一路之隔，也是当前本区域内唯一的在售项目，虽然在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因其位置和产品与项目有相近,具有较强的参考价值红树东方虽然销售已到尾声，但因其区域和产品的相关度较高,且时隔较近,具有一定的借鉴意义红树西岸和瑞河耶纳，与本项目位置最相近,从其产品品质和预计推出时间分析，将是项目推出时最大的竞争对手，但由于其尚未开始发售，因此不作为项目核心均价合成的对比楼盘，与她们的竞争分析在后面的价格策略中体现C）熙园、兰溪谷熙园为去年8月份开盘，至今销售率90%左右，剩下的单位为多为一梯两户的圆楼,对于本项目有可比性；兰溪谷今年4月份开始分4批推出房号，楼盘质素、发展商品牌和价格面积与本项目在一定程度上具有可比性d）天鹅堡一期天鹅堡一期A、B、C、栋10月入市，销售周期长,与本项目的可比性不大，因此仅把D、E作为比准对象但近期一期A、B、C、栋三级市场的成交对本项目有一定的借鉴作用；e）香域中央、水榭花都、硅谷别墅本项目入市时，以上项目尚无准确价格，但从区域、产品品质和当前市场预期的价格分析，这几个项目也是本项目的竞争对手；竞争楼盘分布图不一T吉世界即用竞争楼盘列表工士公项目建面容积书总+套2数口水主介力户型面积均价推出时间销售情r工里而率况耶

3.662342240-260四房98007月3日在售天鹅堡二期

11.1万楼盘II区

9.3万

1.65539143-163四房98004月17日70%兰溪谷

10.6万

3.51564150-200三房76004月18日世纪村日月200-220四房府

1.4400多T0H0:220-27085009月底瑞河耶纳

11.1万多层200-250小高层130-17025万

3.4116795-100两房150007月认筹红树西岸120-200三房8月开盘

2.04300240平米四房11万硅谷别墅三■后续期项目9万91-305年底水榭花都三总体——期

1.418万

2.08720159-172四房9000香域中央10月—19万

5.91021120-150三房90006月20日御景东园当前积累350张卡

二、对比楼盘权重确定:我们把与项目相关的楼盘进行打分，根据其排序和价格透明性确定比较权重位置相近同质产品竞争关系总分202555天鹅堡二期II区152055901515535红树东方熙园5155251010525兰溪谷世纪村王府205025天鹅堡二期I区1510025510015水榭花都二期根据上表中的评分情况以同区域参考为重点来进行分配,竞争关系相对重要，因此与项目推出时间最为接近的天鹅堡二期II区的权重稍大,水榭花都二期仅作参考,权重较小（所选定的比重取整数值）权重相应楼盘比重因素天鹅堡二期II区40%红树东方15%存在竞争75%熙园10%10%兰溪谷世纪村10%天鹅堡二期I区10%无竞争25%水榭花都二期5%核心均价比准实收均价市场调整均价比准均价折算价格项目销售调整折算率权重值（元元2）（元/M2）（元元2）（元元2）天鹅堡二期区II98001960498%941740%3767红树东方

86000.978342107%896315%1345熙园

98000.

999702100.55%975510%976兰溪谷

96001.029792102%999810%1000世纪村王府

87000.

938091110.30%892410%892天鹅堡二期区I11000096709671000097%10%水榭花都二期

110001.021122098%109455%547合计100%9570说明a）表中各楼盘的均价为各项目与本项目对比，同质产品当前销售实现的实收均价；b）表中天鹅堡二期II区均价为其入市时的实收均价；c）表中熙园的均价指除开TOWN HOUSE之后高层部分的实收均价；d）表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价；e）表中天鹅堡二期I区均价为实收均价；f）折算率是根据对比项目与本项目在入市时，各因素对比打分确定,其中工程展示假设达到以下要求•环境工程展示到位•样板房、入户大堂装修完毕开放•外围导示系统到位•看楼通道系列包装到位•楼梯包装到位结论:经过静态市场比较法,本项目的市场比准价格取整为元9570/平方米。