《中国购物中心数据概览》课件

中国购物中心数据概览欢迎了解中国购物中心市场的全面数据分析本报告将为您提供从市场规模、区域分布、领先运营商到消费趋势的深入洞察通过大量的市场数据和案例分析，我们将展示中国购物中心行业的现状、挑战和未来发展方向这份数据概览汇集了全国各地区购物中心的详细信息，包括数量、面积、业态分布、客流量和租金水平等关键指标我们还将分析行业领先者的成功经验，探讨数字化转型和消费升级带来的新机遇让我们一起深入了解这个充满活力的行业！目录市场概况区域分布研究背景与目的区域市场份额概览••购物中心定义与类型各地区市场特点分析••发展历史与总量数据城市级别分布情况••新增与存量市场对比省会及地级市特征••运营商与业态领先运营商排名与分析•业态结构与演变趋势•经营数据与客流分析•创新模式与未来展望•研究背景与目的研究背景研究目的中国购物中心行业经历了三十余年的快速发展，从最初的百货商通过全面收集和分析中国购物中心市场数据，为投资者、开发商、场模式到如今集购物、餐饮、娱乐、社交于一体的综合商业体，品牌商和消费者提供行业发展的客观参考行业已进入成熟期深入研究购物中心区域分布、业态结构、客流与业绩等关键指标，近年来，电子商务的崛起、消费习惯的变迁以及疫情的影响，使揭示行业发展规律和趋势，为商业地产决策提供数据支持购物中心面临转型升级的压力，行业数据研究显得尤为重要挖掘成功案例背后的运营逻辑，总结可复制的经验，推动行业健康持续发展购物中心定义与类型定义标准区域覆盖分类体量划分本研究中的购物中心是指建筑面积在城市级购物中心服务半径超过公特大型建筑面积万平方米以上1020万平方米以上，拥有统一规划、开里，建筑面积通常在万平方米以上，310大型万平方米10-20发、管理的零售商业设施，集合多种承担城市商业中心功能，如万达广场、中型万平方米零售店铺、餐饮及服务设施的综合性天河城等5-10商业地产项目小型万平方米区域性购物中心服务半径公里，3-53-8建筑面积通常在万平方米，服5-10务特定区域消费者中国购物中心发展历史起步阶段11990-2000以王府井百货、西单商场等传统百货形式为主，购物中心概念初步引入中国1999年北京东方广场开业，标志着现代购物中心模式在中国的正式起步快速发展期22001-2010万达集团开始大规模复制城市广场模式，上海徐家汇太平洋百货、北京西单大悦城等一批具有影响力的购物中心诞生年金融危机后，商业地产投资迎来第一波高2007峰爆发增长期32011-2019万达、龙湖、华润等开发商加速全国布局，一二线城市购物中心密度大幅提升，三四线城市也开始出现高品质购物中心电商崛起促使传统购物中心开始转型升级调整创新期至今42020疫情后行业经历深度调整，数字化转型加速，体验经济、社区商业、文旅融合成为新方向存量市场改造与城市更新成为热点，高质量发展成为主旋律中国购物中心市场总量2024亿6,

8507.92全国购物中心总数总建筑面积㎡截至年上半年，中国已开业购物中全国购物中心总建筑面积达亿平方米，

20247.92心数量达座，比年同期增长平均单体规模约万平方米特大型6,

850202311.56约其中一二线城市占比约，购物中心（万平方米以上）占比约

4.2%55%20三四线城市占比约，呈现稳步增长趋势45%12%万亿

12.3年度总营业额元年全国购物中心实现总营业额约2023万亿元，同比增长人均消费

12.

35.8%支出同比增长，显示出市场消费活力

3.2%正在恢复新增与存量市场对比区域分布概览华南地区市场份额华东地区:

21.5%总项目数个:1,473市场份额:

32.7%代表城市广州、深圳、佛山、厦门:总项目数个:2,240增长率年均:

4.1%代表城市上海、杭州、南京、苏州:增长率年均华北地区:

3.5%市场份额:

18.9%总项目数个:1,295代表城市北京、天津、石家庄:东北及西北地区增长率年均:

2.8%市场份额:

7.3%华中及西南地区总项目数个:499市场份额:

19.6%代表城市沈阳、大连、西安:总项目数个:1,343增长率年均:

1.9%代表城市武汉、成都、重庆、长沙:增长率年均:

5.2%华东地区购物中心分布华南地区购物中心分布广东省主导格局福建及海南市场广东省以个购物中心项目在华南地区占据主导地位，其中广福建省购物中心总数达个，厦门作为核心城市拥有个购物85321058州、深圳两市合计拥有个项目，分别为个和个珠中心，泉州、福州分别拥有个和个年上半年，厦33617815852482024三角城市群的商业一体化程度不断提高，佛山、东莞、中山等城门新增个购物中心项目，增速位居东南沿海城市前列5市购物中心数量也在快速增长海南省购物中心虽然数量不多，仅有个，但海口、三亚的高端85年，广东省新开业购物中心个，占全国新增项目的，旅游购物中心发展迅速，以免税购物为特色，吸引了大量国内外20235617%增长势头强劲高端购物中心主要集中在广州天河区和深圳福田游客，客单价远高于内地城市海南自贸港政策也为当地商业地区、南山区产带来新机遇华北地区购物中心情况北京市场拥有个购物中心，高端项目比例全国最高180天津市场拥有个购物中心，西青区和滨海新区发展迅速95河北及山西市场石家庄、太原等省会城市增速明显，总计拥有余个项目420京津冀协同发展区环北京区域商业辐射效应增强，廊坊、保定等城市项目质量提升华北地区购物中心市场具有鲜明的首都经济圈辐射特征北京作为核心城市，不仅项目数量多，而且质量普遍较高，西单、王府井、朝阳等传统商圈依然保持强大吸引力随着京津冀一体化进程加速，环首都经济圈的商业地产也迎来新的发展机会近两年，该地区购物中心增速有所放缓，年仅新增个项目，不过区域内存量项目改造更新活跃，特别是在历史文化街区的商业更新方面表现突出202342华中与西南市场成渝双城经济圈武汉城市圈成都和重庆两市共拥有个购物武汉拥有个购物中心，在华中278115中心，是西南地区的绝对核心成地区处于领先地位江汉路步行街、都以个项目领先，春熙路、太光谷商圈等形成了区域商业中心158古里商圈在全国具有标杆意义重近年来武汉加快推进国际消费中心庆以山城地貌特色打造了解放碑、城市建设，吸引了多个高端品牌区观音桥等立体商业区，独特的地形域首店落户，消费能级不断提升赋予了当地购物中心差异化竞争优势长沙与贵阳长沙拥有个购物中心，贵阳拥有个这两个城市近年来商业发展迅速，特7842别是长沙已成为中部地区的消费高地，大悦城、等高品质项目相继落户贵IFS阳作为西南少数民族地区中心城市，正加速发展特色商业项目东北及西北市场数据沈阳市场西安市场哈尔滨与大连作为东北第一大城市，沈阳拥西安拥有个购物中心，是西哈尔滨拥有个购物中心，大8245有个购物中心，中街、太原北地区商业最发达的城市依连拥有个，都是区域重要的6852街等传统商圈辐射整个东北地托丰富的历史文化资源和旅游商业城市东北地区购物中心区近年来受经济下行影响，人流，西安大唐不夜城、小寨普遍面临客流下降、消费能力新增项目减少，存量项目升级等商圈发展迅速，文旅商业融不足等挑战，但冰雪旅游、滨改造成为主流合成为特色海旅游等特色资源为商业发展提供了差异化机会兰州与乌鲁木齐兰州拥有个购物中心，乌鲁28木齐拥有个西北地区虽然25商业密度较低，但随着一带一路建设加速，区域商业正迎来新的发展机遇，国际品牌开始关注这一市场一线城市购物中心现状新一线城市分布与发展151,482新一线城市数量购物中心总数根据消费能力、商业资源集聚度等指标，全国个新一线城市共拥有个购物中心，占151,482共有个新一线城市，包括杭州、成都、重庆、全国总量的其中杭州个、成都

1521.6%165苏州、西安、天津、南京、武汉、郑州、长沙、个、重庆个位居前三，这些城市的商158120东莞、宁波、佛山、合肥和青岛业活力和消费潜力正在迅速接近一线城市水平112年新增项目2023新一线城市年新增购物中心个，占2023112全国新增总量的，成为购物中心开发的

34.1%主战场这些城市在高端商业资源争夺方面表现积极，成功吸引了许多国际品牌区域首店

二、三线城市市场占比二线城市强三线城市全国约个二线城市共拥有个购约个强三线城市共拥有个购物301,880701,620物中心，占全国总量的平均每中心，占全国总量的这些城市

27.4%

23.6%个二线城市拥有个购物中心，数量平均拥有个购物中心，是目前增长

62.

723.1上已接近饱和，但项目质量仍有提升空最快的区域，年新增项目个，2023118间占全国新增的36%四五线城市普通三线城市全国数百个四五线城市共拥有个购约个普通三线城市共拥有个购924100924物中心，占全国总量的这些城物中心，占全国总量的这些城

13.5%

13.5%市购物中心多为区域性项目，以万达、市平均拥有个购物中心，地区差异较

9.2宝龙等标准化复制项目为主，平均体量大，东部沿海地区明显优于中西部地区较小，约万平方米6-8省会及地级市市场特征省会城市个省会城市含直辖市共拥有个购物中心271,580强地级市约个经济发达地级市拥有个购物中心501,850普通地级市约个普通地级市拥有个购物中心2002,480县级市超过个县级市共拥有个购物中心900940省会城市是各省的商业中心，购物中心密度和品质普遍较高省会城市平均拥有个购物中心，远高于普通地级市的个杭州、成都、南京等省会城市的商业实

58.

512.4力已明显超过当地经济体量，显示出强大的商业集聚效应值得注意的是，部分经济发达的地级市，如苏州、宁波、东莞等，其购物中心数量和质量已超过一些省会城市这反映出中国商业格局正从行政等级导向转向经济能力导向，城市消费能级成为决定商业发展的关键因素领先运营商排名万达广场全国布局全国覆盖截至年上半年，万达商业在全国拥有个在营万达广场，覆盖2024425个省级行政区的超过个城市，年客流量超过亿人次，是中国规3122038模最大的商业地产企业规模分布万达广场根据体量可分为大型广场万㎡、标准广场万15-208-12㎡和小型广场万㎡三类其中标准广场占比最高，达到5-765%平均单店面积为万平方米，显著低于行业平均水平

9.8区域布局华东地区个，华南地区个，华北地区个，华中及西南地1248368区个，东北及西北地区个近年来万达加速向三四线城市下9654沉，三线及以下城市项目已占比，成为万达广场扩张的主要方58%向龙湖天街发展分析区域分布龙湖商业目前在全国拥有个在营项目，主要集中在一二线城市按区域划112分华东个、华南个、华北个、华中及西南个、东北个362218324项目体系龙湖商业形成了天街、星悦荟、天琅三大产品线其中天街为区域级购物中心，单店面积万㎡；星悦荟为社区型商业，面积万㎡；天琅15-203-5为高端商业，面积万㎡8-12经营业绩年龙湖商业实现租金收入亿元，同比增长；平均出租率达到

202378.

212.5%，高于行业平均水平；客流量超过亿人次，店均日均客流约万人

96.3%

5.

81.6次未来规划龙湖商业计划到年使在营项目数量突破个，覆盖个重点城市，打202618060造个智慧商业体标杆，进一步提升集团商业板块的市场地位30华润万象城模式解读高端定位华润万象城以高端定位、匠心打造、精细运营著称，目前在全国拥有个项目，包括万象城

96、万象汇、万象天地、万象里等多个产品线其中万象城是华润的旗舰产品，单店面积通常在万平方米以上，定位城市顶级商业综合体20城市布局华润万象城主要集中在一二线城市及强三线城市，以一城多店策略布局目前北京、上海、深圳、杭州等一线及新一线城市已有多家万象城项目华润特别注重项目的区位优势，大多选择在城市核心区或重点发展区域落子业绩表现年华润万象生活实现租金收入亿元，利润率达到，高于行业平均水平万

2023122.

838.5%象城系列平均租金达到元㎡天，是行业领先水平；平均出租率保持在以上；客流

12.6//

97.2%量超过亿人次，平均单客消费达到元

7.2680品牌优势华润万象城在高端品牌引入方面具有显著优势，平均每个万象城项目拥有超过个奢侈品牌30目前已与、、等超过个国际高端品牌建立合作关系，成为这些品牌在中LV GucciHermès600国市场的首选合作方之一印力招商蛇口全国网络/印力全国布局招商蛇口商业印力集团目前在全国拥有个在营购物中心，覆盖超过个城招商蛇口商业目前在全国拥有个在营项目，主要产品线包括1687042市区域分布为华东个、华南个、华北个、华中及西蛇口花园城、、招商天地等招商蛇口商业的特526818CMCPARK南个、东北及西北个印力商业的特点是区域深耕，华南地点是依托集团在全国的地产布局，实现商业地产的协同发展228区特别是广东省内的项目占比超过40%印力集团旗下拥有印象城、永旺梦乐城、卓悦中心、吾悦招商蛇口商业项目主要集中在一二线城市及沿海发达地区，平均广场等多条产品线，覆盖高端、中高端和标准化商业，形成了完单店面积为万平方米，定位中高端市场年招商蛇口

12.52023整的市场布局印力商业以管理输出见长，承接第三方项目比例商业实现营业收入亿元，平均出租率达，客流量超过

36.

893.5%超过亿人次55%

2.8近年来，招商蛇口商业加快了向文旅商业转型的步伐，推出了多个蛇口花园城文旅商业项目，结合当地文化特色，打造差异化竞争优势头部运营商经营业绩对比运营商营业收入亿租金收入亿年客流量亿平均出租率租金坪效元元元人次㎡天//万达商业

823.

5312.

838.

295.8%

7.6华润万象生

386.

2122.

87.

297.2%

12.6活龙湖商业

256.

478.

25.

896.3%

9.5印力集团

265.

382.

58.

694.6%

8.2凯德集团

182.

656.

84.

296.5%

10.8从经营业绩来看，万达商业凭借规模优势在总营收和客流量方面遥遥领先，但在租金坪效方面，华润万象生活以元㎡天的水平位居首位，显示出其高端定位的成功龙湖商业和凯德集团在平均出租

12.6//率方面表现优异，均超过96%值得注意的是，不同运营商的商业模式和目标客群存在差异，导致经营指标表现不同万达广场以大众化、标准化见长；华润万象城以高端精致著称；龙湖天街则在体验感和场景营造方面具有优势；印力集团则凭借多元化产品线覆盖不同细分市场区域强势品牌盘点除全国性大型商业地产企业外，区域性商业品牌在特定市场也具有强大影响力其中茂业商业在西南地区拥有个项目，主要分布在成都、重庆等城市；中粮大悦城在北京、45上海等核心城市拥有个高品质项目；益田集团在深圳、东莞等珠三角城市拥有个项目；银泰商业在浙江和江苏地区布局个购物中心；华联集团在北京拥有个社区22162818型商业这些区域性品牌凭借对当地消费者的深入了解，打造出具有差异化特色的商业产品如中粮大悦城成功塑造了年轻、潮流的品牌形象；茂业商业融合百货和购物中心优势，形成独特的混合型商业模式；益田则以高端生活方式中心定位，赢得了高净值消费群体的青睐新兴商业地产开发商爱琴海集团合景泰富荟聚集团爱琴海集团目前在全国拥有个项目，以合景泰富商业目前拥有个项目，主要产荟聚集团在全国拥有个大型购物中心，382512爱琴海购物公园为主要产品线其项目特品线包括环贸天地和悠方其商业模式单店面积普遍在万平方米以上荟聚商15点是将自然元素和休闲购物相结合，打造结合了地产开发与商业运营，特别注重项业的最大特点是大店效应，通过超大型购购物公园概念，强调开放式环境和沉浸式目的艺术设计和人文气息合景泰富商业物中心集合多种业态，打造一站式消费目体验爱琴海在商业文旅融合方面进行了在高端商业领域崭露头角，部分项目已成的地北京荟聚中心年客流量达+2023大胆创新，成为行业新锐力量为城市地标万人次，成为行业标杆项目3,500购物中心主力业态分析时尚零售品牌入驻率国际奢侈品牌、、等国际奢侈品牌主要集中在一线城市及少数新一线城市的高端购物中心LV GucciPrada一线城市高端购物中心奢侈品牌入驻率达到，新一线城市为，二线城市仅为

28.5%

12.3%近两年奢侈品牌加速向成都、杭州、南京等新兴消费中心下沉

3.8%国际快时尚品牌、、等国际快时尚品牌覆盖面广，在一二线城市购物中心入驻率超过Zara HMUniqlo，三线城市入驻率约值得注意的是，快时尚品牌正经历调整期，部分品牌如85%65%已退出中国市场，而优衣库、等龙头品牌则持续扩张高效店Forever21ZARA国货潮牌崛起李宁、安踏、波司登等国产品牌通过品牌升级，在高端购物中心的入驻率大幅提升一线城市购物中心国潮品牌入驻率从年的提升至年的国

201815.2%

202342.8%潮品牌不仅提升了店铺形象，而且通过联名、限量发售等方式增强品牌吸引力IP买手店与集合店买手店、集合店等新型零售形态在购物中心中占比提升，从年的增长

20182.5%至年的这类店铺如无用、等通过精准选品和独特

20238.2%LABELHOOD陈列，为购物中心带来差异化竞争力，成为吸引年轻消费者的重要手段餐饮品牌业态演变咖啡与轻食新式茶饮精品餐厅星巴克、瑞幸等咖啡品牌在购物茶颜悦色、喜茶、奈雪的茶等新海底捞、西贝、眉州东坡等连锁中心的入驻率达到，已成式茶饮品牌在购物中心的入驻率餐饮品牌仍是购物中心餐饮区的95%为标配特色咖啡品牌如从年的大幅增长至核心租户与此同时，米其林星%20188%、等在高端购年的这些品牌不级餐厅、网红餐厅在高端购物中Arabica Manner202335%物中心占比提升轻食品牌如沙仅带来稳定客流，而且通过创新心的占比从年的提

20183.2%拉、三明治品牌增长迅速，满足产品和空间设计提升购物中心形升至年的，成为

202312.5%健康饮食需求象吸引高消费人群的重要手段特色美食地方特色美食、国际美食品牌在购物中心餐饮业态中占比提升如日料、泰餐、意餐等国际美食占比从增至；各地特18%26%色小吃集合店也成为餐饮区吸引客流的新亮点娱乐体验业态发展影院业态儿童业态12电影院仍是购物中心标配的娱乐业态，入驻率超过，通常占据儿童游乐、早教、亲子体验占据购物中心娱乐业态的，是增长最90%

30.5%平方米的面积但近两年影院业态面临挑战，部分购快的业态之一高端购物中心更注重儿童业态的教育属性，引入如乐高6,000-10,000物中心的影院面积缩减，、等高端影厅比例提升，追求更好探索中心、小小世界等品牌；而社区型购物中心则更注重实用性和性价CGS IMAX的观影体验比运动业态科技体验34运动体验类业态占比从年的增长至年的室内体验、沉浸式展览、数字艺术等科技体验业态在高端购物中心中

20185.8%

202315.3%VR/AR滑雪、攀岩、蹦床公园等高体验感的运动业态受到青睐超级猩猩、乐占比提升至无界美术馆、元宇宙空间等项目

12.8%teamLab MOHO刻等健身品牌也加速在购物中心布局，满足年轻人健康生活的需求成为购物中心的流量引擎，平均带动周边业态销售提升28%家居生活与服务业态美妆美容精品家居丝芙兰、屈臣氏等传统美妆集合店保持无印良品、、宜家精品店ZARA HOME以上的入驻率，同时小众精品美妆80%等生活方式家居品牌在购物中心的入驻店如话梅、HARMAY WOWCOLOUR率从提升至这类品牌注重设18%32%等新锐品牌在高端购物中心占比迅速提计感和生活美学，与购物中心的整体定升医美、科技美容等服务型业态占比位相契合，成为新兴的主力店类型从提升至

3.2%

8.5%生活服务文化教育宠物相关业态、洗衣修鞋、快剪等日常方所、言几又等文化空间入驻率提升至生活服务在购物中心的占比从提升

5.3%，西西弗、诚品等品牌书店在购物15%至，特别是在社区型购物中心中表

9.8%中心中的地位也越来越重要这类业态现突出共享办公、创客空间等新业态虽然直接营收有限，但能有效提升购物也开始在购物中心中出现，满足多元化中心的文化气质和顾客停留时间社会需求特色业态与主题街区创新业态和主题街区已成为购物中心吸引客流的重要手段二次元文化区在年轻客群聚集的购物中心占比提升至，如上海世茂广场、

8.3%成都等引入了手办店、体验馆等特色业态；创意市集和快闪店在一二线城市购物中心中占比达到，如三里屯太古里、IFS Cosplay

12.5%北京等定期举办品牌集合市集SKP联名主题展览和互动装置成为购物中心营销的重要手段，超过的一线城市购物中心每年至少举办次大型展特色美食街区如IP65%4IP江南美食街、老香港风情街、川渝火锅街等主题化餐饮区在区域型购物中心中表现出色，平均带动客流提升以上35%首层及黄金楼层租户结构首层租户二层租户顶层租户高端购物中心首层主要为国际奢侈品、轻奢品二层通常被视为黄金楼层，主要为中高端时购物中心顶层几乎被餐饮和娱乐业态垄断，占牌及高端化妆品，占比约；中高端购物中尚品牌、轻奢配饰和潮流买手店，占比约；比高达其中中高端餐厅占，休闲餐65%52%85%45%心首层以国际快时尚、运动品牌和精品零售为其次是轻食咖啡和精品家居，占比约；文饮占，影院和娱乐设施占顶层租金28%30%25%主，占比约；大众型购物中心首层通常是创书店和特色生活店占比约为购物中心最低，约为首层的，但以58%15%40-50%超市、数码品牌和平价服饰，占比约营业额分成为主要租赁模式72%二层平均客流量约为首层的，但停留时间85%更长，平均达到分钟，是首层的倍二值得注意的是，顶层业态对于带动整体客流至

521.6首层平均租金是购物中心最高的，约为其他楼层租金通常为首层的关重要，平均每位用餐顾客在购物中心的停留75-85%层的倍，一线城市高端购物中心首层租金时间为分钟，是普通购物客的倍2-

31322.3可达元㎡天35-45//年购物中心平均客流量2024重要节假日客流峰值倍倍

3.

22.8春节黄金周国庆假期春节期间（初一至初六）购物中心日均客流量国庆七天长假期间，购物中心日均客流量为平为平日的倍，达到万人次天，其中日的倍，达到万人次天一二线城

3.2320/

2.8280/一线城市核心商圈最高可达万人次天市大型购物中心往往在此期间举办各类主题活12/年春节客流同比年增长，消动，有效带动客流和销售增长2024202328%费信心明显恢复倍

3.5双购物节11虽然双主要是线上购物节，但近两年线下11购物中心通过与电商平台联动，客流量达到平日的倍，平均单客消费额提升，成为

3.542%全年第二大客流高峰单体购物中心业绩排名单位面积租金收入城市高端购物中心元㎡天中高端购物中心元㎡天大众购物中心元㎡天//////北京35-4518-288-15上海38-4820-3010-16广州28-3815-257-12深圳30-4018-268-15成都22-3212-206-10杭州25-3515-227-12武汉18-2510-185-8不同城市、不同定位的购物中心租金水平存在显著差异北京和上海的高端购物中心平均租金可达元㎡天以上，上海兴业太古汇、北京等顶级项目首层黄金铺位甚至突破元㎡天而二三线城市的大众40//SKP60//购物中心租金普遍在元㎡天以下10//从年数据看，一线城市购物中心平均租金同比增长，新一线城市增长，二线城市增长，三线城市基本持平这表明新一线城市商业地产正处于快速发展期，租金增长势头强劲，而部分二三线城

20233.5%

5.2%

1.8%市则面临供过于求的挑战门店平均租金区间餐饮娱乐顶层/元㎡天，通常采用保底营业额分成模式7-15//+服饰中层元㎡天，奢侈品、快时尚品牌可达元以上12-25//30首层黄金铺位元㎡天，一线城市核心区可达元以上25-45//60地下层超市百货/元㎡天，面积大、客流稳定，多为固定租金8-15//从业态类型看，化妆品和珠宝首饰是购物中心租金最高的业态，平均达到元㎡天；其次是轻奢配饰和快时尚品牌，平均为元㎡天；餐饮业态的基础租金35//28//相对较低，约元㎡天，但通常搭配营业额分成；超市和百货业态面积大、毛利低，租金通常在元㎡天以下15//10//从楼层分布看，购物中心呈现明显的租金梯度首层租金最高，通常是二层的倍，是顶层的倍相同业态在不同楼层的租金差异也十分明显，例如服装品牌

1.83在首层的租金普遍比在三层高出以上这种租金结构反映了不同楼层的客流价值差异50%空置率与去化率分析租户流失与调整率租户流失现状租户调整策略年，全国购物中心的平均租户流失率为，比面对市场变化，购物中心积极进行租户结构调整一是增加餐饮

202318.5%2022年的有所下降，但仍高于疫情前的其中一线城市和体验业态占比，年全国购物中心新引进租户中，这两类

22.3%

14.8%2023优质购物中心的租户流失率最低，约；而三线城市的租户业态占比达到；二是降低传统零售占比，特别是中低端服装

12.3%52%流失率高达，显示出明显的市场分化品牌；三是引入新兴业态如展览、体验店等，占新增租户的

28.5%IP

15.3%从业态看，服装鞋帽类的流失率最高，达到；其次是轻奢

25.6%配饰，为；而餐饮和生活服务类的流失率较低，分别为优质购物中心的租户调整更具前瞻性，如上海兴业太古汇在

21.3%和，显示出较强的经营稳定性年主动调整了约的品牌租户，引入了更多高端品牌和

15.6%

13.2%202322%首店，使项目整体定位和竞争力进一步提升而部分经营不善的项目则被动接受租户流失，面临恶性循环新开业购物中心运营表现开业招商率年新开业的个购物中心平均首日招商率为，其中一线城市项目为

202332882.5%，二线城市为，三线及以下城市为与年相比，平均首日招

91.2%

85.3%

78.6%2022商率提升了个百分点，反映出开发商更加注重项目开业质量

3.2开业客流新购物中心开业首月平均日客流约为稳定期的倍，其中开业首周客流最高，可达稳

1.8定期的倍优质项目如深圳湾万象城开业首日客流超过万人次，上海前滩太古里

2.512开业首周平均日客流达万人次

8.5稳定周期新购物中心从开业到运营稳定平均需要个月，其中一线城市项目更快，约个月；6-84-6三线城市项目则需要个月项目定位与商圈成熟度是影响稳定周期的关键因素8-12首年业绩年开业的优质项目首年平均达成预期营收的，高于年的一线城202385%202278%市高端项目表现最好，如上海浦东新区前滩太古里首年租金收入超过预期，出租率10%保持在以上98%存量改造与城市更新趋势老旧百货改造工业遗址活化历史街区商业化传统百货商场改造是近年来的热点，如北工业遗址改造为文创商业空间成为城市更历史文化街区的商业更新是存量改造的重京王府井百货、上海第一百货等老牌百货新的亮点，如上海老场坊、北京要方向，如成都远洋太古里、西安大唐不1933通过空间重构、品牌升级、数字化改造，设计区、广州创意园等这类项目夜城、南京老门东等项目，通过保护历史751TIT重新焕发活力改造后的项目平均客流提通过保留原有建筑特色，注入文化创意、建筑风貌，融入现代商业功能，实现了文升，销售额提升，显著高于新建艺术展览、特色餐饮等业态，形成独特的化保护与商业价值的双赢这类项目已成38%42%项目的增长率商业体验，年客流量平均增长率达到为城市新名片和旅游热点22%智能化与数字化应用客流分析系统超过的一线城市购物中心已部署智能客流分析系统，可实时监测客流量、驻留时间、访问85%路径等数据先进系统还能识别顾客画像、情绪状态，为精准营销提供依据如上海环贸iapm通过客流热力图分析，优化了店铺布局，提升租户销售额平均

8.5%线上线下融合超过的购物中心已推出自有或小程序，实现会员管理、停车缴费、导航、优惠券发放76%APP等功能领先项目如深圳万象城已实现到家业务，线上下单、线下配送，年线上引流销2023售额占总销售的，较年提升个百分点

12.8%

20223.5智能设施应用智能机器人、无人零售、刷脸支付等新技术在购物中心的应用日益广泛约的新开业购物65%中心配备了智能导览机器人，引入了无人零售店，实现了全场景刷脸支付这些技术45%52%应用不仅提升了顾客体验，也优化了运营效率体验AR/VR增强现实和虚拟现实技术正成为购物中心的新宠约的高端购物中心已引入AR VR38%AR试衣镜、体验区等设施如上海正大广场的元宇宙体验馆月均接待顾客超过万人次，成VR3为吸引年轻消费者的重要手段购物中心文旅融合模式+旅游目的地商业文化体验空间位于旅游热点的商业项目正迎来黄金发展期如主题商业IP博物馆、艺术展览、沉浸式剧场等文化体验设施三亚国际免税城、丽江古城商业街、西安大唐不主题商业正成为购物中心差异化竞争的重要手在购物中心中的比重不断提升如成都远洋太古夜城等，通过融合当地文化特色与现代商业，成IP段上海迪士尼小镇、北京环球影城城市大道、里的镜花园沉浸式艺术空间、上海的艺术为旅游者必打卡的目的地这类项目的经营具K11长隆欢乐世界商业街等主题公园配套商业项目，展览等，已成为项目的核心吸引力数据显示，有明显的季节性和节假日效应，但旺季销售额可通过授权打造沉浸式购物环境，平均客单价比文化活动能有效延长顾客停留时间，平均提升达常规购物中心的倍IP3-5传统购物中心高出，年客流稳定在，并带动周边商户销售增长45%2,00028%15-20%万人次以上社区型购物中心创新小型化趋势生活服务导向面积在万平方米的小型社区购物中社区型购物中心的业态结构与传统购物3-5心成为市场新宠，年新开业的社中心有明显区别超市和生鲜市集占比2023区型购物中心占比达到，比，远高于传统购物中心的38%202220-25%5-年提升个百分点这类项目投资小、；生活服务类占比，包括88%15-20%见效快、风险低，成为开发商青睐的新洗衣、修鞋、美发、宠物等；餐饮占比方向典型案例如龙湖星悦荟、万科保持在左右，以中低价位为主；而30%朴里等产品线，单店面积控制在时尚零售占比仅，远低于传统3-525-30%万平方米，服务半径公里购物中心的2-340-50%一站式服务社区型购物中心正向一站式生活服务中心转型，除传统零售外，教育培训、医疗诊所、健身房、便民政务等功能日益重要数据显示，具备种以上生活服务功能的社区型购4物中心，工作日客流比仅有零售功能的项目高出，经营更加稳定华润置地的万35%象汇系列是这一模式的代表新能源与绿色节能实践光伏发电应用废弃物循环利用绿色建筑认证截至年上半年，全国超过的新建购物中心采中国商业地产的绿色认证正202442%已有个购物中心安装了用了生活垃圾分类处理系统，在加速推进，目前已有685458屋顶光伏发电系统，总装机其中食物垃圾通过厌氧发酵个购物中心获得绿色建筑认容量约兆瓦，年发电量产生沼气用于发电或供热证，其中个获得美国98289约亿度，可满足这些项约的大型购物中心建立认证，个获得中

10.828%LEED103目的用电需求如了中水回用系统，将处理后国绿色建筑三星认证认证15-20%上海七宝万科广场的屋顶光的生活污水用于绿化浇灌和项目在能耗控制、室内环境、伏系统年发电量超过万卫生间冲洗，平均节水率达水资源利用等方面表现优异，200度，节省电费约万元到平均运营成本比传统项目低18035%12-15%节能改造存量购物中心的节能改造成效显著，年有个2023312项目完成了节能改造，平均节电率达改造措施

18.5%包括照明更换、中央空LED调系统优化、智能能耗监控系统部署等如上海来福士广场通过全面节能改造，年节约电费超过万元，投500资回收期不到年3消费升级下品类优化奢侈品扩张新锐设计师品牌年，中国奢侈品消费规模达到亿独立设计师品牌在高端购物中心的占比从20234,982元，同比增长奢侈品品牌加速在中国年的提升至年的如

12.5%

20183.5%

202312.8%市场布局，、、等头部品牌在中上海、成都远洋太古里等项目积极引入LV GucciDior K11国的门店数量平均增长奢侈品不再局限、等中国设计15%SHUSHU/TONG SANKUANZ于一线城市，杭州、成都、南京等新一线城市师品牌，打造差异化竞争优势这类品牌虽然的高端购物中心奢侈品牌覆盖率达到以上体量较小，但客单价高、粉丝黏性强，已成为80%高端购物中心不可或缺的组成部分高端美妆集合店潮流文化品牌高端美妆集合店如丝芙兰、荷兰药妆、潮流文化品牌如、、Supreme KITHOff-等在购物中心的占比持续提升与传HAYDON等在中国市场快速扩张，在一线城市高White统化妆品专柜相比，这类店铺提供更丰富的品端购物中心的入驻率达到这类品牌通过65%牌选择和互动体验，客单价提升约新一35%限量发售、联名合作等方式制造话题，吸引年代美妆集合店如话梅通过独特的仓库HARMAY轻消费者，平均单客消费可达元以上5,000式设计和高颜值陈列，成为年轻消费者的打卡潮流品牌还带动了球鞋、手办等周边产品的繁地荣未来消费趋势预测体验式经济主导未来年，体验式消费将在购物中心中占据更重要位置，预计体验业态面积占比将从目前3-5的提升至这包括沉浸式展览、主题体验馆、跨界艺术空间等超过的

15.3%25-30%68%一线城市购物中心计划增加体验业态投入，平均预算同比增长32%虚拟现实应用普及技术将在购物场景中广泛应用，预计到年，超过的高端购物中心将AR/VR/MR202680%配备虚拟试衣间、导航等设施元宇宙概念也将落地，如虚拟购物中心、数字藏品销售等AR行业领先者如上海已开始测试双生购物中心概念，实现线上线下同步运营K11社区商业深化随着分钟生活圈理念的普及，社区型商业将继续繁荣预计到年，全国小型社区152025购物中心数量将增长，达到个社区商业将更加注重与周边居民的互动，如社区35%2,300活动策划、居民参与设计等，形成更紧密的社区关系可持续消费兴起环保、低碳、可持续的消费理念将深刻影响购物中心业态组合二手交易、可持续时尚、低碳餐饮等新业态有望快速发展调查显示，超过的后、后消费者愿意为环保产品65%8595支付的溢价，这将推动零售商调整产品结构和营销策略10-15%优秀购物中心案例万象城战略布局华润万象城作为高端购物中心的代表，已在全国个城市布局个项目2538品牌矩阵平均每个万象城引入超过个品牌，其中为区域首店或旗舰店30030%建筑设计注重空间品质与艺术氛围，打造城市会客厅形象运营能力专业运营团队确保以上的出租率和行业领先的租金水平97%华润万象城以高端定位、城市地标、艺术空间三大特点著称，成为中国高端商业地产的标杆以深圳万象城为例，项目自年开业以来持续保持领先地位，年客流2004量超过万人次，平均租金达元㎡天，年营业额超过亿元2,20035//36万象城成功的关键在于其对高端品牌的吸引力和持续的自我更新能力每年进行一次大规模调整，引入新兴品牌，优化空间设计同时，万象城注重艺术与商业的2-3结合，定期举办高水平艺术展览和文化活动，提升项目的文化底蕴和社会影响力成功创新案例龙湖天街重庆空间创新社区融合运营创新龙湖重庆时代天街巧妙利用山城地形，打项目与周边龙湖住宅社区无缝连接，打造重庆时代天街通过持续的内容创新保持市造多层次立体商业空间，实现一步一景的走出家门即到天街的生活体验通过空中场活力，如重庆小面节、山城夜市等特空间体验项目总建筑面积达万平方米，连廊、地下通道等方式，形成立体交通网色活动已成为城市文化项目还建立了25IP由、、、四个街区组成，形成一街络，实现商业与社区的深度融合这种模完善的会员体系，会员贡献了超过的A BC D65%多区格局，每个街区各具特色又相互连接式显著提高了项目的工作日客流，平均比销售额年，项目实现营业额

202328.5同类项目高出亿元，位列重庆商业地产首位32%总结与展望行业集中度提升头部运营商市场份额将进一步扩大，专业化水平成为关键数字化转型深化线上线下融合将成为标准，数据驱动的精准运营成为常态体验经济主导从购物场所向生活体验空间转变，情感连接成为核心价值可持续发展要求绿色低碳、社会责任将成为商业地产评价的重要维度供给结构性过剩5部分城市和区域面临激烈竞争，行业洗牌仍将继续中国购物中心行业经过三十余年的快速发展，已进入成熟期市场规模巨大，但区域发展不平衡，一二线城市市场趋于饱和，而部分三四线城市仍有增长空间行业正经历从高速增长到高质量发展的转型，从重建设轻运营到重运营轻建设的转变未来，购物中心行业的竞争将更加激烈，成功的关键在于理解消费者需求变化、把握市场趋势、提升运营能力在数字化时代，购物中心需要不断创新，寻找线上线下融合的最佳路径，打造难以被替代的体验价值只有真正成为城市生活的一部分，融入社区，满足人们对美好生活的向往，购物中心才能在变化的市场环境中保持长久的活力和吸引力。