【《其他地区养老地产发展经验借鉴分析》3000字】

4.项目特点能够入住“太阳城”的老年人口必须符合两个基本要求，首先年纪应在55岁到70岁之间，其次必须是身体健康的老人该项目产品种类很多，有双拼和独栋别墅，此外还有多层公寓等，前两个是主打产品“太阳城”一般在郊区选址，都是精装房，通常占地面积较大，容积率较低，周边都会配有商业中心，专门为社区服务由于老年人口消费能力有限，开发商对“太阳城”一般定价相对便宜比如在洛杉矶郊区的“苹果谷太阳城”，虽然距离市内百公里左右，但价格却是市内的三分之一左右，吸引了大量的老年购房群体“太阳城”由地产开发商牵头并主导进行建设，所以在性质上还是住宅开发,开发商通过出售这类住宅，可以收回项目投入的资金并获得一定的盈利收入“太阳城”结合旅游度假公司，提供相关服务，因此，该项目的目标客户群体不仅有常年居住的住户，还有一部分来旅游度假的客户由于项目开放的对象限制在身体健康的老年群体，项目内一般不配有专门提供保健、医疗等服务的基础设施，大多依靠项目所在地共用的政府配套设施如果居住者要求医疗护理服务，经允许，第三方可给予相关服务社区还贴心地为居住们设立了包括老年教育中心，球场以及娱乐休闲场所等在内的其他设施项目的盈利模式为物业销售、物业租赁、增值服务加上综合月费

5.经验借鉴将身体健康的,充满活力的老人定为项目的主要客群,相对于其他项目来说,目标客户定位较为精准，因此，可以在项目前期设计不考虑建设配套的医疗，护理等服务设施，在一定程度上，缩减了项目初期的建设成本，则降低了开发商的开发风险此外，充分利用产业融合，在市场逐渐成熟的前提下，项目前期可与旅游度假相关的公司达成合作关系，招旅游作为一个项目元素，来吸引客户，以分担部分的项目盈利风险

（二）日本港北新城日本国土面积仅有30多万平方公里，受土地资源限制以及社会文化影响，大多选择建造规模小但功能多样的居家养老社区，所以日本养老地产最普遍的是居家型老年住宅其中，日本港北新城是其中的成功案例，开创了很有特色的“两代居”模式

6.项目概况港北新城项目下的住宅产品大致分为三类第一类是能与直系亲属同住的“两代居”；第二类是专门针对老人设计的高级老年公寓；最后一类是配有看护功能的老年专用住宅“两代居”指两代人的住宅邻近，老人与子女各自拥有完整、独立的生活空间，具有“分得开，住得近”的特点这样的设计，既方便子女就近照顾老人的生活，又能使年轻人保持相对独立的生活空间高级老年公寓服务对象主要是生活可以自理的老人，产品具有适老化设计特点并配有专业护理人员；介护型老年专用住宅针对生活需要介护服务的老人，辅助他们独立生活港北新城在短期内可通过售卖和出租项目产品直接获得盈利，此外，在老人入住后还会征收一些物业费和护理费等服务费用来获得间接盈利

7.项目特点该项目开发涉及住宅建设者，医疗保健方和看护功能提供者等在项目后期运营管理时，由单独的管理公司来负责住宅产品的售卖和租赁以及物业服务，相关养老机构来提供看护和医疗服务等管理成本低，由于多方参与分担了单个主体的经营风险社区设有康复中心等生活服务设施,给更喜欢居家养老的老年群体给予全方位的社会服务，社区相关配套不仅可以满足他们的基本生活要求，还能在心理层面给予居住者良好的体验利用高科技智能化以及人性化进行产品设计，为老人独居提供便利社区还配备老年活动中心，倡导老人们培养晚年兴趣爱好

8.经验借鉴“两代居”模式，富有亲情化，属于居家养老的一种在同一个社区内，将老年公寓夹杂其他租售类的住宅产品设计在一起，可以让子女就近照顾老人，这与家庭亲情理念吻合在大部分的中国老人看来，幸福的晚年生活一定是在儿女身边度过的，再加上，基于我国人口很多，尽管中国的国土面积是日本的二十多倍，但人均占有少，这种规模小但功能多样的社区也符合中国国情，这种模式我们可以适当借鉴

（三）台湾长庚养生文化村我国台湾地区在1993年65岁以上老年人口占比就超过了7%,标志其正式迈入老龄化社会，其养老地产起步早，也积累了一些经验由于生活习惯和文化相近，台湾的养老地产经验对我国内地也有一定的参考价值目前，台湾最引人注目的养老地产一一长庚养生文化村，是医养结合的经典作品

1.项目概况长庚养生文化村建在台湾的一条高速公路边，依附长庚医院建成，打造了一种“康养”式的新型养老模式全村有三千多户，房屋均为七层申请入住者需满足年龄达到60岁，其配偶年纪达到50岁申请入住者必须先进行附属医院开展的身体检查，检查通过且生活能够自理的老人方可入住养生村内皆为无障碍设计，设有全天的安保，需要通过刷卡才可进出村村内公共服务设施包括邮局，餐厅，超市等，此外还建有体育中心等休闲场所，以及可以开展宗教活动，民俗活动的场所村内的医疗服务内容涵盖建有社区医院；为了保障高效及时的救护，村内设立24小时的监控中心，此外，每户还安装了紧急呼叫设备；定期进行身体检查，每个住户拥有属于自己的健康资料库住房出售是项目主要盈利收入来源，政府福利划拨土地，房价为平价还有一部分收入来自住房出租，养生体验营与场地出租

2.项目特点养生村设有村民管理委员会，成员来自村民代表，包括村长一名，自主经营和管理倡导“活到老，做到老”，村内居民活跃参加义工活动，并规定义工总时长达到一定数目，可以减免一部分的管理费用养生村提倡用主动“养生”取代被动“养老”该村接受慈善机构捐赠，不需要政府补贴购买村内“银发住宅”者需知等到房子无用时必须将其作为捐助交还给村里，不能以遗产的形式进行处理长庚模式定位于疗养型银发养老社区，既具备养老功能又和传统的养老院式服务模式不同，很好地衔接了养老概念与房地产开发

3.经验借鉴台湾的养老地产出现的原因与内地有着本质上的区别，大多并非是开发商为了追求房地产开发利润的结果，而是由于医疗机构竞争激烈产生的不同于内地养老地产的重资产，台湾养老地产几乎都是轻资产，它们利用租赁土地的方式来降低项目的运营成本老人购买养老地产多是为了体验一种新的生活方式而不是简单地为了购置房产，吸引到老人的，是医疗护理服务保障以及从未有过的生活体验感相比之下，内地的一些养老地产项目太注重硬件设施，而忽视了软件设施的建设。