不动产估价理论与方法习题及参考答案

不动产估价理论与方法习题及参考答案

一、单选题（共题，每题分，共分）

411411.城市用地功能组织中的核心问题为（）A、城市用地范围的确定B、城市用地结构的合理规划C、城市用地功能的合理划分D、城市用地程度的划分正确答案C答案解析城市用地功能组织中的核心问题为城市用地功能的合理划分

2.某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于（）A、物理折旧B、功能折旧C、经济折旧D、物质折旧正确答案C答案解析引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等例如居正确答案A答案解析建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗

22.城市的总体规划中小城市用的图纸比例为（）A、110000—125000B、125000150000〜C、150000—1100000D、15000—110000正确答案D

23.地价管理对市场中的地价水平和地价有（）的功能、调控和引导AB、控制和引导C、制定和指引D、制度和控制正确答案A

24.因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租叫（）、垄断地租AB、绝对地租C、级差地租IID、级差地租I正确答案D

25.凡独立从事土地估价的人员，必须具备（）资格、规划师AB、经济师C、土地估价师D、会计师正确答案C

26.砌墙破主要包括（）、空心砖和非空心砖、烧结砖和非烧结砖AB、空心砖和非空心砖、红砖和土砖C、红砖和土砖、烧结砖和非烧结砖D、瓦窑砖和泥砖、红砖和土砖正确答案A

27.根据地租理论，最劣等的土地（）A、有级差地租和绝对地租B、有级差地租，无绝对地租C、无级差地租和绝对地租D、无级差地租，有绝对地租正确答案D

28.规定建筑后退红线的距离是（）阶段的规划内容之一A、修建性详细规划B、总体规划C、分区规划D、控制性详细规划正确答案B

29.耐用年限有自然耐用年限与经济耐用年限之分，对于房地产评估来说，采用耐用年限评估时一般采用（）A、经济耐用年限B、自然耐用年限C\两种耐用年限相结合D、两种耐用年限根据不同情况分别使用正确答案A

30.（）是决定城市土地利用价值的重要因素A、土地承载力B、环境质量C、区位D、城镇规划正确答案C

31.根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为（）平方米A、70-140B、50-100C、80-160D、60-120正确答案C

32.按韦伯工业区位理论，运费的大小主要取决于运输距离和（）、贵重物品AB、紧缺物品C、货物重量D、货物品种正确答案C答案解析工业区位理论认为，在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量

33.在机器设备中（）A、所有的机器设备都属于不动产B、部分属于动产，部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物C、一部分属于动产，另一部分属于不动产D、一部分属于不动产，另一部分属于介于动产与不动产之间的固置物正确答案B

34.建筑物按照耐久等级，三级耐久年限的建筑物在（）、100年以上AB、5075年〜C、2550年〜D、75100年〜正确答案C

35.市级商服中心（）A、具有各级商服中心商服功能B、只有市级商服中心的功能C、只经营高档商品D、位于城市的几何中心正确答案A答案解析就一个城市而言，按地域归并可以找出规律，即高级商服中心提供供高级到低级的全部商品和服务；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级的商品和服务需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小

36.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于（）A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧正确答案C答案解析建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、设计变化等出现一些新的、更适用的功能，从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低

37.国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权（）、土地低效利用AB、未交纳土地使用税C、为了社会公共利益的需要D、划拨土地用于出租、抵押正确答案C答案解析按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿

38.对工业区位模式产生重大影响、遍布性原料AB、限制性原料C、原料指数D、A和B正确答案B答案解析工业区位理论将工业用原料分类一是到处都有的遍布性原料，对工业区位影响不大；二是只分布在某些固定地点的限制性原料地方性原料，对工业区位模式产生重大影响

39.是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平、中心商务区职能AB、中心地职能C、供应门榄D、需求门榄正确答案D

40.下列哪项不是明确估价的基本事项（）A、明确估价的对象B、明确估价的目的C、明确估价的范围D、明确估价的时点正确答案C

41.根据马克思地租理论，（）是源于农业工人创造的剩余价值A、级差地租与垄断地租B、级差地租与绝对地租C、绝对地租与垄断地租D、矿山地租与垄断地租正确答案B

二、多选题（共题，每题分，共分）

361361.大城市由（）组成、市区AB、近郊区C、近郊工业区D、远郊区E、远郊城镇正确答案ABCDE答案解析中等城市由市区、郊区和郊区工业区组成；大城市由市区、近郊区、近郊工业区、远郊区和远郊城镇组成

2.地质条件包括的内容有（）、地基承载力AB、地下水C\地形D、地震正确答案ABD答案解析地质条件包括地基承载力、地下水和地震等地形是地貌条件

3.应用对照法评估建筑物主要步骤正确的是（）A、确定待估房屋建筑物结构等级B、对照标准查房价C、对基础房价进行调整D、确定房产评估价格正确答案ABCD答案解析应用对照法评估建筑物主要步骤是

1、确定待估房屋建筑物结构等级

2、对照标准查房价

3、对基础房价进行调整

4、确定房产评估价格

4.评估价格包括（）、申报地价AB、拍卖底价C、交易底价D、基准地价正确答案BCD

5.建筑物价格的特点有（）、时间的无限性AB、建筑物价格的递减性C、建筑物价格受自然条件影响大D、建筑物价格不受区域限制正确答案BC

6.土地价格与一般物价相比，自身具备的特性有（）住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低

3.以下因素中，（）是土地价格存在的根源、级差地租AB、垄断地租C、绝对地租D、相对地租正确答案C答案解析绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时,必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格

4.马克思在分析建筑地段地租时指出，（）是建筑地段地租的基础;建筑地段地租同样存在着级差地租、绝对地租AB、垄断地租C、农业地租、土地无折旧AB、表示方式不同C、地价具有明显的地区性和个别性D、市场结构不同正确答案ABCD

7.影响建筑物价格的主要因素有（）等、建筑物用途AB、建筑物高度C、建筑物朝向D、建筑物重置价正确答案ACD

8.地形影响城市的（）、分布位置AB、人口规模C、平面结构D、空间布局正确答案ACD答案解析地形影响城市的分布位置、平面结构和空间布局

9.一栋建筑物一般是由（）等组成A、办公用具B、楼梯C、水平建筑构件D、竖向建筑构件正确答案BCD

10.选择居住用地时，一般应考虑自然条件、与就业区的相对关系、用地数量与形态的适用性和（）、人口数量和规模AB、是否留有发展余地C、经济发展水平D、是否依托现有城市正确答案ACD

11.建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从（）方面考虑建筑物折旧、经济AB、功能C、物理D、成新正确答案ABC

12.中心地体系基本模型的原则（）、市场原则AB、交通原则C、区域原则D、行政原则正确答案ABD答案解析在市场原则下建立中心地K=3体系，按交通原则，推导出K=4的中心地市场网络系统，依行政原则，设计出7的中心地体系

13.建筑物的主要材料有（）A、木材与钢材B、建筑装饰材料C、水泥和混凝土D、砖和石灰正确答案ABCD

14.人口因素对地价的影响与（）密切相关A、人口数量B、人口密度C、人口素质D、家庭人口构成正确答案BCD答案解析人口状态是最主要的社会经济因素人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关

15.土地价格与一般商品价格相比较，（）A、土地经济供给的弹性很小，对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化B、一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响C、在一定条件下，需求是影响土地价格的主要方面D、在一定条件下，土地供给的变化会影响对土地的需求，从而影响土地的价格正确答案ABC

16.目前我国建设工程招标的方式主要有（）A、公开招标B、协议招标C、全过程招标D、邀请招标正确答案ACD

17.确定建筑物折旧的方法包括（）、新旧程度折旧法AB、平均年限折旧法C、对照法D、偿还基金法正确答案ABD

18.房屋耐用年限一般根据（）等确定、建筑基础AB、建筑结构C、建筑材料D、建筑残值正确答案BC

19.按具有综合职能可将城市划分为（）A、大区级的政治、经济、文化中心；B、全国性的政治、经济、文化中心；C、省区级的政治、经济、文化中心；D、地区级的政治、经济、文化中心正确答案ABCD

20.作为区域因素考虑的城市规划限制因素，对地区内的地产价格水平有着很大的影响，主要包含（）A、区域土地用地结构B、建筑密度C、区域交通管制D、宗地容积率及用途正确答案AC

21.按建筑物主要承重构件材料分的有（）、木结构AB、砖石结构C、框架结构D、砖混结构正确答案ABD答案解析框架结构是按建筑物承重结构体系分的

22.城市用地评定主要考虑（）、地基承载力AB、地形坡度C、地下水埋深D、洪水淹没状况正确答案ABCD

23.机器设备评估的基本方法有（）A、收益法B、市场法C、成本法D、残余法正确答案ABC

24.设备施工图包括（）、管道施工图AB、采暖施工图C、结构构件图D、电气施工图正确答案BD答案解析设备施工图包括给排水施工图、采暖施工图、通风施工图和电气施工图

25.宏观经济政策目标有（）、价格稳定AB、经济增长C、充分就业D、国际收支平衡

26.城市规划的主要任务（）A、确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性B、通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展C、建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致D、从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源E、确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标正确答案ABCDE

27.影响建筑物重置价格的因素有（）A\实际租金B、建筑材料C、物价水平D\建筑结构正确答案BCD

28.城市规划的作用有（）A、国家对城市建设进行微观调控的手段B、政策形成和实施的工具C、城市合理布局有序发展的保障D、国家对城市建设进行宏观调控的手段正确答案BCD

29.影响地价的人文环境条件包括（）A、居住区域治安环境B、居民职业类别C、居住地繁华程度D、居民教育程度和收入水平正确答案BD

30.合法原则中的合法权益有（）A、合法产权B、合法处分C、合法分配D、合法使用正确答案ABD

31.土地价格是土地在（）的价格A、某一经营管理水平下B、某一权利状态下C、某一土地利用方式正确答案BCD

32.地价的特点是（）A、地价具有明显的地区性和个别性B、地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度C、土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定D、地价高低主要由土地供给决定正确答案AB答案解析C和D均为明显错误，前面的题中已作分析

33.城市规划的自然环境条件主要包括（）A、地质条件B、气候条件C、地貌条件D、水文条件正确答案ABCD

34.地价与地租的关系是（）A、地价是地租的资本化B、10年的地租相当于地价C、类似资本与利息的关系D、地价的高低取决于地租的高低D、矿山地租正确答案C

5.在层数一定的条件下，容积率与建筑密度呈（）关系A、不相关B、反比C、正比D、互补正确答案C

6.根据马克思的地租理论，下列（）为错误的观点A、地租是土地所有权借以实现的经济形式B、土地价格是地租的资本化C、土地价格是土地价值的货币表现D、一切地租都是剩余价值正确答案C答案解析土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值

7.地产的（）性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场、价值A正确答案ACD

35.经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租的原因是（）A、各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同B、矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定C、工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利必须向土地所有者支付地租D、由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售正确答案ABD

36.影响需求价格弹性的因素有（）A、商品的替代品数目和可替代程度B、消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例C、商品本身用途的多样性D、商品的耐用程度正确答案ABCD答案解析影响需求价格弹性的因素有商品的替代品数目和可替代程度、消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例、商品本身用途的多样性、商品的耐用程度、时间的长短

三、判断题（共题，每题分，共分）

301301.楼梯图是建筑施工图的一种（）、正确AB、错误正确答案B答案解析楼梯图是结构施工图的一种

2.工业区位理论的奠基人是德国经济学家杜能（）、正确AB、错误正确答案B答案解析工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德•韦伯

3.建筑物与构筑物的价格一般不受区位的影响（）、正确AB、错误正确答案B答案解析建筑物与构筑物的价格特征之一就是建筑物与构筑物价格受区位的影响很大

4.绝对地租的实质和来源是社会其他部门工人创造的剩余价值（）、正确AB、错误正确答案B

5.采用成本法评估古建筑物时常用重置成本代替重置价格（）、正确AB、错误正确答案B答案解析建筑物的重置价格有两种情况，一般情况下，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本，普通建筑物适用重置成本

6.依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所（）A、正确B、错误正确答案A答案解析依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所

7.通货膨胀率被定义为一般价格总水平在一定时期（通常是一年）内的上涨率（）、正确AB、错误正确答案A

8.土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面（）、正确AB、错误正确答案B答案解析影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素其中，一般因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础

9.垄断是对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率（）A、正确B、错误正确答案A答案解析

①垄断的含义对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率

10.建筑物估价应以估价对象的合法产权为前提进行（）、正确AB、错误正确答案A答案解析建筑物估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分

11.土地价格具有明显的地区性和个别性（）、正确AB、错误正确答案A

12.杜能在地租模型中引入了区位平衡概念，从而解决了城市地租的计算问题（）A、正确B、错误正确答案B答案解析阿兰索的地租模型引入区位平衡概念，成为新古典主义地租模型的杰出代表

13.机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产共同完成某项特定的生产目的（）、正确AB、错误正确答案A答案解析机器设备评估的特点

14.一般情况下，采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，但国家级重点工程除外（）、正确AB、错误正确答案B答案解析采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，是城市房地产管理法的规定

15.重置成本法的主要缺点是难以准确估算资产的无形损耗，有些资产不宜采用这种方法评估（）A、正确B、错误正确答案A

16.建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率（）、正确AB、错误正确答案B

17.土地估价师协会是由具有土地估价资格和从事土地估价工作的组织和个人自愿结成，依法登记成立的、非营利性的行业自律性社会团体（）、正确AB、错误正确答案A答案解析土地估价师协会是由具有土地估价资格和从事土地估价工作的组织和个人自愿结成，依法登记成立的、非营利性的行业自律性社会团体

18.城市性质是城市主要职能的概括（）A、正确B、错误正确答案A

19.根据公式p=a9r可以看出，收益现值等于年收益a除以本金化率r,因而收益现值的高低与收益期限无关（）、正确AB、错误正确答案B

20.一般损坏房是指结构构件、装修、设备有明显损坏或变形，并且不齐全，需要进行大修的房屋（）A、正确B、错误正确答案B答案解析根据规定，结构构件、装修、设备部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理的房屋为一般损坏房，而本题所说的为严重损坏房

21.土地评估机构（合伙企业）的所有合伙人都必须具备土地估价师资格（）A、正确B、错误正确答案B答案解析土地评估机构的法定代表人（有限责任公司）和执行合伙企业事务的合伙人（合伙企业）须具备土地估价师资格

22.各类地貌现象主要影响各项建设用地的选择和建筑物的变动性、正确AB、错误正确答案B答案解析各类地貌现象主要影响各项建设用地的选择和建筑物的稳定性

23.选取可比实例是比较法估价的第一步骤（）、正确AB、错误正确答案B

24.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素（）A、正确B、错误正确答案A

25.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格（）、正确AB、错误正确答案A

26.边际报酬是对同一块连续追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量（）、正确AB、错误正确答案A

27.无形资产的寿命是指无形资产的法定有效期限或有效经济寿命A、正确B、错误正确答案A

28.我国危房鉴定的依据是《危险房屋鉴定规范》、正确AB、错误正确答案B答案解析危房鉴定的依据是《危险房屋鉴定标准》，它是用于房产管理部门经营管理的房屋

29.土地的自然供给是有弹性的Ax正确B、错误正确答案B答案解析土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零B、价格C\普遍D、个别正确答案D答案解析地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场

8.土地的供给按其性质可分为（）A、弹性供给和无弹性供给B、划拨和转让C、有限供给和无限供给D、自然供给和经济供给正确答案D答案解析土地供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面

9.一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度（）一般商品价格的上升速度A、高于B、等于

30.价格效应是指当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象（）A、正确B、错误正确答案AC\低于D、无法判断正确答案A答案解析这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度

10.地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（）A、一般因素B、个别因素C、区域因素D、特殊因素正确答案C答案解析土地级别和基准地价会对一个城市的区域范围内的地价产生影响，因此是区域因素

11.拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是（）、评估行业协会AB、土地评估行业行政主管部门C、评估机构D、注册土地评估师正确答案A

12.房屋建筑按用途分为（）A、民用建筑、军用建筑、商用建筑B、工业建筑、商业建筑、农业建筑C、农业建筑、工业建筑、民用建筑D、民用建筑、工业建筑、军用建筑正确答案C答案解析房屋建筑按用途分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑，其中工业和农业建筑称为生产性建筑

13.城市用地评价内容不包括（）A、自然条件评价B、建设条件评价C、人口规模D、经济评价正确答案C答案解析城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价

14.下列获取估价业务的方式，不正确的是（）、主动争取AB、中介代理C、自有自估D、被动接受正确答案B

15.决定建筑物价格的最基本因素是（）A、重置价B、材料价格C、房产市场状况D、建筑物成新正确答案A

16.（）是导致特殊地段土地价格高的主要原因A、绝对地租B、垄断地租C、建筑地段地租D、级差地租

17.在城市规划中，过境公路的布置一般采用（）形式A、切线和环线B、斜交和正交C、立体交叉D、平面交叉正确答案C

18.按照类似无形资产市场售价来确定自创无形资产的重置成本的方法属于（）、市价类比法AB、市价调整法C、财务核算法D、物价指数调整法正确答案B

19.下列（）因素不是工业区位论主要讨论的内容A、运输成本B、产品质量C、劳动力成本D、分散与集聚因素答案解析工业区位理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位

20.对具有市场流动性的建筑物估价，应以（）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格A、重建成本B、重置成本C、建筑成本D、成新度正确答案B答案解析依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估

21.建筑物折旧是指（）A、建筑物因时间经过所造成的损耗B、建筑物的新旧程度C、对建筑物的人为破坏D、建筑物重置成本与残值率的乘积。