《龙湖集团财务风险》课件

龙湖集团财务风险分析本次分析聚焦于龙湖集团的财务风险现状及未来展望，针对当前房地产行业整体下行的背景，深入剖析这一行业龙头企业所面临的财务挑战与机遇分析将基于多维度数据，包括公司财务报表、行业对比数据以及专业研究机构报告，综合评估龙湖集团的资产负债结构、现金流状况、债务管理以及盈利能力等关键财务指标，并提出相应的风险应对策略目录公司概况财务表现分析核心财务风险识别龙湖集团的成立背景、发展历收入结构、盈利能力、资产负债流动性风险、债务风险、盈利能程、业务构成与市场地位状况与现金流分析力下滑风险等关键风险点风险应对策略发展展望及建议财务结构优化、债务管理、业务转型与创新融资方式研究背景与意义行业整体下行背景龙湖集团的代表性研究的实践价值中国房地产行业正经历结构性调整，作为行业龙头企业，龙湖集团的财务在行业转型期，深入分析龙湖集团的政策收紧与市场需求变化导致行业整状况和风险应对措施具有典型示范意财务风险状况，可为投资者决策提供体下行2022年以来，市场销售持续义其商业模式转型尝试和财务管理依据，同时为企业风险防控提供借低迷，众多房企面临前所未有的经营策略对行业其他参与者有重要参考价鉴探索领先企业的风险应对之道，压力，行业集中度加速提升值有助于推动行业健康发展研究方法与数据来源财务报告分析详细研究龙湖集团2022-2025年的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表行业对比分析将龙湖集团与同行业其他龙头企业进行横向比较，分析其财务指标的相对表现专业机构报告参考投资银行、评级机构和行业研究机构的分析报告，获取专业洞见时间范围确定聚焦2022-2025年数据，涵盖行业调整期和未来发展预测公司概况成立背景与发展历程龙湖集团始创于1993年重庆，初期专注于住宅开发，经过近三十年发展，已成长为中国领先的综合性房地产集团集团于2009年在香港联交所主板上市，股票代码

00960.HK业务构成与战略定位龙湖集团已形成地产开发+商业运营+智慧服务三大核心业务板块，近年来积极推进从开发主导向经营与服务并重的战略转型，强化多元化发展方向市场地位与竞争优势作为中国房地产行业第一梯队企业，龙湖集团以高品质产品和稳健经营风格著称，连续多年被评为中国房地产行业最具投资价值上市企业，在三道红线考验中表现相对稳健业务结构分析物业开发业务商业运营业务作为集团传统核心业务，聚焦高品质以天街为代表的商业地产开发与运住宅开发，产品线涵盖高层住宅、洋营，目前已在全国多个城市布局商业房、别墅等多种类型，以天街系、项目，形成稳定的租金收入来源，成紫郡系、春江系等产品系列闻为集团重要的利润增长点和抗周期能名，主要布局一二线城市核心区域力来源多元化战略进展物业服务业务4近年来积极探索长租公寓、产业地通过旗下龙湖智慧服务提供高品质物产、养老地产等新业务领域，致力于业管理，服务范围不断扩大，已形成打造多元化业务组合，增强企业抗风居住物业、商业物业、公共物业管理险能力，适应行业转型发展新趋势全覆盖，成为集团稳定的现金流来源年整体财务表现2024-

29.5%营业收入同比变化2024年集团营业收入大幅下滑，主要受开发业务收入下降影响

16.0%整体毛利率毛利率下滑

0.9个百分点，开发业务利润率承压+

7.5%经营性业务收入增长商业运营与物业服务业务维持增长，显示多元化战略初见成效亿501在手现金（亿元人民币）保持相对充裕的现金储备，为应对短期偿债压力提供保障收入结构分析开发业务运营业务服务业务其他毛利率变化趋势2023年毛利率%2024年毛利率%费用率分析销售及市场推广费用率2024年销售及市场推广费用率为

3.3%，同比上升

0.4个百分点，主要因营收下滑而费用刚性所致行政费用率2024年行政费用率为

3.5%，同比上升

0.5个百分点，反映出在营收下滑背景下管理成本相对刚性财务费用率2024年财务费用率小幅提升，显示融资成本上升和债务压力增加综合费用率综合费用率上升趋势明显，对利润形成挤压，费用控制面临挑战盈利能力指标分析净利润率%ROE%ROA%销售表现分析指标2024年数据同比变化行业平均销售额（亿元）

1011.2-

41.7%-

45.2%销售面积（万平

712.4-

34.0%-

38.5%方米）销售均价（元/14,195-

11.7%-

10.8%平方米）一二线城市销售

90.2%+

3.5pp

74.6%占比2024年龙湖集团销售业绩明显承压，销售额和销售面积分别同比下降

41.7%和

34.0%，但跌幅略小于行业平均水平销售均价同比下降

11.7%，反映出促销降价策略的实施值得注意的是，公司一二线城市销售占比超过90%，高于行业平均水平，体现出聚焦核心城市的战略布局从月度数据来看，销售下滑趋势在2024年下半年有所放缓，但整体恢复动力仍然不足这一销售表现对公司现金流和未来财务表现构成重要挑战资产负债结构分析总资产规模与变化资产结构特点截至2024年中期，龙湖集团总资产约7200亿元，较年初小幅下降流动资产占比约65%，其中存货（开发成本、开发产品）占总资产的

2.5%，主要由于现金减少和投资放缓总资产规模在行业前列，体现48%，投资性房地产占比达22%，彰显公司商业地产重要性，现金及等出公司的市场地位价物占比11%，保持行业较高水平负债结构分析权益结构变化总负债约4800亿元，负债率

66.7%，剔除预收款后的资产负债率为所有者权益约2400亿元，其中归属于母公司股东权益约2150亿元权

58.6%有息负债约2300亿元，占总负债的48%，预收账款占负债的益结构相对稳定，近年来股东回报以现金分红为主，保持稳定的分红政12%，应付账款和其他应付款占比30%，基本保持稳定策现金流状况分析2023年（亿元）2024年（亿元）债务结构分析截至2024年中期，龙湖集团有息负债总额约2300亿元，较年初小幅减少

3.2%债务结构中，长期债务占比63%，短期债务占比37%，长短期结构相对合理银行贷款占比达到80%以上，成为主要融资渠道，债券融资占比下降至15%左右债务期限结构方面，1年内到期债务约850亿元，1-2年内到期债务约710亿元，2-5年到期债务约650亿元，5年以上长期债务约90亿元平均借贷成本

4.16%，较上年小幅上升

0.05个百分点，在行业中处于较低水平，反映良好的融资能力偿债能力关键指标现金短债比2024年中期现金短债比为

1.7，剔除预售监管资金后为

1.01，基本满足短期偿债需求，但安全边际有限净负债率2024年中期净负债率

56.7%，同比小幅上升

1.2个百分点，但仍明显低于70%的警戒线，杠杆水平相对可控剔除预收后资产负债率剔除预收款后资产负债率为

58.6%，低于70%的红线标准，负债结构相对健康三道红线达标情况当前三项指标均达标（绿档），体现出相对稳健的财务状况，但需警惕指标恶化风险流动性风险分析短期偿债压力评估2024年下半年至2025年上半年，公司共面临约370亿元有息债务到期（含回售），其中2024年7-12月约190亿元，2025年上半年约180亿元现金储备情况截至2024年中期，公司持有现金及等价物约501亿元，其中约192亿元为预售监管资金，实际可自由支配现金约309亿元经营性现金流预测预计2024年下半年经营性现金流入将继续承压，销售回款规模约800亿元，扣除开发支出和税费后，预计经营性净现金流约90亿元流动性管理措施公司采取多项措施保障流动性，包括控制新增投资、优化支出节奏、拓宽融资渠道和加快销售回款等，以应对潜在的流动性风险财务杠杆分析龙湖净负债率%行业平均净负债率%融资渠道多元化境内债券银行贷款包括公司债和中期票据，占总融资额约8%，受行业影响，发行规模和频占总融资额的80%以上，是最主要的率明显下降融资渠道，包括开发贷款和经营性物境外债券业贷款，后者比重不断提升主要为美元债，占总融资额约7%，自2022年以来基本停止新增发行，逐步偿还存量股权融资可能性其他融资受股价低迷影响，股权融资吸引力有包括信托贷款、资产证券化等渠道，限，短期内实施可能性较低占比约5%，近年来规模有所减少经营性物业贷款分析亿174年净增额（人民币）2023经营性物业贷款成为新增融资主要来源，体现出商业地产价值亿198年月净增额（人民币）20241-5增速进一步加快，成为稳定公司现金流的关键渠道50%+投资物业价值抵押率现有商业物业仍有较大融资空间，抵押率相对保守

4.2%平均融资成本低于开发贷款和债券融资成本，具有明显的成本优势经营性物业贷款已成为龙湖集团融资的重点方向，2023年和2024年1-5月分别净增174亿元和198亿元这一渠道得益于公司优质的商业地产资产组合，不仅缓解了开发类融资收紧的压力，也降低了整体融资成本2023年底出台的经营性物业贷款新规，对房企商业地产融资提供了政策支持，龙湖作为商业地产开发运营实力较强的企业，有望继续从中获益土地储备风险评估土地储备规模及分布货值及去化分析土地储备财务风险截至2024年上半年，龙湖集团土地储未售未竣工货值约3500亿元，按当前目前土地储备总投资成本约2100亿备总建筑面积达4141万平方米，主要销售速度计算，约

4.3年可售完，高于元，已支付约1850亿元，未付土地款分布在长三角、珠三角和京津冀等经行业平均水平（

3.5年），去化压力相约250亿元，集中在2024-2025年支济发达区域从城市能级看，一二线对较大一二线城市货值占比约付，短期土地款支付压力可控但大城市占比超过85%，体现出聚焦核心88%，三四线城市货值占比约12%，量土地储备意味着未来仍有大量开发市场的策略一二线城市产品更易去化资金需求，在销售低迷情况下可能加剧资金压力土地储备中，住宅及商办类项目占比近两年土地获取速度明显放缓，2023约75%，商业地产占比约20%，其他年和2024年上半年仅少量增持优质地若市场持续低迷，部分三四线城市和类型占比约5%，产品结构较为合理块，投资总额不到100亿元，显示公非核心区域项目可能面临减值风险，司采取审慎态度控制开发风险需密切关注存货跌价准备计提情况存货周转及现金回笼存货周转率次销售回款率%商业地产投资风险商业地产投资规模截至2024年中期，龙湖集团投资性房地产账面价值约1540亿元，占总资产的

21.4%商业地产投资主要集中在一二线城市核心区域，以天街系列商场为主，已开业商场91座，总建筑面积829万平方米出租率与收益状况开业超过6个月的商场平均出租率达

96.4%，处于行业领先水平2024年上半年，商业地产租金收入约

66.1亿元，同比增长

3.8%，毛利率维持在61%以上，显示出较强的盈利能力和运营韧性估值波动风险受零售行业变化和宏观经济影响，商业地产估值面临下行压力2023年公司投资性房地产公允价值变动亏损约15亿元，2024年预计将继续面临一定的估值压力，可能对利润产生负面影响融资依赖性分析商业地产已成为公司重要的融资抵押物，约65%的投资性房地产已用于抵押融资经营性物业贷款规模快速增长，带来一定的再融资风险，特别是在商业地产估值下行的背景下，未来融资空间可能受限行业风险因素房地产市场供需关系变化需求端持续低迷，供应端持续收缩政策监管环境变化宏观调控政策收紧与放松周期性调整消费者购买力下降居民收入增速放缓与财富效应减弱行业竞争格局变化集中度进一步提升，马太效应加剧当前房地产行业面临深度调整，供需关系失衡导致市场持续低迷需求端受居民收入增长放缓、预期转变和人口结构变化影响，购房意愿显著下降；供应端开发投资持续收缩，新开工面积大幅下降政策环境虽有边际放松，但难以扭转市场下行趋势龙湖集团虽然在行业中具有较强的抗风险能力，但也无法完全规避行业系统性风险，销售业绩和盈利能力不可避免地受到影响未来两年行业整合将加速，优质资源向头部企业集中，龙湖有望在竞争格局重塑中获得更多机会宏观经济风险因素增速放缓影响GDP中国GDP增速从高速增长转为中速增长，2024年目标为5%左右，房地产行业增速低于GDP增速，市场规模可能长期处于收缩状态，对龙湖集团销售规模形成制约利率环境变化风险近期国内利率呈下行趋势，但全球主要经济体加息周期结束后可能迎来降息，国内外利差变化可能影响资金流动和融资成本，需关注美元债利率环境变化通货膨胀风险目前国内通胀压力较小，但通缩风险上升，可能导致居民购买力和消费意愿进一步下降，同时资产价格也面临下行压力，影响公司资产估值国际经济形势影响全球经济复苏不均衡，地缘政治风险上升，可能通过影响中国出口和外资流入间接影响国内房地产市场，增加经济波动性年风险图谱2023销售下滑风险流动性风险市场需求不足导致销售业绩持续下滑，被评现金流压力增加，短期债务偿付压力上升，为中级风险被评为中级风险存货跌价风险部分区域房价下跌导致存货价值降低，被运营效率下降风险评为中级风险融资成本上升风险规模收缩背景下固定成本分摊压力增加，被评为中级风险4行业信用风险上升导致融资难度加大、成本上升，被评为中级风险龙湖集团2023年风险评估报告识别出17个中级风险和5个低级风险，未发现高级风险，表明公司整体风险可控风险评估采用概率和影响程度双维度分析，并根据风险分值进行分级管理公司针对10大关键风险制定了详细的应对方案，包括强化现金流管理、加快存货去化、控制投资节奏、优化债务结构和提升运营效率等措施风险防控重点从增长转向稳健，体现出公司对当前市场环境的清醒认识经营性业务增长战略经营性业务收入占比%经营性业务毛利润占比%运营业务详细分析商场租赁住房其他2024年上半年，龙湖集团运营业务实现租金收入

66.1亿元，同比增长

3.8%其中商场收入占比

78.4%，是最主要的收入来源；租赁住房收入占比

19.8%，呈现快速增长态势；其他收入（主要为写字楼和产业园）占比

1.8%商业地产运营表现座91已运营商场数量覆盖全国30余个重点城市，天街成为高端商业地产代表品牌万829运营总建面（平方米）规模位居行业前列，形成显著的规模效应和品牌优势

96.4%成熟商场出租率开业超6个月项目保持高出租率，体现运营实力

4.2%租金收入同比增长在消费低迷背景下仍实现租金正增长，彰显抗周期能力龙湖商业地产运营表现亮眼，截至2024年上半年，已运营商场91座，总建筑面积829万平方米新开业商场6个月内平均出租率达到85%，成熟商场（开业超过6个月）出租率高达

96.4%，处于行业领先水平客流量和租金增长也展现出较强韧性，2024年上半年同店客流量同比增长

1.8%，同店租金收入同比增长

4.2%商业地产运营的成功为公司提供了稳定的现金流来源和融资抵押物，是公司向重经营转型的核心支撑债务清偿风险分析近期偿债压力评估2024年7-12月，龙湖集团面临到期（含回售）债务合计约190亿元，其中境内公司债到期（含回售）

45.1亿元，银行贷款到期约120亿元，其他类型债务约25亿元当前在手现金约501亿元（含预售监管资金192亿元），短期偿债压力相对可控中期偿债风险分析2025年全年到期债务约340亿元，其中上半年到期（含回售）约180亿元，下半年到期约160亿元境内公司债到期（含回售）78亿元，需特别关注回售风险在当前销售下滑背景下，中期偿债压力逐步积累，需提前做好融资安排公开市场融资渠道恢复情况境内债券融资渠道部分恢复，2024年成功发行公司债20亿元，但规模有限；境外美元债市场仍基本关闭，短期内难以恢复融资渠道受限增加了债务展期和再融资的难度，公司需更多依赖银行贷款和自有资金偿还到期债务非有息债务风险分析贸易应付款及应计建筑开支截至2024年中期约396亿元，同比下降

8.5%，反映开发投资放缓预收款项及合约负债约572亿元，同比下降

32.7%，显示销售下滑导致预收资金减少应付税项约237亿元，主要为土地增值税和企业所得税，部分具有延迟缴纳特性其他应付款项约412亿元，包括应付股息、应付非控股权益款项等，构成重要的非有息负债虽然非有息债务不直接产生财务费用，但仍需要经营现金流支付，在销售回款减少的情况下，这部分负债也构成了公司的资金压力特别是贸易应付款及应计建筑开支396亿元中，大部分需在项目建设过程中陆续支付，对现金流形成持续压力潜在的隐性债务风险也需关注，如项目延期导致的违约金、合作方退出需支付的回购款、未入账的担保责任等，虽然龙湖集团此类风险相对较小，但仍需密切监控现金管理策略分析现金储备结构分析现金管理效率及策略现金管理挑战与优化方向截至2024年上半年，龙湖集团在手现公司采取总部集中+项目分级的现金当前面临的主要挑战包括预售监管金及等价物约501亿元，较年初下降管理模式，通过内部资金池实现集团资金比例上升导致可用现金减少；销

8.7%其中，预售监管资金约192亿内资金优化配置，提高资金使用效售回款速度放缓导致现金流入不稳元，不可自由支配；实际可用现金约率闲置资金主要投向流动性高、风定；以及银行对资金用途监管加强限309亿元，约占短期债务的97%险低的理财产品，年化收益率约

2.5-制了资金灵活调配

3.5%，为公司创造一定投资收益现金储备中，约60%存放于国有大型未来优化方向包括加强销售回款预商业银行，约30%存放于股份制银资金使用遵循明确的优先级先保障测和管理，提高预测准确性；拓展多行，约10%存放于其他金融机构，整债务偿还，再满足必要的开发支出，元融资渠道，确保融资来源稳定；优体安全性较高现金主要以人民币形最后考虑新增投资和股东回报公司化跨区域、跨项目资金调配机制；以式持有，外币现金占比不足5%，汇率对经营性支出实施全面预算管理，严及加强与金融机构合作，提高预售资风险相对有限格控制非必要支出，持续优化现金周金使用效率转效率境外债务风险评估项目金额（亿美元）到期时间票面利率2025年优先票据

3.52025年1月

4.75%2026年优先票据

5.02026年7月

5.25%2027年优先票据

4.02027年2月

5.50%2028年优先票据

5.02028年9月

5.75%2029年优先票据

2.52029年3月

6.00%龙湖集团目前境外美元债余额约20亿美元，较高峰时期的40亿美元大幅减少，主要是因为公司在2022-2023年期间抓住债券价格下跌机会，通过回购优化了债务结构美元债务占总有息负债比重约6%，较低的美元债务占比有效降低了汇率风险和再融资风险近期境内外汇监管收紧，境外融资渠道基本关闭，公司已做好使用自有外汇资源和购汇方式偿还境外债务的准备2025年1月到期的

3.5亿美元优先票据是最近需要关注的短期偿债压力点，公司已储备足够外汇资金应对债务优化策略分析债务规模控制目标债务结构优化方向融资渠道调整策略利率风险管理计划将有息负债总额控制在提高长期债务占比至70%以以经营性物业贷款替代信用维持固定利率和浮动利率债当期资产规模的30-35%区间上，降低短期债务比重，延债融资，增强融资稳定性，务的合理比例，控制综合融内，2024年底目标约1700亿长平均债务期限，降低短期降低融资成本，缓解信用债资成本，防范利率大幅波动元，较当前减少约600亿元偿债压力市场波动风险风险龙湖集团制定了清晰的债务优化路径，核心是控规模、优结构、稳成本通过持续去杠杆，计划将净负债率控制在55%以内，低于行业平均水平同时积极调整融资结构，用长期限、低成本的经营性物业贷款替代短期高成本的开发贷款和信用债公司还将加强与核心银行的战略合作，保持银行授信额度充足，为债务置换和再融资提供保障这一债务优化策略有望进一步提升公司的财务安全性和抗风险能力历史债券回购收益亿

8.5上半年购回收益（人民币）2024把握市场机会，通过债券回购实现可观收益亿

25.7年购回收益（人民币）2023行业低迷期债券折价幅度较大，回购收益显著亿

12.6年购回收益（人民币）2022抓住债券价格下跌初期机会，率先开展回购亿

46.8三年累计收益（人民币）积极的债务管理为公司贡献可观的非经常性收益龙湖集团近年来通过积极的债务管理策略，抓住美元债和境内债券二级市场价格下跌机会，回购部分折价债券，不仅优化了债务结构，还实现了可观的财务收益2022-2024年上半年累计实现债券回购收益

46.8亿元，对公司利润形成重要补充这种债务管理策略反映了公司灵活的财务管理能力和充足的现金储备，同时也展现了管理层对市场走势的准确判断随着市场逐步企稳，债券价格回升，未来这一策略的收益空间可能有所减少，但仍可作为债务管理的重要工具成本控制措施销售费用控制2024年销售费用同比下降21%，低于销售收入下降幅度管理费用优化2024年管理费用同比下降21%，实现更高效的组织运作开发成本管控通过集中采购、标准化设计和智能建造降低开发成本人力资源结构优化优化组织架构、提高人效，人均管理面积提升15%面对行业下行压力，龙湖集团实施全面成本控制措施，2024年销售费用和管理费用均同比下降21%，体现出良好的成本弹性销售费用控制主要通过优化营销渠道、提高数字营销效率、削减传统广告支出和调整佣金结构实现；管理费用优化则通过精简组织架构、提升人均效能和控制行政开支完成在开发环节，公司通过推行标准化设计、集中采购和智能建造技术降低成本，单位建安成本较行业平均水平低约8%成本控制已从削减阶段转向优化阶段，注重提高投入产出效率而非简单的成本削减，避免影响产品质量和服务水平投资物业价值评估1投资性房地产公允价值变动2023年公允价值变动亏损约15亿元，2024年预计继续面临10-15亿元的减值压力，主要受零售业态疲软和资本化率上升影响2对利润的贡献程度历史上投资性房地产公允价值变动是利润的重要来源，高峰期年贡献超过50亿元，但近两年转为负贡献，加剧利润下滑估值方法与假设主要采用收益法进行估值，关键假设包括租金增长率、空置率、资本化率等，资本化率从疫情前的

4.0-

4.5%上升至目前的

4.5-

5.0%4价值波动风险因素租户经营压力加大导致租金增长放缓，新增商业供应增加竞争，利率环境变化影响资本化率，均可能导致价值波动商业模式转型风险龙湖集团正从开发主导向经营与服务并重转型，这一战略转型面临多重财务风险首先是收入与利润结构变化带来的适应性挑战，开发业务收入占比下降会导致短期内总收入规模收缩，虽然经营性业务毛利率更高，但体量相对较小，难以完全弥补开发业务的下滑其次是资本支出结构变化风险，商业地产开发周期长、前期投入大、回收慢，对现金流管理提出更高要求同时，投资回报率评估模式需从短期高周转转向长期稳定回报，考核体系和激励机制也需相应调整转型过程中的组织管理和人才结构调整也可能影响短期运营效率风险管理ESG评级表现ESG龙湖集团获MSCI-ESG评级A级，恒生可持续发展指数成分股，ESG评级表现优于行业平均水平，体现了企业在环境、社会和治理方面的综合表现可持续发展挂钩贷款框架SLL2023年建立SLL框架，与银行签订多笔可持续发展挂钩贷款，融资成本与碳减排、能源效率等ESG指标挂钩，可获得5-10个基点的利率优惠风险与财务风险联系ESG环境合规风险可能导致项目延期和成本上升；社会责任风险可能影响品牌声誉和销售；公司治理风险则直接关系到重大决策质量和信息透明度可持续发展目标与财务影响集团制定了2050碳中和路线图，短期内需增加绿色建筑投入和能源系统改造成本，但长期有望降低运营成本并提升资产价值和品牌溢价风险管理架构董事会及管理层风险管理最高决策层，确定整体风险偏好和容忍度风险管理委员会2制定风险管理策略和政策，监督实施效果业务部门3风险管理第一道防线，负责日常风险识别和控制风控合规部门风险管理第二道防线，负责风险监测和政策制定内部审计部门风险管理第三道防线，负责独立评估和监督龙湖集团建立了完善的风险管理架构，基于三道防线模型设计，明确各层级职责边界风险管理制度体系包括风险管理总体政策、重大风险管理办法和专项风险管理制度三个层级，覆盖公司面临的各类风险集团将风险管控与高管绩效考核紧密挂钩，核心风险指标完成情况与薪酬直接相关通过季度风险评估会议和月度风险监测报告，及时识别和应对风险变化风险管理有效性通过内部审计和第三方评估定期检验，确保风险管理体系持续改进行业对标分析指标龙湖集团万科碧桂园保利净负债率

56.7%

52.3%

101.5%

73.8%现金短债比

1.

701.

941.

081.56剔除预收后负债率

58.6%

60.2%

88.7%

63.9%ROE

10.9%

9.8%-

32.5%

7.3%三道红线达标情况绿档绿档红档黄档与行业主要竞争对手相比，龙湖集团在财务风险控制方面表现良好净负债率

56.7%，仅略高于万科，明显低于碧桂园和保利；现金短债比

1.70，低于万科但高于碧桂园和保利；剔除预收后负债率

58.6%，是四家企业中最低的在盈利能力方面，龙湖集团ROE为

10.9%，高于其他三家企业，展现出较强的盈利能力在三道红线达标情况方面，龙湖与万科均处于绿档（三线均达标），保利处于黄档（一线超标），碧桂园则处于红档（三线均超标）整体来看，龙湖集团的财务风险控制能力在行业中处于领先地位，特别是在当前行业调整期，这种财务稳健性为公司提供了更大的战略灵活性和生存韧性信用评级分析穆迪评级标普评级中诚信评级当前评级Baa3，展望稳定2023年6月当前评级BBB-，展望稳定2023年8月境内主体评级AAA，展望稳定中诚信曾下调评级前景至负面，2024年3月恢曾将展望下调至负面，2024年5月恢复认为龙湖在土地储备质量、销售业绩、复至稳定穆迪认为龙湖强大的品牌、至稳定标普认为龙湖的现金流生成能盈利能力和财务状况方面具有显著优多元化业务布局和审慎的财务管理是支力、投资性房地产业务和低杠杆率是评势，是行业信用资质最佳的企业之一撑评级的关键因素，但销售持续下滑是级支撑点，但市场环境恶化和销售持续但也提示关注行业调整对公司经营和融主要关注点下滑是主要风险资环境的潜在影响中长期债务结构目标理想债务规模测算根据公司发展规划和财务模型测算，2025年底理想有息负债规模控制在1600亿元左右，2027年控制在1500亿元左右，净负债率目标控制在50%以内，持续降低杠杆水平，提升财务安全边际长短期债务比例优化目标将长期债务占比提升至75%以上，短期债务控制在25%以下，平均债务期限延长至4年以上增加3年期以上中长期融资比例，减少1年期以内短期融资比例，有效降低流动性风险融资成本控制目标控制综合融资成本在

4.2%以内，力争2025年降至

4.0%以内通过优化融资结构、增加低成本融资比例、利用政策性金融工具等措施降低成本，同时保持合理负债期限，避免过度追求低成本而忽视期限结构债务期限结构调整方向目标债务到期分布更加均衡，单一年度到期债务不超过当年初有息负债总额的25%，单一季度到期债务不超过10%，避免债务到期过度集中带来的再融资风险，为公司提供更大的财务灵活性财务风险应对策略杠杆风险管控流动性风险应对控制投资规模，优化资产结构，提高资产周转效率，维持合理杠杆水平保持充足现金储备，优化债务到期结2构，加强销售回款管理，建立流动性融资风险缓解预警机制多元化融资渠道，优化债务结构，3降低综合融资成本，增强再融资能5力市场风险防范资产减值风险管理4加强市场研究，调整投资策略，优化定期评估资产价值，识别潜在减值风产品结构，提高市场应变能力险，及时采取应对措施，合理计提减值准备市场预期管理投资者关系管理信息披露策略市场信心维护措施预期管理的财务影响通过定期业绩发布会、在符合监管要求的基础通过股份回购、稳定分投资者见面会和一对一上，主动披露关键经营红政策和高管增持等方良好的市场预期管理有沟通，保持与市场的良数据和风险信息，坦诚式，展示对公司长期发助于维持合理的股票估好互动，提高信息透明沟通经营挑战，避免市展的信心，稳定市场预值和债券价格，降低融度，增进投资者理解场信息不对称产生恐慌期，减少股价波动资成本，提高融资可得性，缓解财务压力宏观政策响应房地产支持政策解读经营性物业贷款新规利用政策风险预判与应对2023年以来，政府出台了认房不认2023年底出台的经营性物业贷款新规未来政策环境仍存在不确定性，包括贷、首付比例下调、房贷利率下调和为商业地产提供了融资支持龙湖作可能的监管政策收紧、地方政府保交公积金政策放宽等系列支持政策，旨为拥有大量优质商业资产的企业，积楼政策调整以及税费政策变化等公在稳定房地产市场这些政策有助于极利用这一政策红利，通过与银行深司建立了政策风险监测预警机制，定改善购房者购买能力和意愿，但短期度合作，扩大经营性物业贷款规模，期分析政策趋势及影响，提前制定应内难以根本扭转市场下行趋势优化债务结构对方案龙湖集团积极响应政策，调整产品定公司制定了详细的经营性物业贷款计特别关注土地增值税改革、房地产税价策略，加强与银行合作提供优惠按划，重点盘活已开业成熟商场资产价试点扩大等可能带来的税负变化，以揭方案，针对刚需和改善型客户推出值，2024年预计新增经营性物业贷款及地方政府土地出让政策调整可能对特色产品，在因城施策背景下灵活约300亿元，通过借新还旧置换部分土地获取成本的影响，通过情景分析调整区域策略高成本短期债务，降低整体融资成评估潜在财务影响，制定弹性应对策本略创新融资方式探索可行性分析REITs龙湖正积极研究商业地产REITs可行性，已筛选15个成熟商场作为潜在底层资产，预计可盘活资产价值约300亿元产业基金合作模式与大型保险公司、养老金等长期资金合作设立商业地产投资基金，通过轻资产+管理输出模式扩大规模创新型债务工具探索可持续发展挂钩债券、商业抵押贷款支持证券CMBS等创新债务工具，拓宽融资渠道与传统融资比较创新融资方式可降低资产负债表压力，提高资金使用效率，但也面临政策限制和市场接受度挑战未来财务风险预警指标设计风险类别关键风险指标KRI预警阈值监测频率流动性风险现金短债比

1.2月度流动性风险未来3个月现金缺口0周度杠杆风险净负债率65%季度融资风险融资成功率80%月度销售风险销售回款率85%月度资产风险存货周转率

0.25季度盈利风险毛利率12%季度龙湖集团设计了全面的财务风险预警指标体系，覆盖流动性风险、杠杆风险、融资风险、销售风险、资产风险和盈利风险六大类别每类风险设定2-3个关键风险指标KRI，并为每个指标确定预警阈值和监测频率，形成三级预警机制提示关注（黄色）、需要重视（橙色）和必须采取行动（红色）风险预警与业务决策紧密联动，当指标达到橙色或红色预警时，将触发相应的响应机制，包括向管理层报告、启动应急预案和调整业务策略等这一预警体系帮助公司提前识别风险苗头，防范风险演变为危机财务风险管理建议短期流动性管理建议长期商业模式转型财务策略强化销售去化与回款，优化短期债务结构，加强现金流加大经营性资产投资比例，培养多元收入结构，建立适预测与管理，建立流动性储备制度合长周期经营的财务评价体系34中期债务结构优化建议全周期风险管理体系建设延长债务期限，降低融资成本，优化债务到期分布，提建立风险压力测试机制，完善风险预警指标体系，提升高融资多元化水平数字化风险管理能力总结与展望财务风险综合评估财务韧性与风险挑战未来发展关键监测点龙湖集团总体财务风险处于可控范龙湖的财务韧性主要来源于长期稳健短期关注点销售回款改善进度、短围，在行业下行周期中展现出相对较的财务策略、优质的商业地产资产组期债务偿还能力、成本控制效果和资强的财务韧性主要体现在稳健的杠合和相对多元化的业务结构这些因产减值风险中期关注点商业模式杆水平、充足的现金储备和多元化的素为公司提供了较强的抗周期能力和转型进展、经营性业务收入占比提业务结构等方面但也面临销售下财务缓冲空间升、杠杆率变化趋势和融资渠道多元滑、盈利能力下降和流动性管理压力化主要风险挑战包括房地产销售持续等挑战下滑导致的现金流压力；行业转型期长期关注点商业地产资产价值稳定与行业对标企业相比，龙湖的财务风的商业模式调整风险；以及宏观经济性、行业政策环境变化、城市化进程险指标表现优异，三道红线全部达和政策环境的不确定性公司需要在新阶段的市场需求，以及公司在新经标，抗风险能力领先同行然而，在稳健经营与转型发展之间找到平衡，济环境下的适应与创新能力行业系统性风险背景下，仍需警惕外既控制风险又不失增长机会部环境变化可能带来的冲击。