《中房信及中国介绍》课件

《中房信及中国介绍》欢迎参与中房信及中国概况专题讲解本次演讲将为您详细介绍中国的基本国情、房地产市场现状、中房信的组织架构与核心业务，以及中国房地产政策演变和区域市场分析我们还将探讨未来房地产市场的发展趋势和挑战，希望通过这次分享，能够帮助您全面了解中国房地产市场的独特性和发展潜力目录中国概况介绍中国地理、人口、经济、政治与文化特色中国房地产市场分析市场规模、发展历程、结构特点与现状中房信简介阐述中房信机构背景、使命愿景与核心业务中国房地产政策解读政策演变、土地供应、金融调控与保障体系区域市场分析细分一二三四线城市与重点区域市场特点未来展望探讨人口变化、技术创新与市场转型方向第一部分中国概况文化底蕴五千年文明积淀政治体制2中国特色社会主义制度经济实力全球第二大经济体人口规模世界最大人口国家地理疆域万平方公里国土960中国作为世界上历史最悠久的文明古国之一，兼具广阔的地理疆域、庞大的人口规模、强劲的经济实力、独特的政治体制和深厚的文化底蕴这些基本要素共同构成了中国发展的基础，也是理解中国房地产市场的前提接下来我们将从地理、人口、经济、政治和文化五个方面深入了解中国的基本国情中国地理位置广袤国土东西差异中国拥有约万平方公里的东部沿海地区经济发达，人口960国土面积，是世界上第三大国密集，城市化水平高；而西部家，拥有丰富多样的地理环境内陆地区地广人稀，发展相对和自然资源，从东部沿海到西滞后，这种东西部发展不平衡部高原，地形复杂多变也反映在房地产市场上行政区划中国行政区划包括个省、个自治区、个直辖市（北京、上海、天2254津、重庆）和个特别行政区（香港、澳门），每个区域都有独特的地方2特色和发展路径这种地理格局和行政区划的复杂性，导致中国房地产市场呈现出明显的区域差异化特征不同区域的经济水平、人口密度、文化传统以及政策环境都深刻影响着当地房地产市场的形态和发展趋势理解这种区域差异是把握中国房地产市场的关键中国人口概况亿

14.

165.2%14%总人口城市化率老龄化比例截至年，中国总人口达亿，是世界中国城市化率已达，近亿人口居住岁以上人口占比已达，中国正快速进

202314.

165.2%

9.26514%人口最多的国家之一，巨大的人口基数为房在城市地区，城镇化进程持续推进，城市人入老龄化社会，人口结构变化对房地产需求地产市场提供了广阔的需求空间口集聚效应明显产生深远影响中国人口分布呈现出显著的不均衡性，东部沿海地区人口密度高，中西部人口密度相对较低大城市圈和都市圈正在形成人口集聚效应，而部分中小城市面临人口流出压力这种人口流动趋势直接影响各地房地产市场的活力和潜力，也是房地产开发企业制定区域战略的重要依据中国经济发展中国政治体制中央政府最高国家权力和行政机构省级政府承上启下的区域管理层级市级政府城市管理与发展的主体县区级政府基层治理与公共服务提供者中国实行中国共产党领导下的社会主义制度，坚持人民代表大会制度作为根本政治制度这种政治体制形成了自上而下的政策传导机制，中央制定总体方针和战略规划，地方负责具体执行和创新探索在房地产领域，这种政治体制表现为中央统一决策，地方因城施策的政策体系中央政府制定房地产调控的总体方向和基本原则，各地方政府根据本地实际情况制定具体措施，实现房地产市场的差异化管理和精准调控这种政策体系既保持了全国房地产市场健康发展的总体导向，又尊重了各地经济发展和房地产市场的差异性中国文化特色五千年历史文明多元民族文化传统与现代融合中国拥有五千年连续不断的文明历中国有个民族，形成了多元一体的当代中国正经历传统文化与现代化理56史，形成了以儒家思想为核心的传统文化格局不同民族有各自独特的建念的深度融合新一代中国人在坚守文化体系这种文化传统强调家庭观筑风格、居住习惯和空间观念，这些传统家庭观念的同时，也追求个性念、尊老爱幼、勤俭持家等价值观，文化差异在各地房屋设计和社区规划化、品质化的生活方式这种文化变对中国人的居住理念和购房行为产生中有所体现例如，北方民族的四合迁直接影响着住房需求的变化，促使深远影响中国传统的安居乐业观院结构、南方的天井建筑、西南少数房地产市场从单纯追求量的扩张转向念使得房子不仅是居住场所，更承载民族的吊脚楼等，都是民族文化在居更加注重居住品质和生活体验的发展着家族传承、社会地位等多重文化意住形态上的生动体现方向义第二部分中国房地产市场增长期调整期年市场高速扩张年市场转型调整1998-20122013-2016转型期调控期年至今提质增效发展年强化宏观调控20222016-2021中国房地产市场在过去二十多年经历了从无到有、从小到大的发展历程，已成为国民经济的重要支柱产业房地产市场的发展与中国经济转型、城镇化进程和社会变革紧密相连，呈现出鲜明的中国特色随着中国经济进入新发展阶段，房地产市场也进入了结构调整和转型升级的关键时期市场正从增量扩张向存量优化转变，从单一居住功能向复合功能转变，从短期投资炒作向长期居住服务转变了解这些转变趋势对把握中国房地产市场的未来至关重要中国房地产市场概述万亿167%年交易额占比重GDP中国房地产市场年交易额超过万亿元人民币，房地产业占中国的比重约为，若包括相16GDP7%是全球最大的房地产市场之一关产业链，其影响可达到的GDP17-25%50+相关产业房地产直接关联多个行业，包括建材、家电、50金融、装修等，产业带动效应显著中国房地产市场的巨大规模源于持续的城镇化进程和居民改善性住房需求截至年，中国商品住2023宅销售面积约亿平方米，销售金额超过万亿元商业地产、办公地产和工业地产共同构成了多

13.513元化的市场结构房地产市场的波动对中国宏观经济有着重要影响一方面，房地产投资拉动了建材、家电、装修等多个相关产业的发展；另一方面，房价波动影响居民资产配置和消费能力，进而影响国民经济整体运行这也是中国政府高度重视房地产市场稳定的重要原因房地产市场发展历程年住房制度改革1998中国取消福利分房，开启住房商品化改革，房地产市场正式启动这一阶段政策以鼓励发展为主，重点培育市场机制和扩大住房供给年快速增长期2003-2013房地产市场进入黄金十年，市场规模快速扩张，房价持续上涨，开发企业迅速壮大这一时期也是调控政策逐步加强的阶段，国八条、国四条等宏观调控政策相继出台年后进入调整期2014市场增速放缓，区域分化加剧，一线城市房价持续上涨而三四线城市库存积压调控政策实行分类调控、因城施策，既抑制投机炒作，又防止市场大起大落年以来的新一轮调控2022在房住不炒总基调下，推出一系列稳定市场的政策措施，包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽限购政策等，旨在促进房地产市场平稳健康发展房地产市场结构城市分层市场细分产品市场一线城市（北京、上海、广州、深住宅市场占总体市场约，包括••70%圳）高房价、高需求、高限制普通住宅、改善型住宅、高端住宅等二线城市（省会城市及发达城市）•中高价格、较强需求、政策相对灵活商业地产商场、购物中心等，受电•商影响转型明显三四线城市价格相对适中、需求分办公地产甲级写字楼供应过剩，新••化严重、去库存压力不同型办公空间兴起新房与二手房市场新房市场由开发商主导，政府调控直接，区域扩张性强•二手房市场交易更灵活，价格更真实反映市场，调节空间更大•一线城市二手房占比高达，三四线城市仍以新房为主•70%这种多层次的市场结构造就了中国房地产市场的复杂性，也为不同类型的开发企业和投资者提供了多样化的市场机会了解市场结构有助于把握不同区域、不同类型房地产的投资价值和风险特点主要房地产开发企业房地产市场现状分析区域市场分化中国房地产市场呈现出明显的区域分化特征一线和强二线城市因人口净流入、产业集聚和资源丰富，房地产市场活跃度高，房价相对稳定；而部分三四线城市由于人口外流、产业不足，房地产市场低迷，去库存压力大区域分化趋势未来可能进一步加剧库存结构性过剩全国房地产库存状况呈现结构性特征热点城市住宅供应不足，而部分三四线城市商品房库存积压严重截至年底，全国商品房库存约亿平方米，其中三四线城市占比约

20238.565%这种结构性过剩难以通过简单的全国性政策解决人口结构变化影响人口出生率下降、老龄化加速和家庭小型化趋势正在改变住房需求结构大户型需求相对减少，而中小户型、适老化住宅和养老地产需求上升年轻一代的居住观念也在变化，租售并举逐渐成为新的消费理念高杠杆风险与防控房地产高杠杆风险体现在开发企业、金融机构和居民家庭三个层面目前，部分开发企业债务风险显性化，居民部门杠杆率有所下降，金融机构房地产贷款增速明显放缓防范房地产金融风险成为当前政策重点房地产金融体系按揭贷款开发贷款个人住房贷款余额达万亿元，占银行贷款38总额约银行对房地产企业的开发贷规模约万亿元，20%52是房企主要融资渠道信托融资房地产信托规模曾达万亿元，近年监管2趋严，规模收缩股权融资5债券融资包括、定向增发、等多种形式，规IPO REITs模相对较小房企境内外债券融资余额约万亿元，其中美3元债约万亿元1中国房地产金融体系已形成以银行贷款为主，债券、信托、股权融资为补充的多元化格局近年来，监管部门实施房地产金融审慎管理制度，推出三道红线限制高负债房企融资，控制银行房地产贷款集中度，有效防范了系统性金融风险在房地产市场调整期，金融支持政策适度优化，包括下调首套房贷利率、优化个人住房贷款支持政策、设立房地产纾困基金等，旨在保障合理住房需求和房地产市场平稳过渡第三部分中房信简介专业数据服务提供全面、客观、权威的房地产市场数据，包括价格指数、成交量、库存等核心指标，为政府决策和企业战略提供数据支撑研究咨询能力拥有一支高水平的研究团队，专注于房地产政策研究、市场趋势分析、区域规划咨询等领域，形成了一系列有影响力的研究成果行业标准引领参与制定多项房地产行业标准，推动行业规范化发展，在行业内拥有较高的专业声誉和学术影响力中国指数研究院（简称中房信）是中国领先的房地产研究咨询机构，长期致力于房地产市场监测、数据分析和政策研究多年来，中房信凭借专业、客观、权威的数据和研究成果，为政府部门提供决策参考，为企业提供战略咨询，为行业发展贡献智慧，已成为连接政府、企业与市场的重要桥梁中房信机构介绍成立背景与历史沿革组织架构与管理团队业务范围与核心职能中房信成立于年，是伴随中国住中房信设有研究部、数据部、咨询中房信的核心业务包括房地产市场监1994房制度改革和房地产市场发展而成长部、市场部等核心部门，拥有超过测与评价、政策研究与咨询、数据产500起来的专业研究机构经过近年发名专业研究人员，其中博士、硕士学品开发、行业培训等作为国家有关30展，已从单一的数据统计机构发展为历占比超过管理团队由长期从部门指定的房地产数据提供机构，中70%集数据监测、政策研究、咨询服务于事房地产研究的资深专家组成，多人房信负责编制和发布多项权威指数，一体的综合性智库，见证并参与了中在政府部门和行业协会担任顾问职并定期发布市场分析报告，为政府调国房地产市场的全过程务，具有丰富的实践经验和广泛的行控决策和企业经营提供重要参考业影响力中房信的使命与愿景引领行业变革成为全球领先的房地产研究智库服务市场发展促进房地产市场健康可持续发展坚守专业价值提供客观、公正、权威的数据和研究中房信以促进房地产市场信息透明为核心使命，致力于通过专业、客观的数据和研究，揭示市场真相，消除信息不对称，为各方参与者提供决策依据作为国家房地产调控的重要智库，中房信积极参与政策研究和评估，为房住不炒定位和长效机制建设提供思想支持展望未来，中房信将进一步提升数据监测的广度和深度，强化前瞻性研究能力，扩大国际化视野，致力于成为全球领先的房地产研究机构，为中国房地产市场的高质量发展贡献更大力量同时，中房信将持续推动行业标准建设和人才培养，助力整个行业朝着更加规范、健康的方向发展中房信数据系统介绍年300+100+20监测城市核心指标数据积累覆盖全国多个城市的房地产市场实时监测网监测房价、土地、销售、库存等多项市场核拥有超过年的历史数据，形成完整的市场发展30010020络心指标脉络中房信建立了全国最完善的房地产市场监测网络，通过线上线下结合的方式，实时采集各地房地产市场数据数据来源包括政府公开信息、一手楼盘销售数据、二手房交易记录、土地交易信息以及问卷调查等，确保数据全面、真实、及时在数据处理方面，中房信运用大数据技术和统计学方法，对原始数据进行清洗、筛选、加权和分析，形成各类指数和分析模型其中，中国房地产指数系统（）是业内公认的权威指标体系，包括百城价格指数、地价监测、市场景气指数等，被广泛应用于政府决策和市场分析中CREIS中房信核心业务市场监测评价政策研究咨询数据产品服务通过全国房地产监测网络，围绕房地产调控政策、住房开发各类数据产品和分析工实时跟踪房价、交易量、土制度改革、长效机制建设等具，包括房地产数据库、市地成交等核心指标，发布各重点课题开展深入研究，为场分析系统、预警监测平台类指数和报告，为政府和市中央和地方政府提供政策建等，满足不同客户的专业需场提供客观评价主要产品议同时，为开发企业、投求这些产品广泛应用于政包括百城价格指数、地价指资机构提供战略咨询，包括府监管、企业决策、金融风数、市场信心指数等，已成市场预测、投资策略、产品控等领域，成为数字化时代为衡量中国房地产市场的晴定位等专业服务的重要决策支持工具雨表标准制定培训参与国家和行业房地产相关标准的制定工作，推动行业规范化发展同时，面向政府部门、企业机构提供专业培训服务，包括政策解读、市场分析、风险管理等内容，提升行业整体水平中房信研究成果中房信每年发布超过份研究报告，包括年度市场分析报告、季度监测报告、月度数据快报和专题研究报告等这些报告以数据丰100富、分析深入、预判准确著称，广受政府部门、研究机构和市场参与者关注，多次被《人民日报》、中央电视台等主流媒体引用在热点专题研究方面，中房信近年重点关注房地产长效机制建设、人口变化与住房需求、房地产税改革、租赁市场发展、城市更新等前沿课题，形成了一系列有深度、有见地的研究成果，为行业提供了思想引领政策效果评估是中房信的另一专长，通过对各地调控政策实施效果的定量分析，为政策优化提供科学依据中房信合作伙伴政府部门合作行业协会联动国际机构合作中房信与住建部、国家统计局、中国人与中国房地产业协会、中国房地产估价中房信积极开展国际交流，与世界银民银行等多个中央部委建立了长期合作师协会等行业组织保持紧密合作，共同行、亚洲开发银行、哈佛大学等国际组关系，为政策制定提供数据支持和研究举办行业论坛、发布行业报告、制定行织和研究机构建立了合作关系，共同研参考同时，与北京、上海、广州等数业标准这种协会联动机制使中房信的究住房政策和市场发展通过这些国际十个地方政府住建、规划部门合作，协研究成果能够更广泛地服务于整个行合作，中房信不断引入国际先进理念和助开展市场监测和政策研究工作业，促进行业共识的形成方法，同时也向世界分享中国经验中房信技术创新大数据分析平台人工智能预测模型整合全国房地产交易、土地、企业、基于机器学习的房价预测模型••金融等多维数据市场风险预警系统•支持级数据存储和处理能力•PB自然语言处理技术用于政策解读•实现多源异构数据的整合分析•智能推荐系统优化用户体验•提供可视化数据展示和交互分析功能•区块链与云计算应用区块链技术确保数据真实性和可追溯性•云计算架构提供弹性计算能力•微服务架构支持业务快速迭代•全方位数据安全保障体系•中房信高度重视技术创新，不断提升数据采集、处理和分析能力近年来，随着数字经济的发展，中房信加大了在大数据、人工智能、区块链等新技术领域的投入，打造了业内领先的房地产数据智能分析平台，提升了数据的准确性、时效性和价值密度第四部分中国房地产政策市场培育期宏观调控期年，以鼓励发展为主年，控制过热与泡沫1998-20032004-2014长效机制期分类调控期年至今，构建健康发展体系3年，因城施策精准调控20222015-2021中国房地产政策经历了从培育市场到规范发展，再到构建长效机制的演变过程政策工具也从单一行政手段发展为综合运用经济、法律、行政等多种手段的政策体系这种政策演变反映了中国政府对房地产市场认识的深化和调控理念的转变当前，在房住不炒总基调下，房地产政策已形成中央统一部署、地方因城施策、长短结合、标本兼治的基本格局认识中国房地产政策体系的演变规律和内在逻辑，对于理解中国房地产市场发展轨迹和把握未来走向具有重要意义房地产政策演变从鼓励发展到调控稳定年的政策重点是推动房地产市场化，主要通过取消福利分房、提1998-2003供税收优惠等措施培育市场年后，随着房价快速上涨，政策重点转2003向防控风险和稳定市场，开始运用信贷、税收、行政措施等多种手段进行调控从全国统一到因城施策早期房地产政策多为一刀切的全国性政策，难以适应各地差异年2015以来，调控理念转变为因城施策，赋予地方政府更大的政策自主权，使调控举措能够更好地适应当地市场状况，提高了政策的针对性和有效性从短期调控到长效机制过去的调控多为短期应对市场波动的临时措施，缺乏系统性和持续性近年来，政策重点转向建立房地产市场长效调控机制，包括完善住房供应和保障体系、建立房地产金融风险防控机制、探索房地产税改革等，旨在从根本上实现房地产市场平稳健康发展土地供应政策土地出让制度土地储备与集体建设用地产业用地政策变化中国实行国有土地有偿使用制度，城土地储备制度是政府调控土地市场的为促进产城融合发展，近年来产业用市土地主要通过招拍挂方式出让近重要手段地方政府通过提前收储土地政策不断优化一方面，通过工业年来，土地出让政策不断完善，推出地，在市场高热时可增加供应，在市用地出让年限弹性制、先租后让等限房价、竞地价、限地价、竞配建场低迷时可减少供应，起到稳定市场方式降低企业用地成本；另一方面，等创新方式，以控制地价过快上涨和的作用允许部分工业用地兼容商业、办公等房价无序攀升功能，提高土地利用效率在农村集体建设用地方面，年修2019同时，为稳定土地市场预期，多地实订的《土地管理法》允许集体建设用同时，针对新经济业态的用地需求，施土地供应五年规划，合理确定住地直接入市，用于发展租赁住房，这推出了新型产业用地（）政策，为M0宅用地供应规模和结构，保障刚需和一政策创新拓宽了住房用地来源，有科技创新、数字经济等新兴产业提供改善性住房需求利于发展多主体供给、多渠道保障的更灵活的土地支持住房制度住房金融政策房产税与调控政策房产税试点上海、重庆探索差异化方案限购限售措施抑制投机性需求的行政手段价格管控政策预售价格备案和涨幅限制住房保障体系满足基本住房需求的兜底措施房产税是国际通行的房地产调控手段，中国自年起在上海和重庆开展试点上海主要针对新购第二套及以上住房，重庆则主要针对高档住宅和非本地户籍购房尽管2011试点范围尚未扩大，但房产税作为调节房地产市场的长效机制已被纳入改革议程限购限售是中国特色的行政性调控措施热点城市通过户籍、纳税、社保等条件限制购房资格，并设置年不等的限售期，有效抑制了投机性需求价格管控主要通过商2-5品房预售价格备案和涨幅限制实现，防止房价过快上涨与此同时，保障性住房体系不断完善，包括公租房、共有产权房等多种形式，为低收入群体提供基本住房保障，构成了商品房市场的有益补充新型城镇化政策户籍制度改革产城融合发展城市群与都市圈中国户籍制度改革已取得实质性进展，全面产城融合发展强调产业与城市功能的有机结中国正大力发展以超大特大城市为核心、带放开了县城和小城市的落户限制，大幅放宽合，避免睡城和工业孤岛的出现这一动周边中小城市发展的城市群和都市圈京了中等城市的落户条件，有序放开了大城市理念要求新城区开发必须有产业支撑，房地津冀、长三角、粤港澳大湾区等国家级城市的落户限制这一改革使更多进城务工人员产开发应与产业发展协调推进在这一政策群已成为区域发展的重要引擎这种区域一能够在城市定居，进而产生住房需求，对房导向下，单纯依靠房地产开发的城市扩张模体化发展战略促进了交通、产业、公共服务地产市场产生积极影响式正被摒弃，转而追求产业、人口、住房的的跨城市协同，改变了传统的单中心城市发均衡发展展模式，对房地产市场格局产生深远影响新型城镇化与房地产发展紧密相连新型城镇化强调以人为核心，注重提升城市品质和宜居性，这与房地产市场从规模扩张向质量提升的转变方向一致未来，随着新型城镇化的深入推进，房地产市场将更加注重满足城市居民多样化、品质化的居住需求，推动住房供给从有没有向好不好转变住房保障体系保障性住房建设规模公租房与长租公寓共有产权住房探索中国保障性住房建设取得显著成就，公租房已成为中国住房保障的主要形式，全共有产权住房是中国特色的保障性住房创2013-年十年间，全国累计建设各类保障性住国累计建成公租房多万套同时，政府新，由政府与购房者按比例共同拥有产权，20224000房超过万套，惠及亿多城镇中低收入通过土地供应、税收优惠等政策鼓励发展长购房者可享受部分产权折扣北京、上海等80002居民保障性住房覆盖从低收入群体逐步扩租公寓，引导社会资本参与租赁住房建设运城市已建立了较为成熟的共有产权住房制大到中低收入家庭和新市民、青年人等群营截至年，全国一二线城市长租公寓度，有效缓解了夹心层的住房困难这一2023体，形成了多层次的住房保障网络存量已超过万间，为年轻人和流动人口模式在降低购房门槛的同时，也防止了保障800提供了稳定居所资源的投机套利第五部分区域市场分析一线城市核心价值稳固，高端需求旺盛1强二线城市2发展势头良好，产业支撑强劲弱二线城市3分化明显，需挖掘特色优势三四线城市4去库存压力大，转型需求迫切中国房地产市场呈现明显的区域分化特征，不同等级城市和区域市场表现出截然不同的发展轨迹一线城市凭借强大的经济实力和人口吸引力，房地产市场整体稳健；强二线城市依托产业升级和城市更新，市场活力持续释放；而部分三四线城市则面临人口流出和库存积压的双重压力区域发展战略对房地产市场格局产生深远影响京津冀协同发展、长三角一体化、粤港澳大湾区建设等国家战略的实施，正在重塑区域房地产市场格局，促进形成以中心城市为核心、多层级城市协同发展的新模式深入了解区域市场特点和发展趋势，对把握投资机会和规避风险至关重要一线城市市场分析市场特点价格走势与成交量调控政策与未来趋势北京、上海、广州、深圳四大一线城近年来，一线城市房价整体保持稳一线城市调控政策以稳为主，在房市是中国经济最发达、人口最集中、定，略有上涨年，四大一线城住不炒基调下，坚持限购限贷基本框2023国际化程度最高的城市，房地产市场市新建商品住宅均价在架，同时通过优化公积金政策、降低35000-80000具有典型特征土地资源稀缺，新增元平方米之间，二手住宅成交均价在首套房贷利率等措施，支持合理住房/供应有限，存量房占主导地位；住房元平方米之间从成需求未来，一线城市房地产市场将50000-100000/需求持续旺盛，以改善型和投资型需交量看，年一线城市商品住宅成继续保持稳定，价格大幅波动可能性2023求为主；房价水平全国最高，但波动交面积约万平方米，同比增长小，市场重点将转向存量房更新改5000相对较小；政策调控最严格，限购限，市场活跃度有所提升造、租赁市场发展和住房品质提升8%贷措施长期存在国际化人才政策可能成为影响市场的新变量二线城市市场分析强二线城市杭州、南京、成都、武汉等城市依托产业升级和人口净流入，房地产市场韧性强，调整幅度小，恢复速度快平均房价在元平方米，年均涨幅15000-30000/3-5%中等二线城市长沙、郑州、西安等城市经济基础尚可，但产业支撑不足，房地产市场调整较为明显，但总体可控平均房价在元平方米，近两年价格基本稳定10000-15000/弱二线城市哈尔滨、沈阳、兰州等城市受经济下行和人口流出影响，房地产市场面临较大调整压力平均房价在元平方米，近年来略有下跌8000-12000/二线城市房地产市场分化趋势明显，产业结构、人口流动和城市发展定位是影响市场表现的关键因素从投资价值看，强二线城市凭借较高的产业发展潜力和居住环境优势，长期投资价值较高；部分弱二线城市则面临较大不确定性，投资风险相对较高在调控政策方面，二线城市普遍采取灵活调整策略，因城施策特征明显强二线城市更注重稳定市场预期和抑制投机，部分政策参照一线城市；弱二线城市则更侧重促进需求释放和去库存，政策整体较为宽松未来二线城市市场将继续分化，城市能级的此消彼长也将带来房地产市场格局的调整三四线城市市场分析区域发展不平衡城市收缩现象三四线城市房地产市场呈现严重的区域不部分三四线城市出现明显的城市收缩现平衡靠近一二线城市的卫星城市和县象，表现为人口持续流出、产业基础薄城，受人口溢出效应影响，市场相对活弱、城市活力下降这些城市的房地产市跃；而远离大城市的普通三四线城市，尤场面临着需求不足、价格下跌、空置率高其是资源型和老工业城市，市场低迷，去企等问题根据统计，全国约有个城200库存压力巨大这种不平衡反映了中国城市存在不同程度的收缩风险，主要集中在市发展的区域梯度和人口流动趋势东北、西北和中部地区的资源型和传统工业城市去库存政策效果自年开始的去库存政策在三四线城市取得了一定成效通过棚户区改造货币化安置、农2015民工市民化等措施，大量三四线城市的库存规模明显下降但随着棚改规模缩减和人口流出加剧，部分城市库存问题又有所反弹截至年，三四线城市商品房库存消化周期平均约2023为个月，明显高于一二线城市24面对严峻形势，三四线城市房地产市场需要探索转型发展路径一方面，应根据人口规模和发展潜力，合理控制新增住宅供应，避免盲目扩张；另一方面，应结合产业发展和城市更新，推动存量住房改造利用，提高使用效率对于部分严重收缩的城市，可能需要考虑精明收缩战略，有序引导城市向更紧凑、更宜居的方向发展长三角区域市场粤港澳大湾区市场深圳引领创新香港特色市场跨境合作示范深圳作为大湾区的创新引擎，房地产市场高香港是全球房价最高的城市之一，年住横琴、前海等跨境合作区是大湾区房地产市2023度活跃，房价水平仅次于香港年深圳宅均价约万港币平方米香港实行高地场的特色亮点这些区域通过创新政策和制202318/新房均价约元平方米，二手房成交均价、高房价、高税收、高福利的土地房屋度安排，探索港澳居民在内地置业、工作和65000/价约元平方米深圳房地产市场紧密政策，公共住房占比近粤港澳大湾区生活的便利化措施例如，横琴为澳门居民70000/50%结合科技创新和产业升级，大量产业园区和建设为香港房地产业带来新机遇，越来越多提供住房补贴和税收优惠，促进澳门居民跨创新社区应运而生，成为湾区房地产创新的香港开发商和居民将目光投向内地城市，尤境居住；前海则大力发展国际化住区，吸引标杆其是深圳、珠海等临近城市香港专业人才入驻工作京津冀协同发展非首都功能疏解科学调整北京城市功能定位雄安新区建设2打造高质量发展全国样板北京城市副中心3构建新型城市发展格局区域交通一体化促进人口和产业合理流动非首都功能疏解是京津冀协同发展的核心任务，对区域房地产市场产生深远影响北京通过严格控制新增建设规模、疏解区域性批发市场和一般性制造业等措施，有效缓解了大城市病，房地产市场也由此进入理性发展期年北京商品住宅成交面积约万平方米，较高峰期明显回落，但价格水平保持稳定，均价约元平方米202380060000/雄安新区作为承接北京非首都功能疏解的重要载体，采取了全新的土地房屋制度安排新区实行集体建设用地入市、租售并举的住房制度，严控房地产投机炒作，房价水平合理稳定，成为京津冀区域房地产市场的特色亮点同时，北京城市副中心建设稳步推进，通州区房地产市场活跃度提升，但在严格调控下，价格保持基本稳定随着京津冀交通一体化深入推进，区域房地产市场联动效应日益明显，廊坊、燕郊等环京区域市场特色鲜明，成为京津冀协同发展的重要见证中西部重点城市成渝双城经济圈中部崛起城市成都、重庆两大区域中心城市共同发展武汉、长沙、郑州等省会城市引领发展••成都房价稳中有升，年均价约元武汉城市圈辐射带动湖北全省•202316000/•1+8平方米长沙房价洼地效应明显，性价比优势突出•重庆立体城市特色明显，房价约元平•11000/郑州国家中心城市建设加速，房地产市场活•方米跃轨道交通引领区域协同，带动沿线房地产开•合肥创新驱动转型，高新区房产备受青睐•发西部陆海新通道建设促进区域价值提升•西部大开发城市西安古都新生，房地产市场表现亮眼•昆明区位优势显著，房价稳步上涨•贵阳生态优势转化为房产价值•兰州、银川等西北城市差异化发展•一带一路倡议为西部城市带来新机遇•中西部城市房地产市场正经历从高速增长到高质量发展的转型近年来，随着国家区域协调发展战略的深入实施，中西部重点城市基础设施不断完善，产业转移加速，城市竞争力显著增强，房地产市场呈现出新的发展态势第六部分未来展望人口变革科技赋能老龄化与家庭小型化改变需求结构智能化与绿色化引领产品创新质量提升模式更新从规模扩张到品质发展转变租购并举与城市更新成为新趋势中国房地产市场正处于历史性转折点，从过去的高速增长阶段进入高质量发展新阶段未来十年，房地产市场将面临人口结构深刻变化、技术创新加速、城市更新提速等多重挑战和机遇，行业格局和发展模式将发生根本性变革在这一背景下，政策导向将更加注重构建长效机制，行业发展将更加注重满足人民美好生活需要，企业战略将更加注重精细化运营和多元化发展通过科学预判未来趋势，把握发展规律，房地产市场有望实现从规模时代到质量时代的平稳过渡，开创健康发展新局面人口结构变化趋势技术创新与房地产智能建筑发展装配式建筑推广智能建筑技术正在重塑中国房地产产品形态装配式建筑已成为中国建筑业转型升级的重要智能家居系统已从单一功能向全屋智能、场景方向目前，全国装配式建筑占新建建筑的比化体验升级，满足消费者对便捷生活的需求例已达以上，在京津冀、长三角、粤港澳20%同时，智能楼宇管理系统通过物联网技术实现大湾区等重点区域更高装配式技术不仅提高能源优化、安防升级和设备智能维护，大幅提了施工效率和质量，减少了建筑垃圾和能源消升建筑运营效率未来，、人工智能等新耗，还为房地产产品标准化、精细化生产创造5G技术将进一步提升建筑智能化水平，打造真正了条件随着技术进步和政策支持，装配式建的会思考的建筑筑有望在十年内成为主流建造方式绿色建筑标准提升在双碳目标引领下，绿色建筑正成为中国房地产开发的新标准中国绿色建筑评价标准不断提升，从最初的节能、节地、节水、节材，扩展到对全生命周期碳排放的管控领先开发企业已将绿色建筑理念融入产品设计、材料选择、施工过程和运营管理全过程，创造健康、舒适、环保的居住环境，满足消费者日益增长的绿色生活需求数字科技在房地产全产业链的应用正在加速从前端的市场研究、产品设计，到中端的工程建设、销售运营，再到后端的社区服务、资产管理，数字技术正在全面赋能房地产业特别是建筑信息模型技术的广泛应BIM用，实现了设计、施工、运维全过程的数字化协同，大幅提升了开发效率和质量控制水平未来，随着元宇宙、数字孪生等技术的发展，房地产行业有望实现从实体空间到数字空间的深度融合房地产市场新业态长租公寓市场养老地产前景文旅地产与产业地产长租公寓作为租赁住房市场的重要组成随着老龄化加速，养老地产市场潜力巨文旅地产通过将文化、旅游元素与房地部分，近年来发展迅速截至年，大中国养老地产已形成持续照产开发相结合，创造了差异化的市场价2023CCRC全国主要城市长租公寓存量超过万料退休社区、旅居型养老社区、城市嵌值成功的文旅地产项目如丽江古城、800间，市场规模达亿元从供给主体入式养老公寓等多种模式，满足不同老乌镇、西溪等，不仅实现了良好的商业5000看，既有万科、龙湖等传统开发商转型年群体的需求同时，医养结合成为养回报，还促进了文化传承和区域发展的品牌，也有自如、蛋壳等专业化运营老地产发展的主流趋势，提供从自理到产业地产则聚焦于为企业提供生产、研机构，还有政府主导的保障性租赁住介护的全周期服务虽然目前养老地产发、办公等空间和配套服务，包括产业房经过前期的野蛮生长和市场洗牌，仍面临投资回收周期长、专业人才缺乏园区、科技园、总部基地等形式随着长租公寓行业正走向规范化、专业化发等挑战，但随着政策支持加强和消费理产业升级和创新驱动战略的深入实施，展阶段，成为租购并举住房制度的重念成熟，这一领域有望迎来快速发展产业地产正从简单的空间提供者转型为要支撑期产业生态的营造者，打造集研发、生产、生活、服务于一体的综合社区房企转型方向从规模扩张到精细运营在三道红线等政策约束下，房企高杠杆、高周转的粗放式发展模式难以为继领先企业已开始调整战略，从追求规模扩张转向注重精细化运营，通过优化产品设计、提升质量控制、强化成本管理、改善客户服务等措施，实现低杠杆、高质量的可持续发展多元化发展战略为应对单一住宅开发模式的风险，房企积极探索多元化发展路径一方面向产业链上下游延伸，涉足建材、装修、物业服务等领域；另一方面向相关领域拓展，布局商业运营、长租公寓、养老地产、产业地产等新业态这种多元化战略有助于分散风险，创造新的利润增长点科技赋能与数字化转型数字化转型已成为房企提升核心竞争力的关键领先企业通过建立数字化平台，整合设计、采购、建造、销售、服务等全流程数据，实现精准决策和高效管理同时，通过技术、智能BIM建造、机器人应用等方式提升建造效率和质量，通过大数据分析、人工智能应用优化产品设计和客户服务服务升级与品牌建设随着市场从卖方市场转向买方市场，房企越来越重视服务升级和品牌建设一方面，通过完善售前、售中、售后全流程客户服务体系，提升客户满意度和忠诚度；另一方面，通过塑造差异化的产品特色和企业文化，打造独特的品牌价值，在同质化竞争中脱颖而出服务能力和品牌影响力正成为房企竞争的核心要素住房制度改革方向住有所居实现全体人民住有所居的美好愿景市场机制发挥市场在资源配置中的决定性作用政府调控3更好发挥政府在住房保障中的作用制度基础构建租购并举的住房制度和长效机制租购并举住房制度正在逐步形成这一制度强调租赁市场与购买市场协同发展，为居民提供多元化住房选择在政策层面，通过完善租赁法规、增加租赁用地供应、优化租赁税收政策等措施，培育规范化的住房租赁市场；在保障层面，通过发展公租房、保障性租赁住房等形式，满足中低收入群体和新市民的基本住房需求房地产长效机制建设取得积极进展一是在金融方面，建立房地产金融审慎管理制度，防范系统性风险；二是在土地方面，优化住宅用地供应机制，稳定市场预期；三是在税收方面，稳步推进房地产税立法和改革；四是在市场监管方面，完善房地产市场监测预警体系，及时发现和处置风险共有产权住房作为一种创新模式，通过政府与购房者按比例共同拥有产权，有效降低了购房门槛，成为解决夹心层住房问题的重要途径房地产金融风险防控1房企债务风险管理部分高负债房企面临的流动性危机引发市场广泛关注为防范风险扩散，监管部门一方面通过三道红线等政策约束房企过度举债，另一方面通过设立房地产纾困基金、指导金融机构有序开展并购贷款等方式，支持风险房企软着陆同时，加强对房企资金链的动态监测，建立健全房企债务风险预警和处置机制，防止个别企业风险演变为系统性风险2居民杠杆率控制近年来，中国居民部门杠杆率快速上升，其中住房贷款占比较大为防范风险，一方面通过差别化住房信贷政策，控制投机性住房需求的杠杆率；另一方面通过优化首套房贷款政策，支持合理自住需求同时，加强个人信用体系建设和金融教育，引导居民理性借贷和资产配置，防止过度负债带来的系统性风险3金融机构风险防范房地产贷款在银行信贷资产中占比较高，房地产市场波动直接影响金融稳定监管部门通过实施房地产贷款集中度管理制度，设定银行房地产贷款占比上限，防止信贷资源过度流向房地产业同时，严格规范房地产信托、理财等非标准化融资渠道，遏制表外资金违规流入房地产此外，通过压力测试等方式评估房地产风险对金融机构的影响，提前做好应对预案4系统性风险预警机制建立健全房地产金融风险预警机制是防范系统性风险的关键目前已初步形成覆盖房价、杠杆率、资金流向等多维度的监测指标体系，通过大数据分析技术实现风险早期识别和预警同时，加强部门协同，建立央行、银保监会、住建部等多部门联动的风险处置机制，确保一旦发生风险能够快速响应、有序处置，最大限度减少风险传染和扩散城市更新与存量改造旧城改造与城市更新历史文化保护与开发社区治理创新城市更新已成为中国房地产发展的新动力随在城市更新中，历史文化保护受到前所未有的城市更新不仅关注物质空间改造，也越来越重着城市建成区不断扩大，中心城区老旧小区和重视与过去大拆大建不同，当前的城市更新视社区治理创新通过引入智慧社区管理系低效用地改造需求日益迫切近年来，各地积更加注重历史文脉的传承和文化价值的挖掘统、建立居民参与机制、培育社区自组织等方极推进城市更新行动，通过政府引导、市场运许多城市通过微更新、适应性再利用等方式，式，提升社区治理效能和居民参与度同时，作、居民参与的方式，实现旧城区、老工业在保护历史建筑和街区风貌的同时，植入现代通过完善社区公共服务设施，优化社区商业、区、城中村等区域的综合整治和功能提升这功能和商业业态，赋予历史空间新的生命力医疗、教育、养老等配套功能，打造分钟生15一过程不仅改善了居民生活环境，也释放了巨这种老建筑、新功能的更新模式，既满足了活圈，满足居民多样化需求这种硬件软件+大的经济价值和土地资源现代城市生活需求，又保留了城市的历史记忆的综合更新模式，正成为提升城市品质和居民和文化特色幸福感的重要途径十四五房地产展望政策导向市场结构房住不炒定位不变，长效机制加速构建区域分化加剧，存量市场比重提升行业格局区域重点央企国企主导，优质民企稳健发展大湾区、长三角等城市群引领发展3十四五期间（年），中国房地产政策将坚持房住不炒定位不变，调控力度趋于常态化，同时加快建立长效机制政策重点将从单纯控制房价转向优化住房供2021-2025应结构、健全住房保障体系、促进房地产业转型升级等多元目标在调控手段上，将更加注重运用市场化、法治化、长效化的政策工具，减少行政性干预，增强政策的可预期性和稳定性市场结构变化趋势方面，区域分化将进一步加剧，城市群和都市圈内的核心城市及其周边区域市场活力将持续提升，而人口流出区域市场将面临调整压力存量市场在房地产业中的比重将显著提高，城市更新、旧改、物业管理等存量经营领域将成为新的发展重点行业格局方面，央企国企将在市场中发挥更大作用，具有品牌、资金和运营优势的优质民营企业将通过差异化竞争稳健发展，而中小房企面临整合重组压力，行业集中度有望进一步提高国际视野与中国特色国家地区市场特点调控模式对中国的启示/美国成熟市场，租售并重，市场化为主，辅以适度住房金融体系构建，次住房金融体系完善监管贷危机防范日本泡沫破裂后长期调整，宏观调控与城市更新并防范泡沫风险，应对老人口老龄化影响显著重龄化挑战新加坡公共住房占比高，市场政府主导，市场辅助公共住房发展模式，土稳定地管理经验德国租赁市场发达，房价相租赁市场立法健全，供租赁市场培育，租户权对稳定需平衡益保护中国房地产市场既具有全球共性特征，又有鲜明的中国特色与发达国家相比，中国房地产市场起步晚但发展快，从年住房商品化改革到现在仅年时间，就完成了其他国家可能需要年的发展历程这种快速发展既19982550-100带来了巨大成就，也积累了一些结构性问题，需要在借鉴国际经验的基础上探索中国特色的解决方案中国房地产市场的独特性主要体现在土地国有制度下的土地出让制度、人口规模和城镇化进程造就的巨大市场需求、政府在市场调控中发挥的强有力作用、房地产与经济发展的高度关联性等方面这些特点决定了中国不能简单照搬国际模式，而需要立足国情，构建具有中国特色的房地产市场体系和调控机制同时，中国在大规模住房建设、保障性住房发展、数字技术应用等方面的成功经验，也为其他发展中国家提供了有益借鉴房地产市场高质量发展从规模扩张到质量提升从短期波动到长期稳定从单一功能到综合发展住房建设从有没有向好不好转变房价收入比逐步回归合理区间居住与产业、商业、文化融合发展•••产品设计更加注重居住体验和健康舒适投资投机需求得到有效抑制社区功能从单一居住向复合功能转变•••建造质量和环保标准显著提高市场预期更加理性稳定公共空间和社区配套更加完善•••物业服务向生活服务延伸拓展长效调控机制逐步发挥作用智能化、信息化水平显著提升•••房地产市场高质量发展是中国经济高质量发展的重要组成部分这一转型过程需要政府、企业、社会多方共同推动，通过制度创新、技术进步、管理优化等手段，实现从被动调控到主动引导的根本转变政府层面，需要完善长效机制，优化政策环境，强化市场监管，促进公平竞争；企业层面，需要转变发展理念，提升产品品质，创新商业模式，践行社会责任；社会层面，需要形成理性的住房消费观念，积极参与社区治理，共同营造和谐宜居的人居环境总结与展望中房信作为中国房地产研究领域的权威机构，将继续秉持专业、客观、前瞻的理念，深入推进数据监测、政策研究和咨询服务，为政府决策和行业发展提供智力支持未来，中房信将加强科技创新应用，提升数据分析能力，扩大国际交流合作，努力成为具有全球影响力的房地产研究智库中国房地产市场正处于转型升级的关键时期，面临诸多挑战，也蕴含巨大机遇未来，在房住不炒定位和长效机制引领下，房地产市场有望实现更加健康、稳定、可持续的发展开发企业将通过创新驱动和质量提升，探索高质量发展新路径；金融机构将通过风险管控和产品创新，为市场提供更加稳健的支持；消费者将获得更加多元、优质、适宜的居住选择通过各方共同努力，中国房地产市场将构建起更加成熟、健康的生态体系，为满足人民美好生活需要和推动经济高质量发展作出更大贡献。