《民法典用益物权篇》课件

《民法典用益物权篇》欢迎各位学习《民法典用益物权篇》课程本课程将系统介绍中国民法典中用益物权的基本概念、类型、设立、变更与消灭等内容，深入探讨土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权及地役权等重要制度通过本课程学习，您将全面了解用益物权在我国财产权利体系中的独特地位，掌握用益物权的理论框架和实务操作要点，为解决实际法律问题奠定坚实基础课程导入用益物权篇地位法律调整范围作为民法典物权编的重要组成主要规范土地承包经营权、建部分，用益物权篇承载着调整设用地使用权、宅基地使用权自然资源利用和财产权配置的和地役权等权利的设立、行重要功能，是我国特色社会主使、保护和消灭，涉及农村土义法律体系的核心内容之一地制度、城市建设用地和房屋权属等重要领域学习意义掌握用益物权制度有助于理解我国土地制度特点，对于正确处理土地权利纠纷、促进资源合理配置具有重要实践意义，也是法律从业者必备的专业知识民法典结构总览总则编基本原则与制度人格权编人格尊严与自由合同编、婚姻家庭编、继承编民事活动规范物权编包含用益物权篇侵权责任编权利救济机制《中华人民共和国民法典》于年月日通过，年月日正式施行，是新中国第一部以法典命名的法律其中物权编位于第二编，用益物权篇是物权编的重要组2020528202111成部分，位于所有权篇之后，担保物权篇之前物权的基本分类用益物权担保物权在他人所有的不动产或动产上，依为了保障债权的实现，债权人在债法享有占有、使用和收益的权利务人或第三人的财产上设立的优先受偿权利包括土地承包经营权、建设用地使所有权用权、宅基地使用权和地役权包括抵押权、质权和留置权占有最完整的物权，包括占有、使用、收益和处分的权能对物的事实控制状态分为国家所有权、集体所有权和私一种法律保护的事实状态，非独立人所有权物权类型用益物权的基本概念定义与所有权的区别权能特征用益物权是指权利人对他人所有的不用益物权不具有处分权，权利人不能主要包括占有权能、使用权能和收益动产或者动产，依法享有占有、使用改变物的性质和用途；用益物权具有权能，不同类型的用益物权权能范围和收益的权利它是一种限制物权，期限性，所有权原则上永久存在；用不同；具有独立性、有期限性、有偿其本质是所有权能的部分分离与让益物权依附于所有权而存在，是对所性和用途限制性等特征渡有权的限制用益物权的立法沿革12007年《物权法》首次系统确立了我国用益物权制度，明确规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种用益物权类型22009-2019年配套法规《土地承包法》《不动产登记暂行条例》等一系列配套法规颁布，完善了用益物权制度的实施细则和操作规程32020年《民法典》在《物权法》基础上，民法典进一步完善了用益物权体系，增加了耕地利用的特别规定等条款，强化了对农村土地的保护用益物权制度的发展反映了我国从计划经济向市场经济转型过程中对土地等自然资源利用方式的改革，体现了国家对集体土地所有权和农民土地使用权的平衡保护理念用益物权的法律渊源《中华人民共和国民法典》第二编物权第十一章至第十五章对用益物权做出了系统规定，是用益物权的主要法律渊源专门法律法规《土地管理法》《农村土地承包法》《不动产登记暂行条例》等对用益物权的特定方面做出了详细规定司法解释最高人民法院发布的一系列司法解释，如《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等，为司法实践提供了具体指引地方性法规与政策各省市根据当地实际情况制定的地方性法规和政策，对用益物权制度的实施提供了补充规定用益物权的体系土地承包经营权建设用地使用权农户对集体所有土地享有的经营权利主要适用于城市土地的开发利用地役权宅基地使用权为利用他人土地而设立的权利农村集体成员建房居住的土地权利中国用益物权体系既有历史传承，又有创新发展，体现了两权分离原则，即所有权与使用权相分离根据不同的社会需求和资源类型，形成了具有中国特色的用益物权类型体系，满足了不同主体对土地等自然资源的利用需求用益物权与占有权、担保物权的区别用益物权占有权担保物权权利人对他人所有物享有占有、使用对物的事实控制状态为确保债权实现而设立•••和收益的权利不一定有合法权源以物的交换价值为目的••以利用物的使用价值为目的•是一种事实状态的法律保护具有从属性（附属于债权）••权利人可直接支配物•不一定能获得收益权具有优先受偿性••对物的利用有持续性•用益物权的设立方式合同设立当事人通过签订合同约定设立用益物权法定设立基于法律规定直接产生的用益物权登记生效大多数用益物权需要办理登记才能生效用益物权的设立通常需要具备几个要件一是须有设立用益物权的合法主体；二是须有可以成为用益物权客体的特定物；三是须有设立用益物权的合法原因，如合同或法律规定；四是须完成法定的公示方式，不动产用益物权一般需要登记在实践中，不同类型的用益物权设立程序和要求存在差异例如，土地承包经营权多通过集体分配和合同设立，而建设用地使用权则主要通过出让、划拨等方式设立土地承包经营权概述历史渊源起源于年农村改革家庭联产承包责任制，是改革开放初期重要的农村土地制度创新1978法律定义农村集体经济组织成员或者其他公民，依法对农村集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利权利客体主要为农村集体所有的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地资源土地承包经营权的设立体现了集体所有与家庭承包相结合的原则，是我国农村基本经营制度的核心内容它将土地所有权与使用权分离，赋予农民长期稳定的土地使用权，促进了农村生产力的解放和农业生产效率的提高土地承包经营权权能占有权能权利人对承包土地享有物理控制权，可以依法防止他人干涉其对土地的占有这种占有权受到法律的保护，非经法定程序不得剥夺使用权能权利人可以按照约定或法律规定的用途使用土地，如种植农作物、养殖、林业生产等但不得擅自改变土地农业用途，如将农田改为建设用地收益权能权利人有权获取土地承包经营所产生的经济利益，包括农产品收成、政府补贴等，并可以依法自主决定生产经营活动、产品处置和收益分配流转权能权利人可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转土地承包经营权，但通常需遵循集体经济组织成员优先、用途不变等原则农村土地承包经营权设立确定承包主体以本集体经济组织的农户为主要承包主体，也可以依法通过招标、拍卖、公开协商等方式承包给本集体经济组织以外的单位或个人订立承包合同由发包方与承包方签订书面承包合同，明确双方的权利义务、承包期限、土地位置面积、用途等内容，合同一式两份，双方各执一份颁发权属证书县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证或林权证等证书，并进行登记，确认土地承包经营权土地承包经营权的设立体现了两权分离的基本原则，即土地集体所有权与农户承包经营权相分离这种制度安排既维护了集体土地所有权的性质，又激发了农民的生产积极性承包期限方面，耕地为年，草地为年，林地为年3030-5030-70土地承包经营权的保护法律明文保护司法救济途径行政保护措施民法典第三百三十三条明确规定土地承包经营权人的权利受到侵害农业农村部门负责监督土地承包合国家保护土地承包经营权禁止任时，可以向法院起诉请求排除妨同履行情况，调解土地承包纠纷何组织或者个人侵占、买卖或者以害、恢复原状、返还财产、赔偿损国土资源部门负责监督土地用途管其他方式非法处分承包地这为土失等最高人民法院发布的相关司制，防止承包地被违法占用通过地承包经营权提供了坚实的法律基法解释为审理此类案件提供了具体行政执法保护承包农户的合法权础指导益土地承包经营权的流转土地承包经营权流转是指承包方将依法取得的土地承包经营权转让给他人从事农业生产经营的行为主要流转方式包括转包、出租、互换、转让和入股等流转必须遵循自愿、有偿原则，不得改变土地所有权性质和农业用途流转程序通常包括承包农户提出申请、发包方审核同意、签订流转合同、办理登记手续等步骤在实践中，土地流转促进了适度规模经营，提高了农业现代化水平和农民收入土地承包经营权争议案例案例概述争议焦点法院裁判王某与李某因土地承包经营权转包引发口头转包协议是否有效法院认为口头转包协议虽未采用书面•纠纷王某是集体经济组织成员，取得形式，但双方对转包事实均予以确认，转包期限如何确定•了集体土地的承包经营权年，王应当认定转包关系成立因双方未约定2018李某的土地改良投入如何补偿•某外出务工，口头将土地转包给李某耕明确期限，应视为一年一签，王某有权王某是否有权在协议期满前收回土地•种年，王某返乡要求收回土地，在每年农作物收获季节后提出收回土2021李某以已投入大量资金改良土壤为由拒地李某的土地改良投入应由双方共同绝委托评估机构评估后由王某给予合理补偿建设用地使用权概述基本定义建设用地使用权是指权利人在一定期限内占有、使用国家所有的土地，并在该土地上进行建设的权利它是城市土地资源配置的基本制度权利客体建设用地使用权的客体是国家所有的土地，主要指城市规划区内的国有土地，但也包括依法征收转为国有的农村集体土地权利主体包括自然人、法人和非法人组织等民事主体，无论国内外主体，在法律框架内均可依法取得建设用地使用权建设用地使用权制度是我国城市土地制度的核心，体现了国家所有权与使用权分离的原则通过这一制度，国家保留了土地所有权，同时通过市场机制促进土地资源的有效配置，满足了城市建设和经济发展的需要建设用地使用权权能占有权能使用权能权利人对建设用地享有物理控制权可依约定用途进行建设和使用处分权能收益权能可进行转让、出租、抵押等从使用土地中获取经济利益建设用地使用权权能范围较为广泛，是所有用益物权中权能最为完整的一种权利人不仅有权在土地上新建、改建和扩建建筑物及其附属设施，还可以依法对建设用地使用权进行转让、出租、抵押等处分但其行使仍受到土地用途管制、城市规划等公法规范的限制建设用地使用权的取得出让方式通过招标、拍卖、挂牌等市场化方式有偿取得，需缴纳土地出让金划拨方式国家以行政划拨方式无偿取得，主要适用于公益性用地转让取得从原权利人处通过买卖、赠与、交换等方式取得法定取得因土地征收、改制等法律原因依法取得在各种取得方式中，出让是最主要的建设用地使用权原始取得方式出让时，当事人应当签订书面出让合同，约定土地用途、使用年限、出让金等内容建设用地使用权自登记时设立，未经登记不发生法律效力建设用地使用权的期限年70住宅用地城市居民住宅建设用地年50工业用地工厂、仓库等工业设施用地年50教育、科技、文化用地学校、科研机构、文化设施用地年40商业用地商场、酒店、办公楼等商业设施用地建设用地使用权期限届满后，权利人可以向国家提出续期申请住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理原则上续期需要重新签订合同，支付土地出让金，具体续期规则尚待相关法律法规细化建设用地使用权的流转和转让转让条件流转方式法律限制已支付全部土地出让金，取得土地使买卖通过市场交易转移权利划拨土地使用权转让需先补缴土地出•••用权证书让金交换与他人互换建设用地使用权•按照出让合同约定开发投资额的军事用地、公益性用地流转受严格限•25%赠与无偿将权利转让给他人••以上制出资作为投资入股到企业•住宅建设用地应达到七通一平条件未按规定开发建设的不得转让••抵押作为债务担保•符合原规划用途且不改变用途流转须办理变更登记手续••建设用地使用权案例分析1案例背景甲公司通过招拍挂方式取得某商业用地使用权，合同约定土地用途为商业办公，期限40年三年后，甲公司因资金困难欲将该使用权转让给乙公司，但乙公司计划将该地块开发为商住两用项目2争议焦点乙公司能否改变土地用途？转让是否需要政府部门批准？甲公司是否符合转让条件？转让后乙公司的权利期限如何确定？3法律分析根据《民法典》第三百五十六条规定，建设用地使用权转让后，权利的期限为原设立权利的期限减去已经使用的期限乙公司若需改变用途，应当依法申请规划变更并补交相应土地出让金转让需办理变更登记才能生效4案例启示建设用地使用权转让必须遵守法定程序和条件，权利人不得擅自改变土地用途，应当在合同和规划许可范围内行使权利这体现了国家对土地资源的宏观调控和规划管理宅基地使用权概述基本定义法律属性宅基地使用权是指农村集体经济宅基地使用权是一种特殊的用益组织成员依法对集体所有的土地物权，具有福利性、限制性和稳享有占有和使用的权利，以建造定性它与农村集体经济组织成住宅及其附属设施它是农村集员资格紧密相连，是保障农民居体成员身份权利的重要体现，具住权的重要制度安排，体现了国有人身属性和财产属性双重特家对农民基本生活保障的政策征法律渊源《民法典》第三百六十二条至第三百六十五条对宅基地使用权作出了原则性规定《土地管理法》《农村宅基地管理办法》等法律法规对宅基地的取得、使用和流转等作出了更为具体的规定宅基地使用权取得申请资格审查申请人必须是本集体经济组织成员，且符合当地人均宅基地面积标准和一户一宅原则农户申请宅基地，应当以户为单位向村集体经济组织提出书面申请集体内部民主决策村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议，对申请人的资格和条件进行审核，通过民主方式决定是否批准，并将决定公示行政审批与登记村集体经济组织将审核通过的申请报乡镇人民政府审核，再由县级自然资源主管部门审批批准后，申请人凭批准文件向不动产登记机构申请宅基地使用权登记，领取不动产权证书在实际操作中，宅基地使用权的取得不仅要满足法定条件，还要符合土地利用总体规划和村庄规划随着城镇化进程的推进，许多地区已经实行了宅基地申请的冻结政策，新增宅基地审批非常严格宅基地使用权的权利内容占有使用权能收益权能流转限制权利人可以在宅基地上权利人可以从宅基地上宅基地使用权流转受到建造符合规划的住宅及获取收益，如利用附属严格限制，原则上不得附属设施，实现宅基地设施开展家庭副业生买卖，但可以在符合条的物理控制和居住使用产但收益方式受到一件的情况下发生继承、功能这种使用必须遵定限制，不得擅自将宅赠与等有限形式的流守集体经济组织的规章基地改变为纯商业用途转近年来，部分试点制度和村庄规划的要或工业用途地区允许在集体内部流求转宅基地使用权的内容及行使受到较多限制，这主要是因为宅基地具有社会保障功能，是农民基本生活权利的保障权利人不得随意改变宅基地用途，不得闲置浪费，也不得违反一户一宅原则重复取得宅基地使用权的继承与转让宅基地使用权案例案例背景争议焦点判决要点张某是某村村民，年取得宅基地建小张是否有权将房屋出售给非本村村法院判决房屋所有权转让合法有效，1985•房年，张某去世，其子小张因在民王某依法取得房屋所有权；但因王某不2010城市定居而继承了房屋年，小张具有本集体经济组织成员资格，依法不2020房屋所有权转让是否必然导致宅基地•将房屋出售给非本村村民王某村委会能取得宅基地使用权；村委会有权收回使用权一并转移认为王某作为非本集体成员，无权取得宅基地，但应对王某的房屋给予合理补村委会是否有权收回宅基地•宅基地使用权，要求收回宅基地，并给偿或允许其在一定期限内使用该宅基王某取得房屋所有权后的权利如何保•予小张适当补偿地障地役权概述基本定义法律特征地役权是指权利人为提高自己地役权具有从属性（附属于需不动产的效益或者便利，按照役地）、负担性（供役地承担合同约定，利用他人的不动产负担）、不可分性（不能部分的权利例如通行权、取水设立或消灭）和永续性（原则权、排水权等它是一种非独上长期存在）等特征，是土地立存在的用益物权，必须依附利用中常见的邻里关系权利安于需役地存在排适用场景地役权广泛应用于通行便道、架设电线、铺设管道、引水灌溉、采光通风等领域，解决不同不动产之间的利用冲突，提高整体土地利用效率，协调邻里关系地役权的设立协议设立1最常见的设立方式，需役地和供役地所有人通过书面合同约定设立裁判设立2法院或仲裁机构通过判决或裁决确认地役权的设立时效取得长期、公开地使用他人不动产，符合取得时效条件设立地役权时，应当采用书面形式订立地役权合同合同一般包括当事人的基本情况、需役地和供役地的位置和范围、利用目的和方法、利用期限、费用及支付方式、争议解决方式等内容地役权自地役权合同生效时设立当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人地役权的权利义务权利人义务供役地权利人义务供役地权利人权利按照约定的目的和方法行使地役权，容忍权利人对其不动产的合理利用收取地役权使用费•••不得扩大利用范围不得妨碍权利人行使地役权要求权利人在合理范围内行使权利••避免不必要地增加供役地负担•不得擅自变更供役地的用途和状态在权利人违反约定时要求停止侵害、••及时缴纳地役权费用恢复原状•转让供役地时通知权利人•维护利用过程中的设施在特定情况下请求变更或消灭地役权•协助权利人进行必要的维护工作••对供役地造成损害时承担赔偿责任•地役权的消灭与变更期限届满地役权合同约定了期限的，期限届满时地役权消灭若合同未约定期限或者约定不明确的，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方混同需役地和供役地归同一人所有时，地役权因混同而消灭因为同一人不可能对自己的不动产设立地役权，地役权的从属性要求必须有两个不同的不动产权利人目的不能实现需役地或者供役地灭失，或者已经无法实现地役权目的时，地役权消灭例如，需通行的道路因自然灾害被永久毁坏，则通行地役权消灭不动产征收供役地被依法征收，地役权消灭但需役地权利人有权依法获得相应补偿如果只是部分征收且不影响地役权行使，则地役权继续存在地役权案例分析案例背景争议焦点法院判决陈家和赵家相邻，陈家的水井位于两家交没有书面协议的情况下，赵家是否已经取法院认为，虽然双方没有签订书面协议，界处多年来，赵家一直使用陈家的水井得了取水地役权？如果已取得，该地役权但赵家长期、公开地使用陈家水井取水，取水，双方未签订书面协议后来陈家打的内容和范围如何确定？陈家是否有权单陈家明知并未提出异议，已经构成对地役算建围墙阻止赵家使用水井，赵家主张已方面终止赵家的取水权？权的默示设立陈家不得擅自阻止赵家使经形成地役权用水井，但赵家应当支付合理的使用费用，并与陈家共同承担水井的维护费用用益物权的保护机制物权请求权侵权救济包括返还原物请求权、排除妨害请求可提起侵权诉讼要求停止侵害并赔偿损2权、消除危险请求权等失行政救济合同救济通过行政投诉、行政复议等程序保护权基于合同关系要求对方履行义务或赔偿3利损失用益物权作为物权的一种，享有完整的物权保护机制权利人可以根据侵害情形的不同，选择不同的救济途径例如，对于土地被他人无权占用的情况，可以提起返还原物请求权；对于他人阻碍权利行使的，可以提起排除妨害请求权；对于可能发生的权利侵害，可以提起消除危险请求权用益物权侵害责任1侵害形态识别用益物权侵害主要表现为无权占有、阻碍使用、损害物权客体、否认权利存在等形式不同的侵害形态对应不同的责任承担方式和救济途径例如，无权占有可要求返还原物，阻碍使用可要求排除妨害2责任构成要件用益物权侵害责任的构成通常需要满足存在合法有效的用益物权；行为人实施了侵害行为；侵害行为与损害后果之间存在因果关系；行为人主观上有过错（特殊情况下适用无过错责任）3责任承担方式侵害用益物权的责任承担方式包括停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失等法院通常会根据侵害性质和损害程度综合确定责任方式4损害赔偿计算用益物权侵害的损害赔偿范围包括直接损失和间接损失，如无法使用的收益损失、恢复费用等赔偿数额应当与实际损害相当，既不应过低也不应过高，以实现公平补偿原则用益物权登记制度登记申请权利人或利害关系人向不动产登记机构提交申请材料，包括身份证明、权利来源证明、不动产权属证明等文件不同类型的用益物权可能需要提交不同的特殊材料受理审查登记机构对申请材料进行形式审查和实质审查，核实申请人身份、权利来源的合法性、申请材料的真实性等审查合格的，予以受理；不合格的，告知申请人补正或者不予受理登记簿记载登记机构将用益物权的相关信息记载于不动产登记簿，包括权利类型、权利人信息、不动产状况、设立时间、期限等内容登记簿是用益物权的法定公示方式，具有公信力证书颁发登记完成后，登记机构向权利人颁发不动产权证书，证明用益物权的设立不动产权证书是权利人享有用益物权的证明文件，具有重要的法律效力用益物权的转让与处分转让条件处分方式转让程序转让人必须是合法的用益物权人转让完全移转权利当事人达成书面协议•••转让须符合法律规定和合同约定出租让渡使用收益权必要时取得第三方同意•••部分用益物权转让受主体资格限制互换与他人交换用益物权办理不动产变更登记•••不得违反土地用途管制规定入股作为资本投入企业交付不动产•••部分用益物权流转需经集体组织同意抵押作为债务担保特殊情况下履行批准程序•••不同类型的用益物权在转让与处分方面存在明显差异建设用地使用权的转让与处分相对灵活，而宅基地使用权则受到严格限制土地承包经营权近年来流转限制有所放宽，但仍需遵守集体经济组织成员优先和农业用途限制等规定用益物权的消灭期限届满用益物权具有期限性特征，当约定期限届满时，用益物权自然消灭例如，建设用地使用权期限届满且未申请续期或续期未获批准，该建设用地使用权消灭权利人应当将不动产返还给所有权人权利人资格丧失部分用益物权与权利人的特定身份或资格紧密相连当权利人失去这种特定身份或资格时，相应的用益物权可能消灭例如，农村集体经济组织成员丧失成员资格时，其宅基地使用权可能依法消灭合同解除或终止基于合同设立的用益物权，当设立合同依法解除或终止时，用益物权随之消灭例如，土地承包经营合同因承包方严重违约被依法解除时，承包方的土地承包经营权消灭其他法定情形法律规定的其他消灭情形，如不动产灭失、征收征用、权利人放弃等例如，宅基地因自然灾害完全灭失，或者被依法征收为国有土地，宅基地使用权则随之消灭用益物权之间的优先顺序依法登记且时间在先最高优先级依法登记但时间在后2次优先级未登记的用益物权低优先级无效或可撤销的用益物权最低优先级或无效当同一不动产上设立多个用益物权时，优先顺序的确定对解决权利冲突具有重要意义根据《民法典》规定，不动产物权以登记时间的先后确定优先顺序，登记时间相同的，按照权利取得的时间先后确定登记的用益物权优先于未登记的用益物权在实践中，有些特殊用益物权可能具有法定优先权例如，为了保障基本生存权利而设立的生活必需的通行地役权，可能优先于其他类型的地役权法院在处理用益物权冲突时，会综合考虑权利设立时间、登记情况、社会公共利益等因素用益物权司法解释最高人民法院发布了多部与用益物权相关的司法解释，为审理用益物权纠纷提供了具体指导其中最重要的包括《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理建设用地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理宅基地纠纷案件适用法律问题的解释》等这些司法解释对用益物权的设立、行使、保护和消灭等方面的法律适用问题作出了细化规定，有助于统一裁判标准，维护权利人合法权益随着民法典的实施，最高法院正在对相关司法解释进行清理和修订，以适应新的立法变化新时代农村土地改革与用益物权三权分置改革将农村土地所有权、承包权、经营权三权分置，其中所有权属于集体，承包权属于农户，经营权可以流转这一改革深化了用益物权的分层设置，为土地规模化经营提供了制度基础认亩不认地实践一些地区实行的土地经营权改革方式，农户不再对特定地块享有承包权，而是对一定面积的土地享有权益这种改革促进了土地整合和规模化经营，但也带来了用益物权客体特定性的挑战土地经营权抵押融资允许农户将土地经营权作为抵押物进行融资，盘活农村土地资源，增加农民财产性收入这拓展了用益物权的金融功能，但也需要解决抵押物处置等法律问题宅基地三权分置探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革，允许村民在保留资格权的前提下，依法转让宅基地使用权这一改革丰富了宅基地使用权的流转方式，但也需要平衡保障功能和市场化需求不动产登记制度改革城市化进程中的用益物权问题农村用地城市转用城中村改造农民市民化住房保障随着城市扩张，大量农村集体土地转为国城中村中存在的宅基地使用权、集体建设大量农民工进城后面临的住房问题，涉及有土地，涉及农民土地承包经营权和宅基用地使用权与城市建设用地使用权并存现如何平衡农村宅基地使用权和城市住房保地使用权的补偿问题合理的征地补偿机象，造成权利冲突和管理困难创新用益障的关系允许进城农民在保留资格权的制和社会保障体系是保障农民权益的关物权制度设计，探索集体经营性建设用地前提下有序退出宅基地，获得城市住房支键入市是解决途径之一持，是当前政策趋势常见案例解析一案例背景法律分析判决结果杨某拥有村集体分配的土地承包经营本案焦点是土地承包经营权转包合同能法院判决杨某的解除合同请求不予支权，承包期年年，杨某外出务否提前解除根据《农村土地承包法》持，转包合同继续履行至期满但考虑302015工，将土地转包给赵某耕种，双方签订和《民法典》规定，土地承包经营权转到土地是农民的基本生产资料，若杨某了为期年的书面转包合同年，因包合同是双方真实意思表示，且不违反确有自耕需求，可与赵某协商提前终止52018土地周边修建水利设施，土地价值大幅法律强制性规定，合同有效在合同期合同并给予适当补偿如协商不成，可提升，杨某要求终止转包合同收回土限内，发包方无正当理由不得单方解除在合同到期后收回土地，但应对赵某的地赵某拒绝，认为合同尚未到期，且合同土地价值提升不构成合同解除的土地改良投入给予合理补偿已在土地上投入大量资金进行改良法定事由常见案例解析二1案例背景某房地产开发公司于年通过出让方式取得一块商业用地使用权，期限年公司在该地199240块上建设了一座大型商场并出售给多名业主年，建设用地使用权期限即将届满，业主2022们向当地政府申请续期，但对需缴纳的续期土地出让金数额存在争议2争议焦点建设用地使用权期限届满后如何续期？续期土地出让金如何确定？如不续期，地上建筑物如何处理？产权人的合法权益如何保障？这些问题在实践中争议较大，涉及公共利益与私人财产权保护的平衡3法律适用根据《民法典》第三百五十九条规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理该条款原则性较强，具体续期规则尚待细化参考《城市房地产管理法》，续期应当重新签订合同，支付土地使用权出让金4解决方案法院支持业主续期申请，但认为应按照当时土地市场价值的一定比例支付续期出让金具体比例应考虑土地用途、区位、剩余建筑价值等因素，由政府与业主协商确定如协商不成，可由第三方评估机构评估后确定合理数额，以平衡国家、集体和个人利益常见案例解析三1案例事实李某是农村村民，在村内有一处宅基地和房屋年李某去世，其子女2018均已移居城市并取得城市户口李某遗嘱将房屋留给长子小李村委会认为小李已非本村村民，无权继承宅基地使用权，要求收回宅基地并给予适当补偿小李不服，坚持继承宅基地使用权2法律分析本案涉及宅基地使用权继承问题宅基地使用权具有强烈的人身属性，与集体成员资格密切相关根据法律规定，宅基地使用权原则上不得单独流转给非本集体经济组织成员小李已丧失村集体成员资格，不具备宅基地使用权主体资格3法院裁判法院判决小李可以依法继承房屋所有权，但不能继承宅基地使用权村委会有权收回宅基地，但应向小李支付合理补偿为保障小李的房屋权益，法院确定了过渡期，允许小李在一定期限内使用该宅基地，或者与村委会协商置换宅基地、折价补偿等解决方案常见案例解析四案例背景争议焦点法院裁判张家和刘家是相邻的两户农家，张家的张家是否已取得通行地役权法院认为，虽然双方未签订书面地役权•住宅位于村庄深处，进出必须经过刘家合同，但张家长期通过刘家院落通行，没有书面协议的情况下地役权是否成•的院落多年来，张家一直通过刘家院已形成事实上的地役权关系根据《民立落中的一条小路进出近年，刘家在院法典》规定的相邻关系中必要便道通行如何平衡双方的利益冲突•中建造围墙，堵塞了张家的通行路径权原则，考虑到张家住宅无其他合理出地役权范围如何确定•张家要求恢复通行权，刘家则主张有权入通道，法院判决刘家应当开放合理通自由使用自己的宅基地道供张家通行，但可以重新规划路径以减少对刘家生活的影响张家应给予刘家适当补偿热点问题讨论农村宅基地交易市场试点用益物权信贷创新部分地区开展宅基地三权分置改革探索将土地承包经营权、宅基地使试点，允许农民在保留集体成员资用权等确权登记成果转化为融资担格权的前提下，依法有序流转宅基保，解决农村融资难问题如土地地使用权这打破了传统宅基地不经营权抵押贷款、宅基地房屋抵押得流转的限制，但也引发了如何防贷款等创新产品但这也带来了抵止宅基地过度商品化、保障农民居押物处置、风险管控等法律问题，住权益等问题的讨论需要进一步完善相关制度集体经营性建设用地入市允许农村集体经营性建设用地在符合规划、用途管制的前提下直接入市，与国有建设用地同权同价这一改革扩展了农村集体土地的权能，增加了农民财产性收入，但也需要协调与现有用益物权体系的关系，防止耕地保护红线被突破学习建议与司法实务判例检索方法实务应对策略理论与实践结合掌握中国裁判文书网、最高法注重用益物权纠纷的证据收集在学习用益物权理论的同时，院公报案例、指导性案例等检与保全，尤其是权属证明、合应关注实际案例分析，将抽象索平台的使用方法，能够通过同文本、实际使用状况等关键法条与具体案情结合理解参关键词、法条、裁判要点等多证据在处理用益物权纠纷加模拟法庭、实习等实践活维度检索用益物权相关案例，时，应当注意不同地区的政策动，通过案例教学方法加深对提高法律检索效率差异，结合当地实际情况分析用益物权制度的理解问题多学科知识整合用益物权制度涉及法学、经济学、社会学等多个学科领域，应当拓宽知识面，学习土地经济学、农村政策、城市规划等相关知识，形成综合分析能力未来发展趋势配套立法完善随着民法典的实施，相关配套法规如《不动产登记条例》《农村土地承包法实施条例》等将进一步修订完善，使用益物权制度更加体系化、规范化同时，针对宅基地三权分置、集体经营性建设用地入市等改革试点经验，可能会出台新的专门法规数字化转型区块链、大数据等新技术将广泛应用于不动产登记和用益物权管理领域，提高登记效率和透明度数字化不动产权证、智能合约在用益物权流转中的应用将成为趋势，用益物权的设立、变更、消灭等环节将更加便捷高效城乡融合发展随着城乡融合发展战略的深入实施，城乡二元用益物权制度将逐步融合，土地制度改革将向更加市场化、统一化方向发展农村集体经营性建设用地与国有建设用地的同权同价、农村宅基地与城市住房的统筹发展将是重要方向绿色发展导向将生态保护要求融入用益物权制度，强化用益物权人的生态保护义务如建立用益物权生态红线制度、探索自然资源资产用益权制度等，促进自然资源的可持续利用，推动生态文明建设总结与思考权利平衡历史传承1用益物权制度需平衡国家、集体、个人三方利益在保持制度稳定性的同时推动适度创新未来展望国际视野用益物权制度将助推乡村振兴战略借鉴国际经验但立足中国国情用益物权制度是中国特色社会主义法律制度的重要组成部分，它既体现了我国土地公有制的基本国策，又通过两权分离实现了资源的高效配置随着城镇化进程的深入和乡村振兴战略的实施，用益物权制度将在保障农民权益、促进土地合理利用、推动城乡融合发展中发挥更加重要的作用作为法律从业者，应当深入理解用益物权的理论体系和实践运用，准确把握其在新时代的发展方向，为促进社会公平正义和经济高质量发展贡献专业力量。