从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要房价关系着和影响着每个家庭,房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素核心词房价供需消费者博弈机制

一、供需影响着房价住房供应影响房价这里重要从供应构造来谈我国居民人均居住面积与其

1.他国家特别是发达国家日勺人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供应水平并不高,供应方面存在构造不合理的问题，存在空置这里引入空置这一概念

①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处在等待出租状态或者发售状态由此可见，空置一方面表白房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者发售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋否则，不能称其为空置空置也是一种供应，且:供应二需求+空置率空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积日勺比率当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿从卖方角度看，面临的重要问题是能否及时将房屋销售出去，由于销售时间越长，市场价格变化的也许性越大，价格风险不断增长；同步，空置期越长,管理的费用就越高因此，在估计销售时间较长时,卖方为了减少风险就也许减少销售价格；相反，空置面积减少，购买者增长时，卖方就有也许提高价格土地的供应影响房价土地的供应总量影响着房地产产品供应总量土地供

2.应就是可供运用的土地的数量，分为自然供应和经济供应所谓土地的经济供应，就是指在自然供应的基础上，通过开发，可为人类直接用于生产，生活等多种用途的土地的数量土地供应是房地产市场基础，土地供应如果是被储藏、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供应因此这里所说的土地供应总量为有效供应总量土地供应总量对房地产市场有着两方面日勺影响一方面是影响房地产产品的供应总量；另一方面是影响生产和预期但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期日勺因素，要在〜年之内才干显现出来，但对投资12和消费的影响却是当期的由于房、地的紧密关系，土地供应量与房地产增量有着密切关系，土地供应量是房地产增量日勺基础，他们之间的关系由容积率来反映设房地产增量为土地供应量为容积率为则有QR,QL,F,则当容积率不变时，土地供应量与房地产增量呈线性正有关关QR=FxQL系容积率越大，单位面积土地上的建筑容量,即建筑面积就越大以今年一季度为例月，全国房地产开发公司完毕土地购买面积万平,1-36166方米，同比增长，土地购买费亿元，同比增长

30.0%

120356.5%,3月份，全国个大中都市房屋销售价格同比上涨其中新建住宅

7011.7%,销售价格同比上涨新建商品住宅价格同比上涨

②综上

14.2%,

15.9%所述，土地的供应直接影响着住房的供应,从而间接影响着住房的价格.经济发展水平影响房价一方面，随着我国经济持续迅速健康发展，都市化3进程加快，旧城改造时加速，形成了对住房市场的巨大需求都市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家记录局数据来看，我国都市化水平平均以每年约一种百分点日勺速度推动都市化的推动和旧城区的改造都带来对住房日勺需求这里引入表

③，中国都市化人口带来的住房需求1新增城年总人口城市人口人均住房面积城市化导致的住房需求市人口（万度（万人）（万人）（平方米）（万平方米）人）

2008132812.

160682130329.

12379422009133476.

262863218130.

13657032010134130.

265057219431.

1468335201113477467262220532.

15709002012135407.

569475221333.1673385合计10096316264由此不难看出，都市化影响着住房市场的需求另一方面，随着经济的发展，我国城乡居民的收入明显提高，民间资金雄厚，大量资金寻找着投资渠道，而股票、期货、基金等投资的收益缺少保障，加之房价不断上涨，的示范效应，使得投资性购房迅速增长，并保持高比例，部分一般市民把积蓄购买房屋，以期保值增值以年至数据为例，年到,城乡居民人均可支配收入由981998542元增长到元，按可比价计算，年均增长底，我国城乡

5.

111759.

58.9%;居民本外币储蓄存款余额高达万亿元，客观上具有了较强曰勺住房消费

16.7能力，这些都都带来对房屋需求的增长,成为拉动房价变化的直接因素同步，随着经济的发展，人们对住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享有型转变，规定住宅构造合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅社区环境优美、配套设施齐全等根据住房消费者的这些新需求,开发商也注重在设计施工、环境配套上采用新材料新工艺，加大配套设施建设，以特色形成卖点以今年第一季度为例:新建房分类型看，与去年同月相比，经济合用房销售价格上涨%；

1.3商品住宅销售价格上涨其中一般住宅销售价格上涨高档住宅

15.9%,

15.1%,销售价格上涨总之，无论是都市化进程带来时对住房的需求、居民

18.5%收入增长对住房的积极需求还是经济增长带来的新的消费需求，都影响着住房市场日勺供需关系，从而影响着房价

二、消费者的消费行为影响着房价消费者对将来的预期影响着房价消费者预期就是消费者在购买产品之前对

1.于厂商提供的产品和服务的价值判断这里分为两种状况当消费者对将来升值预期高涨，则在不断上扬日勺房价和新闻媒体，业内人士对房价节节上涨的报道和分析下，人们的购房急切感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增长，带来房地产价格的居高不下；反之，当消费者预期将来房地产走下坡路时，大多数消费者就会选择观望，此时需求减少，房价回落引事实为证调查显示，自三季度进入乐观区间后，中国消费者信心继续上升四季度中国消费者信心指数为比三季度提高点,重要源于消费者对目前中国

103.9,

3.1经济的乐观判断和对将来经济持续向好的信心，以及对将来就业形势和收入增长的良好预期调查显示,消费者对中国经济信心明显增强,对就业形势日勺满意限度明显提高四季度，看好将来个月经济前景的消费者达到1287%,比三季度上升个百分点；的消费者觉得将来一年日勺就业形势将会“好”563%或“非常好”；对于将来个月个人收入状况保持乐观的消费者比重达到126止匕外的被调查消费者预期将来个月物价上涨

④从上文所提3%,68%12数据不难看出,今年房价的持续上涨与消费者的乐观预期是分不开时.消费者的投机和投资行为影响着房价投机者的目的是依赖房地产价格上涨2以获取价格差，预期价格上涨，投机者就会购房投资者日勺目的是依赖房租牟取收入，但愿房地产价格上涨其购房条件是房租可以超过房地产价格在社会平均的投资收入当房地产价格迅速上升时，一部分投资者也许会转入投机性购房一方面，消费者存在从重心理，当投机者和投资者在房市投机中获利时,某些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金流入房地产市场，需求增长，对房价会导致一定的影响；另一种方面，当投机和投资盛行，对住房日勺真正需求就远远不不小于实际市场需求，即空置上升,市场也许浮现虚假繁华,房价也许居高不下总之，投机和投资行为影响着房价。