成本会议纪要会议稿

XXXXXXX地块项目前置成本论证会会议纪要会议名称:xxxxxx地块项目目标成本论证会会议时间2016年7月16日会议地点:XXXX会议室与会人员:事业部:营销中心:XXX合约中心:xxxxxx XX技术中心XXXXXXX南昌城市公司:合约部:XXXXXXX XX工管部:XXXX项目部:XXXXX财务部:XXX投资监理:XXX开发部:XXX会议内容及决议:南昌市XXXXXXX地块项目就就是2016年2月拿地项目，项目拟分一期建设，主要业态为高层住宅、配套商业、共公配套用房、地库目前整个项目处于施工图设计阶段根据江数考虑，裙楼底商按

0、01系数考虑•入户门1500元/橙门窗高层、洋房住宅、商业、物业及其她按普通铝合金门窗，单价350元/印2（门窗面积），窗地系数按

0、25考虑外遮阳系统暂定1100元/m2空调机位铝合金百叶窗与建筑面积比约为

0、08,百叶窗参单价280元/m2,•内装公共部位精装修:50元/m2,系数

0、04（建筑面积）

②安装部分室内给排水参照国博二期5#7#地块，住宅、商业及物业其她按30元/m2；地下车库按25元/m2•室内电气参照国博二期5#7#地块，住宅、商业及物业其她按105元/m2；地下车库按220元/m2•电梯及安装费高层住宅一共5台，按40万元/台计算•发电机系统及其安装费暂估

13、91万元，按建筑面积均摊•人防设备及其安装费人防面积为

12311、93m2,单价110元/m2;•消防系统及其安装费（含防排烟）参照国博一期指标，住宅、商业及物业其她按25元/m2；地下车库按190元/m24）基础设施费•供水系统管道及无负压设备按70元/m2•供电系统管道及电缆费用（含高低压设备、红线外道板修复）按150元/m2•燃气系统:按3200元/户计，单方指标为

45、86元/m

2、•有线电视工程费按350元/户计，单方指标为

5、02元/m

2、•三网合一（移动、联通、电信）按280元/户计，单方指标为

4、01元/m

2、•智能化系统:按45元/m2计成本•园林景观景观绿化面积为4251m2,按350元/M2计成本5）公共配套费红线外景观1500m2,参照限额指标单价暂按300元/m26）开发间接费•资本化借款资本金不算•物业管理完善费按10元/m2（含物业用房及社区用房装饰装修费用）7）三费•管理费按上报董事会指标50元/m2（建筑面积）•财务费用暂无

5、预期销售均价为还建房，价格按代建合同、税金6因考虑与集团考核目标之对比，故本次论证得目标成本按营改增考虑增值税按

5、6%o

7、总结:根据上述建造标准，目标总成本

2、3905亿元，总销售金额

1、6707亿元，税前销售利润一

0、6696亿元，因目标成本建筑面积比项目购地阶段投资预测表面积多（

8、0077-

6、9582=

1、0495万m2）,未达到集团考核目标附目标成本明细表会签栏事业部合约中心营销中心技术中心合约部•工管部财务部项目部投资监理:开发部:西事业部项目管理办法，在事业部层面召开本项目前置成本论证会，根据本项目项目特点（高层住宅、配套商业采用2800元/m2回购），进行产品得合理定位，根据客户价值点合理配置成本，形成定位与售价相匹配得产品，以此作为设计指导，真正实现在源头上得成本控制会议主要内容如下1＞项目概况总体规划指标（按2016年5月5日汇报方案指标，最终以实际批复指标为准）■容积率

3、06，绿地率

17、51%■总建筑面积80077m2，计入容积率得总建筑面积65597m2其中可售面积:5967m2，不可售面积2O406m2；■住宅总套数255套■总车位383个（地下车位355个，地上28个）■入伙日期2018年6月

2、产品定位住宅、商业定位本项目住宅、商业定位为还建房

3、投资测算及集团考核目标根据2016年2月25日上报集团目标，本项目得总成本W

2、2157亿，销售金额

21、9532亿，税前利润2-

0、2625亿，此为集团对本项目得考核目标，也就就是本次论证会盈利目标得下限根据技术部提供得设计方案，建造标准，合约部整理了本项目方案阶段得目标成本

4、建造标准合约部与营销部、技术部沟通，整理了XXXXXXX地块项目各业态得建造标准及成本,重点控制标准如下1）基础数据B1/B2/B4如下地上建筑面业态建筑面积销售面积层数层高地下建筑面积积高层公寓，无偿

1、

77951、

77951、779510-233配建

3、

67263、

6723、6-

4、办公、商业

3、6726272276272地下车库

1、

31、313-

4、4公共配套用房

0、

04480、0448合计

6、

95835、

65831、

35、65832）桩基地下库为钻孔灌注桩3）基坑支护灌注排桩+喷锚;4）主体结构钢筋、腔指标;建造标准业态成本项目地下车库（含高层住宅商业物业及其她非人防地下车库人防）钢筋（k g/m2）205185混凝土（m3/m2）

2、

22、15地上主体工程钢筋（k g/m2）495649混凝土（m3/m2）

0、

40、

420、45）外墙保温及装饰保温35mm无机保温砂浆砂浆外立面外墙为涂料；阳台为铁艺栏杆、空调机位为百叶窗、楼梯栏杆（铁方通粉末喷涂木扶手）、凸窗防护栏杆（铁方通）；6）门窗:高层住宅普通铝合金单面LOW-E中空玻璃，单元门为普通铝合金单面LOW-E中空玻璃,南、北面空调机位为铝合金百叶防火门地下室、地上使用木质防火门住宅入户门1100mm*2200mm木制防火入户门;7）内装高层住宅

①首层电梯厅及大堂地面石材，墙面石材，轻钢龙骨纸面石膏板饰面吊顶，设置造型，不锈钢电梯门套，吊灯、灯槽

②标准层电梯厅（含地下室电梯厅面积，配置标准同标准层）地面仿石材瓷砖，墙面仿石材瓷砖，石膏平板吊顶，局部造型，不锈钢电梯门套，筒灯

③标准层走道地面瓷砖，墙面涂料，不吊顶，吸顶灯，不设灯糟

④楼梯间墙面白色涂料，地面一1至2层以下地砖,2层及以上水泥砂浆抹平，踢脚线-1至2层以下贴瓷砖,2层及以上水泥+涂料，顶面满刮白色腻子配套商业

①公共门厅（含电梯厅），地面仿石材瓷砖，墙面仿石材瓷砖，石膏平板吊顶，局部造型，不锈钢电梯门套，筒灯

②墙面白色涂料,地面地砖,踢脚线瓷砖，顶面满刮白色腻子物业用房:

①装修部分办公区简装（地面贴砖、天花墙面刷白，基本水电入户、卫生间简装，前厅客户接待区域天花板石膏板吊顶刮白）社区用房

①装修部分简装（地面贴砖、天花墙面刷白，基本水电入户、卫生间简装）8）空调住宅及商业预留空调机位、用电负荷为及配套设施9）机电配置住宅户内电气户内预留强弱电箱，管线预埋，线管连接至末端，户内设置一个开关及插座面板；给排水户内在厨房预留一个给水点，做简易龙头排水管预留到排水点；商业户内:电气商铺内预留强弱电箱，管线预埋，线管连接至末端，户内设置一个开关及插座面板；设置消防要求得基本配电及点位;给排水户内预留一个给水接口（做简易龙头）和一个排水接口（管堵）;地库水电均根据规范及功能安装到位10）电梯小高层乘客电梯，梯速

1、75米/秒，载重1000kg、提升高度为

30、2m；高层乘客电梯，梯速

2、0米/秒，载重1000kg、提升高度为

69、2m;商业无机房乘客电梯,梯速

1、0米/秒，载重1000kg11）电梯矫厢装修:普通装修;12）消防工程:喷淋系统、消火栓系统、消防广播、气体灭火、疏散指示、自动火灾报警系统、防火门监控系统等为满足消防验收所必须之内容；13）外立面泛光照明系统沿街商业及外立面高层住宅楼设计配置泛光照明系统;14）发电机系统及其安装工程1台220KW发电机，国产优质品牌;15）智能化系统工程根据集团《绿地集团2016年刚需类住宅产品配置体系》设置16）景观绿化工程软硬景面积比例控制不低于7:3（面积不含消防通道，水景计入硬景）以上论证会确认得建造标准，请技术部通过设计任务书得形式予以落实

5、目标成本合约部根据以上得建造标准编制出目标成本，各条线与会人员共同商议，讨论内容记录如下1）土地成本为还建房，无此成本2）前期费用•各类设计费用由技术部提供•勘察丈量及报批报建费用由开发部提供•三通一平已完成招标，在定标价得基础上适当考虑不可预见余量3）建安工程费

①土建部分•高层、裙楼底商为、地库为钻孔灌注桩，已完成项目桩基工程招标，桩基单方造价指标为

47、39元/m2（建筑面积）•基坑支护灌注排桩+喷锚，

74、73元/小2（建筑面积）•土方工程，

16、4元/m2（建筑面积）•主体结构根据以往已完/在建类似项目指标值，高层住宅

1206、11元/m2,裙楼底商

1356、11元/m2,物业及其她1176元/m2,地库（含人防）2370元/m2•保温35mm厚无机保温砂浆，单价67元/m2地上建筑考虑建筑面积比按

1、0系数考虑•外立面装饰为涂料按55元/m2,系数按

1、1O•栏杆住宅阳台铁艺栏杆,260元/m,阳台按

0、053系数，空调机位铝合金百叶窗，与建筑面积比约为

0、02,单价280元/m2;楼梯栏杆为铁方通粉末喷涂木扶手（成本包含在主体工程中）•防火门以木质防火门为主，单价按420元/m2,住宅、物业及其她、地库按

0、03系。