长租公寓可研报告

附件2集团X X定资产投资可行性研究报告长租公寓项目）编制单位（公章）:2024年8月12日

一、项目概况

（一）项目区位项目位于XX区XX街道XXX133号，毗邻地铁3号线XXX地铁站（直线距离约30米），经测试到市区内一环路约需30分钟公司通过法院裁定取得的抵债资产，共计XXX套房屋，其中公寓XXX套，其余为小区配套附属商铺项目位置如下图所示项目方圆1km内有永辉超市（规模较大约2000nV）、万达电影院、药店、屈臣氏、肯德基、加油站、农业银行等生活配套

（二）项目楼栋分布小区1至5号楼为住宅，6至7号楼为公寓，A、B、C号楼为独栋商业经实地核查，6至7号楼公区已装修，水、电、气均通，并有住户已入住，交付标准为清水项目楼栋分布情况如下图本次拟运营的房屋位于7号楼5-9楼

（三）资产现状该项目中的XX套公寓房源相对集中，单户平均建筑面积为

38.87近，总建筑面积为

7074.53面，具体分布情况如下:序号栋号楼层房间数量栋层套栋层套16514栋层套26613栋层套36714栋层套46813栋层套5693栋层套662414栋层套762514栋层套862614栋层套962713套栋层10二⑼.—J

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（四）运营方案现项目首期拟将该抵入公寓7栋70套房源经投入资金装修改造后，运营为长租公寓由自有管理团队按照市场化原则运营

二、项目实施必要性和可行性分析实施的可行性

（一）按照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税

[2016]36号）文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》“第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外

（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务可知企业为自有员工提供住房租赁服务及配套管理服务属于非经营活动，基本不违背我国现有法律法规，不存在非法经营的风险同时经咨询属地税务部门，企业为自有员工提供住房租赁服务，仅需缴纳房产税，收取的租金不缴纳增值税，本项目在合规风险和税务策划上具有优势

（二）前期通过微信公众号、易拉宝、展板等方式在集团内开展了第一批次的前期推广，推广开展不足30天已完成实名承租意向登记XX人因此认为本项目市场前景较好，具备较大可行性实施的必要性

（一）经与多家包租公司及房产中介洽谈，若将该公寓整体打包出租，每套收益仅为400—600元/月；若将该项目公寓打造为长租公寓并自行运营，则每套收益预计在800元/月以上，收益可提高50%至100%,可显著实现国有资产保值增值

三、资产情况及合规性分析本项目涉及的XX套公寓系公司通过XX省XX市区人民法院XXXX号执行裁定书合法取得的房产同时，在裁定书中已解除对应土地上的抵押登记及XX市各法院对其土地使用权的查封，已办理不动产权属证书，该资产有效合规

四、投资方案本项目拟由X装饰公司进行设计装修，目前已出具设计方案、初步效果图，预算已报经公司审核，首期装修费用预计为XXX万元，合XX万元/套将按照拎包入住的交付标准进行装修，配备电热水器、洗衣机、空调等家电，工期预计2-3个月项目投资总额不超过280万元，计划在2024年12月项目交付入住前完成全部支付，投资资金来源为华西十二公司自筹或通过华西金控借款

五、投资收回周期及经济效益测算

（一）运营成本测算

1.现该小区已有开发商指派的前期物业公司入驻，公寓物业费

2.2元/肝/月，走廊、电梯厅等公区部分由前期物业进行打扫，我司不需另行配备保洁，该费用由承租人自行承担

2.拟配备2名公寓管家及一名兼职水电维修工，以上人员薪酬及办公费用总支出预计XXX元/月，年支出合计XXX OJTIJ

3.套内水电拟采用一户一表由租住职工自行缴纳，公区电费总支出预计1000/月（第一期共5层每层每月按200元计算）年支出合计12000元

4.日常维护维修X000元/月计算，年支出合计24000元

5.税金按照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税

[2016]36号）文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》“第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外

（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务”可知企业为自有员工提供住房租赁服务及配套管理服务属于非经营活动经咨询属地税务部门，企业为自有员工提供住房租赁服务，仅需缴纳房产税，收取的租金不缴纳增值税；房产税系法律规定持有资产必须缴纳的税费，与运营无关，因此房产税不应纳入运营成本中

6.资产折旧该资产运营盘活后，财务可做投资性房地产科目，无需进行折旧

7.合理利润根据《中国华西企业股份有限公司第十二建筑工程抵债资产运营收益管理办法》，物业公司从租金中提取的管理费即为运营利润，不再另行考虑利润综上“善建家新派客”项目每年运营总成本预计为XXX万元

（二）运营收入测算计划将第一期XX套公寓中的1间一套作公寓管家办公室、资料室及休息室，剩余XX套均作出租用房租金定价目前，项目在房产信息服务平台挂出的在租房源较少,同类型在租房源在贝壳网仅有两套，装修简漏，家具配备较少，租金单价约为1300-1400元/月挂牌价格与实际成交价格一般存在100-200元/月的差异，预估项目的月租金实际成交市场价约为1200元/间，个别采光较差房间租金适当下浮，项目第一期年租金收入预计约XXXX万元

（三）投资收回周期测算项目预计年净利润二运营收益-运营成本二XX万元经咨询评估公司，改造装修完成后投资资产增值约装修投资总额的50%,即投资完成可通过资产增值立即收回50%合XXXX万元剩余XXX万元投资按年息X%计算资金成本，则预计XX个月可收回全部投资本息

（四）经济效益本项目70套公寓若按市场价以清水房状态直接出租，预计月租金收入为500元/套，年租金预计收入为XX万元,扣除13%增值税后，预计年净收入为XXX万元现按照本方式进行固定资产投资后，项目预计年净利润XXX万元，资产租金预计收益提高XXX万元，增幅约100%,显著实现国有资产保值增值该项目70套公寓产权年限还剩余约XXX年，装修有效期按XX年计算，则扣除收回投资的XXX个月后剩余XXX年，可实现项目净收入增加约XXX万yG o

（五）社会效益本项目系集团内首个长租公寓运营管理项目，若能实现预期运营效果，可为集团内创新抵债资产盘活运营积累经验,同时为集团参与城市运维相关项目提供业绩

六、风险防控预案本项目在遭遇重大政策风险或经营环境变化，导致无法按原方案运营时，在损失约XXX租金的前提下，可按政策转为保障性租赁住房，继续自行运营管理，定向配租给符合条件本单位职工，实现资产盘活。