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万科深万科财务报表分析报告
（三）管理优势在日常管理中，万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础在开展策略管理中，当地产行业进入调整期，万科进一步强调客户理念切实提高产品品质和效劳水准，最大化客户价值，加强了“精益管理〃的探索；同时也针对据市场情况进一步对风险予以全面审视和评估进一步关注客户需求、立足刚性需求，积极应对市场风险变化的公司将在竞争中有更大的优势
（四）创新技术优势万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础创新的产品开发既适应了未来更剧烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段
（五）资源优势•融资能力优势根据中诚信证券评估有限公司的综合评定，万科的主体信用等级为AA+即使在2008年信贷紧缩的宏观背景下，公司仍然具备相对丰富的融资来源万科积极探索新的融资渠道，其中发行不超过59亿的公司债券的方案已获中国证监会发审委审核通过万科在资本市场的信用，不仅在行业内、而且在跨行业比照中，已经积累了一定的优势在行业资金紧张紧张的局面下，具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业，在房地产这种资金密集性行业中的竞争将占据更为有利的地位•人力资本优势万科长期形成的标准的职业经理人文化，不仅培养了一批优秀的职业经理人团队，而且还将这种人力资本的优势不断转化为专业化的企业竞争力公司于2007年启动了“社会精英方案〃，跨行业招募国际化精英人才公司还于2007年启动了海外新动力方案，为未来的开展蓄积人才资源通过人力资本的运作可以有效提高管理的有效性和精细化程度以及企业的创新技术，以此增强自身的竞争能力和抵御风险的能力•土地资本优势行业资源整合的加速也为公司提供了较多时机从土地储藏来看，报告期内公司
76.2%的工程资源通过合作方式获取，新增土地平均本钱约2155元/平方米，远低于去年平均水平公司以为珠三角、长三角和环渤海区域为核心实施“3+X〃区域开展战略从储藏资源在三大经济圈以及一线城市的分布情况来看，考虑到人口迁徙的主要目的地是经济兴旺的中心城市，这些地区年轻人口流入、年轻家庭数量增长的趋势更为明显在未来相当长一段时间内，住房需求依然旺盛，公司在这些地区都有很强的竞争实力
四、公司筹资使用状况
（一）公开募集资金情况
1.经有关部门核准，万科于2007年8月22日发布招股说明书，向社会公开发行A股股票，发行数量317,158,261股（面值人民币1元/股），发行价格人民币元/股，共募集资金人民币元扣除发行费用人民币元后，募集资金净额人民币9,936,深万科财务报表分析报告导读本分析报告系针对深万科A000002的07年度财务报告，08年半年报及三季度报所进行的涉及万科公司根本面分析、财务指标分析及综合能力分析我们以根本面分析作为起点，坚持会计上的可持续原则，产用开展的眼光分析问题首先说明了公司背景、所属行业、行业状况及公司行业地位，为接下去的深入分析提供相关环境因素，使读者对万科公司有一个初步了解在财务分析上，我们着重分析了07年年报及08年三季度报以各种渠道搜集到大量数据用以评估公司偿债、经营、盈利及成长性四大重要能力在进行综合指标评价时，除使用传统的杜邦分析体系外，还创新地使用了一套我们根据万科公司实际情况而设计的“综合指标权重分析法〃，对其进行评价08年财务每项财务指标分析后，给出了该项指标未来趋势预测，表达出分析的前瞻性及预测性在企业价值分析方面，我们运用趋势分析法，根据市盈率、市净率、股价及其他因素的变动趋势，以图表加分析的方法，较直观地分析企业投资价值分析报告最后，我们结合对
07、08年报表分析的结论，总结出万科公司在财务方面和非财务方面的表现，结合企业价值分析给出对深万科A000002的投资建议在此次对万科的财务报告分析中，我们充分利用信息查询手段，将课堂理论付诸于实践不拘泥于格式，勇于创新独创性地开发了具有自身特色的“综合指标权重分析法〃、价值趋势分析法等，能根据结论理性预测由于所学有限，一些分析尚未深入，略显稚嫩但总的来说，我们认为此报告能为对万科公司的投资提供较强参考价值深万科财务报告分析目录公司背景介多
二、行业状况及行业地位分析----------------------------4
三、公司竞争力分析-------------------------------------9
四、公司筹资使用状况----------------------------------11
五、公司风险分析--------------------------------------17
六、大股东资金占用、重大担保、诉讼事项--------------22
七、万科07年度财务状况分析-------------------------23
八、万科（08年前三季度）财务指标分析--------------40
九、企业价值分析--------------------------------------49
十、深万科财务报表分析结论---------------------------52公司背景
（一）公司历史万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心1988年更名为“深圳现代企业有限公司〃万科企业股份有限公司于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市•公司发起人公司设立时股本总额为41,332,680股，其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元折股13,246,680股，折股价每股1元•1991年，公司向其他发起人和社会公众公开发行A股股票28,086,000股，发行价每股1元，募集资金共28,086,000元•2005年，权证行权后公司总股本增加至3,722,687,670,其中有限售条件股份合计499,687,561股，无限售条件股份合计3,223,000,109股•2006年，股权分置改革方案实施后公司股份总数由3,720,527,606股增加至4,369,898,751股，其中，有限售条件股份合计567,746,022股，无限售条件股份合计3,802,152,729股•2007年，公司实施资本公积转增资本和公开增发、股权分置后，股份总数增至6,872,006,387其中，有限售条件股份合计166,733,278股，无限售条件股份合计6,705,273,109股
（二）公司股权情况截止日期2008-9-302007-12-312006-12-312005-12-31有限售条件股份264,000,000165,000,000275,330,444358,517,093290,000,000138,754,8902,396,4351,733,2782,415,5782,415,578无限售条件股份9,413,858,3155,883,425,9413,254,254,6172,675,101,9971,314,955,468821,847,168547,898,112547,898,112股份总数（股）10,995,210,2186,872,006,3874,369,898,7513,722,687,6701,070,587户（其中A136,555户（其中A股161,730户（其中A股股东人数（户）872,175户（其中A股股1,038,535户，B128,216户，B股152,355户，B股842,117户，B股30,058股32,052户）8,339户）9,375户）户）股本变动原因限售股份期满限售股份期满限售股份期满股权分置改革资本公积转增资本资本公积转增资本权证行权•至2008年9月30日前十大股东及其持股情况股东名称股东性持股总数有限售条件股质押或冻结股份股份种类质持股比例份数量数量华润股份有限公司国有股
14.63%1,609,094,796264,000,0000人民币普通股（A股）东刘元生其他
1.22%133,791,20800人民币普通股（A股）其他
1.03%78,823,03800人民币普通股（A股）广发聚丰股票型证券投资基金TOYO SECURITIES外资股
1.00%110,005,75700境内上市外资股（B股）ASIA LIMITED-A/C东CLIENT.内藤证券株式会社外资股
0.70%77,043,49500东境内上市外资股（B股）CITIGROUP GLOBAL其他
0.65%71,850,80600人民币普通股（A股）MARKETS LIMITED中国人寿保险（集团）公其他
0.65%71,774,78200人民币普通股（A股）司一传统一普通保险产品融通深证100指数证券其他
0.65%71,695,65700人民币普通股（A股）投资基金广发小盘成长股票型证其他
0.61%67,250,43200人民币普通股（A股）券投资基金注其中264,000,000限售股可交易上市间为2009-12-27项项项项目目目目部部部部（=）内部组织结构
（四）公司与实际控制人产权关系中国华润总公司
（五）主营业务范围•房地产开发与经营•房地产物业管理
二、公司行业状况及行业地位分折
（一）公司行业状况分析
1.所属行业判断所属行业房地产业f房地产开发与经营业公司营业收入种类金额（万元）比例（%）商品房销售
3517517.
799.01物业管理等
21003.
470.59其他
14139.
960.4合计
3552661.13100A BC D
2.07年房地产行业回忆商品住宅总销售额商品住宅总销售面新开工面积（万竣工面积（万平（亿元）积（万平方米）平方米）方米）增长率增长率增长率增长率总计总计合计合计（%）（%）（%）（%）全国
25323.
4848.
669103.
79279459021.
1582369.8万科
523.
6146.
6613.
790.
1776.
755.
2445.3362007年，全国商品房点，商品房竣工面积为58236万平方米，增长
9.8%,增速加快L1个百分点万科全年完成新开工面积
776.7万平方米，竣工面积
445.3万平方米，分别比2006年增长
55.2%和
36.0虬数据显示,07年全国房屋开发节奏加快，而万科的房屋开发节奏大大高于全国水平2007年，全国商品住宅销售面积为69104万平方米，销售金额为25323亿元，分别增长27%、
48.6%万科实现销售面积万平方米，销售收入亿元，分别较去年增长
90.1%和
146.6%07年全国房地产行业高位景气、销售畅旺，销售面积和销售收入都比06年有大幅增长，其中万科销量的增幅远远高于全国平均水平从总体来说，2007年全国房地产行业实现了前所罕见的高速增长，呈现出空前繁荣的景象，楼市处于供不应求的态势07年全国商品住宅销售与竣工面积比为
1.31,高于06年L14的水平，连续两年销售面积大于竣工面积，显示2007年楼市处于供不应求态势，但房屋开发节奏的加快，将使这一态势在未来有所缓解而从各季度来看，前三季度，全国商品住宅销售面积的同比增幅分别为
12.4%,
29.4%和
54.1%,呈逐渐上升趋势，而四季度以来，销售面积开始下降，供不应求的态势得到一定改善
3.房地产业（2008年1T0月）总体统计数据分析引起局部市场参与者的疑虑与观望，而且又由于受到外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化等因素的影响，市场不排除会发生短期过度调整的可能，短期内行业的调整面临空前的复杂性和不确定性•产品结构偏差影响房地产市场供给一方面，与居民根本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供给量小，新建的中小户型住房供给严重缺乏；另一方面，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制缺乏，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，这也加剧了住房供给结构的不合理•土地管理制度影响土地供给目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升•单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题实行住房制度改革以来,住房不再实物分配,向住房商品化、分配货币化、供给社会化的方向不断迈进，住房市场化成为解决居住问题的主要途径但市场不是万能的，而且“嫌贫爱富〃，如果采取单纯市场化的方式开展房地产业，势必将相当一局部中低收入群体排除于供给范围之外，从而造成严重的社会问题
6.行业未来开展趋势住房和城乡建设部政策研究中心的一份报告明确指出，无论全球经济如何变化、宏观经济怎样调整，我国房地产业的未来开展主要有三大趋势，分别是“改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境〃“节约资源和能源〃以及“保证和维护国民经济稳定运行〃•改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境从今年国务院的24号文到最近三个部委发文要求各地做出的2008年住房开展规划，都是围绕这一主题住房和城乡建设部政策研究中心一个重要研究任务也是如何优先帮扶那些住房困难的群体•节约资源和能源目前我国正处在工业化和城镇化的关键时期，大量的老百姓要居住到城镇中来，国家必须解决好能源和资源的开展瓶颈问题，因此当下要做好的一个重要方面就是节约能源和资源，对土地资源有着依赖性的房地产业尤应如此•保证和维护国民经济稳定运行由于房地产业涉及上下游产业链极其广泛和复杂，和金融业更有着异同寻常的紧密关系，所以房地产业的开展不仅仅取决于能卖出去多少房子，还取决于短期国民经济运行的稳定状态，取决于金融体系所能承受的风险，取决于钢铁、水泥等各个领域环节所能承受的规模，保证和维护国民经济稳定运行是未来房地我国房地产业一个决定不移的开展方向
（二）本公司在行业中的地位
1.公司目前是我国最大的房地产开发与经营业上市公司总股本为1099521亿股
2.公司商品住宅销售额在全国房地产企业中排名第一公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2007年公司实现销售面积万平方米，销售收入亿元，分别较去年增长
90.1%和
146.6%2007年全国商品住宅销售总额为亿元按此口径计算，2007年公司在全国的市场占有率为
2.07%,比2006年增加个百分点公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2007年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别到达
55.0%和
63.4%o结算面积营业收入（万比例净利润（万比例1比例（万平方元）（%）元）%（%）米）珠江三角洲区域
1580748.
5144.
94338304.
5663.
69153.
0238.86长江三角洲区域
1114073.
731.
67109157.
4720.
55112.
628.6环渤海区域
510817.
1314.
5244184.
478.
3263.
9316.24其它
311878.
368.
8739507.
827.
4464.
1816.3总计
3517517.
7100531154.
32100393.73100（据大智慧软件对92家房地产上市公司统计）万科2007年在房地产行业上市公司排名排名指标排名总资产1主营业务收入1净利润1每股收益33净资产收益率29三.公司竞争力分析
（一）规模效应优势万科为我国行业内最大的房地产开发与经营业上市公司截至2008年9月，公司的总资产由499亿元增长至1214亿元经营规模的逐步扩大将为公司与其他大型房地产企业的竞争创造条件公司可以凭借规模效应增强市场营销能力、降低生产本钱，进而提高公司盈利能力和抗风险能力
（二）品牌号召力优势在当前形势下，开发商的分化加剧，品牌开发商凸显竞争优势在市场调整中，万科2008年1—9月份销售业绩明显好于行业水平，08年以来公司市场份额相比07年进一步上升公司品牌以产品优势为支撑，与各地产工程品牌、物业品牌互动经过10多年的住宅业经营经验，公司积累了相当数量的忠实客户万科的道德准则和企业形象获得社会的广泛认可客户口碑带来的品牌号召力使得公司在同行业中脱颖而出，品牌效应促进销售额的增加，提高公司的盈利水平和社会形象从前段时间降价促销的效果来看，说明消费者更倾向于选择品牌开发商，对其降价促销也比较容易认同。
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