产业园区几种主要的园区运营模式及的招商运营方案

产业园区几种主要的园区运营模式及优秀的招商运营方案摘要产业园区一般由政府或企业开发建设，是区域经济和产业发展的重要空间载体，具有显著的资源集聚能力和产业规模效益，承担着产业要素集聚、新型产业培育、经济高质量发展和新型城镇化建设等重要使命然而，当前国内部分产业园区因前期开发投入规模大、后期招商及运营管理模式不健全，导致园区整体投资兑现能力差、盈利水平低基于此，本文将从产业新城、地产开发、产业投资、产业管理输出和产业基金投资五个方面，着重介绍国内产业园区开发运营及盈利的核心模式随着产业地产的持续发展，产业园区也衍生出了不同的发展模式以下是一代书生院整理的关于产业园区运营模式分析的内容，主要介绍了以产业租售、合作、投资、服务为主的几种园区运营模式【一】以产业物业租售为主的地产开发运营模式地产开发模式就是指地产开发商在取得土地使用权后建设标准化或定制化的园区物业产品，再以租赁、出售或合资等方式进行项目经营和管理物业销售，即通过出售园区内物业的形式获取销售收益物业出租，即物业由园区开发企业自持，但以出租的方式获取租金收益提供服务，即无论是出售还是出租，园区开发企业为入驻园区的企业提供基础配套服务、运营管理服务和增值服务获取收益

1、核心产业以高端医疗服务与先进医疗器械研发制造为核心，高端医疗服务包括肿瘤治疗、免疫治疗、第三方检测、高端综合医疗、专业医疗人才培养；先进医疗器械研发制造包括大型医学影像设备、介入类医疗器械、体外诊断试剂代表项目和企业有国家儿童医学中心、市质子重离子医院、大学附属肿瘤医院东院、国际医学中心、大学医学院、健康医学院、医疗器械检测研究院等

2、园区布局根据生命健康医学产业链的内在逻辑，按照医学、医疗、医药、医械、医养“五医联动”理念，分为医学院校区、高端医疗服务区、医学研发区、生物医药产业区、医疗器械产业区、医学康复区等功能分区

2、特色产业社区特色产业社区的占地规模中等，一般是几个平方公里尺度，以功能复合、用地混合为特点，涉及土地一级开发、二级园区建设，包含人才公寓、生活配套等产业社区形式，主要有房地产企业、产业地产商、市场化企业参与，也就是我们常见的“产业勾地”模式，开发主体以发展产业为前提，要求政府配置一定的经营性土地，实现产业用地+商住用地之间的现金流平衡，开发主体需要提交整体的规划方案，一般采用分批拿地、分期建设的形式操作某小镇该小镇位于某市新城的核心区，规划面积

3.5平方公里，小镇聚焦工业互联网，打造“小镇+平台+生态+集群”的产业发展新模式，主要集聚服务新制造的第三方平台公司和标杆企业2021年，小镇数字经济核心产业规上企业营业收入已达130亿元目前小镇已引进富华高技术研究院、远景全球智能物联网创新中心、博世中国软件创新中心、博世中国软件创新中心、车联天下智能驾驶舱、吉利区块链总部、科大讯飞汽车智能驾驶科技总部项目等一批行业头部企业以及400余个科创项目和人才团队小镇已陆续建一系列产业生态平台与载体算力中心服务整个园区乃至整个市区，为园区内企业提供免费的云计算服务，赋能全市的中小型企业，致力于服务企业的工业数字化转型的重要载体

3、特色产业地产特色产业地产的开发尺度最小，一般为几十亩到几百亩之间，以二级园区建设为主，典型的产业地产形式，不涉及其他开发运营任务以产业地产商、基金投资商为主导，实体企业也开始参与建设产业园区，主要是二级园区的开发建设，开发主体自负盈亏，通过建设标准化物业，获取物业租售、运营等收益某市区高科技产业园是以体外诊断产品（IVD）为特色的生物医药与智慧健康专业科技园，也是集孵化器、加速器、产业化为一体的新兴民营高科技园园区占地110亩，建筑面积

13.8万平方米，现有入驻企业280余家，其中有来自美国、加拿大、挪威、荷兰、比利时、澳大利亚等国家的约no家左右从事检测试剂、新药和医疗器械开发的企业1#楼医学检验试验平台2#楼诊断试剂研发平台、生物医药研发平台、医疗器械研发平台、智慧健康研发平台、生物信息平台3#楼GMP标准厂房4#楼GMP标准厂房5#楼总部基地，体验中心，专家楼，会展中心，物联网、大数据平台，信息化、云服务平台，现代医疗服务平台，创新创业孵化平台，生态网络服务平台6#楼GMP标准厂房招商工作决定着产业园的未来，优质项目的引进能够促进园区产业的高质发展产业区招商是一项艰巨而长期的工作，不可能一蹴而就产业园区招商部门应制定有效的产业园区招商运营方案,促进招商工作的持续高效开展OPART1制定产业园区招商运营方案按时间轨可分为开发前期招商、园区建成招商、产业阶段招商、产业发展招商

1、开发前期招商是指产业园区在产业定位、规划设计期间就需要进行的招商，这里招的“商”是符合园区产业定位的主导/龙头企业，为日后推动产业集群效应搭建基础

2、园区建成招商此阶段招商主要以产业链招商为主，可以定向招引与龙头/链主企业配套的上下游企业、关联服务性企业，完成园区产业链的补链、延链

3、产业阶段招商这个阶段园区的产业集群效应已经有所呈现，入驻产业的关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业内具有一定的影响，能够令当地政府针对性的增加一些产业优惠政策

4、产业发展招商这个阶段园区可以成立相关产业研究机构或通过与国内国际知名产业研究机构合作持续跟踪产业发展趋势,同时研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，更为快速的壮大发展

二、制定产业园区招商运营方案按招商渠道可分为政府招商渠道、大数据招商渠道、产业链招商渠道、以商招商渠道、互联网招商渠道、商会/协会招商渠道、展会/会议招商渠道、文化/活动招商渠道、驻点招商渠道、中介/顾问招商渠道下面主要为大家介绍一下大数据招商和产业链招商

1、大数据招商渠道许多专业的服务机构都已经建立了庞大的招商数据库，产业园区既可以自己建立这样的招商数据库，也可以与专业的服务机构合作，购买专业的大数据服务，获得精准的企业信息，再直接对接企业

2、产业链招商渠道产业链招商作为产业园重要的招商渠道，围绕区域产业的主导产品，定向招引与之配套的上下游企业、关联服务性企业，谋求产业协同发展，增强产品、企业、产业的综合竞争力就是利用一个上规模主体生产企业的落户，制定合理的优惠政策，吸引配套上下游企业就近落户生产配套产品，延伸产业链利用零部件加工项目的集群化，吸引主机生产企业就近落户，降低产品的商务成本，提高市场竞争力五度易链区域产业管理平台将围绕区域/园区龙头企业、优质企业，绘制企业关联图，分析招商路径，梳理潜在招商对象，精准匹配具备潜在供销关系的上下游招商标的，让招商实现1+12的效果

三、制定产业园区招商运营方案按思路可分为三个阶段产业发展方向定位、对标企业寻找筛选、亲商暖企，做好“稳商”服务

1、产业发展方向定位产业园区进行产业定位要充分考虑资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，此外，产业升级和产业转移也是产业定位考虑的重要因素不同的产业园区有不同的优势，产业园区要发挥比较优势，做好产业定位，做大做强优势产业产业园区可以通过资源优势、区域优势、区域产业基础、区域分工协作、产业升级等几个方面来进行产业定位

2、对标企业寻找筛选有了明确的产业发展定位，接下来就是寻找对标企业，这也是产业园招商过程中最为困难的一步很多产业园区都因为缺乏招商信息渠道，而导致招不到想要的企业

3、亲商暖企，做好“稳商”服务新的企业入驻，园区应给予其足够重视，硬件上提供保障、税收上提供优惠，遇到困难积极帮助解决等，建立起“亲”商“清”的园企关系，园区与企业打交道，要坦坦荡荡，尽心尽力，企业也有困难就说，有要求就提，真正做到“亲”不逾矩，“清”不疏远，企业才会因为园区的福利和贴心而留下来以上通过三个方面为大家讲述了如何制定产业园区招商运营方案，如今产业园都看中产业集群效应，希望有高质量产业入驻园区但是对于企业来说，选址和扩张都是一件慎重的事情，需要考虑的因素有很多，而企业在选址时要经过很长一个周期，所以开展招商工作要制定一个长远的招商运营方案来源陕西独角兽产业园管理典型案例之一某产业运营商开发的产业园区以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发、标准厂房等产品形态这些物业产品的主要特点是小而精，大多数是为企业量身定制的，具有较高的适配性和实用性运作模式结合当地政府产业规划及区域主导产业的特点，在产业园区内发展区域支柱产业，聚合上下游的产业集群在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值（通过搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地,然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源）通过搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化定制服务盈利模式主要盈利模式为物业租售模式与物业服务模式相结合主要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的内部资金平衡由于其土地储备较少，不做一级开发，盈利除了物业的租售以外，还通过政府的产业补贴来获得收入同时一，还通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来弥补园区运营收入的不确定性【二】以产业合作为主的产业新城开发运营模式产业新城的开发一般具有规模范围广、时间周期长、资源整合要求高等特点，多数采用PPP为主的模式进行实施，即政府引入社会资本参与到土地整理、基础设施和公共配套设施及后续运营管理中，并对社会资本所提供的服务支付合理报酬因为此类项目前期投资大，所以，社会资本方往往采用一二级联动开发的模式，提高资金回笼率一代书生规划院认为，即利用一级土地整理和基础设施的建设为支点，通过政府定向招拍挂的方式竞得土地，再通过建设、销售物业等方式回笼资金反哺产业，实现“以地养产，以产养园”的良性循环盈利方式一级开发，产业新城开发商为政府提供土地整理、基础设施和公共配套设施建设，获取开发成本及一定比例的收益回报二级开发，产业新城开发商以销售住宅、商业等物业的方式获取收益产业服务，产业新城开发商通过为产业园区提供综合类服务,获取产业运营发展服务收益

2.3典型案例之二其产业新城业务模式为PPP模式，是以政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性模式并以一定区域范围内产业开发服务为核心，对综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，提供招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务在商业地产业务方面，其持续大力布局以商办综合体为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动产开发，通过产业导入、片区整体开发、城市更新、TOD模式开发、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源，加速开拓轻资产运营模式，完善公司业务结构运作模式在“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制下，与地方政府各司其职，政府对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务；作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化综合解决方案盈利模式公司提供规划设计与咨询等服务，地方政府支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本10%计算；公司提供土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用,具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算；公司提供基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目总投资额的15%计算；公司提供产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用,当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）；公司提供城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用,该・费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准【三】以产业投资为主的运营模式模式概述产业投资商募集开发基金，一方面把资金应用于产业园区土地及物业的开发建设，另一方面投给那些具有发展潜力的科技型企业，扶持政策吸引创新企业入驻，实现资本溢价和园区资产的增值盈利方式园区业务，产业投资商通过转让园区的土地、租售产业物业获取收益资本运作，以产业投资基金或物业入股的方式对企业进行孵化和培育,以被投企业被并购或上市等方式退出，分享企业成长带来的资本增值基金管理，可作为产业投资基金的管理者，获取相应的管理费用典型案例之三1服务内容某集团企业主要负责高科技园区的招商引资、开发建设、房产经营、科技投资等业务活动目前集团的收入和利润来源主要为园区开发经营，科技投资，综合服务配套及其他收入其中，园区开发经营是公司最主要的职能，也是主营业务中最重要的组成部分科技投资、综合配套服务等其他业务主要是对园区产业发展的各类配套业务2运作模式科技地产是产业集聚的空间载体，创新服务则是加强与园区内企业连接的纽带，产业投资则参与到企业生命周期发展阶段，产业得到了发展，分享了全产业链发展而带来的硕果目前的业务范围基本就在技园区中，其把产业投资作为未来的转型方向，通过参与到园区企业全产业链、全生命周期模式中，使得自身与园区企业的联系非常紧密,实现与园区企业共繁荣，并使园区内企业的发展成为利润的引擎3盈利模式产业投资，通过目标股权投资“产业+基金”，实现园区内企业的导入，从中获取高额的落地投资额作为回报同时，参与到园区内企业全产业链生命周期中，分享园区高科技企业高速成长的收益，获取产业投资回报物业租售，通过园区内物业租售获取收益【四】以产业服务为主的运营模式模式概述产业地产商专门从事园区或产业综合体、产业新区等的开发和运营，其一般具有房地产开发和产业开发的双重属性，园区整体开发建体系，服务企业从苗、孵化、加速到成长的全生命周期一代书生设完成后，针对入园企业搭建综合服务平台，为企业提供全方位服务规划院认为以产业服务为主的模式，是未来园区发展的方向之一盈利方式除依靠出售、出租工业厂房、研发办公楼等基础设施实现盈利外，还通过招商引资获取其他收入利用公共服务平台为入驻企业提供日常服务，获取相应的服务收益典型案例之四1服务内容某产业园区是国内第一家民营商务园区运营商，通过运营大连软件园,拥有了第一个成功范本其从初级阶段的租售服务到行政服务阶段，再从BOT模式的定制阶段直至今天的企业全生命周期服务平台打造，其已成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注于招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式2运营模式这是一个典型的从产业地产开发商到专项园区综合服务商的范本，即从重资产为核心转向轻重并举的路径轻重并举，主要就是从产业策划、园区规划、楼宇建设、招商运营到增值服务，提供一揽子的全产业链的解决方案从业务板块来看，通过综合开发、园区运营管理、园区管理咨询服务等模式来实现品牌化、规模化发展这种园区产业全链条解决方案，本身也未必需要依附于重资产的载体当中，这使得其能够突破原有的传统开发商的角色，转型进入园区综合运营服务商角色中，从而获得诸多政府的合作机会其业务模式主要构成为以载体建设为核心圈层，业务包括开发、租赁、销售商务园内物业及管理商务园服务、开发、销售住宅物业项目、装饰装修施工及园林绿化服务、物业管理服务以生态圈层为核心业务模式，即在以物业开发为核心的基础上进一步叠加一系列服务，如物业管理服务、装修施工、咨询、人才服务等，甚至在软装的基础上进一步配齐办公设备等，最终形成其独特的生态圈层模式在生态圈层的基础上发展出“轻重并举”的业务模式，即赢利点不局限于物业开发和租金，而是谋求除此之外的其他业务上的盈到进一步的拓展和延伸3盈利模式除了依靠出租出售开发的产业项目实现盈利以外，还通过产业咨询策划、园区运营、企业服务等来获得利润收入当下，国内产业园呈现出日益旺盛的生命力，在国内产业园发展模式不断迭代更新的前提下，探寻可持续的运营管理之路，是产业向好向快发展，拉动内需促进经济增长、发展国内大循环的关键所在切实提升运营服务能力是项目开发回本增收的根本，是投资开发企业持续发展的不竭动力产业地产投资开发在硬件条件方面大都实力相当，将来真正拼的就是服务软实力优质的运营管理和增值服务在为入驻企业提供便利的同时提供收益和发展机会,最终获得入驻企业和潜在客户的青睐因此,运营服务化将会是产业地产未来的重点发展趋势近年来，从国家到地方都在强调特色主导产业的发展，大力鼓励发展特色产业园，在物理空间上主要存在三种表现形式，从大到小来说，有产业片区尺度的、产业社区尺度的和产业园区尺度的下面,主要结合案例介绍一下特色产业片区、产业社区和产业园区三种发展模式

1、特色产业片区特色产业片区的占地规模比较大，从十几平方公里到几十平方公里不等，涉及土地一级开发、二级园区建设，包含大型居住配套、公共配套、生活配套等，会涉及住宅、学校、医院、商业综合体等这类综合开发大尺度的产业片区一般是由政府平台公司或者大型产业新城开发商主导开发，通常采用一二级联动开发的形式，目前较为主流的操作模式有PPP、ABO、ECP,以及新型“投资人+EPC、“ABO+投资+EPC”创新模式等某地医学园区该医学园区于2003年开始建设，占地

11.88平方公里，目前园区已吸引1200余家行业知名机构、企业落户，形成了大规模的第三方医学检验集群。