《万达广场考察报告》课件

万达广场考察报告本报告基于对万达广场项目的深度实地调研，全面分析其商业模式、运营策略及市场表现调研时间为年第三季度，覆盖深圳龙岗万达广场等典型2024项目，旨在为商业地产开发与运营提供参考借鉴万达广场作为中国商业地产的标杆项目，在全国范围内拥有超过个项目，250总持有面积超过万平方米其成功的商业模式和创新的运营理念，为整4000个行业树立了发展标准目录1项目概况与背景涵盖万达品牌发展历程、项目基本情况及区位分析等基础信息2空间设计与业态布局深入分析建筑设计理念、空间配置及业态组合策略3运营管理与营销策略详述客流运营、营销推广及会员体系建设等核心内容4效益分析与发展展望综合评估经营绩效、分析及未来发展趋势SWOT报告背景与目的行业背景调研目标中国商业地产市场经历了快速发展期后，正进入存量优化和品质通过深度调研万达广场的成功实践，总结其在选址策略、空间设提升阶段购物中心作为城市商业核心，面临消费升级、数字化计、业态组合、运营管理等方面的核心经验转型和体验经济的多重挑战为商业地产项目的规划设计和运营管理提供实用参考，推动行业年全国购物中心存量已超过个，同质化竞争日趋激整体水平提升20245000烈，差异化运营成为制胜关键万达品牌发展历程年创立年扩张19882010万达集团在大连成立，开始房地产开发业务，奠定了商全国布局加速，万达广场项目数量突破个，成为100业地产发展基础中国最大商业地产运营商1234年转型年现状20002024正式进入商业地产领域，推出万达广场品牌，开创订拥有万达广场项目，年营业收入超过亿元，250+1500单式地产模式持有面积达万平方米4200项目基本情况项目概况核心定位建筑特色深圳龙岗万达广场位于龙岗区中心城打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一采用现代简约设计风格，外立面运用核心位置，总建筑面积约万平方米，体的一站式消费目的地以家庭消费大面积玻璃幕墙，内部空间层高达米，156于年月正式开业项目定位为主导，兼顾年轻时尚群体需求，提营造开阔舒适的购物环境设有201912为区域性购物中心，服务半径覆盖龙供多元化的生活方式体验个停车位，满足区域客流需求1200岗全区及周边区域区位与交通分析地铁便利紧邻地铁号线龙城广场站，步行距离仅米日均地铁客流量超3200过万人次，为项目带来稳定的客流基础8高速通达距离惠盐高速入口公里，机荷高速入口公里便捷的高速路网连35接，有效扩大了项目的服务半径和客群覆盖范围公交枢纽周边设有大型公交枢纽站，汇集余条公交线路形成了地铁、公20交、自驾的立体交通网络，日均公共交通客流超过万人次5选址逻辑与商圈分析住宅配比周边住宅占比65%人口密度高档住宅小区个•12中档住宅社区个核心商圈人口密度达万人平方公•

281.2/里公里范围内常住人口万商业配套•345公里范围内人口超过万•580写字楼与公建占比35%甲级写字楼栋•8政府机关及事业单位个•15周边竞品对比项目名称总面积日均客流品牌档次开业时间龙岗万达广场万㎡万人次中高端年

153.52019华南城万象城万㎡万人次高端年

184.22021万㎡万人次中端年COCO Park

122.82017万达广场在规模和客流方面表现优异，品牌档次定位合理，与区域消费水平匹配度高相比竞品，在体验业态丰富度和运营活跃度方面具有明显优势建筑设计理念城市融合建筑设计充分考虑与城市肌理的和谐统一，外立面采用流线型设计，体现现代都市的动感活力景观渗透通过大面积透明玻璃幕墙和开放式入口设计，实现室内外空间的视觉延续，最大化引入自然光线人性化空间注重公共空间的舒适性和功能性，设置多个休憩区域和社交空间，营造温馨的购物环境建筑体量与空间布局顶层娱乐影院、、游戏厅等娱乐业态KTV三层餐饮主题餐厅、特色小食、休闲茶饮二层亲子儿童游乐、教育培训、亲子餐厅一层零售时尚服饰、美妆护理、品牌旗舰店负一超市大型超市、生鲜市场、便民服务特色空间打造垂直交通奇观米世界最高室内直梯成为项目标志性景观，采用全透明玻璃设计，为30顾客提供独特的垂直移动体验这一创新设计不仅解决了楼层间的交通问题，更成为网红打卡点科技视觉盛宴中庭配置米×米裸眼大屏，播放高质量视觉内容，营造沉浸1583D式购物氛围结合定时的灯光秀表演，打造独特的购物娱乐体验下沉广场活力平方米下沉广场设计，连接地铁站与商场，形成立体化的2000公共活动空间定期举办文化演出、展览活动，增强社区互动性公共空间优势24小时开放公共休憩区域全天候开放服务85%满意度评分年顾客环境满意度调查结果202412休憩区域分布各楼层的舒适休息空间㎡3000开放花园屋顶和中庭绿化景观面积业态总体布局重点业态分布餐饮业态时尚零售高坪效品牌25%35%TOP5涵盖正餐、快餐、休闲餐饮三大类别，以快时尚、潮流服饰为主，引入、元㎡月ZARA•Apple Store-50000//引入海底捞、西贝、星巴克等知名品牌优衣库、等国际品牌本土品牌如HM星巴克元㎡月•-25000//特色美食街汇集地方小吃，满足不同消太平鸟、江南布衣等也表现突出优衣库元㎡月•-18000//费层次需求周大福元㎡月•-15000//平均坪效达到元㎡月，在同类年轻女性消费者占比达，客单价平8000//65%海底捞元㎡月•-12000//项目中处于领先水平均元350品牌引进策略首店经济网红特色店品牌合作创新积极引入全国首店、区域首店品牌，紧跟消费潮流，引入抖音、小红书与知名品牌开展深度合作，推出限如潮玩旗舰店、热门品牌，如茶颜悦色、文和友等定款产品、主题快闪店等创新业态，R-ONE ROUND1娱乐体验中心等，打造差异化竞争网红餐饮，以及泡泡玛特、提升品牌话题度和顾客参与度优势年新增首店品牌个等新零售品牌202412MINISO业态创新策略夜经济融合延长营业时间至，推出夜市美食街、小时便利店等业态22:3024旅游体验打造本地文化展示空间，引入非遗手工艺、地方特产等文旅元素运动健康增设健身房、瑜伽馆、游泳池等运动设施，满足健康生活需求电竞娱乐开设电竞馆、体验中心，吸引年轻消费群体VR创新业态的引入使万达广场的客流结构更加多元化，夜间客流占比从提升至，15%28%周末客流增长，有效提升了整体商业价值35%创新体验区无限跨层步梯采用螺旋式设计的跨层步梯，连接各个楼层形成连续的购物动线独特的建筑美学与实用功能完美结合，成为顾客拍照打卡的热门地点沉浸式互动空间设置多个主题化的互动体验区域，融合声光电技术，为顾客提供多感官的沉浸式体验定期更换主题内容，保持新鲜感科技应用VR/AR引入最新的虚拟现实和增强现实技术，开设游戏体验中心、试VR AR衣间等创新应用，提升购物娱乐的科技感和互动性会员体系建设积分奖励专属权益建立完善的积分体系，消费元积分，设置银卡、金卡、钻石卡三级会员体系，11积分可兑换商品、优惠券或参与抽奖活享受专属停车位、生日礼品、优先预订动等特权社群活动数据洞察定期举办会员专场活动，如品牌内购会、通过会员消费数据分析，精准推送个性美食试吃、亲子等，增强会员粘性DIY化优惠，提升营销效果和顾客满意度截至年第三季度，万达广场会员总数超过万，活跃会员率达，会员消费占总营业额的，复购率高达20243568%72%85%智能科技运用无感支付系统智能导览服务部署人脸识别支付技术，顾客可开发导航系统，顾客通过手AR通过面部识别完成快速支付，减机扫描即可获得实时路径指引、少排队时间目前已在主要餐饮店铺信息和优惠推送系统还提和零售商户推广，使用率达供多语言服务，提升国际顾客体35%验数据分析平台AI运用大数据和人工智能技术分析客流模式、消费行为和商户经营状况，为运营决策提供科学依据，优化商场布局和营销策略线上线下整合开业盛典活动音乐剧场演出邀请知名音乐剧团队进行开业演出，连续三天的精彩表演吸引了超过万人次观看，成为城市文化事件15汉服文化盛典举办大型汉服文化节，包括汉服走秀、传统文化体验、国风音乐表演等，弘扬传统文化，吸引年轻消费群体开业优惠狂欢联合品牌商户推出开业大促活动，全场折优惠，开200+5-8业首月销售额达到亿元，超出预期

1.220%公共美陈与网红打卡点万达广场精心打造个主题美陈装置，包括米高熊猫雕塑、花墙打卡区、霓虹光影隧道等网红景点这些装置在抖音平台累计获得123超过万点赞，相关话题阅读量突破万次，极大提升了项目的知名度和话题性5002000媒体整合推广60%社交媒体投放占比抖音、小红书、微博等平台推广万800视频号总播放量年第三季度累计数据2024万1200小红书话题阅读量龙岗万达打卡话题热度##万45抖音粉丝数量官方账号关注用户总数社区互动与合作社区联动与周边个住宅社区建立合作关系，定期举办业主专享活动，12如社区运动会、邻里节等，年度参与人数超过万人次5企业合作与龙岗区余家企事业单位签署合作协议，提供团体购物、50员工福利、会议服务等，企业客户年消费额占总营业额的18%公益活动积极承担社会责任，举办爱心义卖、环保宣传、助学捐赠等公益活动，年度公益投入超过万元，提升品牌社会形象200特色营销案例1春节主题活动活动效果数据年春节期间推出龙年大吉主题活动，历时天活动活动期间总客流万人次202415•85包括传统文化展示、新年市集、舞龙舞狮表演、美食节等丰富内日均客流较平时增长•180%容销售额较同期增长•220%特别设置年货一条街，汇集全国各地特色年货，满足市民采购需新增会员注册万人•

1.2求同时举办儿童剪纸、写春联等传统文化体验活动社交媒体话题讨论量万次•300活动转化率高达，远超行业平均水平，成为年度最成功15%8%的营销活动之一特色营销案例2潮玩电竞嘉年华联合知名游戏厂商和潮玩品牌，举办为期一周的电竞嘉年华活动设置专业电竞比赛区、最新游戏体验区、限量手办展示区，吸引年轻消费群体跨界品牌联动与腾讯游戏、泡泡玛特、等头部品牌深度合作，推出联名52TOYS限定商品、专属折扣、签名会等特色活动，营造强烈的粉丝经济效应销售数据突破活动期间销售额提升率达到，其中潮玩类商品销售增长350%，电竞周边产品销售增长参与活动的年轻消费者500%400%占比达到，有效拓展了目标客群78%运营管理模式总经理全面负责项目运营管理决策部门经理层运营、招商、营销、客服四大核心部门专业主管层商户管理、活动策划、安保物业、财务统计执行团队一线服务人员、保洁保安、技术维护团队万达广场采用扁平化管理结构，总员工数人，管理层级精简高效各部门职责明确，建立了完善的考核体系和激励机制，确保运营管180KPI理的专业化和标准化客流运营策略租赁与招商政策灵活租金策略业态筛选标准采用基础租金销售提成的混建立严格的品牌准入机制，重+合模式，一层黄金位置基础租点考察品牌知名度、财务实力、金元㎡月，提成比例运营能力和商品品质优先引800//新入驻品牌享受入体验性强、话题度高的创新8-12%3-个月租金减免优惠政策业态和网红品牌6招商效率标准化招商流程，平均招商周期天，品牌签约率达建立了完4585%善的候补品牌库，确保空铺率控制在以内3%商户服务与赋能专业培训支持数据赋能服务联合营销推广每月举办商户培训课程，涵为商户提供客流分析、销售统一策划主题活动，整合商盖销售技巧、客户服务、数数据、消费者画像等数据支户资源进行联合推广商户字化运营等内容年度培训持，帮助优化商品结构和营参与联合营销活动后，平均场次超过次，商户参与销策略数据服务覆盖率达销售额提升，品牌曝光5035%率达以上到度显著增加90%75%商户满意度年商户满意度调查显2024示，综合满意度达到分，82续租率保持在的较高水88%平，商户关系稳定良好安全与应急管理消防安全管理智能安防系统年执行消防安全巡查次，月部署高清监控摄像头个，智能人脸2024365380均次专业检查配备自动喷淋系统、识别系统覆盖主要出入口安防设施30AI烟感报警器、消防栓等设施，覆盖率占总安防投入的，实现小时无65%24死角监控100%应急响应机制人员安全培训建立完善的应急预案体系，包括火灾、所有员工必须通过安全培训考核，合格停电、突发事件等种应急场景应急12率定期开展消防逃生演练，提100%响应时间控制在分钟内，年度应急演3升全员安全意识和应急处置能力练次12顾客行为调查顾客满意度分析

4.6环境设施评分年第三季度顾客调查数据

20244.4服务质量评分涵盖导购、客服、保洁等服务

4.5购物体验评分商品丰富度、价格合理性评价

4.3交通便利评分停车、地铁、公交便利性顾客反馈显示，主要提升需求集中在停车位增加、排队等候时间缩短、品牌多样性提升三个方面针对反馈问题，万达广场制定了专项改进计划，预计在年第一季度完成主要优化措施2025口碑与复购率商圈影响力分析客群来源分析经济拉动效应区域发展促进生活方式改变龙岗区内客群占，周边带动周边房价上涨，新推动周边配套完善，新增公提升区域商业氛围，改善居65%15%宝安、坪山客群占，其增就业岗位个，税收交线路条，地铁站客流增民生活品质，成为区域新地25%28003他区域占贡献万元长标10%850040%分析优势SWOT——区域龙头地位作为龙岗区规模最大、业态最全的购物中心，在区域内具有不可替代的领导地位品牌影响力强，客户认知度高，市场占有率超过45%业态创新能力在业态组合、空间设计、科技应用方面持续创新，引领行业发展趋势体验业态占比高，差异化竞争优势明显，顾客满意度和忠诚度表现优秀品牌资源优势依托万达集团强大的品牌资源和招商能力，能够引入优质品牌和创新业态与国际国内知名品牌建立了良好的合作关系，议价能力强运营管理专业拥有成熟的运营管理体系和专业团队，在客流运营、活动策划、商户服务等方面经验丰富，运营效率和盈利能力在同类项目中领先分析劣势SWOT——同质化竞争压力运营成本上升随着周边新项目开业，面临日趋人工成本、能源成本、维护成本激烈的同质化竞争品牌重复度持续上涨，对盈利能力形成压力较高，差异化优势需要持续强化租金收入增长放缓，而运营成本部分业态存在同质化现象，需要刚性上升，利润空间受到挤压更多创新突破品牌流失风险部分知名品牌存在撤柜或缩减面积的风险，影响整体商业氛围新兴品牌稳定性较差，需要更加谨慎的招商策略和风险控制措施分析机会SWOT——政策红利释放深圳市大力发展夜经济政策出台，为购物中心延长营业时间、增加夜间业态提供了政策支持粤港澳大湾区建设带来更多发展机遇人口增长驱动龙岗区人口持续增长，预计年常住人口将达到万年轻人口2025350比例高，消费能力强，为购物中心发展提供了稳定的客群基础科技赋能升级、、等新技术应用为购物中心数字化转型提供技术支撑5G AIVR智能化运营、个性化服务将成为新的竞争优势和增长点场景多元拓展文旅融合、社交电商、直播带货等新场景为购物中心业态创新提供新方向跨界合作机会增多，可以拓展更多收入来源分析威胁SWOT——宏观经济风险经济下行压力影响消费信心政策调控影响2房地产调控政策间接影响商业地产高端竞品冲击华南城万象城等高端项目竞争加剧线上购物分流电商平台和直播带货对实体零售冲击突发事件风险疫情等不可抗力因素影响客流和经营销售与盈利分析运营成本与收益对比亿

3.2年运营成本包含人工、维护、活动、能耗等

15.8%净资产收益率ROE优于行业平均水平12%

22.5%投资回报率ROI投资回收期约年

4.5万8500年净利润稳定的盈利能力表现成本结构中，人工成本占，物业维护占，市场推广占，能源消耗占，其他费用占通过精细化管理和技术升级，35%25%20%12%8%运营效率持续提升，成本控制能力在同行中处于领先水平。