深圳旧改培训课件

深圳旧改培训课件深圳作为全国城市更新的先行者，引领着中国城市更新的浪潮随着城市发展进入存量提质阶段，年深圳旧改市场规模已超过亿元，成为城市建20243000设的重要组成部分本课件将全面聚焦深圳旧改的政策体系、实操流程和典型案例，为学员提供系统化的知识框架和实践指导通过理论与实践相结合的方式，帮助学员深入理解城市更新的核心理念和操作要点城市更新与旧改的定义城市更新的本质旧改的具体内涵城市更新是指在城市建成区范围内，通过整合土地、房屋、基础旧改全称为城市老旧小区改造，是城市更新的重要组成部分设施和公共服务等存量资源，优化空间布局，提升环境品质，实它主要针对建成年代较早、基础设施老化、功能配套不足、环境现城市功能与活力的提升简言之，城市更新就是盘活存量、品质较差的居住区，通过综合整治和功能提升，改善居民生活品提升功能的过程质深圳作为特区，早在城市发展初期就认识到存量土地资源的珍贵性，率先提出了城市更新的理念，并在实践中不断完善相关政策和方法深圳旧改的政策演变1年首批试点2005深圳启动首批旧改试点项目，主要集中在罗湖、福田等中心区域，标志着深圳旧改工作的正式开始这一阶段以点带面，探索性质强，主要解决中心区老旧小区的更新问题2年一盘棋统筹2016深圳市启用全市一盘棋统筹策略，整合城市更新与土地整备工作，成立专门机构，建立统一的标准和规范这一阶段旧改工作从零散项目转向系统性规划，大大提高了工作效率和质量3年技术指引2023主要政策文件解读《深圳市城市更新办法》号文政策创新71这一文件全称为《关于加强和作为深圳旧改的基础性法规，改进城市更新实施工作的暂行该办法明确了城市更新的基本措施》，提出了两创新三支原则、组织实施、规划管理和持四强化的工作方针，即创监督检查等内容它为深圳城新实施主体和实施方式，支持市更新工作提供了法律依据和产业发展、民生改善和历史保制度保障，是所有旧改项目必护，强化规划引领、政府统须遵循的基本规范筹、权益保障和监管服务手续流程优化近年来，深圳不断推动旧改手续流程优化，如实行一书三证制度，简化审批环节，建立项目审批绿色通道等这些措施大大缩短了项目周期，提高了改造效率，使深圳的旧改工作在全国处于领先地位政策核心要点开放性与公众参与机制确保改造全过程的公开透明和民主决策节地增效与功能提升优化空间布局，提升土地使用效率必须执行条款与改造分类明确强制性要求和分类实施标准深圳旧改政策的核心要点可概括为三个层次基础层是必须执行条款与改造分类，这是旧改工作的底线要求，确保项目合法合规；中间层是节地增效与功能提升，体现了城市土地资源的集约化利用理念；最上层是开放性与公众参与机制，强调旧改过程中的民主决策和透明度政策特别强调，旧改项目必须符合城市总体规划和土地利用规划，必须征得以上业主同意，必须配套相应的公共服务设施同时，根据改75%造的深度和范围，将项目分为基础类、完善类和提升类三个等级，有针对性地制定技术标准和支持政策旧改的政策目标推动产业转型升级盘活低效工业空间，引入高质量产业提升人居环境与基础设施改善老旧小区的居住条件和公共环境保护历史文化风貌传承城市记忆，保留文化特色深圳旧改的首要政策目标是提升人居环境与基础设施水平通过系统性改造水、电、气、路等基础设施，增加公共空间和服务设施，全面提高居民生活品质和社区环境近年来，已有超过500个老旧小区完成了基础设施的更新改造第二个政策目标是推动产业转型升级深圳大量的村级工业园和老旧厂房通过旧改转型为创新产业空间，为科技企业和创意产业提供了发展平台数据显示，改造后的产业空间平均产值提升了3倍以上第三个政策目标是保护历史文化风貌在旧改过程中，注重保留城市历史记忆和文化特色，对具有历史价值的建筑进行保护性更新，如蛇口工业区、大芬油画村等成为城市文化名片支持性政策与配套措施补助资金与容积率奖励税费减免与补地价机制•每平方米补助标准从200元到•增值税、契税等优惠政策元不等800•分期缴纳土地出让金•基础类改造可获10%容积率奖励•公益性项目可减免补地价•完善类改造可获15%容积率奖励•历史建筑保护项目特殊补贴•提升类改造可获20%容积率奖励办理预告登记与简化审批•一站式服务窗口•项目审批绿色通道•电子化办理和在线审批•协同办公平台实时跟踪深圳旧改的管理机构深圳市住房建设局、规自局作为旧改工作的主管部门，负责全市旧改政策制定、规划审批和统筹协调住建局主要负责老旧小区改造的技术标准和实施监管，规自局则负责规划审批和用地管理两个部门紧密配合，共同推进全市旧改工作区级城市更新和土地整备局作为实施主体，负责辖区内旧改项目的具体落实和日常管理各区更新局根据本区特点，制定具体实施细则，组织项目申报和审批，协调解决实施过程中的问题，是旧改工作的中坚力量多部门协同审批机制建立由发改、财政、规划、国土、住建、环保等多部门组成的旧改项目协调机制，定期召开联席会议，实行一个窗口受理、并联审批、限时办结的工作模式，大大提高了审批效率和项目推进速度旧改相关术语汇编旧城改造指对城市建成区内的老旧建筑、基础设施和环境进行更新和改善的活动三旧指旧城镇、旧厂房、旧村庄的统称，是深圳特色的改造对象分类工改工业用地改造的简称，包括工改工（仍为工业用途）和工改M（改为新型产业用途）城中村城市扩张中被包围的原农村聚居区，具有土地权属复杂、建筑密集等特点单元规划对特定改造区域进行的详细规划，明确改造范围、强度、功能和公共配套要求补地价因土地用途变更或容积率提高而需补交的土地出让金产权预告登记在改造过程中对未来产权进行预先登记的制度，保障权益人的合法权益零星征收对改造范围内的零散土地进行征收的方式，加快项目整体推进标图建库将改造项目信息录入城市更新数据库，并在电子地图上标注的技术手段政策趋势展望绿色低碳、智慧社区更加注重环保与科技融合多元主体协作政府引导、市场主导、社会参与扩展改造范围从居住区向产业园区、商业区延伸深圳旧改政策未来将更加注重绿色低碳和智慧社区建设《深圳市绿色建筑和节能条例》已经明确要求旧改项目必须达到绿色建筑标准，并鼓励采用可再生能源、海绵城市技术等环保措施同时，智慧社区建设将成为标配，包括智能安防、远程医疗、智能家居等科技应用将广泛融入社区生活政策将进一步鼓励多元主体参与旧改除传统的政府主导模式外，市场化运作、社会资本参与、居民自组织等多种模式将得到支持特别是通过模式，吸PPP引大型开发企业、专业运营机构参与旧改，提高项目质量和效率旧改范围将从传统的住宅小区扩展到产业园区、商业区和公共空间等非住宅类项目特别是对于老旧产业园区的改造将成为重点，通过引入新技术、新业态、新模式，促进产业转型升级，提升城市整体竞争力深圳旧改类型划分城中村整治提升针对深圳特有的城中村现象，以环境整治、消防安全、公共服务提升为重点特点是土地权属复杂，人口密度大，改造难度高采老旧小区改造取综合整治局部拆建的模式，既保留村民+主要针对年前建成的居住区，以改善2000收益来源，又改善整体环境龙华区、宝安居住环境和基础设施为主特点是居民参与区的多个城中村改造项目成为典范度高，改造内容多为公共空间和基础设施升级，资金来源多元，包括政府补贴、业主自村级工业园改造筹和社会资本目前深圳已完成改造的老旧针对早期村集体建设的工业园区，通过功能小区超过个，惠及居民约万人500200升级和空间重组，提升产业水平特点是产权关系复杂，基础设施落后，但区位优势明显改造后多转型为科技园区、创意园区等高端产业空间南山区的众多科技园区就是由村级工业园改造而来改造单元的界定公顷公顷

1.51085%最小规模平均规模空间完整度深圳规定旧改单元最小规模不得低于

1.5公顷，以确保深圳已实施的旧改单元平均规模约为10公顷，便于统筹单元内连续空间比例要求，确保规划实施的整体性规划的系统性和完整性规划和整体实施单元规划是深圳旧改的重要制度创新，它将城市更新区域划分为若干相对独立的空间单元，进行统一规划和实施单元界定遵循功能相近、权属相对集中、规模适度的原则，既考虑现状条件，又兼顾未来发展需求单元类型可分为综合型与专项型综合型单元涉及多种功能混合和整体改造，如老城区更新；专项型单元则针对特定功能或问题，如工业区改造、历史街区保护等不同类型单元的规划要求和审批程序有所不同，但都需要编制详细的单元规划，明确改造的具体内容和指标单元规划编制需要经过基础调查、方案比选、专家论证、公众参与等环节，最终由市规划委员会审批获批后的单元规划具有法定效力，是后续设计和实施的依据，确保了旧改工作的规范化和法制化基础类改造指引公共基础设施修缮水电气路等管网升级包括道路、广场、绿地等公共对老旧、漏损的管网系统进行空间的修缮和更新，重点解决全面排查和更新，包括给排水、破损、老化问题技术指引要供电、燃气、通信等特别强求使用耐久性材料，满足无障调安全隐患排除，如更换老化碍设计规范，并考虑雨水收集电线、消除燃气泄漏风险等和渗透功能已实施的项目中，技术指引要求管网改造应采用平均增加公共活动空间以现代化材料和技术，并预留未15%上来智能化升级空间无障碍、安防改造要求按照最新标准实施无障碍设施改造，包括坡道、扶手、盲道等；加强社区安防系统建设，如视频监控、门禁系统、应急照明等技术指引明确规定，基础类改造必须满足无障碍和安全标准，不得降低或简化100%完善类改造指引公共服务设施增设在基础类改造的基础上，增加社区服务中心、老年人日间照料中心、儿童活动空间等公共服务设施技术指引规定，每个改造单元应至少新增1-2处公共服务设施，面积不低于总建筑面积的3%这些设施应满足不同年龄段居民的需求，提升社区综合服务能力环境美化绿化提升通过景观改造、绿化提升、小品设置等手段，提高社区环境品质技术指引要求改造后的绿地率不低于30%，并采用本地适生植物，减少维护成本鼓励利用屋顶、墙面等空间增加立体绿化，形成推窗见绿、出门见景的宜居环境智能化社区建设引入智能化技术和设备，提升社区管理和服务水平包括智能门禁、智能停车、智能垃圾分类、社区APP等应用技术指引强调智能系统应具备开放性和兼容性，便于后期升级和扩展，并考虑老年人等特殊群体的使用便利性提升类改造指引节能环保与绿色建筑引入最新环保技术与标准产业导入与空间转型盘活低效空间，引入新兴产业功能业态升级优化商业配套与服务功能提升类改造是最高层次的旧改类型，旨在实现功能业态升级它不仅解决基础设施问题，还通过引入新型商业、文化、创意等业态，提升区域活力和价值技术指引要求商业配套设施占比不低于，并鼓励发展社区商业、特色餐饮、文化创意等业态，满足居民多元化需求15%产业导入与空间转型是提升类改造的核心对于工业区改造，重点是引入科技创新、研发设计、高端制造等新兴产业；对于居住区，则强调复合功能开发，如社区商业、创客空间、文化场所等技术指引规定，改造后的产业空间使用效率应提高以上40%节能环保与绿色建筑是提升类改造的重要方向技术指引要求采用节能材料、可再生能源、雨水回收等绿色技术，建筑能耗比改造前降低以上同30%时，鼓励申请绿色建筑认证，提高建筑的环保性能和使用价值目前深圳已有多个旧改项目获得国家绿色建筑认证三旧改造的核心流程前期调研意愿征集/包括现状调查、权属核查、改造意愿征集等工作，是项目启动的基础立项、策划、规划报批编制改造方案，申请立项，进行单元规划编制和审批实施、交付、验收组织施工实施，完成工程建设，交付使用并进行项目验收三旧改造流程遵循先谋划、后实施的原则，从前期调研开始，到最终验收交付，通常需要年时2-3间前期调研是整个流程的基础，包括现状摸底、意愿征集、权属核查等工作只有获得以上业75%主同意，项目才能启动，这也是保障改造工作民主性和合法性的重要环节立项、策划、规划报批阶段是整个流程的核心项目获得立项后，需编制详细的改造方案和单元规划，经过专家评审、公示和政府审批这一阶段决定了项目的定位、规模和内容，对后续实施影响重大深圳的创新在于建立了并联审批机制，多部门同步审查，大大缩短了审批时间实施、交付、验收阶段是将规划转化为现实的过程包括工程招标、施工组织、质量控制、进度管理等工作深圳特别强调全过程监管和信息公开，居民可通过多种渠道参与监督，确保改造质量项目完成后，需经过专业验收和公众评价，才能最终交付使用意愿征集与居民协商规划报批与合规要点环评、安评手续衔接容积率调整审批流程根据项目规模和影响，同步开展环境影响评价规划条件申请与批复根据项目性质和改造类型，申请容积率调整和安全评价环评重点关注施工期和运营期的项目发起方需向规划部门申请规划条件，明确基础类、完善类、提升类改造分别可获得10%、环境影响，安评则侧重于消防、结构等安全风改造范围、用地性质、开发强度等基本要求15%、20%的容积率奖励申请材料需包括现险这些评价结果将作为规划审批的重要依据，规划部门结合城市总体规划和片区控规，出具状调查报告、规划设计方案、公共设施配套计确保项目的环保性和安全性两项评价通常可规划条件批复，作为后续规划设计的依据这划等经专家评审和公示后，由市规划委员会并行开展，缩短总体时间一阶段通常需要1-2个月时间，是整个报批流程审批，过程约需3-4个月的起点项目实施阶段管理施工组织与安全监进度控制和质量保第三方监理与公开管证验收旧改项目施工环境复采用项目管理信息系统引入独立的第三方监理杂，特别是在不完全拆（）实时监控工程机构，全过程监督工程PMIS除的情况下进行改造，进度，建立质量管理体质量和安全项目完工安全风险高管理要点系，实施样板引路和过后，组织公开验收，邀包括制定详细的施工组程控制特别强调关键请业主代表、专家、政织设计，建立专门的安节点的验收和评估，确府部门共同参与，确保全监管团队，实施网格保工程质量符合设计要验收过程公平公正验化管理，严格执行安全求和技术标准深圳部收内容包括工程质量、技术交底和日常检查制分项目引入技术，功能实现、环境影响等BIM度提高施工精度和管理效多个方面率旧改全流程风险控制法律风险与纠纷案例审批手续滞后风险居民不配合与后期运营难题/旧改过程中的法律风险主要集中在产权审批手续滞后是旧改项目常见的风险居民不配合主要发生在意愿征集和实施界定、补偿标准、合同履行等方面典点，可能导致项目延期、成本增加甚至阶段，表现为拒绝签字、阻挠施工、提型案例包括因产权不明确导致的改造中夭折主要表现为规划调整审批周期出额外要求等后期运营难题则包括管断、补偿方案争议引发的集体上访、开长、部门协调不畅、政策变化影响项目理责任不明确、维护资金不足、公共设发方资金链断裂造成的项目烂尾等进度等施使用纠纷等风险防控措施包括事前进行详细的产应对策略包括前期充分研究政策要解决方案包括建立居民参与机制，提权调查和法律论证；制定公平合理的补求，做好合规准备；建立专门的报批团高改造方案认可度；设立专项基金，保偿方案；选择资质良好的开发方；建立队，跟踪办理各项手续；利用并联审批障后期维护；明确各方责任，完善社区争议调解机制等深圳已建立了专门的机制，提高效率；与政府部门保持良好治理结构；引入专业物业服务，提升管旧改法律风险数据库，为项目提供风险沟通，及时应对政策变化深圳创新推理水平深圳部分项目通过建立社区发预警和处置指导出的一站式服务和审批绿色通道，有效展基金，将改造后的部分商业收益用于降低了这类风险社区建设，取得了良好效果技术指引《试行》全文解读基础、完善、提升三类细则必须与应当条款区分•基础类以解决安全隐患和基础设•必须条款为强制性要求，不得违施为主反•完善类在基础上增加公共服务设•应当条款为原则性要求，有一定施弹性•提升类实现功能业态和环境品质•共有23项必须条款，主要涉及安全面提升全和基本功能•三类改造可单独实施，也可组合实•75项应当条款，涵盖各类改造内施容附录内容汇总与关键表格•附录一各类改造内容清单和技术参数•附录二公共服务设施配置标准表•附录三绿化和环境设计指标•附录四案例图集和技术解决方案项目启动前期资料与方案编制调查测绘与权属梳理启动旧改项目的第一步是全面的现状调查和测绘工作需要对改造范围内的建筑物进行实测，记录建筑面积、结构类型、使用状况等信息；同时进行权属调查，梳理产权关系，识别产权瑕疵和潜在争议深圳规定，调查测绘必须由具有甲级测绘资质的机构完成，确保数据准确性项目计划书与可研报告内容在调查基础上，编制项目计划书和可行性研究报告计划书应包括项目背景、改造目标、实施主体、资金来源、时间安排等内容；可研报告则需详细分析项目的技术可行性、经济合理性和社会效益深圳特别强调可研报告中要有详细的居民意愿调查和利益平衡方案，确保项目的社会认可度业主与政府协同机制建立业主与政府的协同机制是项目顺利启动的关键成立由业主代表、政府部门、专业机构组成的项目推进小组，定期召开协调会议，及时解决问题同时，设立信息公开平台，向所有业主公示项目进展和决策过程深圳部分项目创新采用互联网社区+模式，通过微信群、等方式，实现业主与政府的高效互动APP标图建库与数据管理标图建库的技术要求深圳地图平台数据对接标图建库是指将旧改项目的空间范围、旧改项目的标图建库数据需与深圳市基础数据和规划信息录入统一的城市统一的地理信息平台对接，实现信息更新数据库，并在电子地图上进行标共享和实时更新对接流程包括数注技术要求包括坐标系统必须采据预处理、格式转换、质量检查、入用深圳市统一的国家大地坐标系；库审核四个步骤数据提交后，由市2000测绘精度必须达到比例尺要求；规划信息中心进行审核，通过后即可1:500图形数据需包括用地红线、建筑轮廓、在深圳地图平台上显示，供各部门和规划控制线等要素；属性数据需包括公众查询这一机制大大提高了旧改土地权属、建筑信息、规划指标等内信息的透明度和可获取性容建库实操注意事项在实际操作中，需注意以下要点一是数据源的选择，优先使用最新的航测数据和实地测量数据；二是数据更新的及时性，项目进展中的关键节点必须及时更新数据；三是权限管理，明确数据的使用权限和责任主体；四是数据备份，建立完善的备份机制，防止数据丢失深圳已建立一图一库一平台的旧改数据管理体系，为全市旧改工作提供了可靠的数据支持容积率转移与奖励制度补地价、税费与资金平衡年50%6公益性项目减免分期缴纳期限深圳规定，改造项目中的公益性设施部分可减免50%的大型项目补地价可申请最长6年分期缴纳，降低资金压补地价力15%契税优惠旧改项目交易环节契税优惠比例，有效降低开发成本补地价测算方法采用基准地价修正法，即以项目所在区域的基准地价为基础，考虑用地性质变更、容积率提高等因素进行修正计算公式为应缴补地价=∑[基准地价×调整后容积率-原容积率×修正系数×用地面积]修正系数考虑区位、时间、用途等因素，由市自然资源局定期公布税费减免政策是支持旧改的重要措施主要包括增值税可享受简易计税优惠，税率由9%降至5%；契税减按1%征收，比一般房地产开发项目低3个百分点；土地增值税可按特定征收率征收，减轻开发方负担此外，对提供保障性住房、历史建筑保护等公益性项目，还有额外的税费减免专项资金拨付流程包括申请、审核、拨付三个环节项目完成特定阶段后，实施主体可向区城市更新局申请资金补助，提交工程验收报告和资金使用计划区更新局组织专家评审，核实工程质量和投资额度，确认后向财政部门提出拨款申请资金通常分阶段拨付，以确保专款专用和工程质量智能化、绿色化改造要求基础设施智能化方案智能化改造的核心是建立社区物联网平台，实现各类设施的互联互通和智能控制方案包括智能安防（人脸识别门禁、视频监控、异常行为识别）、智能物业（远程抄表、设备监控、智能报修）、智能家居（照明控制、温湿度调节、安防报警）等系统技术指引要求新建系统必须采用开放式架构，支持未来扩展和升级绿色建筑评价标准旧改项目需参照《绿色建筑评价标准》进行改造，达到节能、节水、节材、环保的要求具体包括建筑围护结构节能改造（外墙保温、门窗更换）、可再生能源利用（太阳能、地源热泵）、节水系统（雨水收集、中水回用）、室内环境改善（通风、采光、隔声）等方面提升类改造项目应达到绿色建筑二星级以上标准碳减排要求与绿色配套响应国家碳达峰碳中和战略，旧改项目需采取有效措施减少碳排放主要措施包括建筑能耗监测系统，实时掌握能源使用情况；绿色出行配套，如充电桩、自行车道、步行系统等；绿色消费引导，如垃圾分类、可循环材料使用等技术指引规定，改造后的建筑碳排放强度应比改造前降低20%以上社区治理与后期管理物业管理标准化提升专业化物业服务水平社区自治组织培育建立多元化的社区治理结构长效管护机制创新确保改造成果持续发挥效益社区自治组织是旧改后社区治理的重要基础深圳的创新做法是鼓励成立多元化的社区组织，包括业主委员会、社区议事会、社区基金会等，形成层次分明、功能互补的治理体系这些组织通过民主选举产生，代表不同群体的利益，参与社区重大事项决策目前，深圳已有85%的旧改社区成立了规范的业主委员会，大大提高了社区治理水平物业管理标准化是提升社区管理质量的关键旧改后的社区需引入专业物业公司，建立规范的物业管理制度，明确服务内容、标准和收费同时，加强对物业公司的监督和评价，建立服务质量考核机制和退出机制深圳创新实施物业服务等级评定制度，通过星级评定促进物业服务提升，已有多个旧改社区达到四星级以上标准长效管护机制创新是解决旧改重建设轻管理问题的重要途径主要措施包括设立专项维护基金，用于公共设施的日常维护和更新；建立公共空间共管共享机制，明确各方责任；引入第三方评估，定期对社区环境和设施进行评估和反馈深圳部分旧改项目创新采用社区发展基金模式，将改造后部分商业经营收益用于社区管理，实现了良性循环法律法规实操衔接用地合法性与产权界定征拆补偿规范•历史用地手续审核标准•补偿标准制定方法•不动产权证补办流程•临时安置方案要求•违建认定与处理原则•特殊群体保障措施•集体土地与国有土地转换•协议签订与履行监督典型法律纠纷分析•产权争议调解机制•补偿纠纷处理流程•开发合同违约处理•物业管理纠纷解决项目验收及绩效考评改造项目验收流程绩效指标体系旧改项目验收遵循分项验收、综合绩效评估采用三维六类指标体评定的原则，包括四个环节工程系，三个维度包括物质环境、社会质量验收、专项设施验收、综合功效益和经济价值；六类指标包括基能验收和档案资料验收验收小组础设施改善度、环境品质提升度、由建设、规划、消防、环保等部门公共服务增加度、居民满意度、产和专家代表组成，按照批准的设计业升级度和投资回报率每个指标方案和技术标准进行检查验收合都有明确的评分标准和权重，总分格后，由区城市更新局颁发项目验分，分以上为优秀，分1008060-80收证书，作为项目正式完成的凭为良好，分以下为不合格，需整60证改后重新评估公众满意度测评方法公众满意度测评采用问卷调查深度访谈的方式进行问卷调查面向所有业主和+居民，采用电子问卷与纸质问卷相结合，内容涵盖改造效果、服务质量、管理水平等方面；深度访谈选取不同年龄、职业的居民代表，了解具体需求和建议测评结果作为项目后评估的重要依据，并用于指导后续管理和服务改进深圳旧改质量安全要求工程质量与隐患排查旧改工程质量管理遵循预防为主、全程控制的原则改造前必须进行全面的建筑安全评估，判断结构安全等级；施工过程中实行样板引路制度，关键工序必须经监理验收后才能继续；质量隐患排查实行周检查、月评估制度，发现问题立即整改深圳特别强调对地下管网、电气系统等隐蔽工程的质量控制，建立专门的检测和验收程序安全应急预案制定每个旧改项目必须制定详细的安全应急预案，针对火灾、塌方、洪涝等可能的安全事故制定防范措施和处置流程预案内容包括组织机构、责任分工、报警程序、疏散路线、救援措施等施工期间要定期组织应急演练，确保所有人员熟悉应急程序特别是对于不搬迁居民的局部改造项目，更要强化临时安全措施和应急通道的设置社区安全提升措施旧改后的社区安全提升是项目验收的重要内容包括消防安全（增设消防通道、消火栓、喷淋系统等）、治安安全（安装监控系统、门禁系统、紧急呼叫设备等）、公共安全（更换老化燃气管道、排查电气隐患、加固危险构筑物等）深圳创新推出安全社区认证制度，通过第三方评估和认证，提高社区安全水平目前已有30多个旧改社区获得安全社区认证深圳典型案例福田笋岗片区1福田笋岗片区是深圳旧工业区产业升级的典型案例该项目位于福田区北部，原为20世纪80年代建设的工业区，占地约45公顷，建筑密度高，基础设施老化，功能单一，难以适应现代产业发展需求改造采用政府引导、市场运作模式，引入社会资本参与开发项目整体规划为创新产业园区，保留了部分具有历史价值的工业建筑，同时新建了现代化办公和研发空间改造后，公共空间增加了3倍，绿地率从8%提升到30%，地下空间得到充分利用，解决了停车难问题该项目成功引入了多家高新技术企业和创新机构，形成了创新研发+生产制造+创意设计的产业集群，年产值从改造前的20亿元提升到现在的100多亿元同时，通过合理的规划设计，项目实现了经济效益、社会效益和环境效益的统一，成为深圳产业升级和城市更新的典范典型案例南山科技园工改工2工业用地高效转型南山科技园工改工项目位于深圳高新区核心区，原为20世纪90年代建设的传统工业园区，占地约30公顷项目采用工改工模式，即保持工业用地性质不变，但通过空间重组和功能提升，实现产业转型升级改造充分利用了原有建筑结构，减少了拆除重建的资源浪费，同时通过立体化设计，提高了空间利用效率，建筑容积率从

2.0提升到

3.5智能制造与办公融合项目创新性地将智能制造与研发办公功能融合，打造了研发+设计+小批量生产的全产业链空间一层主要为智能制造空间，采用高标准厂房设计，满足精密制造需求；二至五层为研发办公区，提供开放式创新环境；屋顶则设计为绿色休闲空间，提升员工体验这种垂直整合的空间布局，大大提高了研发和生产的协同效率零星征收创新做法项目在实施过程中创新采用零星征收机制，针对园区内部分难以协商的小块土地，采用行政征收方式，打破了传统旧改中一个不同意，全部不能动的僵局同时，建立了完善的利益平衡机制，通过置换、入股等多种方式，保障了原权益人的合法权益这一创新做法大大加快了项目推进速度，将传统3-5年的改造周期缩短至2年典型案例罗湖翠竹老旧小区3个93%25035%居民支持率停车位增加绿化率提升创下深圳老旧小区改造居民支持率新高通过地下空间利用和立体停车设施增加停车位从原来的10%提升至45%，大幅改善人居环境罗湖翠竹老旧小区改造项目位于深圳最早的居住区之一，建于年，共有住宅楼栋，居民多户小区基础设施老化严重，管网漏损、电力不足、绿化稀少、停车1985322800困难等问题突出年启动改造，是深圳最大规模的老旧小区改造项目之一2018项目最大的亮点是高达的居民改造意愿，这得益于前期充分的沟通和居民参与机制项目组成立了由居民代表、专业机构、政府部门组成的三方联席会议，定期讨论93%改造方案和进展，确保居民意见得到充分尊重同时，采用菜单式改造模式，根据居民需求和意愿确定改造内容和标准在技术方面，项目全面升级了水、电、气、路等基础设施，增加了个地下停车位，改造了小区绿化和公共空间，新建了社区服务中心、老年活动室、儿童游乐场等公共250设施特别值得一提的是，项目创新性地将保障性住房纳入改造范围，新增了套人才公寓，解决了社区周边年轻人的住房问题，促进了社区的代际融合120典型案例宝安村级工业园4环保与功能并重采用绿色建筑技术，降低能耗和碳排放呼应高质量发展需求2引入先进制造业和战略性新兴产业土地利用率提升通过空间重组优化土地资源配置宝安村级工业园改造项目位于深圳市宝安区西乡街道，原为世纪年代村集体兴建的低端工业园区，占地约公顷，主要从事劳动密集型制造业随着产业209025转型升级和环保要求提高，原有产业和空间布局已不适应发展需要，亟需改造提升项目采用政府引导、村企合作模式，由村集体经济组织与专业开发企业合作实施改造保留了原有建筑的主体结构，通过外立面改造、内部空间优化、设备更新和景观提升，实现了旧厂房变新园区的蜕变通过合理的空间规划和立体化设计，土地利用率提升了，建筑使用效率大幅提高45%在产业规划方面，项目瞄准高质量发展需求，引入了智能装备制造、新材料、工业设计等先进制造业和战略性新兴产业，形成了研发设计智造的产业链布++局同时，项目特别注重环保与功能并重，采用了太阳能光伏、雨水回收、垂直绿化等绿色建筑技术，获得了绿色建筑二星认证，能耗比改造前降低了，35%碳排放减少了40%案例剖析社区治理创新居民自治与业主平台旧改社区物业双主体管理公益空间与共享平台+深圳旧改社区治理创新的核心是建立多层南山区创新推出社区物业双主体管理模罗湖区在旧改社区创新设立公益空间和+次的居民自治组织体系以福田区莲花街式，明确了社区工作站和物业服务企业的共享平台，盘活社区闲置资源，促进邻里道为例，该街道在旧改社区成立了由业主职责边界和协作机制社区工作站负责公互动和社区活力具体做法包括将小区代表、物业、社区工作站三方共同参与的共事务协调、民生服务和社会治理；物业部分公共空间改造为社区书房、创客空间、三方协商委员会，定期召开会议，协商解公司负责物业管理、环境维护和设施运行健身角等功能场所；建立物品共享平台，决社区事务如工具库、图书角、亲子玩具室等同时，通过智慧社区平台，建立线上业两者通过建立联席会议制度、信息共享机主议事厅，居民可通过手机参与社区制和应急联动体系，形成合力这一模式这些空间由居民自主管理，形成了自我服APP决策投票、提出建议、监督管理这种线有效解决了旧改社区九龙治水和服务碎务、自我管理、自我教育、自我监督的良上线下结合的参与机制，大大提高了居民片化问题，提高了管理效率和服务质量好局面同时，通过引入社会组织和志愿参与度和社区事务透明度，有效解决了传目前，这一模式已在南山区多个旧改社者，开展各类社区活动和服务项目，增强40统社区议而不决、决而不行的问题区推广，居民满意度普遍提高以上了社区凝聚力和认同感这一创新做法已20%成为深圳旧改社区治理的亮点典型案例龙华城中村整治5安全治理与管理并进村集体经济参与项目特别注重安全治理与长效管理机制建设在安全低成本实现大提升项目创新采用政府引导、村集体主导、市场参与的方面，建立了三级网格化管理体系，由街道、社区龙华城中村整治项目位于深圳市龙华区观湖街道，是模式，充分发挥村集体经济组织的作用村集体不仅和村民小组三级联动，实时监控和处理安全隐患；安典型的城中村改造案例该项目采用微改造理念，参与改造方案制定和实施监督，还通过整合资源、盘装了智能消防系统和视频监控系统，实现了安全风险不大拆大建，而是通过精准施策，重点解决消防安活资产，增加了集体收益如将部分一层商铺统一规的数字化管理在长效管理方面，创新采用村民理全、环境卫生、基础设施等突出问题改造总投资仅划为特色商业街区，引入品牌商户，提高租金收益；事会专业物业模式，村民理事会负责重大事项决策+3500万元，却实现了城中村面貌的显著改善，投入利用闲置空间设立创客空间和文创园区，培育新的经和监督，专业物业公司负责日常管理和服务，形成了产出比极高主要措施包括外立面统一整治，形成济增长点改造后，村集体经营性收入增长了35%，权责明确、运行高效的管理体系该模式有效解决了整体风貌；消防通道疏通和消防设施完善；雨污分流村民分红增加了20%，形成了可持续的良性循环城中村管理难、服务差的顽疾，成为深圳城中村治改造，解决污水横流问题；公共空间美化，增加绿化理的新样本和休闲设施旧改项目常见难点总结意愿征集难产权界定复杂业主利益诉求多元化，达成共识困难历史遗留问题多，权属关系不清晰投资回报周期较长公共空间用途分歧资金投入大，经济效益实现慢对停车、绿化、活动场地需求冲突意愿征集难是旧改项目最常见的难点之一由于业主群体的异质性，不同人群对改造内容、标准和费用分担的看法存在较大差异老年居民多关注安全便利性，年轻人则更看重环境品质和智能化；原住户担心改造后物业费上涨，投资性业主则希望通过改造提升房产价值这种多元诉求使得达成75%以上的共识变得异常困难产权界定复杂也是普遍性难题深圳早期建设中存在大量的历史遗留问题，如未办理产权证、违法建筑、产权纠纷等一个典型的老旧小区可能同时存在商品房、单位自建房、集资房等多种产权形式，权属关系极为复杂这种情况下，明确改造主体和责任边界变得困难，往往需要通过特殊政策和法律程序予以解决公共空间用途分歧体现了不同需求间的冲突以停车问题为例，随着汽车保有量增加，居民对停车位需求激增，但增设停车位往往会占用绿地或活动空间，引发无车家庭的反对同样，增设老年人活动设施与儿童游乐场地之间也存在空间竞争这些分歧需要通过精细化设计和差异化方案来平衡各方需求案例经验总结与可复制要素绩效考评与长效管理结合确保改造效果持续发挥作用多功能复合业态引入提升空间活力和经济可持续性社区沟通机制创新保障居民充分参与决策过程社区沟通机制创新是深圳旧改成功的关键要素南山区创新推出五步法沟通模式第一步，专业团队入户调研，了解居民需求；第二步，小范围座谈会，形成初步方案；第三步，方案公示和意见征集；第四步，修改完善和专家评审；第五步，全体业主投票表决这一模式通过层层递进的参与过程，既确保了广泛参与，又避免了无序讨论，大大提高了方案通过率多功能复合业态引入是提升旧改项目价值的重要手段深圳的成功案例普遍采用功能混合的规划理念，将居住、商业、文化、创意等多种功能有机融合如福田区一个老旧厂房改造项目，一层设置为社区商业，二层为文化创意空间，三层为社区服务中心，形成了一楼一世界的立体复合空间这种模式不仅提高了空间利用效率，还增强了区域活力，提升了项目的经济可持续性绩效考评与长效管理结合是确保旧改成效持续发挥的保障罗湖区创新实施后评估+年度体检制度，项目完成后进行全面评估，之后每年组织一次体检，检查设施运行状况和管理水平同时，建立奖惩机制，对管理良好的社区给予资金和政策支持，对问题较多的社区进行重点整改这一做法有效避免了重建轻管问题，确保了旧改成果的长期效益深圳与全国旧改对比案例启示与实操借鉴如何应对不同地区本地实政策红利和落地实施衔接际•分解政策目标为操作指南•因地制宜调整技术标准•建立专项协调机制尊重地方文化特色••强化过程监督和评估•针对性解决突出问题•完善配套措施和细则•分类分级推进改造跨部门合作及创新模式•建立联席会议制度数据共享和信息互通••一站式服务窗口•第三方协调平台旧改相关职业技能介绍项目管理、策划、数据分析建筑设计、环境整治旧改项目管理要求掌握城市规划、房建筑设计师在旧改中扮演关键角色，地产开发、工程管理等综合知识，能需要在保留建筑特色的基础上，提升够协调多方利益相关者，推动项目顺功能和品质要求熟悉历史建筑保护、利实施策划人员需具备市场分析、结构加固、节能改造等专业知识环定位规划和商业模式设计能力，为项境整治专家则关注公共空间优化、景目提供可行性方案数据分析师则需观提升和生态修复，通过精心设计改要运用、等技术工具，对城市善人居环境两类专业人才都需要具GIS BIM空间数据进行挖掘和分析，为决策提备跨学科思维和创新能力，平衡技术供依据与艺术、传统与现代社区协调、居民沟通技巧社区工作者是旧改项目成功的关键，需具备出色的沟通能力和冲突调解技巧要求熟悉社区治理、公共政策和心理学知识，能够理解不同群体的需求和关切，促成多方共识具体技能包括有效倾听、非暴力沟通、群体动力学运用、公众参与工具运用等深圳多个成功案例表明，优秀的社区协调团队能将居民支持率提高以上20%培训与实训结合模式线上线下混合教学采用线上+线下混合式教学模式，理论知识通过在线平台学习，实操技能通过面授培训掌握理论与现场实操结合组织学员参观考察典型旧改项目，通过现场教学理解实际问题和解决方案动态案例追踪与考核选取正在实施的旧改项目作为实训案例，学员全程参与并定期反馈学习成果线上线下混合教学模式是深圳旧改培训的创新做法线上部分采用微课+直播+讨论的形式，学员可根据自身时间安排灵活学习；线下培训则侧重案例研讨、角色扮演和技能实训，增强实操能力两种方式相互补充，既保证了培训的系统性和完整性，又兼顾了学员的工作实际数据显示，这种混合式培训的知识留存率比单一培训方式高出30%理论与现场实操结合是提升培训效果的关键培训课程安排有计划的项目参观和现场教学，由实际负责项目的专家进行讲解和答疑学员通过亲身体验和观察，直观理解旧改的复杂性和解决方案特别是对于技术类课程，如建筑结构加固、管网改造等，现场教学能够帮助学员将抽象知识转化为具体认识，大大提高学习效果动态案例追踪与考核是深圳旧改培训的特色每期培训选取3-5个正在实施的旧改项目作为实训案例，学员分组跟踪项目全过程，定期提交观察报告和问题分析培训结束时，各组需完成一份完整的案例分析报告，并进行公开答辩这种方式不仅检验了学习成果，也为旧改项目提供了新的视角和建议，形成了培训与实践的良性互动岗位要求与成长路径入门级项目助理负责基础数据收集、文件整理、会议记录等支持性工作要求本科以上学历，城市规划、建筑、土木工程等相关专业，具备基本的专业知识和计算机应用能力入行年可晋升为项目专员1-2中级项目专员主管/负责具体模块的实施和管理，如居民沟通、方案设计、施工监理等要求年相关工作经验，具备独立开展工作的能力，熟悉旧改政策和3-5流程，拥有良好的沟通协调能力表现优秀者可在年内晋升为项目3-4经理高级项目经理总监/全面负责旧改项目的规划、实施和管理，协调各方关系，解决关键问题要求年以上行业经验，具备综合决策能力和风险管控能力，熟8悉政策法规和市场运作，拥有成功项目案例高级人才可发展为行业专家或创业开展咨询服务教学课件与考核形式理论知识（占比）技能实训（占比）50%50%包括政策法规、技术标准、案例分析等内容，通包括项目调研、方案编制、沟通协调等实操技过讲座、研讨和自学完成教材包括《深圳城市能，通过角色扮演、案例模拟和现场实训掌握更新政策汇编》、《旧改技术指引解读》、《典训练材料包括真实项目资料、模拟场景和工具型案例分析》等，由资深专家和学者编写，内容箱，学员需在实际情境中应用所学知识解决问丰富全面，图文并茂理论考核采用开卷形式，题技能考核采用闭卷形式，通过实际操作和问重点考察对政策的理解和应用能力，而非简单的题解决来评估学员的实操能力和综合素质知识记忆现场作业、案例答辩开卷闭卷结合考核/学员需完成一个完整的旧改项目方案或问题分析考核采用开卷闭卷结合的方式，开卷部分重+报告，包括背景调研、需求分析、方案设计、实点考察政策理解和应用能力，闭卷部分则侧重基施计划和效果评估等内容报告完成后，进行公本概念和关键流程的掌握两种方式各占总成绩开答辩，由专家评委进行提问和点评答辩重点的，只有两部分都达到及格线才能通过考50%考察学员的专业知识运用、逻辑思维能力和表达核这种方式既保证了考核的全面性，又避免了沟通能力，是对学习成果的综合检验单一评价带来的片面性企业与社会资本参与方式联合申报、政府引导政府与市场双向合作典型招投标与公开合作流程企业与社会资本参与深圳旧改的首要方式除联合申报外，政府与市场的双向合作也对于重大旧改项目，深圳普遍采用公开招是联合申报具体流程包括企业与业主是重要模式如政府主导社会资本参与投标方式选择实施主体招标流程包括+委员会或村集体组织达成初步合作意向，模式，适用于公益性强、商业价值项目前期策划和可行性研究；编制招标文PPP共同编制改造方案；获得规定比例业主同不高的项目政府负责统筹规划和部分资件，明确资质要求和评分标准；公开发布意后，联合申报旧改项目；通过政府审批金投入，社会资本负责具体实施和后期运招标公告，接受投标；组织专家评审，综后，签订正式合作协议，明确各方权责和营，通过特许经营权、政府购买服务等方合考量技术方案、资金实力、过往业绩等利益分配式获得合理回报因素；确定中标单位，签订合作协议政府在这一过程中主要发挥引导和监督作另一种是企业实施政府支持模式，政府这一过程全程接受社会监督，确保公平公+用，制定政策标准，审核项目方案，监督通过土地整备、政策优惠、配套设施等方正为提高效率，深圳创新实施资格预审实施过程，但不直接参与商业运作这种式支持企业开展旧改如南山区某科技园竞争性谈判机制，先筛选出符合基本条+模式平衡了市场效率和公共利益，是深圳改造项目，政府负责周边道路升级和公共件的企业，再通过多轮谈判确定最终合作旧改的主流做法数据显示，深圳以设施配套，企业负责园区内部改造，双方方，既保证了公开透明，又提高了选择的85%上的旧改项目采用这一模式形成良性互动，实现了双赢精准性创新与未来发展趋势智慧社区与城市数字孪生技术将成为旧改的重要方向深圳已开始在旧改项目中应用BIM、IoT、AI等技术，构建社区数字孪生系统，实现从规划设计到运营管理的全过程数字化例如，福田区某旧改项目创新应用VR技术，让居民在改造前就能漫游未来社区，参与设计优化；改造后，通过社区物联网平台，实现设施设备的智能监控和预警维护，大大提高了管理效率和服务水平绿色低碳旧社区建设将成为响应双碳战略的重要抓手未来旧改将更加注重生态环保和能源节约，如采用装配式技术减少建筑垃圾，应用光伏发电和储能系统提高能源自给率，推广绿色出行和共享经济模式减少碳排放龙岗区正在探索旧社区碳银行模式，居民通过参与低碳行为获取碳积分，兑换社区服务或商品，形成绿色生活的良性循环产业+社区混合新模式将成为未来趋势传统的功能分区逐渐被混合功能区替代，旧改项目将更加注重工作、生活、休闲的有机融合如南山区某旧改项目创新采用15分钟社区生活圈+创新产业空间的复合模式，将科技办公、创意产业、生活服务、文化休闲等功能有机整合，形成工作-生活-学习-娱乐一体化的社区生态，既提升了空间效率，又增强了社区活力旧改中的风险与对策政策变化、市场下行风险政策变化和市场波动是旧改项目面临的主要外部风险为应对这些风险，建议采取以下对策建立政策跟踪和分析机制，及时掌握政策动向；设计弹性改造方案，保留调整空间；分期开发模式，控制投资节奏；多元化业态布局，分散市场风险法律合规与社会矛盾化解法律风险和社会矛盾是旧改过程中的常见挑战应对措施包括前期进行全面的法律尽职调查，识别产权瑕疵和潜在纠纷；委托专业法律团队全程参与，确保操作合规；建立多元化纠纷解决机制，如调解、仲裁、诉讼相结合；设立社区工作站，及时回应居民关切，防范矛盾激化多元化资金保障路径资金风险是旧改项目的致命威胁多元化融资策略包括银行开发贷款作为基础资金来源；引入产业基金或私募基金参与投资；发行专项债券或资产证券化产品；探索等创新金融工具；建立项目资金监管机制，确保专款专用；设计合理的现金流计划，避免资金链断裂REITs旧改行业发展机遇旧改已成为促进房地产行业转型升级的重要方向传统的增量开发模式逐渐转向存量提质模式，大型房企纷纷设立城市更新部门或专业子公司，将旧改作为未来发展的战略重点与传统住宅开发相比，旧改项目具有更高的专业门槛和技术含量，要求开发企业提升综合能力，从单纯的建造者转变为城市运营服务商这一转变不仅有助于企业突破土地资源瓶颈，还能提升品牌价值和社会影响力旧改带动了大批相关产业的成长，形成了完整的产业链上游包括城市规划、建筑设计、工程咨询等专业服务机构；中游包括智能化改造、绿色建筑、装配式建筑等新型建筑技术企业；下游则涵盖社区管理、物业服务、文化创意等运营服务企业据统计，深圳旧改每投入1亿元，可带动相关产业产值

2.8亿元，创造就业岗位约300个，产业带动效应显著粤港澳大湾区协同创新为旧改带来了更广阔的发展空间随着大湾区一体化进程加速，区域内城市更新的协同发展成为新趋势深圳的旧改经验和模式正向周边城市辐射，香港的历史建筑保护和社区营造经验也为深圳提供了借鉴未来，大湾区将形成更加紧密的城市更新协作网络，共享政策、技术和人才资源，共同探索高质量发展的城市更新之路培训心得与学员交流常见疑问与解答分享在培训过程中，学员最常见的疑问集中在几个方面一是如何平衡不同利益主体的诉求，特别是在意愿征集阶段；二是复杂项目的资金平衡和风险控制；三是旧改项目的长效管理机制构建针对这些问题，专家建议建立透明的沟通平台和明确的利益分配机制；采用分期开发和滚动投资策略；引入专业运营团队，并建立长效资金保障机制实操中遇到的难题学员在实际工作中遇到的难题主要包括产权瑕疵导致的改造受阻；改造过程中的临时安置问题；改造后物业费用上涨引发的居民抵触情绪；公共空间设计与实际使用需求不匹配等解决这些问题的关键在于前期做好详细的产权调查和法律论证；设计灵活的临时安置方案；建立物业费用阶梯式增长机制；采用参与式设计方法，让居民真正参与公共空间规划优秀学员实际经验展示优秀学员分享了一些成功经验如福田区某项目通过微更新+渐进式改造模式，将大型改造分解为多个小项目，逐步实施，降低了居民抵触情绪；南山区某项目创新采用众筹+自治模式，由业主共同出资改造公共空间，并参与后期管理；龙岗区某项目建立了三方共管机制，由社区、物业和业主代表共同监督改造质量和后期管理，大大提高了居民满意度总结与展望共同推动城市有机更新政策与技术持续创新城市更新是一项系统工程，需要政府、企业、居民深圳旧改成就与挑战并存未来深圳旧改将在政策和技术层面持续创新在政和专业机构的共同参与未来，深圳将进一步完善深圳作为全国城市更新的先行者，已建立起较为完策方面，将进一步优化审批流程，完善奖励机制，多元参与机制，充分发挥市场主体的创新活力和社善的旧改政策体系和实施机制，成功实施了500多探索增量挂钩存量等新模式；在技术方面，将加会资本的投资效能，同时加强政府引导和公共利益个旧改项目，惠及数百万居民这些项目不仅改善强数字化、智能化和绿色化技术应用，推动建筑信保障，形成合力推动城市有机更新特别是在粤港了人居环境，还促进了产业升级和城市活力提升息模型BIM、物联网IoT、人工智能AI等新技术澳大湾区建设背景下，深圳将加强与香港、澳门等然而，旧改工作仍面临诸多挑战，如利益协调难度在旧改中的应用，提高改造效率和品质同时，将城市的合作，共享经验、协同创新，共同探索高质大、资金需求量大、长效管理机制尚不完善等这更加注重社区参与和社会治理创新，探索共建共量发展的城市更新之路些挑战需要在未来实践中不断探索解决方案治共享的旧改新模式。