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文本内容:
前期物业管理服务方案
一、物业管理接管验收方案物业验收、接管前的工作1）成立验收、接管小组由物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁XX等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组2）有关专业人员提前进驻小区提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备物业验收、接管中的工作1）组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期2）印制验收、接管工作表格物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格主要有物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等『入伙手续书」入伙手续书_______________业主您认购的号―室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办、合同组、房产收款组21业主已付请房款、有线电视业主已签合同并领取质保书、电初装费、地籍图费视线、地籍图（两份）、水表封卡、纪念并开具收费凭证品经办人:业主签章经办人部门签章:部门签章:理入伙手续谢谢您的合作.物业组3业主已领取《业主手册》等入伙资料业主已付清物业管理服务费（三个月）、装修垃圾清运费，并开具收费凭证11
二、根据入住前后及各个管理时期的特点，采取相应的安全防范措施；管理区域的门岗实行全天小时立岗保安服务
1.24保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整
2.洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”
3.类用语及禁忌语为保障业户、访客的人身、财产及项目的安全，保安人员应认真值守，实施正
4.常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录门岗保安人员应熟悉项目常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记
5.制度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域雨天为业户提供方便伞等便民服务
6.对装修民工出入小区严格验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处
7.签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门,应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录管理区域内实行全年天小时全天候保安巡视服务,对重点区域、重点部
8.36524位每小时至少巡查次11为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确
9.保每小时巡遍全部公共区域严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、
10.消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修.加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜11间（次日）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声18:060800对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理
12.
13.为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年1〜2次）管理区域内监控系统全天小时开通运行，并实行小时不间断轮岗监控
14.2424值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料监控录像保存一个月，循环使用
15..做好监控室内务及清洁卫生工作
16.监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录17安全管理的重点日常管理
1.每天的人流量大，素质良参差不齐，为防止出现盗窃、破坏等问题，我们将充分利用小区内的闭路监控系统，密切注意营业场所的异常情况，对可疑人员进行重点监视并利用出入口处设置的防盗安全门，交替巡逻，关门时，协助工作人员清理现场，采取人防与技防相结合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，确保安全消防工作是各项管理工作重中之重，一旦发生火灾，其损失将是无法估量的消防工作的方针是“预防为主，防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防工作常抓不懈，加强员工的消防意识培训和技能培训，对大楼消防系统和内部消防设施定期联动测试冬春两季气候干燥，是火灾高发期，需特别注意防火，我们将制定严格的消防管理制度，结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，禁止租户和外来人员携带易燃、易爆物品进入楼内，在入口处设置存物柜，大件物品、提包等在入口处存放防火管理特色
3..防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”，实4行人防、技防的有效结合，消防管理工作必须常抓不懈经常举办消防知识和意识的讲座，加强消防意识培训和技能培训，在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统的设备设施每月联动测试一次,每年至少进行两次消防演习，提高员工防火、灭火技能采取的具体措施为.严禁易燃、易爆物品进入楼内和在楼内存放
5.严禁携带火种进入机房及库房，在楼内严禁吸烟和明火操作6严禁乱拉临时电源和私接电器设备、改动线路，遇特殊情况，严格执行报批手续，由物7业管理处派专业人员进行操作.下班后对楼内进行全面检查，并切断有关电源
8.每天检查消防设施，定期检测消防设施的性能，发现问题及时整改
9.请消防局专家进行消防知识讲座，现场指导消防灭火技能，针对其保护特点确立灭10火方案小区安全宣传和防范、管理处坚持以安全责任制为抓手，认真贯彻政府倡导的“政府领导、法人管理、社区1自治”的原则，加强防火安全宣传机制建设；、进一步加大防火安全工作基础，全面提升防火工作的管理水平
2、工作目标通过各部门、各级防火组织和全体员工的共同努力，不断探索管理处消防3管理机制，完善防火工作机制，提高依法治火的能力和水平；、通过整治防火安全薄弱环节加大小区消防安全宣传力度，有效预防和控制一般火灾事4故；有效实施小区防火安全监管，为项目提供良好的防火安全保障［消防安全宣传和防范］通过在设立公告栏，向小区住户宣传消防安全，深入贯彻《消法》，加强消防宣传教育，传播居家防火知识，提高全民的消防防范意识通的形式，向小区业主普及消防安全法律法规等行业规定通过研讨会的形式讨论过小区内部网络发布防火安全基本常识，开设家庭防火知识专栏，向业主（用户）普及居家防火常识，帮助业主（用户）消除家庭火险隐患通过开设座谈会新近消防问题的热点组织业主参观消防设施系统，现场讲解小区消防系统的管理和运行情况
6、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想通过在设立法律法规常识专栏，向小区住户宣传法律法规知识，深入贯彻《物业管理条例》、《消法》等相关法律，传播法律法规常识，提高全民的法律意识通过小区内部网络发布法律法规基本常识，设立主页公告栏，向业主（用户）普及法律法规常识，帮助业主（用户）提高法律意识通过开设座谈会的形式，向小区业主普及法律法规知识通过研讨会的形式讨论新近法律法规的热点问题
三、业主装饰装修管理方案对房屋装修的监督方案、措施和所达到的效果，特别是对不出现违章搭建和保证房屋外观整洁统一所承担的责任及承诺；为保证的高雅性和统一性及领先于同档次物业的特殊性，特制定严格的装修管理规定设立装修管理领导小组1以管理处经理为总负责人，管理处经理助理、保安主管、保洁主管和设备主管为组员，负责协调装修过程中的有关事项装修管理流程2业户向管理处装修管理小组提出装潢申请，携带装修图纸、施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》，签署《安全责任书》、《装修协议书》，经管理处审批合格后，并办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证方可施工管理处经理助理协同保安主管向业户和施工队介绍小区管理规定现场跟踪保安部主管和领班必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请设备人员同往装修完毕后，经保安主管或设备部主管验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名跟踪时，如发现有违章和妨碍公共利益的行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《整改通知单》，并现场拍照，以备留用与归档对违反装修规定者将依照有关条例采取如下措施批评、规劝责令停工整改报发展商、或政府有关部门A.B.C.对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理管理处经理每月不定期抽查次装修管理情况4装修管理办法3装修申请登记程序——业主办完所有入伙手续并仔细阅读《装修管理办法》——业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》，签署《装修协议书》施工单位填写《施工人员登记表》——管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不合理处，应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工许可证——施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳管理工本费，领取施工人员出入证——为避免有损政府和邻居的利益，维护全体业主的共同利益促进物业的保值升值，在装修过程中，请业主和施工单位在装修前仔细地阅读有关规定装修资料管理办法4业主室内装修资料整理、归档工作由管理处经理助理负责装修资料包括《住宅装修申请表》、《施工人员登记表》、《装修协议书》、《安全责任书》等施工队伍联系地址及施工人员身份证复印件每户的装修资料必须齐全，每户装修资料与入伙资料放在一起，一户一袋，作为业户资料的一个组成部分，以便将来查阅资料中的所有文字，按规范填写，表格和责任书需打印，更正内容需规范业户装修结束，设备主管或保安主管验收房屋合格后，在申请表上签字,档案由管理处经理助理整理和归档【相关表式及告知性文件】『装修申报表』年月日物业编号_________姓名电地址公司名注册地法人代电工地负电修目要材料年月日起至年月日止间审批意见年月日批准人验收意见年月日验收人3）全面验收、交接验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续物业验收、接管后的工作:1）已接收项目的管理管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改2）入伙时业主及物业使用人收楼验收管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务先由开发商为业主及物业使用人办清购楼手续，再由管理处收取入伙费用，并安排专人陪同业主及物业使用人视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主及物业使用人提出的房屋质量方面的问题，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、堤香名苑管理处、业主及物业使用人、开发商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主及物业使用人按时入住3）归档小区各种资料建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件等4）拟定小区设施中不完善方面的改进计划，并与有关方面联系实施各项工作执行企业的质量方针和目标，以及质量管理1S09000『装修管理协议』甲方物业有限公司XX乙方（装修业主）为了共同维护本物业的房屋完好、环境整洁、优美，维护广大业主的利益，甲、乙双方根据《安徽省物业管理条例》和《房屋使用说明书》特制订本管理合同
一、甲方作为本物业的管理单位，有责任对业户的装修工作进行检查、监督和管理
二、乙方在实施装修过程中，愿意接受物业管理单位的监督和管理，遵守《房屋使用说明书》
三、乙方应严格按照管理处审验备案的装修方案施工，不得擅自增加项目，改变施工图纸，不得擅自变动户内原有的设备及设施，严禁损坏承重墙
四、乙方装修施工期为一天，自年月日起，至年月日装修施工结束
五、乙方把装修建筑垃圾袋装后，集中堆放至小区一处，并保持周边环境的整洁
六、乙方应督促所委托装修房屋的施工队到管理处办理施工许可证和施工人员出入证
七、管理处的服务人员有权查验施工人员的出入证和身份证，如发现伪造、冒用、证件过期、无证作业，甲方可向施工单位罚款元/人次，同时停止违规者进场作业100
八、乙方装修施工时间为之间，并确保一次日800—20OO2000800期间不发出影响他人休息的噪声；提倡使用绿色涂料，在周围业户休息或做饭时，不宜进行污染性涂料施工
九、乙方搬运装修材料，须听从甲方的指挥，搬运时间为周一至周五10节假日不可搬运装修材料00~1500,
十、乙方装修施工时遵守下列禁止行为、在外墙上开门、窗，在承重墙上凿、拆、打洞，扩大承重墙上原1有的门窗尺寸，拆除连接阳台的豉、混凝土墙体；、凿、挖地坪、顶面；
2、随意封闭阳台
3、侵占公共部位、走道
4、在指定以外的位置安装空调机、排放冷凝水
5、在阳台、外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架
6、随意改变或移动电话、电视、煤气、水管、电线管等设施
7、将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间；
8、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
9、其他影响建筑结构和使用安全的行为10
十一、乙方装修施工而造成的漏水、渗水等，应立即整改修复，并作相应赔偿
十二、乙方应督促施工队在搬运建筑材料和建筑垃圾时要注意保护楼内公共设施、设备，不损坏、污染楼梯、台阶、扶手栏杆，如有违背，甲方可作出处iUo
十三、遵守甲方制订的电梯使用规定，甲方发现乙方在电梯中装运超重、超宽、超长物品，将从重处罚
十四、甲方有责任向乙方提供在业户房屋内预埋水、电暗管的走向，乙方在装修施工时严禁在这些管道厘米范围内撞击、打孔，如不按规定操作，造成管线损坏，责任自20负
十五、乙方须告知装修施工队，严禁电源线直接接在漏电开关上，严禁用电炉做饭，施工（木工、油漆）现场不许抽烟，需动用明火作业时要事先向甲方提出申请，经批准后方可施工
十六、甲方应随时检查装修工作情况，发现有违章情况要及时制止
十七、甲、乙双方应共同遵守本协议，如有违反，应承担相应的法律责任
十八、本协议一式两份，经签字盖章后生效，具同等法律效力甲方乙方签订日期年月日『安全责任书』为了确保物业管理区域的公共设施的安全和施工安全，维护辖区的宁静、安全和外貌，本施工单位在为业户室内装修时严格遵守下列规定
一、认真贯彻国家、市和上级劳动保护、安全生产主管部门颁发的有关安全生产、XX消防工作的方针、政策，严格执行有关劳动保护法规、条例、规定
二、负责进行对施工人员安全生产进场教育，督促施工人员遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，负责日常的安全检查、监督工作
三、严格按经管理处备案的装修方案作业，自觉接受管理处对装修过程的检查
四、装修施工期间严格遵守物业管理区域的《房屋使用说明书》和各项安全、防火的管理制度，如有违反愿意承担因此产生的一切后果
五、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾，不准乱堆物、乱接电线，管理单位可收回违反者的出入证，取消施工资格
六、施工期间要保持楼层公共设施的清洁、完好，如有损坏，须照价赔偿损失，情节严重将追究刑事责任
七、严格执行防火、防爆制度，室内放有易燃物品时及木工、油漆阶段的现场不准吸烟、动明火，严禁使用电炉在电焊、气割等动火作业前，必须按规定办理动明火审批手续
八、因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故，需负责修复，并视情况予以必要的赔偿
九、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为
十、禁止使用国家明令淘汰的建筑装修材料和设施如有违反以上规定的行为，本施工单位愿意接受管理处的处理，并承担全部责任施工单位盖章『房屋质量整改通知书』编号_______地________路_____________________弄产址号________室权人项整改内容要求完工日期整改情况发展商确认管理处确认业主验收物业管理有限公司管理处《前期物业管理方案》前期物业管理方案
（一）前期物业管理方案
一、物业管理前期筹备工作（-）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料•，做到档案齐全，有序管理
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质
二、接管后的日常管理服务工作
（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉服务做到十二字方针（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）
（二）安防工作
1、保安人员着装统
一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情
2、保安倒班制实行24小时值班和巡视
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁,搞好社区智能化管理
5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动
7、配有消防系统设施设备，能随时启用
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案前期物业管理方案活动方案
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定
1、各业主（住户）应将全部常住人员状况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
（四）环卫绿化工作
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运
3、二次装修房屋共用部位持续清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区带给一个优雅的环境前期物业管理方案
（二）前期物业管理方案
一、XX项目物业分析:
1、物业地域范围开阔，封闭性交强
2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理
二、根据以上分析，对XX项目物业推荐如下
1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系
三、物业管理带给日常服务的资料
1、对河道的清理与水质的保护（如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）;
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明u》
11、业主院落档案的管理
四、物业特约服务一管家式服务体系
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求
2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素
3、管家式服务的资料A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）室内清洁搬家、搬物地板、地毯的清洁养护代收洗、补、烫衣物室内插花、装饰代购日常生活用品车辆清洗服务家庭看护管理宠物看护管理C、为业主带给车辆接、送服务（付费并需要提前预约）
五、XX项目的安全保卫管理
1、保卫部门日常工作资料24小时固定安全岗位的值勤24小时流动岗位的安全及消防巡视车辆停放的安全管理特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备中央控制室与中控室连接的门禁对讲系统设像监视系统电子巡更系统业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）
3、保卫部门带给的委托性特约服务礼仪性保卫短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目）
六、突发事件应急处理体系的建立业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低应急处理体系流程如下
1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况；
4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警（
110、
119、
120、999等）前期物业管理方案
（三）公司所属前期驻点项目客服部为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案
一、总体目标实施规范管理，保障服务质量
二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关卤位职责
1、明确前期驻点项目物业管理架构公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责
三、建立和完善规范的工作流程和服务标准（-）明确客服部工作计划标准由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度体系标准，为物业使用人创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活环境
1、每周五下午1700时前提交本周项目工作报告报告资料包括签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等
2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表报告资料包括工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态
3、下周工作计划
4、合理化推荐、意见
5、其他-明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划
1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点
2、研究分析各部门工作报告
3、研究分析物业管理新动态
4、实施培训和沟通
5、研究分析服务质量报告
6、其他三建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系
1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员
2、明确工作程序a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正检查资料主要包括待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等标准按照《员工手册》规定执行督察员每周下午1700前提交书面报告和分析改善意见b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究具体调查资料，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析具体调查资料，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告
（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度
1、制定规范的联系函制度
2、建立和规范例会制度
3、协助建立客户联系报告制度
四、建立长效的改善机制
1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构
2、研究机构目前主要工作任务a、研究和总结b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等c、编写物业管理服务方面培训通用的教材d、有计划编写各项目物业管理方案e、有效实施形象策划系统f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作前期物业管理方案
（四）前期物业管理方案范本
一、XX物业管理前期筹备工作
（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《巴黎花园业主公约》，《管理处岗位职责》,以及员工的规章制度
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质
二、接管后的日常管理服务工作
（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉服务做到十二字方针（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）
（二）安防工作
1、保安人员着装统
一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情
2、保安倒班制实行24小时值班和巡视
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁,搞好社区智能化管理
5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动
7、配有消防系统设施设备，能随时启用
8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《江苏省城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定
1、各业主（住户）应将全部常住人员状况如实填写在《巴黎花园业主入住登记表》中,并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
7、各业主（住户）有职责关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和角犯法律的活动
（四）、环卫绿化工作
1、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运
3、二次装修房屋共用部位持续清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理
4、商业网点管理有序，贴合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象
5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次
6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区带给一个优雅的环境
（五）环境和卫生管理规定为了持续小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、礼貌、优雅、舒适的生活环境,特制定以下规定
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视状况追究相关当事人的职责
六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便
七、持续小区的安静，不得在休息时间（1200-14o00,19o00-8o00）制造噪音
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
（六）、房屋及设备、设施管理:
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每一天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保
5、公司每一天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改
6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修但是夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访
（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每一天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量
（八）、用心开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等
（九）、根据本小区状况，做到微笑相迎，热情周到，礼貌服务，竭尽努力让业主满意
三、小区车辆管理规定
1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；
2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；
3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；
4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；
5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；
6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；
7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车务必停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；
9、持续停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理
四、管理模式（-）拟采取的管理方式服务质量是企业生存之本，管理处务必贯彻以下标准管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，构成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的共建机制（-）管理处组织机构
1、办公室
（1）负责日常事物，代收代发报纸信件
（2）二次装修管理
（3）检查楼宇和绿化养护、保洁
（4）协调处理邻里关系
2、工程部
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、代收水电费
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）管理人员的配备
1、管理处主任1人，全面负责小区日常事务管理
2、楼管员1人，负责楼宇的检查服务及收费等
3、水电工2人，负责小区日常水电及工程维修
4、保洁工8人，负责小区公共卫生，全日制保洁
5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护
6、保安10人（2出口），24小时值班
7、车管员1人，负责汽车、自行车、摩托车、电动车管理
五、人员的选拔和培训管理
（一）人员选拔根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配适宜的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才（-）培训目标及方式为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配适宜的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还务必定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作
（三）培训计划及资料培训计划及资料见附件2
（四）培训考核为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间透过不定期的培训考核确保培训的质量
六、维修基金的管理与使用（-）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后修理、更新、改造的维修基金
（二）维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨
（三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹
（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户
七、物业管理服务承诺我公司将以以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法根据IS090012000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物也的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心我们将在完善服务体系，提高服务层次，改善服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准物业管理先进水平,全面接管小区后，按照《宿迁市普通住宅物业管理服务等级标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款，在物业管理委托期二年内到达沐阳县标准化小区物业管理服务质量
一、物业管理公共服务质量标准
1、房屋共用部位、共用设施设备的维护
（1）房屋A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修贴合管理规定
（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行
（3）环卫设施完好无损
（4）道路畅通，路面平整
（5）消防设施完好无损，可随时启用
2、安全护卫
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）小区24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路B、机动车辆按序停放
（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场
（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故
3、绿化与环境卫生
（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；
（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
（3）修剪及时，整齐美观；
（4）绿化品味高，有较高观赏价值；
（5）小区内全方位持续清洁;
（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；
（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患;
（8）环卫设施整洁；
（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；
（10）噪音等贴合环境标准
4、收费管理
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；
（3）建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况；
（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；
（6）业主意见反馈满意率90%以上
5、相关条件
（1）硬件环境A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；D、停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；E、有集中监控设备；F、有生活服务配套设施；G、有教育、文体活动及商务服务设施；
二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位）
1、便民服务（部分收费）
（1）清洗空调过滤网；
（2）室内清洁；
（3）检修电器（室内自用部位）；
（4）修理家具配件；
（5）安装、更换配件；
（6）修埋，开关、插座、电话盒等；
（7）修埋、更换门铃、门锁、信箱锁；
（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；
（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；
（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；
（11）代办缴纳电费；
（12）代办缴纳电话费;
（13）代办电话开户；
（14）代办有线电视开户；
2、商务服务（部分收费）
（1）代办收订报纸杂志、邮递；
（2）代订车、船、机票；
（3）中英文打字、传真；
（4）电话留言服务；
3、社区娱乐、文化活动服务
（1）棋类；
（2）牌类；
（3）球类；
（4）健身活动；
（5）书刊阅览；
（6）欢庆节日；
（7）义务服务活动
三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
（2）档案管理规范，资料齐全；
（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理
八、接管时的准备工作详见附件3
九、服务目标根据《宿迁市普通住宅物业管理服务等级标准》的精神，我们保证服务达标
十、便民活动带给便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施状况及业主的需求，结合本公司多年从事物业管理积累下来的经验，带给丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量便民服务及社区文化见附件4
十一、提高管理服务水平新设想
（一）实行小区主任管理制度；（―）推行IS09001质量保证体系标准；
（三）进一步开发、完善电脑物业管理软件，建立计算机网络管理系统；
（四）建立电脑防盗、消防报警系统，争取在小区逐步取消防盗网；
（五）导入物业管理CI系统战略，从细处入手，创大品牌效应，在小区内设置各种形象指示牌，构成独有的文化个性和礼貌居住特色的小区
十二、公司与业主的违约职责
五、物资装备物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定一管理用房.办公用房安排1管理处前期办公安排关于前期维修间和仓库位置，根据现场情况临时协商解决.宿舍与食堂安排2前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合服务楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在某某市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐
二、业主入住管理方案住户入住期间的管理方案，包括入住仪式、办理有关手续、便民服务、为住户排忧解难的措施一旦我司中标，我司将立即组织资深专家组为某某小区提供全面的前期服务，结合物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作一入伙住管理方案.做出入伙方案主要包括1做出明显的指引标识；1入伙车辆的引导工作；2保安的安全保卫工作；3入伙期的日常保清工作；4办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作；5协助物品的搬运及摆放工作；6
一、甲方违反合纸，未到达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律职责；
二、乙方违反合约，使甲方未到达管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律职责；
三、甲方违反合约，擅自提高收费标准或乱收费的乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违反金；
四、乙方应按合同约定，6个月交纳一次物业服务费，不按本合约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每一天万分之五交纳违约金第八条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见状况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，经有关部门鉴定属实的，甲方不承担赔偿职责第九条在本合约执行期间，如遇不可抗力，致使合约无法履行，双方按有关法律规定处理第十条本合约内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效办本合约中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行第十一条本合约在履行中如发生争议,双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向浦口区仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉第十二条本合约正本连同附件，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力第十三条本合约自签订之日起生效附件1［附房屋装饰装修管理协议及办理装修手续流程］办理装修手续及管理流程图尊敬的住户当您乔迁新居，准备精心装饰装修房屋的时候，请您参照以下程序办理装修手续它将为您节约许多宝贵的时间，让您顺利进行装修业主装修前向管理处领取资料，业主阅读资料资料，向管理处咨询业主提出装修申请
1、填写《室内装修申请表》；
2、提交装修施工图或装修方案；
3、带给装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张管理处依据法规审核业主装修方案业主办理相关手续:
1、装修许可证；
2、装修施工人员出入证装修施工队进场施工
1、管理处对业主装修施工过程进行监督
2、业主装修完工后告知管理处，竣工使用三个月后管理处负责验收
3、验收合格，无发现影响公共设施、毗邻房等，无息退还押金不合格由业主进行整改后再验收装修个性提示
1、推荐业主与装修公司签订装修合同时，要提出保修期及保修金事宜，以便控制装修公司的工程质量及保修服务；
2、严格遵守小区装修时间（800-12001400-1800）；
3、禁止装修工人员串楼串户；
4、装修户应配备2只灭火器，严禁使用电炉，注意防火；
5、楼梯搬运材料时，应注意维护公共设施｛墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门等｝;
6、垃圾实行袋装，按管理处指定位置放，装修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房内；
7、为了您和其他业主的利益，请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》的规定，谢谢合作！房屋装饰装修管理协议甲方悦豪物业管理有限公司乙方为了确保物业和公共设施的安全，延长使用寿命，保证乙方所购物业的保值增值，甲乙双方协商一致，达成本协议
一、甲方推荐乙方在住宅室内装修时，选取实力较强，信誉较好，具有施工资质的施工单位
二、乙方开始装修前，应提前七日向甲方提出申请，办理如下手续
（1）带给装修施工图或装修方案；
（2）按规定交纳垃圾清运费、装修保证金；
（3）填写二次装修申请表
三、乙方的装修方案经甲方审查合格，发给《装修施工许可证》后，方可进场施工，否则甲方工作人员有权要求乙方停止装修
四、乙方应协助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张办理临时出入证（工本费10元/本，押金20元/本），无临时出入证不得进入本小区，装修完毕后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修负责人交回物业管理中心，并办理退押手续为了保护辖区内各业主的居住安全，施工人员不得在大厦内留宿，否则甲方有权不予退还临时出入证押金
五、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等带给足够的保护措施，避免在装修期内有任何损毁如楼宇内的公共设备有任何损毁（污渍、裂痕、刮伤等），有关业主须负担一切修复费用
六、乙方装修材料应按甲方指定的线路出入本小区，所有的装修材料只能存放于户内，严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品建筑垃圾应于室内装袋后，当天清运至甲方指定地点拖延一天以上的由管理处负责清运，所花费用从装修保证金中扣除
七、装修施工时间规定为800-1200,1400-1800管理处对违反装修时间规定的有权采取责令停工或没收工具等处理办法，以保证小区住户正常作息时间
八、所有装修工程只限于本户内，不得在走廊或共用区域内进行，所有工具务必存放于本户内，不得占用小区内的公共走道及公共区域，若乙方行为损害到他人利益，将负责赔偿其损失
九、装修施工时，应尽量减少装修引起的尘埃及噪音，避免给其他业主带来干扰及不便应注意防火，排除火灾隐患，如引起火灾并殃及其它业主和共用设施，乙方应承担赔偿职责乙方在装修期间应关掉单元入户门
十、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道，否则由此产生的维修、疏通费用乙方自行承担
十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定的现场作业，不得乱串场地，违者没收出入证
十二、乙方在装修时，应遵守下列规定外墙为维护建筑外观的统
一、和谐及美观，业主不得将窗户及外墙作任何更改，严禁改装窗户，不得拆迁或更改平台窗户，不得加设其它附属物，不准在外墙及窗户上竖立广告,也、0结构及外观
1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；
2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；
3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过10毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复阳台及门窗:
1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；
2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时耍立即清洗干净；
3、严禁改动入户门、门套；
4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；
5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变管道
1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；
2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；
3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；
4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭厨房及卫生间
1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；
2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；
3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；
4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；
5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；
6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水智能设施及管线严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置空调
1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；
2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；
3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中
十三、装修期间，乙方不得私自在户外接驳水、电，违者按偷水、偷电论处
十四、乙方在装修期间严禁使用明火易燃易爆物品，如电焊、气割等，若确属需要，应报甲方批准
十五、甲方有权按乙方申请的装修资料及本协议进行监督管理，乙方若有违反，甲方有权责令其停工、扣留、没收装修工具或责令其限期恢复原状，造成损失时，乙方应承担相应的赔偿职责
十六、乙方在装修过程中如造成管道堵塞、渗漏、停电、损坏共用部位、共用设施设备或造成他人财产和人身损失的，乙方应负责修复并赔偿损失
十七、装修竣工后乙方通知甲方，甲方将派员与乙方共同验收，经三个月观察，无渗漏或其他遗留问题，即可无息退还乙方相应的装修保证金
十八、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效甲方悦豪物业管理有限公司乙方二00八年月日附件
21、管理处全体员工培训
（1）委托方、管理公司及物业状况的简介（包括人事结构和组织）
（2）管理员工礼仪及行为规范
（3）员工守则、行为及纪律
（4）物业管理基础知识
（5）物业保安措施及辅助巡逻设备
（6）物业设施的类型及应用
（7）管理服务的目的及重要性
（8）防火知识、消防装置及使用
（9）各项应急预案及实际操作培训
（10）紧急事件处理程序如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序
2.物业管理人员专业培训
（1）管理员的职责
（2）物业移交单元的程序
（3）清洁知识的介绍
（4）物业管理法规的介绍
（5）二次装修的监控及管理
（6）物业范围内巡视规程
（7）紧急事故处理程序
3、保安人员专业培训1保安人员的职责2保安工作的基本概念3物业安全防范与管理4消防安全防范与管理5车辆管理与停车管理6日常巡视及夜间防范管理规程7二次装修的监控及管理规程8治安消防等突发事件处理9步操体能训练及消防演习10事件记录规程
4、工程人员专业培训1工程人员的职责2各施工单位监督检查规程3机电维护的措施及程序4物业设施设备运作流程5维修工具维护及保管6设施设备维修保养规程7物业设施的操作流程8突发事件处理程序等
5、清洁绿化工专业培训1本岗位规章制度及岗位职责制2礼貌礼貌用语及行为道德规范3不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范4清洁用品的使用规范及安全操作事项5不同绿化品种管理养护的标准6常见病虫害及防治7喷洒农药杀虫安全操作8常用农药的稀释配置附件31）移交接管前的准备工作A提交介入管理，拟派管理处主任、部分管理员和维修人员到位，其他人员分步到岗，落实管理用房和宿舍，做好各项筹备工作B成立验收小组技术人员进驻现场，了解设备设施，熟悉构造、性能、水、电、气管道线路的位置及走向；填写有关质量记录I移交接管验收遗留问题统计表；n公共配套设施接管验收表；in公共配套设施接管验收遗留问题统计表；w机电设备接管验收遗留问题统计表2）物业资料的移交接管A接管楼宇资料的验证及部分移交的资料I产权资料；i项目批准文件；ii用地批准文件；皿建筑执照；iv业主姓名、产权、房屋位置、建筑面积清单II市府验收合格资料i市建设工程竣工验收证书；ii市建筑消防验收合格证；迨物业综合验收合格证书；iv用电许可证；V房屋使用说明书；vi房屋保修书in工程技术资料i竣工图-包括平面图、建筑、结构、水电、附属；ii工程及隐蔽管线的全套图纸；iii地质勘察报告；iv工程合同及开、竣工报告;V图纸会审记录；Vi工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；vii隐蔽工程验收签证；viii沉降观察记录；ix竣工验收证明书；x水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；Xi砂浆、混凝土块试压报告；Xii供水试压报告3）物业接管验收程序A业主委员会通知本公司接管验收；B验收小组按核对所接收的资料，签发验收复函；C验收小组同移交人对房屋、功能、公共设施设备等进行验收；D对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；4）物业公共设施接管验收项目标准A验收项目小区的公共场所、设施及其水电设备等；I基础设施；II天面；in公用天线；IV消防设施（消防栓、消防箱）；v公共路灯；VI绿化；VII公共道路；VIII垃圾箱（池）；IX垃圾转运站；X岗亭；XI车库;XII沙井、检查井和化粪池；X HI明暗沟;XIV挡土墙、坡；XV踏步；XVI台阶；xvn水池、水箱；xvni信箱；XIX景观、雕塑及文化娱乐设施附件4（-）各项便民服务日常生活家政服务
1、带给家庭劳务服务（上门吸尘、打蜡、搬家、搬货）
2、钟点家庭服务
3、电话留言服务
4、代办电话开户
5、代办煤气开户
6、代办有线电视开通
7、代叫出租车
8、代订牛奶
9、代请家教装修
1、设计咨询
2、采购咨询
3、施工咨询
4、材料咨询维修
1、清洗安装排风扇、洗衣机
2、清洗安装抽油烟机
3、清洗安装空调过滤器
4、安装玻璃
5、音响及家用电器
6、安装灯具、门铃、橱柜
7、安装热水器、洗手间洁具
8、检修电路、家用电器
9、修理家具配件
10、修理防盗门
11、疏通下水管道（主管、支管）
12、修理或更换水表、电表、开关、插座、电话、门铃、门锁、门窗、信箱锁、灯泡、日光灯、灯罩、水阀、水龙头、软管医疗服务I、建立住户健康档案卡
2、住户生病时代办联系医院园艺
1、住户带给家庭园艺咨询
2、鲜花护养术商务
1、传真
2、复印
3、打字
4、代订车、船、机票
5、引社区宽带，铁通、中国电信等特约服务可根据业主需求增设其它特约服务项目
（二）各项社区文化
1、业主入住仪式（送吉祥话、送对联）
2、不定期举行棋牌、球类比赛
3、社区文化、法律及其他的宣传活动
4、节日喜庆氛围的布置及部分喜庆节日的娱乐活动（不定期）前期物业管理方案
（五）:小区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作；7水电工的供水、供电的保障工作；8欢迎入伙的准备工作；9确定入伙时间10每个房间的通电、通水检查和最后一次清洁开荒
2.在入伙的前一个星期，由工程部主管带领水电维修人员，对供电供水情况进行每个房间的仔细检查，以确定入伙后水电畅通在入伙的前一个星期，在水电维修人员检查后的房间，进行最后一次的清洁开荒，然后关闭门窗，锁好房门挂彩旗等迎接准备工作
3.在入伙的前二天，我们根据事先的准备安排，做好入伙欢迎工作在小区现场的主要出入口挂职出横幅标语；1在南北方向的两个门口设置充气拱门；2在小区的四周设立彩旗；3在建筑物的周围悬挂气球等4现场的保障及配合
4.按照《入伙方案》中的相关内容，入伙的当天和入伙阶段，切实做好现场的保障和配合工作，以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规即时完成入伙注记受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量、业主入伙流程5业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书1凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续2物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展3商与业主签订《使用公约》若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管6前期物业管理方案为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法
一、前期物业管理方案之高层负责人职责
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》,告知业主禁止高空抛物及防火常识
2、直接负责高层物业管理的各项工作
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理
6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一
7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件
二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准
1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施（如电梯进水故障、业主家中跑水等）
5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况,直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录时间为上班后、下班前各一次
7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员51理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续7）业户入伙流程图如图所示
8、租赁住户入住流程2）签订《租赁意向书》，并交付定金如一次看中房子的可直接签署租赁合同1）签订《租赁合同书》合同应附有《管理公约》等有关附件2）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，3由物业管理公司通知工程队整改）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理4公司领取房屋钥匙）交付押金和首期租金5）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续
6、入伙作业标准6入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量内部手册登记及时，即时完成注记入伙按户汇总，次月日前全部归档
5、入伙作业规程4由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续、入伙作业检查规范7为了保证入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题,分析原因予以解1决每月次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对4确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记2录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改『入伙通知书」女士/先生您好!您所认购的弄号室的商品房，—日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住现将有关入伙事项通知如下
一、我公司拟定于年—月—日至—月—日，集中办理入伙手续您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司如您不能按时前来，在年—月—日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）
二、集中入伙办理地址
三、办理时间上午至，下午至
四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务
五、回执邮寄地址邮编传真特此通知房地产开发公司XX年—月—日『入伙通知书回执」入伙通知书回执_______公司兹接贵公司入伙通知书，本人购买的号—室商品房，拟定于年—月—日前来现场办理入伙手续此复业主（签章）年月日『入伙须知」入伙须知____________________女士/先生欢迎您成为的业主！我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便请您认真阅读，以免产生麻烦、请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供服1务、您来办理入伙手续时请带齐以下物件2购房预售合同；1业主身份证或护照及印章；2公司购买的还应带公司法人证件和公章；3《入伙通知书》；4已缴款项的收据调换正式发票；5未缴的购房款和物业管理应缴的款项
6、如您委托他人来办理，还应带上3您业主的委托书，应由律师见证；1您业主身份证或护照的复印件；2代理人的身份证或护照
3、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行
4、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题如有问题，5请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向发展商协商解决祝您顺利入伙!物业管理有限XX公司管X X理处。
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