城市更新项目拆迁补偿双方涉税处理

增值税视同销售价格计税依据、如开具发票的按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税、如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的1根据财税号第四十四条的规定，按照下列顺序确定视同销售的销售2额，缴纳增值税

[2016]36（）纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格；（）其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格；1（）（按照组成计税价格确定，组成计税价格=成本X1+成本利润率）2《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十四条3“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定

（二）按照其他纳机人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定

（三）按照组成计税价格确定组成计税价格的公式为组成计税价格=成本X（1+成本利泗.）「十/一I r-l rff二匚室:位

2、货币补偿根据财税号第七条的规定，支付给被拆迁人的货币补偿可作为拆迁补偿费用，允许在计算增值税销售额时扣除，但预缴环节不得扣除

[2016]140扣除拆迁补偿费用时，须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料但是，物业补偿能否作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除，目前仍存在争议，在实务中，倾向于只能减除货币补偿部分，物业补偿不得减除《财政部■家税务总局艾丁明确金•房地产开发4t育辅助蜃务等增僮税政策的通知》（财税〔216〕1405）第七条“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税C2016]36号）第一条第

（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计粒方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿更用也允许在计算销售额时扣除纳税人按上述规定扣党左迁的领唐婴后应

（三）土地增值税

1、物业补偿根据国税函号第六条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，还迁物业需视同销售，并按国税发

[2010]220号第三条第

（一）款规定确认收入；同时将此确认为房地产开发

[2006]项目的拆迁补偿费187《国家税务总局关于土地增彼税清算有关用题的通知》（国税函（号）第六条|201J220“

（一）房地产企业用定造的本项目房地产安先回迁户的，安员用房视同例售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税济用管理有关问题的通知》（国税发［2OO6J187号）第三於第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项的拆迁补偿费,房地产开发企业支付绐回迁户的补14差价款，计入拆迁补隹费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补佳货，（-）开发企业采取异地安灵，异地安灵的房屋属于自行开发定造的，房屋价位按国税发［2006）187号第三条第

（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安灵的房屋属于购入的，以实际»i一-a i.」.•t_、t«*・，，4上JI M土地增值税视同销售价格计税依据［］根据国税发号的规定，按下列方法和顺序确认视同销售收入2006187（）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；1（）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定2《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【】号）笫三条2006187笫一款“

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；、/一目曲.j聿1f

2、货币补偿［］根据国税函号第六条的规定，拆迁人支付货币安置拆迁的，可凭合法有效凭据计入扣除项目2010220《国家林务总局地增值税小算有关向题的通知（国税函（2010］，“（-）房地产企业用建造的本项口房地产安笈回迁户的，安亮用房视同销仪处理，按《回宓税务总的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［20（）6］187号）第三条第

（一）款规定确认收入，同时招此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费房地产开发企业支付给国迁户的补是价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁朴偿费O（-）开发企业采取并地安五，异地安式的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发［20（对187号第三条笫

（一）款的规定计算，计入本项目的折迂补偿费；用地安先的房屋属于购入的，以实际《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财汰字【1995】6号）第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力-n力珞海金堤4髭

（四）企业所得税

1、物业补偿根据国税发号第七条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，应视同销售计入企业所得税应税收入

[2009]31同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，计入企业所得税应计开发成本根据国税发号第七条的规定，企业所得税视同销售的金额按以下方法和顺序确定

[2009]31（）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；1（）（）按开发产品的成本利润率确定不得低于15%2《国家税务总苞关于印发〈房地产开发经营业务企业所褂税处理办法〉的通知》（国税发号）第七条

[2009]313“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销磐，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现确认收入（或利洞）的方法和顺序为

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（-）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价位确定；一\讣2L工，」IL.儿，a_V.»70rA.a_V.1V，-*■M«，c，t.tAL・L t_t-XAft.

2、货币补偿拆迁方支付的拆迁补偿款，与企业的生产经营有关，准予在企业所得税前扣除《中华人民共和国企业所得税法》笫八条“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损舛木在陶逑丸湾

（一）契税对于被拆迁方/被征收方，补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分按规定缴纳契税

（一）根据《广东石契税实资办仇》（广东酉人民政府令第41号）弟八条笫

（四）犬及《美了州杆《广东疝头税父葩办法、第八杀侪增的M工〉（号用w[3）0，】127号）猊定，被征收方的土地、〃屋裱其纵以上人民政舟在刖、占用后，井地点原地新承受土地、♦打屋权属，冀成交价格或补俊面积没否超出规定补校标布的，死租契机；越出的部分应按熄定堆纳契税•

（二）根掂《财政部H家税务总为美J企及以也无W租方式逆行敲青手有文昊就政策的通加》（财税

（2012）82号）第三条规定，市、县级人民政府根掂国有上地上房屋征收与林卷条例》有关批定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而达标货币补偿用以次新的JL废屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购冰屋免征契税；*h R.*A1*卜〜市JL八乂AL*04a f4口*Lt,1ktvJJ H.H ill21A-M』，工M d4A上M▲K Wg1L1（）二增值税

1、物业补偿号文规定土地使用权补偿免税，但并未明确房屋拆迁补偿是否应交增值税，实务中存在争议36北京和湖北国税认为被拆迁人取得的物业补偿应征增值税土地被政府征收（收）,属于土地使用者将土地使用权归还给土地按照《广东省”三旧〃改造税收指引》的相关规定,被征收方的所有者，取得货币或其他经济利益，按规定可免征增值税同上述物业补偿税务处理，被征收方的土地被政府收，取得的

2.货市补偿货币补偿，可免征增值税《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【】号）附件2016363《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》笫一条笫三十七款“

一、下列项目免征增值税口雨———.1广东省地方税务局、广东省国家税务后、广东省国土资源厅关于印发《广东方“三旧”改造税收指引》的通知（粤地税发号）

[2017]68“根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕号）附件《营2016363业税改征增值税试点过渡政策的规定》笫一条笫

（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税被征收方的土地被政府征收（收回），居于地隼喝声理谱.L

（三）土地增值税

1.物业补偿被拆迁人取得的补偿物业不需要缴纳土地增值税，但再转让或出售时需按规定缴纳土地增值税需要注意的是,被拆迁人须自行向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，才可免予征收土地增值税国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国税总局公告5）第二条“

一、企业政炙性搬迁被征用的济产.采取济产改换的.其换入济产的计税成本按被征用济.二图？而小企虱

2、货币补偿被拆迁企业取得的搬迁收入，应缴纳企业所得税；税务处理同上述物业补偿符合政策性搬迁规定情形的，在搬迁完成年度（不超过5年），将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税；不符合政策性搬迁规定情形的，拆迁补偿收入要计入当年的应纳税所得额国家税务总局艾丁发布《企业政策性收迁所得税管理办法》的公告（国税总局公告［2012］40号）第十六条“企业的搬迁收入，扣除搬迂支出后的余额，为企业的搬迂所得］口尚/.仝.事甘民国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告（国税总局公告［2012］40号）第十六条企业的搬迁收入，扣除搬迂支出后的余额，为企业的搬迁所得、7目即仝建:海

（四）个人所得税被拆迁人取得的物业补偿和货币补偿，均可免征个人所得税《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函［1998）428号）“你的《关于旧城改造征用居民房屋个人取得的赔偿费征免个人所得税的请示》（深地税发［1998］274号）收悉，经研究，先批梵如下按照城市发展规划，在旧城改造过程先令典修堂较《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2（X）5145号）笫一条“

一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补件软.卷征个人所\r-I r-l r/7•zir=zL

三、总结（-）拆迁方/土地受让方

1、契税（）通过协议方式获取土地的，计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁1补偿费、市政建设配套费等;（）通过招拍挂获取土地的，计税价格为土地成交总价款，包括土地前期开发成本

22、增值税拆迁方补偿的物业需视同销售处理，按”发票上注明的销售额”或纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格’确认收入；拆迁方支付的货币补偿可作为拆迁补偿费用，允许在计算增值税销售额时扣除物业补偿能否作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除存在争议,一般按不可扣除处理

3、土地增值税拆迁方补偿的物业需视同销售处理，按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格”确认收入；同时确认为项目的拆迁补偿费货币补偿可凭合法有效凭据计入扣除项目

4、企业所得税拆迁方补偿的物业需视同销售处理，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格〃确认收入；视同销售金额同时作为土地征用及拆迁补偿费，计入企业所得税应计开发成本拆迁方支付的补偿货币，准予在企业所得税前扣除

（二）被拆迁方/被征收方

1、契税对于被拆迁人，补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分按规定缴纳契税

2、增值税:被拆迁人取得物业和货币补偿，可免征增值税

3、土地增值税被拆迁人取得的补偿物业不需要缴纳土地增值税

4、企业所得税被拆迁企业取得的物业补偿和货币补偿，计入企业所得税收入总额，应缴纳企业所得税符合政策性搬迁规定情形的，可在搬迁完成年度（不超过年），将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税

55、个人所得税被拆迁人取得的物业补偿和货币补偿，均可免征个人所得税。