《固定资产与投资性房地产》课件

《固定资产与投资性房地产》欢迎学习《固定资产与投资性房地产》课程本课程将深入探讨企业会计准则中关于固定资产和投资性房地产的规定与实务应用，帮助您掌握这两类重要非流动资产的会计处理方法我们将系统地介绍固定资产和投资性房地产的定义、特征、分类、确认与计量方法、后续处理以及它们之间的关系与区别通过理论讲解与案例分析相结合的方式，使您能够将所学知识应用到实际工作中无论您是会计专业学生还是财务工作者，本课程都将为您提供系统的知识框架和实用的操作指南课程大纲固定资产基础我们首先学习固定资产的概述与分类，帮助您建立对这一重要资产类别的基本认识随后深入理解固定资产的确认标准与初始计量方法，以及各种取得方式下的成本构成固定资产后续处理掌握固定资产的折旧方法、后续支出处理、减值测试与处置报废等后续计量环节，全面了解固定资产的完整会计周期投资性房地产学习投资性房地产的定义特征、确认与计量方法，理解其与固定资产及存货的区别，掌握不同计量模式下的会计处理综合案例分析通过实际案例分析，将所学理论知识应用到复杂的商业场景中，培养实务操作能力和问题解决能力第一部分固定资产概述掌握固定资产的核心概念理解定义与特征熟悉固定资产的分类方法按不同标准进行分类了解固定资产管理流程从购置到处置的全过程在本部分中，我们将系统学习固定资产的基本概念、特征与分类方法固定资产作为企业重要的生产经营资源，其会计处理直接影响企业的财务状况和经营成果通过本部分学习，您将建立对固定资产的整体认识，为后续深入学习各环节的具体会计处理奠定基础我们还将通过实际案例帮助您识别各种特殊情况下的固定资产固定资产的定义国际会计准则中国企业会计准则第号年最新法规更新IAS1642023根据国际会计准则第16号，固定资产是我国企业会计准则第4号规定，固定资产2023年的最新法规更新强调了固定资产指企业持有用于生产或提供商品或服是指同时具有以下特征的有形资产为的识别应当更注重实质重于形式原则，务、出租给他人或用于管理目的，预计生产商品、提供劳务、出租或经营管理并细化了与使用权资产的区分标准对使用期限超过一个会计期间的有形资而持有；使用寿命超过一个会计年度于符合条件的固定资产的计税基础也有产所调整无论是国际准则还是国内准则，固定资产定义的核心特征都包括有形实物形态、使用期限较长（超过12个月）、用于特定经营目的而非出售准确理解和把握固定资产的定义，是正确进行会计核算的基础固定资产的特征实物形态存在使用期限较长固定资产必须是有形资产，具有实物形态，可以被看见和触摸这一特固定资产的使用期限必须超过一年或一个营业周期长期使用特性决定征将其与无形资产和金融资产区分开来固定资产的实物形态使其具有了固定资产需要通过折旧方式将成本在整个使用期限内进行分摊，而不一定的使用价值和残值是一次性计入当期费用单位价值较高非销售用途固定资产通常具有较高的价值，这也是需要将其资本化而非费用化的原固定资产是为企业生产经营服务的，而非为出售而持有这一特点将固因之一不过在实务中，出于重要性考虑，部分企业会对低价值的长期定资产与存货区分开来固定资产通过提供服务能力为企业创造经济利资产设定资本化起点益固定资产的分类标准按用途分类按行业分类根据固定资产在企业中的使用目的进行根据行业特点进行分类，如工业企业、分类，如生产用、管理用、销售用固定商业企业、服务业企业等特有的固定资资产等这种分类方便企业进行成本核产类别不同行业对固定资产分类标准算和部门责任划分和折旧政策有所差异按使用状况分类按管理权限分类按使用状态分为在用固定资产、闲置固按照管理权限划分为自有固定资产、租定资产、经营租出固定资产、融资租出入固定资产、融资租赁资产等这种分固定资产等这种分类有助于资产使用类有助于明确资产的所有权和管理责效率分析任2023年税务分类新标准更加细化了固定资产的分类，并调整了部分资产的折旧年限和残值率，企业在进行会计核算时应当同时考虑会计分类和税务分类的要求，做好税会差异的处理固定资产分类示例房屋建筑物机器设备运输工具包括办公楼、厂房、仓库、车间等用于生产包括各类生产设备、检测设备、专用工具包括货车、轿车、叉车、船舶等用于运输的经营活动的建筑物这类资产通常使用年限等机器设备是工业企业的核心生产资料，工具运输工具使用强度大，价值损耗较最长，价值最高，折旧期限可达20-50年，其技术水平直接影响企业的生产效率和产品快，折旧年限通常为4-10年，需要定期维护是企业固定资产中的重要组成部分质量，折旧年限通常为10-15年保养以确保安全和延长使用寿命企业还有电子设备（计算机、服务器、打印机等）和其他设备（办公家具、空调等）等类别不同类别的固定资产在折旧政策、维护要求和管理方式上存在差异，企业应根据实际情况制定针对性的管理策略固定资产管理流程购置申请与审批使用部门提出购置申请，经过预算审核、必要性评估和多级审批后，由采购部门执行采购计划验收与入账资产到达后，由使用部门、技术部门和财务部门共同验收，确认资产状态良好并符合要求，随后办理入账手续使用与维护使用部门负责日常使用和维护，建立使用记录，定期保养，及时报修，保持资产处于良好状态清查与盘点财务部门定期组织固定资产盘点，核对账实是否相符，及时处理盘盈盘亏情况，确保账实一致处置与报废对于达到使用年限或无法继续使用的资产，履行报废审批程序，进行账务处理，并妥善处理实物固定资产识别案例案例具体情况判断结果判断依据租赁改良支出企业对租入办公楼进属于固定资产使用期限超过1年，行装修，合同期限5且金额重大，能够独年，装修支出150万立发挥效用元备品备件与维修材料企业购入大型设备配属于固定资产单位价值大，使用期套的备用发动机，单限长，满足固定资产价30万元定义低值易耗品与固定资企业购入一批办公通常作为低值易耗品虽使用期限超过1产椅，单价480元，使年，但单价较低，出用期限约3年于重要性考虑研发设备的判定企业购入专门用于新属于固定资产虽用途特定，但使用产品研发的检测设期限超过1年，满足备，预计仅用于当前固定资产定义项目在实务中，固定资产的识别需要综合考虑多种因素，包括使用期限、单位价值、用途等同时，企业可以根据重要性原则制定资本化政策，对于价值较低但使用期限超过1年的资产，可以选择计入低值易耗品一次性计入成本费用第二部分固定资产的确认与初始计量确认条件满足定义并符合确认标准成本构成明确各项支出是否计入资产成本取得方式不同取得方式下的初始计量原则本部分将详细介绍固定资产的确认条件和初始计量方法准确的初始确认和计量是固定资产会计处理的重要环节，直接影响后续的折旧计提和财务报表列报我们将探讨不同取得方式下固定资产的成本构成，包括购买、自行建造、投资者投入等多种情况，并通过案例分析帮助您掌握实务操作要点正确的初始计量为固定资产的后续管理奠定了基础固定资产确认条件经济利益很可能流入企业成本能够可靠计量与其他会计准则的衔接固定资产应当能够为企业带来经济利益，固定资产的成本必须能够可靠地计量，包在确认固定资产时，需要注意与租赁准通常表现为通过使用该资产生产商品、提括购买价款、相关税费、运输费、安装费则、借款费用准则等的衔接例如，融资供服务、出租给他人或用于管理活动来实等直接归属于该资产的成本如果无法可租赁取得的资产应当按照租赁准则的规定现判断经济利益流入可能性时，需要考靠计量资产成本，则不能确认为固定资进行确认和计量；对于符合资本化条件的虑资产的实际状况和企业的使用计划产借款费用，应计入固定资产成本重要性原则在固定资产确认中的应用表现为对于使用期限超过一年但单位价值较低的资产，如果对财务报表影响不重大，可以一次性计入当期损益不同企业可根据自身规模和管理需要，制定不同的固定资产确认标准固定资产成本构成相关税费购买价款不可抵扣的增值税、关税等购入资产的原始价格，包括商业折扣后的净额直接费用运输、安装、调试等使资产达到预定可使用状态的费用预计弃置费用借款费用弃置资产时预计将产生的成本符合资本化条件的专门借款利息固定资产成本是指为取得固定资产并使之达到预定可使用状态所发生的各项支出在实务中，需要区分哪些支出应计入资产成本，哪些应计入当期损益一般原则是，只有那些必要的、与资产取得和达到可使用状态直接相关的支出才能计入资产成本固定资产取得方式购买取得自行建造投资者投入通过支付货币资金购入，成企业自己组织力量建造，成作为资本投入取得，按照投本包括购买价款和使资产达本包括建造过程中发生的全资合同或协议约定的价值计到预定可使用状态的所有直部必要支出量接费用融资租赁租赁期满后承租人获得所有权，按照租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值孰低计量企业还可能通过非货币性资产交换、债务重组或企业合并等方式取得固定资产不同取得方式下，初始计量的基础也不同例如，非货币性资产交换取得的固定资产，通常以换出资产的公允价值为基础确定其成本，但也需要考虑交换是否具有商业实质等因素购买取得的固定资产1成本计算示例某公司购入一台生产设备，购买价款为100万元（含增值税13%），另支付运输费5万元，安装调试费3万元，设备试运行期间的材料费2万元计算设备成本=100/

1.13+5+3+2=

98.5万元（假设增值税可以抵扣）2增值税抵扣规则购入固定资产的增值税进项税额，一般可以抵扣，不计入资产成本但对于不能抵扣的部分，应计入固定资产成本部分特殊情况下（如用于非增值税应税项目）的进项税额不允许抵扣，应计入固定资产成本3分期付款购买采用分期付款方式购买固定资产，应以合同约定的付款金额的现值为基础确定固定资产成本，现值与实际支付价款之间的差额，应当在信用期内按照实际利率法进行摊销，计入财务费用4一揽子购买资产同时购入多项没有单独标价的固定资产，应按照各项资产公允价值的比例对总成本进行分配如果无法获取各项资产的公允价值，可以根据类似资产的市场价格或其他合理方法进行分配自行建造的固定资产建造过程成本归集自行建造固定资产的成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，主要包括材料费、人工费、机械使用费等直接支出，以及相关的间接费用资本化的间接费用间接费用包括应分摊的管理费用、设计费等分摊时应采用合理的标准和方法，如工时比例、材料耗用比例等间接费用的分摊应当与建造活动有合理的对应关系借款费用资本化条件符合资本化条件的借款费用应当计入资产成本资本化条件包括资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始资本化期间确定借款费用资本化期间自资产支出和借款费用发生、开始资产购建活动至资产达到预定可使用状态的期间中间如发生非正常中断且中断时间连续超过3个月，应暂停资本化资本化金额的计算需区分专门借款和一般借款专门借款的资本化金额为当期专门借款实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金取得的利息收入一般借款的资本化金额根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算其他方式取得的固定资产取得方式初始计量基础特殊考虑会计处理投资者投入投资合同约定价值约定价值与公允价以公允价值入账，差值差异较大时额计入资本公积融资租赁最低租赁付款额现初始直接费用计入固定资产成本值与公允价值孰低非货币性资产交换公允价值计量交换具有商业实质确认资产处置损益债务重组公允价值计量债务人以资产清偿债权人确认受让资债务产，债务人确认处置损益企业合并公允价值计量同一控制下合并除非同一控制下按公允外价值，同一控制下按账面价值在非货币性资产交换中，如果交换不具有商业实质或者公允价值不能可靠计量，则应当以换出资产的账面价值为基础确定换入资产的成本在企业合并中，同一控制下企业合并取得的固定资产，应当按照合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量固定资产初始计量案例分析案例购入设备及相关费用的处理1问题识别哪些费用计入成本，哪些费用费用化案例自建厂房成本归集2问题间接费用的合理分摊与借款费用资本化案例融资租赁设备的初始确认33问题租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值的比较案例1分析甲公司购入一台设备，价款800万元（含增值税），运费10万元，安装费15万元，调试费5万元，培训费8万元，保险费6万元其中，价款中可抵扣增值税，运费、安装费、调试费应计入成本，而培训费、保险费属于费用性支出，应计入当期损益设备入账价值为800÷

1.13+10+15+5=738万元案例2分析自建厂房涉及材料费1000万元，人工费300万元，机械使用费100万元，管理费分摊50万元，借款利息80万元（符合资本化条件）全部计入厂房成本，入账价值为1530万元第三部分固定资产的后续计量折旧系统地将固定资产成本在使用寿命内分摊后续支出维护、大修理、改良等支出的处理减值资产可收回金额低于账面价值时的处理处置出售、报废等情况下的终止确认固定资产的后续计量是指在初始确认和计量之后，固定资产在持有期间的会计处理这部分内容包括折旧的计提方法、后续支出的处理原则、减值测试的方法以及处置环节的会计处理正确的后续计量不仅关系到企业财务状况和经营成果的真实反映，也直接影响企业的税务筹划和资产管理效率本部分将通过理论讲解和实例分析，帮助您全面掌握固定资产后续计量的各个环节固定资产的折旧折旧定义与目的折旧方法与年限残值与税法差异折旧是指在固定资产使用寿命内，按照常用的折旧方法包括直线法、工作量法预计净残值是指固定资产预计使用寿命确定的方法对应计折旧额进行系统分摊和加速折旧法企业应当根据固定资产结束时的预计处置收入减去预计处置费的过程折旧的目的是将固定资产的成的性质和使用情况选择合适的折旧方用后的净额残值率的确定应考虑资产本在其使用寿命内合理分配，以匹配资法，一经确定不得随意变更的物理状况和技术状况产为企业带来的经济利益流入折旧年限的确定应当考虑固定资产的预企业会计准则与税法对折旧年限、残值应计折旧额为固定资产原值减去预计净计使用寿命、预计有形损耗和无形损率和折旧方法的规定存在差异，企业在残值后的金额，有些情况下还需要考虑耗、法律或类似规定对资产使用的限制进行会计处理时应当按照会计准则规定减去已计提的减值准备等因素执行，并根据税法要求进行纳税调整常用折旧方法比较折旧方法计算公式适用情况优缺点直线法月折旧额=原值-预使用寿命内各期使优点简单易行；计净残值/折旧年限用价值平均的资产缺点不考虑资产/12使用强度工作量法单位工作量折旧额使用强度不均、与优点反映实际消=原值-预计净残产量密切相关的资耗；缺点难以准值/预计总工作量产确预计总工作量双倍余额递减法月折旧额=账面净值技术进步快、前期优点前期折旧×2/折旧年限/12收益高的资产多，税收递延；缺点计算复杂年数总和法年折旧率=剩余年限/价值损耗速度与使优点体现资产价年限总和用年限成反比的资值递减；缺点计产算较复杂2023年税法加速折旧新政策扩大了适用范围，对符合条件的制造业企业、科技创新企业购置的设备、器具，允许在计算应纳税所得额时一次性扣除，或者按照企业所得税法实施条例规定的折旧年限减半计提折旧，或者采取加速折旧方法计提折旧这一政策有利于鼓励企业技术创新和设备更新折旧计算示例万年20010设备原值预计使用寿命购入一台生产设备，含税价为226万元，增值税可抵扣根据设备性能和行业经验估计万5%

1.58预计净残值率月折旧额直线法预计到期可回收金额占原值的比例计算200×1-5%÷10÷12=

1.58万元/月双倍余额递减法第一年折旧额200×2÷10×1-0=40万元；第二年折旧额200-40×2÷10=32万元年数总和法年折旧率第一年10÷1+2+...+10=10÷55=

18.18%；第一年折旧额200×1-5%×

18.18%=

34.54万元工作量法示例假设设备预计总工作量为50000小时，则每小时折旧额=200-10÷50000=

0.0038万元/小时当月实际工作500小时，则当月应计提折旧=

0.0038×500=

1.9万元折旧方法变更视为会计估计变更，采用未来适用法折旧会计处理生产用固定资产借制造费用贷累计折旧行政管理用固定资产借管理费用贷累计折旧研发用固定资产借研发支出贷累计折旧销售用固定资产借销售费用贷累计折旧在建工程转固定资产的折旧起始时点是指资产达到预定可使用状态的次月这里的预定可使用状态是指资产已经达到了企业预定的可使用状态，可能与正式投入使用的时间不一致例如，设备安装调试完成且能够正常运行，即使尚未正式投入生产，也应当确定为达到预定可使用状态对于暂时闲置的固定资产，应当继续计提折旧对于已提足折旧仍继续使用的固定资产，可不再计提折旧；也可以重新估计使用寿命和净残值，并按照重新估计后的折旧率计提折旧固定资产的后续支出日常维护费用大修理支出改良支出指为保持固定资产正常运转而发生的日常修理费、指周期性的大修支出，如设备的大修、建筑物的整指对固定资产进行改建、扩建或技术改造，以提高保养费等支出，如设备的定期保养、建筑物的粉刷体维修等企业应当按照固定资产准则的规定，判其性能或延长其使用寿命的支出这类支出通常满等这类支出不会延长资产使用寿命或提高其性断是否符合固定资产确认条件符合条件的，应当足资本化条件，应当计入固定资产成本能，应当在发生时计入当期损益计入固定资产成本，并重新确定折旧期限和折旧资本化后，应当按照固定资产的剩余使用寿命重新率会计分录借管理费用/制造费用等，贷银行存计提折旧如果延长了使用寿命或提高了产能，还款/应付账款等如果企业对固定资产进行定期检查，则在发生大修应当重新估计使用寿命和折旧率理费用时，应当将前次检查支出的账面价值扣除后续支出的判断标准是看该支出是否能够使固定资产的预期经济利益增加，即支出是否能够延长使用寿命、提高产能或改善产品质量如果支出仅是维持原有状态，则应当费用化；如果能够增加未来经济利益，则应当资本化在实务中，还需要考虑重要性原则，对于金额较小的后续支出，即使有改良性质，也可以直接计入当期损益固定资产减值减值迹象判断固定资产有下列迹象之一的，应当进行减值测试•资产的市场价值大幅下跌•企业经营环境或市场环境发生重大不利变化•资产已经或将被闲置、终止使用或提前处置•技术、市场、经济或法律环境等发生重大变化对企业产生不利影响•其他表明资产可能已经发生减值的迹象可收回金额的确定可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者公允价值减去处置费用后的净额参考同类资产的销售协议价格或市场价格，预计未来现金流量的现值需要考虑资产的预计未来现金流量和恰当的折现率3减值准备的计提与转回当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，应当将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备根据企业会计准则，固定资产减值准备一经计提，不得在以后期间转回这与国际会计准则（允许除商誉外的资产减值可以转回）有所不同在实务中，企业通常在资产负债表日评估固定资产是否存在减值迹象对于存在减值迹象的，需要进行减值测试如果单项资产的可收回金额无法估计，则应当以该资产所属的资产组为基础确定可收回金额计提减值准备的会计分录为借资产减值损失，贷固定资产减值准备固定资产的处置与报废处置的会计处理报废的会计处理税务处理与案例分析固定资产处置包括出售、转让、报废或报废是指固定资产达到使用寿命终止服固定资产处置的税务处理需要考虑增值毁损等方式处置固定资产时，应当将役的过程报废固定资产的会计处理与税和企业所得税处置收入扣除账面价值和相关税费后的处置类似，但通常只有残值收入或处置•增值税一般需要就处置收入缴纳增金额计入当期损益处理流程通常为费用，没有出售收入具体步骤值税

1.将固定资产转入固定资产清理科目

1.结转固定资产原值和累计折旧到固•企业所得税处置收益需并入应纳税定资产清理

2.将处置收入、相关税费等计入固定所得额资产清理

2.将残值收入或处置费用计入固定资案例某企业出售一台原值100万元、已产清理

3.结转清理净损益至资产处置损益科计提折旧60万元、减值准备5万元的设目

3.结转净损益至资产处置损益备，售价50万元，增值税税率13%，处置费用1万元计算处置损益为50÷

1.13-1-100-60-5=14万元固定资产披露要求会计政策披露账面价值变动情况企业应在财务报表附注中披露固定资产的确认条件、计量基础、分企业应当披露固定资产的期初和期末账面余额、累计折旧、减值准类方法、折旧方法、使用寿命和预计净残值的确定依据等会计政备金额，以及在本期增加、减少和本期计提的折旧额通常采用固策这些政策披露有助于财务报表使用者了解企业固定资产的会计定资产变动明细表的形式进行披露，按照固定资产类别分项列示处理原则受限固定资产其他重要信息对于所有权受到限制的固定资产，如已抵押、质押或存在其他所有企业还应披露暂时闲置固定资产、通过融资租赁取得的固定资产、权受限的情况，企业应当披露其账面价值及相关信息这有助于财经营租出固定资产、持有待售的固定资产等其他重要信息这些信务报表使用者评估企业的资产流动性和偿债能力息有助于全面了解企业的资产状况和使用情况第四部分投资性房地产概述了解投资性房地产的基本概念掌握投资性房地产的定义、特征和范围，明确其与固定资产、存货的区别投资性房地产是一类特殊的非流动资产，了解其概念是进行后续会计处理的基础认识投资性房地产的类别学习投资性房地产的主要类别，包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等不同类别在会计处理上可能存在细微差异区分投资性房地产与相关资产理解投资性房地产与固定资产、存货的本质区别，为正确进行会计分类和处理奠定基础资产分类的准确性直接影响财务报表的真实性和可比性投资性房地产是企业持有的一类特殊资产，其持有目的不同于自用固定资产和库存商品准确理解投资性房地产的概念、特征和范围，是正确进行会计处理的前提条件随着房地产市场的发展和企业投资多元化，投资性房地产在企业资产中的比重越来越大，其会计处理也受到更多关注投资性房地产的定义国际会计准则定义中国企业会计准则第号定义年准则更新要点IAS4032022-2023国际会计准则第40号将投资性房地产定根据中国企业会计准则第3号，投资性房近年来的准则更新强调了投资性房地产义为为赚取租金或资本增值，或两者地产是指为赚取租金或资本增值，或两与固定资产、存货之间转换的规定，明兼有而持有的房地产（土地或建筑物，者兼有而持有的房地产具体包括确了转换日的计量基础和会计处理方或建筑物的一部分，或两者兼有），但法同时，对于公允价值模式下的披露•已出租的土地使用权不包括要求也有所加强，要求更详细地披露公•持有并准备增值后转让的土地使用权允价值的确定方法和依据•用于生产商品、提供劳务或用于管理目的而持有的房地产•已出租的建筑物•在日常经营过程中出售的房地产投资性房地产的核心特征是其持有目的，即为赚取租金或资本增值，而非用于企业自身生产经营活动正确识别投资性房地产，需要从资产的实际用途和持有意图出发，而非仅根据资产的物理特性进行判断投资性房地产的特征为赚取租金或资本增值投资性房地产的首要特征是其持有目的，即通过出租获得租金收入或持有期间价值增长后出售获得资本利得这一特征将投资性房地产与自用固定资产和存货区分开来不用于生产商品或提供劳务投资性房地产不直接用于企业的生产经营活动，如不用于生产商品、提供服务等如果房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品或提供劳务，且两部分能够分开计量，则应分别确认不用于日常管理投资性房地产不用于企业行政管理等日常活动这一特征将投资性房地产与自用的办公楼、员工宿舍等区分开来如果房地产既用于出租又用于行政管理，且两部分不能分开计量，则整体作为固定资产核算能够单独计量和出售投资性房地产应当能够单独计量和出售，这是将其确认为独立资产的基础如果一项房地产中有部分用于赚取租金，但该部分不能单独出售，则整体不应确认为投资性房地产投资性房地产还应具有产权或长期使用权特征企业应当拥有该房地产的所有权，或者通过融资租赁方式取得长期使用权短期租入后再转租的房地产不符合投资性房地产的确认条件在实务中，准确判断资产是否符合投资性房地产的特征，需要综合考虑多种因素，并结合企业的具体情况进行分析投资性房地产的范围持有并准备增值后转让的土地已出租的土地使用权使用权企业拥有土地使用权但不自用，而是通持有土地使用权目的是等待增值后出售过出租给他人获取租金收入获利，而非用于建造自用建筑物不符合条件的情形已出租的建筑物自用房产、存货性质的开发产品、短期拥有的建筑物不用于自身生产经营，而租入再转租的房产等是出租给他人使用在判断边界情况时，需要特别注意以下几点一是建造过程中的房地产通常不属于投资性房地产，应当作为在建工程核算；二是企业自用的房地产转为投资性房地产时，应当符合投资性房地产的定义和确认条件；三是部分出租部分自用且能够分开计量的房地产，应当分别核算；四是短期闲置的房地产仍应保持原有的会计核算方式，不应转为投资性房地产投资性房地产与固定资产的区别持有目的不同产生收益方式不同会计处理模式不同投资性房地产的持有目的是为了赚取租投资性房地产通过收取租金或资本增值投资性房地产有成本模式和公允价值模金或资本增值，或两者兼有；而固定资直接产生收益；而固定资产通过参与企式两种后续计量模式可选，且一经选择产的持有目的是用于生产商品、提供劳业的生产经营活动间接产生收益不得随意变更；而固定资产只能采用成务、出租（经营租赁方式）或经营管本模式进行后续计量固定资产的价值通过折旧方式转移到企理这是两类资产最本质的区别业的产品或服务中去，而投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产例如，同样是办公楼，用于企业自身办则通过租金收入或增值收益直接体现其不计提折旧或摊销，公允价值变动计入公的是固定资产，而出租给其他企业使价值当期损益；而固定资产必须计提折旧，用的则是投资性房地产并进行减值测试在披露要求和税务处理方面，两者也存在差异投资性房地产需要更多地披露公允价值信息和租金收入情况；而固定资产则需要详细披露折旧方法和使用状况税务上，投资性房地产的租金收入需要缴纳增值税和企业所得税，资本增值部分也需要缴纳土地增值税；而固定资产的折旧可以在计算应纳税所得额时扣除投资性房地产与存货的区别比较项目投资性房地产存货（房地产开发产品）持有意图为赚取租金或资本增值为在日常活动中出售持有期限长期持有短期持有，周转较快价值实现方式租金收入或增值后处置销售实现价值会计处理非流动资产，可选成本或公流动资产，按成本与可变现允价值模式净值孰低计量损益影响租金收入计入其他业务收销售收入计入主营业务收入，公允价值变动计入公允入，成本计入主营业务成本价值变动损益流动性较低，通常作为长期资产持较高，属于企业的流动资产有在实务中，判断房地产是属于投资性房地产还是存货，关键是看持有目的和经营模式房地产开发企业建造的准备出售的商品房属于存货；而企业持有的不准备短期内出售，而是用于长期出租或资本增值的房地产则属于投资性房地产第五部分投资性房地产的确认与初始计量正确认定符合定义和确认条件取得方式购买、自建、转换等不同方式初始计量成本构成与计量基础投资性房地产的确认与初始计量是会计核算的第一步，正确的确认和初始计量为后续计量和处置奠定基础本部分将详细介绍投资性房地产的确认条件、不同取得方式下的初始计量原则以及成本的构成要素投资性房地产的确认需要同时满足两个条件与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量初始计量通常采用成本模式，但成本的具体构成会因取得方式的不同而有所差异投资性房地产的确认条件经济利益很可能流入企业成本能够可靠计量投资性房地产应当能够为企业带来经济利益，主投资性房地产的成本必须能够可靠地计量，包括要表现为未来的租金收入或资本增值收益在确购买价款、相关税费和其他直接归属于该资产的认时，应当能够合理预期这些经济利益很可能流成本如果无法可靠计量房地产的成本，则不能入企业确认为投资性房地产例如，已签订出租合同或有明确的增值预期，则在大多数情况下，通过市场交易取得的投资性房满足这一条件；如果房地产状况较差，难以出租地产，其成本通常可以可靠计量；但在某些特殊或增值，则可能不满足这一条件情况下，如非货币性资产交换中没有商业实质的交易，可能难以可靠计量成本特殊情况下的判断标准对于部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品或提供劳务的房地产，如果各部分能够单独出售或单独出租，应当分别确认；如果各部分不能单独出售，只有在用于赚取租金或资本增值的部分不重要时，才能整体作为固定资产对于企业向承租人提供的附带服务，如果这些服务在整个协议中不重要，该房地产仍可确认为投资性房地产；如果服务重要，则应当作为提供服务的固定资产确认时点的确定通常是指企业取得房地产的所有权或使用权，并且房地产的状态允许其出租或增值的时点例如，购买的已完工房产在办理完产权证书并达到可出租状态时确认；自行建造的房产在完工并达到预定可使用状态时确认；存货或固定资产转换为投资性房地产的，在满足定义和确认条件的转换日确认投资性房地产的取得方式外购取得自行建造完成存货或固定资产转换其他方式通过支付货币资金从市场上直接购企业自行组织建造房屋建筑物，建企业将原本持有的存货或自用的固包括企业合并、投资者投入等非货买已建成的房屋建筑物或土地使用成后用于出租或持有待增值定资产转为出租或持有待增值用币交易方式取得权，用于出租或资本增值途不同取得方式下，投资性房地产的成本构成和初始计量方法有所不同外购取得的，成本包括购买价款、相关税费和直接归属的其他支出；自行建造的，成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出；存货或固定资产转换的，按照转换日的账面价值计量；企业合并取得的，按照企业合并准则的规定确定成本投资性房地产初始计量成本模式下的初始计量无论后续采用何种计量模式，投资性房地产的初始计量均应采用成本模式成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出成本构成与固定资产类似，但需要注意投资性房地产的特殊性公允价值模式下的初始计量即使企业选择后续采用公允价值模式计量投资性房地产，其初始确认时仍应当按照成本进行计量公允价值模式仅适用于后续计量，不适用于初始计量这是因为取得资产时支付的成本通常能够最可靠地反映资产的初始价值初始直接费用的处理投资性房地产的初始直接费用应当计入投资性房地产成本初始直接费用是指可直接归属于签订租赁合同或达成交易的增量成本，例如律师费、佣金等这些费用是取得租金收入所必需的，因此应当资本化预付租金的处理企业以经营租赁方式租入的不动产，将其整体转租但剩余租赁期超过一年的，应作为投资性房地产核算此时，应将尚未摊销的预付租金计入投资性房地产的初始成本，但该情况在实务中较为少见在实务操作中，投资性房地产的初始计量需要注意以下几点一是区分哪些支出可以资本化，哪些应当费用化；二是对于土地使用权和建筑物，应当分别核算；三是企业自用房地产转为投资性房地产的，转换日的公允价值与账面价值的差额应当如何处理；四是对于分期付款取得的投资性房地产，应当按照付款的现值确定成本外购投资性房地产购买价款外购投资性房地产的成本主要由实际支付的购买价款构成购买价款应当扣除商业折扣后的净额在实务中，如果企业能够抵扣增值税进项税额，则购买价款应当扣除可抵扣的增值税相关税费取得投资性房地产过程中发生的契税、印花税、交易手续费等相关税费应当计入投资性房地产成本但对于可以抵扣的增值税进项税额，不计入投资性房地产成本其他可直接归属的支出包括直接为取得该项资产而发生的评估费、律师费、中介费、手续费等这些费用是取得资产所必需的，因此应当资本化但日常管理费用、不直接相关的费用不应计入成本土地使用权与建筑物分开计量企业取得的投资性房地产，如果包括土地使用权和建筑物两部分，应当将两者分开计量如果难以分开计量，应当全部作为投资性房地产核算案例分析某公司以500万元（含增值税9%）购入一处商业用房用于出租，另支付契税15万元，印花税2万元，中介费5万元，公证费3万元，装修费用20万元（为使其达到可出租状态）计算投资性房地产的入账价值500÷

1.09+15+2+5+3+20=

503.9万元（假设该公司可以抵扣进项税额）在此案例中，所有支出都与取得投资性房地产直接相关，且都是使其达到预定可使用状态所必需的，因此都应当计入成本自行建造投资性房地产建造成本构成借款费用资本化间接费用分摊自行建造投资性房地产的成本，包括建造该自行建造投资性房地产过程中发生的借款费建造过程中发生的间接费用，如管理费、设项资产达到预定可使用状态前所发生的必要用，如果满足资本化条件，应当计入资产成计费等，应当按照合理的方法分摊计入投资支出具体包括本资本化条件包括性房地产成本分摊方法可以采用建筑面积比例、工程造价比例等•土地征用及拆迁补偿费•资产支出已经发生如果企业同时建造多个项目，需要将间接费•前期工程费•借款费用已经发生用按照合理的标准在各项目之间进行分配，•建筑安装工程费•为使资产达到预定可使用状态所必要的确保成本分摊的合理性和准确性购建活动已经开始•基础设施建设费•公共配套设施费资本化率的确定与资本化金额的计算与固定•开发间接费资产相同案例分析某房地产企业建造一栋商业楼，建筑面积10000平方米，其中7000平方米准备出售，3000平方米准备长期持有出租建造过程中发生土地成本1000万元，建安成本3000万元，间接费用500万元，借款费用200万元（均符合资本化条件）分摊至投资性房地产的成本为1000+3000+500+200×30%=1410万元完工后，出租部分应确认为投资性房地产，出售部分应确认为存货第六部分投资性房地产的后续计量后续计量模式的选择成本模式与公允价值模式的对比与选择不同模式下的会计处理折旧摊销、减值与公允价值变动的处理转换与处置3与其他资产类别之间的转换和最终处置投资性房地产的后续计量是指在资产初始确认后持有期间的会计处理企业可以选择成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，这一选择将直接影响企业的财务状况和经营成果本部分将详细介绍两种计量模式的特点、适用条件和具体会计处理方法，以及投资性房地产在转换和处置环节的会计处理我们还将探讨公允价值的评估方法，帮助您选择恰当的计量模式并正确进行后续会计处理后续计量模式选择成本模式公允价值模式模式选择的影响因素模式选择的限制与实务差异vs成本模式按照成本减去累计折旧（摊企业选择计量模式时应考虑以下因素企业选择投资性房地产后续计量的模式销）和减值准备后的净额计量，类似于后，不得随意变更只有在变更能够提•是否存在活跃的房地产交易市场固定资产的后续计量供更相关的会计信息，且有证据表明房•是否能够持续可靠地取得公允价值地产所在地有活跃的房地产交易市场公允价值模式按照资产负债表日的公•公允价值变动对财务报表的影响时，才能从成本模式转为公允价值模允价值计量，公允价值变动计入当期损式•行业惯例和同业做法益，不计提折旧或摊销•管理层对财务信息的使用需求从公允价值模式转为成本模式的，几乎两种模式最大的区别在于是否反映资产不可能满足会计准则对会计政策变更的的市场价值变动，以及对企业利润的影要求响方式国内外实务中，由于公允价值的获取难度和成本考虑，多数企业选择成本模式成本模式折旧摊销方法/使用年限与残值采用与固定资产类似的方法直线法、工作量法建筑物按20-50年，土地使用权按剩余期限等会计处理减值测试3折旧/摊销和减值准备的会计分录有减值迹象时进行测试并计提减值准备成本模式下，投资性房地产的折旧或摊销方法应当与固定资产或无形资产相同对于建筑物，通常采用直线法计提折旧，残值率一般为3%-5%，折旧年限根据建筑物的预计使用寿命确定，通常在20-50年之间对于土地使用权，应当在土地使用权剩余期限内进行摊销，一般不考虑残值成本模式下的会计分录示例

1.计提折旧借其他业务成本，贷累计折旧；

2.计提减值准备借资产减值损失，贷投资性房地产减值准备；

3.取得租金收入借银行存款/应收账款，贷其他业务收入，借应交税费-应交增值税销项税额，贷银行存款/应收账款公允价值模式公允价值的确定方法公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售资产所能收到的价格确定投资性房地产公允价值的最佳证据是活跃市场上同类或类似房地产的现行价格活跃市场报价如果存在活跃市场，应当优先使用活跃市场的报价活跃市场的特征是交易物品同质，可随时找到交易对手，价格公开但房地产市场通常不完全满足这些条件，因此常需采用估值技术估值技术的应用当无法获取活跃市场报价时，可以采用估值技术确定公允价值，包括参考最近交易的类似房地产价格，考虑交易情况、时间和位置等差异；参考相似房地产的活跃市场价格，并作适当调整；采用未来现金流量折现法等公允价值变动的会计处理公允价值模式下，投资性房地产的公允价值变动产生的损益应当计入当期损益会计分录为公允价值上升时，借投资性房地产-公允价值变动，贷公允价值变动损益；公允价值下降时，借公允价值变动损益，贷投资性房地产-公允价值变动采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，这是与成本模式最大的区别企业应当至少每年对投资性房地产的公允价值进行评估，通常在每个资产负债表日进行如果企业无法持续可靠地取得投资性房地产的公允价值，应当采用成本模式计量公允价值的评估方法市场法市场法是通过比较投资性房地产与市场上同类或类似房地产的近期交易价格，并考虑交易情况、日期、区域、个别因素等差异，修正得出投资性房地产的公允价值这是最直接的评估方法，但要求有足够的可比交易案例收益法收益法是将投资性房地产未来预期收益（主要是租金收入）转换为价值的方法主要步骤包括预测未来收益额（考虑租金水平、空置率等）；确定适当的资本化率或折现率；将未来收益折现得出现值这种方法特别适用于有稳定租金收入的商业地产成本法成本法是通过估算投资性房地产在评估基准日的重置成本，减去已发生的各类贬值，得出投资性房地产价值的方法主要步骤包括估算重置成本；估算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值；计算投资性房地产的价值这种方法在可比交易案例较少且难以准确预测未来收益时使用评估方法的选择评估方法的选择应当根据投资性房地产的特点、市场状况和可获得的数据来确定通常会综合采用多种方法进行评估，然后根据各种方法的适用性和所得结果的可靠性，赋予不同权重，得出最终的评估结果专业评估机构在投资性房地产公允价值评估中发挥着重要作用企业通常会聘请有资质的评估机构进行评估，以确保评估结果的专业性和公正性评估机构应当具备丰富的行业经验、专业的评估团队和完善的评估方法体系企业需要确保所聘请的评估机构的独立性，避免可能的利益冲突投资性房地产转换转换类型转换条件计量基础差额处理固定资产→投资性房地用途改为出租成本模式账面价值转公允价值高于账面价产入值计入其他综合收益公允价值模式转换日公允价值低于账面价公允价值值计入损益投资性房地产→固定资用途改为自用成本模式账面价值转公允价值模式下，不产产入生损益，视为一项新的公允价值模式转换日固定资产公允价值作为固定资产成本存货→投资性房地产用途改为出租成本模式账面价值转公允价值高于账面价入值计入损益公允价值模式转换日公允价值低于账面价公允价值值计入损益投资性房地产→存货用途改为出售成本模式账面价值转公允价值模式下，不产入生损益，视为一项新的公允价值模式转换日存货公允价值作为存货成本转换时点的确定是投资性房地产转换的重要问题通常应当以企业改变房地产用途的事实发生日作为转换时点例如，固定资产转为投资性房地产的，转换时点应为房地产用途改变为出租的日期，通常以租赁协议生效日或实际出租日为准投资性房地产的处置出售的会计处理投资性房地产出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益具体会计处理为成本模式下借银行存款/应收账款，贷其他业务收入；借其他业务成本，贷投资性房地产及累计折旧/摊销公允价值模式下借银行存款/应收账款，贷其他业务收入；借其他业务成本，贷投资性房地产报废的会计处理投资性房地产报废时，应当将报废收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益报废通常没有出售收入，只有残值收入或处置费用会计处理与出售类似，但金额通常较小转为自用的处理投资性房地产转为自用的，应当按照转换日的账面价值（成本模式）或公允价值（公允价值模式）转入固定资产或无形资产这种情况不产生处置损益，只是资产分类的变更处置损益计算处置损益=处置净收入-账面价值=（处置收入-相关税费）-账面价值成本模式下的账面价值=原始成本-累计折旧/摊销-减值准备；公允价值模式下的账面价值即为资产负债表日的公允价值加上处置前公允价值变动投资性房地产处置的税务处理有其特点增值税方面，出售不动产需要缴纳增值税，税率为9%；土地增值税方面，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，需要缴纳土地增值税；企业所得税方面，处置收益需计入应纳税所得额企业在处置投资性房地产时，应充分考虑各类税费的影响，必要时进行税务筹划投资性房地产的信息披露会计政策披露采用的计量模式企业应当在财务报表附注中披露与投资性房地产相关的会计政策，包括企业应明确披露所采用的计量模式及其对财务报表的影响如果采用公允价值模式，还应披露选择该模式的依据，如房地产市场的活跃程度、获取公允价值的可靠性等•投资性房地产的范围和确认条件•采用的计量模式（成本模式或公允价值模式）•成本模式下的折旧或摊销方法、使用寿命和残值率•公允价值模式下公允价值的确定方法和依据公允价值确定依据其他重要信息采用公允价值模式的企业应详细披露公允价值的确定方法和依据，包括企业还应披露投资性房地产的限制及担保情况，如已抵押、质押的投资性房地产账面价值和相关信息；以及重要投资性房地产的明细，包括地理位置、面积、用途、租金收入、直•是否由独立评估师进行评估接费用等信息•采用的评估方法（市场法、收益法、成本法等）•主要参数和假设（如租金水平、资本化率、折现率等）•公允价值层级（第一层级、第二层级、第三层级）第七部分综合案例分析理解复杂业务场景通过实际案例学习如何在复杂业务场景中应用固定资产和投资性房地产的会计准则这些案例通常涉及多种资产类型、用途转换和特殊交易，需要综合运用所学知识进行判断和处理分析会计处理方案针对案例中的具体情况，分析可能的会计处理方案，比较不同方案的优缺点，并选择最符合会计准则要求的方案这有助于培养实务判断能力和问题解决能力了解税务和实务影响除了会计处理外，还需考虑案例中涉及的税务处理和实务操作问题，如税会差异处理、内部控制设计、信息系统支持等全面的分析有助于理解会计处理在实务中的应用和限制本部分将通过两个综合案例，展示固定资产和投资性房地产会计处理在实际业务中的应用第一个案例关注商业综合体的分类问题，探讨如何根据不同用途对同一建筑物的各部分进行恰当分类；第二个案例则聚焦于不动产的重分类过程，分析自用房产转为出租时的会计处理和计量模式选择问题案例一商业综合体的分类案例背景某企业投资建设了一个大型商业综合体，总建筑面积10万平方米，包括购物中心（5万平方米）、办公楼（2万平方米）、酒店（2万平方米）和公寓（1万平方米）其中，购物中心和办公楼用于出租，酒店由企业自营，公寓部分用于出售项目总投资10亿元，已于2023年6月竣工并投入使用分析要点根据不同区域的用途，应将该综合体划分为不同的资产类别出租的购物中心和办公楼符合投资性房地产定义，应按投资性房地产核算；自营的酒店用于提供服务，应按固定资产核算；准备出售的公寓符合存货定义，应按存货核算成本分摊可按照建筑面积比例进行，计算得出投资性房地产成本7亿元，固定资产成本2亿元，存货成本1亿元案例二不动产的重分类1初始状态某企业拥有一栋办公楼，原值1亿元，已使用10年，累计折旧2000万元，无减值准备，用作企业总部办公用房，按固定资产核算2用途变更2023年1月1日，企业搬迁至新址，决定将原办公楼整体出租给A公司，租期10年，年租金800万元经评估，该办公楼的公允价值为

1.2亿元3计量模式选择企业需要决定对投资性房地产采用成本模式还是公允价值模式经分析，当地商业地产市场活跃，可以持续可靠取得公允价值，企业决定采用公允价值模式4会计处理转换日的会计处理借投资性房地产

1.2亿元，贷固定资产

0.8亿元，贷累计折旧

0.2亿元，贷其他综合收益

0.2亿元后续计量与报告采用公允价值模式后，企业需要在每个资产负债表日评估投资性房地产的公允价值假设2023年12月31日，该办公楼的公允价值上升至

1.25亿元，企业应当确认公允价值变动损益500万元（借投资性房地产500万元，贷公允价值变动损益500万元）同时，企业应在附注中详细披露公允价值的确定方法和依据税务影响分析从固定资产转为投资性房地产，在税务上不属于处置行为，不需要缴纳增值税和土地增值税但公允价值变动损益在税务上不被认可，需要进行纳税调整租金收入需要缴纳增值税和企业所得税总结与实务建议点种53固定资产与投资性房地产的关键区别会计政策选择的影响持有目的、产生收益方式、计量模式、折旧处理和财务影响方面的根本差异不同折旧方法和计量模式对资产价值、费用确认和利润波动的影响项个74内部控制建议税务筹划方向资产全生命周期的控制点和关键管理措施固定资产和投资性房地产相关的主要税负及优化空间通过系统学习，我们已全面掌握了固定资产与投资性房地产的会计处理方法在实务中应注意一是准确区分和分类资产，根据实际用途而非形式进行会计处理；二是选择合适的计量模式，考虑公允价值的可获得性和可靠性；三是设计完善的资产管理流程，从购置到处置的全生命周期管理；四是考虑会计处理的税务影响，合理进行税务筹划未来趋势方面，随着国内会计准则与国际趋同，公允价值计量将更广泛应用；固定资产与投资性房地产的区分更加注重实质；新技术应用（如区块链、物联网）将改变资产管理方式；环保要求提高导致资产弃置责任重视程度增加；财税政策变化将影响折旧和税收优惠政策企业应密切关注这些变化，及时调整会计处理和管理策略。