破产债权的清偿顺序

破产债权的清偿顺序在了解破产债权清偿顺序之前，需要先搞明白清偿债权所需的财产来自哪里？当然来自破产管理人接收了哪些财产？同时，还要搞清楚管理人接管的财产，哪些是可以用来清偿债务？哪些不是债务人的财产，在此基础之上，谈清偿才有意义从破产财产和别除财产两部分分析破产程序中的债权清偿顺序下图完整体现了“财产从哪里来”和“需要清偿哪些债权”

②消费者购房优先权债务人A别除财产-----------------------------------A

③建设工程款优先权的财产

④预告登记在先购房人优先权

⑤担保物权优先权管理人

⑥预告登记在后购房人优先权接管的财产---------------H

①破产费用管

②公益债务A破产财产理人

③职工债权取取回权回的

④税款债权财产

⑤普通债权

①拆迁安置户的绝对优先权

⑥劣后债权取回财产（取回权）是指债务人占有的不属于债务人的财产在破产程序中，该财产权利人可依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）关于取回权的相关规定通过管理人取回上述财产如果将破产债权的清偿看作是“分蛋糕”，那么，破产债权清偿顺序并不会让“蛋糕”变大，只会改变每个人能分得多少“蛋糕”取回财产不属于债务人财产别除财产（别除权）根据《企业破产法》第一百零九条之规定，所有权属于债务人，但对该特定财产享有担保权，以及相关部门法规定的对债规定》第二十九条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持

1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十因此，房地产企业破产案件中，满足上述条件的购房人享有基于特定不动产的非金钱债务属性的特殊债权，该债权属于可对抗建设工程款优先受偿权的法定优先权《九民会议纪要》第一百二十五条规定实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神《九民会议纪要》第一百二十六条规定根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则

（二）消费者购房户的权利顺位根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定工程价款优先受偿权不得对抗消费者购房户同时，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第三十六条的规定，承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权因此，消费者购房户的优先权优于承包人工程价款的优先受偿权，而承包人工程价款的优先受偿权又优于担保债权与普通债权，即消费者购房户的优先权应优先于担保债权与普通债权

（三）消费者购房户的行权路径

1、《企业破产法》中没有明确规定消费者购房户如何行使其优先受偿权，因消费者购房户的优先权为法定优先权，可参考适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条关于“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保债权人可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”的规定，故消费者购房户可直接主张行使其优先受偿权

2、消费者购房户的具体行权路径还取决于购房合同的实际履行情况根据《企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”因此，消费者购房户之权利的行权路径应区分以下几种情况

（1）购房人已支付全部购房款购房人已支付全部购房款，是指购房人依照购房合同中的约定一次性支付了全部购房款或已办理按揭贷款并缴清首付，即购房人的合同义务已经全部履行完毕，仅债务人单方未履行义务故，管理人不享有《企业破产法》第十八条规定的解除权，也不存在《民法典》第五百六十三条规定的法定解除权，管理人只能继续履行原合同因此，购房人可选择向管理人主张交付该特定房屋并办理权属登记,或者要求管理人处置该特定房屋并就所得款项行使优先受偿权

①若购房人向管理人主张交付特定房屋，如不存在《民法典》第五百八十条所规定的履行不能等情形的，管理人应当协助办理权属登记

②若购房人主张处置特定房屋并就所得的款项行使优先受偿权，根据《破产会议纪要》第二十五条规定在破产清算和破产和解程序中，对债务人特定财产享有担保权的债权人可以随时向管理人主张就该特定财产变价处置行使优先受偿权，管理人应及时变价处置，不得以须经债权人会议决议等为由拒绝但因单独处置担保财产会降低其他破产财产的价值而应整体处置的除外因此，除单独处置将使债务人财产整体价值降低外,管理人应根据购房人的要求处置房屋并将所得款项优先向购房人分配2购房人已支付大部分购房款购房人与债务人双方的合同义务均未履行完毕时，管理人有权依据《企业破产法》第十八条决定继续履行或者解除购房合同，此时，消费者购房户的行使权力的路径应分为以下两种情况

①若管理人决定继续履行合同的，购房人可自行选择向管理人主张交付该特定房屋并办理权属登记，或要求管理人处置该房屋并就所得款项行使优先受偿权若购房人选择前者，那么在购房人支付全部购房款后，管理人应交付该特定房屋并协助办理权属登记；若购房人选择后者，那么购房人可依据《破产会议纪要》第二十五条的规定，要求管理人处置房屋并将所得的款项优先向其进行分配

②若管理人决定解除合同或者购房合同被视为解除的，此时，购房人对其已支付的购房款享有返还请求权，此债权同样应当受到优先保护，享有优先受偿权购房人可根据《破产会议纪要》第二十五条之规定，要求管理人处置房屋并就其所得的价款在其已支付购房款的范围内优先受偿3购房人仅支付少部分购房款购房人仅支付少部分购房款，是指购房人所支付的房款在合同总价款的50%以下，对此，按照相关规定管理人可以解除合同，购房人主张返还房款的债权可以作为共益债务处理《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定二第十一条规定人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持这是对一般合同，且以明显不合理价格进行交易的规定，举重以明轻，对于支付少部分购房款的购房户也应该能够类比适用

（4）购房人仅支付定金对于仅支付定金的购房户，可以比照少部分购房款的购房户的情况进行处理，将定金本身部分作为共益债务因为定金是以货币这一种类物设置的担保，并无对特定物即房屋的优先权，在担保法上，此种定金一般为定约定金，解除为宜，仍可适用《破产法解释

（二）》第十一条处理但是，如果债权人主张加倍返还，那么对于主张加倍返还的部分，则无任何优先权，以普通债权处理

（5）以房抵债者不能享有消费者购房人的优先权

①二者基础法律关系不同消费性购房人是基于购买房屋的真实意思表示而签订合同、支付房款从而享有物权期待权，以房抵债“名为买卖，实为抵债”，是为消灭原有的债权债务关系，债权人不符合消费者购房人的主体资格；

②不符合立法保护初衷给予消费者购房人优先权是为保障生存、生活消费者购房人是以生活居住为目的，以房抵债是为实现债权，若不加区分给予购房人优先权就打破了债的平等性原则，违背破产法公平清偿的原则

③管理人在对“以房抵债”进行债权审核时，首先要审查是否构成破产法的个别清偿，如果是个别清偿，即使完成交付也要行使撤销权；如果不构成个别清偿，需根据基础法律关系来区分是何种类之债再给予相应清偿顺位

三、建设工程价款的优先受偿权建设工程价款优先受偿权是法定优先权，承包人建设工程价款优先受偿权的法律依据是《民法典》第八百零七条，因建设工程价款优先受偿权只针对特定的建筑物，所以，其为优先权中的特别优先权，该优先权是债权实现的一种保障，保障债权优先受偿

（一）建设工程价款优先受偿的权利基础根据《民法典》第八百零七条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿但是，并非发包人欠付的全部款项均享有优先受偿权根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第四十条的规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持据此，承包人可依据《民法典》及相关司法解释的规定就工程价款主张优先受偿权，该优先受偿权仅适用于工作人员报酬、材料款等直接支出的费用，不包括利息、违约金、损害赔偿金同时，建设工程价款优先受偿权的行使必须满足以下条件

1、发包人未按约定支付工程款，且承包人已经催告，但发包人仍未支付；

2、相关建筑工程可以折价或拍卖；

3、应申请人民法院执行

（二）建设工程价款优先受偿的权利顺位《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第三十六条的规定承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权

（三）建设工程价款优先受偿权的实现路径

1、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第二十四条规定当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持由此可知，承包人就建设工程款享有优先受偿权的前提条件是建设工程质量合格，并非合同效力因此，只要建设工程质量合格，承包人即可就相应工程价款主张优先受偿权

2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第四十一条规定承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算由此可知，建设工程价款优先受偿权是有行权期限限制的，即承包人需自发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月内行使该优先权若发包人破产的，承包人在破产程序中能否主张建设工程价款优先受偿权可分如下情况进行分析

1、承包人已实际施工完毕，且竣工验收合格此种情况下合同约定的付款条件早已成就，如承包人已经按照《民法典》第八百零七条之规定进行催告，但发包人仍未付款的，截至发包人破产裁定受理日，承包人的十八个月行权期尚未届满的，承包人可在破产程序中向管理人申报工程款债权并主张优先受偿权

2、承包人已实际施工完毕，但尚未竣工验收此种情况下应再细分以下两种情形进行分析

①建设工程质量合格的根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第三十九条的规定，未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持笔者认为，此种情形下承包人的优先受偿权应同前述“承包人已实际施工完毕，且竣工验收合格的”一样，即承包人已按规定催告，截至发包人破产裁定受理日，承包人的十八个月行权期尚未届满的，承包人即可在破产程序中向管理人申报工程款债权并主张优先受偿权

②建设工程质量不合格的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第十二条规定因承包人原因造成建设工程质量不符合约定,承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款，人民法院应予支持第十三条规定发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任

（一）提供的设计有缺陷；

（二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；

（三）直接指定分包人分包专业工程承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任由此可知，若由于承包人原因或者承包人过错而造成工程质量不合格的，发包人均有权主张减少相应工程价款对于减少后的剩余工程价款,若截至发包人破产裁定受理日，承包人的十八个月行权期尚未届满的，承包人也应享有优先受偿权，即承包人可在破产程序中就减少后剩余的工程价款向管理人申报工程款债权并主张优先受偿权如上所述，若工程质量合格，且截至发包人破产裁定受理日，承包人的十八个月行权期尚未届满的，承包人仍享有优先受偿权，即承包人可在破产程序中向管理人申报相应工程款债权并同时主张优先受偿权值得注意的是，法院裁定受理房地产企业破产申请时，建设工程可能早已停工，《司法解释

（一）》第四十一条所规定的承包人的十八个月的行权期可能早已届满，此情形下，承包人是否就此丧失其优先受偿权？由于尚无明确法律规定，目前，理论学界与破产实践均对此问题存在争议

（四）装修装饰工程款是否优先受偿《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》指出装修装饰工程款属于建设工程，可适用《合同法》中关于建设工程款优先受偿权的规定且《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第三十七条规定装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持值得注意的是，装饰装修工程的优先受偿权还应以工程质量合格为前提，此不仅符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》强调工程质量优先的原则，而且工程质量合格通常也是合同中的重要的付款条件，如付款条件尚未成就，优先受偿权则无从谈起因此，装饰装修工程价款可就装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿

四、担保物权抵押权作为担保物权本身具有的优先受偿的特性和《企业破产法》第一百零九条的规定对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利确定了抵押权的优先受偿性房地产企业在融资过程中，往往以国有建设用地使用权、在建工程抵押融资，即房地产企业往往将建设工程抵押给银行等金融机构以缓解资金压力，建设工程上设立的担保物权正是房地产企业与银行等担保物权人约定产生的约定权利随着《民法典》的正式实施，担保物权优先权不仅指抵押权、质权、留置权等典型性物权担保，还包括让与担保、所有权保留、融资租赁（售后回租型）、保理（有追索权）等非典型性物权担保

（一）担保债权优先受偿的权利基础根据《民法典》第三百九十五条第

（一）

（二）

（五）款的规定，债务人可以其有权处分的建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物设立抵押担保，且前述财产可一并抵押以前述财产抵押的,抵押权自登记时设立根据《企业破产法》第一百零九条之规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利由此可见，对于房地产企业进入破产程序之前已就其享有处分权的建设用地使用权、建筑物及在建工程设立抵押权的，根据前述规定，即使债务人进入破产程序，担保权人仍然可就债务人特定财产享有优先受偿权,即破产法理论中所称的别除权在担保物权方面，《企业破产法》做了以下规定

1、在人民法院受理破产申请后，针对债务人的保全措施应当解除，执行程序应当终止；

2、在管理人权利方面，管理人有权对质物和留置物等担保物权进行清偿给付；

3、在和解程序中，自裁定和解之日起，破产企业的担保物权人可以行使相关权利

（二）担保债权优先受偿的权利顺位根据《企业破产法》第一百零九条之规定，担保权人可就债务人特定财产主张优先受偿权，但是如前所述，购房人及承包人的优先受偿权优先于担保权人，因此，若消费者购房户、承包人及担保权人同时就债务人同一特定财产享有优先受偿权的，三者的优先权顺位为消费者购房户的优先权〉承包人的建设工程价款优先受偿权〉担保债权

（三）担保债权优先受偿的行权路径《民法典》第四百一十条）规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格根据《破产会议纪要》第二十五条的规定，除单独处置将使债务人财产整体价值降低外，管理人应根据担保权人的主张及时处置特定财产并清偿担保权人但是，若债务人用于抵押的建设用地使用权是以划拨方式取得的，抵押权人还应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条之规定，即土地使用权拍卖所得的价款应先行缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金额款额后，抵押权人方可优先受偿因此，管理人应根据担保权人的主张处置债务人特定财产，并就所得价款先行缴纳土地使用权出让金（如有），再清偿消费者购房户债权（如有）、承包人建设工程价款（如有），最后若有剩余款项，清偿担保债权

五、预告登记的购房人优先权

（一）预告登记的购房人优先权的权利基础

1、《民法典》第二百二十一条及《最高人民法院关于适用〈民法典〉担保制度的解释》第五十二条第二款的规定，预告登记在未转化为本登记前，债务人破产的，登记的权利人在破产程序中已经有了优先效力，即预告登记赋予了在破产程序中的别除保护效力，具有准物权的效力因此预告登记购房人优先权可参照担保物权中抵押权的规定适用

2、

（2021）最高法民申6362号,霍州市鑫泰房地产有限公司、中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司等金融借款合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书最高法院认为，根据《物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”故案涉建设用地使用权的抵押权已经设立其次，根据《物权法》第一百八十二条的规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，以及《物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，对在抵押权设立前已经进行了预告登记的权利人而言，未经其同意、抵押权不能在其已经预告登记的不动产上设立，东方资产公司不得就预告登记权利人的不动产优先受偿，而对于在抵押权设立时未进行预告登记的商品房，东方资产公司依法享有相关不动产的优先受偿权换言之，预告登记使权利人得以就预告登记的不动产排除在后的物权变动，阻却了预告登记的不动产随建设用地使用权一并抵押的效力，而并非系导致设定在整个建设用地使用权之上的抵押权无效的事由

3、《民法典》四百一十四条关于同一财产上多个抵押权的效力顺序应当遵循公示在先、权利在先的原则的规定

（二）预告登记的购房人优先权的权利顺位预告登记在先的购房人优先权优先于其后登记的抵押权，抵押登记在先的抵押权优先于其后预告登记的购房人优先权

（三）关于已经进行网签登记的购房人的债权是否享有优先权？商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力购房人即使进行网签登记其对涉案房产也只是享有债权请求权，而非物权请求权，并不能证明其享有足以排除强制执行的民事权、/.o综合《破产债权的清偿顺序》所述，破产程序中的所有债权及清偿顺序如下图所示务人的特定

①拆迁安置户的绝对优先权财产享有的拆迁安置户优先债权、消费者购房人优先债权、建设工程价款优先债权和由担保物权拓展延伸出的预告登记购房人优先债权的财产，该特定财产在破产程序中又称为别除财产，其对应的前述各种优先债权统称为特别优先权，权利人对该特定财产享

②消费者购房优先权债务人A别除财产

③建设工程款优先权的财

④预告登记在先购房人优先权产

⑤担保物权优先权管理人

⑥预告登记在后购房人优先权接管的财产管理人取回取回权的空有优先受偿的权利目前，确定破产债权清偿顺序的基本规则有两类

（一）法定清偿规则，即破产法规定的破产债权清偿顺序的规则《企业破产法》第一百一十三条规定破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿第一顺位职工债权包括“破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划人职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费

①破用产，费用以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金”破产财产工资、医疗、伤残补助、抚恤金

⑥劣后债权职工基本养老保险、基本医疗保险债权法律法规规定的应当支付的补偿金L-►第二顺位社保、税款债权即“破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款”税务通知书、稽查处理决定书确定的税款税务债权已实际产生确定的欠税金额第三顺位普通债权已申报但未缴纳的税款未实际产生但应申报而未申报税款聊聊那些破雪儿无担保债权普—放弃优先权的担保债权►通债权税收滞纳金未付的案件受理费箝哪丝少儿第四顺位劣后债权劣无正当理由延迟申报债权后债权延迟履行期间的债务利息非补偿性罚金其他劣后债权-二浏聊那些破手儿破产财产不足以清偿同一顺位的债权清偿要求的，按照比例分配；破产财产不足以清偿第一顺位的职工劳动债权的，第二顺位的其他社会保险费用、税款债权和第三顺位的普通破产债权都无法得以清偿；第二顺位的债权只有在破产财产满足第一顺位的债权后还有剩余的才能受偿第二顺位和第三顺位的债权清偿以此类推《企业破产法》第一百一十三条规定的破产债权清偿顺序是在破产财产不足以清偿破产债务的情况下适用的，若破产财产能够满足清偿全部债务，就无所谓上述清偿顺序但债务人进入破产清算程序后，通常情况下破产财产都是不足以清偿全部债权的，所以，破产债权通常都适用该清偿顺序

（二）解释性清偿规则，即破产法没有明确规定的，但最高人民法院通过司法解释规定指导地方各级人民法院所使用的破产债权清偿规则解释性清偿规则主要有以下三个文件规定

1、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第三十六条规定承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款规定在金钱债权执行中，已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十的商品房买受人提出异议的，人民法院应予支持可见，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人

3、《全国法院破产审判工作会议纪要》第二十八条规定破产债权的清偿原则和顺序对于法律没有明确规定清偿顺序的债权，人民法院可以按照人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理确定清偿顺序因债务人侵权行为造成的人身损害赔偿，可以参照企业破产法第一百一十三条第一款第一项规定的顺序清偿，但其中涉及的惩罚性赔偿除外破产财产依照企业破产法第一百一十三条规定的顺序清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权以破产财产清偿的债权破产费用和共益债务是破产程序顺利推进的保障和基础，而破产费用不足会直接导致企业破产程序终结，我国《企业破产法》规定，债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿具体而言，共益债务与破产费用的清偿应当满足“优先、随时、比例”等原则“随时”是指破产费用不按照破产分配程序，而是根据破产案件的需要随时支付，因此，当债务人财产不足以支付破产费用时，管理人应当及时向法院申请终结破产程序“优先”是指破产费用和共益债务优先于职工债权、税款债权以及普通债权优先受偿“按比例”是指债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的,对尚未清偿部分根据破产费用或者共益债务的数额按比例受偿根据《企业破产法》第四十三条、第一百一十三条及《破产法司法解释二》第三条的规定，破产费用和共益债务优先清偿这里的优先清偿可以分为内部优先和外部优先内部优先是指破产费用和共益债务之间的优先顺序，外部优先是指破产费用和共益债务与职工债权、税款债权、普通债权等其他债权清偿的优先顺序

（一）内部优先破产费用优先于共益债务清偿根据相关法律规定，当债务人财产不能完全支付破产费用和共益债务时，应当先行清偿破产费用当债务人财产不足以支付破产费用时破产程序将无法继续进行，此时，管理人应当提请人民法院终结破产程序人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告

（二）外部优先破产费用和共益债务优先于职工债权、税款债权、普通债权等其他债权优先清偿管理人以债务人财产优先清偿破产费用和共益债务后有剩余的，才能清偿职工债权、税款债权、普通债权等其他债权当债务人财产清偿破产费用后的剩余财产不足以清偿共益债务时，按照可分配财产的金额占未清偿共益债务总额的比例对各项共益债务予以清偿此时，职工债权、税款债权、普通债权等其他债权不予清偿综上，以破产财产清偿的债权及顺序如下fl

①破产费用—

②共益债务►—

③职工债权破产财产-----------------------------------------------•►-------------------f

④税款债权—

⑤普通债权►在破产法理论上，通常认为，别除权是指债权人因其债权设有物权担保或享有特别优先权，而在破产程序中就债务人特定财产享有的优先受偿权利《中华人民共和国企业破产法》第109条规定“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”此条规定的权利在破产法理论上即属于别除权常见的别除权如下图所示拆迁安■户的绝对优先权消费者购房优先权建收工程价款优先权■别除财产—►HI告登记在先的的房人优先权担保耦权优先权

一、拆迁安置户的绝对优先权拆迁补偿安置权，是指被拆迁人将在拆迁范围内的被拆迁人合法拥有的拆迁房屋及其附属物进行拆迁后，被拆迁人依法享有的要求拆迁人以产权调换或货币补偿以及产权调换加货币补偿的方式进行补偿的权利在房地产企业破产案件中，选择货币补偿的被拆迁人通常在破产受理之前已取得了全部的货币补偿，几乎不存在尚未行使的拆迁补偿权问题对于选择产权调换的被拆迁人，由于现实中监管机制的缺失，或房地产开发商的故意隐瞒，第三人不了解安置房源上已有的权利限制，将安置房设立抵押、再次销售的情形层出不穷，此时，被拆迁人的权利可能与其他债权人的权利存在冲突对于选择产权调换的被拆迁人的权利该如何保护的问题，我国《企业破产法》及其司法解释并无明确规定但结合理论与实践，认为被拆迁人的拆迁补偿安置权在破产程序中应享有超级优先顺位已成为理论及司法审判实践中的共识

（一）拆迁补偿安置权的权利基础

1、拆迁补偿安置权的产生时间最早从房地产开发项目的过程来看，因征收行为产生的拆迁补偿安置权形成时间最早，购房人房屋交付请求权、施工方因工程建设产生的工程款优先权、抵押权人的抵押权以及其他债权人的权利产生均在其后同时，其他债权人通常可以通过合理的审查知悉房地产项目上存在的拆迁补偿安置权，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的权利冲突风险

2、拆迁补偿安置权具有物权请求权的性质，具有法律基础1《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003第七条的规定拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理即被拆迁人与拆迁人在签订的产权调换协议中，明确了安置房的坐落、位置、价款等房屋信息，且通常在协议签订时已就房屋面积进行了结算补差，被拆迁人已支付了全部安置房的对价，此时，安置房已经不属于破产财产，而应属于被拆迁人财产被拆迁人对房屋享有的是一种物权请求权，优先于其他债权请求权,有权主张优先取得该拆迁安置房即产权调换安置被拆迁人权利优先于消费者购房人权利但是，2021年新修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》删除了原来的第7条规定22020最高法民申747号等民事裁决书中，最高院认为长城公司抵押权和栾江拆迁补偿安置权的权利顺位，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条相关规定的内容及其精神予以确定根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人,其权利优先于其他购房消费者的权利结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利参照上述权利顺位原则，二审法院认定栾江优先取得补偿安置房屋的权利并无不当”即通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利

3、拆迁补偿安置权具有生存权的性质1根据《民法典》第二百四十三条的规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用就立法体系而言，基于所有产权调换形式的拆迁补偿安置权益应属于所有权或所有权的延伸，财产形态的转化不改变财产的属性因此，产权调换安置被拆迁人权利优先于消费者购房人的权利2《城市房地产管理法》第六条规定为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件上述这些对征收的相关法律规定均表明被拆迁人放弃合法拥有的房屋及其附属物，将其交付拆迁人拆迁的行为，实际上是牺牲自己的生存利益；而该拆迁的房屋及其附属物对被拆迁人来说，是其生存和生产的基本物质条件，关系被拆迁人生存居住的基本人权，因此，被拆迁人的拆迁补偿安置权优先于其他权利，符合公平、正义的精神，也符合生存利益优于商业利益的民法权利位阶二拆迁补偿安置权的权利顺位我国《企业破产法》及其司法解释并无明确规定但结合法理与实践，理论与司法裁判领域普遍认为被拆迁人的拆迁补偿安置权在破产程序中应享有超级优先顺位，即优先于一般的优先债权人，同时，优先于存在该安置房上的抵押权，也优先于消费者购房户的优先权，属于房地产企业破产案件中清偿顺序排位第一的优先权三拆迁补偿安置权的行权路径

1、若被拆迁人选择房屋产权调换方式，当房地产企业进入破产程序之后，被拆迁人应当及时向管理人申报债权1若房屋已经建成的，被拆迁人可以向管理人主张特定安置房屋的交付请求权，要求管理人将特定安置房屋的所有权变更登记至被拆迁人名下2若房屋尚未建成的，被拆迁人可以要求管理人在房屋建成之后继续履行产权调换协议，也可以按照该特定安置房屋的房屋变价款向管理人主张优先受偿在“问题楼盘”处置中，存在不少安置房尚未建成开发商出于抵债或其他目的将房屋又卖与第三方的情况这种情况下，无论第三方是否明知、是否已交付入住均不得对抗拆迁安置户的优先权因为，拆迁安置户享有的绝对优先权是基于“所有权调换”得来的，安置房屋是“特定”的即具有人身专属性保障拆迁安置户优先权是对其生存居住基本人权的维护,也是保障政府的拆迁安置政策顺利实施如果第三方买受人是善意的、没有与开发商恶意串通，可依据其与开发商签订的房屋买卖协议、抵债协议等向管理人申报债权3若特定安置房屋因变卖、拍卖或其他原因导致所有权变更登记已实现不能的，被拆迁人可以就相应特定安置房的变价所得主张优先受偿

2、被拆迁人还可以主张在过渡时期的临时安置费临时安置费是指在安置补偿房屋交付之前，被拆迁人由于让渡自己居住的房屋，而需要另寻房屋居住，因此，需要支付被拆迁人在过渡时期的临时安置费以保证其能够在此期间找到住所，这是保障被拆迁人生存居住权的基本途径之一因此，被拆迁人同样可以主张过渡时期产生的临时安置费得到优先保护，优先受偿

二、消费者购房人优先债权目前，对于“消费者购房人”没有明确的法律概念的规定，理论界和实务界对区分消费者购房人标准的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《九民会议纪要》第一百二十五条、第一百二十六条一消费者购房户的权利基础《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持

1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

4、非因买受人自身原因未办理过户登记《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的。