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年房地产估价师《房地产估价基础与2025实务》真题卷（附解析）100总分分150考试时间分钟1511-4
一、不定项选择题（共题，每题分，每题有个正确选025项，错选不得分，少选每个选项得・分）
1.房地产估价的合法原则主要针对（）A.估价方法的选择
8.估价对象的权益状况C.估价机构的资质D.估价师的执业资格B答案解析合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值，因此核心针对估价对象的权益状况
9.下列属于收益性房地产的是（）A.政府办公楼C.
0.95D.
1.05A答案l/Q+6%40][l/Q+6%38]a
0.98解析:修正系数二口・人上人o4A.采用市场法评估时，可比实例的比准价格为A.2000x2000/1800x
1.03x
0.98B.2000x1800/2000x
1.03x
0.98C.2000x2000/1800x
0.97x
0.98D.2000x1800/2000x
0.97x
0.98A答案x x解析比准价格=成交价格估价对象面积/可比实例面积交易x日期调整土地年限修正5，3008%,.采用收益法评估时若年净收益为万元，资本化率为则收益价格为A.300/8%x[l-l/l+8%A35]
6.300/8%x[l-l/l+8%A40]C.300/6%x[1-1/1+6%A35]D.300/6%x[l-l/l+6%A40]A35答案解析收益年限取建筑物剩余经济寿命年，资本化率采用综8%合还原利率3000m2案例二某工业房地产抵押评估某工业厂房土地面积,1500m2,建筑面积土地使用权7%,土地开发程度为“五通一平〃,土地还原利率建筑物重置成本800/nf,为划拨性质，需评估其抵押价值已知该区域基准地价为元120080%为元/疔，成新率o
6.评估该房地产抵押价值时，应优先选用（）A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法C答案解析工业房地产交易案例较少，且为划拨土地，优先选用成本法
7.计算土地价值时，需考虑（）A.基准地价修正
8.土地出让金补缴C.土地开发费用D.投资利息ABCD答案:费用、利息等解析划拨土地抵押需补缴出让金，基准地价修正需考虑开发
9.建筑物现值为A.1500xl200x80%
8.1500x1200x1-80%03000x1200x80%D.3000xl200xl-80%A答案x x1500x解析建筑物现值二建筑面积重置成本成新率=1200x80%10200144若土地评估价值为万元，建筑物现值为万元，抵押价值为A.200+144B.200+144-土地出让金C.200+144-拖欠工程款D.200+144-已担保债权B答案解析抵押价值=土地价值+建筑物现值-土地出让金（划拨土地需补缴）
11.评估报告中应特别说明（）A.土地使用权性质为划拨B才氐押价值包含土地出让金C.市场未来波动风险D.短期强制处分影响ACD答案解析划拨土地抵押需说明使用权性质，同时需提示市场风险和强制处分影响210
三、问答题（共题，每题分）
1.简述市场法的应用步骤及注意事项答案:市场法应用步骤13搜集交易实例至少个以上可比实例，要求区位、用途、交易类型等相近2选取可比实例筛选与估价对象最相似的实例，排除特殊3建立价格可比基础统一付款方式、币种、面积内涵等交易案例4交易情况修正剔除交易中的特殊因素，如税费转嫁、关联交易等5交易日期调整根据市场价格变动率调整至估价时点6房地产状况调整包括区位、实物、权益状况修正7计算比准价格对各可比实例修正后价格进行综合,确定最终结果注意事项可比实例数量不足或差异过大时,市场法适用性降低20%30%修正系数需合理，单项修正不超过，综合修正不超过o需说明修正过程和依据，确保客观性
2.收益法中确定净收益时应注意哪些问题？答案:1净收益应为客观收益排除个别因素，采用市场平均收益水平2区分有形收益和无形收益如租赁收入为有形收益，品牌效应为无形收益，需合理量化3考虑收益稳定性长期租赁合同需分租赁期内和租赁期外分别计算4扣除运营费用包括管理费、维修费、保险费、税费等，但不包括折旧费、贷款本息等5注意收益递增递减根据市场趋势调整未来收益，如租金增长率6收益年限确定土地剩余年限与建筑物剩余经济寿命不一致时，取较短者10330
四、指错题需指出处错误，每处分，共分以下为某房地产估价报告片段，试指出其中的错误估价对象概况XX XX120m2,±估价对象为位于市区的一套住宅，建筑面积地502010使用权类型为出让，剩余年限年建筑物建成于年，结构为80%钢筋混凝土，成新率周边配套完善，交通便利估价方法选择由于该区域类似住宅交易案例较少，故采用成本法进行评估成本法测算过程
1.8000/m\土地取得成本通过市场比较法确定为元23000300/m.开发成本包括建安成本元/次、管理费用元销200售费用元/谓36%,.投资利息以土地取得成本和开发成本为基数，年利率开18000+3000+300+200x6%xl=690/m2发周期年,利息二元o45%.销售税费按售价的计算515%.开发利润利润率,利润二8000+3000+300+200+690xl5%=
1828.5元/谓
6.房地产价格=8000+3000+300+200+690+
1828.5=
14018.5S/m2e估价结果
14018.5/m\
168.22经测算，该住宅市场价值为元总价万Lo错误及解析:
1.估价方法选择错误住宅市场交易案例较多，应优先选用市场法而非成本法
2.土地取得成本测算错误成本法中土地取得成本应通过土地重置成本或基准地价修正法测算，而非市场比较法
3.开发成本重复计算建安成本已包含管理费用和销售费用，不应单独列出
4.投资利息计算基数错误投资利息基数应为土地取得成本和开发成本，不含管理费用和销售费用
51.投资利息计算期错误开发周期年，若均匀投入，计息期
0.51应为年而非年
6.销售税费计算基数错误销售税费应以售价为基数，而非成本费用
7.开发利润计算基数错误开发利润基数应为土地取得成本和开发成本，而非总成本
8.未考虑折旧成本法需扣除建筑物折旧，报告中未提及
950.未说明土地使用年限修正土地剩余年限年，需进行年期修正
10.估价结果未大写最终结果应同时提供大写金额210
五、计算题共题，每题分
1.收益法计算20030%,某写字楼年有效毛收入为万元，运营费用率为资本化8%40率为,剩余收益年限为年若未来每年净收益保持不变，求该写字楼的收益价格答案=200x1-30%=140净收益万元=140/8%x[1-1/1+8%A4O]*140/
0.08x收益价格
0.954=
1669.5万元
2.市场法调整15000/M,20241某可比实例成交价格为元成交日期为年月，估
202510.5%,价时点为年月该区域房地产价格月环比上涨求交易日期调整后的价格答案1+
0.5%12al.0617调整系数=八15000x
1.0617=
15925.5调整后价格二元/炉B.出租的商铺C.自用住宅D.在建工程B答案解析收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商铺、写字楼等
3.市场法中选取可比实例时，应满足的条件包括（）A.与估价对象位于同一供需圈
8.交易类型与估价目的一致C.成交日期与估价时点相近D.30%面积与估价对象相差不超过ABC答案解析可比实例需满足区位相近、用途相同、交易类型一致、成交20%日期接近等条件，面积差异一般不超过
4.下列属于房地产价格影响因素中的区位因素的是（）A.建筑结构B.周边配套设施C.土地使用年限D.容积率B答案解析区位因素包括位置、交通、周边配套等，建筑结构和容积率属于实物因素，土地使用年限属于权益因素
5.收益法中确定资本化率的方法包括（）A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.累加法D.成本逼近法ABC答案解析资本化率的确定方法包括市场提取法、安全利率加风险调整值法、累加法等，成本逼近法用于土地估价61000m
22.
5.某宗房地产的土地面积为容积率为,建筑密度为f40%,则该宗土地的建筑面积为（）A.2500m2B.4000m2C.1000m2D.400m2A答案x=1000x
2.5=2500m2解析建筑面积二土地面积容积率o
7.下列属于房地产估价报告组成部分的是（）A.估价师声明
8.市场背景分析C.最高最佳使用分析D.估价结果确定理由解析完整的估价报告应包含封面、录、致估价委托人函、ABCD答案:估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果确定理由等
8.假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）评估A.市场法B.收益法C.成本法D.基准地价修正法AB答案解析开发完成后的价值可采用市场法或收益法评估，取决于房地产类型和市场状况
9.下列属于房地产抵押估价应考虑的因素是（）A.市场未来波动风险B.短期强制处分影响C.土地出让金补缴D.拖欠工程款ABCD答案:解析抵押估价需考虑市场风险、强制处分、土地出让金补缴、拖欠工程款等优先受偿款
10.房地产估价报告中，估价时点应设定为（）A.实地查勘之日11拆迁许可证颁布之日（针对拆迁评估）C.原估价报告时点（针对复核评估）D.（现在针对期房评估）BCD答案解析估价时点根据估价目的确定，如拆迁评估为许可证颁布日，复核评估为原报告时点，期房评估为现在
12.下列属于房地产估价原则的是（）A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.替代原则D.最高最佳使用原则ABCD答案:解析房地产估价原则包括独立客观公正、合法、价值时点、替代、最高最佳使用等13508%.某商业房地产的年净收益为万元，资本化率为,剩40余收益年限为年，则其收益价格为（A.625万元B.
593.45万元C.550万元D.600万元B答案=50/8%x[l-l/（l+8%）40]=
593.45解析收益价格八万元
14.下列属于房地产估价报告常见错误的是（）A.未说明估价方法的定义151可比实例交易日期超过年未调整C.未考虑土地使用年限修正D.资本化率取值未说明来源ABCD答案:解析估价报告常见错误包括方法定义缺失、交易日期调整不当、土地年限修正遗漏、参数来源不明等
14.房地产估价中，成本法的基本公式为（）A.房地产价格二土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润B.房地产价格二重置成本-折旧C.房地产价格二重建成本-折旧D.房地产价格=市场价格-折旧BC答案解析成本法公式为房地产价格二重置成本或重建成本•折旧
15.下列属于房地产估价程序的是（）A.明确估价基本事项B.实地查勘估价对象C.选定估价方法进行测算D.交付估价报告ABCD答案:解析估价程序包括明确事项、制定方案、搜集资料、实地直勘、测算、确定结果、撰写报告、审核交付等10L51-4
二、综合分析题（共题，每题分，每题有个正确选项，0375错选不得分，少选每个选项得分）案例一某商业房地产评估500m2,2000m2某商业房地产位于市中心，土地面积建筑面积,4035土地使用权剩余年限年，建筑物剩余经济寿命年现需评估其市场价值，搜集到以下资料A:2000可比实例同区域商业地产，成交价格万元，成交日期2024101800m245为年月，建筑面积,土地剩余年限年，交易情况正常B:2200可比实例同区域商业地产,成交价格万元,成交日期为202482200m238年月，建筑面积,土地剩余年限年，交易情况正常3%,6%该区域商业地产价格年增长率为土地还原利率，综合8%还原利率
1.确定估价方法时，应优先选用（）A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法AB答案解析商业地产有较多交易案例且能产生收益，优先选用市场法和收益法2A.对可比实例进行交易日期调整，调整系数为（）A.
1.03B.
1.06C.
0.97D.
0.94A答案1+3%）A
0.5«
1.015,2024解析调整系数=（因成交日期为
10202540.
51.03年月，估价时点为年月，间隔年，故调整系数为o3B.对可比实例进行土地使用年限修正，修正系数为（）A.
0.98B.
1.02。
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