房地产评估师《房地产估计原理与方法》考试真题卷（2025年新版）

房地产评估师《房地产估计原理与方法》考试真题卷（年新版）

2025600.530

一、单选题（共题，每题分，共分）1）.下列关于房地产的定义，表述错误的是（A.房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物B.房地产有广义和狭义之分C.土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间D.建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所C答案

2.房地产估价的核心是（）A.明确估价目的

8.确定估价时点C.分析估价对象的价值D.遵循估价原则A.路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，求取其路线价，然后依此路线价，配合深度百分率表及其他修正率表，计算临接同一道路的其他宗地价格的方法B.路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价C.路线价法的关键是确定路线价和深度百分率表D.以上都是D答案26）.下列关于房地产估价报告的表述，错误的是（A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B.房地产估价报告应包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等部分C.估价结果报告应说明估价对象的基本情况、估价目的、估价时点、价值类型、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果等内容D.估价技术报告可以不详细说明估价方法的运用过程D答案27）.下列关于房地产抵押估价的表述，正确的是（A.房地产抵押估价应采用公开市场价值标准B.房地产抵押估价应评估房地产的抵押价值C.房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款D.以上都是D答案

28.下列关于房地产征收估价的表述，错误的是（）A.房地产征收估价应采用公开市场价值标准B.房地产征收估价应评估被征收房地产的价值C.房地产征收估价应考虑被征收房地产的用途、区位、权利状况等因素D.房地产征收估价可以不考虑被征收房地产的租赁、抵押等因素D答案

29.下列关于房地产纠纷估价的表述，正确的是（）A.房地产纠纷估价应根据纠纷的性质和处理方式，选择合适的估价方法和价值标准B.房地产纠纷估价应遵循独立、客观、公正的原则C.房地产纠纷估价结果可以作为解决纠纷的依据D.以上都是D答案30REITs.下列关于房地产投资信托基金（）的表述，错误的是A.REITS是一种通过发行收益凭证将投资者的资金集中起来，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金B.REITs具有流动性高、收益稳定、风险较低等特点C.REITs可以投资于房地产开发、房地产租赁、房地产销售等领D.REITs的收益主要来源于房地产租金收入和房地产增值收益C答案31）.下列关于房地产市场调研的表述，错误的是（A.房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集、整理、分析和研究房地产市场信息，为房地产投资决策、房地产营销决策等提供依据的活动B.房地产市场调研的内容包括房地产市场环境调研、房地产市场需求调研、房地产市场供给调研、房地产市场营销活动调研等C.房地产市场调研的方法包括文案调研法、实地调研法、问卷调研法、座谈会调研法等D.房地产市场调研不需要确定调研目的D答案32）.下列关于房地产市场细分的表述，正确的是（A.房地产市场细分是指按照消费者的需求、购买行为、购买习惯等因素，将房地产市场划分为若干个具有相似特征的子市场的过程B房地产市场细分的目的是为了选择目标市场，制定针对性的营销策略C.房地产市场细分的依据包括地理因素、人口因素、心理因素、行为因素等D.以上都是D答案

33.下列关于房地产目标市场选择的表述，错误的是（）A.房地产目标市场选择是指在房地产市场细分的基础上，选择一个或几个子市场作为目标市场的过程B.房地产目标市场选择的策略包括无差异营销策略、差异营销策略和集中营销策略C.无差异营销策略是指企业不考虑各子市场的差异，仅推出一种产品，运用一种营销策略，试图满足所有消费者的需求D.集中营销策略是指企业选择多个子市场作为目标市场，为每个子市场制定不同的营销策略D答案

34.下列关于房地产市场营销组合的表述，正确的是（）A.房地产市场营销组合是指企业为了满足目标市场的需求，对各种市场营销因素进行优化组合和综合运用的策略B.房地产市场营销组合包括产品、价格、渠道、促销等因素C.产品策略是指企业根据目标市场的需求，开发适合的房地产产品的策略D.以上都是D答案35）.下列关于房地产价格策略的表述，错误的是（A.房地产价格策略包括定价策略和调价策略B.定价策略包括成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法等C.成本导向定价法是指以房地产产品的成本为基础，加上一定的利润来确定价格的方法D.需求导向定价法是指以房地产市场的需求为基础，根据消费者对房地产产品的需求强度和对价格的承受能力来确定价格的方法C答案36）.下列关于房地产渠道策略的表述，正确的是（A.房地产渠道策略是指企业选择合适的销售渠道，将房地产产品销售给消费者的策略B.房地产销售渠道包括直接销售渠道和间接销售渠道C.直接销售渠道是指企业通过自己的销售团队将房地产产品直接销售给消费者的渠道D.以上都是D答案

37.下列关于房地产促销策略的表述，错误的是（）A.房地产促销策略是指企业通过各种促销手段，向消费者传递房地产产品的信息，激发消费者的购买欲望，促进房地产产品销售的策略B.房地产促销手段包括广告、人员推销、营业推广、公共关系等C.广告是指企业通过各种媒体向消费者传递房地产产品信息的促销手段D.人员推销是指企业通过销售人员与消费者直接沟通，向消费者介绍房地产产品，促进销售的促销手段C答案

38.下列关于房地产项目策划的表述，正确的是（）A.房地产项目策划是指在房地产项目开发前，对项目进行全面的规划和设计，制定项目的开发策略、营销方案等的活动B.房地产项目策划的内容包括项目定位、产品策划、价格策划、营销策划等C.项目定位是指确定房地产项目的目标客户群体、产品类型、档次等的过程D.以上都是D答案39）.下列关于房地产投资分析的表述，错误的是（A.房地产投资分析是指对房地产投资项目的可行性、盈利能力、风险等进行分析和评估的活动B.房地产投资分析的内容包括市场分析、财务分析、风险分析等C.市场分析是指对房地产市场的供求状况、价格走势、竞争格局等进行分析和预测的过程D.财务分析是指对房地产投资项目的资金来源、资金运用、成本费用、收入利润等进行分析和计算的过程C答案40）.下列关于房地产投资风险的表述，正确的是（A.房地产投资风险是指房地产投资过程中可能出现的各种不确定性因素，导致投资收益达不到预期目标的可能性B.房地产投资风险包括系统风险和非系统风险C.系统风险是指由于宏观经济环境、政策法规等因素的变化，导致房地产市场整体出现风险的可能性D.以上都是D答案41）.下列关于房地产投资组合的表述，错误的是（A.房地产投资组合是指将不同类型、不同区域、不同风险收益特征的房地产投资项目组合在一起，以降低投资风险，提高投资收益的一种投资策略B.房地产投资组合的原则包括分散风险原则、收益最大化原则、流动性原则等C.分散风险原则是指通过投资不同类型、不同区域的房地产项目，将投资风险分散到不同的领域，以降低整体投资风险D.收益最大化原则是指在一定的风险水平下，选择收益最高的房地产投资组合B答案42（）.下列关于房地产金融的表述，正确的是A.房地产金融是指与房地产相关的货币资金融通活动B.房地产金融的业务包括房地产信贷、房地产证券、房地产保险等C.房地产信贷是指银行等金融机构向房地产开发企业、购房者等提供的贷款D.以上都是D答案

43.下列关于住房公积金的表述，错误的是（）A.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金B.住房公积金的缴存比例由单位和职工自行决定C.住房公积金的提取和使用应符合国家规定的条件D.住房公积金可以用于购买、建造、翻建、大修自住住房等B答案44（）.下列关于房地产税收的表述，正确的是A.房地产税收是指国家对房地产开发、交易、持有等环节征收的各种税收B.房地产税收包括土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税等C.土地增值税是对转让房地产所取得的增值额征收的一种税D.以上都是3（）.下列不属于房地产估价原则的是A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.替代原则D.收益递增递减原则D答案

4.房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）A.土地所有权B.土地使用权D.租赁权B答案

5.下列关于房地产特性的表述，错误的是（）A.房地产位置具有固定性B.房地产使用寿命具有长久性C.房地产具有独一无二性D.房地产具有易变现性45（）.下列关于土地增值税的表述，错误的是A.土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额B.土地增值税实行四级超率累进税率C.20%纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的，免征土地增值税D.土地增值税的纳税义务人是转让房地产的单位和个人D答案

46.下列关于契税的表述，正确的是（）A.契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受权属的单位和个人征收的一种税B.3%-5%契税的税率为C.契税的计税依据是土地、房屋权属转移时的成交价格D.以上都是D答案47）.下列关于房产税的表述，错误的是（A.房产税是对城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋产权所有人征收的一种税B.房产税的计税依据有房产余值和房产租金收入两种C.10%-30%房产余值是指房产原值一次减除后的余值D.

1.2%12%房产税的税率为或D答案48）.下列关于城镇土地使用税的表述，正确的是（A.城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税B.城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积C.城镇土地使用税的税率实行地区差别定额税率D.以上都是D答案49（）.下列关于房地产登记的表述，正确的是A.房地产登记是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为B.房地产登记包括所有权登记、使用权登记、抵押权登记等C.房地产登记是房地产权利公示的重要方式D.以上都是D答案

50.下列关于房地产权属证书的表述，错误的是（）A.房地产权属证书是权利人享有房地产权利的证明B.房地产权属证书包括《房屋所有权证》《土地使用权证》等C.房地产权属证书可以涂改、伪造D.房地产权属证书遗失的，权利人应当及时申请补发C答案

51.下列关于房地产测绘的表述，正确的是（）A.房地产测绘是指对房屋和土地的权属、位置、数量、质量等进行测定、调查和绘图的活动52房地产测绘的成果包括房地产平面图、房地产地籍图、房地产分户图等C.房地产测绘是房地产登记的重要依据D.以上都是D答案53）.下列关于房地产估价机构的表述，错误的是（A.房地产估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构54房地产估价机构资质分为一级、二级、三级C.一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务D.三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D答案53）.下列关于房地产估价师的表述，正确的是（A.房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试，取得房地产估价师执业资格证书，并注册登记后，从事房地产估价活动的人员B.房地产估价师应当遵守职业道德，保守在执业活动中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密C.房地产估价师可以同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业D.以上都是B答案

54.下列关于房地产估价行业管理的表述，正确的是（）A.房地产估价行业管理包括政府主管部门的行政管理和行业自律管理55政府主管部门的行政管理主要包括资质审批、市场监管、违法违规行为查处等C.行业自律管理主要包括制定行业规范、开展行业培训、维护行业权益等D.以上都是D答案

55.下列关于房地产估价职业道德的表述，错误的是（）A.房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价活动中应当遵守的行为规范和道德准则B.房地产估价职业道德的主要内容包括独立、客观、公正、诚实信用、保守秘密等C.房地产估价师可以在估价过程中接受委托人的礼物、宴请等D.房地产估价师应当不断提高自己的专业水平和职业道德素质C答案

56.下列关于房地产估价档案管理的表述，正确的是（）A.房地产估价档案是指房地产估价机构在从事房地产估价活动中形成的，具有保存价值的各种文字、图表、声像等资料B.房地产估价档案应当按照规定的期限保存C.房地产估价档案的保管期限从估价报告出具之日起计算D.以上都是D答案57）.下列关于房地产估价信息化的表述，错误的是（A.房地产估价信息化是指利用计算机技术、网络技术等现代信息技术，对房地产估价业务进行管理和处理的过程B.房地产估价信息化可以提高估价效率，降低估价成本C.房地产估价信息化包括估价软件的开发、估价数据库的建设、估价信息平台的搭建等D.房地产估价信息化与房地产估价业务无关D答案58）.下列关于房地产估价行业发展趋势的表述，正确的是（A.随着房地产市场的发展和规范，房地产估价行业的重要性将越来越突出B.房地产估价行业将朝着专业化、规范化、信息化的方向发展C.房地产估价机构将面临更加激烈的市场竞争D.以上都是D答案59）.下列关于房地产估价相关法律法规的表述，错误的是（A.房地产估价相关法律法规是房地产估价行业的重要法律依据B.房地产估价相关法律法规包括《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等C.房地产估价相关法律法规的制定和实施，有利于规范房地产估价行为，维护房地产市场秩序D.房地产估价相关法律法规对房地产估价机构和房地产估价师没有约束力D答案

60.下列关于房地产估价的作用，表述错误的是（）A.房地产估价是为了满足房地产交易、抵押、征收、税收等活动的需要B.房地产估价可以为房地产投资者提供投资决策依据C.房地产估价可以为政府部门进行房地产市场调控提供参考D.房地产估价对房地产市场的发展没有影响D答案40140

二、多选题（共题，每题分，共分）

1.房地产的特性包括（）B.使用寿命长久性C.独一无二性D.供给有限性E.价值量大ABCDE答案2）.房地产估价的原则包括（A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.估价时点原则ABCDE答案3）.房地产权利包括（A.土地所有权B.土地使用权C.建筑物所有权D.抵押权E.租赁权ABCDE答案4）.房地产估价的基本事项包括（A.估价目的B.估价对象C估价时点D.价值类型E.估价方法ABCD答案:5）.市场法适用的估价对象包括（A.住宅B.写字楼C.商铺D.工业厂房E.特殊用途房地产ABCD答案

6.选取可比实例时，应符合的要求包括（）A.可比实例与估价对象位于同一地区或同一供求范围内的类似地区B.可比实例的用途与估价对象的用途相同C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的交易类型与估价目的吻合E.可比实例的成交日期与估价时点相近ABCDE答案

7.交易情况修正的原因包括（）A.利害关系人之间的交易

8.急于出售或购买的交易C.交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易D.交易税费非正常负担的交易E.受债权债务关系影响的交易ABCDE答案

9.区域因素修正的内容包括（）A.交通条件B.配套设施C.环境景观D.城市规划E.土地形状6）.房地产估价的程序中，第一步是（A.受理估价委托B.明确估价基本事项C.拟定估价作业方案D.搜集估价所需资料A答案

7.下列关于估价时点的表述，错误的是（）A.估价时点可以是过去、现在或未来

8.估价时点是由估价目的决定的C.估价时点必须与估价作业日期一致D.估价时点是评估房地产价值的时间点C答案

8.房地产市场分为房地产一级市场、二级市场和三级市场，其中一级市场是指（）A.土地使用权出让市场

9.房地产转让市场C.房地产租赁市场D.房地产抵押市场ABCD答案:10成本法适用的估价对象包括（）A.新开发的房地产B.旧的房地产C.公益用途房地产D.特殊工业厂房E.学校、医院等房地产ABCDE答案

11.）房地产价格构成中的开发成本包括（A.勘察设计和前期工程费12建筑安装工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费E.开发期间的税费ABCDE答案:

11.建筑物折旧包括（）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧E.人为折旧ABC答案12）.收益法适用的估价对象包括（A.出租的房地产B.自营的房地产C.潜在收益的房地产D.公益用途房地产E.有经济收益的房地产ABCE答案

13.净收益的测算途径包括（）A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于成本费用测算净收益E.基于经营利润测算净收益AB答案

14.报酬率的求取方法包括（）A.累加法B.市场提取法G排序插入法D.功能系数法E.对比法ABC答案

15.假设开发法适用的估价对象包括（）A待开发的土地B.在建工程C.可重新开发的旧的房地产D.已建成的房地产E.即将报废的房地产ABC答案16（.假设开发法中的开发经营期包括）A.开发期B.前期C.建造期D.经营期E专肖售期AD答案

17.长期趋势法的作用包括（）A.推测、判断房地产未来价格B.用于收益法中对未来净收益的预测C.用于市场法中对可比实例价格的调整D.用于成本法中对重新购建价格的测算E.用于假设开发法中对开发完成后的价值的预测ABCE答案:18）.路线价法的步骤包括（A.划分路线价区段B.设定标准深度C.选取标准宗地D.评估路线价E.编制深度百分率表和其他修正率表ABCDE答案:

19.房地产估价报告的作用包括（）A.为估价委托人提供估价对象的价值参考依据B.是房地产估价机构履行估价委托合同的成果C.是房地产估价机构和估价师为估价项目承担法律责任的证明文件D.是一种公共产品E.可以用于房地产市场研究和分析ABCDE答案20）.房地产抵押估价的特点包括（A.评估的是抵押房地产的抵押价值B.遵循谨慎原则C.估价时点通常为未来D.需要考虑抵押期间的房地产价值变化E.评估时应扣除法定优先受偿款ABDE答案:

21.房地产征收估价的特点包括（）A.评估的是被征收房地产的价值B.价值类型为公开市场价值C.估价时点为征收决定公告之日D.应考虑被征收房地产的租赁、抵押等因素E.评估结果作为补偿依据ABCE答案22）.房地产纠纷估价的类型包括（A.房地产买卖纠纷估价B.房地产租赁纠纷估价C.房地产抵押纠纷估价D.房地产征收补偿纠纷估价E.房地产损害赔偿纠纷估价ABCDE答案:23）.房地产市场调研的特点包括（A.针对性B.系统性C.科学性D.实践性E.时效性ABCDE答案:24）.房地产市场细分的依据包括（A.地理因素B.人口因素C.心理因素D彳亍为因素E.经济因素ABCD答案:25（）.房地产目标市场选择的策略包括A.无差异营销策略B.差异营销策略C.集中营销策略D.分散营销策略E.组合营销策略ABC答案26）.房地产市场营销组合因素包括（A产品B.价格C.渠道D促销E.服务ABCD答案:

27.房地产定价策略包括（A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.心理定价法E.撇脂定价法ABC答案

28.房地产销售渠道包括（A.直接销售渠道B.间接销售渠道C.独家代理销售渠道D.联合代理销售渠道E.网络销售渠道AB答案

29.房地产促销手段包括（A.广告B.人员推销C.营业推广D.公共关系E.口碑营销ABCD答案

30.）房地产项目策划的特点包括（A.前瞻性B创新性C.系统性D.操作性E.地域性ABCDE答案

31.房地产投资分析的内容包括（）A.市场分析B.财务分析C.风险分析D.政策分析E.技术分析ABC答案32）.房地产投资风险的类型包括（A.系统风险B.非系统风险C.经营风险D.财务风险E.信用风险AB答案33）.房地产投资组合的作用包括（A.降低投资风险B.提高投资收益C.增强流动性D.分散投资领域E.优化资源配置AB答案

34.房地产金融的特点包括（）A.资金量大B.周期长A答案35下列关于房地产供求关系的表述，正确的是（）A.当供过于求时，价格上涨B.当供不应求时，价格下跌C.房地产供求关系的变化会影响房地产价格D.房地产供求关系与房地产价格无关C答案36）.下列不属于房地产价格构成要素的是（A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售税费D答案

37.下列关于市场法的表述，错误的是（）A.市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较B.市场法的理论依据是替代原理C.市场法适用于具有交易性的房地产估价C.风险局）D.政策性强E.流动性差ABCDE答案:

38.住房公积金的用途包括（A.购买自住住房B.建造自住住房C.翻建自住住房D.大修自住住房E.偿还住房贷款ABCDE答案:

39.房地产税收的作用包括（A.调节房地产市场B.增加财政收入C.公平社会分配D.促进房地产资源合理配置E.保障房地产市场稳定ABCDE答案:40）.土地增值税的扣除项目包括（A.取得土地使用权所支付的金额B.开发土地的成本、费用C.新建房及配套设施的成本、费用D.与转让房地产有关的税金E.旧房及建筑物的评估价格ABCDE答案:

41.契税的征税范围包括（）A.国有土地使用权出让B.土地使用权转让房屋买卖C.D.房屋赠与E.房屋交换ABCDE答案:42）.房产税的征税对象包括（A.城市的房屋B.县城的房屋C.建制镇的房屋D.工矿区的房屋E.农村的房屋ABCD答案43）.房地产登记的类型包括（A.初始登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记E.他项权利登记ABCDE答案

201.530

三、综合分析题（共题，每题分，共分）11000m2,2000m2,±.某宗房地产的土地面积为建筑面积为30002500/m1地取得成本为元/次，开发成本为元管理费用为开发5%8%成本的，投资利息为土地取得成本、开发成本和管理费用之和的,6%20%销售税费为售价的,开发利润为请计算该宗房地产的售价V答案设售价为o=1000x3000=3000000（土地取得成本元）=2000x2500=5000000（开发成本元）管理费用=50000005%=250000（元）X3000000+5000000+250000=8250000（成本之和二元）I投资禾」，息二82500008%=660000（元）XVx6%销售税费=开发利润二（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息）x20%=（8250000+660000）x20%=1782000（元）根据售价=成本之和+投资利息+销售税费+开发利润，可得V=8250000+660000+Vx6%+1782000V-Vx6%=8250000+660000+

17820000.94V=10692000V=10692000-

0.94~

11374468.09（）元80%300（m210%,租金为元/月），空置率为,运营费用为租•25000m2,.某写字楼的建筑面积为可出租面积为建筑面积的30%8%金收入的，报酬率为请计算该写字楼的收益价格（）答案有效毛收入=500080%300121-10%=5000X X X X X

0.8x300x12x

0.9=12960000（元）运营费用=1296000030%=3888000（元）X=12960000-3888000=9072000）净收益（元=90720008%=113400000（收益价格=净收益报酬率元）32000m

22.5,

5000.某宗土地的面积为,容积率为土地单价为7E/m2,2000/m180%建筑物的重置价格为元成新率为请计算该宗房地产的总价x=2000x

2.5=5000（m2）答案建筑面积二土地面积容积率x2000x5000=10000000（土地总价=土地面积土地单价二元）x x5000x2000建筑物现值=建筑面积重置价格成新率=80%=8000000（元）房地产总价=土地总价+建筑物现值=10000000+8000000=18000000（元）410000/M,.某宗房地产的正常成交价格为元交易中卖方应缴7%纳的税费为正常成交价格的,买方应缴纳的税费为正常成交价格5%的请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格xQ-答案卖方实际得到的价格二正常成交价格卖方应缴纳的税费）=10000x（l-7%）=9300（/nf）率元x（l+买方实际付出的价格二正常成交价格买方应缴纳的税费率）10000x（1+5%）=10500（=元/疔）

5200.某宗房地产的年净收益为万元，预计未来每年的净收益10%基本稳定，报酬率为，收益期限为无限年请计算该宗房地产的收益价格=200—10%=2000（答案收益价格二年净收益+报酬率万元）61500m2,

2010.某宗房地产的土地面积为土地取得时间为年113000/m2,2月日，土地取得成本为元土地开发周期为年，开发4000/nf5%8%成本为元,管理费用为开发成本的,投资利息率为,6%25%201211销售税费为售价的,开发利润为年月日该宗土地开发完成，假设此时转让该宗房地产，求其售价答案设售价为V1500x3000=4500000（土地取得成本二元）=1500x4000=6000000（开发成本元）管理费用=60000005%=300000（元）X4500000+6000000+300000=10800000（成本之和二元）=10800000x[（1+8%）2-1]-10800000x投资利息八

0.1664=1797120（元）Vx6%销售税费=X开发利润二土地取得成本+开发成本+管理费用25%=（4500000+6000000+300000）x25%=2700000（）元V=10800000+1797120+Vx6%+2700000V-

0.06V=

152971200.94V=15297120Val

6273531.91（元）78000nf,.某商场的建筑面积为可出租面积为建筑面积的75%,500m215%租金为元/月，空置率为,运营费用为租金收入•40%9%的，报酬率为请计算该商场的收益价格o（）答案有效毛收入=800075%500121-15%=8000X X X X X

0.75x500x12x

0.85=30600000（元）运营费用=3060000040%=12240000（元）净收益X=30600000-12240000=18360000）=18360000（元收益价格9%=204000000（元）83000m23,.某宗房地产的土地面积为,容积率为土地单价为6000250075%元加\建筑物的重置价格为元加九成新率为请计算该O宗房地产的总价=3000x3=9000m2答案建筑面积3000x6000=18000000土地总价二（元）建筑物现值=9000250075%=16875000（元）X X18000000+16875000=34875000（房地产总价二元）

915000.某宗房地产的正常成交价格为元/成,交易中卖方应缴纳8%6%的税费为正常成交价格的,买方应缴纳的税费为正常成交价格的请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格15000x（l-8%）=13800（答案卖方实际得到的价格=元）/次=15000x（l+6%）=15900（/nf）买方实际付出的价格元

10300.某宗房地产的年净收益为万元，预计未来每年的净收益2%12%,以的比率递增，报酬率为收益期限为无限年请计算该宗房地产的收益价格）=300*12%-答案收益价格=年净收益:（报酬率-递增率2%）=3000（万元）112500m2,

20151.某宗土地的面积为土地取得时间为年月14000/m2,1日,土地取得成本为元土地开发周期为年，开发成本5000/m24%7%,为元,管理费用为开发成本的,投资利息率为销售5%20%201611税费为售价的,开发利润为年月日该宗土地开发完成，假设此时转让该宗房地产，求其售价V答案设售价为=2500x4000=10000000（土地取得成本元）=2500x5000=12500000（）开发成本元12500000x4%=500000（管理费用=元）10000000+12500000+500000=23000000（成本之和二元）23000000x7%xl=1610000（投资利息二元）Vx5%销售税费=x开发利润二（土地取得成本+开发成本+管理费用）20%=（10000000+12500000+500000）x20%=4600000（元）V=23000000+1610000+Vx5%+4600000V-

0.05V=

292100000.95V=29210000V-

30747368.42（）元126000m2,.某写字楼的建筑面积为可出租面积为建筑面积的85%400m212%,租金为元/（月），空置率为,运营费用为租•35%10%金收入的，报酬率为请计算该写字楼的收益价格（）答案有效毛收入=600085%400121-12%=6000XXXXX

0.85x400x12x

0.88=21628800（）元=21628800x35%=7570080运营费用（元）=21628800-7570080=14058720（净收益元）=1405872010%=140587200（收益价格元）134000m22,.某宗房地产的土地面积为,容积率为土地单价为7000/nf3000/nf85%元,建筑物的重置价格为元,成新率为请计算该宗房地产的总价=4000x2=8000（m2）答案建筑面积4000x7000=28000000（土地总价二元）建筑物现值=8000300085%=20400000（元）XX28000000+20400000=48400000（房地产总价二元）1420000/m

1.某宗房地产的正常成交价格为元交易中卖方应9%缴纳的税费为正常成交价格的,买方应缴纳的税费为正常成交价格7%的请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格20000x（l-9%）=18200（答案卖方实际得到的价格二元/nf））/nf买方实际付出的价格=20000Q+7%=21400（元）X

15400.某宗房地产的年净收益为万元，预计未来每年的净收益15%30基本稳定，报酬率为，收益期限为年请计算该宗房地产的收益价格D.市场法的关键是选取可比实例D答案12（）.选取可比实例时，应符合的要求不包括A.可比实例与估价对象位于同一地区或同一供求范围内的类似地区B.可比实例的用途与估价对象的用途相同C.可比实例的规模与估价对象的规模相差悬殊D.可比实例的交易类型与估价目的吻合C答案

13.下列关于交易情况修正的表述，错误的是（）A.交易情况修正是将可比实例的实际成交价格调整为正常价格B.交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法C.交易情况修正的关键是确定交易情况修正系数D.交易情况修正不需要考虑交易税费的非正常负担D答案

14.下列关于市场法中区域因素修正的表述，正确的是（）A.区域因素修正是将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格x[l-l+l+答案收益价格二年净收益报酬率”收益期限]报♦=400X[1-1-（1+15%）30]+15%*400x（1-

0.0151）酬率八

0.15a400x

0.9849-

0.15~

2626.4（（万元）163500m2,

20201.某宗土地的面积为土地取得时间为年月15000/m\

1.5日，土地取得成本为元土地开发周期为年，开发成6000/nf,6%9%,本为元管理费用为开发成本的,投资利息率为销7%22%202171售税费为售价的,开发利润为年月日该宗土地开发完成，假设此时转让该宗房地产，求其售价V答案设售价为=3500x5000=17500000（土地取得成本元）=3500x6000=21000000（开发成本元）管理费用=210000006%=1260000（元）X17500000+21000000+1260000=39760000（成本之和二元）=17500000x9%x

1.5+21000000x9%x（

1.5投资利息、-2）=2362500+1417500=3780000（元）Vx7%销售税费=x开发利润二（土地取得成本+开发成本+管理费用）22%=（17500000+21000000+1260000）x22%=8871200（元）V=39760000+3780000+Vx7%+8871200V-

0.07V=

524112000.93V=52411200“

56356129.03（元）1710000m2,.某商场的建筑面积为可出租面积为建筑面积的70%600m220%,租金为元/（月），空置率为,运营费用为租•50%11%金收入的，报酬率为请计算该商场的收益价格10000X70%X600x12x（1-20%）=10000答案有效毛收入=x

0.7x600xl2x

0.8=40320000（元）运营费用=4032000050%=20160000（元）净收益X=40320000-20160000=20160000）（元收益价格=20160000;11%”

183272727.27（元）建筑物的重置价格为3500元/m2成新率为90%185000m

22.8,.某宗房地产的土地面积为,容积率为土地单价请计算该宗房地产的总价=5000x

2.8=14000（m2）答案建筑面积5000x8000=40000000土地总价二（元）建筑物现值=14000350090%=44100000（元）XX40000000+44100000=84100000（房地产总价二元）1925000/m.某宗房地产的正常成交价格为元交易中卖方应缴10%,纳的税费为正常成交价格的买方应缴纳的税费为正常成交价格的8%请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格0=25000x（l-10%）=22500（/nf）答案卖方实际得到的价格元=25000x（l+8%）=27000（/m）买方实际付出的价格元

20500.某宗房地产的年净收益为万元，预计未来每年的净收益以3%13%的比率递减，报酬率为，收益期限为无限年请计算该宗房地产的收益价格=500-（13%+3%）答案收益价格二年净收益一（报酬率+递减率）=500^16%=3125（）万元B.区域因素修正的内容包括交通条件、配套设施、环境景观等C.区域因素修正的方法只能采用直接比较法D.区域因素修正系数可以通过经验判断确定B答案15）.成本法的理论依据是（A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.收益原理B答案16）.下列关于成本法中房地产价格构成的表述，错误的是（A.土地取得成本包括征地补偿安置费用、土地使用权出让金等B.开发成本包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费等C.管理费用包括房地产开发商的人员工资、办公费等D.投资利息是指在房地产开发过程中投入资金的利息支出D答案17）.下列关于重新购建价格的表述，正确的是（A.重新购建价格是指在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格分为重置价格和重建价格C.重置价格适用于具有历史价值的房地产D.重建价格适用于普通建筑物B答案18）.下列关于建筑物折旧的表述，错误的是（A.建筑物折旧是指建筑物在使用过程中因各种因素导致的价值减损19建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧C.物质折旧是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的价值减损D.功能折旧是指建筑物因外部环境变化所造成的价值减损D答案19）.收益法的理论依据是（A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.收益原理C答案20）.下列关于收益法中净收益的表述，正确的是（A.净收益是指房地产在正常使用情况下的潜在收入B.净收益等于有效毛收入减去运营费用C.有效毛收入是指房地产在出租或自营过程中实际取得的收入D.运营费用包括房地产税、保险费、物业管理费等B答案

21.下列关于报酬率的表述，错误的是（）A.报酬率是指投资回报与所投入资本的比率B.报酬率可以通过累加法、市场提取法等方法确定C.累加法是将报酬率视为无风险报酬率与风险报酬率之和D.市场提取法是利用与估价对象相似的房地产的价格、净收益等资料来求取报酬率A答案22）.假设开发法的理论依据是（A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.收益原理C答案23）.下列关于假设开发法中开发经营期的表述，正确的是（A.开发经营期包括开发期和经营期B.开发期是指从取得土地使用权到房地产开发完成的时间C.经营期是指从房地产开发完成到房地产全部销售或出租完毕的时间D.开发经营期的长短与房地产项目的性质无关A答案24（）.下列关于长期趋势法的表述，错误的是A.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，推测、判断房地产未来价格的方法B.长期趋势法可以用于收益法中对未来净收益的预测C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格的调整D.长期趋势法的适用条件是房地产价格无明显的季节波动D答案25（）.下列关于路线价法的表述，正确的是。